商铺建设方案

1 / 14 商铺建设方案 时间： 2016-09-24 来源：唯才教育网 本文已影响 人 湄潭县 300平米店面建设管理细则 渠道管理部 冯崇高 余志江 2016 年 09月 20日 目 录 一、 300平米专卖店建设的意义和作用 二、前期市场调研 1、市场经济调查情况 2、行业市场动态 3、 NVC 店面分析 4、新店 /重装选址建议 三、中期店面装修 1、装修预算 2、装修流程 3、雷士销售占比分析 4、店面装修标准 四、店面上样及布局 1、上样标准 2、店面生动化布置流程标准 五、店面管理 1、店面管理 2、开业促销标准流程 3、库存管理 一、 300平米专卖店建设的意义和作用 1、随着雷士品牌价值的逐步凸显，雷士产品越发健全，雷士专营大店在全国各地逐渐升级展开，经市场验证，雷士品牌大店是全是展示雷士产品，彰显雷士品牌，扩大雷士影响力的有效途径，经几年市场检验，越来越多的雷士经销商随着其店面扩张做大做强，开设雷士品牌已成为各经销2 / 14 商成长的必经之路，因此，分析研究雷士专卖大店开设 9 以开设 300 平米店面为范例） ,具有满足市场发展需求的现实意义。 2、建设 300平米专卖店的投入产出比分析 总体费用，以年为单位 第一年总投入费用 519660元，第二年投入 220800元，费用增长率 15%，第二年费用小计 331200 元，第三年投入220800 元，费用增长率 15%，第三年费用小计 331200 元，三年费用合计投入 1182060 元。 三年收入分析 第一年预计销售 1200000元，按 40%收益，第一年收入 480000万 ,；第二年预计销售 1800000元，按 40%纯收益，第二年纯利 720000 元；第三年预计销售 2500000元，按 40%纯收益，第三年纯利 1000000 元，三年合计收入 2200000 元。 三年收益：三年合计收入 2200000 元 -三年费用1182060元 =1017940 元 二、前期市场调研 1、市场经济调查情况 1-1、湄潭县简介 湄潭，位于贵州省北部总人口 48万人，城市人口约10万人，辖 9 镇，县城距遵义市区 70公里， 距省会贵阳 200 余公里是黔北东部地区重要的交通枢纽，湄潭是“贵州茶业第 一县”，地方主要经济来源， 2016年，全县实现地区生产总值亿元，规模工业总产值亿元；实3 / 14 现财政总收入 亿元，城镇居民人均可配收入达 15185元，农民人均纯收入达 5841元 1-2、房地产行业状况： 1-2-1、政府继续宏观调控，中央经济工作会议明确要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展；而在不久前召开的全国住房和城乡建设工作会议上，住建部部长姜伟新表示，明年将支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷 款需求。可以看出， 2016年的调控政策的表现为打击投机、促进供应、引导需求。将出台诸如在 70大中城市开征房产税、将限购范围扩大之县级城市、降低首套住房贷款成数和利率等政策，并将力促地方政府执行，这样有助于加强消费者购买力。 1-2-2、新世纪我国已进入全面建设小康社会的发展阶段，城镇居民可支配收入也将持续增长，消费结构升级速度加快，改善住房条件的要求日益强烈。目前我国城镇人均住房面积正处于快速增长时期，这就加大了对住房的需求，刺激房地产市场活跃。目前城镇居民住房不均衡问题依然比较严重，中下等收入 阶层住房困难问题依然存在，因此应加快住房结构调整，扩大经济适用房建设的力度，加快住宅发展，刺激房地产市场的需求。 4 / 14 1-2-3、目前湄潭县现有或正在建设的大型楼盘有中国茶城、茗城峰景、清华园、麒龙新城，四个大型楼盘： 中国茶城 6 月 16 日开盘，总建筑面积 50 余万平米，总投资约 10 亿元，由国家级茶叶市场、标杆住宅、旗舰商业、四星酒店四部分组成。其中茶叶专业市场部分集茶叶交易、冷链物流、电子商务、茶文化展示、茶文化传播、贵州茶博馆、中华茶俗馆为一体，是继浙江新昌中国茶市、福建安溪中国茶都之 后又一全国性大型茶叶专业交易市场，旨在打造中国最大绿茶交易中心。 