物流园调研报告

1 / 18 物流园调研报告 目 录 第一章 总论 ? ? 1 第二章 区域概况及贵阳现代物流发展条件分析 ?6 第三章 项目建成设的必要性 ? ?10 第四章 物流中心作业量预测 ?13 第五章 项目的功能、定位及建设规模 ?17 第六章 物流作业工艺方案 ?19 第七章 项目选址及建设必要性 ?21 第 八 章 项 目 总 体 规划 ?25 第 九 章 工 程 技 术 方案 ?26 第 十 章 节能 ?38 第 十 一 章 环 境 保护 ?39 第十二章 劳动安全卫生及消防 ?42 第十三章 经营管理组织与劳动定员 ?43 第十四章项目建设组 织与进投计划 ?45 第 十 五 章 工 程 招标 ?46 第十六章投资估算与资金筹措 ?48 第 十 七 章 财 务 评价 ? ?49 第 十 八 章 风 险 分析 ?52 第 十 九 章 社 会 效 益 分析 ?54 第 二 十 章 结 论 和 建议 ? ?56 2 / 18 第一章 总论 一、项目背景 、项目背景 1、项目名称：贵阳宝通物流园 2、项目建设性质：招商引资项目 3、项目建设单位：宝通仓储管理有限公司 4、法定代表人：郑闳升 5、单位情况 宝通物流项目是 XX 年 8 月贵阳市政府，白云区政府在广州进行的招商引资项目，该项目实施单位全称为 贵阳宝通仓储管理有限公司，项目名称为 贵阳宝通工业物流园。其主营业务为物流仓储管理、货物配送、自营物流等业务，获取经营年限 50 年。其股东为三人，主要投资项目是农村农产品、农村特色产品的仓储与配送、主要家电产品的仓储与配送、食品产品配送，年仓储能力和配送能力为 4万平米。项目进驻白云区以来，得到了市委、市政府、区委、区政府及各部门的大力支持和帮助，特别是贵阳市有关物流方面的政策指导，为我们项目的顺利开展指明了方向，目前，在公司董 事会领导下公司组织机构已健全，各项规章制度正在完善，各项基础建设工作正在按规定有序地进行，预计年底可行成经营能力，所有合作企业将进驻物流园。 6、项目背景 贵州省是一个内陆省份，随着贵州外向型经济的发3 / 18 展和国家开发大西南的宏观政策支持，现代物流业的发展对促进贵州外向型经济和以贵阳为园的商贸流通企业的快速发展起着至关重要的作用。 据调查，贵阳现有物流业水平和设施不能满足经济发展需要，更不能满足现代物流企业在贵阳发展现代物流业的基本要求。建立一个现代物流企业，满足贵州省特别是满足国内各大型企业、公司在 贵阳的物流方面的要求显得尤为重要。建立一个大型物流企业已成贵州省经济发展的必然趋势。在广泛交流、互惠和白云政府的优惠政策吸引下，白云区政府将宝通物流项目引入白云区后到XX 年 10 月宝通公司正式取得第一期土地使用权时，宝通公司已成为白云区乃至贵阳市招商引资的重点股份制私营企业，是库存量最大的物流项目，其首期占地 80 亩，仓库容量 4 7 万立方米，总投资 4500 万余元，首期建设地点位于白云区艳山红镇艳山红村四方井组。二期占地 160 余亩，首期将建设主体厂房 4 万多平方米，建设内容主要以仓储为基础的现代工业物流配送基地，同 时附带加工、分检、运输、商务等配套服务设施，并投入大量的特种起重设备和运输车辆，装设先进的网络信息系统，实行电子商务平台，采用 GPS技术和 GIS 功能为客户提供先进的货物跟踪服务，该项目建成后将以贵阳市为园，基地连接大西南和东南沿海的现代物流网络，构筑一个多元化、网络化的大型物流配送商圈。 二、项目概况 4 / 18 l、建设地点：贵阳市白云区艳山红镇艳山红村 2、物流园类型：仓储型物流园。 