土地承包经营合同纠纷

1 / 16 土地承包经营合同纠纷 浅谈土地承包经营权流转合同纠纷 摘 要 土地承包经营权流转纠纷中合同纠纷数是最主要的纠纷形式，土地承包经营权流转合同纠纷的处理，关系到广大农民的切身利益，也关系到农村的稳定以及整个农业的良好发展。本文首先提出通过明确的合同订立以及规范依约履行以有效减少纠纷的办法，在此基础上提出合同纠纷解决建议以更好保障农民在土地承包经营权流转中的权利。 关键词 土地承包经营权；合同；纠纷 近年来中央为农村土地资源的合理配置鼓励农村土地承包经营权流 转，一系列举措都为农村土地承包经营权更好地流转提供了便利。 2016 年中央“一号文件”确定要用5 年时间基本完成农村土地承包经营权确权登记颁证工作，妥善解决农户承包地块面积不准、四至不清等问题 1； 2016年中央“一号文件”提出按照依法自愿有偿原则，引导土地承包经营权流转，发展多种形式的适度规模经营，促进农业生产经营模式创新。 2随着市场经济不断地向农村发展，农村原有的熟人社会逐渐被打破，农村原有的“办事规则”需要逐步被法律替代，但在这一转变过程中农民法律意识淡薄，在土地流转时产生大量合同的纠纷，亟待解决。 土地承包经营权流转时不签订合同或合同签订不2 / 16 明确极容易产生合同纠纷；合同履行过程中不按照约定，容易发生合同纠纷，产生违约责任。下文将从合同的订立、履行以及违约责任等方面提出避免以及解决土地承包经营权流转合同纠纷的建议。 1 合理明确的订立合同，有效减少合同纠纷 现在土地承包经营权流转的方式主要有转包、出租、互换、转让、股份合作五种。五种方式应按类别订立不同的合同。由于我国农民文化水平普遍较低，对法律概念掌握不清，首先容易出现合同类目的选择错误。在明确转包、出租、互换 、转让、股份合作几种流转方式的区别后，选择自己所要进行的流转方式订立相应合同。另外合同中需要对以下事项作以明确规定： 流转土地基本情况及用途 需要写明流转土地的具体位置、地类、面积、界限、用途，原土地承包经营权证编号，原承包合同编号，以及土地流转后使用方对土地的用途。 流转期限 需要明确写明流转的年限，自某年某月某日起到某年某月某日止。此处日期要注意符合法律规定的最长时限，并且不可超过土地承包期的剩余期限。另外还要写明交付日期。 土地承 包经营纠纷的解决 3 / 16 农村土地承包法的第四章是对土地承包经营纠纷的解决和侵害土地承包经营权等法律责任的规定。该章共十一条。前两条是对土地承包经营纠纷的解决途径和农村土地承包经营纠纷仲裁效力的规定。其后的 9 条分别对侵害土地承包经营权的责任、承包合同的无效条款、违约责任、无效的土地承包经营经营权的流转、违反土地管理法规的行为、承包方违反法定义务规定的责任、国家机关及其工作人员滥用职权等内容作了规定。 一、 土地承包经营纠纷的解决途径 什么是土地承包经营纠纷 土地 承包经营纠纷，是指当事人之间因承包土地的使用、收益、流转、调整、收回以及承包合同的履行等事项发生的争议。土地承包经营纠纷，在以往有关的司法解释中也被称作“农业承包合同纠纷”。在农村土地承包法中，由于区分了公平优先的家庭承包和效率优先的其他形式的承包两种不同的承包形式，而对以公平优先的家庭承包的土地承包经营权，以物权的方式加以充分的保护，因此，在土地承包经营纠纷中包括了侵权纠纷，也包括了履行土地承包合同过程中的违约纠纷。 土地承包经营纠纷，可能发生在承包土地的农民之间，也可能发生在承包土地的农 民与农村集体经济组织或者村民自治组织之间，还有可能发生在农民与企业事业单位之4 / 16 间。 土地承包经营纠纷发生的原因十分复杂，有主观原因造成的，也有客观原因造成的。综合起来，从合同的主体角度可以作如下分析： 第一，是由基层组织的原因造成的。有几种情况，一是有些纠纷是执行党和国家的土地承包政策走样而引起的。如中央提倡“增人不增地，减人不减地”，但是有的地方却是“增人不增地，减人就减地”，有的是超出 5%的标准预留机动地，有的是违背农民意愿频繁地调整土地等。二是有些纠纷是因为发包不公平，农民群众有 意见引起的。如有的地方基层干部以地谋私，在家庭承包过程中自己包好地，在招标发包中发包“关系地“、人情地”。三是有些纠纷是由于基层组 织或者干部干预农民的生产经营自主权引起的。四是有些纠纷是强调或者阻碍农民进行土地承包经营权流转引起的。 第二，是由承包方的原因引起的。有些是由于承包方拒绝履行义务引起的。