杭州市房地产行业市场环境分析报告.doc

目目 录录 11.历史回顾历史回顾1 22.概况概况2 2.1空置房.2 2.2交易状况.3 2.3厂商.3 33.行业环境行业环境5 3.1经济环境.5 3.1.1国民经济保持持续增长.5 3.1.2居民收入逐步提高.5 3.1.3住宅产业正成为中国国民经济新的增长点.5 3.2政策环境.5 3.2.1房改政策.5 3.2.2产业政策.6 3.2.3金融政策.6 3.3“住在杭州” .7 3.3.1房地产业成为“住在杭州”战略实现的产业依托.7 3.3.2“住在杭州”促进房地产业从经济新增点成长为支柱产业，促进了产业升级.7 3.3.3“住在杭州”促进房地产业发展外部环境的改善.8 3.3.4“住在杭州”促使房地产业内部优胜劣汰，实现房地产业现代化.8 3.4社会因素观念.8 3.4.1从业人员素质.9 3.5风险因素分析.9 3.5.1开发企业资质过小.9 3.5.2调查测算不周.9 3.5.3宏观形势变化.9 3.5.4理解判断偏差.10 3.5.5灾害事故.10 3.5.6价格上涨.10 3.6企业行为.10 3.6.1精品之路.10 3.6.2“外侵”之路.10 3.6.3开发热土.11 3.7WTO 对房地产业的影响.12 3.7.1机遇.12 3.7.2挑战.13 44.住宅市场住宅市场15 4.1中心区.15 4.2城西区.16 4.2.1产品特色.16 4.2.2销售价格.16 4.2.3热销住宅.16 4.2.4客户构成及购买目的.16 4.3城东区.17 4.3.1产品特色.17 4.3.2市场状况.17 4.3.3客户构成及购买目的.17 4.4城北区.17 4.4.1产品特色.17 4.4.2市场状况.17 4.4.3客户构成及购买目的.18 4.5城南区.18 4.6外围区.18 4.6.1余杭三墩镇区块.18 4.6.2之江旅游度假区.19 4.6.3下沙区块.20 4.6.4钱江南岸区块.21 4.7需求特点.22 4.7.1付款方式.22 4.7.2价格的承受能力.23 4.7.3地段与价位之间的平衡关系.23 4.7.4居住环境.24 4.7.5住房面积.25 4.7.6商品房类型.25 4.7.7户型.26 4.7.8地域分布.27 4.7.9购房目的.27 4.7.10购房主体.28 55.写字楼市场写字楼市场29 5.1概况.29 5.1.1城站广场区块.29 5.1.2吴山广场区块.29 5.1.3文教区块.30 5.1.4武林广场区块.30 5.1.5城西区.30 5.1.6中心区.30 5.2市场驱动因素.31 5.2.1政策因素.31 5.2.2中小高科技企业的蓬勃发展.31 5.2.3省会的独特位置.31 5.2.4写字楼投资客户的出现.31 5.3竞争特点.31 5.3.1老牌房产开发商介入写字楼市场.31 5.3.2住宅建设民营企业介入写字楼市场.32 5.3.3次中心与城郊结合部首先启动.32 5.3.4开发商跟风操作明显.32 5.3.5开发商对建筑品质的追求不够.32 5.3.6营销竞争低层次.32 5.4需求特点分析.33 5.4.1需求地段特点.33 5.4.2需求价格特点.33 5.4.3需求面积特点.33 5.4.4需求关键因素.34 5.5写字楼发展趋势.34 5.5.1写字楼开发以政府城市规划为依托.34 5.5.2准确定位市场和目标客户群，量体裁衣迎合市场梯式需求.34 5.5.3突破原有营销策略，积极引进新的理念.35 66.二手房市场二手房市场36 6.1市场概况.36 6.1.1成交量.37 6.1.2价格.38 6.1.3供求比例.39 6.1.4支付方式.40 6.1.5客户构成.40 6.2阻碍二级市场发展的因素.41 6.2.1配套政策相对滞后.41 6.2.2房改房没有完全产权.41 6.2.3房改房上市手续繁杂，时间长.41 6.2.4货币化分配政策不明朗.41 6.2.5售房户心理价位过高.42 6.2.6按揭利率过高，时间过短.42 6.2.7房改房硬性评估.42 6.3主要厂商.42 77.单身公寓市场单身公寓市场43 7.1市场概况.43 7.1.1区域分析.43 7.1.2购买目的.43 7.1.3购买影响因素.43 7.2市场特点.44 7.2.1缺乏品牌产品.44 7.2.2缺乏开展租赁业务的开发商.44 7.2.3缺乏老年公寓.44 7.2.4适宜白领的中档单身公寓不足.44 88.行业关键成功因素行业关键成功因素45 8.1土地.45 8.2规划设计.46 8.3品牌.46 99.主要厂商分析主要厂商分析48 9.1浙江绿城房地产开