土地买卖合同无效

1 / 23 土地买卖合同无效 土地买卖转让合同 第一章 总则 第一条 本合同当事人双方： 出让人：_ 受让人：_ 根据中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国合同法和其他法律、行政法规、地方性法规，双方本着平等、自愿、有偿、诚实信 用的原则，订立本合同。 第二条 出让人根据法律的授权出让土地使用权，出让土地的所有权属中华人民共和国。 第二章 出让土地的交付与出让金的缴纳 第 三 条 出 让 人 出 让 给 受 让 人 的 宗 地 位 于_，宗地编号为 _，宗地总面积大写 _平方米，其中出让土地面积为大写 _平方米。该地块的容积率大于等于 _，绿化率不少于 _%，土地用途为商业、住宅用地。宗地四至及界址点座标见附件出让宗地界址图。 2 / 23 第四条 本合同项下出让宗地的用途为 _商业住宅用地 _。 第五条 出让人同意在 _年 _月 _日前将出让宗地交付给受让人，出让方同意在交付土地时该宗地应达到本条第 _款规定的土地条件： 达到场地平整和周围基础设施 _通，即通_。 周 围 基 础 设 施 达 到 _ 通 ， 即 通_，但场地尚未拆迁和平整，建筑物和基础地上物状况如下：_。 第三章 现状土地条件。 第六条 本合同项下的土地使用权出让年期为_，自出让方向受让方实际交付土地之日起算，原划拨土地使用权补办出让手续的，出让年期自合同签订之日起算。 第七条 本合同项下宗地的土地使用权出让金为每平方米人民币 大写 _元 ;总额为人民币大写_元。 第八条 本合同经双方签字后 _日内，受让人须向出3 / 23 让人缴付人民币大写 _元作为履行合同的定金。定金抵作土地使用权出让金。 第九条 受让人同意按照本条第 _款的规定向出让人支付上述土地使用权出让金。 本合同签订之日起 _日内，一次性付清上述土地使用权出让金。 按以下时间和金额分 _期向出让人支付上述土地使用权出让金。 第一期 人民币大写 _元，付款时间： _ 年 _ 月 _ 日 之 前 。 该 期 甲 方 负 责 提 供_；第二期 人民币大写 _元，付款时间： _年 _ 月 _ 日之前。该期甲方负责提供_； 第三期 人民币大 写 _元，付款时间： _年 _月 _日之前。该期甲方提供所有转让文件。 分期支付土地出让金的，受让人在支付第二期及以后各期土地出让金时，应按照银行同期贷款利率向出让人支付相应的利息。 第十条 本合同签订后 _日内，当事人双方应依附4 / 23 件出让宗地界址图所标示座标实地验明各界址点界桩。受让人应妥善保护土地界桩，不得擅自改动，界桩遭受破坏或移动时，受让人应立即向出让人提出，复界测量，恢复界桩。 第四章 不可抗力 第十一条 任何 一方对由于不可抗力造成的部分或全部不能履行本合同不负责任，但应在条件允许下采取一切必要的补救措施以减少因不可抗力造成的损失。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 第十二条 遇有不可抗力的一方，应在 _小时内将事件的情况以信件、电报、电传、传真等书面形式通知另一方，并且在事件发生后 _日内，向另一方提交合同不能履行或部分不能履行或需要延期履行理由的报告。 第五章 违约责任 第十三条：甲方诚邀乙方参与其 _亩土地的公开挂牌处理事宜，并承诺创造条件让 乙方取得该块土地，若乙方未能取得该地块，甲方愿意返还定金，计 _万元，甲方应在确认乙方不能取得该土块的土地使用权之日起_个工作日内支付此款。 第十四条 受让人必须按照本合同约定，按时支付土地使用权出让金。如果受让人不能按时支付土地使用权出让金的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的 _向出让5 / 23 人缴纳滞纳金，延期付款超过 6 个月的，出让人有权解除合同，收回土地，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿因违约造成的其他损失。 第十五条：乙方未能按时支付地价款 ，应以每日未付部分的万分之 _点作滞纳金支付给甲方。如未能按时付款超过 _个工作日，视同终止履行本协议，并有权处置已付定金。 