房地产职业经理人的财税必修课.ppt

房地产职业经理人的财税必修课,前言-房地产开发流程中涉及财税的九个关键节点介绍,集团承担政策中心、辅导中心、管控中心，建立标准，输出制度，流程监控,1、避税地税收返还谈判2、招聘人员3、建立财务制度、流程,融资,预售,清算,开办,立项三证齐上会，四证齐提款甲供材土地分割抵押,1、制订销售流程，开盘演练2、按揭回款3、贷款还款4、预售后税收风险升高5、预售前资金投入最大化6、销售定价,企业所得税风险突然升高资本化停止,1、土地增值税清算2、企业所得税清算3、打包注销,交房,竣工,会计收入、成本结转,第三部分房地产开发流程税收管控,一、拿地阶段【案例2-1】甲房地产公司注册在A市，到异地城市B市购得土地一块，面积7万平米；土地出让合同约定土地净价70000万，市政建设配套1000万，有线电视配套费800万，土地出让合同总额71800万元，由甲一次性支付给财政局，合同签订时点2012年6月18日，合同约定交地时点2012年12月18日。2012年8月1日，甲一次性支付财政局71800万元，由财政局统一开具土地出让金收据。项目公司乙于2012.9.11日设立后，甲、乙、国土局三方签订补充协议，将购地主体由甲房地产公司变更为开发该地块的项目公司壳主体乙公司。当地土地使用税5元/平米年，契税税率为3%。,1、合同签订，变更拿地主体，变更收据2、出让合同交印花税，变更合同不交印花税3、土地使用税合同约定2011年5月交地，结果2010年5月交地，土地使用税什么时候交？什么时候停止？异地拿地，土地使用税什么时候交？由谁交？4、费用交不交契税？,（二）过户契税土地总价*3%如果是毛地，含前期开发费用，但是操作过程中许多契税都漏了，是由于管理的漏洞自建的房屋办初始产证不交契税,【案例2-2】、无土地权的拆迁补偿是否免营业税及土增、契税？租来莲花堤拆迁案免契税土增营业税并且是转让无形资产。后来产生了违约金违约金交不交营业税？土增？,【例2-3】A公司2008年5月开发某项目（属于城中村改造），该项目用地面积21000平方米，住宅建筑面积为31900平方米，可供销售面积29000平方米，其中用于安置回迁户村民的住宅面积为7900平方米，其余21100平方米的住宅由A公司自由销售或使用。该项目于2009年5月完工。2009年9月开始与被拆迁户办理交接手续的回迁房面积共7900平方米。2010年1月正式对外销售，并于当月全部销售完毕。该公司同期同类房地产的平均价格为7000元/平方米，取得销售收入14770万元。该项目工程已竣工决算，开发成本为6400万元。其中，土地征用费及拆迁补偿费为零，前期工程费700万元，建筑安装工程费3200万元，基础设施建设费1600万元，公共配套设施费200万元，开发间接费300万元，向某公司借款的利息400万元（假定不超过金融企业同类同期贷款利率）。,【案例2-4】甲房地产公司通过出让的方式购得土地一块，土地价格20000万元，同时出让合同约定，该土地上有乙公司的建筑物5000万，甲公司需支付财政局20000万土地款，乙公司建筑物补偿款5000万，乙公司建筑物无产权证。当地契税税率3%。问题：甲公司应该按20000万还是25000万作为契税的计税依据？,【案例2-5】甲房地产公司将一块投资而来的工业用地变性为商业，补交土地出让金10000亿，签订土地变性合同。,二、公司设立【案例3-1】甲房地产集团是一家在新加坡上市的房地产集团公司，2011年3月1日在A城市的CBD区域（位于B镇）拍得土地一块，用于建造五星级酒店、商业、写字楼，投资总额3亿美元。设立项目公司乙公司来开发运作该地块，于2011年6月18日取得工商执照，2012年2月1日总包进场开工，2012年12月1日预售取得第一笔收入。,1、税收返还2、开办期止点根据国家税务总局关于印发税收减免管理办法（试行）的通知（国税发2005129号第十五条第（二）款规定：“新办企业减免税执行起始时间的生产经营之日是指纳税人取得第一笔收入之日。”，部分人士认为房地产公司开办期自2012年12月1日预售取得第一笔收入作为开办期的结束，这种观点主要受工商企业纳税观念的影响。根据国税总局2010年04月27日问题解答：企业自开始生产经营的年度”，应是指企业的各项资产投入使用开始的年度，或者对外经营活动开始年度。因而认为2012年2月1日总包进场开工作为开办期的结束。根据国税发1995153号：“专业从事房地产开发经营的外商投资企业,应以其首次取得房地产开发经营项目之日,确定为税法实施细则第七十四条规定的实际开始生产,经营之日.如其首次取得房地产开发经营项目的日期是在营业执照签发日之前,则应以其营业执照签发之日确定为税法实施细则第七十四条规定的实际开始生产,经营之日.”因而，外资房地产公司的开办期止点是有明确规定的，即“首次取得房地产开发经营项目之日，如其首次取得房地产开发经营项目的日期是在营业执照签发日之前,则应以其营业执照签发之日确定为税法实施细则第七十四条规定的实际开始生产,经营之日.”。因而案例3-1中，开办期以2011年6月18日取得工商执照作为开办期的结束。