中原_深圳龙华莱蒙水榭春天项目策略发展报告及2#地块定位报告115P.ppt

1,深圳已持续蓬勃发展了数十个年头下一个十年深圳开发重点在那里,SHENZHEN,2,二线拓展区自诞生以来，由地源优势与有深圳中心区着千丝万缕的联系；同时作为2008年深圳片区开发最后一块“处女地”，已深深烙印上了众多城市运营者、开拓者的美好梦想。,二线拓展区唯一的选择，最后的选择,ONLYCHOICE，LASTCHOICE,3,再造一个深圳从此开始！,CREATIONAGAINASHENZHEN,莱蒙龙华项目策略发展报告及2#定位报告,深圳中原事业四部,5,项目发展战略建议；项目在市场中扮演什么角色？寻找对位客户群；项目产品定位问题；,本报告需要解决的核心问题,在市场发生变化开发次序由2、5同时启动到2先行开发推货量由2、5#各10万平米到216万平米推盘时间再次确认为2009年10月份在上述前提下，本份报告需解决的核心问题：,6,报告框架图,深圳市场分析,龙华区域市场分析,整体项目价值研判,项目发展战略思想,整体项目定位,2地块定位,后天优势打造,7,第一部分深圳市场分析,8,2007年深圳住宅供应量供应继续萎缩,2007年全市一手新房供应持续减少。从新房批准预售看，2007年全市共批预售商品住宅55800套，面积550万平米，比去年分别下降20%和21%。下降幅度比较大，是近4年来新房供应最低的一年。,1、市场现状分析2007年深圳住宅供应量,9,2007年深圳各区供应分布龙岗宝安为主力供应区域,2007年全市新增供应主要分布在龙岗及宝安两地，合计共377万平米，占全市的份额达到68%。,1、市场现状分析2007年深圳各区供应分布,10,上半年价格一路走高，政策调控后，量价均回调,2007年全市商品住宅销售50092套、496万平米，同比分别下降33%、30%。新增供应减少、价格涨幅过大导致有效需求减少、国家宏观调控抑制投资和投资性需求三方面原因导致销售面积下降。,1、市场现状分析2007年深圳全市销售情况,11,政策调控后，上下半年供需结构发生明显变化,07年下半年，由于市场成交低迷，而年底新增供应项目较多的缘故，从6月份开始，新增供求比不断攀升，10月、11月连续两个月超过2.0之后，12月份一举突破了5.0，达到了近两年以来的最高水平。,1、市场现状分析2007年深圳全市销售情况,12,宏观政策分析预测调控、紧缩成为2008年主基调。08年后将为政策消化期，预计新政再出的可能性较小,宏观政策分析预测（07年现状及后期预测）,13,08年及未来二到五年的房地产走势市场热点更换,2、未来二到五年的房地产走势预测,受关内房价挤出效应，首次置业客户转移至关外片区；城市发展轴线开始由东西走向逐步转向南北走向；受惠于四大新城规划，龙华新城将以最近的区域优势最先启动，吸引关内客户；未来二到五年热点区域将会集中于龙华市政配套整体完工西乡大铲港港区建设成型龙岗大运会举办年,光明新城,龙华新城,体育新城,东部新城,热点区域,东部新城,四大新城,发展轴线,14,08年及未来2-5年的房地产走势稳定为主、关注产业发展,3、未来二到五年的房地产走势预测,15,第二部分龙华区域市场分析,16,二线区城市功能定位具备综合服务功能的城市次中心,1、二线区城市功能定位分析,龙华定位中部综合服务组团中心深圳中心区的延伸和生活配套基地先进工业和高新技术产业发展基地商贸、房地产发达现代化城区、宝安陆路口岸物流中心,政府视角“龙华中心包括龙华新城和龙华中心区，是全市和区域性的综合交通枢纽，以及福田中心区综合服务功能的延伸。”