有些是因为情况变化，群众要求变更合同引起的，如自然灾害、承包地被征用等。有些是由于承包方擅自改变承包地用途引起的。有些是在承包土地的农民之间因相邻关系、侵犯土地使用权等原因引起的。 第三，是由于承包合同不规范引起的。有的承包合5 / 16 同内容过于简单，主要条款不全，权利义务不具体，一旦发生争议双方各执一词。有的合同违反法律规定，有的合同违背公平原则。 解决农村土地承包经营纠纷的途径 农村土地承包法第五十一条规定，“因土地承包经营发生纠纷的，双方当事人可以通过协商解决，也可以请求村民委员会、乡人民政府等调解解决。”“当事人不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。”这一规定对解决土地承包经营纠纷规定了以下途径 ： 1、协商 即当事人之间协商解决纠纷。所谓协商解决，就是指当事人之间在发生土地承包经营纠纷后，在自愿互谅的基础上，依照法律规定，直接进行磋商，自行解决争议。采用这种方式，可以减少当事人为解决纠纷所耗费的精力和费用，节约时间，有利于化解矛盾。 2、调解 即当事人也可以请求村民委员会、乡人民政府等调解解决。通过调解解决纠纷是我国民间传统的和解方式，通常是当事人自愿选择彼此信得过的第三人从中斡旋，通过相互谅解、让步，达成一致，解决纠纷。采取调解解决纠纷，必须是在当事人自愿的基础上进行 ，这种自愿贯穿于调解的全过程中，即在调解的任何阶段，当事人任何一方都可以对调解提出异议，当事人不同意调解的，无法达成6 / 16 调解协议，调解即为失败；或者虽然达成调解协议，但是当事人任何一方在履行调解协议过程中反悔的，也可以随时终止履行，这种情形下调解也为失败。 农村土地承包法第五十一条将通过村民委员会、乡人民政府调解解决纠纷，作为一种纠纷解决的方式加以专门规定，主要考虑到，一是村民委员 会作为村民的自治组织，依法具有解决民间纠纷的职能，因为它熟悉情况，又具有一定的权威性，由其主持调解解决村 民之间的土地承包经营纠纷，有利于纠纷合理、快速地解决，是一种方便农民群众的好办法。二是乡人民政府作为基层的政权组织，承担了农村承包土地的基础管理工作，由其主持调解解决土地承包经营纠纷，同样具有熟悉情况和权威性的优势，特别是在解决不属同一村庄的当事人之间的纠纷以及本地当事人与非本地当事人之间的纠纷时，更具有其他组织和个人不具备的公正、权威的优势。但是，村民委员会、乡人民政府调解解决土地承包经营纠纷，必须是在当事人自愿请求的前提下进行，绝不能强迫当事人接受他们主持的调解。 村民委员会或者乡镇人民政府 调解解决农村土地承包经营纠纷，应当针对纠纷发生的原因，一方面深入细致地做当事人的思想工作，动员他们互谅互让；另一方面如果在工作在存在问题要实事求是地解决，争取群众的谅解。调解7 / 16 达成协议，应当要求当事人签订书面协议，应当帮助和督促当事人自觉履行协议。但是，这时的调解协议是不可以强制执行的，当事人如果事后反悔，依然可以申请仲裁或者起诉。 除村民委员会、乡人民政府外，当事人当然还可以自愿请求他人或者其他组织调解解决纠纷。 3、仲裁 当事人之间不愿协商，或者通过协商、调解方式不能解决纠纷时， 可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁。 4、诉讼 如果当事人不愿协商，或者通过协商、调解方式不能解决纠纷，也不愿仲裁时，也可以选择直接向人民法院起诉，依照民事诉讼法的规定，通过诉讼方式来保护自己的土地承包经营权。有关人民法院则应当依照民事诉讼法和最高人民法院关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定依法受理，并应当遵循依照农村土地承包法和有关法律、法规，维护农村政策稳定，促进农村经济发展，保护农民合法权益的原则，依法独立审判。 有关人民法院在审理农村土地承包合同纠纷案 件时，应当注意以下几个农村土地承包法与有关法律、司法解释不尽相同的规定： 第一、一方当事人申请了仲裁，而另一方当事人向法院提起诉讼，人民法院是否应当受理？由于农村土地承包法对此问题没有没作具体规定，这个问题 8 / 16 有待立法或者司法解释做出规定。基于仲裁的当事人自愿受管辖的性质，如果一方当事人选择了起诉，人民法院即应当受理，并应当以司法建议的形式通知有关仲裁机构，人民法院已经受理纠纷。