（企业管理专业论文）售房养老模式—养老保障新视角探讨.pdf

摘要 “售房养老”模式是研究社会养老保障问题的一种全新视角，是解决当前养 老保障问题的有效途径和手段，是社会养老保障体系的有益补充。 本文系统阐述了“售房养老”模式的提出背景和理论依据，并对该模式的可 行性及积极效应进行了深入探讨和评析。 实践性和可操作性是“售房养老”模式能否得以推行的关键。本文将制度安 排和机制运作作为研究和论述的重点。明确了模式的运作思路、操作机制、适用 对象和基本要素，并对其中的重点、难点环节一一“每期应支付额度的计算”进 行了详细分析和论述。对涉及计算公式的三大要素：房屋售价、预期存活寿命和 给付系数分别予以了剖析，提出了“长期行为阶段化，设定标准可调化”的调校 设想，分析了预期存活寿命与实际存活寿命差异风险的承担机制，同时还对售房 后的留住养老和移出养老进行了经济比较分析。 关键词：售房养老养老保障模式设计机制运作 a b s t r a c t t h em o d e lo f “s e l l i n gh o u s e st ol i v eo u tt h ea g e dl i v e si nr e t i r e m e n t i s a c o m p l e t e l yn e w v i s u a la n g l et or e s e a r c hi n t ot h es o c i a lo l d a g eg u a r a n t e ep r o b l e m s ；i t i sa l s oa ne f f e c t i v ew a ya n dm e t h o dt or e s o l v et h ea c t u a lo l d a g eg u a r a n t e ep r o b l e m s a n dab e n e f i c i a ls u p p l e m e n tt ot h es o c i a lo l d - a g eg u a r a n t e es y s t e m t h i sa r t i c l es e t sf o r t hs y s t e m a t i c a l l yt h ea d v a n c i n gb a c k g r o u n da n dt h e o r e t i c a l f o u n d a t i o no ft h em o d e lo f “s e l l i n gh o u s e st ol i v eo u tt h ea g e dl i v e si nr e t i r e m e n t ， a n dc a r r i e do u td e e pd i s c u s s i o n ，e v a l u a t i o na n da n a l y z eo fi t sf e a s i b i l i t ya n da c t i v e e f r e c t t h e k e y o f t h e p r a c t i c eo f t h e m o d e l o f s e l l i n gh o u s e s t ol i v eo u tt h ea g e dl i v e s i nr e t i r e m e n t r e l i e so ni t sp r a c t i c a l i t ya n do p e r a t i o n a l l i t y t h ea r t i c l ee m p h a s i z e so r l t h er e g u l a t i o na r r a n g e m e n t sa n dm e c h a n i s mo p e r a t i o nt or e s e a r c ha n de x p o u n d t h e o p e r a t i o nt h o u g h t s ，o p e r a t i o nm e c h a n i s m ，a p p l i c a b l eo b j e c t sa n d b a s i ce l e m e n t so f t h e m o d e lh a v eb e e nc l a r i f i e d ；t h ec e n t e r e do na n dd i f f i c u l tl i n k ss u c ha sc a l c u l a t i o no f p a y m e n tp e ri n s t a l l m e n th a v eb e e na n a l y z e da n de x p o u n d e d i nd e t a i l t h r e ee l e m e n t s i n v o l v e di nt h ec a l c u l a t i o nf o r m u l ai e t h es e l l i n gp r i c eo ft h eh o u s e ，t h ep r e d i c t e d s u r v i v i n gl i f ea n dp r o v i d i n gc o e f f i c i e n th a v eb e e na n a l y z e dr e s p e c t i v e l y , t h u sp u t f o r w a r da na d j u s t m e n tc o n c e p to f “l o n g t e r ma c t i o n sc o u l db es e p a r a t e di n t os t a g e s ， s e t t l e ds t a n d a r d sc o u l db ea d j u s t e d ”，t h ea r t i c l ea