清华园，“清华园住宅小区建设项目”规划总用地面积为，总建筑面积为，其中：住宅 186375 万 m2，共设置1734 户，商场 15843m2，管理用房面积： 500m2，地下车库及设备用房 35489m2，项目建设工期自 2016 年 7 月至 2016年 6 月，为期 2年。 总体来讲，湄潭县房屋均价在 3500元 /平米，以此 4个大型楼盘灯具购买量为例，总户数 8000户 4000元 /每户，就住宅灯具购买量就达到 32000000 元。 1-3、湄潭县建设情况：湄潭县 2016 年投资额达到129042 万元，目前正在建设中国茶城以及绿色食品工业园区，该园区建设申请入园的投资业主已达 39 家，批准入园的企业 28家，划定土地亩， 20家开工建设，其中 11 家基本建成，在 39家业主中，食品加工的有 17家，占申请入园总5 / 14 数的 %，投资 14865 万元，占总额的 %。非食品加工的 22家，占申请入园总数的 %，投资 18347 万元， 39家企业计划总投资额达 33212 万元。据湄潭县招商网数据，湄潭县在 2016年计划开工建设项目达到 13个，总投资 100亿元以上。 2、行业市场动态 2-1、湄潭县有灯具店近 20 家，主要集中在齐麟家居市场，主要有雷士照明、三雄极光、钜豪照明、欧帝尔照明、华泰照明等，主要集中在齐龙家居建材城，详见下表： 2-2、由以上数据可知：湄潭县灯具经销商面积普遍都比较小，品牌专卖店比较分散，经营的产品主要以中低端产品为主，湄潭县整体灯具销售额在 300 万 -350万之间。 3、 NVC老店店面分析 3-1、该店面所处湄潭县老汽车旁，附近灯具门店只有 3 家，主要以中低端为主，附近没有其他建材经销商，没有形成建材 或灯具销售的整体氛围，主要在此建设专卖店的原因是租金比较便宜 6万 /年。 3-2、该店面积在 150平米，以雷士专卖店形式展示，店内也有其他灯具产品销售，由于店面面积较小，店内雷士产品主要以传统商业照明，简单平板大灯展示为主，基本没有花灯和水晶灯展示，导致流失大量的客户。 3-3、库房较小，备货不足，导致货源短缺，经常紧急调货，在主要以零售销售为主的经营模式下，流失客户，6 / 14 对雷士品牌在湄潭的推广有一定的影响。 3-4、建设雷士大店的必然性：第一是门店租金由以前 6 万 /年，上涨到 12 万 /年，第二是该门店已装修有 4 年之久，装修比较陈旧，不能很好的展示雷士产品和提升雷士品牌形象，第三是公司要求和鼓励建设大店的成功模式，拉动和帮助经销商做大做强。 4、新店 /重装选址建议 4-1、选址整体要求： a、建材关联的市场，在主要路口或建材比较集中的街道 b、专灯具市场，尽量选择在主要人流路线的两侧，优先考虑主要的客流入口处 c、临街孤店一般选择店面规模较大，在当地有影响力的店面 高盛星河湾商铺销售方案 一、 营销环境分析 1、项目商铺非“黄金旺铺”产品，难做到速销 项目商铺最大价值点为紧邻大广高速，县政府广场，县行政机关单位，紫水学校，但目前该区域仍在发展中，未来规划鲜见抢眼前景，故，相对县中心区域及市区繁华地段临街商业，其自身价值不构成“金铺”产品，稀缺度不高，并非市场热捧产品，如果按照传统的开盘销售思路，难以做到速销。既然难以做到“热销”开盘，以自然销售方式更适7 / 14 合项目实情。 2、投资客群分散，商铺体量不大，无法实现高位蓄水 根据前期项目积累的商铺客户分析，客户分布散、需求性质区别较大，即使蓄客时间加长，也较难有效快速增加有效来访客户；加之项目商铺的体量不大，大面积大投入的做推广不切实际。 3、商铺“捂着卖” 销售时不正式公开开盘，直接公布销售信息后逐步蓄客，完成少量蓄客短期开盘，随着销售速度平稳推进，价格逐一般居住片区的社区商业及非繁华路段的临街商铺销售通常会有一年左右的销售周期，商铺销售信息经口碑传播效果 更佳。 结论： 1、不做正式的开盘活动，确定销售价格后即开始销售； 2、未取得销售许可证，不能线上推广； 3、加大渠道建设，多渠道、多途径增加销售信息的发布形式； 4、业主购铺后经营缺乏消费群体，可适当的做短期返租，养铺三年，待我项目业主入住及紫水学校、幼儿园等开学后交由业主自行经营。 二、商铺销售的目的 8 / 14 1、目的 提前销售商业 ,避免现商业客户积累的流失； 快速回笼资金 ,为项目后期筹资 ; 三、目前商业客户分析 1、到访客户分析客户。 