房地产置业顾问培训手册_114页.DOC

广德恒盛房地广德恒盛房地产产投投资顾问资顾问有限公司有限公司 置置业顾问业顾问培培训训手册手册 营销营销策划部策划部 2010 年年 2 月月 22 日日 目目 录录 总总 则则.4 基基础础篇篇.5 一、建筑相关知识.5 （一）建筑物分类.5 （二）建筑设备.9 （三）建筑识图.9 二、房产相关知识：.9 （一）常用概念.9 （二）房产分类.9 （三）住宅分类.9 （四）规划设计术语.9 （五）相关面积术语.9 （六）相关面积的计算.9 （七）商品房价格术语.9 （八）物业相关术语.9 三、办理产权.9 （一）相关术语.9 （二）与办理产权有关的几个问题.9 四、个人购房贷款.9 （一）银行按揭贷款.9 （二）公积金贷款.9 （三）其他贷款形式.9 五、其他房产相关知识.9 产产品篇品篇.9 一、楼盘基本资料解述.9 （一）开发商（公司）简介.9 （二）楼盘基本情况简介.9 二、产品解述.9 三、项目卖点解述.9 四、本案优劣势分析.9 礼礼仪仪篇篇.9 一、仪容仪表.9 （一）整体要求.9 （二）男性.9 （三）女性.9 二、举止言谈.9 （一）站姿.9 （二）坐姿.9 （三）动姿.9 （四）言谈.9 实战实战篇篇.9 、销售道具运用.9 二、销售资料使用.9 （一）使用原则.9 （二）销售手册内容.9 （三）销售表格运用.9 三、现场销售基本动作分解.9 （一）接听电话.9 （二）迎接客户.9 （三）介绍产品.9 （四）购买洽谈.9 （五）看样板房.9 （六）看现场.9 （七）暂未成交.9 （八）填写客户资料表.9 （九）客户追踪.9 （十）成交收定.9 （十一）换房.9 （十二）退房.9 （十三）签订正式商品房买卖合同.9 （十四）交首付款.9 （十五）催付房款或办理按揭.9 附附录录 1：房地：房地产产相关法律、法相关法律、法规规.9 一、商品房销售管理办法.9 二、城市商品房预售管理办法.9 三 、审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释.9 四、物业管理条例.9 五、中华人民共和国物权法.9 附附录录 2： ：销销售中常用技巧售中常用技巧.9 一、分析客户类型及对策.9 二、现场氛围控制.9 三、说服客户的技巧.9 四、处理客户异议.9 五、房地产销售常见问题及解决方法.9 六、通用技巧.9 附附录录 3：培：培训训内容要求内容要求统计统计表（参考）培表（参考）培训训内容要求内容要求统计统计表（参考）表（参考）.9 总总 则则 随着公司规模与实力的与日俱增，品牌建设及公司形象塑造愈显重要。一线 销售人员与客户直接接触，因而便成了对外塑造公司形象、宣传企业文化、展示 公司实力的窗口。因此，针对当前我公司销售人员专业水平不高，与公司实力与 形象不匹配的现状，同时响应公司完成销售人员从“接待员”向“置业顾问”转变的 号召，营销策划部特制订本置业顾问培训手册，旨在进一步加强对销售人员的 规范化管理，全面提高销售人员的整体素质及个人绩效，以实现公司销售业绩的 稳步增长和企业形象的进一步提升。 营销策划部在总结各分/子公司销售经验，搜集整理相关置业顾问培训资料 的基础上，结合我公司实际情况编制完成了本置业顾问培训手册（简称手册） 。本手册主要包括基础篇，产品篇，礼仪篇，实战篇和附录 1、2。其中，基础篇 主要介绍了建筑及房地产的有关知识，产品篇界定了需各分/子公司根据实际情 况来进行讲解和培训的内容，实战篇内容以销售环节的基础培训为主，礼仪篇则 针对销售人员的仪容仪表、言谈举止方面做了简要介绍；销售过程中可能用到部 分法律知识及销售技巧，因而本手册 在附录部分收纳了该两部分内容，以供 销售人员培训时参考。 本手册下发后，各分/子公司需定期组织销售人员进行培训，本手册内容 作为培训资料使用，同时销售人员实际情况确定需掌握及了解内容。 基基础础篇篇 一、建筑相关知一、建筑相关知识识 （一）建筑物分（一）建筑物分类类 1、按建筑物使用性质分类 可分为居住建筑、公共建筑、工业建筑和农业建筑四大类。 （1）居住建筑：指供人较长时间居住使用的建筑，又可分为住宅和集体宿舍 两类。住宅是指供家庭居住使用的建筑，分为普通住宅、高档公寓和别墅。集体 宿舍主要有单身职工宿舍和学生宿舍。 （2）公共建筑：指供人们购物、办公、学习、医疗、旅行、体育等使用的非生产 性建筑。 （3）工业建筑：指供工业生产使用和直接为工业生产服务的建筑，如：工业厂 房、仓库等。 （4）农业建筑：指供农业生产使用和直接为农业服务的建筑，如种子库、饲养 牲畜用房等。 2、按建筑物结构分类 （1）筑物的层数一般较低，通常在 3 层以下。 （2）砖混结构建筑：建筑物的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件 采用钢筋混凝土楼板、屋顶板，其中也包括少量的屋顶采用木屋架。