合作经营合同纠纷

1 / 28 合作经营合同纠纷 谈合资、合作开发房地产经营合同纠纷处理中的法律问题 作者：徐金琪 日期： 10-03-09 合资、合作房地产开发经营在房地产开发中普通的存在，原因是因为房地产开发经营投资很大，往往是有地的一方缺少资金，而资金充裕的一方又由于无地或者无项目，因此双方可以进行合资、合作开发。但是由于房地产资金投入很大，开发周期较长，合资、合作的双方会因种种原因如资金问题、相关手续问题等，在合同履行过程中产生纠纷，且纠纷复杂。它的复杂性在于以合资、合作开发经营房地产合同的名义形 成的合同有多种选择，而由此带来的问题是双方的合资、合作的合同性质认定上复杂，进而在法律上对双方的合资、合作合同的效力的认定上也复杂。在司法实践中，对被确认无效的合资、合作开发经营房地产合同的实体处理上也有不同的看法。对此，笔者结合实际工作，谈谈有关合资、合作开发经营房地产合同纠纷处理中的法律问题。 一、合资、合作开发经营房地产合同的概念 在房地产开发实践中有很多合同是以“联建、合建”房屋的名义签订的，现实中这些合同形式繁多。但是归纳起来大致有下面几类： 一方提供土地，一 方提供资金，建成的房屋按投资2 / 28 比例或按约定比例分享销售利润。 一方提供土地，一方提供资金，在合同约定的期限和条件下给付出资方的本息。 一方提供土地，一方提供资金，出资方享有建成房屋的若干年使用权。 一方提供土地，一方提供资金，出地方获取收益，出资方独享建成的房屋。 一方提供土地，一方提供资金，出资方获取约定数量的房屋。 上述几类的合同名义上都冠以“联建、合建”房屋，但实质上只有第类属于联建或者合建房屋。这类合同的性质、效力认定比较复杂，下文重点阐述。 而第类属于借贷合同，这类合同因违反国家金融法律、法规的规定而无效。第类合同则属于租赁合同，严格的说属于预租合同，即出资方的出资折抵将来使用房屋的租金。这类合同如不违反中华人民共和国城市房地产管理法第 55 条的规定和中华人民共和国合同法第 214 的规定应属有效。第类属于房地产项目或土地使用权转让合同，这类合同如不违反中华人民共和国城市房地产管理法第 37 条、第 38 条、第 39 条的规定，也应属有效。第类属于房屋买卖合同。因此对冠以“联建、合建房屋合同”，我们应该从合同的双方在合同中的约定权利义务关系，对合同 的性质加以认定。以区别是真正的3 / 28 合资、合作开发经营房地产合同关系，还是其它法律关系的合同。本文所讨论的是属于真正的合资、合作开发经营房地产合同关系中法律问题。 二、合资、合作开发经营房地产合同的法律性质 关于合资、合作开发经营房地产合同的法律性质问题，要谈及两个方面，第一、此类合同属于什么性质的合同。第二、此类合同的内在的本质特性是什么。 先谈第一个问题。中华人民共和国合同法对合同进行了分类，而合资、合作开发经营房地产合同在该法的分类中无法归属。法学理论界对此类合同的 属性有多种看法：有的说属于承揽契约，把合建的房屋归属出土地方的部分看成是出资方承揽的定作物，把出资方所得合建房屋的部分看成是出土地方所付的报酬。笔者认为：这种看法不符合承揽合同的法律特征，承揽合同中的定作物只要不是违禁物，该合同无须有关部门审批即可有效，而合资、合作房地产开发合同应当经有关部门审批后方可有效，这是其一，其二承揽合同中的承揽人承担定作物的灭失风险，而合资、合作开发经营房地产合同的双方当事人对合作的项目是按 约承担责任。有的说属于互易契约，认为合资、合作的双方分别出资和出地，也相应获取 所得的利益。 笔者认为，在所有的合同中，除赠与合同外，其它的合同关系都是互易的，因此把合资、合作开发经营房地产4 / 28 合同归属互易契约没有表述出合资、合作开发经营房地产合同本身特有的属性。 有的说属于联营契约，出地方和出资方联合经营，共同完成房地产的开发，按约取得各自的利益。 