“充分发挥福田中心区的辐射功能，重点建设龙华新城、光明新城进一步提升龙华高新区发展水平。”,注：引自深圳市城市总体规划（2007-2020）草案公示,17,区域发展总体特征中心区一级核心辐射区、唯一都市中央生活区,2、区域城市发展总体特征分析,从被辐射到向外辐射地处“三轴两带多中心”布局中的中部发展轴，并逐步形成具辐射力的副中心。角色定位，重要的交通枢纽轻轨铁路、地铁线路交汇于新客站，汇集成为未来深圳中长途客运枢纽。功能定位，中心区配套区域按照福田区的标准设立的，医疗、教育、商业、娱乐、交通等配套设施规格高，为特区内的现代服务业提供主体供应。发展前景，唯一都市中央生活区被规划为21世纪深圳几大住宅建设的典范之一，是体现深圳21世纪居住文明和水平现代化、生态化综合住宅区域。,18,供求状况供销量大，环比下跌,龙华持续两年成为宝安区供应冠军，按公开发售的项目算，07年龙华供应住宅75.88万平方米，占全区供应总量的43.2%。同06年比较，龙华07年的供应量减少了17.5%。,由于供应量大，龙华07年成交量最大。据统计，截至12月19日，龙华07年推出的新盘共成交住宅4179套，新盘整体销售率65.8%。同06年相比，07年的成交量减少了44.7%，而新盘的销售率也降低了18个百分点，06年同期龙华新盘的整体销售率达到84%。,19,供求状况二房、三房为主力供应，中小户型为主力需求,1房热销，主要是因为所供应的1房价格都比较低，而且都是在上半年就已经入市。龙华70平方米以上的2房、90平方米以上的3房和120平方米以上的4房销售率都不高，这些户型的供应大都是从5月底开始。,龙华片区大3房的供应占绝对多数，其次大2房和复式。,20,09-10年片区市政配套建设分析片区成熟度变化可能性不大,3、09-10年片区市政配套建设分析预测,21,09-10年片区交通网络分析交通路网开发稳定推进中,现有主要对外交通干道布龙龙观机荷高速民治大道梅观高速,2006年梅龙公路(已通车)南起梅林关，北接布龙路，到龙华广场龙大公路(已通车)南起已规划未动工的福龙路，连接布龙路，北接东莞大岭山南坪快速干道(已通车西起南头，途经龙华，东到坪地；福龙公路，南起福田),2007-2008年福龙路：(已经通车)南起福田（香环立交），北到二线拓展区连接龙大公路新区大道：(已部分通车南起梅林关，北接现在龙华的人民北路，再向西接现在的上塘路,2009年至2012年地铁4号线延长段（二期）：(目前已全面动工)以皇岗口岸为起点，直达龙华新市镇中心地铁5号线：(目前已全面动工)轻轨11号线：(目前尚未动工)地铁6号线：(目前尚未动工)龙华新客站：(目前尚未动工)人民路：（目前已出规划，但未动工）富国路：（目前未出规划，动工期未定）,4、09-10年片区交通网络分析,22,5、09-10年片区地产市场环境分析预测,起步期,发展期,快速发展期,成熟期,商业项目,市政配套,土地开发路网设施,居住项目,中高档住宅,市政设施,社区级商业,政府公务类设施,高档住宅,社区级商业区域级商业,区域级商业城市级商业,07-08年,09-12年,13-14年,15年后,时间,开发类型,09-10年片区地产市场环境分析片区发展启动，市场集中供应,23,6、09-10年片区住宅市场供应状况分析预测,片区中北部以金地上塘道、潜龙地块以及本项目为开发热点,1,3,2,4,5,6,7,8,B,C,D,民治大道,9,24,6、09-10年片区住宅市场供应状况分析预测,南部区域依托水库自然资源和中部轴线发展优势，未来重要低密度豪宅版块,25,片区品牌发展商标杆项目金地梅陇镇,7、区域客户需求特征分析金地梅陇镇,（地址：龙华镇梅龙大道与布龙公路交汇处）,26,金地梅陇镇产品布局图：,27,区域客户需求特征分析产品占据市场主流客户需求,梅龙镇二期一批开盘时间：2007年4月8日开盘情况：最低8300，最高15000，均价10800；,梅龙镇一期开盘时间：2006年7月开盘情况：均价7500，最高价12000，最低价6000。