第十六条 受让人按合同约定支付土地使用权出让金的，出让人必须按照合同约定，按时提供出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人对本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的土地使用权出让金的 _向受让人给付违约金。出让人延期交付土地超过 6 个月的，受让人有权解除合同，出让人应当返还定金，并退还已经支付土地使用权出让金的其他部分， 受让人并可请求出让人赔偿因违约造成的其他损失。 第六章 通知和说明 第十七条 本合同要求或允许的通知和通讯，不论以何种方式传递，均自实际收到时起生效。 第十八条 当事人变更通知、通讯地址或开户银行、帐号的，应在变更后 15 日内，将新的地址或开户银行、帐号通知另一方。因当事人一方迟延通知而造成的损失，由过错方承担责任。 6 / 23 第十九条 在缔结本合同时，出让人有义务解答受让人对于本合同所提出的问题。 第二十条 受让人方的开发建设应依法律、法规和规定办理有关手续。 第二十一条 本协议未尽事宜，须经各方协商解决，并签订相应的补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。 第二十二条 本协议在执行过程中发生矛盾、争议，经协商无效时，提请法院裁决。 第七章 适用法律及争议解决 第二十三条 本合同订立、效力、解释、履行及争议的解决均适用中华人民共和国法律。第二十四条 因履行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成的，按本条第 _款规定的方式解决： 提交 _仲裁委员会仲裁 ; 依法向人民法院起 诉。 第八章 附则 第二十五条 本合同一式 _份，具有同等法律效力，出让人、受让人以及中介人各执 _份。 第二十三条 本合同的金额、面积等项应当同时以大、小写表示，大小写数额应当一致，不一致的，以大写为准。 第二十四条 本合同于 _年 _月 _日在中华人民7 / 23 共和国 _省 _市签订。 第二十五条 本合同未尽事宜，可由双方约定后作为合同附件，与本合同具有同等法律效力。 出让人： 受让人：中介人：住 所： 住所：住所： ：电话： 电话： 电话：开户银行：开户银行： 开户银行：帐号： 帐号： 帐号： 附件： 1、出让宗地界址图 ) 北 | | |界 |址 |图 |粘 |贴 |线 比例尺 1： 2、合同第九条土地使用权出让金支付方式的规定中，双方约定土地使用权出让金一次性付清的，选择第一款，分期支付的，选择第二款。 8 / 23 土地买卖合同 甲方：朝阳泽耐尔车业有限公司 营业执照号码：211300004017983 乙方：身份证： 经各方友好协商，本着平等、自愿、有偿、诚实信用原则，就土地转让事宜达成协议如下： 一、地块概况 该地块位于朝阳市经济技术开发区龙泉大街二段，土地面积为平方米。宗地四至及界址点座标详见朝阳方正土地资产评估有限公司出具的评估报告。编号为：朝方正土估咨字【 2016】第 049 2 号。 二、转让方式： 1.现金交易。 2、土地的转 让价为 327 元 /平方米，转让总价为人民币大写：陆佰万元整。￥ :600 万元。 三、其他： 1、在土地出让过程中，甲方仅承担应由受让方承担的土地契税和交易费用，其他有关营业税等均由甲方另行承担。 3、本协议未尽事宜，须经各方协商解决，并签订相应的补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。 4、本协议在执行过程中发生矛盾、争议，经协商无效时，提请法院裁决。 9 / 23 5、本协议经各方代表签字盖章后生效。 6、本协议一式四份，双方各执两份。 甲方：乙方： 年 月 日 年 月 日 土地买卖合同 根据中华人民共和国合同法的有关规定，甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经协商，就乙方向甲方购买标准厂房和使用配套场地达成如下协议。 全文 【土地买卖合同】国有土地使用权出让合同 本文主要介绍了国有土地使用权出让合同的内容，并提供专业律师免费法律解答、 全文【土地买卖合同】国有土地使用权出让合同 本文主要介绍了国有土地使用权出让合同 的内容，并提供专 业律师免费法律解答。 全文 【土地买卖合同】土地转让合同公证书 兹证明出让方的法定代表人与受让方的法定代表人于年月日，在，在我的面前，签订了前面的合同。 