这类建筑物 的层数一般在 6 层以下。 （3）钢筋混凝土结构建筑：建筑物的承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、屋 架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成，它的特点是结构的适应性强，抗震性能 好，耐久年限较长。主要有框架结构、框架剪力墙结构、剪力墙结构、筒体结构、 框架筒体结构和筒中筒等。 （4）钢结构建筑：主要承重构件均是用钢材制成，其建造成本较高，多用于高 层公共建筑和跨度大的工业建筑。 3、按建筑物施工方法分类： 可分为现浇、现砌式建筑，预制、装配式建筑和部分现浇现砌、部分装配式 建筑。 （1）现浇、现砌式建筑：这建筑物的主要承重构件均是在施工现场浇筑和砌筑 而成。 （2）预制、装配式建筑：建筑物的主要承重构件均是在加工厂制成预制构件， 在施工现场进行装配而成。 （3）部分现浇现砌、部分装配式建筑：建筑物的一部分构件（如墙体）是在施工 现场浇筑或砌筑而成，一部分构件（如楼板、楼梯）则采用在加工厂制成的预制构 件。 4、建筑物构造 建筑物的组成：一般是由基础、墙体、柱、地面、楼面、梁、屋顶、楼梯、门窗 等部分组成。 （1）基础和地基： 1）基础：是建筑物的组成部分，是建筑物地面以下的承重构件，它支撑着其 上部建筑物的全部荷载，并将这些荷载及自重传给下面的地基。基础必须稳定而 可靠。 2）地基：不是建筑物的组成部分，是承载由基础传下来的荷载的土层或岩层。 （2）墙体和柱： 它们均是竖向承重构件，支撑着屋顶、楼面等，并将这些荷载及自重传给基 础。 1）墙体：墙体的作用：承重、围护、分隔、装饰作用;对墙体的要求： 满足热工方面的性能（如保温、隔热、防止产生凝结水）； 一定的隔音性能； 一定防火性能； 足够的强度和稳定性。 2）墙体的类型 按在建筑物中所处的位置，分为外墙和内墙； 按在建筑物中的方向分为纵墙和横墙：沿建筑物长轴方向布置的墙称为 纵墙，沿建筑物短轴方向布置的墙称为横墙，其中的外横墙通常称为山 墙； 按受力的情况分为承重墙和非承重墙：凡直接承受梁、楼板、屋顶等传下 来的荷载的墙称为承重墙；不承受外来荷载的墙称为非承重墙； 按使用的材料分为砖墙、石块墙、小型砌块墙、钢筋混凝土墙； 按构造方式分为实体墙、空心墙和复合墙：实体墙是用粘土砖和其他实 心砌块砌筑而成的墙，空心墙是墙体内部中有空腔的墙，这些空腔可以 通过砌筑方式形成，也可以用本身带孔的材料组合而成，如空心砌块等， 复合墙是指用两种以上材料组合而成的墙，如加气混凝土复合板材墙； 门窗过梁：常用过梁有砖平拱过梁，钢筋混凝土过梁，钢筋砖过梁。 窗台：主要作用是排水和装饰，一般挑出墙面，有砖混和混凝土预制两种， 找坡滴水线； 防潮层：防止地下潮湿、地表水对墙体侵蚀，有油毡、防水沙浆、细石钢 筋混凝土 3 中处理方式； 明沟：有组织的导排雨水； 散水（护坡）无组织排水时多采用，5%坡度，6001000MM 宽； 圈梁：连接封闭的梁。 4）墙的装饰：外墙清水墙面，混水墙面（抹灰、涂刷、水刷石、饰面砖等），内 墙多分为混水墙面（抹灰、涂刷、裱糊等）。 5）变形墙：分为防震缝、沉降、伸缩。 6）柱：柱是建筑物中直立的起支持作用的构件，它承担、传递梁和板两种构 件传来的荷载。 （3）地面、楼板和梁 1）地面:指建筑物底层的地坪，一般由面层、垫层和基层构成。主要作用是承 受人、家具等荷载，并把这些荷载均匀地传给地基。 2）地面按面层材料和施工方式不同分为： 整体类地面：水泥沙浆地面，细石混凝土地面、水磨石地面等； 块材类地面：如陶瓷地砖、天然石材地面、人造材料地面、木地面等； 卷材类地面：如塑料地面；橡胶毡地面等； 涂料类地面。 3）楼板：是分隔建筑物上下层空间的水平承重构件，其基本构造是面层、结 构层和顶棚。其中顶棚具有隔声、保温、隔热功能。 4）楼板的施工方式：钢筋混凝土楼板有现浇（现浇楼板就是在施工现场用混 凝土浇筑成整体楼板的工艺现场浇制）、预制（预制楼板则是在工厂预制，在施工 现场组装）两种施工方式。现浇楼板由于是整体浇筑，所以抗震性能优于预制楼 板，现施工使用较多。 5）梁：梁是跨过空间的横向构件，主要起结构承重作用，承担其上的板传来 的荷载，再传到支撑它的柱上。根据所采用的材料，可分为钢梁、钢筋混凝土梁 和木梁；根据传递力的方向，梁可分为主梁和次梁；根据梁与支撑的搭接状况，梁 可分为简支梁、连续梁和悬臂量；圈梁是为了提高建筑物整体结构的稳定性，而 环绕整个建筑物墙体所设置的梁。 （4）、门和窗： 门的作用主要是交通出入分隔和联系建筑空间。窗的主要作用是采光、通风 及观望。 1）门一般由门框、门扇、五金等组成。 按所处的位置：可分为单元门、分户门、内门等； 按开启方式：分为平开门、推拉门、弹簧门、转门、折叠门、窗帘门等。 2）窗一般由窗框、窗扇、玻璃、五金等组成。 按使用材料分：木、钢、铝合金、塑钢窗；。 