但是，如果一方当事人申请了仲裁，另一方当事人做出答辩或者表示同意应诉后又向人民法院起诉的，人民法院则不 应当受理。 第二，在农村土地承包法有关土地承包经营权流转的规定中，家庭承包的除土地承包经营权转让须经发包方同意外，其他流转方式只需向发包方备案，而无须发包方同意，但是入股仅限于承包方之间从事合作生产。通过招标、拍卖、公开协商等其他方式承包的农村土地，承包方只要取得了有关的土地承包经营权属证书，土地承包经营权即可依法流转，除非合同中规定了限制条件。 第三，农村土地承包法第三十五条规定，“承包期内，发包方不得单方面解除承包合同”。因此，非经承包方同意，或者发生法定事由，承包合同不 得解除。 此外，还应当注意的是，对于以招标、拍卖、公开协商等方式承包的“四荒”地，当事人可以在承包合同中约定纠纷的解决方式，以及管辖的仲裁机构或者法院，有关的仲裁机构与人民法院则应当尊重当事人的意愿，依法受理仲裁或者诉讼案件，这是不同于家庭承包经营的。 农村土地承包经营纠纷与土地权属争议 9 / 16 土地权属争议，是当事人之间因为土地所有权或者使用权的权属不明确而发生的纠纷。而土地承包经营纠纷，是指当事人之间因承包土地的使用、收益、流转、调整、收回以及承包合同的履行等事项发生的争议。这两种纠纷的不同，一是发生的原因不同。土地权属争议是由于权利属于而发生的。土地承包经营纠纷是在土地权属确定之后，在承包方使用土地和处分权利过程中发生的。二是解决的途径不同。根据土地管理法第十六的规定：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民法院处理。”“当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。”在发生承包土地的权属争议时，应当依照土地管理法的上述规定，由人民法院处理，不服人民政府的处理决定时，直接向人民法院提起行政诉讼，以处理争议的人民政府为被告。土地承包经营纠纷，依照农村土地承包法第五十一条 的规定，是请求人民政府调解处理，调解不成的则可以申请农村土地承包仲裁机构仲裁或者直接向人民法院起诉，是一种解决合同纠纷或者侵权纠纷的程序。 二、 关于农村土地承包经营纠纷的仲裁 农村土地承包经营纠纷的仲裁不适用仲裁法 的规定 农村土地承包经营纠纷的仲裁，是一种特殊的经济10 / 16 纠纷仲裁，不同于仲裁法规定的一般经济纠纷的仲裁。我国于 1994 年制定的仲裁法第七十七条规定，“劳动争议和农业集体经济组织内部的农业承包合同纠纷的仲裁，另行规定。”这一规定，明确了农村集体经济组织内部的土地承包经济纠纷，不适用仲裁法的规定。仲裁法这一规定的理由是，农村土地承包经营纠纷面广量大，涉及广大农民的利益，仲裁法的一些原则、制度，难以适用于农村土地承包经营的仲裁。 根据农村土地承包制度多年的实践和一些地方关 于农村土地承包经营纠纷仲裁的规定，农村土地承包经营纠纷，与仲裁法规定的一般经济纠纷的仲裁，主要不同点在于，仲裁的仲裁机构不同，仲裁申请程序不同，仲裁管辖制度不同，以及仲裁裁决的效力不同。 在农村土地承包法第五十一条中，有关农村土地承包经营纠纷当事人可以申请仲裁的规定，并没有区别是农村集体经济组织内部的土地承包，还是外来人员的土地承包，这个规定，实际上将所有的农村土地承包经营纠纷的仲裁都作为特殊的仲裁，排除了对仲裁法的适用。 关于农村土地承包经营纠纷仲裁制度的几个问题 目前，我国关于农村土地承包经营纠纷仲裁的法律规定，除仲裁法第七十七条、农村土地承包法第五十一条和第五十二条的规定外，还没有一个全国适用的、全11 / 16 面的、统一的法律制度规范。现在有关农村土地承包经营纠纷仲裁的规定，主要是各地方制定的地方性法规和政府规章。根据各地方解决农村土地承包经营纠纷仲裁的规定，对农村土地承包经营纠纷仲裁制度的几个问题做一简单介绍。 1农村土地承包仲裁机构 农村土地承包仲裁机构的设置，不同于仲裁法规定的仲裁机构。目前各地的做法不同，有的地方设在县乡两级，有的地 方只在县一级设立，据有关部门统计，全国已有 25 省、自治区、直辖市在县乡两 土地承包经营权转让合同纠纷案 代理词 2016-11-3 15:00:52 代 理 词 尊敬的审判长、审判员： 云南实力律师事务所接受张学等十八人的委托，指派孔钜、邱万亚律师担任其与任正全土地承包经营权转让合同纠纷案的一审代理人，代理人接受委托后，收集了相关证据，听取了当事人的陈述，参加了法庭审理，对本案事实有了清楚的了解，我们针对本案诉争的焦点问题，提出如下代理意见，谨供 法庭合议时参考。 