杭州商业调研报告

1 / 24 杭州商业调研报告 杭州商业街区发展现状调查与分析 题 目：杭州商业街区发展现状调查与分析学 院：班 级：任课教师： 工商管理学院营销 1002 李颖灏 2016 年 10 月 目录 一、概要 . 2 二 、 杭 州 湖 滨 国 际 名 品街 . 3 三 、 武 林 商圈 . 5 四 、 吴 山 商圈 . 6 五 、 调 研 结语 . 8 一、概要 2 / 24 杭州城内的商圈大致可以概括为 7 个，就零售业而言，发展相对成熟的有三个： 湖滨商圈、武林商圈、吴山商圈进行分析，钱江 新城的万象城，虽蕴含着巨大的发展潜力，现在虽正处于开 发阶段，零售业的各业态形式尚不成熟。 二、杭州湖滨国际名品街 一、业态归纳 湖滨国际名品街位于风景秀丽的西子湖畔，是一组由东坡路、湖滨路和平海路围绕的商业建筑街区，“一线三圈”市级商业中心的核心区块。这里汇聚了 Giorgio Armani、Hermes 等知名品牌，主要经营国际品牌服饰、箱包、珠宝、手表、皮草、家居、美容及中西式餐饮等。 与传统的零售业态不同，集聚多个国际顶级品牌的名品街，是独立品牌旗舰店的组合，是一种更与国际接轨、更加高尚优雅的商业地带。其不仅 仅是为消费者提供时尚消费的购物场所 ,更是一个传达高端时尚文化、中西方文化沟通与互动的平台 .这里的奢侈品消费远不止是物质享受 ,更是一种精神层面的碰撞与交流 ,是人文精神的浓缩与升华 ,是杭州的 时尚高地 。 湖滨国际名品街主要是以专卖店、专业店为高度集聚的时尚购物区，以旅游休闲、高档购物为主要消费特色，走高档化和国际化的商业路线，商业定位起点高。 3 / 24 二、基本信息： 1、商业面积： 18000 2、开发商：上城区区政府，后银泰入股 50% 3、品牌数量： 34 个 4、单店面积： 2001000 5、业态特征： 国际名品街、特色连锁餐饮店、休闲消费带。不仅专注于国内外知名品牌专卖店、专业店和特色店的经营，而且还引进老字号、茶吧、咖啡吧、酒吧业以及旅游纪念品、古玩、字画等。 6、租金水平： 1 美元 / /天 7、主要特色：由世界著名品牌商直接经营或指导经营，以旅游休闲、高档购物为主要消费特色，走高档化和国际化的商业路线。 8、平面结构： 三、建筑特色 名店街依着西湖边呈不规则的狭长形 ,在中式建筑风格的基础上，运用现代的材料，如钢材质、 灰砖瓦、玻璃等，将商业空间和西湖景观相结合。在内部空间的处理上，尽管地块较小 ,但仍然极力营造出了小桥流水的气氛，甚至带有了苏州园林的韵味。交通动线也比较清晰，在指向清楚的情况下，通过环境的设计，使得人在里面有一种游湖游园购物之感。 四、品牌汇总表 4 / 24 三、武林商圈 一、商圈概括 武林商圈向北跨运河至文晖路，与朝晖大型居住区相邻，南至凤起路，东至中山北路，西与武林路时尚女装街相接，商业业态布置格局就是典型的“ U”字型坐北朝南布局。它的朝南开口像一个袋口，也像一个聚 宝盆口，既可以吸纳来自东西两端的诸如环城北路、体育场路东西两端的人流量，也很容易容纳来自朝南方向的延安路来的客流量。 地处城市中心地段，属传统商圈，周边配套十分齐全，武林广场的大型商场主要有 ：杭州大厦，杭州百货大楼，银泰百货等。经过多年的发展，现在的武林商圈不仅有积聚相当好的人气基础，还具有非常成熟的商业形态，商业集中、交通便捷、基础设施完善。 近两年来，武林路时尚女装街一跃成为武林商圈中耀眼的明星。在这里，你既可以看到哥弟这样的大品牌，又可以选择江南布衣这样的本地品牌服饰。 二：基本状况 ? 主力商家：杭州大厦、杭州百货大楼、银泰百货、国大百货、白鹿鞋城等 ? 