,28,梅龙镇二期二批开盘时间：2007年7月22日开盘情况：均价，折前16000，折后15680，折前最低价：13399，折前最高价：18951（顶层复式及样板房除外）,成交客户分析：二次置业及首次置业并重；热销户型分析：76平米二房和110平米三房和131平米小四房是最畅销户型，销售速度快；客户接受总价（仅限已成交客户）：二房125万，三房150万-175万、小四房210-250万,市场变化后，销售出现折点而逆转,29,梅龙镇三期开盘时间：2008年2月价格情况：预计均价11000-12000元/（部分单位带精装修销售）,三期产品针对首次置业，刚性需求客户,备注：按照均价12000元/计算,30,客户基本特征小结,客户群体较为年轻，年龄多在2539岁居多；教育程度多为本科及以上。私营企业、民营企业和私企业主、个体户占四成左右，党政机关、事业单位相对较少，且多为中层管理者和普通职员。客户居住区域中福田占四成以上，接受项目的区位距离。龙华本地客户占五成左右。已有物业客户目前的居住户型中，以小三房为主。金融、保险、证券客户最多，占15%，其次为IT、移动通讯，占14%，再次为商业、贸易占12%。两代和三代居的客户是本次客户中的主力群体。二、三口之家为主，孩子年龄10岁以下。受金地品牌影响，对其物管十分信任；对周边配套不足有所顾虑但看好片区发展，觉得升值潜力大；,31,7、区域客户需求特征分析世纪春城四期,世纪春城四期,（地址：梅龙路东侧，与民安路交汇处）,32,7、区域客户需求特征分析世纪春城四期,3*2*2偶数层125.39奇数层140,3*2*2奇数层107.66偶数层107-111.83,3*2*2127.17,3*2*2113.37,2*2*270.82-82.93,2*2*270.82-82.93,2*2*270.82-82.93,奇数层三房116偶数层二房89,奇数层三房116偶数层二房89,奇数层三房116偶数层二房89,复式99-129.49,复式99-129.49,复式102-115.28,2*2*196.64,2*2*196.64,复式102-11.,保留单位,33,成交客户分析：首次置业为主兼部分二次置业换房客户；热销户型分析：76平米二房和109平米三房和99平米小复式是最畅销户型，销售速度快；客户接受总价（仅限已成交客户）：二房89-121万，三房130万-189万、小复式152-198万,选房时间：2007年12月16日11：00-14：00(周日)开盘情况：抽签选房折后均价12500元/。四期共7栋,除7栋开发商自留外,共计1162套单位。,7、区域客户需求特征分析世纪春城四期,34,客户分析龙华、福田为主，私营业主和企业职员比例较高,龙华片区占成交总量的40%，福田片区占39.1%，南山片区客户合占总量的20%左右,成交客户群体职业比较单一，主要集中于私营业主和企业职员，各占37.7%、34.8%,35,世纪春城客户基本特征小结,客户年龄及家庭结构客户年龄集中在30-40岁之间，家庭人员在2人及3人以上；客户职业职业分布较广，无特别明显趋势；客户来访区域以龙华福田客为主，少量罗湖区域客户置业目的多数为自住客客户置业关注点成交客户多以自住客为主，大多客户认为价格偏高。从成交房型来看，以二房三房为主。