笔者认为：联营契约的很多特征与合资、合作开发经营房地产合同的特征有相似之处，但是联营契约的法律特征之一是共同经营。而合资、合作开发经营房地产合同的出地方可以不参加项目的经营管理，这与联营契约有区别。有的说属 于合伙契约，认为一方出地，一方出资，共同开发，共享利益。双方之间是合伙关系。笔者认为：合伙法律关系有个重要的法律特征是合伙人之间对外承担无限连带责任，而合资、合作开发经营房地产合同关系的双方不是合伙人之间的关系，对外不承担无限连带责任。比如出资承建方如因该工程有债务，债权人是不能向出地方主张该债务，应由出资承建方承担债务。关于合资、合作开发经营房地产合同的属性归类还有其它的说法，如折中说、混合说，不定说，等等。折中说和混合说是把某两类合同中符合合资、合作开发经营房地产合同性质的属性部分折中和混合起来。如买卖 与承揽混合契约说。不定说是认为不能把合资、合作开发经营房地产合同归于现有的有名合同或契约的类别中，因为合资、合作开发经营房地产合同有其自身的特性，归于其它合同或契约类别中去，既不能与其它合同或契约的特征准确区5 / 28 分，又不能鲜明地体现本身的特殊性。笔者认为：对合同的性质的分析和归类目的在于准确地认识合同的法律特征，不同类型的合同的法律特征具有其自身的特殊性，对合同的主体，客体，权利和义务以及合同的生效要件等方面都有不同的要求。 因此对合资、合作开发经营房地产合同在考察其与哪类合同相同或归于哪类合同时， 就应该首先要分析合资、合作开发经营房地产合同自身的特殊性，这类合同对主体，客体，权利和义务以及合同的生效要件的要求与其它类型合同的区别。这也是本节文章所提出的第二个问题：合资、合作开发经营房地产合同的内在本质特征是什么 ? 当然所有的合同都涉及到主体，客体，权利和义务以及合同生效要件的要求等方面的问题，在这里把合资、合作开发经营房地产合同同其它各种类型合同就上述几个方面问题一一比较是无法穷尽的。所以笔者先谈谈合资、合作开发经营房地产合同的主体，客体，特别是合同生效要件方面特殊性，对这些特殊性有了较 多的了解，也就对此类合同的本质特征有了进一步的理解，也就能将此类合同与其它类型合同区别开来。 首先，关于合资、合作开发经营房地产合同对主体资格是有严格要求。这里有必要把房地产开发与房地产开发经营的概念搞清楚。房地产开发与房地产开发经营是有区别6 / 28 的，房地产开发是指依中华人民共和国城市房地产管理法的规定，在取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。这是中华人民共和国城市房地产管理法第二条第三款明确的定义。而房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设 、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。这是国务院城市房地产开发经营管理条例第二条明确定义的。因此房地产开发和房地产开发经营是有区别的，两者对主体的资质要求是不同的，前者不一定要求具有房地产开发经营资格，如果有国有土使用权的企业自建房。而后者就要求具有房地产开发经营资格。最高人民法院在民事案件案由规定中把合资、合作开发房地产合同纠纷归属于房地产开发经营合同纠纷中，所以合资、合作开发经营房地产合同中对主体的资格是有要求的，至少要求一方当事人具有 房地产开发资格，但实践中经 营有把具有房屋预租性质的自建房合建合同纠纷当作房地产开发经营合同纠纷，而要求自建房合建合同的一方当事人具有房地产开发经营资格，就是因为没有把房地产开发与房地产开发经营区别开来。由于合资、合作房地产开发经营合同是属于房地产经营性质的合同关系，必然涉及到转让房地产开发项目或销售、出租商品房的行为。我国房地产法律法规对开发经营房地产是有主体资格要求的，因而合资、合作开发经营房地产合同7 / 28 的当事人一方必须具有房地产开发经营资格，这是对此类合同的主体资格要求。