次主力商家：杭州剧院、肯德基、麦当劳、东方魅力、浙江大酒店、电信等 ? 商业街：武林路时尚女装街 ? 公共场所：武林广场、浙江展览馆、西湖文化广5 / 24 场等； 三、百货业态 杭州大厦，杭州百货大楼，银泰百货，三大百货商场将武林商圈提升档次，形成了以杭州大厦高档次、高品质；杭州百货 /银泰百货中高档次及流行时尚步行街的商业格局，该地区大型百货店已相当密集。 四、武 林路时尚女装街 ? 发展概述 武林路时尚女装街位于杭州市中心繁华地段，于2002 年 10 月改造开街，是集购物、休闲、旅游、娱乐为一体的商业特色街。 武林路时尚女装街不仅成为众多 杭州 XX 年前期商业调研分析报告 前言 此次调研背景基于对本案前期资料的了解，以及与贵司初步沟通探讨的前提下，推广机构设立调研专案组，对项目所涉及的商业物业市场进行有效摸底、研判，并协同项目组与有关专家对此项目后期定位与决策共同给予前期研究数据的理论支持。 到目前为止，我们的调 研基于以下相关数据的需求基础展开： 1、区域商业物业基本状况； 2、区域在售或刚售罄的商业物业的基本特征； 3、商业物业主要分析数据罗列：租金及价格体系、6 / 24 装修配套标准、品牌分布、店面分割、销售经营状况等。 至目前为止，我们的调研分析将以以下资料基础展开： 1、基于双方前期初步沟通后达成的开发理念、定位与思路； 2、贵司提供的所有物业前期资料、图纸及产品说明、装修状况； 推广机构将在项目推进工作进一步深入后，结合贵公司的具体现 实课题需要，从推广机构的专业立场，为贵公司提供后续的完整的服务课题建议。 目录纲要 第一部分 调查背景、设计与组织实施 一、调研背景 二、调查设计 三、调查组织与实施 四、商业物业调研分析内容简单陈述 第二部分 杭州市商业环境分析 一、杭州市商业零售业发展状况 二、杭州商贸城市规划 三、市场总体供求研析 四、区域行业市场现状及探索之径 第三部分 杭州市商业环境分析 7 / 24 一、武林商圈主要商业业态竞争调查 二、主街商业特点及经营状况分析 三、重要商业网点商业特点及经营状况调研 四、武林商圈公建配套商业发展的坚实后盾 五、武林商圈的发展前景 第四部分 当前杭州商业楼盘竞争环境研究 一、杭州商业楼盘近年供应量及价格水平 二、杭州商业物业发展趋势 三、区域板块分析 四、竞争楼盘调研 第一部分 调查背景、设计与组织实施 一、调研背景 基于环球中心推广进度之需，受房产的委托，于 XX 年 7 月 15 日至 8 月 1 日，环球中心项目组成员特设调研专案组，就本项目目前商业物业市场展开了前期初级调研。在专题了解本项目地块环境和市场需求的基础上，对区域市场内商业物业部分的理念定位、分割规划、价格制定、装修配套等可行性和操作性的问题进行了分析研究，并提出市场前瞻与综合研究报告。 二、调查设计 调查目的 1、通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分8 / 24 析，充分了解杭州商业物业市场供需状况、价格趋势及其需求、装修配套标准、 物业管理及市场宏观环境现状等信息，确定目标客户群及其对产品面积、品质、价格、配套、装修与区位等需求的取向，以此筑基，提供对本项目的理念定位、产品分割规划、价格体系、装修配套及物业管理等方面工作切实可行的市场数据，合理规划运作本案商业物业，以准确定位、合理发挥地块环境特质、经济指标、项目规划数据等现有资源，开发出为市场所接受的产品，实现项目投资效益回报的最大化。 2、根据对项目的理念定位、产品规划、市场前景、投资风险的调查研究分析，对后续营销推广策略提供有力支持。 