滨州别墅调研报告

1 / 12 滨州别墅调研报告 滨州别墅市场调研报告 一、滨州宏观市场分析 基本慨况 1、地理位置 滨州市位于黄河下游，地处黄河三角洲腹地，北临渤海，东与东营市接壤，南和淄博市毗邻，西同德州市和济南市搭界，是山东的北大门。现辖滨城区、惠民县、阳信县、无棣县、沾化县、博兴县、邹平县六县一区和经济开发区。 2、滨州人口分布 滨州版图面积 9600 平方公里。截至 2016 年 11 月滨州常住人口万人。滨城区是一座新兴的县级城市，面积 1040平方公里，总人 口 63 万。 3、交通情况 滨州市处于环渤海经济圈的中间，是济南经济圈、胶东经济圈和京津塘经济圈的交汇处， 交通便利，济青高速、滨博高速、京滨高速和 205、220 国道穿越境内，是连接苏、鲁、京、津的重要通道。津汕高速大高至鲁冀界段、威乌高速辛庄子至邓王段、滨德高速、黄大铁路滨州段、黄河公铁两用桥、中国滨州大高通用航空城、滨州万吨级港口等一大批基础设施建设项目正在加紧建设。 【公路】 2 / 12 ?高速：滨大高速，属津汕高速滨州段 ? 国道： 205国道； 220 国道 【海港】 ?至河北黄骅港 60 公里 ?至青岛 300 公里，至烟台 400 公里 【机场】 ?济南遥墙机场 100 公里 ?青岛国际机场 400 公里 【铁路】 ?目前滨州市铁路运输比较弱，火车站仍然在建设中。 经济发展分析 1、 XX 2016 年滨州 GDP 增长情况 XX-2016 年滨州市 GDP 指标均保持整体稳步走高的趋势， 2016 年滨州实现生产总值亿元，增长率 %。可以看出，滨州经济的稳定及持续向上发展形成了消费者信 心和各种商业投资活动的基础 ，同时经济稳定性为房地产项目的最终成功提供了先决条件。 2、 XX 2016 年滨州产业结构发展情况 数据来源：滨州市国民经济和社会发展统计公报 通过图表可以看出，滨州近年来第二产业比重逐步减小，但仍占一半以上，第三产业比重逐步增加，滨州的产业结构有待不断优化，城市功能有待完善。 3、 XX 2016 年滨州人均可支配收入情况 通过图表可以看出，滨州近年人均可支配收入有所3 / 12 波动，但总体呈上涨趋势， 2016 年滨州实现人均可支配收入25810 元，增长率 %。由此 可见，滨州居民购买力逐步增强。 城市特点与规划 1、城市特点 【生态园林型城市】 滨州市的“四环五海”工程，集园林与湖水于一色，融产业、生态、文化为一体，规划设计达到国内、国际先进水平。一个生态园林型现代化中心城市正在崛起。 【能源型城市】 胜利油田是中国第二大油田，滨州市为中国石化胜利油田的采集工作区域之一，有大量石油工人定居在滨州。 【宜居型城市】 滨州市生态环境优美，没有化工污染，社会文明安全，居住空间舒适，生活品质良好，生活节奏较 慢， 2016 年全国十大幸福感城市排名第五。 2、城市规划 滨州以南跨、北扩、东连、西进。形成“一心、两轴、四区、一个基面”的总体布局。“一心”为滨州市主城区由商务中心、行政中心、文化中心、体育中心等构成；“两轴”为 南北城市功能轴和东西城市景观轴；“四区”为滨东旅游居住区、滨南居住区、滨西工业区、 滨北工业区；“一4 / 12 个基面”是指以绕滨州主城区的“四环五海”生态工程为基础，利用城区外围良好的生态环境景观和田园风光，形成整个滨州城区的绿色基面，使滨州城区成为真正的生态城市。 围绕“一个中心，一个龙头、南北城市带”组团式、连带型城市群的建设，全方位推进城市建设，将老城区的改造和新区建设紧密结合，实现区域功能互补。 二、滨州别墅市场分析 滨城区 1、项目列表 滨 市 房 市 场 调 研 报 告 地产 州 ? 滨州市基本概况 ? 经济环境 ? 人均收入支出 ? 城市发展规划 二滨州市房地产行业状况 ? 房地产市场基本情况 三滨州市房地产市场调研分析 ? 个案调研情况 ? 