宾馆的可行性报告

1 / 18 宾馆的可行性报告 酒店投资项目可行性研究报告 一、总论 酒店行业是旅游行业的一个组成部分，它的特点是一个由多元因素组成的行业，它能够代表一个国家、一个地方、一个城市的文明、文化，它能够为一个国家、一个地方、一个城市的发展和开放起到积极的作用。我国酒店行业的起步，从 1982 年开始，至今已有 22 个年头，经历了三个阶段：第一阶段， 80 年代，随着国家改革开放的政策，酒店行业在全国的各行各业中，率先对外开放，引进国际集团的先进管理，投资主体以国有资本为主。第二阶段， 90 年代，各 行各业新建酒店，作为主营业务的一种补充，投资主体还是以国有资本为主。第三阶段，到了 21 世纪，随着北京申奥的成功和上海申博的成功，酒店行业的潜在需求，又成为大量房产发展商投资的目标，投资主体以民营资本为主。 到 XX年底的国家旅游局官方统计数据表明全国酒店的现状如下： 星级酒店总数 9,751 100% 国有经济5,622 % 集体、股份、联营 2,816 % 私营 635 % 外商、港、澳、台 678 % 星级酒店总数 9,751 100% 5 星级酒店198 % 4 星级酒店 727 % 2 / 18 3 星级酒店 3,166 % 2 星级酒店 4,864 % 1 星级酒店 796 %由于酒店行业的特点，它的经营和管理以及发展，一直处于敏感、被动的地位，国际的、国内的、政治的、经济的重大事件，都会对酒店业产生影响。 第一章 项目概况 一、建设地址： 本项目酒店位于路中段，东与路相连，西与路相接，属繁华路段，交通十分便利，居住人口密集。 二、项目建设规模及建设内容 本酒店 总营业面积平方米，预计总投资 1万元，其中地板装修投资万元，墙体装修投资万元，餐、厨具投资万元，配套设备投资万元，流动资金投入万元。 酒店设计为上下两层。一层为大厅，设臵个席位；二层为包厢，共 X间。正式投入运行后，整体可容纳多人同时就餐。 三、总体规划设计理念 1、强调营销环境的情调、氛围 现代社会的消费者，在进行消费时往往带有许多感性的成份，容易受到环境氛围的影响。在饮食上他们不再只3 / 18 注重食物的味道，而更注重进食时 的环境与氛围。要求进食的环境 场景化 、 情绪化 ，从 而能更好的满足他们的感性需求。因此，本酒店装修过程中，在布臵环境、营 造氛围上下大功夫，力图营造出各具特色的，吸引人的种种情调。或新奇别致，或温馨浪漫，或清静高雅，或热闹刺激，或富丽堂皇 .或小巧玲珑。有的展现都市风物，有的炫示乡村风情。有中士风格的，也有西式风情的，更有中西合壁的。从美食环境到极富浪漫色彩的店名、菜名，使消费者能在大快朵颐之际，烘托起千古风流的雅兴和一派温馨的人和之情。酒店的内部也配以奇特的创意，比如以郁金香、红玫瑰等来取代 桌号的编号。 2、注重生态农业、绿色食品、保健环境 随着人们对环境污染、生态平衡、自身健康等问题的关心程度日益提高，无公害、无污染的绿色食品、保健食品，受到了消费者的欢迎，本酒店将适应这种要求，推出了自己的保健绿色食谱，并增加保健设施，营造保健环境。 近几年，国内外的许多有识之士，对健康的概念提出了全新的解释。本酒店将会据此推出了一系列的促销措施。例如，推销健康食谱、引进健康信息、提供健康设施、提供健康环境等，以此适应人们观念上的变化及其要求。 另外，药膳的保 健作用，已为越来越多的人所认识。4 / 18 本酒店将时时开办药膳餐厅，推出了本店精工细作的野菜时蔬。在此期间，将富含高纤维的蔬菜水果，没有污染且营养丰富的野菜，在菜肴中所占比例日渐扩大，而原来作为餐馆的主菜、大菜的高脂肪、高蛋白食品则退居次要的地位。因为据科学分析，高纤维食品能够 起到降低胆固醇，减低癌症罹患率，控制血糖浓度的作用；而一向不为饮食业所重视的野菜，因 其味美且没有污染，安全可靠，又兼富含胡 罗卜素、抗坏血酸和核黄素等有利健康的微量元素，具有良好的药用价值。据分析，野菜中的荠菜具有和脾利水、止血明 目的作用，枸杞具有滋肝补肾、益精壮阳的功用，马兰头具有清肺消炎、止血凉血的作用，菊花脑有疏风散热、平肝明目的作用。 