商场租赁合同纠纷

1 / 24 商场租赁合同纠纷 商铺租赁常见纠纷及注意事项分析 作者：上海市建纬律师事务所 陈桂平律师 商铺租赁是房地产三级市场的重要组成部分，而商铺作为市场经济交易的载体之一，有关商铺租赁的纠纷也较为常见，而且有关商铺租赁的纠纷涉及的标的额也并不低，有些商铺租赁年租金达几十万的都有，这个跟商铺所在的商圈有很大的关系，由此，无论对于出租方还是租赁方来说，需要注意好有关的风险。 一、招商阶段的租赁纠纷 现在不管是国内的一线城市，还是二线城市，许多大型商场都存在招 商活动，对于商铺而言，更是如此，但是这个阶段，也是租赁纠纷常有发生的阶段。举例来说，现在商场为了更便于服务消费者，会对商场的区域进行功能划分，比如按每一层经营产品或者同一层不同区域经营同一类产品进行统一布置，因此，在招商的时候，就会对经营产品的承租者功能定位进行限制，而反过来说出租人随意变更招商阶段的区域定位，也会引来被索赔的可能。另一方面，由于一般的商场为了吸引承租者的前来，经常会开出优惠条件，并且约定了预计开业的时间。但就经本人处理的案件，包括代理及咨询的案件来说，很多时候，商场的出租者容易出现以下问题 ： 1、擅自变更租赁合同约定的商铺位置； 2、2 / 24 擅自缩小原定的租赁位置； 3、商场因招商不足未能如期开业； 4、商场为了招商而管理混乱，未能如同招商宣传阶段一样，进行功能划分； 5、商场虽开业，但配套的电梯、水电、网络等不具备，承租者入驻时发觉与预期相差甚远。因此，对于承租者来说，不应一味的看重商场的招商宣传，更应该注意租赁合同里的约定以及可能出现的风险，如果租赁合同未对商场可能出现前述五种情况作出违约约定或者退还租金或租赁保证金的约定，则承租者将依照合同法的法理及有关规定进行索赔，从索赔的角度以及保护自己权益的角度来 说，将会加大自己的诉讼成本。反之，对于商场出租者而言，如果对于招商预期期望过高，而擅自存在夸大宣传或者过度宣传，则可能在实际招商情况不佳之时，面临承租人的索赔，甚至是集体诉讼。 二、签约阶段的资信审查问题 所谓资信审查，在此仅指出租人是否有出租的资格，承租人是否具有承租的能力，那么相对于承租人来说，本人仅提醒有关如何核实出租人的出租资格。大型商场，一般开发商委托物业代为出租，那么承租人需要注意的是有关的物业获得开发商的授权手续，另一方面，还需要注意关于出租的商场是否存在出租限制，即是否 商场的权属是否存在瑕疵或者受限，按照城市房屋租赁管理办法第六条规定有下列情形之一的房屋不得出租： 1、未依法取得房屋所有权证3 / 24 的； 2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； 3、共有房屋未取得共有人同意的； 4、权属有争议的； 5、属于违法建筑的； 6、不符合安全标准的； 7、已抵押，未经抵押权人同意的； 8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的； 9 有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。而发生前述情况下，承租人一般风险较大，且如果后期租赁后需要办理有关经营证照时，可能会遇上阻碍。对此 ，在签订租赁合同或者意向书时，需要先核实是否存在前述情况，尤其承租的成本较高、投资较大时。但是现实中，很多农村集体用地也有建立商场出租，但是在办理证照方面，只要村委出具证明，还是不存在办理的障碍，对此，需要承租人在签订合同时，核实是否存在证照办理的困难，避免承租后无法合法经营，对于违法建筑、或者司法、行政部门查封的房子，承租人承租确实要三思而后行。 另外，在承租人时，需要注意承租的商场所在的区域是否在拆迁范围内，按照深圳的说法就是是否在城市更新范围内，因为如果在拆迁范围内，承租人依旧承租，则投入不宜过大，且在租赁合同中需要详细的约定好拆迁发生时的补偿问题，对于该点，将在下文进一步分析。 