成都别墅发展历程暨国内外优秀别墅赏鉴--cwb117.ppt

,成都别墅发展历程暨国内外优秀别墅赏鉴,目录Contents,一、别墅的涵义及分类二、成都别墅市场发展三、当别墅遇上高尔夫四、国内外优秀别墅赏鉴五、九寨项目别墅发展思路,一、别墅的涵义及分类,1、别墅的涵义,别墅，原本来自国外的音译，即Villa.它最早源于意大利语和拉丁语，在美国传统辞典中，VILLA有三个意思:,有钱人盖的华丽的、巨大的乡村别墅具有大规模房屋的乡村地产中产阶级的市郊住宅,国际上对别墅的特定含义：通常指单幢的低层或多层住宅，有较大的庭院，甚至有很大的花园或园林、田野。,2、别墅分类,按建筑类型分,按建筑风格分,按用途分：生活型经济别墅度假型的别墅出租型别墅经营型别墅商住型别墅,独栋别墅,联排别墅,双拼别墅,叠拼别墅,中式别墅,美式别墅,欧式别墅,现代式别墅,二、成都别墅市场发展,1、成都别墅发展历程,成都别墅市场回落期,发展周期,发展概况,成都豪宅在经过了快速发展之后，别墅产品开发落后、居住大环境无法改善等问题也逐渐暴露出来，成都别墅进入了调整期。,代表作,成都别墅快速发展期,发展周期,发展概况,从2000年至2004年，成都市别墅的开发投资呈持续上升势头，成都别墅快速进入了升级换代的时代。别墅逐步有了明显的类别划分。通过特色化、差异化的市场定位和产品设计，成都别墅呈现出百花齐放的景象。,1、别墅开发的主战场已经移师到青城山、都江堰、龙泉、华阳等近郊城市。2、别墅概念爆炸阶段，“5+2”别墅生活方式、旅游别墅、分时度假、Townhouse几乎所有的概念都是在这一时期诞生。,代表作,成都别墅成熟发展期,发展周期,发展概况,自2004年开始，成都别墅市场每年以1.2左右的速度递增，成都别墅已成为楼市重要力量。成都别墅在“量”变的同时也在发生着“质”变，从城市别墅到郊区洋房，从德式风情到高尔夫主题，发展到今天成都别墅地产市场相对成熟。,1、成都别墅地产市场相对成熟，更注重品质、品位以及价格；2、开发商大量地引入顶级建筑和景观设计团队进行产品研发；3、别墅的概念变得更加宽泛，产品也变得更加多样；4、资源型和经济型别墅成主角。,代表作,资源型别墅：牧马山易城半山卫城,新城市别墅：麓山国际社区蜀郡,经济型别墅：上善栖Mini别墅金河谷,2、成都别墅区域分布及版块发展,成都别墅区域版块发展,近郊别墅版块分布,青城山版块：高山流水、青城高尔夫山庄、青城山房、芙蓉青城,牧马山版块：中航云岭、龙湖.长桥郡、维也纳森林别墅、萨尔茨堡,龙泉版块：国一.澳乡、中粮.御岭湾、御源.大湖区,新城南版块：雅居乐别墅、麓山国际社区、河畔新世界、蜀郡,温江版块：紫檀山、香瑞湖、香碧歌庄园、锦绣森林、金河谷、春天大道,重点版块市场特征,牧马山版块,依托牧马山良好的自然资源、机场、高端休闲度假设施国际高尔夫资源及便捷的交通形成的高档近郊资源型纯别墅生活区。,成都纯别墅生活区是别墅供应量最多的版块（占总量42）以密度较低的高档独栋别墅为主独栋别墅面积180-590，双拼面积186-250独栋别墅价格12000-18000元/，双拼别墅价格10000-15000元/客户阶层：城市高端别墅置业人群、外来高端养老型客户客户来源：成都客户为主，主要是本地南门私营企业主,版块市场特征,龙湖.长桥郡,新城南版块,依托成都平原稀有坡地资源的生态环境优势以及国际城南核心区域的区位优势形成的城市近郊别墅。