工程合同变更注意事项

1 / 23 工程合同变更注意事项 签订施工合同应注意事项 1、 执行工程量清单后是否工程结算方式和原来的定额法不一样？ 答：按工程量清单计价的工程结算方式与按定额计价的工程结算方式的不同点：工程量清单计价，综合单价一般不作改动，没有价差，也不用调整各项费率。 2、 分部分项工程量的某一项工作内容发生了改变，在结算时如何调整？是否都视为变成了一项新的清单，需要重新申报单价给咨询工程师审批？ 答：按合同约定处理。 3、 工程量清单要求与合同配套，明确合同 的计价方式，才能做出投标决策。但现在业主的实际做法是在招标文件内只列合同范本，具体条款再在中标后由业主与中标人签订，这样的话，投标人的风险明显大于业主，而这种违反招标法的招标文件随处可见，法律的完善与法制的完善是两回事。 答：招标文件照搬合同范本是不完善的。应将合同范本中的专用条款具体化列入招标文件。建设部房屋建筑和市政基础设施工程施工招标文件范本也是要求把具体条款列入招标文件。 4、 若选定中标单位后，发现工程量清单中遗漏某分项工程内容，该分项工程该如何计价？ 2 / 23 答：投标人应根据 招标人提供的工程量清单结合施工图纸，按计价规范要求填报综合单价，除合同另有约定外，一般情况下综合单价不作调整。 若发现清单项目漏项，应及时与发包人协商办理工程签证索赔。 5、 暂列金额的性质：包括在合同价之内，但并不直接属承包人所有，而是由发包人暂定并掌握使用的一笔款项。 不可预见的在施工过程中所需材料、设备、服务的采购，以及施工过程中合同约定的各种工程价款调整因素出现时的工程价款调整以及索赔、现场签证确认的费用。 7、 分部分项工程费最主要的是确定综合单价，包括：一是 确定依据。确定分部分项工程量清单项目综合单价的最重要依据之一是该清单项目的特征描述，投标人投标报价时应依据招标文件中分部分项工程量清单项目的特征描述确定清单项目的综合单价。在招投标过程中，当出现招标文件中分部分项工程量清单特征描述与设计图纸不符时，投标人应以分部分项工程量清单的项目特征描述为准，确定投标报价的综合单价。当施工中施工图纸或设计变更与工程量清单项目特征描述不一致时，发、承包双方应按实际施工的项目特征，依据合同约定重新确定综合单价。 8、 二是材料暂估价。招标文件中提供了暂估单价的材料 ，按暂估的单价进入综合单价。 3 / 23 9、 三是风险费用。招标文件中要求投标人承担的风险费用，投标人应考虑进入综合单价。在施工过程中，当出现的风险内容及其范围在招标文件规定的范围内时，综合单价不得变动，工程价款不作调整。 1 预付工程款的数额、支付时间及抵扣方式； 2 工程计量与支付工程进度款的方式、数额及时间； 3 工程价款的调整因素、方法、程序、支付及时间； 4 索赔与现场签证的程序、金额确认与支付时间； 5 发生工程价款争议的解决方法及时间 ； 6 承担风险的内容、范围以及超出约定内容、范围的调整办法； 7 工程竣工价款结算编制与核对、支付及时间； 8 工程质量保证金的数额、预扣方式及时间； 9 与履行合同、支付价款有关的其他事项等。 【要点说明】 本条规定了合同价款的约定事项，以及合同约定不明的处理方式。 中华人民共和国建筑法第十八条规定“建筑工程造价应当按照国家有关规定，由发包单位与承包单位在合同中约定。公开招标发包的，其造价的约定，须遵守招标投标法律的规定 ”。依据财政部、建设部印发的建设工程价款结算暂行办法第七条的规定，本条规定了发、承包双方4 / 23 应在合同中对工程价款进行约定的基本事项。 针对当前工程合同中对有关工程价款的事项约定不清楚、约定不明确，甚至没有约定。