按开启的方式分：平开窗、推拉窗、旋转窗（上、中、下旋窗）、固定窗。 3）门窗的设计、施工都应该造型美观大方、构造坚固耐久、开启灵活、关闭 紧严、隔声、隔热。 （5）、楼梯： 1）楼梯是是建筑物的竖向构件，是楼层间上下的主要交通设施，供人和物上 下楼层和疏散人流之用。包括楼梯、电梯、自动扶梯、台阶和坡道。在建筑物中， 布置楼梯的房间称为楼梯间。 2）楼梯的组成：楼梯段、休息平台和栏杆扶手。楼板做防潮处理。 3）楼梯的分类： 按使用材料来分：分为钢筋混凝土楼梯；木楼梯；钢楼梯； 按楼层间楼梯的数量和上下楼层方式分为：直跑式、双跑式、多跑式、交叉 式、剪刀式、曲线式楼梯。 （6）、屋顶： 1）屋顶：是建筑物顶棚起覆盖作用的维护构件。由屋面、承重结构层层、保温 隔热层和顶棚组成。主要作用是抵御自然界的风、雨、雪以及太阳辐射、气温变 化和其他外界的不利因素，以使屋顶覆盖下的空间达到冬暖夏凉。应满足防水、 保温、隔热和隔声、防火的要求，必须稳固。 2）屋顶的类型：有平屋顶、坡屋顶（坡度大于 5%）之分，还有各种曲面形屋顶； 3）屋顶一般分为防水层、保温隔热层、屋面板三层；屋顶的底面叫顶棚。 4）各类屋面的优劣及防水、隔热处理：用料轻、多扎松散材料，如膨胀珠岩、 印渣等。 柔性防水：卷材+沥青、二毡三油、三毡四油； 刚性防水：防水砂浆或细石。 （二）建筑（二）建筑设备设备 建筑设备：建筑设备是建筑物的重要组成部分，包括给水、排水、采暖、通风、 空调、电气、电梯、通讯及楼宇智能化等实施设备。 1、给水系统分为：生活给水、生活给水、消防给水。 （1）常用的给水方式：直接供水；设置水箱的供水方式；设置水泵、水箱的供 水方式；分区、分压供水的方式。 （2）给水管道的布置：其总的要求是管线尽量简短、经济、便于安装维修，给 水管道的敷设有明装和暗装两种。 （3）消防给水系统对于消防要求高的建筑物或高层建筑，应设置独立的消防 给水系统。一般分为消火栓系统，自动喷淋系统。 （4）热水供应系统：一般按竖向分区。 2、分质供水系统：直饮水系统、或过滤自来水。 （1） 排水系统及设备： 建筑排水系统按其排放的性质一般可分为生活污水、生产废水、雨水排水系 统。排水系统由以下几部分组成：卫生器具、排水管道。 3、建筑采暖系统及设备： （1）采暖的方式：集中采暖、局部采暖、区域供热。 （2）采暖的系统类型：热水采暖系统、蒸汽采暖系统。 4、电梯 （1）按电梯使用性质，可分为客梯、货梯、消防电梯、观光电梯； （2）按电梯行驶速度，可分为高速电梯、中速电梯（1.52.5 米/秒）、低速电梯 （1.5 米/秒之内）。 5、管道井 又称设备管道井，是指在高层建筑中专门集中垂直安放给排水、供暖、供热 等管道的竖向钢筋混凝土井。 （三）建筑（三）建筑识图识图 1、施工图根据其专业内容或作用的不同，一般分为： （1）图纸目录 （2）设计总说明 （3）建筑施工图（包括总平面图、平面图、立面图、剖面图和建筑详图） （4）结构施工图 （5）设备施工图 2、建筑识图术语 （1）建筑图：将一栋拟建建筑物的内外形状和大小、以及各部分的结构、构造、 装饰、设备等内容，按照有关规范规定，用正投影方法，详细准确地画的图样。 （2）定位轴线：是指确定各主要承重构件相对位置的基准线。在施工图中通 常将建筑物的基础、墙体、柱、梁和屋架等主要承重构件的轴线画出，并进行编 号，以便于施工时定位放线和查阅图纸。定位轴线在施工图中是用细点画线绘制， 在其端部用细实线画有圆圈，圆圈内的数字或字母为定位轴线的编号、横向编号 是用阿拉伯数字从左至右顺序编写，竖向编号是用大写拉丁字母（但 I、Q、Z 不 用）从下至上顺序编写。 （3）标高：在施工图中经常用标高符号表示建筑物某一部位的高度。标高用 “”表示，其中总平面图室外地坪标高符号是用涂黑地直角等腰三角形表示。 标高有绝对标高（常用于总平面的室外地坪标高和首层内地面标高）和相对 标高两种。总平面图中的室外地坪标高常用绝对标高，其余都为相对标高。把首 层室内地面的绝对标高设定为0.000，其他高度以此为参照物用+X.XXX 或- X.XXX 表示。 （4）建筑总平面图：是用来说明同地范围内的建筑物、道路、绿化等的总体布 置的平面图。 （5）建筑平面图：假想用一水平的剖切面沿门窗位置将建筑物剖切后，对剖 切面以下部分所作的水平投影图。一般分为底层、标准层、顶层、屋顶平面图 4 种，由图可反映出建筑物的平面形状、大小和布置，墙、柱的位置、尺寸和材料； 门窗的类型和位置等。 （6）比例尺图上距离实际距离。 （7）尺寸：尺寸单位除标高及总平面以 M 为单位外，其余均以 MM 为单位。 二、房二、房产产相关知相关知识识： ： （一）常用概念（一）常用概念 1、房产：是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者 和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。 