情境二门店开发与设计投资可行性分析.ppt

情境二,门店投资可行性分析,主要内容,学习目标,对门店投资开发可行性有全面认识,1,能清晰描述投资开发可行性的主要研究内容,2,能够完成可行性分析报告,3,能够进行门店开发的不确定性分析,4,技能要点,引导案例,开店生财：市场调研应先行,认真阅读;仔细思考;结合学习过程。,要求,门店开发投资可行性研究,第一节,一、概念和作用,所谓门店投资项目的可行性研究就是指投资者拟投资开设一家门店，为使这一门店能够在激烈的市场竞争中得以生存和发展，实现预期的经营目标，在投资前必须进行认真调查、研究与拟建项目有关的自然、社会、经济、技术资料；对诸如门店开设所需的资金、商业业态的选择、建设规模、店址的确定等可能的投资方案进行全面的分析论证；预测、评价项目建成后的经济效益和社会效益。在此基础上，综合论证项目投资建设的必要性、财务上的盈利性和经济上的合理性，从而为投资决策提供科学依据的工作。(P36),作用(P37),作为投资项目投资决策的依据。作为向银行等金融机构或金融组织申请贷款、筹集资金的依据。作为编制设计和进行建设工作的依据。作为签订有关合同、协议的依据。作为项目进行后评价的依据。作为项目组织管理、机构设置、劳动定员的依据。作为环保部门审查项目环境影响的依据，也作为向项目所在地政府和规划部门申请建设执照的依据。,二、可行性研究的基本内容(P39),1总论2宏观投资环境分析3地区行业概况分析4地区市场需求情况调查和预测5地区主要门店的竞争状况调查分析6门店业态选择和经营规模分析7门店选址分析,8门店卖场布局策划方案的分析9门店经营策略分析10投资估算和筹资方案分析11经济评价12.门店开发可行性结论,三、门店开发可行性结论架构,架构,必要性物质条件技术条件设备条件效益预测备选方案提出建议,范例：,某项目市场可行性分析报告,门店开发投资可行性环境分析,第二节,一、门店开发投资环境概念,门店的投资环境就是指对在某一区域内的开设门店的投资这种经济活动所提供的一系列要素和生产条件及相互作用的统一体，包括硬环境和软环境两个方面，并具有整体性、开放性、动态性、区域性和层次性等特点。(P41),二、门店开发投资环境的类型(P43),三种划分标准,分出不同类型1按投资环境存在的物质形态进行划分2按投资环境存在的范围不同进行划分3按投资环境存在的内容不同进行划分,三、门店开发投资环境分析的内容（P44）,四、门店开发投资环境分析的方法,“冷热”因素分析法等级尺度法多因素评估法“四三三”评估法系统功能评估法道氏评估法,第三节门店开发投资构成分析,一、门店开发投资的构成,二、门店所需各类资产及其投资构成,固定资产流动资产无形资产递延资产,第四节,门店开发投资经济评价,一、经济评价的含义(P57),投资项目的经济评价是采用一定的方法和经济参数，对项目投资产出的各种因素进行研究、分析计算和对比论证的工作。,经济评价内容结构示意,二、门店开发的财务评价,（一）概念(P58),门店开发财务评价是投资项目经济评价的重要组成部分，它是在国家现行财税制度和价格体系的条件下，计算项目范围内的效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，分析项目的盈利能力、清偿能力等财务状况，以考察项目在财务上的可行性。,（二）门店开发财务评价的程序,分析财务数据编制财务报表计算财务效益指标进行不确定性分析,（三）门店开发财务盈利能力分析,投资利润率投资利税率资本金利润率销售利润率投资收益率,投资回收期财务净现值财务内部收益率,1、投资利润率,投资利润率（年利润总额或年平均利润总额/项目总投资）100%年利润总额年产品销售（营业）收入年产品销售税金及附加年总成本费用项目总投资固定资产投资投资方向调节税建设期利息流动资金,2、投资利税率,投资利税率（年利税总额或年平均利税总额/项目总投资）100%年利税总额年销售收入年总成本费用年利税总额年利润总额年销售税金及附加,3、资本金利润率,资本金利润率（年利润总额或年平均利润总额/资本金）100%,4、销售利润率,销售利润率（年平均利润总额/年平均销售收入）100%,5、投资收益率,投资收益率年净收益/投资总额年净收益年利润额年折旧额,6、投资回收期,投资回收期是指一个建设项目从开始投入生产年算起，到用每年的净收益将初始投资全部回收时止所需要的时间，其单位通常用“年”表示。当TT0时，项目可行；反之，不可行。,（四）门店财务清偿能力分析,固定资产投资国内借款偿还期资产负債率流动比率速动比率,1、固定资产投资国内借款偿还期,固定资产投资国内借款偿还期是指在国家财政规定及门店项目具体条件下，以项目投产后可用于还款的资金偿还固定资产投资国内借款本金和建设期利息（不包括已用自有资金支付的建设期利息）所需要的时间。借款偿还期借款偿还后开始出现盈余年份数开始借款年份（当年偿还借款额/当年可用于还款的资金额）,2、资产负债率,资产负债率（负债合计/资产合计）100%一般来说，资产负债率100%时，说明项目资不抵债，视为已达到破产的临界值。,3、流动比率,流动比率（流动资产总额/流动负债总额）100%对于债权人来说，比率越高，债权人越有保障；对于项目而言，比率过高不一定是好事。,4、速动比率,速动比率（流动资产总额负债/流动负债总额）100%速动比率是流动比率的补充，表明项目每百元流动负债有多少速动资产作为支付的保障。,三、门店开发的不确定性分析,盈亏平衡分析敏感性分析风险分析,敏感性分析的程序,1、选择敏感性分析指标机会研究阶段多选用投资收益率和投资回收期指标；可行性研究阶段多选用净现值和内部收益率指标。2、计算项目的目标值3、选取不确定性因素,设定变化范围,4、计算敏感性强弱程度，找出敏感性因素,敏感性分析表,5、计算敏感性指标,1）敏感度系数E=A/FE评价指标A对于对于不确定因素F的敏感度系数F不确定因素F的变化率（%）A当发生F变化时，A的相应变化率E0，表示A与F同方向变化E0，表示A与F反方向变化数值越大，敏感率系数越高2）绘制敏感性分析图，找出临界点即不确定因素的变化使项目由可行变为不可行的临界数值。是不确定因素的极限变化，其高低与设定的基准收益率有关。,6、综合评价，选择可行方案,根据敏感度系数及临界点数据，按不确定因素的敏感程度进行排序；根据临界点分析不确定因素变化发生的可能性；通过分析结论，找出最敏感的一个或几个关键因素，粗略预测项目可能的风险。,案例,假设某企业正在进行项目可靠性研究，该项目期初投资210万元，预计项目服务期为6年，采用直线折旧，每年收入与成本均衡，企业所得税税率为30%，资金成本率为10%，各项财务指标见下表。,现金流量计算表,净现值NPV79.62万元、内部收益率IRR22.12%单因素分析：1、每年营业收入下降10%：NPV33.89万元内部收益率IRR15.3%2、每年营业成本上升10%：NPV58.25万元内部收益率IRR19.01%3、每年资金成本率上升11%：NPV71.33万元内部收益率IRR22.12%4、项目服务周期下降1年：NPV50.05万元内部收益率IRR18.95%,本章小节,可行性研究是任何投资所必需的一项内容,作为连锁门店的开发,虽然有标准店铺可以借鉴,但鉴于各地不同的影响因素,这项工作