房地产市场调研小结 ? 房地产市场特征分析 四滨州市房地产市场调研总结 ? 房地产市场存在问题 ? 房地产市场发展趋势 1滨州市基本概况 5 / 12 ? 地理位置 滨州市位于黄河下游、鲁北平原，地处黄河三角洲腹地，北临渤海湾，东与东营市接壤，南和淄博市毗邻，西同德州市和济南市搭界，西北与河北省隔漳卫新河相望，是山东的北大门。 ? 人口状况 现辖滨城区、惠民县、阳信县、无棣县、沾化县、博兴县、邹平县六 县一区和滨州经济开发区、滨州高新技术产业开发区、滨州北海经济开发区，版图面积 9600 平方公里，人口 370 多万。 ? 交通情况 滨州交通便利。济青高速、滨博高速、京滨高速和205、 220 国道穿越境内，是连接苏、鲁、京、津的重要通道。津汕高速大高至鲁冀界段、威乌高速辛庄子至邓王段、滨德高速、黄大铁路滨州段、黄河公铁两用桥、中国滨州大高通用航空城、滨州万吨级港口等一大批基础设施建设项目正在加紧建设。 2.经济环境 2016 年，全市完成地区生产总值亿元，增长 %；全年完成地方财政 收入亿元，增长 %，超额完成年度预算任务。主体税种保持持续、稳定增长。全市地方财政收入中增值税、营业税、企业所得税和个人所得税共完成亿元，增长 %。；规模以上固定资产投资亿元，增长 %；规模以上工业增加值亿6 / 12 元，增长 %，其中，第一产业完成投资亿元，增长 %；第二产业完成投资亿元，增长 %；第三产业完成投资亿元，增长 %。 3.人均收入与支出 城镇单位在岗职工年平均工资 23850 元，比上年增长 %。城市居民人均可支配收入 17500 元，增长 %。城市居民人均消费支出 11879 元，增长 %。城市居民人均住 房建筑面积为平方米，增加平方米。 农村居民生活水平进一步提高。据抽样调查显示，全年农村居民人均纯收入 6245 元，增长 %。人均生活消费支出 4017 元，增长 %。 4.城市发展规划 “东优、西延、南跨、北拓” 构建合理的城市空间发展格局。中心城市以“四环五海”为框架，突出“ 36 桥、发展格局 72 湖”的城市景观，构建大空间、大水面、大绿地的生态特色，按照“东优、西延、南跨、北拓”的规划建设思路，拓展城市空间，城市夹河而建，南跨黄河到小营南，北拓到永莘路，向西延伸至沙河及里则办事处， 东部城区则优化布局，整合功能，未来城市总体形成“四片” 组团式的城市发展格局，加速各区建设与融合，搭起生态园林型城市大框架，逐步建设成为功能齐全、分工明确、特色鲜明的组团式生态园林城市。“ 四片 ” 即：东城区、西城区、南城区、北城区。东城区 7 / 12 为整个城市的东翼，是城市的重要组成部分，着力建设行政区、加工制造业区和仓储物流区，加快配套规划和开发建设，形成“两片一轴” 的东部新城发展新格局。在东区的的南部老城部分大力发展化工、纺织、印染等工业，加快滨州铁路客货站等物流商贸设施建设，大力发展仓贮物流运输 业。整合城市功能，加快环境综合整治和旧村改造，全面改善面貌，提升品位。南城区加快基础设施建设，大力发展电子信息、生物工程、航空航天、新材料及应用、新能源与高效节能、环境保护、海洋工程等高新技术产业和新兴产业。西城区着力建设行政办公、金融、文化、现代工业、物流区，加快建设市民活动中心、中海风景区及蒲湖风景区配套完善。北城区重点建设传统加工业区、城郊观光旅游业和生态度假区。总体按照东西融合、 南北拓展的空间发展战略，实现四大片区组团发展，通过拉大城市框架、优化城市布局，扩大城区规模，进一步发挥区位优势，拓展发展空间，构筑南北互通、错位发展、合作共赢的发展大框架，形成富有特色、功能完善、生态环境良好的组团式城市大格局、城市建设大框架。 二滨州市房地产行业状况 房地产市场基本情况 滨州市房地产业经过 1999-2002 年的市场起步、 2002-XX 年的培育发展、 XX-XX 年的规范调整、 XX-2016 年8 / 12 的蓬勃发展几个阶段后已进入稳定较快发展的大好时期。 