3、物流园主要功能设置： 、运输与配置； 、普通仓储与特殊仓储； 、其它配套服务。 4、物流园定位：立足贵阳市，拓展贵州省及云南、四川省部分地区，辐射泛珠三角 经济区乃至全国，集物流、商流、信息流为一体，按照现代物流理念建设成为西南 地区区域性大型社会公共综合物流园。 5、物流园建设规模与建筑指标： 、设计理货能力： 50 万吨年 、总体规划用地面积 80 亩 、一期工程建筑指标 、总建筑面积 32352 平方米 其中：办公宿舍 960平方米 配送系统 1392 平方米 仓储 30000 平方米 其它附属设施工 500 平方米 总用地面积： 52736 平方米 其中：建构筑物占地： 30000 平方米 停车场及道路 12736 方米 绿化 10000 平方米 其它附属设施 500 平方米 建筑密度 53 容积率 1 07 绿化率 26 6、项目建设工期： 2 年 7、企业劳动定员： 260人 8、项目总投资： 6100 万元 其中：项目建设投资： 6057 万元 铺底流动资金：43 万元 9、资金筹措方案： 5 / 18 1、银行贷款： 1500 万元 2、业主自筹： 4600 万元 10、经济评价指标： 1、投资利润率： 25 48； 2、投资利税率： 26 72； 3、财务内部收益率： 17 33； 4、财务净现值： 1380 19 万元； 5、贷款偿还期： 5 年； 6、静态投资回收期： 5 01 年。 11、工程招标形式：委托招标、公开招标 二、可行性研究报告编制的指导思想及原则 1、以加快发展为主题，以结构调整为主线，坚持以市场为导向，以企业为主体，以信息技术为支撑，以降低物流成本和提高综合服务质量为园，大力提高全社会对现代物流理念的认识，切实加强我国 企业及产品在国内外市场的竞争能 力。 2、充分发挥贵阳市的区域经济优势和交通优势，立足黔西南，拓展贵州省及云南、广西部分地区，辐射泛珠三角经济区乃至全国，集物流、商流、信息流为一体，按照现代物流理念使之建设成为发展对现代物流服务的需求，又推动物流网络的形成和发展。同时，通过贵阳现代物流园的建设，促进整个贵阳公路枢纽早日形成，使贵阳市的公路运输事业，特别是物流业迈上一个新台阶，使当地社会经济能够得到持续、稳定和协调发展，并为贵阳市的经济腾飞打造新6 / 18 的起跑平台。 3、根据贵阳市 城市总体规划及贵阳市公路枢纽总体布局规划的要求，结合当地物流业发展的实际情况及项目建设的具体条件，拟定科学、合理的技术经济方案，力求项目的设计优化，做到技术可行，经济合理。 4、按照“统一规划，新旧兼容，逐步完善”和“多渠道筹资，多元化建设，多种形式经营”的原则，调动社会各方面建设贵阳现代物流园的积极性，同时也使物流园项目的建设更具有可行性和可操作性，保证该项目的建设能够顺利完成。 三、可行性研究报告编制的主要内容 1、区域概括及贵阳市发展现代物流条件分析； 2、研 究项目建设的背景，论证项目建设的必要性； 3、货运量及物流作业量预测； 4、研究物流园的功能和目标定位，根据物流作业量的预测结果合理确定建设规模； 5、项目选址及工程建设条件； 6、根据功能设置与场址条件对物流园进行科学规划，对工程技术方案进行合理设计； 7、提出节能措施、环境保护措施以及劳动安全卫生措施； 8、拟定科学合理的经营管理组织机构及劳动定员； 9、提出项目进度安排； 10、投资估算及资金筹措； 11、财务及社会经济评价； 12、拟定工程招标方案； 7 / 18 13、对物流园的实施提出合理化建议。 