三、商铺租赁合同的约定问题 商铺的租赁合同，常见的事项除了主体之外，主要4 / 24 是：承租的地点、面积、租金、租金递增的比例及时间点、租赁保证金或者履约保证金、违约金、合同解除权、违约责任、纠纷处理途径、拆迁赔偿问题等。 由于事项较多，仅针对其中上述部分事项进行分析。首先，关于承租的地点，该事项的约定，一方面涉及约定法院管辖时的选择问题，另一方面如是招商阶段还涉及出租人变更具体的店面时， 相对应的违约条款设计问题。其次，关于租金 递增以及时间点的问题，这里需要关注的是递增的基数，是以月租金还是季度租金还是年度租金为计算基础。而递增比例及时间点，明确约定好则承租人可以预估租赁合同履行的成本及收益问题，从而对于承租的投资是否可行作出预估。第三，关于租赁保证金或者履约保证金，一般是确保承租人依约履行合同的保证金，针对的是承租人单方违约或者损坏店面或者违反物业管理规定等，该点要详列部分情况下做好兜底条款的设计。关于纠纷处理机制，则参阅本人另一篇文章租赁合同诉讼关系的约定 法律救济与诉讼成 本的纠结，在此不阐述。第四，关于拆迁赔偿问题，为何需要提及该问题，理由是按照国有土地上房屋征收与补偿条例的规定，房屋的征收及补偿仅针对房屋的所有权人，也就是说，一旦承租的店面发生征收，则国家是不对承租人进行补偿的，该问题将由房屋的所有权人与承租人自行处理，5 / 24 当然，按照国有土地上房屋征收与补偿条例第十七条的规定，其中对房屋所有权人的征收补偿就包括“因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”因此，承租人必须与出租人对可能发生的征收补偿时如何处理双方的关系作出约定，因为一旦发生征收事件，则租赁合同无法继续履行 ，承租人最好选择出租人价值补偿，补偿的范围包括预期经营利益的损失、装修折旧损失、搬迁费用等，同时需要将前述范围具体化、数值化便于后期操作。如果没有约定较为详细及可操作性，则承租人只能依据实际损失进行索赔，而实际损失的举证证明将比较难，发生诉讼时将会增加自己的举证成本。 此外，需要提及的就是在合同条款中约定好，租赁合同期满后续约的问题、添附物处理的问题等。 四、商铺租赁合同履行过程的纠纷 商铺租赁过程中，可能存在的就是跟物业管理处的物业管理纠纷、商铺漏水、证照办理、租金拖 欠等纠纷。在此需要提及的就是关于买卖不破租赁问题，所谓买卖不破租赁，简单说，就是租赁合同履行期间，出租人出售出租物业的，则物业买受人受制于租赁合同，即买受人全面行使物业的所有权必须等到租赁合同期限届满之后。那么这里需要注意的是，物业出租人出售物业需要履行告知承租人的义务，因为承租人享有优先购买权，当然，该优先购买权是指同等条件下的优先购买权。然而，实际履行过程中，关于承租人6 / 24 的优先购买权是很难保证的，虽 然法律上规定了承租人的优先购买权，但是又限定了同等条件下，何为同等条件，最明显的无非是出售的物业 价格，有时出租人为了变相逼迫承租人搬离，会故意抬高出售的物业价格，对此，承租人是无可奈何的，甚至，对于出租人是否真的出售物业，无法掌控，而承租人在对商铺投资过大的情况下，往往面临承受亏损撤租的地步，不过这也非绝对，还是得看个案双方的证据对比情况。对于承租人来说，只要是买卖交易在租赁合同签订之后，承租人就有权限制买受人行使所有权，即买受人要受制于物业出卖人与承租人的租赁合同，代替物业出卖人履行租赁合同的义务。反过来，对于承租人来说，必须了解的是承租的物业在签订租赁合同之前，是否存在物业的买卖关系，如果是买卖关 系在租赁合同之前，则不发生买卖不破租赁的效果，此时，承租人遭受损失，则只能向物业的出卖人追偿。而依据法律规定，此时双方各有过错的，在各自过错的范围内承担相应的责任，也就是说，承租人的部分损失将不会获得法院的支持，对此需要提醒承租人的注意。买卖不破租赁其实是债权优先于物权的一个特殊表现，依照法理，物权具有对世性，而债权具有相对性，两者相遇时，物权无疑优先于债权的实现，但有几种特殊的情况，就租赁合同来说，除了前者买卖不破租赁外，还有一种就是抵押权设置在租赁合同生效之后，也就是说，7 / 24 抵押权人行使对物业的抵押权，需要 受制于租赁合同的条款约定，反之，则不受限。 