高力_物业新接楼盘验收及接管要求及适用表单_53PPT.ppt

,2009.04.11,高力国际上海,接管验收规程接管验收流程验收移交应提供的技术资料接管验收标准,第一节：接管验收规程一、物业验收移交条件,开发商根据各项目的施工进度和租户入住的情况，要求物业公司对其物业的建筑装修、设备和系统进行验收接管，项目的最终移交是在通过政府有关职能部门和开发商验收基础上以物业公司验收通过为准。物业验收移交条件物业要验收移交，必须满足以下首要条件：提供被验收物业的竣工图(若尚未完成峻工图，必须提供最终的施工图，并附详细的设计修改说明)；,二、物业验收移交条件,提供被验收的设备、系统的操作说明、保养手册及其他有关资料；提供与承包商(或供应商)签署承包(供应)合同中有关技术条款；提供政府有关职能部门的验收证明；提供承包商、厂商及供应商的地址、联系电话及联系人资料；提供必要的专业技术介绍和培训；提供所有测试、检验和分析报告；清洁被验收的场地、设备和机房。,三、分户检验管理暂行规定,杭州市住宅工程质量分户检验管理暂行规定，建设单位在住宅单位工程竣工验收前，应组织工程设计、施工、监理等单位进行分户检验。前期物业介入参与分户检验。检验项目：楼地面、墙面、天棚面层质量；门窗安装质量；栏杆安装质量；防水工程质量；室内空间尺寸质量；给排水安装工程质量；电气安装工程质量。,四、拒绝验收,对以下情况，物业公司有权拒绝验收接管物业：严重违反国家有关法规；未能通过有关政府职能部门的验收；有重大施工缺陷；机房不能完全独立封闭；其他可能危及设备正常运行和人身安全的状况。,五、缺陷整改,对在验收中发现的各种问题包括工程未完事项、工程缺陷及由于成品未能有效保护引起的受损等情况，物业公司以验收整改通知单形式汇总，通过工作联系单通知开发商督促施工单位限期整改，物业跟进整改情况及时已书面反馈开发商，对不能进行整改的缺陷建议进行补偿交涉。如存在比较严重的质量缺陷，则向开发商建议暂缓验收，待整改完成后重新验收。,六、试运行,若部分设备或整个系统尚未通过最终的验收，但由于入住需要必须开启运行某些设备或系统，物业公司一般仅做实物验收，并严格按开发商的书面指令进行管理和操作，在此期间，技术上仍由承包商(供应商)把关，若发生任何问题或意外，除物业公司人为原因外，责任由开发商及其承包商负责，对于重要设备或机房有必要签定委托代管协议，清楚列明有关各方责任。,七、验收通过,被验收物业完好，设备及系统运行情况正常，所有指标均达到合同约定的要求，场地、设备和机房均清洁干淨，经有关各方书面确认验收通过，开发商应督促承包商(或供应商)移交所有的钥匙、备品备件和专用工具，物业正式交由物业公司接收管理。,八、保修期,按正常情况，物业整体验收结束，正式进入保修期，但物业验收往往是一段相当长的过程，在此期间，有些设备可能会因先期投入运行或其他原因已经进入保修期，故需要开发商与其承包商、供应商协议约定整个项目的保修期起始日期，书面通知物业公司，而在此之前进入保修期的部分设备和系统，若需要签续保合同，开发商应酌情予以补偿。,第二节：接管验收流程,一.接管工作准备阶段由开发商、物业公司、监理单位共同成立接管验收小组。接管验收小组根据物业施工进度制定验收计划。参验人员熟悉接管各层面的情况。接管工作应备文件、验收接管流程、相关验收文件、相关验收表格、成品保护方案接管验收人员安排与器具准备。对参验人员进行培训。,二、接管工作运作阶段,验收前开商至少提前5个工作日书面通知物业公司并提供所要验收移交项目的竣工图纸、技术资料。物业公司审核相关竣工资料，熟悉接管项目情况。按约定时间，由开发商组织物业公司、施工单位、监理单位按接管验收表格进行验收。验收过程中发现的各种问题，由物业公司整理汇总，对重要现场应进行照相，通知开发商督促施工单位限期整改。物业公司对整改情况作进一步跟进检查，并作好记录。,整改完成后，由开发商再次组织验收直至验收合格。验收合格，参验单位在验收交接表上签字并加盖公章，一式二份，一份交开发商，一份由物业公司存档备案。开发商将相关区域钥匙移交物业公司。物业公司安排开荒保洁，对部分成品（如：地面、墙面、天花、电梯等）进行保护。对已接管项目进行操作培训，并安排人员定时或不定时巡视，确保大厦各功能及设施设备运作正常。,第三节：验收移交应提供的技术资料,在物业验收接管前，开发商须提供有关物业的各种技术资料和竣工图，分类立卷，在验收时交物业管理公司归檔保存，若验收时尚未完成竣工图，必须提供最终的施工图，并附详细的设计修改说明，竣工图最迟必须在免费保修期开始后的六个星期内呈交。