房地产开发经营涉及到国家的重要产业，对国民经济有重要影响，资金 投入量很大，最重要的是涉及到土地资源的利用，所以国家对房地产开发经营的资格是有严格的要求，不具有房地产开发经营资格的企业不能进行房地产开发经营。中华人民共和国城市房地产管理法第二十九条和国务院城市房地产开发经营管理条例第二章就此有特别规定。而自中华人民共和国合同法颁布后，对合同的主体资格要求绝大多数合同没有特别要求，在这一点上，合资、合作开发经营房地产合同与其它类型合同是有区别的。 其次，合资、合作开发经营房地产合同涉及到土地使用权的变更问题，我国的国有土地所有权是国家，房地产的开 发经营必须依法办理土地使用权的出让手续，农村集体土地必须依法办理征用手续收归国有后，再依法办理出让手续后才能进行房地产经营开发。我国的土地资源人均计算是比较匮乏的，所以国家严格控制土地的使用，取得土地使用权要经过严格审批。对划拨取得土地使用权的土地不容许开发经营房地产，对经出让取得土地使用权的主体和土地用途也必须经过严格审批，所以对以出让方式取得土地使用权的主体与他人合资、合作开发经营房地产，不论是按约取得房地产的份额，或者按约取得房地产的收益，其本质均要涉及8 / 28 到土地使用权的转让，因此国家必须对此类合同及涉及 到的土地使用权的变更进行严格管理，只有经过国家主管部门的批准，此类合同才是合法有效的。这也是此类合同与其它多数一般民商事合同不同的地方，也可以说这是此类合同与其它多数一般民商事合同具有不同的法律特征和本质属性。所以合资、合作开发经营房地产合同的法律特征和本质属性是经国家主管部门批准，依法以出让方式取得土地使用权的一方以土地作为投资与有房地产开发经营资格的另一方联合进行房地产开发经营，依约取得房地产份额或利益，并依法办理变更土地使用权手续。对合同的主体资格有严格要求和对合同的有效性有严格的行政审批制度。 合作、合资开发经营房地产合同纠纷在司法实践中的处理 该类合同纠纷在司法实践中的处理比较复杂，首先，对各种各样的冠以合作、合资开发经营房地产名义的合同往往不易分清合同的性质，导致很多冠以合作、合资房地产开发合同名义的纠纷在合同的性质上认定错误。本文在合作、合资开发经营房地产合同的概念一节有较多的表述，要结合该类合同的法律性质和特征，把本质上属于其它性质的合同与合作、合资开发经营房地产合同正确区分开来。最高人民法院最近下发的关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释第二十 四条至二十七条就明确规定9 / 28 四类与合作开发房地产合同不同性质的合同。因此只有正确认定合同的性质才能正确处理合同的纠纷。其次，在此类合同的效力的认定上，往往会产生错误。我们知道此类合同有两个特点，一是涉及到土地使用权有偿转让，二是涉及到双方联合进行房地产开发经营。因此此类合同的合法要件除了不违反中华人民共和国民法通则第五十八条规定和中华人民共和国合同法第五十二条规定外，还不得违反中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国规划法、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例等法律、法规 的强制性规定。 对于合法有效的合作、合资开发房地产经营的合同纠纷，司法实践中处理比较好办，应 当按照双方在合同中的约定，查明违约者及违约责任，依照中华人民共和国合同法的规定去处理。而对于无效的此类合同，就比较复杂了，需要查明是因为什么原因而导致合同无效。导致合同无效的原因很多，主要有以下种种原因： 1.因合作、合资的双方没有房地产开发经营资格 ; 2.