2、地产：是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上 下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。 3、房地产：是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和 建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。 4、房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求 进行基础设施、房屋建筑的活动。 5、合作建房：是由一群志同道合，接受合作建房制度、并愿意遵循这个制度 做事的业主共同实施的，一种在资金、权利、义务、责任等方面全方位合作的建 房模式。 6、商品房：是指以完全的市场价格向购房者出售的房子。 7、期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发 商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。 消费者在购买期房时应签商品房预售合同。 8、现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥 所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品详尽买卖合同后，立即可以 办理入住并取得产权证。 9、二手房：通常是指再次进行买卖交易的住房。个人购买的新竣工的商品房、 经济适用住房及单位自建住房，办完产权证后，再次上市买卖，这些都称为二手 房。 10、毛坯房：房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而 未做表面处理的房叫毛坯房。 11、成品房：是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。 12、经济适用房：根据北京市人民政府办公厅京政发【1998】第 54 号文件，经 济适用住房是面向中低收入家庭的普通住宅；要体现适用、经济、美观、安全、卫 生、便利的原则；布局要符合城市规划的要求；使用功能要满足居民基本生活的 需要；建设标准要根据北京市“九五”住宅建设标准，结合市场需求确定。 13、房改房：在房改政策出台后，国家机关、企事业单位的职工需要按规定将 目前居住的房子购买下来，我们把为类公房称之为房改房。 14、安居房：根据规定，是指为直接以成本价向中低收入家庭出售而建设的 住房。 15、外销房：是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实 行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内境 外出售的住宅、商业用房及其它建筑物。 16、内销房：是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府 主管部门审批，建成后用于在国内范围（目前不包括香港特别行政区、澳门和台 湾）出售的住宅、商业用房及其它建筑物。 17、共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。 18、共同共有房产：指两个或两个以上的人,对全部共有房产不分份额地享有 平等的所有权。 （二）房（二）房产产分分类类 1、按所有权归属分类 （1）国有房产：是指归国家所有的房产。包括由政府接管、国家经租、收购、 新建以及由国 （2）集体所有房产：是指城市集体所有制单位所有的房产。即集体所有制单 位投资建造、购买的房产。 （3）私有(自有)房产：是指私人所有的房产，包括中国公民、港澳台同胞、海 外侨胞、在华外国侨民、外国人所投资建造、购买的房产，以及中国公民投资的 私营企业（私营独资企业、私营合伙企业和私营有限责任公司）所投资建造、购买 的房屋。 2、按用途分类 （1）住宅：是以家庭为生活单位，长期供人住用的建筑，是人类为满足生活需 要去适应自然、改造自然的产物，是随人类社会的进步而逐步发展起来的。 （2）商业用房：是指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相 馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋。 （3）公用设施用房：是指自来水、泵站、污水处理、变电、燃气、供热、垃圾处 理、环卫、公厕、殡葬、消防等市政公用设施的房屋。 （三）住宅分（三）住宅分类类 1、按住宅建筑形式分类 （1）点式住宅：也称塔式，宽度与长度比较接近，外性像塔式，多用于高层。 