笔者倾向于这种观点，同时笔者原操作过的项目公司及新企业所得税法下新设项目公司，税务机关对开办期的把握都持这种观点。最具争议的问题在于，国税发1995153号是原外商投资企业所得税法体制下的配套文件，严格来说没有法定的效力。,三、设计与建造【案例4-1】香港设计公司乙公司为甲房地产公司提供概念设计服务，甲公司需支付人民币1000万港币，乙公司共计派员来华一次，时间为2012年2月1日-2012年2月18日。,1、常设机构的判定与税收管辖权协定就是税盾2、六个月怎么算？废了旧的，新的没说，因为工程类6个月的方法与原方法不同，原方法仅用于派遣性劳务的6个月判定。外国企业为境内某项目提供服务（包括咨询服务），以该企业派其雇员为实施服务项目第一次抵达境内的月份起直到完成服务项目雇员最后离开境内的月份作为计算期间，在此期间如连续30天没有雇员在境内从事服务活动，可扣除一个月，按此计算超过6个月的，即为在华构成常设机构。183怎么算实际停留天数，全部算,关于判定纳税义务时如何计算在中国境内居住天数问题对在中国境内无住所的个人，需要计算确定其在中国境内居住天数，以便依照税法和协定或安排的规定判定其在华负有何种纳税义务时，均应以该个人实际在华逗留天数计算。上述个人入境、离境、往返或多次往返境内外的当日，均按一天计算其在华实际逗留天数。二、关于对个人入、离境当日如何计算在中国境内实际工作期间的问题对在中国境内、境外机构同时担任职务或仅在境外机构任职的境内无住所个人，在按国家税务总局关于在中国境内无住所的个人计算缴纳个人所得税若干具体问题的通知（国税函发1995125号）第一条的规定计算其境内工作期间时，对其入境、离境、往返或多次往返境内外的当日，均按半天计算为在华实际工作天数。国税发【2004】973、183天是限于同一个公司的同一个业务的派遣性劳务？如果是相似业务，可以认为构成实体性常设机构，所以全部征收。如果不同性质的业务，可以认为不构成常设机构。4、如果是常设机构，就有个人所得税，按147来征收。提供合同及外方的工资证明。,【案例4-2】甲公司是一个特级资质的建筑集团公司，注册地在N市H区，具有丰富的建筑经验，是许多著名地产商的总包单位，在与房地产公司接触的过程中，学习了房地产开发的间接经验，因而自己组建房地产公司乙公司进行房地产开发。从整个集团层面，建筑商与开发商合二为一，同时建筑公司的管理能力很强，许多部门都是一套人马两块牌子。甲供材,四、融资【案例4-4】2011年房地产受金融调控影响严重，融资困难，甲集团公司以集团公司名义并以流动贷款的形式从银行借款3亿，然后转贷给乙房地产公司使用，同时从丙公司抽调资金2亿给乙公司使用。当年甲集团公司3亿流动贷款产生600万元银行利息费用，甲集团公司与丙公司未向乙公司收取利息。甲、乙、丙三公司企业所得税率为25%，也不享受税收优惠。委代印花税统借统还关联方的往来,三个视同销售（都是反避税条款）(一)单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；(二)单位或者个人自己新建(以下简称自建)建筑物后销售，其所发生的自建行为；（三）以转让有限产权或永久使用方式销售建筑物，视同销售建筑物。国税发【】号,信托融资的分类1、股权融资2、债权融资3、收益权转让融资,五、销售【案例5-1】甲房地产公司成立购房俱乐部，每人交5万元入会费成为会员，楼盘开盘预售，购房者可以5万元入会费抵10万元购房价，不购房者全款退还入会费5万元。2012年6月19日，甲房地产公司一次性收取会员费1000万元，2012年9月19日，甲房地产公司取得预售证开盘销售，800万元会员费由于签订销售合同而转为房款并申报纳税，同时退还会员费200万元。,企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现按照销售方式不同，分别确认收入一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。,佣金或手续费的扣除,企业委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分,准予据实扣除。企业委托境外机构销售开发产品的按照关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知（财税200929号）第一条第二款“其他企业：按与具有合法经营资格中介服务机构或个人（不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等）所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额。境外机构帮助国内房地产企业销售国内房产的业务，属于向国内企业提供劳务，按照规定房地产开发企业支付境外销售费用时，应该代扣代缴5%的营业税、10%的企业所得税。？,以前的招待费如何处理？,各省不同。福州市国税局关于房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931号）的补充意见四、2008年1月1日前新办的内资房地产企业广告宣传费和业务招待费未结转完的可按原规定(国税发200631号)继续结转扣除；2008年1月1日后新办的房地产企业广告宣传费和业务招待费按现行规定扣除。