全文 深圳经济特区房地产转让条例 全文 10 / 23 【合同转让】 土地买卖转让合同范本 -详细版本 第一章 总则 第一条 本合同当事人双方： 出让人：中华人民共和国 _省 _市_; 受让人： _。 根据中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国合同法和其他法律、行政法规、地方性法规，双方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则，订立本合同。 第二条 出让人根据法律的授权出让土地使用权，出让土地的所有权属 中华人民共和国。 第二章 出让土地的交付与出让金的缴纳 第 三 条 出 让 人 出 让 给 受 让 人 的 宗 地 位 于_，宗地编号为 _，宗地总面积大写 _平方米，其中出让土地面积为大写 _平方米。宗地四至及界址点座标见附件出让宗地界址图。 第四条 本合同项下出让宗地的用途为 11 / 23 _。 第五条 出让人同意在 _年 _月 _日前将出让宗地交付给受让人，出让方同意在交付土地时该宗地应达到本条第 _款规定的土地条件： 达到场地平整和周围基础设施 _通，即通_。 周 围 基 础 设 施 达 到 _ 通 ， 即 通_，但场地尚未拆迁和平整，建筑物和基础地上物状况如下：_。 现状土地条件。 第六条 本合同项下的土地使用权出让年期为_，自出让方向受让方实际交付土地之日起算，原划拨土地使用权补办出让手续的，出让年期自合同签订之日起算。 第七条 本合同项下宗地的土地使用权出让金为每平方米人民币大写 _元 ;总额为人民币大写_元。 第八条 本合同经双方签字后 _日内，受让人须向出让人缴付人民币大 写 12 / 23 _元作为履行合同的定金。定金抵作土地使用权出让金。 第九条 受让人同意按照本条第 _款的规定向出让人支付上述土地使用权出让金。 本合同签订之日起 _日内，一次性付清上述土地使用权出让金。 按以下时间和金额分 _期向出让人支付上述土地使用权出让金。 第一期 人民币大写 _元，付款时间： _年 _月 _日之前。 第二期 人民币大写 _元，付款时间： _年 _月 _日之前。 第 期 人民币大写 _元，付款时间： _年 _月 _日之前。 第 期 人民币大写 _元，付款时间： _年 _月 _日之前。 分期支付土地出让金的，受让人在支付第二期及以后各期土地出让金时，应按照银行同期贷款利率向出让人支付相应的利息。 第十条 本合同签订后 _日内，当事人双方应依附件出让宗地界址图所标示座标实地验明各界址点界桩。受让 人应妥善保护土地界桩，不得擅自改动，界桩遭受破坏13 / 23 或移动时，受让人应立即向出让人提出，复界测量，恢复界桩。 第六章 不可抗力 第二十九条 任何一方对由于不可抗力造成的部分或全部不能履行本合同不负责任，但应在条件允许下采取一切必要的补救措施以减少因不可抗力造成的损失。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 第三十条 遇有不可抗力的一方，应在 _小时内将事件的情况以信件、电报、电传、传真等书面形式通知另一方，并且在事件发生后 _日内，向另一方提交合同不能履行或部 分不能履行或需要延期履行理由的报告。 第七章 违约责任 第三十一条 受让人必须按照本合同约定，按时支付土地使用权出让金。如果受让人不能按时支付土地使用权出让金的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的 _向出让人缴纳滞纳金，延期付款超过 6 个月的，出让人有权解除合同，收回土地，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿因违约造成的其他损失。 第三十二条 受让人按合同约定支付土地使用权出让金的，出让人必须按照合同约定，按时提供出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使 受让人对本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支14 / 23 付的土地使用权出让金的 _向受让人给付违约金。出让人延期交付土地超过 6 个月的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付土地使用权出让金的其他部分，受让人并可请求出让人赔偿因违约造成的其他损失。 