因未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地作为投资和他人合作开发经营房地产 ; 3.因集体所有土地未依 法征收为国有，以此土地作为投资和他人合作开发经营房地产 ; 10 / 28 4.因未依法办理合作合资开发经营房地产审批手续，未依法办理土地使用权变更登记手续 ; 5.因未经有关部门批准，以未足额交纳土地出让金的土地作为投资和他人合作开发经营房地产 ; 6.因未经有关部门批准，擅自改变土地使用性质的，等等。 所以，在司法实践中要严格审查此类合同的合法性，在此基础上才能正确处理此类合同的纠纷。当然在中华人民共和国合同法颁发后，为了繁荣发展房地产业，鼓励和保护合同交易的安全，对民商事 合同的效力，采取了相对宽松的态度，只要不违反法律、法规的强制性的规定，都视为合法有效，甚至于对有些在合同主体上和履行手续上有严格要求的合同，只要相关当事人在诉讼前或一审审理期间补办了有关手续也可以视为合法有效。因此上述种种无效的合同也可以在规定的期限内依法补办相关手续而转为有效合同。 最后，在对无效的合作、合资开发经营房地产合同的处理上，司法实践中也存在不同的认识，有的人认为中华人民共和国民法通则和中华人民共和国合同法对如何处理无效合同有明确规定，原则上应按相互返还，按各自的过错承担损失 来处理。还有的人认为虽然最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答第 46 条有关于无效合同的处理问题的规定，11 / 28 但这规定在房地产管理法施行后就不应适用了。笔者认为这两种看法是欠妥的。理由是这样处理会显失公平，因为对此类无效合同，通常是由有土地的一方取得房屋的所有权，给予出资方一定的经济补偿，而这种补偿仅仅是资金的利息形式，对出资方是不公平的。同时中华人民共和国城市房地产管理法对类似的无效合作合资开发经营房地产合同如何处理并无明确规定。所以从公平的角度出发对此类无效的合同处理 应当按最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答第 46 条有关于无效合同的处理问题的规定办理。对此在 XX 年 3 月的全国民事审判工作座谈会上最高人民法院副院长黄松有也谈及到这个观点。最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答第 46 条规定：“合作建房合同被确认无效后，在建或已建成的房屋，其所有权可确认归以土地使用权作为投资的一方所有，双方的投资可根据资金的转化形态，分别处理： 合作、合资开发经营房地产合同纠纷在司法实践中的处理 该类合同纠纷在司法实践中的处理比较复杂，首先，对各种各样的冠以合作、合资开发经营房地产名义的合同往往不易分清合同的性质，导致很多冠以合作、合资房地产开发合同名义的纠纷在合同的性质上认定错误。本文在合作、12 / 28 合资开发经营房地产合同的概念一节有较多的表述，要结合该类合同的法律性质和特征，把本质上属于其它性质的合同与合作、合资开发经营房地产合同正确区分开来。最高人民法院最近下发的关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释第二十四条至二十七条就明确规定四类与合作开发房地产合同不同性质的合同。因此只有 正确认定合同的性质才能正确处理合同的纠纷。其次，在此类合同的效力的认定上，往往会产生错误。我们知道此类合同有两个特点，一是涉及到土地使用权有偿转让，二是涉及到双方联合进行房地产开发经营。因此此类合同的合法要件除了不违反中华人民共和国民法通则第五十八条规定和中华人民共和国合同法第五 十二条规定外，还不得违反中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国规划法、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例等法律、法规的强制性规定。 