无收入的招待费处理与广告费、业务宣传费不同。,25,广告及业务宣传费如何处理？1税法规定（2）(条例)第四十四条企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除（3）关于企业所得税执行中若干税务处理问题的通知（国税函2009202号）第一条企业在计算业务招待费、广告费和业务宣传费等费用扣除限额时，其销售（营业）收入额应包括实施条例第二十五条规定的视同销售（营业）收入额。（4）关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知（国税函200998号）第七条：企业在2008年以前按照原政策规定已发生但尚未扣除的广告费，2008年实行新税法后，其尚未扣除的余额，加上当年度新发生的广告费和业务宣传费后，按照新税法规定的比例计算扣除。2会计规定：广告费及业务宣传费可以据实列支。,思考：预售收入如何作为招待费、广告费的基数？,如何填表？作为视同销售，在附表三收入中再调减，这样既可以将视同销售作为三项费用的基数，同时将收入真实还原。思考：当年的预收款转收入与以前年度的预收款转收入按预计利润率交的所得税在年度申报表上是如何处理的？,思考：调增，调减到底调什么？,思考：预缴时的调节手法是不是构成偷税？国家税务总局关于企业未按期预缴所得税加收滞纳金问题的批复（国税函发1995593号）：根据税收征收管理法第二十条及企业所得税暂行条例第十五条的规定，对纳税人未按规定的缴库期限预缴所得税的，应视同滞纳行为处理，除责令其限期缴纳税款外，同时按规定加收滞纳金国家税务总局关于在企业所得税预缴中对偷税行为如何认定问题的复函（国税函发19968号）：企业所得税是采取“按年计算，分期预缴，年终汇算清缴”的办法征收的，预缴是为了保证税款均衡入库的一种手段。企业的收入和费用列支要到企业的一个会计年度结束后才能准确计算出来，平时在预缴中无论是采用按纳税期限的实际数预缴，还是按上一年度应纳税所得额的一定比例预缴，或者按其他方法预缴，都存在不能准确计算当期应纳税所得额的问题。因此，企业在预缴中少缴的税款不应作为偷税处理。,【案例5-2】2011年底，随着金融调控越来越紧，甲房地产公司决定加大购房优惠力度，推出了购房送奔驰SMART的活动，合同约定，对总价超过200万元的房屋业主，每户送奔驰SMART一辆，市价20万元。总计销售回笼资金10000万，送出奔驰SMART汽车50辆，市价1000万元。,【例5-4】甲房地产公司是一个专业从事高档精装住宅的房地产开发商，所开发住宅A楼盘只完成硬装部分，空调、整体厨柜采购成本2000万，不附送床、桌椅等可移动家具。但是有四间样板房为了体现展示效果，采购床、桌椅、家电、软装等，采购成本120万。2012年房屋全部销售完毕，签订房屋销售合同开具销售不动产发票。假设空调、整体厨柜、床、桌椅、家电、软装等现市价与采购成本相同。,【例5-5】T房地产公司与客户签订购房保证书约定，客户支付资金50万给T房地产公司以约定价格锁定某单元房屋,可以待T房地产公司取是预售证后有两种选择权：选择一，50万元转作房款，双方签订购房合同；选择二，T房地产公司可以将该房屋正式再销售给其他客户，但是实际销售价格与原客户的约定价格的差额双方按八二比例分成，原客户取得价格差额的80%，因而T房地产公司共支付8000万资金给原客户，原客户开具个人收据给T房地产公司。,售楼处、样板房根据国税发【2009】31号文第二十七条规定，“开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。房产税、土增、企业所得税,关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复（国税函2009342号）规定：房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本并计算此前以预售方式销售开发产品所取得收入的实际毛利额，同时将开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年(完工年度)应纳税所得额。开发产品开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)或已开始实际投入使用。,合作建房,六竣工阶段除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（1）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案(2)开发产品已开始投入使用(3)开发产品已取得了初始产权证明与老31号文件相比，完工的三个条件基本相同，采用竣工、使用、产权孰早的原则。再次重申：不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。,思考：1、完工与未完工对于稽查来说有什么区别？不查成本，只查收入2、竣工证明材料是指什么？