五、有关转让费、茶水费或者饮茶费的问题 商铺由于具有一定的投资价值，而租赁过程中，可能存在商铺的转租问题，多数商铺出租方均在合同条款中限制承租人的转租权，而实际履行中，又经常会出现隐瞒商铺出租人进行转租的情况，较为常见的就是关于转租过程发生的转让费、茶水费或者饮茶费的问题，即转租人向次承租人收取的所谓转手费。假设前述转租行为并非获得出租人的授权或者追认，则次承租人一旦接手商铺后，可能面临出租人对转租行为的不予认可，进而解除租赁合同，要求次 承租人撤离，那么次承租人是否可以以其与转租人的租赁合同约定进而对抗或者向出租人索赔呢，显然不行，因为未经出租人同意的转租行为无效，且合同具有相对性，次承租人的损失只能向转租人追索，而期间的转手费在法律上也只能向转租人追偿，但是此时对次承租人来说，索赔的风险较大，即因为其与转租人的合同无效而可 能导致其过错发生的损失由其承担，而转手费是否属于合同法认可的租赁合同内容之一，也是存在争议的，对此，次承租人在接受转租人的商铺时，必须核对或者拿到出租人授权或者确认转租人有权转租的文件，否则将需要慎重考虑后果 。 8 / 24 六、有关商铺租赁期满的纠纷问题 商铺租赁期满，一般是指合同的正常履行完结，此阶段，容易发生纠纷的是关于商铺的添附物、办公物品、证照注销以及续约等问题。 首先，关于商铺添附物、办公物品，承租人需要根据自己的情况，约定好租赁期限届满后，是自行拆除添附物并归自己，还是添附物归出租人，如果没有约定的情况下，则容易发生纠纷，出租人有时禁止承租人擅自拆除添附物，但是，真无约定的情况下，依照民法通则的规定，则承租人有权拆除带离；如果出租人需要保留的，则需要向承租人支付相应的费 用；如果承租人不自行拆除而出租人又不愿意保留的，则出租人可拆除，费用由承租人承担。为此，为避免日后纠纷，尽量约定清楚。 其次，关于证照注销的问题，很多时候租赁商铺的承租人需要办理营业执照，而根据工商登记有关规定，同一个地点仅能注册一个商事主体，因此，如果租赁合同届满后，承租人没有变更或注销以商铺为工商登记的地址，则出租人再行出租商铺将会遇到一定的阻碍，尤其是新的承租人需要以该商铺注册营业执照时。对于该问题，理应在租赁合同中进行明确的约定。 对于租赁期满后的续约问题，依照法律规定，超过六个月的租赁合同，应该签订书面的协议，否则将视为无定9 / 24 期的租赁合同，双方将有权随时解除合同，但是需要通知对方并给对方合理的准备时间。因此，对于承租人来说，一旦租赁合同期满，仍需要继续租赁的，则应该与出租人及时续签合同，而对于出租人来说，租赁合同期满继续收取租金而未签订租赁合同的，其行为依旧受制于原租赁合同的部分约定，包括租金、物业管理费标准等。 商铺租赁属于租赁合同其中一种常见的类型，而涉及的问题，其实很多，本文考虑篇幅仅摘取部分情况进行分析，具体的纠纷发生时，还是需要以商铺租赁合同的约定、双方的 主体情况、有关的租金缴纳票据等来综合分析，方有利于维 商铺租赁合同纠纷案例 原告苏合攀，男， 1976 年 3 月 17 日出生，汉族，河南省郑州市人，系株洲市芦淞区华鑫服饰商务写字楼三楼租户，住郑州市金水区李镇庙李村 302 号。身份证号码：*。 特别授权委托代理人聂炜，湖南卓进律师事务所律师。 委托代理人贺杨勇，湖南卓进律师事务所律师。 被告李国兵，男， 1967 年 9 月 24 日出生，汉族，湖南省长沙市人，系株洲市芦淞区华鑫服饰商 务写字楼三楼业主，住湖南省株洲市天元区海创明珠花园 10 栋 B-503 号。10 / 24 身份证号码： *。 特别授权委托代理人肖山红，株洲市芦淞区法律服务所法律工作者。 被告刘建平，男， 1964 年 3 月 19 日出生，汉族，湖南省益阳市人，系株洲市芦淞区华鑫服饰商务写字楼三楼业主，住湖南省株洲市芦淞区山水国际 3 栋 1703 号。身份证号码： *。 特别授权委托代理人黄飞虎，株洲市芦淞区法律服务所法律工作者。 原告苏合攀诉 被告李国兵、刘建平租赁合同纠纷一案，本院于 2016 年 3 月 16 日受理后，依法组成由审判员谭夏先担任审判长，审判员黄爱武、张京江参加的合议庭。