房地产如何开展产品研发培训资料_60PPT_XXXX

关于产品研发的思考,2010年2月5日,第1页,目录,第2页,1产品研发的流程与说明,项目定位,设计管理阶段（设计）,施工图,概念设计任务书,项目定位阶段（营销）,30天,30天,规划设计,方案设计,方案论证会,扩初设计任务书,施工图完成,项目初判,项目定位评审会,不做限定,注：1、设计阶段的划分可以细分成4个阶段（新区），也可以粗分为2个阶段（老城区）。2、设计时间只是大致估计控制时间，不同的项目以实际设计合同为准。,施工图设计,规划设计任务书,施工图设计任务书,30天,30天,扩初设计,概念设计,第3页,市场细分选择市场产品建议,1产品研发的流程与说明,我们不可能获得整个市场，或者说至少不能以同一种方式吸引所有的购买者；面对千差万别的消费者和复杂多变的市场，我们需要根据项目特性和自身条件，选择出最适合的目标市场。而营销的目的就在于此，故项目定位阶段很难约束时间1、市场细分不同的地产公司和不同的策划公司市场细分系统基本上是不一样的。关键点：市场细分是个逻辑严密的研究过程，分类方法和统计数据是其技术核心，经验案例库的积累是基础。,第4页,1产品研发的流程与说明,2、目标市场的选择和评估在市场细分完成后，下一步就是从中选择出最佳的目标市场。目标市场，应该具有既能控制合理的风险，又能取得相对的最大利益的特征。关键点：目标市场的规模越小，服务于该市场的难度就越高！,第5页,1产品研发的流程与说明,3、营销定位思想到产品的转换创意好，还要确保经过升华的营销理念能落地并转化为最合适的产品。关键点：逻辑的理性的统计判断定位+广告师感性的升华+规划设计能力=项目产品。,第6页,1产品研发的流程与说明,4、项目计划是执行的关键一个项目的成功实施除了以上环节外，项目计划也是关键。,第7页,1产品研发的流程与说明,4、开发计划体系简介,第8页,1产品研发的流程与说明,第9页,4、开发计划体系举例（Project）,案例列举,第10页,案例列举,第11页,案例列举,第12页,案例列举,第13页,位置：香港港岛东半山大坑径23号,香港游艇会时代广场利舞台广场三越百货崇光百货柏宁酒店皇室堡圣保禄学校香港中央图书馆中华游乐会汉基国际学校香港真光中学,案例列举,第14页,景观：,位于半山海景和山景西北望维多利亚港东南望渣甸山,案例列举,第15页,人文环境：,名门原址为虎豹别墅，又称万金油花园；南洋商人万金油大王胡文虎、胡文豹两兄弟的别墅；1935年斥资1600万兴建；院内种有四时花卉，墙壁设有中国民间传说及佛教故事中家喻户晓的浮雕，包括观音、八仙及牛郎织女、十八层地狱的壁画及雕塑；胡文虎后人胡仙在1998年将虎豹别墅以1亿售予长实集团，长实将胡氏家族私有花园的产权归还政府，及后协议以9.45亿作补地价金额，每平方呎价约2100。虎豹别墅及私人花园被列为二级古迹，供游人参观。,案例列举,第16页,面积约30000平方呎大堂以透光石材作装饰主要设施包括：室内外泳池（室外泳池以透明玻璃设计）、按摩池、健身室、桑拿蒸汽室、宴会厅、儿童游乐室、宠物俱乐部,娇宠逸乐园：名门至尊泳池贵胄健体阁贵逸桑拿阁小贵胄乐园贵胄闲情间水晶讌乐园空中芊翠泳池玲珑水晶店,案例列举,第17页,室内游泳池,案例列举,第18页,宴会厅,案例列举,第19页,SPA香薰浸浴池,案例列举,第20页,入户大堂,水晶吊灯,案例列举,第21页,每层设有Swarovski水晶壁灯Swarovski水晶门铃人造贝壳半宝石楼层指示牌,案例列举,第22页,胡桃木皮入户大门，镶嵌人造贝壳半宝石饰纹，名师设计的“Kleis”系列门把,案例列举,第23页,营销思想到产品的转换-客户心理价值排序对操盘的指引一、产品包装到位：1、号称2000的楼书名门的楼书除具备常规用途外，还具备突显买家身份的功能，是一本值得收藏的楼书。