四、编制依据 1、国家发展和改革委员会办公厅发改办经贸 1145号国家发展改革委办公厅关于组织报送 XX 年流通业结构调整国债项目的通知； 2、国家发展和改革委员会发改经贸 928国家发展改革委关于印发 XX 年流通业结构调整国家预算内专项资金项目建设实施意见的通知； 3、国经贸运行 2001189 号“印发关于加快我国现代物流发展的若干意见的通知”； 4、国经贸技术 XX444 号“关于印发过肩产业技术政策 的通知”； 5、国经贸贸易 2002773 号关于印发“十五”商品流通行业结构调整规划纲要的通知； 6、贵阳市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要； 7、贵阳公路枢纽总体布局规划； 8、贵阳市城市总体规划； 9、贵州统计年鉴： 10、相关设计标准、规范； 11、项目业主关于贵阳现代物流园其他调研基础资料； 12、项目业主关于贵阳现代物流园可研报告编制委托书。 五、主要技术经济指标： 8 / 18 华南国际物流中心调研情况报告 为了更好了解深圳市物流园区发展状况，学习物流发展的先进经验，集团副总经理徐云国、集团物流部经理陈长征、保开公司总经理黄黎忠、保开公司办公室主任韩劲柏、集团物流部陈坚一行 5 人于 XX 年 8 月 16 日下午到深圳市华南国际物流中心进行调研。 一、深圳市华南国际物流中心简介 华南国际物流中心 XX年试营业，公司注册资本亿元，总投资亿元。两个股东中的大股东是香港上市公司深圳国际的全资子公司新通产实业开发公司，小股东是深圳市交通局下属的深圳市公路客货运输服务中心。 华南国际 物流中心由深圳市交通局规划，原计划命名为深圳市集装箱多式联运中心，规划为皇岗口岸的货运接驳场。 1998 年开始筹建，规划为深圳市物流支柱企业，实际上从 93 年就开始进行准备工作，经过 10 年的摸索，终于成立了华南国际物流中心。 华南国际物流中心是深圳市六大物流园区龙华物流园区的主体项目，但实际上龙华物流园、华南国际物流中心、华南国际物流公司实际上是三位一体。规划占地面积为 65万平方米，目前已经拿到红线的土地面积是 53 万平方米，还有 12 万平方米是兰线。平均土地成本约 500 元 /平方米，生地成本不足 200 元 /平方米。仓库区规划为 20 万平方米，9 / 18 目前有 2 座各 1 万平方米的轻钢棚架仓库， 1 千平方米的机修车间；现在的空 地用作空箱堆场，有 1 台正面吊， 2 台堆高机；今年国检、海关已经正式进驻。 公司总部有三个部门：办公室、人事部、财务部。其余为业务部门：商务部有 23 人，其中操作 18 人，市场开拓 5 人；工程部有 9 人；信息部 5 人；业务部有 3 人，主要是政府政策攻关。部门经理有一般定价权，特殊情况公司开会后确定。现在有 70 个员工， 3 年一聘，最终编制在 120 人以内。 二、建设经验和经营思路 1、分期建设、逐步投资，先生产后生活 由于 XX 年才开始试运行，公司收入不多且单一，主要来自堆场业务，约 2000 万元 /年。相对于亿元的前期费用，3 亿元的仓库、堆场固定资产投资，利润可能非常少。如果按照徐清泉总经理所说未来 3 年投资 4 亿元进行建设，那么未来 5-7 年之内都处于建设阶段，盈利也不会多。 目前主要业务是堆场存放，呈两位数的增长；监管仓业务旺盛，由于出口即退税的实行，也使得业务呈两位数字增长；保税业务的仓库已经供不应求。因此，现在华南国际物流公司将建好的综合楼给海关、国检办公，自己仍在简易办公区办公。由于处于宝安和龙岗两区交界处，由于各政10 / 18 府部门扯皮，碰到好几次红线和规划调整，致使前几年道路坑坑洼洼，车辆很难进到物流园区里面，例如现在的民康路被镇政府规划为次级路，不肯建设，所以由公司垫资建设，还不惜血本投 资 4000 万元建设了一座立交桥。 