3、 提升文化品位，增加文化附加值 人们对物质的需求是有限的，对文化的需求是无限的。提高餐饮企业的饮食文化品位，已成为餐饮市场竞争的一个重要领域，一种重要趋势。 饮食文化是一个广泛的概念。人们吃什么，怎么吃，吃的目的，吃的效果，吃的观念，吃的情趣，吃的礼仪，都属于饮食文化范畴。它贯穿于餐饮企业经营和食事活动的全过程，体现在各个方面、各个环节之中。筵席宴会文化 作为酒店的主营业务是一种社交文化，是饮食文化的综合体现。5 / 18 它的文化品位最高，文化含量最大，最能反映企业的文化档次。 服务文化也是酒店经营有的一种形象文化 -人的形象文化。服务员是代表企业为客人服务的 大使 ，她们的装束打扮、服务动作、神态气 质，都反映企业的形象。 营销文化更是酒店经营口的一种企业文化。它体现企业的经营理念、宗旨、特点以及营销策略、方式等等，是企业包装和推销自己、赢得市场的重要手段。 4、重视个性化、特色化、形象化的服务 随着人们生活水平的提高，消费需求将日趋个性化，本 项目在设计时非常重视人们的具体要求，注意根据具体的消费场景、消费时间、消 费对象，提供有针对性的服务，并据此塑造出符合顾客要求的企业形象。如情人餐厅、球迷餐厅、小盏餐厅、离婚餐厅等。从现代消费者的心理来看，许多人在进行某种消费时，不仅消费商品本身，也消费商品的名气和通过商品体现出来的形象，因为形象具有一定的象征价值，能满足人们对身份地位等方面的追求，能让人产生自豪感，抑或给人们一种谈资、一种经历。 5、重视人们的情感生活、社交活动等方面的需求 情感生活是人们的基本需要之一， 近几年来社会上兴起了一股所谓 煽情 的营销方法，就是通过各种措施活动刺激和调动人们的情感，以达到促销的目的。本酒店也将过6 / 18 设立诸如情侣包厢、情侣茶座、情侣套餐、情侣烧烤等服务项目来促销。或以加强家人的团 聚、朋友的聚会、父母子女情、兄弟姐妹情、乡亲情、同学情等来调动人们的消费欲望。赠送礼物服务。 生日送礼 猜谜赠奖 赠送鲜花 等酬宾活动。在宣传上也将强调情感服务的特色，尽力突出自身适合各类情感生活的消费环境。 第二章 市场调研及前景预测 一、市场调研 1、宏观环境 中国的餐饮市场经过二十多年的改革与发展，已进入一个新的阶段，市场竞争的形势也发生一些新的变化。中国同改革开放初期相比，全国餐饮市场竞争的态势出现四大变化： 某酒店 项目可行性研究报告 *有限公司 编撰时间： *年 *月 *日 编撰单位： 目 录 第一章 总论 1、 1 项目概况 1、 2 项目提出的背景及建设必要性 7 / 18 1、 3 可行性研究的依据和范围 1、 4 主要 技术经济指标 1、 5 施工进度计划 第二章 市场调研及前景预测 2、 1 度假公寓的概念 2、 2 三亚引入度假公寓的情况介绍 2、 3 目前三亚已经推出和即将推出的可比项目分析 2、 4 本项目与其他项目相比较优劣势分析 2、 5 本项目前景预测 第三章 项目定位 3、 1 主题定位 3、 2 功能定位 3、 3 市场定位 3、 4 项目建设方案及规划设计定位 3、 5 价格定位 3、 6 入市姿态及推广时机定位 3、 7 销售方式定位 3、 8 物业管理定位 第四章 营销策略 4、 1 宣传主题概念 4、 2 卖点整合 4、 3 优惠措施 8 / 18 4、 4 销售目标体系 整体推广思路 4、 5 分阶段控制的公关效果 4、 6 外发式宣传策略 4、 7 销售进度目标 4、 8 资金回笼计划 第五章 投资估算和资金筹措 5、 1 投资估算 5、 2 资金筹措 第六章 财务评价与社会效益分析 6、 1 盈亏平衡分析 6、 2 赢利预测 6、 3 敏感性分析 6、 4 社会效益分析 第七章 结论 第一章 总论 1、 1 项目概况 本报告所陈述的对象为 *酒店 *，以下简称本项目。 本项目位于三亚著名的国家级旅游度假区亚龙湾。亚龙湾犹如一颗璀璨的明珠，镶嵌在地球北纬 18，与阿拉伯海、红海、加勒比海、孟加拉湾、墨西哥湾、 夏威夷群岛一道，呼吸着温馨的海洋季风，这是一条关于热带，关于滨9 / 18 海的假日旅行线。