楼书引入了多种特别的素材及印刷技术：楼书封面首次采用多用于时装界的来自奥地利的紫色物料；内页纸张订购自法国，有闪光及激光的效果；全部由人手订装。其目的主要是要引起市场关注，引起客户对楼盘的兴趣。2、号称10亿的厨浴设施长实与德国著名厨柜生产商Leicht及Miele合作，生产两项全球独有技术的“名门系列”厨具，一是厨房玻璃桌面，以整块无缝水晶为材料，足以承受使用砧板斩肉的力度，且防刮防震；二是厨柜门选用高亮度银光焗油门板，此技术多用于波音飞机及奔驰汽车，用于厨柜门则属首次。此外，发展商对浴室用料配搭也一丝不苟，所有浴室洁具均以高科技铸上名门英文名（TheLegend）缩写“TL”。另外，主人套房的浴室均设有一道以6,000粒Swarovski水晶镶嵌的垂帘式灯饰，格外名贵。为了尽收宣传的效果，发展商邀请传媒一起到德国的两大生产商Leicht及Miele作实地考察，充分利用媒体。,案例列举,第24页,3、1.2亿的售楼处及示范单位当客户对名门有所认识，想进一步了解楼盘信息时，发展商及时的推出了示范单位给客户参观。长实租用了渣甸山春晖中心部分商场楼面，租约2年，仅是搭建售楼处及示范单位，便花了几个月时间。此外还将春晖中心的墙身、电梯大堂及停车场等地方翻新。售楼处总面积达30000平方呎，包括两个只对VIP人士开放的1900平方呎、2300平方呎示范单位，一个欧式天台花园，另外，名门为香港首个光纤外墙的住宅物业，售楼处配合名门设计概念，室内大量使用水晶灯、闪烁物料及光纤用料，现场设有模拟光纤外貌模型。发展商共耗资1.2亿元用于装修。4、1000万制作电视广告片邀得世界著名导演Sergio制作，非洲、东京、纽约及芬兰实地取景，广告乐章由香港十大作曲家陈光荣创作，片长3060秒，展现名门“世纪光芒卓卓辉煌”的主题。内容包括北极光、牛顿与三棱镜、爱迪生发明电灯炮、历代女皇加冕、mountainoflight、光纤科技、毕加索电筒画艺等难得一见的场面，明确传达“名门同样罕有”。,案例列举,第25页,二、成功把握开盘时机：除宣传攻势外，名门在竞争对手凯旋门推出后两个月才开盘，这是一个正确的做法。让竞争对手先开售，可藉此测试市场的承受能力，减少因为开价过高或过低带来的风险和损失。比如，凯旋门普通单位的均价约1.5万港元/平方呎，特色单位高达2万港元/平方呎以上，有了这可靠的信息，长实便能更准确地制定名门的开售价。所谓“知已知彼，百战百胜”，让对手先开售，洞悉了对手楼盘的各项特点后，便可改善自身的不足。长实提高了楼书、厨房浴室用具以及示范单位的品质，使得名门较凯旋门更胜一筹。三、按价推盘策略名门销售理想，除了反映市场对豪宅需求量较大外，销售策略也起到了重要作用。发展商先以高价打响头炮，然后再改变策略，按价推盘，针对客户需求推售单位，令楼盘能在淡市中抢滩成功，做到价量皆备。发展商先推中高层海景单位，均价23000港元/平方呎以上，求价不求量，以高价先声夺人。随着销售工作的展开，中价位客户越来越多，不少客户希望购买15000港元/平方呎的单位，发展商便根据客户需要按价推盘。虽然后来加推单位单价有下降趋势，但实际上是发展商策略，为高层海景单位推售做准备。接着，发展商双管齐下，加推均价11000港元/平方呎的小面积山景单位，同时实行低门槛新付款方式，64户售价以千万元为计算单位的物业二天内售罄，速度惊人。因对下半年楼市看好，名门公开发售后封盘，到05年10月才再推出，售价再次调高。,案例列举,第26页,万科的“情景花园洋房”。诞生于1999年，是当时万科总建筑师吴志群主持设计的深圳四季花城三期户型。其最大特点是通过层层退台使得每户都有一个大露台。还有“横厅”、二层室外楼梯直接入户等。最初是平屋顶，立面设计比较简单。2003年，天津水晶城在原有基础上，聘请加拿大BDCL设计事务所进行立面改良设计，总部派专人到现场负责各种材料的搭配选择、栏杆铁艺等的二次设计，花了很大心血，做得近乎完美。