2016 年滨州市房地产开发投资保持较快增长趋势，房屋新开工及竣工速度加快，房价环比微幅上涨，总的看，滨州市房地产市场运行态势相对平稳、健康，没有出现大的起落。 年滨州市房地产统计数据 ? 完成投资： 1-12 月全市完成房地产开发投资 亿元，其中住宅完成投资 亿元，商品房完成投资 亿元，市城区完成开发投资 亿元，占总开发投资 %。数据显示，开发投资明显增速，大部分开发企业为抓住今年销售较好的形势，加快房源市场投放量，开发进度提速，完成投资环比增大。 ? 商品房销 售情况： 1-12 月份，全市商品房销售面积 236. 5 万平方米，实现销售额 亿元， 全市 1-12月份商品住宅销售均价 2686元 /平方米，同比增长 %。市城区 1-12 月份商品住宅均价 3195元 /平方米，同比增长 %。 2016 年滨州市房地产市场 调研报告 2016 年 11 月 1 日 目录 第一部分 宏观市场分析 一、滨州市城市概9 / 12 况 ?3 地理位 置及人口分布 ?3 交通概况 ?3 滨州市城市定位 ?4 二、滨州市经济发展 ?5 XX 2016 年 滨 州 GDP 增 长 情况 ?5 XX 2016年滨州产业结构发展情况 ?5 XX 2016 年滨州人均可支配收入情况 ?5 滨 州 市 人 口 规 模 及 增 长 速度 ?6 XX 2016 年滨州房地产投资及增长情况 ?6 三、滨州市城市规划 ?7 城市性质 ?7 城区规划目标 ?7 远景规划总体布局战略 ?8 滨州市城市发展规划特点 ?8 第二部分 房地产市场分析 一、滨州市住宅市场分析 ?9 滨 州 市 住 宅 板 块 划分 ?9 滨州市各城市板块优劣势 对 比 ?9 滨 州 住 宅 市 场 分析 ?10 10 / 12 滨州住宅市场总结 ?22 二、滨州市商业市场分析 ?23 滨州商业市场现状 ?23 滨州商圈分析 ?24 滨州商业个案分析 ?25 滨州商业市场总结 ?30 三、滨州市写字楼市场分析 ?30 滨州写字楼市场板块划分 ?30 滨 州 写 字 楼 市 场 总结 ?33 【第一部分 宏观市场分析】 一、滨州市城市概况 地理位置及人口分布 滨州市位于黄河下游，地处黄河三角洲腹地，北临渤海，东与东营市接壤，南和淄博市毗邻，西同德州市和济南市搭界，是山东的北大门。现辖滨城区、惠民县、阳信县、无棣县、沾化县、博兴县、邹平县六县一区和经济开发区，版图面积 9600 平方公里。截至 2016 年底滨州户籍人口万人。 滨城区是一座新兴的县级城市，面 积 1040 平方公里，总人口 63 万。 交通概况 滨州市处于环渤海经济圈的中间，是济南经济圈、11 / 12 胶东经济圈和京津塘经济圈的交汇处，交通便利，济青高速、滨博高速、京滨高速和 205、 220 国道穿越境内，是连接苏、鲁、京、津的重要通道。津汕高速大高至鲁冀界段、威乌高速辛 庄子至邓王段、滨德高速、黄大铁路滨州段、黄河公铁两用桥、中国滨州大高通用航空城、滨州万吨级港口等一大批基础设施建设项目正在加紧建设。 1.公路： ? 高速：滨大高速，属津汕高速滨州段 ? 国道： 205国 道； 220 国道 2.海港： ? 至河北黄骅港 60 公里 ? 至青岛 300 公里，至烟台 400 公里 3.机场： ? 济南遥墙机场 100 公里 ? 青岛国际机场 400 公里 4.铁路： ? 目前滨州市铁路运输比较弱，火车站仍然在建设中。 滨州市城市定位 滨州市制定了特色的自然生态园林型、科技现代工业型、物流旅游开放综合现代型现代化中等城市的总目标，加快实施城市化战略，增强完善城市功能，提高辐射力，把滨州打造成黄河三角洲旅游中心城市。 二、滨州市经 济发展 XX 2016 年滨州 GDP 增长情况 数据来源：滨州市国民经济和社会发展统计公报 12 /