部分客户还是持有观望的态度，认为房价在年终及明年上半年还会回落。在成交访谈中，部份客户认为在目前的房地产市场状况下，价格还是偏高。对项目的认同感较强，促使客户成交的主要原因是对片区的认可和未来前景的看好。对于投资来讲，新政存有一定的影响，再则就是对目前的市场的情况持有观望的态度。,36,二线拓展区客户小结：首次置业为主，二次置业为辅,客户形态描述：1.二房，中三房时置业主流产品需求。2.价格为客户重要关注点。3.由于经济承受力有限，会通过控制面积降低购房总价，减轻置业压力。,客户基本特征：1.年龄相对较轻，介于28到35岁之间的中青年，两口或三口之家。2.客户有相当的文化水平，受教育程度较高。3.首次置业，以自住需求为主的客户比例较高。4.福田区客户、龙华本地客户是片区主力客户来源。,37,利好及利用（宏观政策）金融政策经历08年从紧政策之后，存在一定的消化期市场企稳（市政建设）前期规划完善，区域走向成熟利用片区发展优势，规模开发（客户心理）从观望向理性发展合理引导（市场发展方向）未来热点区域集中供应，规模效应（行业发展）2010年全面推进住宅产业化发展，商品房必须满足带精装修交房等要求对整个行业的有利推进，乘势体现发展商的综合资源整合能力不利及规避（市政建设）09年初入市，片区配套成熟区有限完善项目内部配套，体现社区优势（房地产规划指标）受到新政影响，规划、户型设计受限采用高附加值创新户型设计达到规避（市场发展方向）09年片区供应量巨大，竞争形势严峻采用产品、形象差异化，利用综合体优势竞争（行业发展）2010年全面推进住宅产业化发展，商品房必须满足带精装修交房等要求，对合拼户型产生影响提前做足准备，把握市场，赢得竞争,8、2009-2012年后市展望,38,第三部分整体项目价值审判,39,莱蒙都会二线拓展区中心位置,1、项目地块概述,项目地块位于规划中人民路和富国路交汇处，紧邻地铁红山站，属二线拓展区的核心区域,40,莱蒙都会二线拓展区核心板块（红山站板块）,莱蒙都会红山站辐射圈，居住导向的城市型综合型生活区,红山站辐射圈居住导向以地铁站为中心的400米距离区域内，吸引足够的地铁人流。在居住导向的综合中心内最大占有“城市绿轴”是本区域定位居住导向的主要原因二线拓展区先行开发板块，七里香榭、日出印象等项目入住为项目片区启动做了更好心理铺垫。,41,莱蒙都会城市综合体项目,相关经济技术指标,项目有2、3、4、5地块组成，中间由市政规划路隔离住宅体量45万平米，总商业面积亦超过10万平米,85664.45,42,莱蒙都会四周景观资源较匮乏新城项目,东至,北至,西至,南至,绿景地块，5#地块东南侧有农民房,政府待出让地块,七里香榭、人民路,待建中航、鹏润达、港铁地块,北面人民路和农民房，更远处为日出印象，无景观，并且噪音大；,东面为规划中的富国路和绿景项目，无景观，有一定噪音；,隔市政绿化带与规划中的中航、鹏润达项目和政府规划用地相邻，靠近地铁红山站。,项目地块四周干净，缺乏特色景观特征，属于新城都市感型项目；地块边规划的城市绿化带在一定程度上能够提升项目景观资源价值。,隔人民路，港铁等商住潜在供应地块,43,地块素质（视野、噪音）分析,从视野和噪音等居住方面考虑，地块的东南面和西南面临市政绿化带，居住素质最高，适合开发大户型,思路,莱蒙都会部分区域受规路路噪音影响,44,经人民南路上福龙路15分钟可直达福田香蜜湖片区；经梅龙路10分钟可直达梅林关；经布龙路可自由往来于布吉、龙华；紧邻地铁红山站，可直达福田中心区、香港；,莱蒙都会15分钟城市交通圈,45,09-10年项目竞争对象众品牌开发商l领衔多层次竞争,46,09-10