万科后续的“情景花园洋房”产品，均未超越这个水平。“情景花园洋房”整个单元结构非常复杂，在各地推广中，由于各地的施工图设计单位水平存在一定差异，出现了许多疏漏。虽经过总部控制改良，但在细节、材料选择和二次设计上，仍然充分暴露了各地分公司的水平差异。广州四季花城是跟水晶城最象的，但整体感觉仍差了不少。为了控制成本，面砖改成涂料，预制栏杆改成直插式。使得整体精致程度大打折扣。,案例列举,第27页,广州的万科蓝山，在原有的户型基础上包装成简洁现代的西班牙风格，感觉焕然一新，加上外部环境设计，整体效果非常成功。在户型设计上，蓝山也有所创新，把地下室分成两半，一半给一层使用，从下沉庭院进入。一半给二层，通过户内楼梯穿过一层直通地下。,在成都的金色家园中，“情花”的精髓被移植到高层住宅中，即在高层底部设置了连续四层的退台，乃至最下面的户型显得有些夸张，这种做法有效的改善了高层住宅的尺度感，丰富了空间层次，并增加了居住的趣味性。,营销总结：把在城市中的普通人对美好生活的向往-完美的产品价值升华,2产品研发的作用与目的,第28页,2产品研发的作用与目的,第29页,2产品研发的作用与目的,第30页,新产品研发需要大量时间、资源支持,项目开发很难解决较长的研发周期和匹配资源的整合,2产品研发的作用与目的,第31页,我们面临的问题是：1、资源很有限。（时间、金钱、人力、.）2、环境在变化。（行业、政策、竞争者、消费者.）企业能力决定竞争优势企业能力取决于资源,供应商的计价还价资格,现有的直接竞争对手,加入竞争的新对手,用户的计价还价资格,竞争优势从何而来,2产品研发的作用与目的,第32页,既然我们明白我们的资源有限，我们不可能获得整个市场，不可能吸引所有的购买者.那么：1、集中优势兵力-人、财、物的集中。（关键是熟练度的培养：供应商、员工、设计者、实施者）2、抢占最优市场-先拿地再寻找客户，改为先选好客户再拿地。（最优是相对的，未来的发展趋势就是最优的方向选择）3、攻城为下攻心为上-满足目标客户需求、创造更多价值。（发达国家的“创新”是站在产品成熟的前提下，我们的产品其实还很粗糙，我们的市场主流客户很实际，他们满意的标准也很实际，在风花雪月的宣传教训之后他们其实更渴望“质量过硬”的产品，现在是选择太少，终有一天他们会反过来选择我们，到那时，我们能刹住惯性吗？准备好了吗？）,3向先进学习,第33页,据2007年盖洛普咨询有限公司客户满意度调查报告显示：服务不到位、设计实用性有缺陷、房屋质量有问题是购房客户满意度最低的三个方面。服务不到位：虚假承诺；宣传与实际的出入；销售掩盖设计缺陷；维修服务跟不上。设计实用性有缺陷：只要美观忽视安全；家务操作空间考虑不当；岗亭、道闸、公卫、井盖位置欠妥。房屋质量问题：外墙、卫生间渗漏；楼板、墙面裂缝；墙柱横平竖直、外观质量问题、服务不到位很多是由于销售部门和物业部门的一些工作人员对项目熟悉程度不足造成的。设计实用性缺陷则大部分是因为一些研发人员和设计人员的经验不足所造成。至于房屋质量通病主要由于现场作业受到工匠水平的限制，大量农民工以种菜的精度盖房子，即便是再加强施工管理，也无法降低维修率和客户投诉。,3向先进学习,第34页,富力地产于2005、2006年度被国家统计局评为全国房地产综合实力第一名。最大特点是集设计、开发、施工、工程监理、销售、物业、房地产中介等业务为一体。富力认为产业链垂直整合是控制成本、确保速度的重要因素。各个项目的主要材料均由集团统一年度采购，并统一了技术标准。比如电梯，所有项目的电梯均选自广州日立的某几种梯型，这样在设计时可以准确的做好土建予留，避免了施工中不必要的洽商。也减少了电梯采购周期和成本。富力针对精装修制定了详细的标准，并有相应的材料供方名录。富力最有特色的标准化就是售楼处富力彩蛋。