,别墅项目普遍规模较大，档次较高产品类型多样，以联排及叠拼别墅为主独栋别墅面积230-480，联排面积200-380,叠拼面积220-260独栋别墅16000-22000元/，联排12000-18000元/，叠拼10000-12000元/客户阶层：城市高端别墅置业人群、外来高端养老型客户客户来源：以城南客户为主，生意人居多,版块市场特,依托城市规划利好、自然资源以及大盘对于东部片区的传统认知的改变形成中低档别墅聚集区。,龙泉版块,休闲度假和商务型别墅为主产品类型多样，以联排别墅为主，有少量的独栋别墅联排面积230285，独栋别墅面积380553联排别墅价格6000-8000元/，独栋别墅价格8000-12000元/客户阶层：城市中端低密度置业客户、本地及外来养老客户客户来源：成都东门客户为主，其次是川内成渝线上的二、三级城市（如简阳、内江等地）及极少龙泉本地客户。,版块区域分析,别墅主要以联排别墅及叠拼别墅为主，独栋别墅较少双拼别墅面积360-500，联排面积280-380叠拼面积140-240双拼别墅14000-16000元/，联排11000-13000元/叠拼8000-10000元/客户阶层：城市高端别墅置业人群、外来高端养老型客户客户来源：城西及城东客户为主，企业中高层管理者及养老型客户居多,依托良好的区位认知、便捷的交通、花博会形成的新兴中产阶段居住区代表项目：香颂岛、香瑞湖、仁和春天大道、泰基.花溪谷、金河谷、香碧歌庄园,温江光华大道版块,3、成都别墅市场主要供应的建筑风格,美式乡村别墅代表楼盘-麓山国际社区,英式庄园别墅代表楼盘：迎宾大道1号,英式别墅代表楼盘-长桥郡,欧式别墅代表楼盘：置业.香颐丽都,中式别墅代表楼盘清华坊,中式别墅代表楼盘三利宅院,4、成都目前别墅户型面积区间分布,5、成都目前别墅价格分布,三、当别墅遇上高尔夫,高尔夫运动与游艇、马术一起被称为世界三大高尚生活标准；随着其在上流阶层尤其是商界的普及，建造在高尔夫球场周围，被喻为别墅中的劳斯莱斯和现代“黄金交际圈”的高尔夫别墅，也成为国际高尚生活的潮流和象征。最有价值的别墅不在山水之间，而在高尔夫球场之畔，拥有一个在高尔夫球场里或旁边的别墅，不仅是一个证明自己身份地位的标志，也拥有了随时可以参与到高尔夫运动中的便利；高尔夫球场广袤的绿化，果岭，湖泊穿插的美丽风景也给别墅环境带来了无法复制的美丽。,当别墅与高尔夫相遇,三湖别墅全球最贵的十大豪宅之一位于纽约长岛三湖别墅，其以三个大大的清水湖泊命名，湖面波光粼粼，胜似海景，围绕着湖水的是一个美国最高级别的高尔夫球场，一个绿草如茵的网球场，14个花园、75英里长的游泳池和宾馆。售价7千5百万美元,位于美国科罗拉多的Vail高尔夫别墅价值约合1.8亿元人民币，这个美国高协认证的球场豪宅享尽尊荣；美国科罗拉多的Vail高尔夫别墅价值1.8亿元。乔治亚的DeanGardens,价值1.7亿元,拥有一个私人18洞球场。在过去20年，美国高尔夫球场中开发的别墅项目占新建球场发展项目的比例，已经从35%增加到了46%。在美国，能够看到球道的住宅非常受欢迎，售价比一般住宅高出2到3倍。高尔夫别墅已经成为西方高档别墅的主流。,高尔夫让别墅身价倍增别墅与高尔夫球场是相辅相成的，当两个全球顶级生活的象征产生了化学反应，其结合而成的就是更加奢侈的生活和享受，是富豪阶层最向往的理想栖居地。高尔夫球场中的别墅也越来越受到财富阶层的追捧。