2、客户面积需求及心理承受价 位 15组考虑购买 30 -100 5组 100-150 平方米 3 组 150-200 平方米 合计 23组 5组客户面积 100 以上心理价位 7000-12000 元 10组客户对面积 100 以下心理价位 8000-10000 元 四、销售方案 方案一： 1、产品包装及定位，利于提升商铺价值。依托我们紧邻大广高速路口，打造全县唯一一个货物物流集散地， 将之打造为一个专业市场；再者随着周 边地块的不断施工，日后小区的建立及入住不断增高，打造具有社区配套服务商业经营圈； 商业配套建议设计面积 便民药店 100 小型超市 400 9 / 14 洗衣店 100 面包房 50 自助银行 100 咖啡厅 150 小餐馆 200 美容美发厅 100 合计 800 2、三年返租，减轻购房者的养铺压力，商铺的统一返租也有利于我们后期的专业市场的打造。 优势：统一返租有利于后期专业 市场的形成，也可通过市场的形成提升我们小区的自身价值。 劣势：商铺售出后仍然还需招商，“拖泥带水”。 方案二： 底价出售，不做返租，将后期经营抛给业主。 优势：低价面向市场出售，不做返租，售后无负担。 劣势：商铺底价入市，不见得能够吸引客户购买，重要的是产品包装及商业定位。 方案三； 商铺分割式销售：把每套商铺切割成 20 平到 50 平不等若干分成铺位。 优势：有利于加速商铺的销售，让更多准业主拥有一套自己的 10 / 14 小商铺。将购房者的门槛降低。 弱势：商铺出售之后需要统一经营管理。 五、推广实施方案 1、时间点计划 营销阶段 时间段 营销目标 备注市场预热期 正式开始认购到解筹前 接受咨询，预约交钱；同时带动住宅销售 1、现有成交及登记客户的回访，释放信息； 2、针对已成交客户集中上门递送商业 DM 单，通过老客户口碑的说服力帮助我们传递商业信息； 3、以县政府广场为中心对周边经营户进行陌拜，重点是紫水学校的师 生，学生家长等要让更多了解到我们楼盘后续的前景。 4、对全县物流运输进行考察、艺术类培训学校等进行陌拜扩大我们项目的影响力。 5、最终通过实施上诉几点推广达到快速蓄客的目的。 6、销售人员在蓄客期通过商铺销售信息发表，面积区间，价格区间，认筹优惠等模糊的透露完成前期推广及蓄客。 强势热销期 解筹之日起 2 周内 获取 70的销售率 公开解筹 11 / 14 3、推广建议：主题：将物流运输专业市场放大炒作，带动底商销售。 时间 营销重点 项目配合 营销目 标 公开解筹前 1-2 个月 1、包装 项目包装 2、宣传 以灯杆旗和户外广告进行展示。 可通过软性文等在网络上宣传项。 ?地盘包装 ?编印商铺销售海报、资料 ?完成 312 国道及新城区内的路灯广告牌的包装。 ?完成项目商业平面、广告展板的设计。 ?有针对性地入市，从包装中体现商业价值，预热市场。 ?引领客户对县城商业的关注。 ?深耕前期 目标客户， 积累后期客户信息数据，充分发挥现有客户的优势，推出老带新的政策。 六、首推房源建议 本次商业推广，建议只将 8#、 9#做为主推房源。 12 / 14 1、 8#/9#目前正在施工，有利于建立购房者的信心； 2、根据现有客户反馈，基本选择 7#、 8#偏多，因其面积有大 商铺销售建议 一、 目的 1、 最大限度利用现有客户资源 ,增加销售额 ; 2、 提前销售商业 ,力求达到预期销售额 ; 3、 资金快速滚动 ,为下阶段项目筹资 ; 二、 目前商铺客户分析 1、 到访客户分析 从 2016年 11月 20日至 2016年 2月 12日止，来访客户需求商铺的共有 37组客户，从目前客户来访情况来看，效果并不理想，且真实性有待考究，需通过预约方式来具体分析客户的需求与特性。 2、 客户对商铺的位置接受度 37 组客户意向商铺位置均选择在世纪大道沿街或转角区域。 三、 商铺推售建议 1、推售计划： a、仅推 8#楼底商。 ? 劣势： 目前 8#楼底商前的规划道路暂未形成，客户未能看13 / 14 到商业价值； 8#楼底商相对其他商铺位置较差，首推 8#客户的接受度低； 目前积累客户均未选择 8#楼底商，客户积累为零。 ? 优势： 已取得预售证，便于合法推售。 b、仅推 S4商业。 ? 劣势： 未取得预售证，短期内无法合法销售。 ? 优势： 沿世纪大道主干道，与购物中心、商业步行街正对面，位置上具有紧密的商业连贯性，商业潜 力 较高； 客户接受度高，符合客户的位置选择需求。 C、推 8#+S4商业。 ? 劣势： 推货量偏多，在商业价值未显现