优点：采光、通风；缺点：浪费大。住宅楼之间独立不相连接的住宅。像一块竖立的 板子。 （2）板式住宅：从平面看长度明显大于宽度，常为一梯两户南北通透，有走廊 式（各住户靠长走廊连在一起）和单元拼接式（若干各单元连在一起）两种。 （3）塔楼：由若干户（一般由 1 梯 4 户至 12 户组成）共同围绕一组公共竖向交 通形成的楼房，建筑物平面的长度和宽度大致相同。 2、按建筑分布分类 （1）行列式布局：住宅楼之间呈平行排列，多为南北向重复排列，使每户都有 最佳的朝向。南方住宅多为此布局，以避免西晒。 （2）围合式布局：就是将多栋住宅楼布置形成一个围合的空间，造就一个尽 可能大的中庭广场，类似于北京传统的四合院布局。围合式布局又分为全围合 （四面围合）和半围合（三面围合）两种形式。 （3）点阵式：自由布局，房屋采光、景观、通风好，多用于别墅。 3、按建筑结构的形式分类 （1）平层：一个单位内仅有一个平层，所有标高均相同（厨房、卫生间、阳台除 外） （2）错层：一个单位内有 2 个或多个不同标高的地面，高差约为 300 600。 （3）复式：一个单位有上下两层，各种功能用层分层布置，通过室内独立楼梯 相连。优点：功能布局明确，各功能干扰少。缺点：楼梯浪费一定面积。 （4）跃层式：与复式基本相同，一般上层层高要低于下层，多位于顶层，带露 台。 4、按建筑形态分类 （1）低层住宅：指一层至三层的住宅。 （2）多层住宅：指四层至六层的住宅。 （3）小高层住宅：指七层至十二层的住宅。 （4）高层住宅：指十二层以上的住宅。 （5）单元式高层住宅：由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的 高层住宅 5、按项目类型分类 （1）普通住宅：单价相对较低、分布与各处的建筑形式灵活的楼房。 （2）公寓：单价高、品质化配套服务；一般在市区中心位置、内外装修讲究。 （3）别墅：总面积大、总价昂贵，独立的建筑空间与独有的建筑外形。 （四）（四）规规划划设计术语设计术语 1、总体规划 （1）居住小区总用地：是包括住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场 用地、庭院、绿化用地的总和。 （2）道路、广场用地：指小区内主次干道、支道、人行道、绿化带中间宽度大 于 1.5 米的步行道及停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和。 （3）庭院、绿化面积：指小区内集中绿化带、小公园、住宅间集中种植花木、 草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使 用权的绿化面积的总和。 （4）人均总占地面积（平均米/人）：人均总占地面积=建筑红线内总用地/本小 区规划居住总人数。 （5）人均住宅用地面积（平方米/人）：人均住宅用地面积=小区内总住宅用地/ 本小区规划居住总人数。 （6）总建筑面积（平方米）：指小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和。 （7）建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用 地面积之比。 （8）建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划 建设用地之比。 （9）人口毛密度：人口毛密度=小区内总居住人数/小区内占地面积（公顷）。 （10）平均每平方米造价（元）：平均每平方米造价建筑物总造价/建筑面积。 （11）绿地率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 （12）绿化率：是指植被垂直面积与规划建设用地面积之比。 2、住宅空间设计 （1）居住空间:系指卧室、起居室（厅）的使用空间。 （2）卧室:供居住者睡眠、休息的空间。 （3）起居室（厅）：供居住者会客、娱乐、团聚等活动的空间。 （4）厨房：供居住者进行炊事活动的空间。 （5）卫生间：供居住者进行便溺、洗浴、盥洗等活动的空间。 （6）玄关：就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室 是家庭的领地，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能 一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自 己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受 邮件、简单会客的场所。 （7）隔断：是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面. （8）过道：过道是指住宅套内使用的水平交通空间。 （9）阳台：泛指有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以活动 和利用的房屋附属设施,供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。根据其封闭 情况分为非封闭阳台和封闭阳台；根据其与主墙体的关系分为凹阳台和凸阳台； 根据其空间位置分为底阳台和挑阳台。 （10）平台：供居住者进行室外活动的上人屋面或住宅底层地面伸出室外的部 分。 （11）露台：一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中 做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。 （12）假层：是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于 1.7m，面积不足底层的二分之一的部分。附层（夹层）是房屋内部空间的局部层次。 （13）开间：住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮 之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不 超过 3.0 米-3.9 米，砖混结构住宅开间一般不超过 3.3 米。 规定较小的开间尺度， 可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。 开间 5 米以上，进深 7 米以上的大开间住宅可为住户提供一个 40-50 平方米甚 至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用 面积增加 2%，便于灵活隔断、装修改造。 （14）进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙 壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅 可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过 大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在 5 米左右，不能任意扩大。 （15）层高：是指住宅高度以层为单位计量，每一层的高度国家在设计上有 要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的 距离。 （16）净高：是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净 高和层高的关系可以用公式来表示：净高层高楼板厚度，即层高和楼板厚度 的差叫“净高”。 （17）标准层：是指平面布置相同的住宅楼层。 （18）地下室：是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在 2.2m 以下的半地下室），房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的 1/2 者。 （19）半地下室：房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的 1/3，且 不超过 1/2 者。 （五）相关面（五）相关面积术语积术语 1、(住宅)房屋使用面积：是指住宅中以户(套)为单位的分户(套)门内全部可 供使用的空间面积。包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅(堂屋)、亭子 间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层(夹层)、阁楼 (暗楼)等面积。住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算。 2、居住面积：住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活的 居室净面积之 3、成套住宅建筑面积：是指成套住宅的建筑面积总和。 4、房屋的产权面积：系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋 产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。 5、房屋预测面积：是指在商品房期房（有预售许可证的合法销售项目在销售 中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要 依据施工图纸、实地考察和国家测量规范