第一个彩蛋于2003年在北京富力城落成，在这之后在全国各地先后复制了七个一模一样的彩蛋，其中富力桃园的彩蛋是2006年从富力城搬过去的。,富力彩蛋,3向先进学习,第35页,珠江、合生的特点与富力有些相似，集房地产设计、开发、建设、销售、物业管理为一体。在集团内部形成了一条完整的产业链。每年年底，集团各地分公司集中在北京召开标准化会议，共同讨论编制各方面的流程、标准。设计方面的标准最终由珠江自己的设计院编制完成。该标准非常详细，建筑、结构、设备各专业的设计标准都有300多页厚，并有许多配图。比如，户内配电箱的位置，能布置在客厅的哪些地方，不能布置在哪些地方，都有相应的图示。,珠江将住宅按档次分为高、中、低三档，每一档都有相应各专业的设计和选材标准。景观设计也分为相应的不同档次，比如每个档次的铺地石材厚度都有相应的标准，对应的造价也不一样。植物配置在不同的地区都有标准库内选取，各地公司不能选择标准库以外的植物。另外，珠江每年推出一批样板户型。每年年末，集团各分公司将自己今年设计的户型集中到北京，由大老板朱孟依亲自挑选，选出他认为值得推广的户型，作为下一年度集团的样板户型。第二年，各分公司会以样板户型为蓝本，结合自己当地的实际情况，对样板户型进行优化调整，并加以应用。这样到下一年底，又会出现一批改良的新户型作为样板户型的备选对象。如此往复，形成标准化户型库。,3向先进学习,第36页,其在各个项目进行复制的科技主题主要包括以下几个系统：外维护系统、天棚辐射采暖制冷系统、置换式新风系统、外遮阳及窗优化系统、中央除尘系统。MOMA系列都采用了非常好的外围护系统。外保温材料为10cm厚的挤塑聚苯板，保温材料与外饰面之间设空气层，传热系数只有0.35W/m2.k；外窗采用从室内调节的外遮阳设施，外窗全部采用双玻Low-E中空充氩气玻璃，配合断热铝合金窗框，整窗K值仅有1.8W/m2.k。在供暖和制冷上，采用天棚辐射系统，极大提高了舒适度。温度均匀稳定，运行无噪音。置换式新风系统保证了室内的空气质量。从建筑顶部80米处采集新风，在顶部机房经过过滤、除湿或加湿后送到房间。0.3米/秒的低风速不产生风感，从房间下部进入，在顶部排出。,天花辐射置换式新风,外围护,3向先进学习,第37页,2004年，万科开发出一批采用平面模块化，适合框架结构的户型，被称为“RS住宅”，具有以下特点；以较规整的柱网加局部异型柱作为主体结构，卫生间标准模块化，同时配合外挂式阳台、厨房、阳光房等辅助空间构成完整户型。模块内设备布置、管线布置均相同。为了给未来的部品化做好准备；并统一外墙梁高，为门窗等标准化部品安装创造了条件。在综合考虑国家强制规范、建筑节能、建筑比例、室内设计等因素下，将建筑层高统一定为2.8米。并且，引入复合式厨房的设计理念，对端户及转角单元进行特殊处理。系统地解决了空调室外机位等问题。,万科RS住宅,3向先进学习,第38页,万科RS住宅,武汉城市花园、大连假日风景、青岛魅力之城等项目中都使用过标准的RS户型。随后的2005年，万科标准化操作主体由总部转至深圳、上海和北京区域，建立以“战略总部、专业区域、执行一线”为主线的三级组织架构。北京区域首先应用于天津西青项目（销售名为“假日风景”）。由于采用了标准化户型，西青项目从付款拿地到实现销售200套，只用了11个月时间，实现了集团制订的“均好的基础上加速”的目标，获得2005年“速度奖”。,这个项目后来被沈阳万科的新榆公馆整体复制。该项目于05年3月底通过摘牌获得沈阳浑南HN0506地块，当年9月3日示范区全面开放。示范区包括2栋9层住宅、商业和售楼处和重新设计的外部景观。在短短5个月时间实现现房销售创造了万科历史上的奇迹，比集团平均水平缩短了8个月，也因此获得了2005年度“加速开发奖”。,3向先进学习,第39页,万科全面家居解决方案U5住宅,2003年，万科委托清华对万科青青的产品进行后评估，总结出传统户型设计中难以满足的一些核心要求：玄关：没有独立玄关，室外直接进入起居空间，没有可以随手放置各种物品的柜子，不利于保持室内整洁。