对于合法有效的合作、合资开发房地 产经营的合同纠纷，司法实践中处理比较好办，应当按照双方在合同中的约定，查明违约者及违约责任，依照中华人民共和国合同法的规定去处理。而对于无效的此类合同，就比较复杂了，需要查明是因为什么原因而导致合同无效。导致合同无效的原因很多，主要有以下种种原因： 13 / 28 1.因合作、合资的双方没有房地产开发经营资格 ; 2.因未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地作为投资和他人合作开发经营房地产 ; 3.因集体所有土地未依法征收为国有，以此土地作为投资和他人合作开发经营房地产 ; 4.因未依法办理合作合资开发经营房地产审批手续，未依法办理土地使用权变更登记手续 ; 5.因未经有关部门批准，以未足额交纳土地出让金的土地作为投资和他人合作开发经营房地产 ; 6.因未经有关部门批准，擅自改变土地使用性质的，等等。 所以，在司法实践中要严格审查此类合同的合法性，在此基础上才能正确处理此类合同的纠纷。当然在中华人民共和国合同法颁发后，为了繁荣发展房地产业，鼓励和保护合同交易的安全，对民商事合同的效力，采取了相对宽松的态度，只要不违反法律、法规的强制性的规定，都 视为合法有效，甚至于对有些在合同主体上和履行手续上有严格要求的合同，只要相关当事人在诉讼前或一审审理期间补办了有关手续也可以视为合法有效。因此上述种种无效的合同也可以在规定的期限内依法补办相关手续而转为有效合同。 最后，在对无效的合作、合资开发经营房地产合同的处理上，司法实践中也存在不同的认识，有的人认为中14 / 28 华人民共和国民法通则和中华人民共和国合同法对如何处理无效合同有明确规定，原则上应按相互返还，按各自的过错承担损失来处理。还有的人认为虽然最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产 开发经营案件若干问题的解答第 46 条有关于无效合同的处理问题的规定，但这规定在房地产管理法施行后就不应适用了。笔者认为这两种看法是欠妥的。理由是这样处理会显失公平，因为对此类无效合同，通常是由有土地的一方取得房屋的所有权，给予出资方一定的经济补偿，而这种补偿仅 仅是资金的利息形式，对出资方是不公平的。同时中华人民共和国城市房地产管理法对类似的无效合作合资开发经营房地产合同如何处理并无明确规定。所以从公平的角度出发对此类无效的合同处理应当按最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答第 46 条有关于无效合同的处理问题的规定办理。对此在 XX 年 3 月的全国民事审判工作座谈会上最高人民法院副院长黄松有也谈及到这个观点。最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答第 46 条规定：“合作建房合同被确认无效后，在建或已建 成的房屋，其所有权可确认归以土地使用权作为投资的一方所有，双方的投资可根据资金的转化形态，分别处理： 合作经营协议书 15 / 28 甲方： 乙方： 为推动社会主义精神文明建设，促进文化市场的经济繁荣，丰富广大人民群众的业余文化生活。甲、乙双方本着互惠、共同发展、效益双赢的原则。根据中华人民共和国合同法及其他相关法律规定，经友好协商，现就合作经营大型游艺场所项目一事，达成一致协议如下： 第一条 合作宗旨 实现优势互补，遵循互利互惠，争取效益双赢。 第二条 经营项目 项目名称： 第三条 合作方式 甲方负责提供场地、日常管理、关系协调等，乙方负责提供场所经营所需的机台设备，机台设备的维修、配件和全套技术支持并承担相关费用。