物业管理公司将参考这些技术资料对物业的设施进行验收管理、运行、维护和保养，一般需要递交以下技术资料，但不限于此列：,一、土建、装修需要的资料,建筑、装修和绿花等设计说明；总平面图、建筑和结构图；装修图(包括所有天花、地面、墙面、门窗及幕墙等材料表)；质监站、规划局、消防局、环卫局及园林管理所等政府职能部门的验收报告；土建、装修、建材和五金等供应商及厂商资料；房屋面积测量报告；物业沉降测试报告；防水工程的盛水试验报告；隐蔽工程验收鉴证。,二、弱电系统需要的资料,各弱电系统的操作和维护保养手册(包括屋宇自动控制系统、消防自动报警系统、防盗监控系统、卫星电视系统、电话和综合布线系统、背景音响系统、车库自动化管理系统等)；各弱电系统图、平面图；弱电系统设备明细表、承包商资料及产品合格证；消防大队、技防办、音像管理处、有线电视台、国家安全局、电信等政府职能部门的验收合格证明；设备原理图、电脑软件程序和说明等。,三、电气系统需要的资料,高压、低压和变配电设备操作和维护保养手册；所有电气系统图、平面图、隐蔽工程验收资料及说明；电气设备明细表、承包商资料及产品合格证；供电局验收报告；各种用电设备调试、测试报告；避雷装置系统图、平面图、测试报告、防雷办验收报告。,四、给排水需要的资料,喷淋、消火栓水系统操作和维护保养手册；消防水、给水、排水系统图、平面图及电气控制图；消防喷淋、消火栓、给排水系统设备明细表、承包商资料及产品合格证；消防部门验收批文，卫生防疫站、自来水、环保和质验站等政府职能部门验收报告；消防水系统试压、调试及验测报告；污水处理系统竣工图纸，卫生防疫站验收批文；蓄水池、水箱和开水器水质检测报告。,五、空调系统需要的资料,空调系统、送排风系统操作和维护保养手册；空调、送排风系统图、平面图及电气控制图；空调机组(热泵机组)、新风机组、热交换器及风机盘管等设备明细表、承包商资料及产品合格证；消防部门验收批文；空调系统/设备试压、调试报告。,六、动力设备需要的资料,锅炉、应急发电机和电梯等设备操作和维护保养手册；锅炉房、应急发电机房平面图，煤气调压站平面图和煤气系统图、平面图；劳动局、质检站及煤气公司有关验收证明；锅炉、应急发电机及电梯等设备的调试报告、产品合格证书；煤气管道的试压报告。,七、电梯验收提交资料,电梯正式验收移交前，施工单位需递交以下资料，以便使物业管理公司技术人员尽快掌握电梯的操作及紧急事故处理，以下为电梯移交时必须提供的资料，但不限于此：市建委质监站批发的“电梯运行证；市技术监督局批发的“电梯安全使用证；电梯技术规格说明书；电梯出厂合格证及产地来源证；,八、电梯验收提交资料,电梯装箱清单；电梯管理与使用手册；电梯一般安装标准；电梯操作说明书；电梯维修保养手册；电梯安装图纸；电梯机械及电气控制图纸；电梯备品备件清单；电梯操作培训手册；电梯承包商竣工调试及自查记录；电梯应急维修电话；电梯供应商和安装单位联系人、电话、传真等资料。,技术资料的提供要求,承包单位在物业移交前，须递交设备/系统的操作和维修保养手册(以下简称“手册”)，以确保物业管理公司操作人员能尽快掌握验收设备/系统的操作和管理，一般有以下要求：承包单位须在设备/系统验收前一个月递交手册，以便物业管理公司的操作人员有时间了解该验收设备/系统的基本情况。手册内所有内容应以中文编印，文字、插图和表格等效果清晰。每一系统应独立成册，以减少每册的厚度，不同内容或章节应以塑料索引标签分隔，并附有清楚的目录指示，以便操作人员翻查参考。,为使手册便于使用，并经得起在日常维修的工作环境下多次反复翻阅而不易破损，手册应采用优质的A4标准纸张编印，配上坚硬的封面和书背，并以胶质塑料或其它耐磨损的材料作保护。手册须同时附有本项目的“竣工图目录，按所属系统分列于有关系统的章节内。如某一图纸同时适用于多个系统时，则需在每个有关系统章节内同时列出。若递交手册时尚未完成竣工图，必须提供最终的施工图，并附详细的设计修改说明，竣工图最迟必须在免费保修期开始后的六个星期内呈交。,系统操作需提供的技术资料(至少包括以下内容)：系统正常运作程序和在不正常情况时的应变程序。详尽介绍每个独立系统如何调节、控制、监察和调校说明。系统内所有的管道和接线图，并说明主要设备和部件的规格和功能。提出每个系统的可调节部件和保护装置的最初调校参数，并预留一定的空位以便加插最后调定的参数。系统中有关供电、配电屏和控制屏的详细说明。,设备操作需提供的技术资料(至少包括以下内容)：设备正常启闭程序和出现异常情况时停机程序。详尽介绍每台独立设备如何调节、控制、监察和调校说明。