年产品竞争低密度豪宅和中高密度城市型综合住宅物业,47,09-10年项目竞争优势分析,打分标准：各项指标5分为满分；规模：50万以上（5分）30-50万（4分）15-30万（3分）15万以下（2分）地段：距离中心区近（5分）距离地铁近（4分）相对成熟区域（3分）其他（2分）容积率：2.0以下（5分）2-3（4分）3-4（3分）4.0以上（2分）人文资源：水景资源（5分）山景资源（4分）地块相对干净（3分）其他（2分）开发商实力：一线品牌（5分）二线品牌（4分）三线品牌（3分）其他（2分）,48,规模、开发商资源整合能力项目核心优势,综合周边市场潜在竞争项目分析，在地段、人文景观资源、容积率无明显优势状况下，项目规模、开发商资源整合能力、以及区域联动能力将成为项目竞争突围方向。,49,项目核心竞争分析,莱蒙都会,拥有成熟豪宅城市综合体开发经验的实力开发商在二线拓展区打造最大规模体量城市综合体项目,50,第四部分项目发展战略思想,51,“大盘”成功开发的四种模式（CDM）,树立鲜明主题，构建社区文化而取胜典型案例：万科第五园,产业完整嫁接，突出单一优势而取胜典型案例：蔚蓝海岸、深圳桃源居,经由产品创新单一优势取胜典型案例：九树公寓,发展商品牌整合与强势营销展示取胜典型案例：万科城,第一类：,第二类：,第三类：,第四类：,（详见附件）,52,项目发展战略思路,1、通过开发商品牌提升本项目整体形象；莱蒙、深国投巨头携雄厚的资本、经验，对本项目的品牌起到提升作用。2、通过已开发的水榭花都、水榭涟山等高端产品提升客户对项目信心；通过水榭花都、水榭涟山等水榭系列高端产品的打造，快速导入莱蒙品牌，然后利用莱蒙城市综合体开发经验，最终实现项目品牌和莱蒙品牌提升。3、通过2、3、4、5#地形成二线区第一大盘形象；规模开发效应，先住后商，以商促住。4、利用片区发展契机，推动并指引后期开发步骤；随着片区发展契机，住宅定位可以逐步调整，以赢取价值最大化。,53,第五部分项目整体定位(2#5#),54,整体定位(2#-5#),1）档次定位：区域中高档2）形象定位：现代都市气息的，与新城发展所一致的，大规模城市综合体项目3）目标客户定位：以片区主流市场客户需求为主导向，若条件成熟（地块开发条件、市场稳定条件等），部分地块进行阶段性细分市场目标客户3）核心卖点和推广语：,56万平米魅力都会,推广语：1、创造都会非凡魅力2、你我的莱蒙都会,55,4#,项目整体开发节奏,港铁商业,3#,5#,2#,第一阶段开发,第二阶段开发,第三阶段开发,1、考虑各地块开发成熟度,选择2#为第一阶段开发;2、考虑商业启动需等候区域条件成熟以及资金占用经济性，故3、4#放置在开发最后；,56,2#-5#住宅在整体中各自角色定位&产品定位,57,住宅整体推售计划,09年10月,日期,2销售主力周期26个月，分二期三批推售,5#销售周期18个月，分二期推售,2#一期一批,10年10月,10年5月,11年5月,11年10月,12年5月,12年10月,推盘单位,2#一期二批,5#一期,5#二期,3#,4#,销售周期,3#销售周期7个月,4#销售周期8个月,推盘量,8万,8万,7万,剩余全部10.2万,剩余全部7.4万,3&4合计5.3万,销售周期,2#二期,2一期一批销售周期14个月,2一期二批销售周期12个月,2二期销售周期14个月,5一期销售周期12个月,年月,5二期销售周期12个月,3#销售周期7个月,4#销售周期8个月,备注：主力销售周期控制在4年，每期推售重点均有所差别，另外2二期销售周期会相对较长,58,第六部分2地定位,59,1、档次定位：区域中高档，一期至二期