这里长夏无冬，有最明媚的阳光、最纯净的空气、最碧蓝的海水、最洁白的沙滩，自然生态环境在世界首屈一指。世界旅游组织把三亚认证为 4A 级旅游目的地。据国际环境保护组织对世界 48 个国家 158 个主要城市环境质量进行监测评价，三亚空气质量位居世界第二，中国第一。国家环境保护总局把三亚亚龙湾浴场列入全国 5 个水质优、最适宜游泳的海水浴场。这些稀有的自然资源使亚龙湾在全球游客中具有很大的吸引力。天域度假酒店二期便位于亚龙湾海岸线的中点。 本项目建设用地东接天域度假酒店一期；南临南中国海；西接红树林度假酒店；北靠亚龙湾高尔夫球场，地块方正规则，视野开阔，观海效果极佳，是建设高档度假酒店的理想用地。 1、 2 项目提出的背景及建设必要性 在过去的 20 年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。 在全国旅游发展的大形势下，三亚的旅游业步步升温。旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。 10 / 18 近几年，三亚房地产慢慢脱离海南房地产泡沫经济的阴影，开始复苏，并朝着良性的方向发展，三亚的房地产开始了新一轮的升温。特别是随着近几年国内经济的好转、国家假日经济的刺激、国人消费观念的改变以及三亚旅游综合环境的不断改善，使得三亚作为全国唯一的热带旅游度假目的地越来越受到国内及国际的关注。与其同时，三亚也因为良好的气候和优美的自然环境使得内地人特别是东北、华北地区的人们对到三亚过冬、度假充满热情， 客观上造成了三亚近期推出的房产特别是海景房大多数被内地人所购买。业内人士认为，未来几年的三亚房地产，特别是海景房产具有较大的市场需求。 在美丽的亚龙湾区域内可以供给的滨海一线房地产目前尚无一家，亚龙湾二线房地产产品也屈指可数，在未来几年内将远远难以满足市场对亚龙湾滨海房地产产品的强大需求。在此背景下，我们准备开发建设的天域度假酒店二期无疑适时而上，具有一定的建设必要性，一方面尽可能的提供给市场高品质的房地产产品，满足市场的需求，另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益 。 1、 3 可行性研究的依据和范围 本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。本报告11 / 18 在以下的部分将着重对本项目的市场分析、项目定位、规划设计定位、营销推广策略以及项目的财务评价进行研究。 1、 4 主要技术经济指标 目 录 第一部分 项目总论 项目背景 可行性研究结论 第二部分 市场分析 项目投资环境和市场研究 市场宏观背景 区域市场分析 第三部 分 项目分析及评价 地块解析 项目 SWOT 分析 项目评价 项目定位 方案评估意见 第四部分 销售及经营收入测定 各类物业销售收入估算 项目销售回款计划 资金来源与运用分析 销售利润 第五部分 财务与敏感性分析 赢利能力分析 项目不确定性分析 社会效益和影响分析 第六部分 可行性研究结论与建议 可行性研究结论 12 / 18 项目主要问题的解决办法 和建议 项目风险及防范建议 附表 : 附表 1 附表 2 资金来源与运用表 附表 3 损益及利润分配表 附表 4 现金流量表 附表 5 借款偿还期测算表 附表 6 敏感分析表 第一部分 项目总论 “ XX 酒店”是某 *投资股份有限公司投资运营的豪华商务旅游酒店项目，主要功能为四星级商务旅游酒店和高级娱乐休闲服务中心。 XX 酒店严格按照国际四星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。 项目背景 某 *投资股份有限公司为适应时代发展的要求，实现企业经营模式持续、稳健发展的目标，拟将原 *XX 酒店改建成产权式酒店公寓。 