调查内容 1、对杭州市场宏观环境的调查 宏观经济及市政规划 杭州商业物业市场现状 杭州市区整体交通、环境、人口、经济等综合指标了解 2、项目自身情况调查 产品的整体研究与特性分析 2、项目的地理位置 3、竞争市场调查 9 / 24 楼盘位置、占地面积、总建筑面积、开发商、工程或销售进度 建筑档次、整体布局、车位配比等 分割面积或分 /整出售区域划分特征 硬件设备、配套系统 配套服务功能及功能 分区状况 公开销售日期及交付时期 销售价格、历史价格、销售率 付款方式及相应销售政策了解 物业管理公司及费用 入驻企业 /品牌及其布局 调查方法 1、宏观调查 房管、土地、规划等相关部门走访了解 报刊文献资料收集与分析 最新网络资源收集 2、项目自身情况调查 项目现场考察 有关人员访谈了解 相关资料收集整理 电话抽调及追踪 3、需求市场调查 10 / 24 竞争个案综合访谈 统计数据交叉分析 4、竞争市场调查 现场踩点调查 报刊文献收集与分析 后期可以安排深度访谈 三、调查组织与实施 四、商业物业调研分析内容简单陈述 此次调研中我们可能涉及以下内容的重点分析： 杭州市电子商务互联网调研报告 一、电子商务行业背景 杭州市行业背景 杭州作为国际著名的风景旅游城市、长江三角洲南翼中心城市，加快 发展电子商务是坚持科学发展观，是主动参与国际市场竞争、提高区域竞争力的有效手段；是“构筑数字杭州、建设天堂硅谷”、加快城市化进程、率先基本实现现代化的重要内容；是加快杭州的现代化、城市化、工业化、信息化、市场化和国际化，打造“数字杭州”的重要着力点。 国际电子商务中心、全国云计算和大数据产业中心、物联网产业中心、互联网金融创新中心、智慧物流中心、数字内容产业中心“六大中心”建设是我市“一号工程”的主11 / 24 攻方向。 杭州有“中国电子商务之都”之称，依托阿里巴巴、网盛科技、浙江盘石、中国绿线等知名电子商务 企业为平台，网站数量、 B2B、 B2C、 C2C、第三方支付均居全国第一。电子商务产业发展迅猛，引导成为十大产业的“增长点”。 杭州是全国唯一的集国家电子信息产业基地、服务外包基地、高技术产业基地、电子商务之都等称号于一体的城市。软件服务业综合竞争力列全国第四，仅次于北京、深圳和上海。 江干区区域背景 杭州江干区电子商务产业基础好，产业环境和配套功能建设完善，建成了东方电子商务产业园等电子商务产业基地，汇聚了一大批电子商务及相关的配套企业，为浙江省经济建设和电子商务发展做出了积极的贡献。 浙江东方电子商务高层论坛在杭州举行，杭州江干区区委常委、宣传部长郑桂岚表示，江干区正在抓经济转型的契机，大力发展电子商务，将东方电子商务园区打造成国家级电商产业师范基地和浙江省一流的电子商务集聚区。 杭州市江干区是浙江省科技强区，连续 4 年获得全国科技进步先进城区称号。这次论坛以“建设国内一流的现代化中心区、打造国家级电商产业示范基地”为主题。江干区区委常委、宣传部长郑桂岚介绍，江干区是杭州城市东扩，决战东部的主战场、主阵地，是杭州新的政治、经济、文化中心所在地，杭州市委、市政府三年 内投资 1500 亿元，建12 / 24 设大型现代化交通枢纽为圆心的城东新城，江干区将成为杭州城市的新中心。 江干区提出，至 2016 年力争创建成为“省级创新型城区”，科技综合实力进入浙江省前 15 位，科技进步水平保持在浙江省前 5 名水平；全社会研究与试验发展经费支出占地区生产总值比重提高到 %，企业技术开发费占主营业务收入比重提高到 3%，企业研发投入占全社会研发投入 80%以上；高新技术产业产值占规模以上工业总产值的比重超过 60%。 