佳兆业沈阳写字楼项目建议书(199页)

2010年 4月 14日 沈阳佳兆业写字楼项目 顾问服务建议书 CB Richard Ellis | Page 2 摘要 佳兆业地产 (辽宁 )有限公司委托世邦魏理 仕 为其 写字楼项目 进行为期 6周 的 顾问服务 ,目的希望在项目正式进入规划动工前及正式推出市场营销 时 , 达 到以下 之目的 : 深入了解沈阳市及区域性优质写字楼之发展状况 ,为本项目及产品提供专业之软硬件建议 ； 提供更多最新的 优质 写字楼租 售价格 及供应量之市场信息 ,作为制定租售 策略的参考 ； 了解竞争对手的规划发展时间 ,为日后制定最佳的亮相时间 ； 研究重点企业对佳兆业写字楼项目或甲级写字楼的要求 , 为项目前期建筑规划时提供更多改善建议。 CB Richard Ellis | Page 3 第一章 沈阳市及区域写字楼市场分析 第二章 项目分析 第三章 项目写字楼定位 第四 章 建筑规划 第五章 租售价格建议及收益分析 第六章 项目推广策略 目录 CB Richard Ellis | Page 4 第一章 沈阳市及区域写字楼市场分析 (1) 沈阳市写字楼发展状况 (2) 沈阳写字楼价格走势 (3) 沈阳市写字楼供应状 况 (4) 沈阳写字楼状况及案例分析 (5) 项目区域写字楼市场分析 (6) 可比案例分析 (7) 总结 CB Richard Ellis | Page 5 (1) 沈阳市写字楼发展状况 现时 沈阳 优质 写字楼分布比较分散， 尚未 形成写字楼密集区域；根据写字楼所处区位及客户的类似性，可以将沈阳写字楼分成三个相对集中的区域。 北站商圈： 北站以南至市府广场周边区域；为 政 府规划的金融商贸开发区。 太原街商圈： 中华路两侧的南京街和和平大街区 域；聚集有较多国际知名制造类公 司以及商贸物流公司。 五里河商圈： 彩电塔以南至浑河区域，包含三好 街；是沈阳重要的 IT和高科技企业 聚集区。 其它区域： 铁西、皇姑和中街等区域也分布有少 量写字楼。但供应量小，分布极分 散，档次普遍不高。 浑南区域虽然是沈阳未来发展的重 点，但由于目前处于发展初期，缺乏 商务氛围，配套不成熟，短期难以发 展 为 成熟的商圈。 五里河 沈阳主要 写字楼 商圈分布 CB Richard Ellis | Page 6 (1) 沈阳市写字楼发展状况 从硬件水平和客户品质综合来看，目前沈阳最好的写字楼是城市广场、华新国际、北方传媒大厦和总统大厦，这些优质写字楼商圈主要分布在太原街商圈和五里河商圈。相对而言，北站区域目前较好的方圆大厦吸引的主要是国内企业客户，外资比例小。目前这些最优质的写字楼依然存在以下问题： 城市广场：电梯位置不明显，大堂不气派，候梯时间长，内部和外部装修档次不高； 华新国际大厦：停车位配备不足，内部设施陈旧老化，部分单元出售； 北方传媒大厦 : 整体大厦之质量尚算不俗 , 但物管服务质量较差 ； 总统大厦：外立面造型优美、华丽；但电梯数量和停车位少，监控探头数量不足； 方圆大厦：过于追求独特的造型，不符合甲级写字楼所要求的庄重感，而且也造成使用率低； 由于目前写字楼普遍品质不高，有少数实力雄厚的企业选择在酒店内办公，如喜来登酒店、商贸酒店等星级酒店，租户既可享有酒店高档次的形象，又能享有优良的服务。 由于目前最优质的写字楼品质与北京、上海等 地 存在较大差距，从长远来看，难以满足日益发展的市场需求。而北京部分乙级写字楼已推出室内挑空花园，甲级写字楼更是在此基础上设置高挑空大堂、更生态的空调系统、更灵活的网络地板等，物业管理均为国际知名公司。 沈阳 一般优质写字楼仅是在平面布局、电梯配置以及公共空间的装修上等区别于住宅，但仍然存在有较多的缺陷；如写字楼层高仅有 3.3米、电梯数量不足且梯速慢、空调系统落后、不重视物业管理服务、散卖等。 整体而言，沈阳的各种档次的写字楼存在较大的缺陷，具有较大的提升空间。 