第八章 通知和说明 第三十五条 本合同要求或允许的通知和通讯，不论以何种方式传递，均自实际收到时起生效。 第三十六条 当事人变更通知、通讯地址或开户银行、帐号的，应在变更后 15 日内，将新的地址 或开户银行、帐号通知另一方。因当事人一方迟延通知而造成的损失，由过错方承担责任。 第三十七条 在缔结本合同时，出让人有义务解答受让人对于本合同所提出的问题。 第九章 适用法律及争议解决 第三十八条 本合同订立、效力、解释、履行及争议的解决均适用中华人民共和国法律。第三十九条 因履行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成的，按本条第 _款规定的方式解决： 提交 _仲裁委员会仲裁 ; 依法向人民法院起诉。 第十章 附 则 15 / 23 第四十一条 本合同一式 _份，具有同等法律效力，出让人、受让人各执 _份。 第四十三条 本合同的金额、面积等项应当同时以大、小写表示，大小写数额应当一致，不一致的，以大写为准。 第四十四条 本合同于 _年 _月 _日在中华人民共和国 _省 _市签订。 第四十五条 本合同未尽事宜，可由双方约定后作为合同附件，与本合同具有同等法律效力。 出让人： 受让人： 住所： 住所： ： 电话： 电话： 开户银行：开户银行： 帐号： 帐号： 附件：出让宗地界址图 ) 北 农村宅基地买卖合同无效 “画家村”案剖析 姓名：谭鑫学号： 125023423 案情背景 从 1993 年开始，北京圆明园画家村的部分画家来到16 / 23 了北京通州宋庄买了房子。 1995 年秋，圆明园画家村被解散，出现圆明园艺术家为主的艺术人群向宋庄的集体大迁徙。现在，宋庄已经聚集了海内外近 2000 名艺术家，所 以又被称为“画家村”。目前，宋庄已经是中国最大、国内外知名的画家聚居地，并于 XX 年被规划为北京市十大文化创意产业聚集区之一。 5 年前，李玉兰从河北迁居画家村，用全部积蓄万元买下了马海涛一套农民房，双方签订了买卖房协议书。但在集体土地建设用地使用证上，至今未由原土地登记机关依法变更登记至李玉兰名下。 近来，通州宋庄将面临地铁工程的前期拆迁，将出现巨额的拆迁补偿款。 XX 年 2 月向法院起诉，马海涛夫妇要求确认购买合同无效。 法院审理过程 一审判决 通州法院一审以李玉兰是城镇居民，不得买卖农村集体经济组织成员的住房，判决李玉兰于判决生效之日起 90日内将辛店村的北房三间、西厢房六间及院落腾退给马海涛；马海涛给付李玉兰补偿款万元。 李玉兰不服，上诉到二中院。 二审判决 二中院审理认为，马海涛与李玉兰所签之买卖房17 / 23 协议书的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。 同时二审法院指出，出卖 人应对合同无效承担主要责任。对于买受人利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。 因李玉兰在原审法院审理期间，未就其损失提出明确的反诉主张，此案二审不宜就损失赔偿问题一并处理，李玉兰可就赔偿问题另行主张。 另行起诉 XX 年 1 月 3 日，李玉兰将马海涛告上法庭，索赔 48万元。 法理分析 宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集 休经济组织成员无权取得或变相取得。马海涛与李玉兰所签之买卖房协议书的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。李玉兰并非通州区宋庄镇辛店村村民，且诉争院落的集体土地建设用地使用证至今未由土地登记机关依法变更登记至李玉兰名下。因此，原审法院根据我国现行土地管理法律、法规、18 / 23 政策之规定，对于合同效力的认定是正确的。上诉人李玉兰关于合同有效之上诉请求，二审法院不予支持。 合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。基于上述合同无效之法律后果处理的一般 原则，原审法院判决买受人李玉兰将其购买的房屋及院落返还出卖人马海涛，出卖人马海涛将价款返还买受人李玉兰并无不当。