造成合同纠纷的实际，本条特别规定了“合同中没有约定或约定不明的，由双方协商确定；协商不能达成一致的，按本规范执行”。 1.预付工程款。是发包人为解决承包人在施工准备阶段资金周转问题提供的协助。如使用的水泥、钢材等大宗材料，可根据工程具体情况设臵工程材料 也可以是额度， 如合同金额的 10、 l5等；约定支付时间：如合同签订后一个月支付、开工日前 7 天支付等；约定抵扣方式：如在工程进度款中按比例抵扣；约定违约责任：如不按合同约定支付预付款的利息计算，违约责任等。 2.工程计量与进度款支付。应在合同中约定计量时间和方式：可按月计量，如每月 28 日，可按工程形象部位划分分段计量，如 0 以下基础及地下室、主体结构 1 3 层、4 6 层等。进度款支付周期与计量周期保持一致；约定支付时间：如计量后 7 天以内、 l0 天以内支付；约定支付数额：如已完工作量的 70、 80等；约定违约责任 ：如不按合同约定支付进度款的利率、违约责任等。 3.工程价款的调整。约定调整因素：如工程变更后综合单价调整，钢材价格上涨超过投标报价时的 3，工程造价管理机构发布的人工费调整等；约定调整方法：如结算5 / 23 时一次调整，材料采购时报发包人调整等；约定调整程序：承包人提交调整报告交发包人， 由发包人现场代表审核签字等；约定支付时间：如与工程进度款支付同时进行等。 4.索赔与现场签证。约定索赔与现场签证的程序：如由承包人提出、发包人现场代表或授权的监理工程师核对等；约定索赔提出时间： 如知道索赔事件发生后的 28 天内等；约定核对时间：收到索赔报告后 7 天以内、 l0 天以内等；约定支付时间：原则上与工程进度款同期支付等。 5.工程价款争议。约定解决价款争议的办法：是协商、还是调解，如调解由哪个机构调解；如在合同中约定仲裁，应标明具体的仲裁机关名称，以免仲裁条款无效，约定诉讼等。 6.承担风险。约定风险的内容范围：如全部材料、主要材料等；约定物价变化调整幅度：如钢材、水泥价格涨幅超过投标报价的 3，其他材料超过投标报价的 5等。 7.工程竣工结算。约定承包人在什 么时间提交竣工结算书，发包人或其委托的工程造价咨询企业在什么时间内核对完毕，核对完毕后，什么时间内支付结算价款等。 8.工程质量保修金。在合同中约定数额：如合同价款的 3等；约定支付方式：竣工结算一次扣清等；约定归还时间：如保修期满 1 年退还等。 6 / 23 9.其他事项。 需要说明的是，合同中涉及工程价款的事项较多，能够详细约定的事项应尽可能具体的约定，约定的用词应尽可能唯一，如有几种解释，最好对用词进行定义，尽量避免因理解上的歧义造成合同纠纷。 工程计量时，若发现工程量 清单中出现漏项、工程量计算偏差，以及工程变更引起工程量的增减，应按承包人在履行合同义务过程中实际完成的工程量 【要点说明】 本条规定了工程计量的原则。 工程量应按承包人在履行合同义务过程中实际完成的工程量计量。若发现工程量清单中出现漏项、工程量计算偏差，以及工程变更引起工程量的增减变化应按实调整，正确计量。 3.计量结果： 如发、承包双方均同意计量结果，则双方应签字确认： 如承包人收到通知后不参加计量核对，则由发包人核实的计量应认为是对工程量的正确计 量； 如发包人未在规定的核对时间内进行计量核对，承包人提交的工程计量视为发包人已经认可； 如发包人未在规定的核对时间内通知承包人，致使承包人未能参加计量核对的，则由发包人所作的计量核实结7 / 23 果无效： 对于承包人超出施工图纸范围或因承包人原因造成返工的工程量，发包人不予计量； 如承包人不同意发包人核实的计量结果，承包人应在收到上述结果后 7 天内向发包人提出，申明承包人认为不正确的详细情况。发包人收到后，应在 2 天内重新核对有关工程量的计量，或予以确认，或将其修改。 