CB Richard Ellis | Page 7 第一章 沈阳市及区域写字楼市场分析 (1) 沈阳市写字楼发展状况 (2) 沈阳写字楼价格走势 (3) 沈阳市写字楼供应状 况 (4) 沈阳写字楼状况及案例分析 (5) 项目区域写字楼市场分析 (6) 可比案例分析 (7) 总结 CB Richard Ellis | Page 8 (2) 沈阳写字楼价格走势 中国主要城市写字楼市场租售价对比、市场表现、市场概览及发展趋势 CB Richard Ellis | Page 9 中国主要城市优质写字楼市场表现 综述： 2009年第四季度，中国主要城市的优质写字楼市场继续上个季度复苏的态势，另外金融危机影响的进一步减弱，和中国经济强劲反弹也带动了外资进入的步伐，各地市场中，外资企业的需求一改 2009年前三季度的下滑趋势，并逐渐开始反弹。 同时，受强劲的投资需求等因素拉动，中国主要的城市优质写字楼销售价格均呈现上扬趋势，表明，投资者仍然对于后市有较乐观的预期。 CB Richard Ellis | Page 10 中国主要城市优质写字楼市场表现 华北地区 2009年第四季度，北京和沈阳优质写字楼租金持续上扬，其他城市优质写字楼租金 下滑趋缓。整体的市场吸纳量持续增加，市场空置率走低。 华东地区 华东地区优质写字楼租赁市场开始出现复苏迹象，其中上海优质写字楼租金下滑大 幅趋缓，市场吸纳量增加，成交趋于活跃。 华南地区 本季度，广州优质写字楼租金下滑收窄至 0.6 ，而深圳市场已是第三个季度保持 平稳增长，环比增幅扩大至 2%。 中西部地区 中西部地区，优质写字楼市场继续保持平稳。 成都优质写字楼市场虽然租金仍然录 得下降，但是市场成交活跃，整体的市场吸纳量也较上季度有较大幅度的上升。 CB Richard Ellis | Page 11 0. 050 . 010 0. 015 0. 020 0. 025 0. 0北京 大连 青岛 天津 沈阳 上海 广州 深圳 成都07, 00 014 , 00 021 , 00 028 , 00 035 , 00 0租金 * 0.9% -0.3% -1.1% -0.1% 0.9% -1.1% -0.6% 2.0% -1.2% 售价 * 3.9% 0.0% 7.1% 5.2% 2.1% 4.8% 2.3% 26.0% 4.7% 华北 中西部 华东 华南 季度环比(%) 租金 （人民币 每月每平方米） 售价 （人民币 每平方米） * 以建筑面积计算，扣除管理杂费 * 以建筑面积计算 2009年第四季度中国写字楼市场租金 /售价比较 CB Richard Ellis | Page 12 市场表现 受金融危机影响， 2009年北京优质写字楼市场整体需求下滑，但在新增供应下降的前提下，市场整体空置率走低，到 2009年第四季度，市场整体空置率为 19.9，较去年同期下降 3.8个百分点。 2009年，北京优质写字楼租金走势跟随市场需求逐季回稳，从一季度下滑 5.1，到四季度微升0.9，租金已走出下跌阴影。到 2009年第四季度，北京优质写字楼租金为每平方米每月 194.4元。 国内机构在 2009年前三季度成为市场需求主体，而外资机构则在第四季度发力，成就了 2009年北京优质写字楼租金从下跌到启稳回升的转变。 北京优质写字楼供应吸纳及空置率走势01 0 0 , 0 0 02 0 0 , 0 0 03 0 0 , 0 0 04 0 0 , 0 0 05 0 0 , 0 0 06 0 0 , 0 0 0Q1 01Q3 01Q1 02Q3 02Q1 03Q3 03Q1 04Q3 04Q1 05Q3 05Q1 06Q3 06Q1 07Q3 07Q1 08Q3 08Q1 09Q3 09新增供应 (sm)0%5%10%15%20%25%30%Vacancy Rate（）供应 吸纳 空置率北京优质写字楼租金走势0306090120150180Q1 93Q1 94Q1 95Q1 96Q1 97Q1 98Q1 99Q1 00Q1 01Q1 02Q1 03Q1 04Q1 05Q1 06Q1 07Q1 08Q1 09Q1 1993=100北京 截至 2009年四季度 CB Richard Ellis | Page 13 市场展望 租金 - 8 . 0 % - 6 . 0 % - 4 . 0 % - 2 . 0 % 0 . 0 % 2 . 0 % 4 . 0 % 6 . 0 % 8 . 0 % 1 0 . 0