但买受人李玉兰在购买房屋后自行出资对房屋及院落进行了新建及装修，考虑到李玉兰对于房屋及院落的添附系附和于出卖人所有的原物上，无法识别与分离，即便能够分离，分离后添附部分的使用价值亦极大贬损，故原审法院判决买受人将原物及添附一并返还及给付出卖人，由出卖人将原房及添附部分的价值折价补偿买受人的处理结果亦无不当，法院亦予以维持。 考虑到出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围 ，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故出卖人应对合同无效承担主要责任。对于买受人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。但鉴于李王兰在原审法院审理期间未就其损失提出明确的反诉主张，在二审程序中，不宜就损失赔偿问题一并处理，李玉兰可就赔偿问题19 / 23 另行主张。综上，依照民事诉讼法第一百五十三条第一款第项之规定，判决如下：一、 维持北京市通州区人民法院通民初字第 1031 号民事判决第一项、第二项； 二、马海涛与李玉兰于 2002 年 7 月 1 日所签之买卖房协议书无效。 法理评析 自上世纪 90 年代以来，通州区宋庄镇开始实施文化造镇发展战略，至今已吸引了来自全国各地的数百名画家在此落户。经过多年发展，宋庄镇“画家村”现已具有一定规模，并成为北京市首批正式认定的文化创意产业集聚区。在早期入驻“画家村”的一些画家中，大部分系购买农民自有住宅改造为工作室及居住。随着宋庄镇地区规模经济的形成，当地土地区位价值上涨，导致不断有该镇村民以城市居民不能购买农村房屋为由，诉请主张多年前其与入村画家 签订并履行的房屋买卖合同无效的案件出现。通州区法院近一年期间已经受理了近百起涉及农村私有房屋买卖案件，此案即属于其中之一。 此类案件的成因多缘于随着北京城市建设发展，郊区土地利用价值增加，以及因土地被征用、拆迁房屋后可获高额补偿安置费用等原因，特别是近几年中央政府多次明确强调禁止城市居民购买农村个人住宅，使得对这种合同的效20 / 23 力判断似乎有了更加充分的依据。但政府的文件是否能够作为判断合同效力的法律依据，实践中仍不无争论。由于此类纠纷的处理结果涉及双方当事人重大利益的调整与平衡，故此问题引起各界关注。 北京市高级法院曾经多次召开研讨会，并两次形成会议纪要以统一处理此类案件的司法标准，但实践中由于对此问题的处理原则仍存在不同认识，不同法院间在掌握处理此类纠纷的原则及处理标准方面仍存有差异。 同被确认无效的后果处理 对合同无效的法律后果，合同法第五十八条有明确规定。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 但通过调研分析，可以看出此类案件之所以 成讼，多为农村土地价格上扬促使出卖人毁约所致，此类案件数量不断增长，因此，在处理合同无效的法律后果时，应当结合合同法的公平原则和诚信原则来理解第五十八条之规定。应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价 格的差异造成损失两方面因素，平衡买卖双方的利益，避免认定合同无效给当事人造成利益失衡。 21 / 23 因此，认定合同无效后，处理的方式有如下 1、合同无效后，买受人应当将房屋原状返还出卖人，出卖人将收取的价款返还买受人。 2、如果买受人 在居住使用诉争房屋期间对诉争房屋及院落进行翻建、装修并在诉争院落内新建有建筑物，出卖人应对买受人添附部分价值给予合理补偿。 买受人在购买房屋后对房屋及院落的翻建、新建及装修系其出资完成，因此，其对于添附部分享有所有权，从理论上说，买受人在返还房屋时，有权将添附部分从原物处剥离。但考虑到此种添附系附和于出卖人所有的原物上，无法识别与分离，即便能够分离，但分离后添附部分的使用价值极大贬损，故判决买受人将原物及添附一并返还及给付出卖人，由出卖人将添附价值补偿买受人。添附价值的确定首先由双方当事人协商确 定，如协商不成，由法院委托有资质的房地产评估机构进行评估。 3、按过错赔偿损失。合同法规定，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于受损方的损失，应当有受损方的主张。一般情况下，农村私有房屋买卖案件系出卖人起诉要求确认买卖合同无效，返还房屋。法 院受理后，经审理可能认定合同无