发、承包双方认可的核对后的计量结果，应作为支付工程进度款的依据。 2.索赔证据的种类： 招标文件、工程合同、发包人认可的施工组织设计、工程图纸、技术规范等。 工程各项有关的设计交底记录、变更图纸、变更施工指令等。 工程各项经发包人或合同中约定的发包人现场代表或监理工程师签认的签证。 工程各项往来信件、指令、信函、通知、答复等。 工程各项会议纪要。 施工计划及现场实施情况记录。 施工日报及工长工作日志、备忘 录。 工程送电、送水、道路开通、封闭的日期及数量记录。 8 / 23 工程停电、停水和干扰事件影响的日期及恢复施工的日期记录。 工程预付款、进度款拨付的数额及日期记录。 工程图纸、图纸变更、交底记录的送达份数及日期记录。 工程有关施工部位的照片及录像等。 工程现场气候记录，如有关天气的温度、风力、雨雪等。 工程验收报告及各项技术鉴定报告等。 工程材料采购、订货、运输、进场、验收、使用等方面的凭据。 国家和省级或行业 建设主管部门有关影响工程造价、工期的文件、规 工程价款调整 【概述】 本节共 9 条，全部为新增条文。“ 03 规范”第条规定：“合同中综合单价因工程量变更需调整时，除合同另有约定外，应按照下列办法确定： 1 工程量清单漏项或设计变更引起新的工程量清单项目，其相应综合单价由承包人提出，经发包人确认后作为结算的依据。 2 由于工程量清单的工程数量有误或设计变更引起工程量增减，属合同约定幅度以内的，应执行原有的综合单9 / 23 价；属合同约定幅度以外的，其增加部分的工程量或减少后剩余部分的工程量的综合单价由承包人提出，经发包人确认后，作为结算的依据。” 与“ 03 规范”的这一规定相比，本节对调整范围作了 7 个方面的规定，并相应规定了调整原则，规定更全面，更具操作性。 【条文】 若施工中出现施工图纸与工程量清单项目特征描述不符的，发、承包双方应按新的项目特征确定相应工程量清单项目的综合单价。 【要点说明】 本条规定了当施工中施工图纸与工程量清单项目特征描述不一致时，发、承包双方应按实际施工的项目特征重新确定综合单价，本条款是与本规范第条相呼应 的。这一规定是显而易见的。举一个简单的例子，如招标时，某现浇混凝土构件项目特征中描述混凝土强度等级为C20，但施工过程中发包人变更为混凝土强度等级为 C30，很明显，这时应该重新确定综合单价 .因为 C20 与 C30 的混凝土，其价格是不一样的。 【条文】 因分部分项工程量清单漏项或非承包人原因的工程变更，造成增加新的工程量清单项目，其对应的综合单价按下列方法确定： 1 合同中已有适用的综合单价，按合同中已有的综合单价确定； 10 / 23 2 合同中有类似的综合单价，参照类似的综合单价确定； 3 合同中没有适用或类似的综合单价，由承包人提出综合单价，经发包人确认后执行。 【要点说明】 本条规定了新的工程量清单项目综合单价的确定方法。 本条按照财政部、建设部印发的建设工程价款结算暂行办法第十条的相关规定，规定了分部分项工程量清单的漏项或非承包人原因引起的工程变更，造成增加新的工程量清单项目时，新增项目综合单价的确定原则。这一原则是以已标价工程量清单为依据的。 1.直接采用适用的项目单价的前提是其采用的材料、施工工艺和方法相同， 建设施工 合同履约注意事项 作者：易法通 撰写时间： 2016-12-31 目前国内建筑市场的恶性竞争导致施工企业工程利润长期在低水平运行，且发包人拖欠工程款的情况相当严重，而施工企业由于项目现场管理不到位、签证资料不完善导致工期延误或者出现工程质量问题而引发业主提出高额索赔、最终导致施工单位倒赔钱的案例屡见不鲜。