并于 2016年 5月 20日在本院第五审判庭公开开庭进行了审理。原告苏合攀及其委托代理人聂炜、贺杨勇，被告李国兵的委托代理人肖山红，被告刘建平的委托代理人黄飞虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏合攀诉称： XX 年 7 月 27 日，被告李国兵、刘建平以株洲市芦淞区华鑫服饰商务写字楼的名义与原告签订了商铺租赁合同，将两被告所有的位于株洲市芦淞区建设办事处提升街株字第 00160574 号房产中的一处商铺租赁给原告。现由于两被告违反合同的约定，导致合同不能履行，请求法院依法判令两被告返还所收取的门面租金 151200 元，11 / 24 押金 10000 元，装修费 25000 元，并支付预期可得利益损失元。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据 : 1、租赁合同，证明原告租赁芦淞区华鑫写字楼的事实，以及证明缴纳租金和租赁期限的事实，而且合同中的第四条第二款是原告主张损失的事实依据和法律依据； 2、收款收据，证明被告收取原告门面押金、门面装修款、门面租金的事实； 3、房屋登记薄，证明该房屋的所有权人是本案的两被告，该房屋已经于 XX 年办理了他项 权证，已经办理抵押，而且已经被各法院反复查封六次； 4、株洲市工商局信息中心出具的证明，证明华鑫服饰写字楼没有进行工商登记，所以应由业主即两被告承担相应法律责任； 5、株洲市天元区天法民一初字第 168号民事调解书，证明房屋产权属于两被告，且两被告负连带赔偿责任，且房屋进行了拍卖； 6、通告，证明 XX 年 12 月 26 日法院已经对该房屋进行拍卖时被告发给原告的通知，要求解除合同，而 且证明合同的解除是原告单方面的行为造成的。 被告李国兵辩称：一、原、被告签订的租赁合同合12 / 24 法、有效；二、原告拖欠水电费，将商铺改做仓库使用，违反了合同的约定，应承担违约责任；三、原告要求赔偿的数额不实，租金应扣除已经经营的部分，履约保证金，由于原告违约，依合同约定，不予退还；四、原告要求赔偿预期收益的请求，没有提供证据证实，应不予支持。 被告李国兵为支持其辩解主张，向本院提供如下证据： 1、被告李国兵的身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格； 2、曹雯的身份证复印 件、租赁合同、解除合同协议，证明原告违约的事实，原告将商铺改作他用； 3、公证书，证明原告违约及拖欠水电费的事实，且原告的违约给其他业主造成损失； 4、公开信，证明被告已经告知原告； 5、水电费、物业管理费票据，证明原告苏合攀拖欠水电费的事实； 6、工程队的抄表记录，证明原告拖欠水电费的数量； 7、何晶的租赁合同，证明证人何晶知道事情真相。 被告刘建平辩称：原告是与被告李国兵签订的租赁合同，与被告刘建平没有任何关系，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告刘建平未向本院提交证据。 13 / 24 经庭审质证，被告李国兵对原告苏合攀提供的证据质证认为：对证据 1、 2、 3、 4 无异议；对证据 5 真实性无异议，但对证明目的有异议；对证据 6 无异议。 被告刘建平对原告苏合攀提供的证据质证认为：对证据 1、 2 真实性无异议，由于被告李国兵无异议，所以被告刘建平也没有异议；对证据 3 真实性无异议，但对证明目的有异议，被告刘建平只是提供担保，对于其中的查封只有一次是针对被告刘建平的 50%，并且被告刘建平没有收到任何通知；对证据 4 无异议；对证据 5 真实性无异议，但对证明目的有异议；对证据 6 的具体情况不清楚，不予质证。 