机台设备至经营场地的运输费用由甲方承担，合作协议期满，乙方自行承担机台设备返回的运输费用。 第四条 经营场地位置及面积 场地位置： 建筑面积：平方米为本协议附件一。 第五条 合作经营协议期限 本协议甲、乙双方约定的合作期限为 年，即自 年 月 日至月日止。在协议期内甲、乙双方不得以任何理由单方面终止协议，否则守约方有权追究违约方的经济赔偿责16 / 28 任。 第六条 双方责任和义务 甲方责任和义务 1、负责提供本协议第四条约定位置及面积的经营场地，承担房屋租金；提供经营场地内需要使用的空调设备。 2、负责办理和提供合作项目经营所需的政府审批手续及相关证照并承担由此产生的费用，负责沟通和协调与上级各主管部门的关系并承担由此产生的费用。 3、负责经营场地和装修装饰辅助设施的施工并承担由此产生的费用。 4、负责整个游戏中心的推广宣传，经营管理。 5、保证场地经营时间不受物业管理部门的限制。 乙方责任和义务： 1、合作项目经营场所所需的全套机台设备。具体名称、型号、数量经双方协商后共同确定设备投入清单，乙方必须按照设备投入清单提供。并将该项设备投入清单作为协议不可缺少的附 件二。在合作期间根据当地实情不断完善和更新调整配置的机台设备清单另附。 2、负责合作项目经营期间所有机台设备的维修和保养工作，并承担所提供机台设备维修配件 费用，保持合作期间机台设备的完好性和稳定性，确保经营活动的正常进行。17 / 28 乙方指派专业的工作维修人员并确保 24 小时内至少一名工作维修人员在经营场地工作，乙方所指派人员的工资、食宿和福利等由乙方全额承担。 3、负责提供经营场地使用机币的加工蒙制工作造成合作项目无法按期经营后，设备直接返回的，乙方除扣留甲方保证金外，并有权向甲方追讨所有设备的返回装卸、运输及相关费用 5、负责提供整套国内领先、适合当地消费实情的娱乐场所经营管理理念及全套技术设备支持，包括规范的顾客服务、全面的促销方案和现场实际 操作流程。并负责根据当地消费实情不断更新调整和完善机器设备。 6、负责指派专人配合经营过程中的机币管理工作，鉴证机台抄表数据和进行分成结算。 第七条 其他共同约定 1本仪签订后 30 日内，甲方完成所有的开业准备工作；乙方保证全套机台设备在装修工前 3 天进场安装调试完毕 ,并于 2016 年 4 月 28 日顺利开张营业 2、甲方保证在开张营业前将经营场地的允可方面证照办理完毕，保证经营的正常运行，开业一个月内完善相关证照。 3、为保证甲、乙双方的共同投资利益，乙方 不得在本合作项目 500 米以内与新的合作方合作经营，甲方不得在18 / 28 500 米以内另外设点经营 4、鉴于整场机台合作的共同利益，甲方不得自行购置或添加放置机中在经营使用，而场内所有机台的营收一律按照本协议约定的分成比例结算，否则均视为违约 5、甲方不得以任何理由随意调换合作项目经营场地位置和更改经营面积，如确实需就更的须征得乙方同意，否则即视甲方违约 6、合作期间，甲方只拥有机台设备的使用权，其设备的所有权仍归乙方所有。因此，甲方不得将乙方设备作为银行贷款抵押或将机台设备转让、出租 、出售。并须保证乙方提供机台设备的指派人员的安全。 7、为确保甲方合作经营的信誉度和避免先期机台设备方面的投资风险，本协议签定后，甲方须向乙方交纳信誉保证金拾万元整。协议期满，乙方必须一次性返还甲方信誉保证金。 8、本合作项目在经营管理上甲方拥有自主的经营权利，乙方拥有对经营过程进行指导、监督，并提出合理化建议和意见的义务和权利。 9、协议期满，乙方收回设备，如有新的合作意向，经双方协商，可续签或改签新的合作协议 第八条 营业分成和财务结算 1、 本合作项目按照营业总收入当日进行分成结算，19 / 28 具体分成比例为：甲方得售币营业总收入 65%；乙方得售币营业总收入的 35%。 2、乙方指派代表负责币管理工作，并对经营和售币情况进行监督。