商业可行性报告

1 / 10 商业可行性报告 *项目商业可行性方案 【通山概况】 截止到 2016 年，通山县总人口 45 万，人口分布呈现以下特征： 通山县城区人口与乡镇人口比例为 1 口 30万； 在城区人口中，新城区人口与老城区人口比例为 2万人，老城区约 9 万人； 在住宅属性上，新城区商品小区与私房的比例约为 1 小区与私房比例约为 1 比 2，即城区人口约 15万，乡镇人 比 3，即新城区约 6比 3，老城区商品 比 4； 小结：由上述 数据可以发现，通山城市化发展迅速，新城区在通山未 来城市发展过程中的地位迅速提高。 【商业分布】 通过新老城区商业分布图发现以下特点： 由于通山市场住房价格较低，所以几乎所有楼盘在开发过程中均附带大量商业以实现销售利润； 老城区在继承前期商脉与人气的基础上，商业开始进行更新换代；老一中商业中心及摩尔港的出现即是这种2 / 10 趋势的集中体现； 新城区群雄并起，高起点、高规格的商业中心蓄势待发；其中天鸿美庐锦街和本项目的商业部分均为这种苗头； 目前老一中商业中心、摩尔港等均已经开业抢占有市场先机，天鸿美庐商业部分目前已经全面开始宣传推广，通山商业在下阶段面临激烈竞争； 【业态分析】 其他商业： 兴业街：商业街业态为建材和杂货店，状况一般，租金在 17 25元。 南市路：商业街，经营种类较多，包括服装、鞋帽、婴儿用品、杂货店、电器等。为通山商业最繁华区域，经营较好，盈利水平较高，租金在 30 元左右。 凤池山时代广场：大型商场主要经营品种为超市、鞋帽、饰品、床上用品、服装、电子等，一、二楼经 营状况较好，三楼经营较差，一间商铺租金为 20000元年。 通过对以上商业整体业态分析，可以发现： 商业定位较为低端，缺乏高端品牌商家的身影； 目前这种情况正在发生改变，其中老一中商业中心是其中的代表：在继“福又多”大型连锁超市入驻后，老一中商业中心再次招入武汉的“工贸家电”，同时还招入一家电影院，整体商业街一家完成“大型商超 +西式快餐 +家电卖3 / 10 场 +电影院”的商业整体布局； 业态划分较为杂乱，无政府状态无专业管理； 商业运营管理水平不高，商业以九宫大道的分散型沿街门面为主满足通山人的日常生活需求，而大型的商业中心在逐渐显现； 传统型商业街易聚人气，集中型商场水土不服。 目前通山商业依然以档次较低的临街商业为主，大型的品质性消费习惯尚未形成，品质消费群体的消费习惯正在发展； 整体来说，通山目前商业情形如下： 老商圈更新升级，新商圈加速建设，逐渐形成两个商业中心，但短中期内仍以老城区商圈为主要消费场所 ； 现有商业物业以农贸市场、商业步行街、临街商铺等形态为主 ； 商业业态少而分散，集中经营型业态比较缺乏 ； 整体已建、在建商业的总体量大，市场竞争非常激烈。 【项目分析】 项目机会点一：资源双享：连接新老城区； 项目位于新老城区交汇门户之地，以 500 米长的牛头山隧道与老城区连接； 项目机会点二：客流双享：截流新老城区； 项目位于新老城区人流汇集之地，太平大道、4 / 10 洋都大道在此地交汇，而城市另一条主干道九宫大道也相距不远，容易吸纳整体区域的人气； 项目机会点三：可达性好：途经三路公交； 九宫大道 县政府 6公里 12分 钟 隧道 时代广场 公里 1分钟 项目位于新老城区门户之地，为 G106 国道是通山未来城市发展的最主要干道，到温泉、嘉鱼等地的必经之路，项目的可视性非常强； 项目机会点四：政经结合：品质消费集中： 项目位于通山经济中心与政务中心交汇处，承接洋都大道上中国人民银行通山支行、盐监局、地税局、国土资源局等大量的政府机关及相关高品质消费人群，也有地景豪庭、盛景家园、向阳小区等小区的消费人群；九宫大道上的交通局、卫生局等相关政府机关及购买能力较高的人群，均位于本项 目的商业辐射范围内；成为本项目的优质潜在客群； 通过以上分析，我们可以确定： 本项目位于多条干道交汇处，交通便捷，易于辨识，有利于外来人群、返乡人群、进城人群、新城区进城消费客户第一时间认知本项目，具有一定的商业开发价值。 通山县现状的城区呈现“哑铃状”格局，本项目正好处于哑铃状中部的狭窄部位，可供开发土地少，现状居5 / 10 民也不多，建设商业没有充足的固定客群支持，将会受到老城区成熟商圈与新城区兴业路一带潜在商业的夹击。 牛头山隧道拉通后，本项目与老城区核心商圈的距 离更加拉近，这种距离的拉近既为商业开发创造了一定的条件，也为商业开发增加了不小的难度。 1、隧道口两端的近距离内，要想同时存活两个类似的综合性商业场所很难。 2、隧道口拉通后，新城区居民及本项目业主可以更加快捷的通往老城区核心商圈，优质客群更加易被分流。 3、牛头山隧道、规划路与洋都大道、 209省道对接，极有可能发展为通山城区的快速车道，成为过往客、货车的专用快车道，对习惯安逸的商业人流将造成一定冲击。 