二、杭州市重点项目介绍 浙江省最大的云计算产业集聚区：杭州云计算 产业园；省级电子商务示范产业基地杭州市：东方电子商业园、杭州电子商务产业园、中国跨境贸易电子商务产业园；另有杭州北部软件园。 、杭州云计算产业园 1、产业园概况 杭州云计算产业园，是在市经信委、西湖区、之江度假区的领导下，在西湖区科技局、转塘科技经济园和西湖区文三路电子信息街区管委会等上级主管部门的大力支持下筹建成立的，是杭州市建设国家级云计算产业集聚区的重大战略部署，也是西湖区之江度假区产业转型升级的最重要载体之一 。根据杭州市、西湖区“十二五”产业发展规划，定位为包括云计算、下一代互联网、高端软件和信息服务、物联网、集成电路、数字内容及新媒体的新一代信息技术与13 / 24 服务产业基地，即杭州市云计算产业的技术创新中心、应用示范中心、公共服务中心和浙江省最大的云计算产业集聚区。 阿里云创业创新基地由阿里巴巴集团阿里云计算有限公司和转塘科技经济园区合作共建，拟依托完全自主知识产权的阿里云计算平台，集聚数百家创新型，科技类企业，打造完整的云计算产业生态链，建立创新型企业的生态圈，形成创新创业的良好氛围，使阿里云创新基地成为创 新创业者的乐园，共同推动杭州云计算产业园的建设。力争通过五年左右时间的努力，把阿里云创新基地建成中国第一创新基地，实现产值 100 亿元，税收 5 亿元以上。 杭州云计算产业园是杭州市承接国家云计算试点示范城市的主平台，是由杭州市政府批准设立的市级产业园区，目前由杭州市经信委和西湖区双重管理，西湖区文三路电子信息街区管委会和转塘科技经济园区管委会具体管理。作为“国家云计算服务创新发展试点示范城市”杭州的主平台，杭州云计算产业园将通过国家级云基地的建设，带动一大批软件和信息服务业企业向云计算服务转型，协助 政府培养若干家有影响力、有较大规模的云计算技术和服务企业。通过政府的战略引导、产业公司的运营、龙头企业的带动、公共服务体系的支撑、行业资源的共享，推动云计算企业核心能力的提升，做大做强杭州云计算产业园，从而形成以云14 / 24 计算产业技术创新、商业模式创新，应用示范服务为特色的云计算服务的杭州模式。 杭州云计算产业园的总建设规模为 30 万平方米，主要利用杭州转塘科技园区的楼宇资源进行整合提升，计划分三期，通过 3-4 年时间的建设和招商，形成容纳几百家云计算产业链企业的产业集群。对应于杭州市扎实丰厚的云计算产业基 础，在政府的战略引导下，杭州美吉科技有限公司将位于杭州之江国家旅游度假区转塘科技园区的 2 万平方米楼宇进行改造转型，建设杭州云计算产业园的一期工程。同时由美吉科技作为整合的主体，二期的 15 万平方米正在建设改造之中，作为国家级的云计算产业基地建设整合主体，美吉科技将主要通过收购、兼并、联营、租用等几种方式进行资产整合，同时经过政府部门的批准成立了杭州云计算产业发展有限公司负责杭州云计算产业园的营运和管理服务。整个转塘科技经济园区将在未来三到四年里将主导产业完全转入到以云计算为核心的产业中，形成一个几百亿产值的产业集群。 总建筑规模约 30 万平方米，将分四年建设。其中的一期区块已于 2016 年 12 月正式启用。 一期占地约 18亩，建筑面积 20000 平方米，共四幢大楼。平面设计采用院落型围合空间，建筑风格简雅大气，园区内花木葱郁，绿树成荫，环境非常优美。 大楼采用浅进深的大柱网全框架结构，空间组合非15 / 24 常灵活。楼高为四层到六层，平均层高底层为米，二、三层为米，四至六层为米。 