原告对被告李国兵提供的证据质证认为：对证据 1 无异议；对证据 2 真实性无异议，但证人证言应当出庭作证，且对关联性有异议，曹雯并不是本案的当事人；对证据 3 真实性、关联性有异议，不能用公正的方式取代证人出庭，且与本案无关；对证据 4 有异议，原告并没有看见该公开信，并不能证明该公开信送给了原告；对证据 5 有异议，不能因为票据来确定原告拖欠了多少水电费，且与本案无关，如果被告要主张水电费，要么反诉，要么另案起诉；对证据 6 有异议，只是一张便条， 不具有法律效应，且与本案无关；对证据 7 有异议，该租赁合同都是用白纸条粘贴后复印的。 被告刘建平对被告李国兵提供的证据无异议。 综合全案，对原、被告提交的证据作如下认证：对14 / 24 原告提供的证据 1、 2、 3、 4、 5、 6 的真实性，被告无异议，对其真实性予以认定，但证明目的综合认定；对被告李国兵提供的证据 1、 2 的真实性无异议，对其真实性予以认定，但证明目的综合认定；对证据 5，由于被告提供的是存根联的收款收据，根据商业习惯，不能证实原告拖欠水电费的事实，对此证明目的不予采信；对证据 7，原告要求提供原件核对，但被告 未提供，对此证据，不予采信；对证据 3、 4、6，需结合案件事实，综合认定。 经审理查明， XX 年 7 月 27 日，被告李国兵以株洲市芦淞区华鑫服饰商务写字楼的名义与原告苏合攀签订商铺租赁合同，合同的主要内容是： 第一条：租赁场地、用途、期限； 1、乙方租赁甲方市场三楼六号商铺，面积 90 平方米，从事品牌服装经营。 2、合同期限自 XX 年 7 月 31 日至 2016 年 7 月 30 日，租期十年。第二条：租金及相关费用交纳时间和方式； 1、乙方所租赁的商铺的月租金为 35 元 /平方米，十年租金共计 378000 元，考虑到乙方交 租方式，租金优惠 20%，共计需要租金 302400元，该实交租金在签订本合同之日交纳 50%，计 151200 元，剩余租金 151200 元，在本合同履行满四年之日一次性缴纳。2、乙方在本合同签订之日向甲方交纳 10000 元履约保证金。3、乙方需交纳综合管理费 300 元，。 4、公用水电费或公共设施维护费由市场内全体承租按户平均分摊，商铺内水电费15 / 24 按表计收。 5、乙方应在每月 28 日前缴清当月综合管理费、水电费等。第三条：双方的权利、义务； 1、甲方提供水电、消防等配套设施，乙方负责商铺的装修，并承担装修费用。2、甲方负责市场公共 设施的日常维护和保养，乙方商铺内的维修甲方负责派人，施工，但材料由乙方承担，乙方也可以自行对店内进行维修。 3、乙方进场经营，须按工商、税务、技术监 督等职能部门的要求办理证照，做到合法经营，明码标价。 4、乙方必须服从甲方的统一管理，遵守市场的各项管理制度，维护市场声誉。 5、乙方在商铺内不得使用电炉，电暖气，电磁炉等电器设备，不得使用燃气用具，不得承接或改变电器线路，否则甲方有权查封和处乙方违约金，最高可处违约金 5000 元。 6、乙方未经同意擅自装修或装修不符合消防要求的，甲方有权要求乙方提供并恢复原 状，还可处乙方最高 5000 元违约金。合同期满或合同解除时，店内装修无偿归甲方所有。 7、十年合同期内租金不变，如遇到市场行情发生，甲方若调整综合管理费，须甲乙方双方协商解决。 8、乙方必须亮证经营，并须与甲方签订有关消防及计生责任书。第四条：违约责任； 1、甲方应在 XX 年 8 月 1 日之前向乙方提供商铺，逾期 15 天未提供商铺，应向乙方付违约金 5000 元，乙方有权解除合同，甲方退还乙方已交的全部费用。 2、甲方应保证公共设施和乙方商铺的正常使用，16 / 24 一般问题 24 小时内修复，重大问题应在合理时间内修复，否则，造成乙方停业的，甲方 应赔偿乙方损失 100 元 /天。 3、乙方如需转让或转租须提前告知甲方，擅自转租的甲方有权无条件收回商铺，终止合同。 4、租赁期内，乙方必须按甲方市场规定的时间开门经营，未经甲方允许擅自关门歇业者，乙方应向甲方交纳 100 元 /天的违约金，连续 5 天不开门营业的商户，甲方有权无条件收回商铺，终止合同并扣留全部履约保证金。 5、租赁期内，乙方必须保证商铺存货价值在五万元的，视为假开门歇业论处，既无条件收回商铺，扣留全部履约保证金。 