档次逐步提升2、产品定位：主流市场居家型产品3、市场定位：符合区域市场主流人群需求、代表发展商开发能力和区域发展水平所一致的中高档住宅，树立莱蒙公司企业品牌形象；,2综合定位,60,目标客户定位首次置业为主，二次置业为辅,目前，市场处于房地产市场下跌阶段，换房性需求和投资性需求将受到明显抑制，以刚性需求的二房和小三房为主；但本项目销售周期，于09下半年-13年期间，市场预计归于房价平稳阶段；二次置业客户将逐步重新活跃市场,根据项目战略思路：借机片区发展契机，一期单位作为整体项目排头兵、开拓者姿态，占据主流市场需求；,模型来源：中原品控中心,61,根据以上的参考，根据地块自身特点、发展策略及对区域发展趋势预测，最后对于本项目的客户定位如下：,目标客户定位,62,项目产品定位分析图,以上面积段均为可售的建筑面积；但目前市场通常情况有10甚至以上的赠送面积。,备注：,63,户型分批分类,64,2一期一批产品定位面积有所控制,经过以上市场数据收集及地块自身影响因素，考虑销售速度要求，建议一期一批户型配比如下：,备注：户型设计可在项目部分质素高的楼栋设计顶层复式大户豪宅，以满足少量本地客户购买需求，该少量户型为非组合形式；,65,2一期二批产品定位面积略有放大,66,2一期产品户型配比合计,67,各种户型定位竞争优势分析,在面积控制基础上，为了加快产品去货速度在未来竞争中取胜，在规划条件许可的条件下提出如下建议，以提升产品竞争力优势：,68,户型功能尺寸建议,69,二房二厅二卫（带凹阳台实现附加值）建筑面积：86,假三房二厅二卫参考示意,88m2二房带凹阳台设计:体现实用，凹阳台可单独间隔为卧室，实现三房功能效果；另外根据右图，可考虑将该户型再放大3（面积控制在90以下），将凹阳台开间放大2700，以保证卧室适用性,70,三房二厅二卫参考示意,三房二厅二卫建筑面积：111,110m2三房设计:保证客厅和主卧大开间设计，以及双阳台设计方案；另外为了增加产品的附加值，可考虑利用凹阳台的形式赠送面积。,凹阳台设计,71,二房二厅一卫建筑面积：68.87,二房二厅一卫参考示意,65m2两房:主要体现经济型紧凑空间布局；与餐厅相连可以设计花园餐厅形式,尽量设计非承重墙,72,三房二厅一卫参考示意,79m2三房设计:通过凹阳台形式增加产品附加值；为了控制面积，可以考虑将取消入户花园和一小阳台设计，以保证面积控制，以达到控制总价目的；,三房二厅一卫（带凹阳台的赠送附加值）建筑面积：87,控制面积，取消阳台设计,凹阳台设计,73,三房二厅二卫（带凹阳台的赠送附加值）建筑面积：128,假四房二厅二卫参考示意,125m2假四房设计:通过凹阳台形式增加产品附加值；另外保证房间均好性，建议凹阳台开间由3米调整为2.8，将另一卧房也调整2.8米开间；主卧套房设计，体现项目尊贵；另外提升舒适性，保证4.2米客厅开间和大阳台设计,凹阳台设计，另考虑将凹阳台开间放小,74,组合后138四房,四房组合户型参考示意,组合前由88和50组合,75,2一期价格定位,1、楼市涨幅研判1）07-08年经济预测：地产已经进入下降通道，预计整体降幅为20左右（具体详见2008深圳房地产预测）；2）09年经济预测：08年底或09年初在经过地产价格调整后，市场走出低迷的观望期，有望出现升幅，但预测楼市涨幅将仍低于经济涨幅，预测涨幅5-8%区间；3）10-12年经济预测：待楼市逐步稳定，楼市涨幅将等于经济涨幅，预测涨幅10-15%区间；2、市场比较法市场价格：金地梅陇镇3期，对比2期，预计降价幅度约为30，据业务员告知08年3月将入市，对外报价11000-12000元/M2（带精装修1000元）；根据本项目地段位置、规模优势等可形成1500元/M2价差优势。