所有设备的原厂所发的随机文件、图纸资料，包括每块电路板的电路图，以及所有电子元件的布置图。如有需要，还需提供部件分解图，以显示各部件的位置。列出所有设备的生产制造厂商、型号、系列编号、经调试运行后所设定的参数。所有设备的产品说明书、合格签证书、生产厂测试报告以及性能指标图表等资料。,系统/设备维修保养需提供的技术资料(至少包括以下内容)：所有系统/设备检查手册。设备更换部件的程序和要求。从整个系统到设备的维修保养说明，调校的操作程序和寻找故障的方法。执行运作和维修保养程序时应特别注意事项。常见故障处理和解决方法。提出系统/设备保养制度，列明主要设备每天、每周、每月、每季、每年及五年需记录和维护保养内容和方法。,安全保险需提供技术资料(至少包括以下内容)：各类设备的保护操作程序。对各项系统操作时可能发生的事故危险应作的预防、应变和保护措施说明。电气事故保护机械事故保护火灾和爆炸事故保护化学事故保护在处理燃料和化学物品出现的事故保护急救和事故报告,在任何设备或控制系统所采用的电脑专用软件，需提供的技术资料(至少包括以下内容)：软件内容目录表打印本。流程图、数据表和程序说明。特殊的软件和工具的使用说明。程序设计和系统使用手册。应用的基本软件、专用工具和通用软件资料，便于业主进一步修改和发展软件。,列出每一种型号设备、材料和附件的供应厂商和代理商名单，并详细列明这些厂商的地址、电话及图文传真号码。列出承包单位提供给业主的所有备品、备件和专用工具清单。,第四节：接管验收标准,一、主题内容与适用范围为确保房屋住用的安全和正常的使用功能，明确在房屋接管验收中交接双方应遵守的事项，特制定本标准。本标准主要适用于一般民用建筑的接管验收。工业建筑、大型公共建筑、文物保护建筑及某些有特殊设备和使用要求的建筑的接管验收可参照使用。,二、引用标准,GBJ7建筑地基基础设计规范GBJ10钢筋混凝土结构设计规范GBJ11建筑抗震设计规范GBJ14室外排水设计规范GBJ16建筑设计防火规范GBJ45高层民用建筑设计防火规范GBJ206木结构工程施工及验收规范GBJ207屋面工程施工及验收规范GBJ232电气装置安装工程施工及验收规范GBJ242采暖与卫生工程施工及验收规范CJB13危险房屋鉴定标准,三、房屋的接管验收,新建房屋的接管验收，是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。接管验收应具备的条件：建设工程全部施工完毕，并已经竣工验收合格（分期交付使用的工程必须与施工区域隔离）；供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用；房屋幢、户编号已经有关部门确认。,3.接管验收应检索提交的资料：产权资料：项目批准文件；用地批准文件；建筑执照；建筑分层、分单元面积表；行政主管部门验收合格的证书、批文；拆迁安置资料。,4.技术资料：竣工图-包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；地质勘察报告；工程合同及开、竣工报告；工程预决算；图纸会审记录；工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）；隐蔽工程验收签证；,沉降观察记录；竣工验收证明书；钢材、水泥等主要材料的质量保证书；新材料、构配件的鉴定合格证书；水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；机电设备、设施系统的调试报告和使用说明书；砂浆、混凝土试块试压报告；供水、供暖的试压报告。,四、接管验收程序,建设单位书面提请接管单位接管验收。接管单位按“3.2”和“3.3”条进行审核，对具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间。接管单位会同建设单位按“3.5”条进行检验。对验收中发现的质量问题，按第三条第六款的规定处理。经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件。,五、质量与使用功能的检验,1、主体结构地基基础的沉降不得超过GBJ7的允许变形值，不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过GBJ10的规定值。砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。