3、竣工材料的报送时间会带来什么涉税后果？4、现在仍有筹建期吗？5、会计上以交房作为收入的确认，税收上以竣工备案并取得备案表作为收入的实现6需要计算收入与成本，并进行配比,成本的分摊“计税成本”是与会计核算的“开发成本”是相对应的概念。开发成本是指房地产企业根据会计制度、会计准则归集和分配土地、房屋、配套设施、代建工程开发过程中所发生的各项成本费用。最大区别在于归集成本费用的依据不同，前者的依据是税收政策与规定，后者依据的是会计制度与会计准则。两者从金额上讲，一般说来后者大于前者。从所得税汇算清缴角度看，计税成本是唯一的，会计处理与税收政策不一致，应该作相应调整。,计税成本对象的确定原则：成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。1、可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。2、分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。,3、功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。4、定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。5、成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。6、权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。,成本计算的关键点成本对象可以按一幢建筑物，也可以按一个小区。区别是，成本对象越大，就没有共同成本及共同的开发间接费。因而成本对象越大越好。,1、计算流程2、分摊的标准可售建筑面积建筑面积土地使用权投影面积预算成本或直接成本土地增值税、所得税行文前提是：成本按建筑面积分摊，然后按建筑面积的性质进行二次分摊。但是可以按可售建筑面积分摊。可售面积单位工程成本=成本对象总成本成本对象总可售面积已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本,成本的筹划1、人为的切分成本销售与自持的综合体项目原则上增加共用材料(例如洁具、共用电力设备、地下基础)的招标与合同签订，增加共同成本的基数，以利于后期的分摊。在一二期存在相同施工单位的情况下，增加一期住宅的取费基数，减少二期的工程成本。,2、企业所得税成本可以预提10%计提公共配套设施按项目明细填列，并附送公共配套设施承诺建造且不可撤销的相关资料。公共配套设施是指非营利且产权属于全体业主,或无偿赠与地方政府、公用事业单位的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园，利用地下基础设施形成的停车场所。,【案例5-3】内资A房地产公司开发一个项目，地上建筑面积11000平方米（其中可以办出产权证的建筑面积10000平方米，办不出产权证的架空层建筑面积1000平方米），地下建筑面积1000平方米（无产权证且非人防工程）。该项目建安成本5000万元，土地成本3000万元，有产权证建筑面积10000平方方已全部销售完毕，因而A企业将全部成本8000万计入销售成本。A房地产公司将架空层和地下建筑改建成车库，架空层1000平方米全部用于车位出租，地下车库中800平方米销售给业主（销售收入800万元）,200平方米A公司用于车位出租。,成本的二次调整二次甚至三次调整是地产成本的特色。1、土地增值税国税发2007132号-土地增值税清算鉴证业务准则指南第三十三条扣除项目的认定八、清算后再转让房地产的扣除项目审核（二）清算后与清算前的有关成本总额发生了较大变化，影响单位建筑面积成本费用变动的，应考虑重新启动清算程序，变更原清算结果。,2、企业所得税房地产开发企业对发票不足金额据以预提的出包工程合同总金额，是指不包括甲供材料的金额。预提费用最高不得超过合同总金额的10%，且已开发票金额与预提费用总计不得超过本条款规定的合同总金额。预提的出包工程，自开发产品完工之日起超过2年仍未支付的，预提的出包工程款全额计入应纳税所得额；以后实际支付时可按规定税前扣除。房地产开发企业根据通知第三十二条第二款预提的公共配套设施建造费用，如售房合同、协议、广告，或政府相关文件等明确建造期限而逾期未建造的，其以前年度已预提的该项费用在规定建造期满之日起计入当期应纳税所得额；如未有明确建造期限的，则在该开发项目最后一个可供销售的成本对象达到完工产品条件时仍未建造的，其以前年度已预提的该项费用应并入当期应纳税所得额。除政府相关文件对报批报建费用、物业完善费用有明文期限外，预提期限最长不得超过3年；超过3年未上交的，计入当期应纳税所得额，以后年度实际支付时准予在税前扣除。,七交房1、会计上确认收入2、土地增值税清算3、为了利润操纵，未竣工房屋强行交房给物业公司，帐面做了利润。可以销售旧房、新房或者先租后售车库的处理无产证的车库可以先销售给物业公司，降低增值率,八营运环节租金收入企业新建的开发产品在尚未完