餐厅：吃饭的时候看不到电视，所以经常端着饭碗挤到茶几上；厨房：空间局促狭窄，主妇做饭的时候难以与家人交流；主卧室：没有地方熨衣服,没有双控开关,关灯后摸黑上床容易磕碰；功能阳台：没有储藏空间，放置洗衣机空间更显得狭小。以上这些需求，通过传统户型设计和半成品房已经很难满足。2005年万科与韩国LG公司合作开发了精装修产品U5住宅，被称为万科住宅产品的第二次革命。,3向先进学习,第40页,万科全面家居解决方案U5住宅精装修战略,国内住宅企业现阶段提供的商品房大部分是毛坯房，好处是建设周期短，资金周转快，售后责任小，对专业水平要求不高。坏处在于住户装修耗费大量精力时间和材料能源消耗。对入住时间不同的客户来说，长时间内存在装修噪音和环境污染，住户个体采购装修材料，花费明显高于开发企业的集团采购。加上规避土地增值税的因素，高品质的精装修房在未来市场的竞争力将明显高于毛坯房。作为战略标准化的一部分，2008年万科将实现80%为精装修交房，2009年将不再向社会提供毛坯房。,传统住宅开发流程:建筑设计建造室内设计装修全面家居解决方案流程：客户研究户型研究建筑设计+室内设计生产施工,3向先进学习,第41页,万科全面家居解决方案U5住宅精装修战略,U5住宅主力户型的销售面积140平米左右，与传统户型相比具有以下五大优势：1，玄关：与传统户型直接进入客厅相比，有独立的内外过渡空间；采用大理石地面，方便清洁，大理石下沉2cm，即使放置脚垫也不影响开门，与客厅的连接部位做45度倒角；玄关两旁的收纳系统分类细致，通过不同宽度与高度的空间分割，可合理收纳各类出入户用品，旋转式鞋架可摆放不同种类的鞋子约40双，还可收纳大衣,外套，帽子，围巾，手套，拉杆箱，蓝排球，羽毛球拍，旱冰鞋等等2,洗衣间：保持干湿分离，更强大的收纳系统，分类收集脏衣服的衣篓；预留合理的洗衣机位置和熨衣板的摆放位置，同时配有水槽，方便清洗小件衣物；3，厨房：根据人体视线角度设计的扁窗，有效提高操作台面的采光，看得见窗外的风景，同时窗的上方还可以设置橱柜；内藏式的拉篮，米箱，刀叉架，碗柜，功能搭配合理。4，衣帽间：大衣，上衣，裤架，领带盒，抽屉，搁板等考虑周全，尺寸合适。5，智能化：设有分布于客厅与厨房的智能化识别系统与可视终端系统，皆与大堂入口的监视终端连接。值得一提的是，厨房可视终端系统同时具备可视对讲，电话，电视，收音机，DVD等功能,3向先进学习,第42页,万科家居体验中心,为了进一步测试精装修的核心产品，实现和客户的互动和对话，2007年5月，万科建筑体验中心在深圳对外开放。这是国内房地产业第一个具有真正意义上的产品体验中心。该体验馆主要以U5住宅为展示原型，希望以此检验和衡量产品设计中的每一个细节，以多维度的人居体验与参与者互动沟通。体验中心作为万科建筑技术面向客户，面向社会的窗口，兼具收集客户体验信息，客户需求的功能，直接为万科的产品设计部门提供信息，具有一定的研究功能。根据大量市场调查，针对客户人群的差异化需求，划分为基础级，领先级和豪华级三个档次，适用于从公寓到别墅的不同类型产品。形成以万科为主导，整合相关设计，施工，材料等领域的社会资源为客户提供领先于市场的住宅家居产品。,全面家居解决方案的流程是：客户研究户型设计室内+建筑设计生产施工。水电管线一次到位，橱柜衣柜安装到位，并配备好设备及厨房电器。这是一次从设计理念，产品导向，客户细分，到公司流程的全面颠覆。“让客户因为厨卫而选择万科的房子”已经成为万科的口号。,3向先进学习,第43页,万科家居体验中心,3向先进学习,第44页,万科家居体验中心,3向先进学习,第45页,万科家居体验中心,3向先进学习,第46页,万科生态住宅标准,2003年底万科建筑研究中心将各项生态应用技术整理出成果汇编,主要包括遮阳装置、人工湿地、屋面绿化、渗水路面、变压止逆阀烟道等多项技术。