6、乙方必须按时缴纳相关费用和租金，每月水电费和管理费逾期交纳的，每天处 1%的滞纳金，逾期两个月 不足额交纳的，甲方有权无条件收回商铺，终止合同，扣留履约保证金，第二期不按时交纳的，按每天 1%收滞纳金，逾期 15 天以上的甲方有权无条件收回商铺，终止合同并扣留全部履约保证金。合同签订后，原告苏合攀于XX 年 7 月 27 日向株洲市华鑫服饰商务写字楼交纳门面租金151200 元，门面装修费 25000 元，门面押金 10000 元后，原告开始经营。 另查明，是株洲市华鑫服饰商务写字楼未进行工商登记，产权人是刘建平和李国兵。 XX 年 10 月 28 日，被告李国兵向株洲市天元区农村信用社合作联社贷款 3200000 元，并提供该房 产作为抵押，现由于李国兵逾期未还款，该房产17 / 24 被拍卖处置。 XX 年 12 月 26 日，株洲市华鑫市场张贴通告，由于华鑫市场一期改造，要求各租赁户清场搬出，原告于当日搬出市场，未再经营。后双方因赔偿问题多次协商未果，由此酿成纠纷。 本院认为，原告苏合攀与株洲市华鑫服饰商务写字楼签订的商铺租赁合同，系双方当事人的真实意思的表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定的内容履行；原告已向株洲市华鑫服饰商务写字楼交纳了各种费用，被告应向原告交付商铺并确保商铺的 正常使用，但由于株洲市华鑫服 饰商务写字楼于 XX年 12 月 26 日张贴通告，要求各租赁户迁出，导致原告不能继续经营，应承担违约责任；由于株洲市华鑫商务写字楼未进行工商登记，应由实际产权人李国兵、刘建平承担责任；被告刘建平认为虽然自己是写字楼的产权人，但未与原告签订合同，不承担责任的辩解主张，没有法律依据，不予支持；原告要求被告返还收取的门面租金、押金、装修费的诉讼请求，符合法律规定，应予以支持；但由于原告已实际占有并使用商铺 29 个月，原告要求返还全部的租金和装修费的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持；被告认为原告应交纳实际使用商铺的租金和公 摊装修费的诉讼请求，符合法律规定，应予支持；由于合同租赁期限为 10 年，现原告还有 91个月未经营，原告要求按合同约定按 100 元 /天的标准计算18 / 24 损失的诉讼请求，符合法律规定，应予支持；但由于原告仅交纳 5 年的租金，应按实际交纳租金的期限计算损失，即 31个月，原告要求按 91 个月的时间计算损失的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持；被告李国兵认为由于原告拖欠水电费，违反合同约定，被告有权解除合同，但通过庭审查明，被告提供的水电费的存根联不能证实原告拖欠水电费的事实，对此项辩解主张，不予支持；被告李国兵认为原告将商铺改作仓 库使用，违反合同约定，被告有权解除合同，但被告未提供充分的证据证实上述主张，对此项辩解理由，不予支持；综上，被告应返还原告租金 78120 元，押金 10000 元，装修费元，赔偿损失 93000 元，以上合计元。根据中华人民共和国合同法第四十四条第一款，第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下： 一、由被告李国兵、刘建平在本判决生效后 3 日内返还原告苏合攀交纳的门面租金 78120 元，门面押金 10000元，装修费元； 二、由被告李国兵、刘建平赔偿原告苏合攀预期可得利益 损失 93000 元； 三、驳回原告苏合攀的其他诉讼请求。 本案案件受理费 6192 元，保全费 2020 元，合计 8212元，由原告苏合攀承担 2212 元，被告李国兵、刘建平承担6000 元。 19 / 24 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向农行驻株洲中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：中国农业银行 株洲市红广支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上 本案为租赁合同纠纷，程芝律师代理的是被告一方。