故本项目同期入市实现价格约11500-12500（毛坯）；项目09年10月入市，初步预估项目一期价格；12500（1+8+8/2%）【1300-14000】元/M2（毛坯）,76,主力客户分析,77,主力客户分析,78,主力客户分析,79,非主力客户分析,80,非主力客户分析,81,非主力客户分析,82,非主力客户分析,83,开发顺序研判,人民南路,富国路,通往新区大道,二期,（分期开发方式二）,一期二批,一期一批,集中商业,以上两种开发顺序，我司建议均可选择，主要考虑规划设计后，这两种开发方式的户型配比是否符合分批推售多元化户型搭配销售的策略。,（分期开发方式一）,人民南路,富国路,通往新区大道,二期,一期二批,一期一批,集中商业,84,2二期产品定位对比一期放大,备注：户型设计可在项目部分质素高的楼栋设计顶层复式大户豪宅，以满足少量本地客户购买需求，该少量户型为非组合形式；,85,2产品定位,建议2#地块总体户型配比如下：,备注：户型设计可在项目部分质素高的楼栋设计顶层复式大户豪宅，以满足少量本地客户购买需求，该少量户型为非组合形式；,86,5一期产品定位,87,第六部分后天优势打造,88,项目核心力,莱蒙都会拥有成熟豪宅、城市综合体、开发经验的实力开发商在二线拓展区打造最大规模体量城市综合体项目,实力开发商二线拓展区都市综合体,实力开发商区别于竞争对手，高竞争起点二线拓展区区别于其他区域，都市核心区都市综合体区别于其他项目，规模、都市的,89,核心价值支撑,？,90,项目调性,从小渔村到国际型大都市，从罗湖到福田再到大深圳，时间见证城市发展，见证深圳历史；也见证了深圳开拓创新进取精神；莱蒙都会在二拓区中见证城市发展和腾飞，代言城市之未来，体现深圳开拓创新精神；莱蒙都会与深圳主流人群在精神上直接对话，与他们奋斗进取的人生态度取得一致，最终获得认同与共鸣。莱蒙都会代表莱蒙集团、深国投、万科地产开拓创新颠峰之作，以国际化视野，携长三角、珠三角品质豪宅和城市综合体的开发经验，将在二线拓展区实现项目、公司品牌自我突破和升华。,深圳人的莱蒙都会,91,目标客户形象描述福田客户占主流,92,他们是城市中坚力量，引领深圳潮流与时尚；他们有激情的，就像深圳这个青年的城市一样，充满对生活、对工作的激情；他们是社会发展的核心推动力；他们开拓进取，见证城市发展和腾飞，自我和城市共进取；他们有学识，高的品位和不俗的见解是他们的资本；他们有观点，他们倡导着社会的价值，领引着潮流，追求更高层次的境界；深圳是他们梦想成真的舞台，他们非常认同深圳，并且以深圳为豪,客户描述,93,核心精神提炼追求向上的生命力,深圳人的莱蒙都会,自由。皆来自五湖四海,创新、创造力,国际融合意识,进取，今年20万，明年30万,活力，敢拼，跌倒了照样爬起来,深圳人精神提炼,开拓，深圳“骑士号”精神,我为人人，人人为我,生命力,没有生命力的深圳，就不是深圳没有生命力的都会，也不是都会,94,生命力的项目延展,质感时尚,开放,持续性的,生命力,活力的,95,核心属性“生命力”的延展及打造,如何把各种延展用得鲜活，同时又能表达“创造非凡魅力都会”？,创造非凡魅力都会“生命力主题的延展”,产品,营销,包装,建筑布局,外立面,园林,户型,售楼处,主题活动,架空层,下面我们将提取“开放、质感时尚、国际、活力、持续性的”主要理念进行主题的延展,商业街,96,生命力延展的力度建筑布局,1、考虑总占地为8万平米，总建筑布局不宜以大围合形式设计，主要原因将使园林景观资源浪费严重。