木结构应结点牢固，支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材，必须符合GBJ206中2.1.1条的有关规定。凡应抗震设防的房屋，必须符合GBJ11的有关规定。,外墙不得渗水。屋面各类屋面必须符合GBJ207中4.0.6条的规定，排水畅通，无积水，不渗漏。平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔。阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固、接口平密、不渗漏。,楼地面面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平正、接缝均匀顺直，无缺棱掉角。卫生间、阳台、盥洗室地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水、不允许倒泛水和渗漏。木楼地面应平整牢固，接缝密合。,装修钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度。进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗、进户门上的亮子均应装设铁栅栏。木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢。门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固。抹灰应表面平整，油灰饱满，粘贴牢固。饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉角。油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。,电气电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须符合GBJ232的要求。,电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层，曳引机的噪声和震动声不得超过GBJ232的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线。除上述要求外，同时应符合地区性“低压电气装置规程”的有关要求。,水、卫生、消防管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必须符合GBJ242的要求。应按套安装水表或预留表位。高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。卫生间、厨房间的排污管应分设，出户管长不宜超过8M，并不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正，牢固、部件齐全、制动灵活。水泵安装应平稳，运行时无较大震动。消防设施必须符合GBJ16、GBJ45的要求，并且有消防部门检验合格签证。,采暖采暖工程验收时间，必须在采暖期以前两个月进行。锅炉、箱罐等压力容器应安装平正、配件齐全，不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷。安装完毕后，必须有专业部门的检验合格签证。炉排必须进行12H以上试运转，炉排之间、炉排与炉铁之间不得互相磨擦，且无杂音，不跑偏，不凸起，不受卡，返转应自如。各种仪器、仪表应齐精确，安全装置必须灵敏、可靠、控制门应开关灵活。炉门、灰门、煤斗闸板、烟、风档板应安装平正、启闭灵活，闭合严密，风室隔墙不得透风漏气。,各种仪器、仪表应齐全精确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门应开关灵活。管道的管径、坡度及检查井必须符合GBJ242的要求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固。设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。保温、防腐措施必须符合GBJ242的规定。锅炉辅机应运转正常，无杂音。消烟除尘、消音减震设备应齐全，水质、烟尘排放浓度应符合环保要求。经过48H连续试运行，锅炉和附属设备的热工、机械性能及采暖区室温必须符合设计要求。,冷冻机组/热泵机组冷冻机/热泵应安装平正，配件齐全