建筑面积 1 号楼 4350 平方米， 2 号楼 3450 平方米，3 号楼 6000 平方米， 4 号楼 6150 平方米，楼面荷载标准每平方米千牛。 建筑外墙采用花岗岩墙裙和高级面砖铺贴墙身，优质铝合金门窗。楼内配置有 7 台国内名牌电梯，预留户式中央空调机位，网络光纤每层预留通道，电话门子预设充分。采用双路供用，电力充足保证。 整个一期大楼采用先进的电子安保系统和人工安保24 小时值守。办公区分隔采用钢化玻璃和轻质防火隔断，根据入驻企业规模提供 500 平方米、 600 平方米、 700 平方米到 1000 平方米、 2000 平方米的成建制空间划分，各入驻企业均有独立专属的门面，拥有优越的公司形象。园内楼层实行一卡通，所有楼层和大门均设置门禁系统。 2、企业进驻情况 杭州云计算产业园将依循以应用服务为主线的产业服务模式，即按照 IT 基础设施提供，云计算运营维护 ,云计算平台供应和大量的云计算应用软件服务提供，建立起云计算服务金字塔的上层设计，之下将通过招商方式吸引云计算应用层面的各门类企业的入驻，包括电子商务、物联网、智能电网、移动商务、数据存储、系统集成、现 16 / 24 代通信、数字电视、金融网络、软件信息等几十个类型。通过产业集聚资源共享，相互服务形成完善的云计算产业链条，促进云计算服务业上下游更有效的协同、协作。 在企业 引进方面，西湖云计算公共服务平台、杭州湾云计算技术公司已入驻园区，华数集团投资 4 亿元在园区建设面积为 2 万平方米的华数超级云计算数据中心。数据中心首期即将投入使用。另外华数集团将和世界上最大的服务器厂商台湾的广达集团和浙大的网新集团一起引进与媒体云相关的十几家产业链企业入驻园区。 IBM 大中华区将在园区建立云计算实验室和技术解决中心，帮助企业解决云计算应用中的问题。杭州云计算产业园作为云计算的国家级基地将依托清华大学、浙江大学、哈工大等高校和国家发改委、工信部、商务部等国家部委，通过引进建设国家云计算服务研究中 心、中国云计算服务测评中心、云计算技术资源共享资源中心、云计算产业行情检测和分析中心、云计算服务和培训中心等云计算公共服务体系。目前，中国云计算服务网已上线，注册资本 5000 万的国家发改委信息中心的信维信息技术公司已入驻园区。 2016 年 3 月 2 日，杭州市政府与富士康集团有限公司正式签署全面战略合作协议。根据协议，双方将重点围绕发展信息经济和推进智慧应用、为全国中小微企业的产品质量提升和品牌营造提供服务、加快富士康研发团队和项目落17 / 24 户杭州并就地实现产业化、助力杭州企业拓展国际市场等方面开展战略合作。 富士康集团总裁郭台铭坦言，杭州有理想、有抱负、有创意的年轻人，让他感觉到了“硅谷”的味道。富士康将与阿里巴巴一起，在云栖小镇内打造虚实结合、软硬融合的高科技创新研发基地。今年，预计富士康将有 400多位一流的软硬件工程师入驻。富士康入驻云栖小镇后，将加快小镇的“全国云计算产业中心”建设。富士康的“创新牧场”项目是个智能硬件创新平台，这个项目将从硬件方面为科技创新企业包括淘宝业主在内的中小微企业投资，帮助他们转型升级、提升品质。郭台铭用了“淘富成真”这个词来概括未来的计划，即通过淘宝和富士康的合作，促进更多的淘 宝电商卖真货、卖好东西，告别以往的价格战，成为价值的创造者。“这段时间，西湖区和云栖小镇都在与富士康的工作人员谈具体入驻的细节，同时富士康也在和阿里对接。预计 4 月底 5 月初，会有一个全球发布。”云栖小镇负责人吕钢锋说。据透露，首批富士康投资的创新项目在 20个左右，目前工作人员正在忙着做项目的筛选工作。 