布吉中心广场 裙楼商场项目 可 行 性 分 析 报 告 布吉中心广场 裙楼商业项目 目录 1、 发展商提供返租的资金预算及可行性论证。 6 / 10 2、 项目周边的消费人流对本项目商业的支撑力分析 3、 购买商铺的客户群体分析 4、 大型商场进驻将对本项目商业带来的机会点分析 5、 布吉火车站的兴建对本项目商业带来的机会点分析 6、 结论 策划说明 在组织此报告以前，我司结合了项目的一些实际情况，综合了项目目前一些综合性因素而成： 1、对于布吉中心广场，只考虑二、三、四层返租，五层自营出售。 2、布吉中心广场二 -四层裙楼为天虹商场或沃尔玛经营百货类超 市。 3、项目返租部分返租的时间定为 15年。 4、投资分析中的利率按现行银行活期利率 %计。 5、在进行资金预算时，我们只按营销利润进行核算而忽略项目的成本 预算。 6、策划的主体思路是体现贵我双方的会议精 神。 7 / 10 一、 发展商提供返租的资金预算及可行性论证 对于发展商提供返租的方案，当然在操作手法上会有些难度，但结合我司多年的营销经验，其操作应当说是非常可行的。 1、返租营销与自售营销的对比分析 首先分析目标客户群是哪些，在返租方式情况下，我们的目标客户群是针对投资客户，投资客户是深圳最多的一类阶级中产阶级，他们购铺所看重的是获取投资高回报及铺位具有可见的升值空间，因而具有稳定的回报与升值就成为他们闲余资金的避风港，在我们销售的彩福世纪商城客户中，购买返租铺位 客户都是冲着 10 年返租每年 8%租金收益而来，对于 8的租金回报来讲，高于存款利息近 4 倍，而且又有国有房地产公司的兑现保障，因而购铺风险较其他投资品种低，客户购铺对于他们来说只需支付 40的首期款，其余的供铺款可用返租租金冲抵， 10年后的商铺用于出租或转让均有更大收益，当然这也是客户对宏观经济执续向好有信心的表现。 事实上，返租回报在深圳商铺销售中已成为共同的营销手法，只是返租年限长短不同，但让客户能获取稳定租金收益及保持信心购铺已成为共识。 对于开发商而言，返租回报也是有利的，这是因 为首先可极大刺激客户购铺欲望，促进销售以利于回笼资金，8 / 10 便于后续项目的滚动开发。作为房地产开发公司，销售楼宇才是其工作重心，资金有效回收后，用于后续项目可减少一大笔银行贷款利息，且免去了许多评估交易费及业务招 待开支，对于整个公司的良性运作有极大帮助。其次返租方式的采用可减轻客户购铺后由于商场经营风险而带来的不稳定因素，一般来说客户购铺后多采用按揭方式，假如商场在开业后生意不旺，导致客户资金周转困难，则许多客户供楼存在压力，而房地产开发公司因在按揭业务中存在物业回购责任，因而须间接替客户承担购铺风险 ，但如采用返租方式，返租期内客户可用返租租金贴补供楼款，则供楼压力减轻，相应回购风险也随之降低。具体举例如下：例：二层一个总价 50万元的铺位，发展商提供 5成 10年按揭和15年返租，这样客户的投资分析如下： 铺位总价： 50万 首期五成： 25万 10年月供： 2720元 15年每月返租 3333元 说明：返租额大于月供 铺位 10年按揭总价达： 250000 326400 576400万 15年返租回收资金 500000*8%*15=600000 元 结论为客户在我们提供的返租方案中 15年可净赚一9 / 10 个价值 50 万的铺位，此案例为按揭购铺方式，实际购铺只交纳了 25万首期，对于投资者压力是比较轻松的。 另外随着布吉客运站的建成，还有房地产物业无穷的增值潜力，这样显然对投资客户是有明显的刺激的，其操作性也是非常强的。 商业可行性报告如何分析 在建设项目的技术路线确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价，判断项目在经济上是否可行，并比选出优秀方案。本部分的评价结论是建议方案取舍的 主要依据之一，也是对建设项目进行投资决策的重要依据。世华轩就可行性研究报告中财务、经济与社会效益评价的主要内容做一概要说明 一、财务评价 财务评价是考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇平衡能力的财务状况，以判断建设项目在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的办法进行。并用财务评价指标分别和相应的基准参数 财务基准收益率、行业平均投资回收期、平均投资利润率、投资利税率相比较，以判断项目在财务上是否可行。 二、国民经济评价 国民经济评价是项目经济评价的核心部分，是决策部门考虑项目取舍的重要依据。建设项目国民经济评价采用10 / 10 费用与效益分析的方法，运用影子价格、影子汇率、影子工资和社会折现率等参数，计算项目 对国民经济的净贡献，