2、定位明确，功能清晰 经调研后定位为内陆物流港，起物流衔接功能 华南陆路物流集散地和香港码头、机场货物收发中心。公司认为，现在的任务是主要是量的增加，大上快上，因此不遗余力申请为 B 型海关监管区和海关监管绿色通道。 业务定位 现有 53 万平方米土地开展保税仓业务、监管仓业务及堆场业务，重点是保税物流业务，打造成保税物流中心；兰线 12 万平方米用地计划将来建成内贸物流基地，主要事建设普通仓，存放普通货物，像华为这样的高科技企业有这样的需求 先作为普通货物进行存放较长时间，临出口时再进监管仓或直接进入码头出口。 服务定位 华南国际物流中心作为一个“点”的概念，即“物流节点”的概念，主要是作为区域性第三方物流平台，服务于华南市场，吸引大的贸易商和大的物流公司；而对于全国物流市场，主要是加入当地的物流网络，而不是在全国各地设点，类似招商局物流的做法。 战略方向 1/3 仓库自营， 2/3 仓库出租给大的物11 / 18 流公司，主要是提供一个物流平台。 3、实行差异化战略，细分市场 细分市场体现在开展“拆重还空”业务上 华南国际物流园主要开展空柜存放和“拆重还空”的业务，虽然从最终来讲仍然是一 个外堆场，但是与盐田、蛇口的外堆场有着很大的不同：到东莞的中港车和深圳本地仓库的中港车在东莞等地卸完货后，将空柜放到华南国际物流园的空箱堆 场，然后车头回到香港。有需要空柜的时候，物流公司就到华南国际物流园提柜。这样，可以省下从香港渡空柜到深圳的费用。闸口有登记账簿备查，“拆重还空”的业务一次可节省 700 港币，空箱业务与其他堆场差不多。目前为止，重柜存放还不能进行，还需要进仓库，希望将来可以进行。 华南国际物流园操作部门可以承担的业务：报关报检、订单处理、仓管处理、装卸、协检，基本上涵 盖了所有操作业务。在客户有需要的时候，华南国际物流园操作部门将完全可以胜任操作业务，这也是吸引中小物流商进驻的要素之一。，对大客户，如果要求自己操作，华南国际物流中心决不干涉。具有操作功能和第三方物流的功能是只是拾遗补缺，尽量由客户自己进行独立操作，只是在有需要的时候可以顶上去。 4、规划明晰，目标实际 12 / 18 张思平副市长来看考察时要求加快速度。未来三年建设 2#、 4#、 6#3 个各万平方米的仓库，还要新建一座给海关、国检的专用大楼。今后 3#、 5#、 7#仓库要考虑建设多层仓，还打算在预留用地上 建设一个冷藏仓， XX 年开始建设海关查验仓。未来业务构成为： 堆场 空箱业务占总收入的 20%，重箱业务占总收入的 30%-50%。 仓库出租及增值服务 占总收入的 50%。，装卸管理、报关报检规模要大、管理好。 第三方物流经营 华南国际物流公司有货代资质，主要是吸引部分小的货主和物流公司，他们没有能力独立进行操作，可以委托华南国际物流公司进行操作。但是，华南国际物流公司把中性业务放在第一位，因为 自营仓库与吸引客户进驻必然会产生矛盾，因此决不干涉客户的具体操作。 5、下一步计划 国际物流园闸口信息系统希望可以借鉴盐田港的经验和相互联网，借助 EDI 的系统，中港车进出华南国际物流园，在盐田港码头闸口就可以查到。信息系统下一步主要工作是解决快速通关问题和与各码头联网的问题。现在南坪快速路正在建设，华南国际物流园可以方便快速连通蛇口港和盐田港。 13 / 18 三、存在问题和可借鉴方面 1、盐田港现在是好上加好，而华南国际物流园是创造，是制度创新，做好了就能生存，做不好就可能跨掉。笋岗、福保是华南国际物流园的追赶对象。