与此同时,天津东丽湖项目启动,被确定为万科集团生态住宅方面的重要试点项目,各项生态技术进行了全方位的实践。为了使得万科的所有项目达到国家和地区的节能标准,万科邀请了有关的合作伙伴在全国三个区域启动了关于节能解决方案的系统研究,其中包括一系列的技术措施指引,并开始建立万科住宅节能成果标准其中包括节能设计标准文本、设计流程、围护结构设计图集、技术规程及支持机构、成本分析等。2004年,万科总部颁布了万科生态住宅标准。该标准是一个完整的体系,包括节能标准、水环境标准、空气质量标准等。,3向先进学习,第47页,万科生态住宅标准,作为生态住宅重要试点的天津东丽湖项目,聘请瑞典SWECO进行设计,主要采用了下列生态技术:雨水收集:社区内设计了具有景观效果的雨水明沟、暗渠等雨水收集系统,让天然雨水通过该水系,用于补充水景用水和湿地景观用水,节约了大量的景观和绿化灌溉用水;人工湿地:一种生物处理方法,是在一定的填料上种植特定的湿地植物,建立一个人工湿地生态系统,当污水通过这个有生命的系统时,由于物理沉降、根系阻截、化学沉淀、土壤及植物根系表面的吸附与吸收以及微生物代谢等共同作用,其中的污染物和营养物质被吸收或分解,水质得到净化,从而长久保证整个湖面的清洁渗水路面,:具有良好透水性的路面,雨水能及时透过路面渗入地下土壤,达到快速排水目的,降低下雨时排水管线的压力，提高土壤的透气，改善土壤，补充地下水源，降低地表温度，调节居住区气候；佛甲草种植屋面:佛甲草是一种耐旱性极强的植物,种植在平屋顶上。增加绿化面积,改善天台反射刺光,保护了建筑屋面防水层,并起到隔热的作用；新风微循环系统:利用负压通风原理,由安装于卫生间的风机将室内污浊空气排放到室外,在卧室安装进风口，并对室外空气进行过滤，多点进风既能保证室内新鲜空气的含量，又可将通风造成的能量损失降到最低程度。地热梯度利用：较高温度的地热水通过换热先供公建中的暖气使用，水温下降后再供住宅中的低温辐射地板使用，从而充分利用地热水在不同阶段的热量；太阳能路灯：采用了太阳能光伏电板及蓄电池，将太阳能转换为电能并用于夜间照明，确保了夜间照明供电的需要，根据周围光线自动调控，有效地节约了住区的用电成本；有机垃圾生化处理：通过垃圾分类收集将有机垃圾单独进行处理，最终变成水分和气体，就地消化，残存物可以作为花卉、绿化的肥料。这样不但减少了垃圾清运的费用，而且有利于小区绿化的生长。,3向先进学习,第48页,万科部品化（工厂化）,“部品”二字来源于日文，是指建筑中具有特定功能的一个独立单元，有建筑材料、建筑部件、设备及其配套产品构成的系统组合件。经过工厂内生产组合好，作为系统集成和技术配套的整体部件，在现场直接拼装，既提高了效率，保证了工程质量，大大减少了材料消耗和现场作业量，也加快了工程进度。比如，阳台栏杆统一样式，工厂预制，通过热镀锌，喷漆，高质量的防锈和外表面处理，运到现场用锚栓与予埋件装配连接。彻底解决了传统工艺粗糙和生锈的问题。,现场作业受到工匠的水平限制，农民工以种菜的精度来盖房子，即使我们通过加强施工管理，也很难降低维修率和客户投诉，唯一的出路就是改变现行的建造方式。工厂的生产条件，质量控制手段都要比施工现场好得多。比如预制混凝土构件，现场温度湿度养护容易控制，由钢模板批量生产的构件误差极小。工业发达国家，住宅的部品化率在60%以上，北欧及日本在80%以上，我国的部品化率只有8%，万科也只有15%。走住宅部品化是住宅发展的必由之路。,3向先进学习,第49页,万科部品化（工厂化）,万科部品化可以追溯到1999年，万科陆续完成了两件工作，进行系列技术研发工作。形成技术研发成果汇编；另一件是建立集团的材料和部品的战略采购平台。2003年，形成了万科标准化部品库。