在新的施工任务不断承接的同时，施工企业作为承包人能否进一步加强建设施工合同管理，有效避免建设施工合同履行的法律风险，已成为当务之急。 11 / 23 一、审查建设施工合同发包人与承包人履约 情况： 1、对建设施工合同发包方主要应了解两方面内容： 建设施工合同主体资格，即建设相关手续是否齐全。例：建设用地是否已经批准？是否列 入投资计划？规划、设计是否得到批准？是否进行了招标等。 履约能力即资金问题。建设施工合同施工所需资金是否已经落实或可能落实等。 2、对建设施工合同承包方主要了解的内容有： 资质情况； 施工能力； 社会信誉； 财务情况 建设施工合同承包方的二级公司和工程处不能对外签订建 设施工合同。上述内容是体现履约能力的指标，应认真分析和判断。 二、建设施工合同履约管理之工期 建设施工合同工期和施工进度 1、建设施工合同实际开工日期的认定 建设施工合同承包人有证据证明实际开工日期的，则应认定该日期为实际开工日期。承包人 的证据可以是发包人向承包人发出的通知、工程监理的记录、当事人的会议纪要、施工许可 证等； 建设施工合同承包人虽无证据证明实际开工日12 / 23 期，但有开工报告，则应认定开工报告中记载 的开工日期为实际开工日期； 若建设施工合同承包人无任何证据证明实际开工日期，亦无开工报告，则应以合同约定的开 工日期为准。 2、建设施工合同竣工日期的认定 最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释第十四条规定认定方法： 双方确认的日期为竣工日期； 建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期； 建 设施工合同承包人提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日 为竣工日期； 未经过竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。 几种影响建设施工合同工期的因素 1、建设施工合同施工许可证： 如未取得且未施工，以取得施工许可证之日作为开工日期； 但如未取得且已经施工，则一般以施工开始日为开工日期。 13 / 23 2、建设施工合同关于拖欠工程款的问题： 拖欠工程款且导致停工或 缓慢施工，则建设施工合同工期可以顺延，但需要证明延误的天数及拖欠工程款与延误天数之因果关系。 3、建设施工合同设计变更： 建设施工合同设计变更在关键线路上，则工期可以顺延，但需要证明延误的天数及设计变 更与延误天数之因果关系； 建设施工合同设计变更不在关键线路上，则不应以此为由顺延工期。 4、建设施工合同图纸延误： 建设施工合同设计变更在关键线路上，则工期可以顺延，但需要证明延误的天数及设计变 更与延误天数之 因果关系； 建设施工合同设计变更不在关键线路上，则不应以此为由顺延工期。 5、建设施工合同关于增加工程量： 设计变更在关键线路上，则工期可以顺延，但需要证明延误的天数及设计变更与延误天数 之因果关系； 设计变更不在关键线路上，则不应以此为由顺延工期。 14 / 23 6、建设施工合同关于质量鉴定： 最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释第十五条 建设工程竣工前，当事人对工程质量发生争议，工程质量经 鉴定合格的，鉴定期间为顺延工期期间。 鉴定合格，顺延工期； 鉴定不合格，视情况而定。 7、建设施工合同建设单位的其他原因： 如：指定的代表未按照约定提供指令、批准，致使施工不能正常进行；建设单位未按照建设施工合同约定时间和要求提供原材料、设备、场地等；隐蔽工程在隐蔽前，施工企业发出检查通知，建设单位未及时检查等。 