建议可根据分期开发策略，布局形式按分组团进行规划，使得各组团之间互相形成小的空间关系，营造出半围合式开放性社区；同时利好点有：1）充分利用各组团资源景观；2）减少分期开发所受到噪音、施工影响；3）保证社区隐私同时，最大限度消除社区与社区、社区与社会的隔阂。2、未来营销中心位置建议设置在项目北部，主要满足通达性及昭示性；3、集中式商业主要考虑在东侧位置，靠近富国路；幼儿园位置考虑设计在地块一期，西侧位置；,建筑布局形式参考：凯旋MIMA总占地：10.7万平米总建面：50万平米,关键词：开放,97,生命力延展的力度外立面(方向一),关键词：质感的时尚,线条简约，现代感，顶部有一定流线形且质感性强，顶部连廊相连，体现融合及时尚感,白色与褐色/咖啡色搭配，是近年来住宅立面时尚色，尤其被福田年青客户所推崇喜好。建议本项目立面采用以淡黄为主色调，搭配白色突出的色块线条及褐色/咖啡色点缀。,98,生命力延展的力度外立面(方向二),关键词：质感的时尚,建议本项目立面参考福田中心区星河国际，立面采用以淡黄为主色调，线条简约，与商业结合情况较佳，体现都市感和时尚感。,99,生命力延展的力度园林,关键词：开放的，活力的,有生命力的园林，可以理解为，行走在园林中，更多的是空间的体验，感受园林的边际是天空，而不是围墙。,“钢琴键盘”形式组成休闲径,无边际水体验参与,大空间、大开扬的参与,100,生命力延展的力度架空层,关键词：可延续性的,生命力，是具备可延续性的；深圳精神的生命力可以在架空层壁画有所体现。如以深圳30年发展历程为表现方式。（80年代“春天的故事”，90年代“改革进取”，00年代“与世界同步”）,架空层，一方面成为社区融合，邻里沟通的平台，体现园林的可延续性；另一方面增加社区活动空间，成为泛会所一部分；,儿童攀岩,文化壁画墙（示意）,101,生命力延展的力度商业街,关键词：开放的，质感的时尚,开放式的街区,白天日景,晚上夜景，注重灯光工程，体现都市繁华气息,LED或LCD，高科技体现都市感的商业材料运用,102,生命力延展的力度售楼处,关键词：质感的时尚,莱蒙都会，国际化都市中心区，奢而不华，在莱蒙都会，您能感受到都会的质感，体验到都会的时尚，这一切是因为在莱蒙都会。,灯光台阶，现代的时尚，体现不一样的质感。,会所包装体现质感性强的时尚氛围,营销中心，时尚的材质，简约的线条体现,103,生命力延展的力度户型,关键词：开放,“凹阳台”的户型设计体现“生命力”的精神若88M2设计为3房，常规客厅开间为3.3，空间感非常紧压；但本项目设计为“凹阳台改房的设计”，则客厅开间可做到3.64.0，且主卧带洗手间，仅通过凹阳台的赠送使得室内空间得到最大的提升，开阔了活动的空间。这就是户型中创新的“生命力”体现！,“凹阳台2房改3房”户型参考,104,参与性活动：攀岩比赛网球比赛篮球比赛与ADIDAS等青年运动品牌联动表演性活动：极限运动街舞,生命力延展的力度营销活动,关键词：活力,105,根据2地块经济指标特点及定位属性，将会所划分为三大会所功能组团。,都会BA,绿色中心,室内会所,园林泛会所,莱蒙都会,集中式商业+开放式商业街,金色乐园,生命力延展的力度会所,106,都会BA尽享悠闲都市生活,水疗SPA约350M2,儿童乐园约150M2,景观瑜珈/健身房约150M2,室内球类约100M2,都市轩面积：1100M2,学习天地4点半学校望星台,英式桌球兵乓球棋牌室,桶浴淋浴湿蒸干蒸水力按摩浴蒸汽浴室按摩浴池按摩水床纳米药浴特色桑拿浴休闲书吧互动上网的数码室等,会所：提升生命机能与活力。更是客户之间沟通平台,青年会馆约150M2,以多功能室形式设置：功能涉及KTV房、