甲方派收银上岗，收取当天营业额后分成核算完毕，即以每一天为单位，将当日的营业分成对帐并结算完毕，以现金支付。如果延迟甲方须支付乙方 3%滞纳金，若甲方延迟三天以上仍未支付乙方所拖欠分成款项的，即视为甲方违约，乙方有权单位方面撤回机台设备，并向甲方追究违约责任和追讨经济赔偿。 3、经营场所的房租、物管费及对外关 系协调招待费，由甲方单独承担，其它因经济所产生的费用，一切由乙方负担。 第九条 违约责任 1、本协议所定条款，甲方、乙双方必须严格遵守。如有违反， 合作经营酒店合同争议仲裁案裁决书 【提要】申请人与被申请人签订合作合同，约定由被申请人提供场地，申请人出资并对被申请人提供的场地进行设计装修，经营酒店。合同履行过程中发生争议，申请人认为被申请人并没有依合作合同的约定，向申请人提供合格的合作条件，包括被申请人未按约提供足够的空调系统，其提供的经营场地长期漏水失修 等，其行为已构成严重违约，20 / 28 给申请人造成严重损失，故被申请人应当承担违约责任。被申请人认为，其已如约提供了场地和相关设备等合作条件，酒店场地的修缮义务不在被申请人，故对申请人提出的酒店房间漏水的问题，被申请人没有责任，并且申请人主张的权利已过诉讼时效。仲裁庭认为，申请人已将被申请人提供的场地和设备投入了使用，按 照合作合同的约定，应视为被申请人完全提供了合作条件。因而申请人要求仲裁庭认定被申请人没有按约定履行出资义务，仲裁庭不予支持。同时，仲裁庭认定合作公司场地严重漏水的状况已经超出了房屋正常维护和维修的范 畴，根据公平合理的原则，仲裁庭裁定被申请人适当分担因酒店漏水而给申请人造成的部分损失。鉴于申请人与被申请人合作期较长，且申请人从未停止过向被申请人提出损失赔偿及纠正违约行为的请求，故仲裁庭不接受被申请人关于诉讼时效的抗辩。 【关键词】 合同的善意解释 公平原则的适用 时效 中国国际经济贸易仲裁委员会华南分会根据申请人香港有限公司与被申请人开发有限公司先后签订的中外合作经营企业酒店有限公司合同、股东承包合同和酒店有限公司股东承包补充协议中的仲裁条款，以及申 请人于 XX 年 9 月 23 日向华南分会提交的仲裁申请书，受理了双方当事人之间有关合作经营酒店有限21 / 28 公司的争议仲裁案。 本案适用 2000 年 10 月 1 日起施行的中国国际经济贸易仲裁委员会仲裁规则。 XX年 10月 8日，华南分会向被申请人发出仲裁通知，并将申请人提交的仲裁 申请书及所附证明文件，连同仲裁规则、仲裁费 用表和仲裁员名册各一式一份，以特快专递方式向被申请人送达。相关的仲裁文件也同时送达申请人。 申请人选定了仲裁员先生，被申请人选定了仲裁员先生，因 双方未在规定的期限内共同选定 /委托指定首席仲裁员而由中国国际经济贸易仲裁委员会主任指定了首席仲裁员女士。以上三名仲裁员于 XX 年 12 月 29日组成仲裁庭，审理本案。 仲裁庭商华南分会秘书处定于 XX 年 2 月 19 日上午开庭审理本案。当日，双方当事人所委派的代理人均参加了庭审。仲裁庭听取了双方当事人的陈述与辩论，对有关事实进行了调查。 庭后，双方当事人均提交了代理词和有关证据材料，华南分会秘书处将上述材料分别转给了对方。 由于被申请人要求对申请人庭后提交的证据进行开庭质证，仲裁庭 决定于 XX 年 9 月 30 日对本案进行第二次开庭审理。因此原因，仲裁庭难以在仲裁规则规定的时间22 / 28 内作出本案裁决书，经仲裁庭要求，华南分会秘书长同意延长本案作出裁决的期限至 XX 年 10 月 29 日。 XX 年 9 月 16 日，华南分会秘书处收到申请人提交的延期开庭申请书，申请人以其法定代表人身处菲律宾，不能按期赶回深圳开庭，以及证据材料的整理工作无法完成为由，要求仲裁庭将开庭时间推迟一个半月左右。仲裁庭经研究，同意了申请人的延期请求，并取消了原定于 XX 年 9月 30 日的开庭。 