建设施工合同设计变更在关键线路上，则工期可以顺延，但需要证明延误的天数及设计变 更与延误天数之因果关系； 建设施工合同设计变更不在关键线路上，则不应以此为由顺延工期。 8、一周内，非施工单位原因停水、停电、停气造成停工累计超过 8 小时。 9、发生不可抗力事件： 无法预见、不可避免并不能克服，一旦发生，要积极采取措施，阻止和预防扩大损失，要及时按照建设施工合同约定的程序和时限报告。 15 / 23 三、关于建设施工合同工程签证与索赔 1、建设施工合同工程签证 可以直接作为结算凭据。如进行建设施工合同审价，审价部门对签证不作另行审查；如引 起诉讼，该诉讼的性质属于权属确定的返还之诉。 是施工过程中的例行工作，一般不依赖于其它证据。是双方对施工实际变化的相互确认， 只要签字即视为认可，不必对具体的调整内容再行审查。 2、建设施工合同工程索赔程序 建设工程施工合同有关索赔的程序为：发包人未按照建设施工合同约定支付各种费用、顺延工期、赔偿损失，承包人可以按照以下规定索赔： 有正当索赔理由，且有有关证据； 索赔事件发生后 28 天内，向建设施工合同发包人提出索赔 意向通知； 发出索赔意向通知后 28 天内，向工程师提出延长工期和补偿经济损失的索赔 报告及有关资料； 建设施工合同发包人在接到索赔通知后 28天内给予批准，或要求承包人进一步补充 证据和理由，发包人在 28 日内未予答复，视为批准16 / 23 索赔。 若索赔事件持续发生，建设施工合同施工单位应持续索赔；索赔事件消失后，应综合进行索 赔。 四、关于建设施工合同项目章和公章的风险 1、内部公章管理、使用规范化 公章的 印文要备案，适用要规范。项目章的使用相对风险更大，项目章的印文没有备案，一旦让法院看到你的项目章管理混乱，也就是不具备“排他性”，则不具备鉴定的意义。如果鉴定不具备参考价值，如果还有其他证据链印证，很可能被判决承担责任。如果管理规范，具备排他性，如果公章鉴定下来确认不是公司备案的公章印文，那这个案件其他的证据链尚不足以让法庭采用高度盖然性的原则判决公司承担责任。 2、建立严格的印章使用制度 特别是项目章的使用和管理方面，更需要注意，需要规范使用范围、使用权限和失效时间。因为项目章不用 的工商备案，公司承担的风险更大。所以，内部要加强管理，明确权限和范围、对使用情况进行登记。 五、建设施工合同业主拖欠工程款时，建设工程价款的优先权问题 1、权利行使主体 17 / 23 建设工程价款优先受偿权的权利主体仅指建设施工合同的承包人，不包括建设工程勘察、 设计合同的承包人； 根据合同相对性原理，只有建设施工合同总承包人享有建设工程价款优先受偿权，分包人 不能主张该优先权； 装饰装修合同的承包人是否具有工程优先受偿权？ 只能在建筑物因装饰装修而增加价值的 范围内优先受偿，同时发包人必须是该建筑物的所有人。 2、受偿范围 享有优先受偿权的工程款应当包括建设施工合同承包人为建设工程支付的劳务报酬、材料款 签订建设工程施工合同注意事项 建设工程施工合同是依法保护发承包双方权益的法律文件。是发承包双方在工程施工过程中的最高行为准则。为防范合同纠纷，在签订建设工程施工合同）过程中，以下十个方面需要注意。 一、全面了解承包人资质、社会信誉、财务状况等，保 证后期施工顺利进行，根据现行建筑市场挂靠等市场现象，判断确定承包方有完全履行约定的能力。 二、合同价款应注意： 18 / 23 1、协议书第 5 条“合同价款”的填写，应依据建设部第 107 号令第 11 条规定，招标工程的合同价款由发包人、承包人依据中标通知书中的中标价格在协议书内约定。非招标工程合同价款由发包人承包人依据工程预算在协议书内约定。” 