在程律师及委托人的共同努力下，争取到了二十多万的赔偿款！ 北京市海淀区人民法院 民事判决书 海民初字第 4 7 6 8 号 原告北京某商业管理有限公司，住所地北京市海淀区 X 大街 X 号 X 层，注册号：略。 法定代表人王某，总经理。 委托代理人刘某，男，中国 X 大学助理研 究员，住中国 X 大学宿舍。 被告徐某，男， 196X 年 X 月 X 日出生，汉族，自由职业者，户籍地江西省 X 市 X 镇 X 桥组 X 号，住北京市朝阳区 X 城 X 号院 X 号楼 X 室，身份证号：略。 20 / 24 委托代理人程芝，北京市国汉律师事务所律师。联系电话： 159 1059 2307。 原告北京某商业管理有限公司与被告徐某租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院代理审判员舒怡独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告某公司委托代理人刘某、被告徐某及其委托代理人程芝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告 某公司诉称， 2 01 1 年 4 月我公司与徐某签订 租赁合同，承租我公司经营的北京中关村某 6 层某某商城柜台，合同期限一年，有效期自 2 01 1 年 5 月 1 日起至 2 01 2 年 4 月 3 0 日止，租金支付方式为半年一付、先支付上半年租金，下半年租金至半年租期到期前 3 0 天支付。租赁协议签订后，徐某支付了上半年租金， 2 01 1 年 10 月31 日上半年期限到期后，徐某未按照合同约定交纳下半年租金，无理由拒交租金经我公司多次催告后仍拒绝交纳。我公司于 201 1 年 1 0 月 1 0 日发出通知，要求其于 2 01 1 年 1 0 月 31 日撤场，其仍不按规定时间撤场，并围堵市场，扰乱市场秩序导致我公司产生损失。故诉至法院请求判令： 1、解除双方签订的租赁合同； 2、徐某支付我公司损失 65 302. 27 元。 被告徐某辩称，我不同意某公司的诉讼请求。首先，我不存在不交租金的违约行为。我与某公司签订了租赁协议，租期自 2 01 1 年 5 月 1 日起至 2 01 2 年 4 月 3 0 日止。21 / 24 合同约定，如果我不按时交纳租金，某公司可自货款中扣除。合同签订后，我交纳了保证金，装修店铺，正常经营， 2 01 1 年 9 月，由于某公司决定调整市场方案不再经营服装改作电子产品， 便要求我们经营服装百货的商铺撤摊，大部分的商铺跟某公司协商后，拿到一定的钱后撤离。但我、裴某与王某三家没有达成协议，不同意撤摊。我的上半年租金已经支付至 2 011 年 1 0 月 31 日，双方租赁合同仅约定签合同是一次性交付租金 6 个月，对于下半年租金何时交纳没有约定，仅约定合同到期终止前应当付齐租金。我不存在违约行为。其次，双方的租赁合同已经因某公司的撤场行为事实解除。由于租期未满，我直至 2 011 年 11 月 8 日晚仍然在正常经营，第二天早上发现我装修的店铺已经被人全部拆除，柜台被拆、存放的货物、模特等其他物件已经被某 公司在未经我同意且未清点的情况下全部收走。某公司单方面撤场的行为导致租赁合同已经无法实际履行，我同意解除租赁合同。第三，某公司所谓的损失没有事实的依据，租金损失是某公司为了调整经营方向自行将原租户清走的行为造成的，与我无关；某公司强行收走我的货物造成我无法经营应当赔偿我的损失，而不能向我要求货物看管的损失；某公司的电费损失与我没有关系，经营的每家商铺都是自己打卡单独充值，我是用我自己买的电进行经营，某公司的电费属于该公司自己 22 / 24 的经营成本；人员工钱也属于某公司自己的运营成本，与我无关。我同意支付 2 011 年 1