3、招租对象 云计算设备制造、云计算应用开发、云计算服务提供、系统集成服务、互联网信息服务、电子商务、软件产品研发生产、信息技术咨询服务、数据处理和运营服务、嵌入式系统软件、集成电路设计 、物联网和数字媒体等信息技术18 / 24 和服务类企业。 4、核心竞争力 【地域优势】 园区地处杭州市三江六岸龙头区块 之江新城的核心地段，北依中国美院主校区， 南邻杭州市委党校。 园区与绕城高速转塘出口直线距离仅 300 米，到杭州萧山机场仅需 30 分钟的车程。 园区与高新区块隔江相望， 2016 年 12 月之江大桥正式开通后仅隔 5 分钟的 车程距离。 地铁 6 号线规划在园区内设站点。 【产业优势】 园区位于杭州 市十大新兴产业分布集中区、高新产业气氛最浓厚的高新区和 西湖区的产业覆盖区，与阿里巴巴、网易等国际国内知名企业滨江总部隔江相望，云计算为高新产业集聚提供坚实的支撑基础。 电信、移动、联通三大运营商入驻园区，提供优质的网络服务。 华数已落实在园区建设超级互联网数据中心，为园区专供日益紧缺的服务器资源。 19 / 24 西湖云计算公共服务平台已入驻园区，为园区内企业提供云计算平台性服务。 【政策优势】 园区作为杭州市唯一的市级云计算产业园，将充分享受国家新 兴产业政策和省、市、 区相关产业政策上的大力扶持，相关产业扶持政策即将全面推出。 西湖区政府在园区设立杭州云计算基地建设管理机构，为园区入驻企业提供公共服务 和配套建设。 园区是“十二五”期间杭州市和西湖区重点支持发展的产业集聚区，已列入政府规划。 园区是国家部委机构和国际行业巨头进行产业研究、开发和实验的对接区块。 【人才优势】 依托杭州最佳投资环境的优势，云集浙江大学、中国美院、浙江工业大学等高校的优 秀人才 ，为园区汇聚了十万名信息类专业人才。 西湖区以美丽城区的魅力位居杭州市人才资源的榜首，政府已出台优 厚的专项政策吸引人才创业。 产业园特有的相关人才招引和人才培训服务为企业20 / 24 输送各类专业人才。 【配套优势】 商务交流中心：引进咖啡厅和茶馆，提供装修精美、气氛优雅的商务交流和休闲放松 环境。 商务服务中心：为园区企业提供复印、翻译、快递、用车和清洗等商务服务和应急服 务。 会议服务中心：设置大型公共会议室 ，配备大型多媒体设施，为园区企业召开会议和 培训讲座提供配套服务。 【生活服务优势】 餐厅服务：设置大型餐厅，为入驻企业提供现代商务就餐服务。 银行服务：引进金融机构，为园区企业及员工提供金融流通服务。 超市服务：引进连锁超市，为园区内企业及员工提供基本生活用品和适应电子信息产 业工作特点的专项特色服务。 【增值服务优势】 基本公共服务 入驻园区的企业将享受国家、省、市、区给予园区21 / 24 的一系列优惠政策。 园区可协助入驻企业办理工商、税务、技监、银行、保险、通讯等各类手续，并提供“一 站式”代办服务。 园区为入驻企业员工的党、工、团、妇等各级组织的活动创造条件和提供纽带。 科技相关服务 通过内引外联的方式与各级机构建立联络，为园区企业创造交流和学习的机会。协助园区企业进行高新企业的认证，科技项目的申报、评审、鉴定，以及产品和知识产 权的专利认证。 协助园区企业对政府的各类专项基金进行申报。 联络政府、各种媒介及各种 市场平台，协助企业推广产品、技术、解决方案，推进技术 成果转化，拓展企业国内外市场。 金融服务 园区通过搭建资本服务平台，为入驻企业引资牵线，拓宽融资渠道，推动中小科技型企 业融资瓶颈的解决。 通过与金融媒介建立战略合作伙伴的方式，引进战略型投资资金，建立优势科技企业的 培育机制，推动园区企业进入资本市