2、此条款应是被发包人经招标程序确认的承包人投标报价，若合同为可调价格合同，在此处可注明“暂定”字样。同时明确调整的条件和方式 . 3、 组成合同的文件 施工合同以列举方式表述合同组成文件，包括本合同协议书、中标通知书、投标书及其附件、本合同专用条款、本合同通用条款、标准、规范及有关技术文件、图纸、工程量清单、工程报价单或预算书，以及双方有关工程的洽商、变更等书面协议或文件。这里要强调的是，协议书中这一条款与通用条款第条以及专用条款第 2 条相 呼应，更是这两个条款的基础。发包人在一些特殊情况下，还要求将招标文件纳入合同组成文件，在这种情形下，要结合工程实际情况，决定合同组成文件以及排列顺序，排列顺序也非常重要，其关系到 合同产生歧义的优先解释顺序。在这里还应注意一个问题，即“双方有关工程的洽商、变更等书面协议或文件视为本合同的组成部分”，这里要注意洽商、变更文件的效力和送达问题，洽商、变更应采取书19 / 23 面形式，经双方授权的代表人员签字，并加盖发包人、承包人公章。特别应注意合同一方当事人单方面发出的信函或文件的送达问题，一般双方可以在专用条款中明确约定“联系电话、传真、邮寄地址，以及通讯地址及方式若发生变更，则应以书面方式通知对方，不通知则视为送达地址”，应采取特快专递的形式邮寄，在邮寄详单中注明所寄物品的名称及内容，并妥善保管此 详单。 4、第二部分 通用条款 施工合同中第二部分通用条款，是明确发包方与承包方权利义务的纲领性文件，从词语定义及合同文件、双方一般权利和义务、施工组织设计和工期、质量与检验、安全施工、合同价款与支付等十一个方面阐述双方权利义务，多采用固定格式和内容，此处不再赘述。 5、第三部分 专用条款 专用条款是在协议书、通用条款的基础上，充分尊重合同双方的意思自治，将协商的权利交给双方的体现，其以协议书、通用条款为基础，又是一种升华。因此，重点阐述其注意事项： 工程师条款 在施工合同中，通用条款条，明确了工程师在合同中是指“本工程监理单位委派的总监理工程师或发包人指定的履行本合同的代表，其具体身份和职权由发包人承包人20 / 23 在专用条款中约定”，在专用条款中则将工程师分为监理单位委派的工程师和发包人派驻的工程师两类，在签订该条款时，应注意明确工程师的职权范围，监理工程师的职权可以约定“依据发包人与监理单位签订的工程监理合同履行职责，将工程监理合同作为本合同的附件”。而约定发包人派驻工程师的职权时，则应注意避免与监理工程师职权相交叉，对于工程师的 人员，可要求发包人向承包人出具法人授权委托书，载明受托人姓名，职权，并约定如果工程师人员变更，则发包人应另行出具法人授权委托书。 施工组织设计和工期 发包人、承包人双方应约定承包人提供施工组织设计和进度计划的时间，同时约定工程师的确认时间，并明确工程师在约定时间内未予认可，且未提出修改意见，视为认可。 合同价款与支付 依据建设部 107 号令建筑工程施工发包与承包计价管理办法，可将合同价分为固定价、可调价、成本加酬金三种模式。 a.固定价格 合同，依据施工合同通用条款第条，是指双方在专用条款内约定合同价款包含的风险范围和风险费用的计算方法，在约定的风险范围内合同价款不再调整。风险范围以外的合同价款调整方法，应当在专用条款内21 / 23 约定。依照财建 XX369 号建 设工程价款结算暂行办法第八条，将固定价格合同分为固定总价与固定单价，固定总价是以设计图纸、工程量及规范等为依据，双方协商认可一个固定总价，除因设计和工程范围发生变更的情况，施工单价和施工量都不可调整，承包方要承担工程量、工程单价变化的风险。固定单价则是指以工程量清单和工程单价 表为基础和依据来计算合同价格，工程量是暂估的，即工程量可以根据实际工程量予以调整的。而依据最高人民法院