项目名称 某 *XX 酒店 开发公司 某 *投资股份有限公司 承担可行性研究工作的单位 某 *物业顾问有限公司 研究工作依据 房地产开发项目经济评价方法 建设项目经济评价方法与参考数 某产业导向 XX-XX 房地产评估规范 1999 13 / 18 国家计委 建设部关于房地产中介服务收费标准 某住宅区公用设施专用基金管理规定 某主 要经济指标 深圳房地产市场分析 XX 某旅游统计月报年报 以及其它国家、省、市级法规、规范、文件、通知等。 项目的建筑规模和内容 某 *XX 酒店，属于四星级高级商务旅游酒店，单体29 层，总建筑面积： 40297 ，配套面积：，客房面积：，主体占地面积 23000 平方米。 可行性研究结论 经过对全国和深圳经济状况的研究分析，以及对XX-XX 年产业导向的理解，我司经过详细的市场调研后认为： 项目的变更是必要的、可行的、合理的； 在目前各种利好因素的作用下，近几年内某产权式酒店市场是乐观的； 产权式酒店更适合项目的整体发展与规划； 在 XX-XX 第二部分 市场分析 项目投资环境和市场研究 项目投资环境分析 *镇是某龙岗区迅速崛起的一个工业卫星镇 .自改革开放以来， *镇抓住发展机遇，坚持以经济建设为中心，14 / 18 两个文明一起抓，促进了社会全面进步。目前已有初具规模的工业区 18 个，厂房面积达 235 万平方米，“三来一补”、“三资”企业 800 余家，自营工业 8 家 ，工业固定资产总值近 10产总值达 24亿，三级经济总收入亿元，三级集体纯收入 22345万元，三级人均纯收入 20720 元，镇财政收入亿元。 1990 年，*镇以其经济、文化等方面的辉煌成就被评为“中国乡镇之星”； 1995 年，又被评为“全国乡镇最佳投资环境 100 强”；1996 年， *镇农村三级股份合作制被评为“中华之最”。目前，正在进行的农村股份合作制改革再次使 *成为人们关注的焦点。 *镇经过十多年的发展已成为外商竞相投资的宝地。如今，完善的基础设施构筑成良好的投资环境，特有的地理区位优势与港、澳、 台血脉相连的人缘优势，使这块热土为港、澳、台工商界及海外投资者所垂青。尤其是近几年来， *镇坚持高起点、高标准改善投资环境，花大力气建设了一批市政基础设施，实实在在营造外商置业的底成本优势。 龙岗良好的投资环境为酒店业培养了稳定优质的消费客户群， *工业及商业未来的蓬勃发展也为酒店经营提供了有力的保证。 市场研究 就地理位置而言， *位于布吉镇和龙岗镇之间，而布吉镇占据地理优势，承接着来自罗湖、福田的购房者，因此先于 *发展；龙岗镇也在 *之前成为大盘开发地。正线全15 / 18 长公里的地铁 3 号线将提前至年内 动工。连接福田中心区、罗湖中心区、布吉、 *镇、龙岗中心城的地铁 3 号线建成后，从福田、罗湖到 *的距离将大大缩短。 深惠公路改造、地铁 3 号线年内开工、深平快速干道一期明年 1 月通车，龙岗区的交通压力有望得以缓解，借助 WTO、 CEPE 的有利时机， *未来的外资工业、商务、旅游等行业都有非常大的发展空间，从而带动了整个龙岗区房地产价值的急速提升。 就房地产发展趋势而言， *目前有卓越城市中心花园、锦冠华城、新亚洲广场三期、新世界广场四期名门世家、水晶之城等大盘供应。相对以前， *楼盘规模不 大、分布太散、各自为政的形象已经得到改变。现在，这种数量上的变化伴随着品牌发展商的进入，有理由产生质变。今年，中海占地面积 22“怡美山庄”、振业地产万平方米的 * 散的单一型产品慢慢演变成以多种产品为主导的成熟综合性市场 ,最明显的例子就是很多个人投资者在龙岗商铺的潮起潮落中 ,深刻体会到巨大经营风险的存在 ,从而对投资性物业更加谨慎 ,投资手段变得更加成熟和稳重。相对于前几年而言， *本地的主力投资客户的投资心理已经发生了微妙的变化，这对本项目有着非常重要的指导意义。 市场宏观背景 某 XX 年上半年经济分析 16 / 18 需求比较协调，总体运行形势良好。主要表现在： 1、生产总值规模继续扩大，增长速度再创新高。某生产总值完成 亿元，比去年同期增长 %，高出去年同期增幅个百分点。本市生产总值的上半年累计增幅创出了自 1996 年以来的新高； 2、工业生产继续快速增长，主导地位不断增强。我市工业企业累计完成工业增加值 亿元，比去年同期增长 %