这些标准化部品遵循的是工业化的生产和安装方式，对提高成品质量及保证质量稳定性很有帮助，在非标准化的项目上也得到了广泛应用。当年，万科还发布了“双标”文件万科住宅使用标准、万科住宅性能标准。使用标准指的是住宅面积的指标和功能指标，卧室、客厅、厨房、洗手间、阳台等功能房间哪些是必须具备的，各个功能房间的面积各是多少，都制定了相应的衡量指标；性能标准包括了住宅的保温隔热性能、安全防盗性能、门窗的质量、地漏的安全程度，包括交楼的装修标准、阳台栏杆的耐腐蚀年限、空调百叶的透空率等因素。当然还包括大量的构造做法和表面做法。,伏见文明男，1959年出生，日本籍，本科学历，2006年加入万科。现任万科建筑技术总监。,2004年万科确定预制钢筋混凝土作为部品化住宅研究方向。1号楼首次实验了PC（预制混凝土结构）、PC外墙、PC整体厨房卫生间、轻钢外墙、轻钢屋顶、ALC外墙。三维预制构件在运输、堆放、吊装、误差调整方面的困难。2006年聘请丰田房屋的伏见文明对部品化住宅长期规划，指定了三条路线：1、RC的部品化，改良传统钢筋混凝土结构，解决传统建造方式带来的质量问题。2、PC工法的开发，即完全部品化体系的研发，为规模化部品生产做技术准备；3，内装的部品化，主要针对毛坯房的弊病，做精装修的标准化和工厂化。有进展的是PC外墙体系，外墙渗漏率为万分之一，精度偏差小于0.1%.平台建设：硬件工程：万科建筑体验中心，东莞万科住宅产业化研究基地软件工程：申报国家住宅产业化示范基地，成立万科住宅产业化企业联盟。,3向先进学习,PulteHomes（美国帕尔迪公司）是美国乃至全世界最大、最优秀的住宅企业,是万科在第三个十年的标杆企业,它的许多理念方法一直被万科所模仿。通过对PulteHomes标准化模式的分析,不难看出住宅企业的发展方向。对世界住宅产业来说,一直存在着一个怪圈。既是,在任何一个国家,住宅基本上都属于最昂贵的单件商品,也是大部分人一生中最大的一笔支出。但是,这个行业中却似乎从来没有出现过像在能源、汽车、家电、金融、IT、甚至零售、饮料、日化行业曾经出现过的那些庞大的商业帝国。经济学家认为,因为房地产特殊的地域性和非同质性,这个行业没有其它行业那种显著的规模效应,也就是说,房地产公司是无法做大的。直到2005年,财富500强的名单中,虽然出现过建筑公司、出现过不动产经营公司,但是纯粹的住宅开发企业,却始终与这一排行榜无缘，在2006年,历史终于被改写,美国的前四大住宅企业,联抉进入了这个名单。其中排在最前面的就是PulteHomes。在过去的十年中,它的市场占有率上升了一倍以上。然而,它的雄心才刚刚开始,它现在的目标已经定到了全美国市场的20%。如果这个目标能够实现,我们看到的将是一个年销售千亿美元级别的企业。企业规模的边界取决于规模效应和管理成本的消长。越大的企业,规模效应越显著,但是管理和经营的难度也越高。当一个企业的规模效应已经不能抵消克服管理难度上升的成本时,这个企业就到了增长的极限。确实,住宅作为一种最终产品,具有不可移动性,无法在一个地方生产而销售到很远的范围:客户需求和地段的千差万别,也使得住宅的生产具有小批量甚至单件生产的特征。但是,企业的规模效应不仅仅源自大规模流水线生产带来的成本下降,还有另外两个方面,一个是客户口碑带来的品牌号召力,一个是资本市场信用支撑的融资能力。,第50页,3向先进学习,第51页,3向先进学习,第52页,3向先进学习,第53页,北欧部品化住宅,工厂预制到饰面砖的部品化栏板,工厂预制到饰面及窗户的部品化外墙板,北欧是世界上住宅部品化程度最高的地区之一，从主体结构到各种构件都采用工厂预制的部品。比如阳台栏板，都是工厂预制并已经作好外饰面的成品，只需现场拼装即可。外墙板也已经附着好保温层和外饰面，甚至连门窗和玻璃也已经安装到位，直接用吊车吊装。整个工地看不见外围的脚手架。,3向先进学习,第54页,北欧部品化住宅,芬兰赫尔辛基PAKKAL