一、反诉被告与反诉原告订立的农村林地承包经营权转让合同，合同中约定的标的物的出让价格与价值过于悬殊，致使反诉原告的经济利益遭受重大的经济损失，此12 / 16 合同在订立时即显示公平，依法属于可撤销合同，应以反诉原告之诉请予以撤销。 2016 年 8 月 29 日，反诉被告与其两位要好的朋友，来到反诉原告所在的山村，挨家挨户的与每一位反诉原告签订转让合同，这是反诉被告已制作好的格式合同，合同约定反诉原告将其分到的全部山林出让给反诉被告，但是有关的出让期限、出让价格和违约金的承担等事项均已固定， 例如：合同第三条规定：“出让价按甲方实有人口人均一万元计算，合计 万元。”上诉事实是根据反诉被告的证人李学东的证人证言：“ 8 月 29 日那天去的反诉原告所在的山村，下午三四点左右开始挨家挨户的与每一位反诉原告谈买卖山林的事，并且当场就签订了合同。”得知，此合同的所有内容反诉被告已以格式合同的形式固定好了，合同亦没有了任何的商讨余地，作为合同相对方的反诉原告只有签字认可。 根据该合同中所确定的出让价格按反诉原告方实有人口人均一万元计算，即使按照人均林地面积最少四十亩来算，每一亩林地的出让价格最高也只 有二百五十元。 但是，根据反诉原告提供的证据二：两份禄丰县彩云镇松石村委会白草龙组村民罗元福、李玉荣分别与楚雄林海生物资源开发有限公司签订的农村林地承包经营转让合同和禄丰县彩云镇松石村委会白草龙组林地转让资金分配领取表，计算得知。在反诉原告所在地的周边，同是一个地13 / 16 区，同是转让林地，禄丰县彩云镇松石村委会白草龙组的村民转让自有林地，平均每一亩林地的出让价格为四百元，与反诉被告支付给反诉原告的每一亩最高二百五十元相比高出 60%，显然反诉被告与反诉原告签订的转让合同中 确定的林地出让价格是明 显低于周边的市场价的。 反诉原告共计十七户、七十一口人，人均出让林地最低四十亩，反诉原告最少要出让给反诉被告二千八百四十亩林地，按照一亩与周边市场的最低差价一百五十元来计算，反诉原告最少要损失四十二万六千元，四十二万六千元对于这十七户山民来讲这是一笔巨大的天文数字。 即使根据反诉原告提供的证据三：农村林地承包经营权流转合同中，禄丰福山林业有限公司与反诉原告协商确定的人均一万四千元的出让价格相比较，也要比反诉被告的出让价格高出 40%。可知，反诉原告如果舍弃与禄丰福山林业有限公司的合同 ，而履行与反诉被告的合同，则反诉原告最少也要损失近三十万元的经济利益。 所以，综合上述事实分析，代理人认为 :第一：根据最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见第 72 条：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”之规定，合同显失公平的情节认定并不涉及合同当事人是否受胁迫、欺诈等非自愿意思表示的情节，14 / 16 只要是符合了一方当事人利用优势地位或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则这两个条件即可认定 为显示公平的合同，结合本案事实，反诉被告是政府部门的工作人员，他所带去与反诉原告签订合同的陪同人员是国家的在职公务员 警察，而十七位反诉原告绝大多数是没有上过一天学的文盲，少数几个上过学的反诉原告最高学历是小学毕业，反诉被告提供给反诉原告的转让合同又是没有任何商谈余地的格式合同，显然符合了第一个条件“反诉被告利用了自己的优势地位同时还利用了反诉原告一方的没有经验”。反诉被告所出的林地出让价格同周边的市场价格相比较低了 40%-60%，如果反诉原告履行与反诉被告的合同，则最少要损失 30 万 -40 万的经济利益， 这又符合了第二个条件“致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则”。所以，认定农村林地承包经营权转让合同为显失公平的合同是既有事实根据又有法律依据； 第二：根据我国民法规定，合同尤其是双务合同应体现平等、等价和公平的原则，只有这样才能实现合同正义，而反诉原告与反诉被告签订的转让合同则是一份在订立时就显示公平的合同，是反诉被告以较少代价获得较大利益，致使反诉原告在经济上遭受重大损失，双方利益极不均衡的合同，明显违背了民法的公平、等价有偿的原则