,高尔夫与地产的三种开发模式：1、以高尔夫球场为主，地产开发为辅2、专业球场与地产开发并重3、地产开发为主，高尔夫为辅,典型案例：昆明春城高尔夫球湖畔度假村地理位置：云南省昆明市东郊宜良县阳宗海湖畔引擎：顶级高尔夫球场、单一引擎核心功能：打高尔夫球客户类型：打球的人，客户单一档次：世界有名，亚洲顶尖开发条件：不做高尔夫就无法做地产开发，土地开发量小，价值很高,1、以高尔夫球场为主，地产开发为辅,昆明春城高尔夫别墅：200余栋私人别墅配套：2个国际标准的18洞锦标高尔夫球场、5星级会所和49间豪华客房，水上运动中心、带沙坑和果岭的灯光练习场、康体健身俱乐部等。,典型案例：深圳观澜湖高尔夫地理位置：深圳市观澜镇引擎：高档度假区和高尔夫球场双引擎核心功能：度假、商务活动、会议、打球客户类型：香港人为主，其次东南亚及日本客户档次：国内顶级开发条件：不做高尔夫也可开发地产，但难度较大,2、专业球场与地产开发并重,深圳观澜湖高尔夫别墅位于深圳市观澜湖高尔夫球会世界杯球场中央单位面积：300-438平方米价格每栋600万至1000万人民币不等配套：世界第一大的180洞高尔夫球场、拥有51个网球场的乡村俱乐部、五星级骏豪酒店及国际商务中心、深圳东莞两大豪华会所。,典型案例：棕榈岛地理位置：广东省深圳市东的惠阳区引擎：高档的度假休闲物业为主，高尔夫球只是物业只是物业的附加价值核心功能：度假、第二居所客户类型：主要是本地客户档次：档次一般，不是高档开发条件：地块开发条件较好，高尔夫球场能较好的提升项目价值，增加亮点。,3、地产开发为主，高尔夫为辅,从自身特点或别墅与高尔夫球场的位置关系可分为三类“高尔夫别墅”，如佘山高尔夫别墅；“环高尔夫别墅”，如汤臣高尔夫别墅；“高尔夫球场旁的别墅”，如林克司高尔夫别墅等。,高尔夫别墅类型,从产品功能可分为两类以居住为主的“第一居所型”别墅以打高尔夫球为主的“度假型”别墅，,成都高尔夫别墅市场,麓山国际社区位于人民南路南延线麓山大道二段六号开发模式以地产开发为主，高尔夫为辅,样板房,建筑外观,中航云岭位于牧马山片区四川国际高尔夫球场内环高尔夫别墅全独栋别墅,高山流水位于青城山高尔夫球场北侧，与青城高尔夫球场一路之隔高尔夫球场旁的别墅纯独栋别墅,四、国内、外优秀别墅赏鉴,四、国内、外优秀别墅赏鉴,洱海明珠青庐建在云南大理一个小渔村玉几岛上三面环水观苍山洱海，终日为阳光所沐设计师：赵青,住宅革命萨伏伊别墅,萨伏伊别墅是现代主义建筑的经典作品之一位于巴黎郊区的普瓦西由现代建筑大师勒柯布西耶于1928年设计，并于1930年建成。建筑体现五个特点：架空柱、大露台、自由平面设计、自由立面、横向长窗，表现了20年代现代主义建筑运动的革新精神。,横向长窗,屋面、采光天井,楼梯,不朽的建筑流水别墅,由美国最著名的建筑大师弗兰克劳埃德赖特设计流水别墅修建在美国宾夕法尼亚州匹兹堡市的郊区一片风景优美的山林之中，别墅屹立在瀑布之上，使得整个别墅成为景观的一部分。流水山庄设计充分体现“有机建筑”的建筑思想。,住宅坐落在帕拉诺南部的福克斯河右岸，房子四周是一片平坦的牧野，夹杂着丛生茂密的树林。设计师密斯.凡.德.罗,二十世纪中期世界上最著名的四位现代建筑大师之一，被誉为玻璃幕墙的缔造者。“简洁就是丰富”.密斯名言。,简洁的晶莹范斯沃斯住宅,二、项目情况,双重的游戏文丘里住宅美国建筑设计师：罗伯特.文丘里提出“简洁令人厌倦”建筑观点