华南国际物流公司是一个 国企，股东都是国企，国企的经营很难，要进行机制转换才能搞好国企。 2、具有操作业务功能，是一个物流园或者仓库吸引中小物流商进驻的重要因素。至于大客户要求自己承担操作业务，与我们有仓库操作功能并不矛盾 需要我们承担操作业务，我们完全可以胜任；大客户自己操作时，我们决不勉强。 3、华南国际物流园没有深加工的功能，复出口操作起来很困难，而观澜物流园区有车队驻扎，但存在车队垄断，价格较高，降不下来。华南国际物流园正在进行车辆驻扎的谈判，有国内车和中港车，要形成码头的概念。 4、 园区建设实行的是单体报建的建设体制，到宝安区建设局报建，时间很长，手续很复杂，现在的招标体制难以招到好的建筑单位；以后建设 新塘东缙物流园调研报告 物流园区基本布局： 1 基本数据：总占地面积 8 万平方米，主要发挥仓储、14 / 18 货物周转中心功能各仓库占地面积为 2000-50000 平方米之间，租金为 16-22 元 /平米，配套有写字楼、公寓、普通宿舍、食堂；全天、全方位电子监控，保安值班，喷淋系统，红外线报警系统、地面平台仓、地下仓，周边有两个汽车维修地。货场的地面形式是普通 水泥混凝土。 园区建设背景：于 09 年正式投入使用。地处新塘，有望通过依托新塘 170 多亿元规模的纺织品市场和年产 36万辆车 (10 年数据的广州本田增城生产基地获取大量订单。同时，位处凤凰城高级住宅区附近，拥有巨大的快递配送客户，可发挥快递中转站的功能，同时通过物流园区的集聚效应，一方面提升新塘物流行业的整体水平，另一方面开拓商品销路。 2 入驻对象： 1.日邮物流： 主营业务为国内长线运输，主要客户是佳能。 现场停放了 3 两蒙古车牌 7 两泸车牌的 货运车，均限重吨，长约 30 米，且均装备有 GPRS 定位系统，物流车辆及货物实时定位跟踪。 仓库装卸设备较为完善，装卸货平台能同时停靠 10辆以上货运车，叉车能直接在站台上进行水平装卸，且站台上画有叉车行驶路径，规范化作业，保障现场工作人员安全，15 / 18 针对不同货种，托盘有不同规格。 仓库内部分为进货暂存区，跟库存区。 暂存区货物堆放相对整齐，统一由托盘托承 库存区放置有 15 组立体货架，并装备有堆垛机。 仓库初步实现自动化、标准化作业。 3 2.顺丰快递： 主营业务为省内短线快递。主要发挥分拣、配送功能。 现场停放有约 40 辆载重 7100kg 的货运车，工人配合输送线对快递包裹进行分拣，再人工搬运到所在配送地点分组的货运车内，现场约有 15 辆货运车在装货，当时为下午 4 点，其他车停放在仓库内部或仓库附近。仓库只有一边的装货平台运行。 3.其他物流公司： 园区内其他物流公司的仓库普遍存在空置现象，仓库利用率不高，较少装备有现代化物流仓储设备，某些仓库内乱摆放现象严重，甚至发现有一座高越 10 米的沙堆在仓库里。 考量园区的选址： 1. 选址在新塘郊区，有效地缓解了对新塘市区交通造成的压力，较为通畅的路面 16 / 18 状况也为园区自身的出入货物提供便利； 2. 获得大面积价格低廉的建设用地。 3. 园区地处铁路旁，但唯一贯穿新塘的铁路广深铁路在新塘设的新塘站早已停 运；物流园区距离白云机场较远；而最近的港口 新塘港年均货物吞吐量 万吨，码头设施简陋，早已不能满足现代物流的需求，且从物流园抵 达新塘港，途经市区， 不甚便利；故物流园区运输方式为单一的公路运输， 但因地处广深高速、广园快速、 107 国道交界，公路交通网极为发达，广州 4 东莞市区均在其 1 小时车程经济圈内，同时园区毗邻国道，为省际运输提供 便利。 4. 距离新塘最大商贸中