鉴于上述原因，仲裁庭不 能在 XX 年 10 月 29 日前对本案作出裁决。经仲裁庭再次要求，华南分会秘书长同意延长本案作出裁决的期限至 XX 年 1 月 29 日。 XX 年 11 月 1日，华南分会秘书处通知双方当事人仲裁庭决定于 XX 年 11月 25 日对本案进行第二次庭审。 庭审当日，双方当事人的代理人出席了庭审，双方对争议的问题作了进一步的辩论，被申请人对申请人第一次庭审后提交的证据进行了质证。 本案已审理终结，仲裁庭经合议于 XX 年 1 月 18 日作出本裁 决。 现将本案的案情、仲裁庭的意见及裁决分述如下。 一、案 情 合作合同的签订和内容 1992 年 3 月 18 日，申请人与被申请人签订了合作合23 / 28 同。合作合同约定的与本案有关的主要条款如下 : 公司的经营范围 :利用新火车站东大厦四至九层现有18， 000 平方米的建筑面积开设和经营客房、中西餐厅、咖啡厅、商务中心。 合作公司的规模为 :拥有 280间左右客房按四星级标准装饰的酒店。酒楼。有沪扬菜、潮州菜、粤菜、西餐、火锅、风味小吃等 4-5 个大小不同的餐厅。咖啡厅。商务中心。以上营业面积约 18， 354 平方米，员工约 900-1100人，预测 每月营业额约港币 900 万元。 合作公司的投资总额和注册资本均为港币 88， 000，000 元。 合作双方提供下列合作条件 : 甲方 : 火车站大厦 18， 354 平方米的场地 : B 座 :五层面积 1674 平方米，六层面积 1674 平方米，七层面积 1599平方米，八层面积 1405平方米，九层面积 1285平方米，一层门厅二个共 324 平方米，五层阳台折合面积 240平方米，小计 8201 平 方米。 C 座 :地下二层面积 179 平方米，一层面积 179 平方米，二层 面积 500 平方米，三层面积 2038 平方米，四层面积 1， 209 平方米，五层面积 1288 平方米，六层面积 1288平方米，七层面积 1086 平方米，八层面积 931 平方米，九24 / 28 层面积 894 平方米，四层阳台折合面积 561 平方米，小计 10，153 平方米。 合计 18， 354 平方米。 上述场地设计中已有的设备 :电梯，中央空调系统，给水、排水排污系统，电力系统，消防系统。 乙方 : 对甲方提供的场地，按合作项目要求出资进行设计、装修 ; 项目中的设备 :电话系统配套设施 、酒店、酒楼管理的电脑系统、洗衣房、厨房设备、冷库、职工交通车、公司行政车 ; 向员工进行业务培训 ; 提供员工住宿费用 ; 流动资金 ; 乙方投资，装修和设备固定资产为港币 79， 000， 000元，流动资金为港币 9， 000， 000 元，合计投资为港币 88，000， 000 元。流动资金在试业前全额投入。 双方提供合作条件之基本标准及提供条件之期限。 甲方 :在合作公司注册登记后七天内，着手办理交付场地等手续，发出进场装修施工通知书，通知乙方进场装 修施工的日期。当解决了土建工程单位与乙方之衔接， 乙方进场施工之时，即视作甲方已提供了基本合作条25 / 28 件。当装修工程完毕，甲方提供的设施已验收或乙方已投入使用，视为完全提供合作条件。 乙方 :投资日期 :在公司注册登记后六个月内投入完毕。 合作公司在完税并提取各项基金后的利润按如下比例进行分配，甲方所得为 60%，乙方所得为 40%。合作公司的风险，由甲方承担 40%，乙方承担 60%。 合作任何一方未按本合同第五章规定如期履行缴足投资，提供合作条件的义务，以逾期之日算起，每逾期 一个月，违约方应缴付注册资本的 %的违约金给履约方。如逾期六个月还未履行，除累计缴付注册资本的 3%的违约金外，履约方有权按本合同第 50 条规定申报终止合作公司合同，并有权要求违约方赔偿经济损失。 合作公司的合作期限为 15 年，从合作公司