n a l y z e dt h er i s ku n d e r t a k i n gs y s t e m o f t h ed i f f e r e n c eb e t w e e nt h ep r e d i c t e ds u r v i v i n gl i f ea n dt h ea c t u a ls u r v i v i n gl i f e ，a n d a tt h es a m et i m ec a r r i e do u tae c o n o m i cc o m p a r i s o na n a l y z eo ft h er e t a i n e do l d a g e g u a r a n t e ea n dr e m o v e do l d - a g eg u a r a n t e e k e yw o r d s ：s e l l i n gh o u s e s t ol i v eo u tt h e a g e d l i v e si n r e t i r e m e n t ；o l d a g e g u a r a n t e e ；m o d e ld e s i g n ；m e c h a n i s mo p e r a t i o n 浙江大学硕士学位论文售房养老模式一养老保障新视角探讨 1 导论 1 1 研究意义 当前，老龄化及相关的养老问题。已是摆在我国亿万城乡老年人和各级政府 面前的重大事项。预计到本世纪中叶，老年人口将达到4 2 亿人，占全部人口 的2 5 。北京、上海等大城市，因人口寿命的普遍延长，高龄老人的增多，这 一比例还将高达3 5 之多。由于我国多年实行的低收入政策，绝大多数老年人 积蓄较少，退体后只能靠退休金生活，鉴于社会保障体系的不够健全，国家与社 会所能提供的退休金又很有限：加之我国多年来寿险业务欠发达，没有历史上的 保险费投入作为基础，养老问题目前面临诸多困难，正在由家庭问题转变成为重 大的社会问题。 在“老有所住”的问题上，目前仅仅考虑了居家养老和社区养老；在“老有 所养”的问题上，也仅仅考虑了养老保障基金的筹措、使用、监管，涉及面过于 狭窄，且因养老金的过度缴纳、储存与积累，还对国民经济增长、企业经济活力 和居民投资消费等造成了相当的阻碍。所以，将老有所住、老有所养问题纳入经 济社会全面协调发展的轨道，纳入国民经济持续健康发展的轨道，在养老保障问 题上积极实施观念创新和制度创新，努力开拓养老新思路，增加养老新资源，探 索养老新途径，在不过多动用财力尤其是政府财力的情况下，切实解决好老有所 住、老有所养的问题，对于促进经济社会的快速发展，实现全面建设小康社会的 宏伟目标，具有十分重要的现实意义。 住房在家庭生活运行中发挥着重要的功能作用。这一点素来为人们所特别注 重。住房的投资功能，将住宅作为一种投资品，以取得比一般的储蓄存款、股票 债券、保险等投资更为稳定可靠的收益，近几年来已经逐步成为社会公众的共识。 但住房还拥有的第三种功能，即养老保障的功能，尚未为大家熟知并应用开发。 它和住宅的投资功能一样，是前者的派生功能，是从住宅的价值角度加以衡量和 运用的。 住房作为不动产，在其物质实体上是不能移动的，是特定土地的附着物， 经移动就会出现物质实体的毁损。但住房在价值方面表现出的保值增值的特性， 浙江大学硕士学位论文售房养老模式一养老保障新视角探讨 可转让、出售、抵押、产权分割乃至使用权分割、继承、可投资、实行产权的转 移和流动等，则使其具有了可移动转让的特性。且房产具有不同于一般物质实体 的最大特点，就是它紧密附着于特定的土地。鉴于土地的稀缺性，住房的价值极 少发生贬损，而是会呈现保值增值态势。住宅的价值特性与其实物特性的相背离， 使得住房具备养老保障的功能成为可能，且有一般储金养老、保险养老所不能达 到的功效。 1 2 课题背景 研究、探讨住房养老保障功能的开发和利用，使住房一方面继续发挥日常居 住的功能，另一方面又发挥养老保障的功能，通过住房价值的变现和转让实现养 老保障的手段作用，在国内，尤其是国外，已受到越来越多的专家学者和有关政 府人士的关注。 “房产养老”的概念，在国外早已有人提出，并有了较为成熟的操作模式， 如美国于2 0 世纪8 0 年代推出的“反向抵押贷款”，就有效地解决了部分“现 金穷人，不动产富人”的养老问题。它的操作原理是将住房通过一定形式的金融 机制，实现价值的流动，使老年人在工作期间积累的房产，能够在其晚年带来稳 定可靠的现金流入，从而发挥住房养老保障的功能。 2 0 0 2 年，中国企业联合会副会长、经济学博士孟晓苏教授，发表了建立 “反向抵押贷款”的寿险服务一文，首次以“反向抵押贷款”形式，提出“以 房养老”的理念，开创了将个人房产引入保险领域和老年保障体系并进行业务运 营的新模式，引起了房地产界、金融界、政府等社会各方面的关注。 孟晓苏教授提出的“反向抵押贷款”寿险，就是将已经拥有房屋产权的老年 投保人的房屋产权抵押，按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按人 的平均寿命计算，将其房屋价值“化整为零”，分摊到投保人的预期寿命年限中 去，按年或按月将现金支付给投保人。它使得投保人终生可以提前支用该房屋的 销售款，直至投保人亡故，保险公司才将其抵押的房屋收回，进行销售或拍卖。 2 0 0 4 年，浙江大学经济学院柴效武教授在对国内外相关资料文献和法律政 策广泛研究的基础上，对房地产、金融、社会保障、养老保险及制度经济学理论 的若干思想与方法进行融会综合思考，提出了建立一种新的养老保障模式一一 “售房养老模式”的设想。该模式的基本设想是利用老年人拥有的房产在该老人 2 浙江大学硕士学位论文售房养老模式一养老保障新视角探讨 身故后仍然可能遗留的巨大价值，通过一定的制度安排和机制运作，将其提前变 现套现，转换为一笔持续稳定可靠的现金流入，用来养度老人的余生。该模式将 住房购建与养老保险两大行为，借助于构思精巧的金融保险手段，达成一种有机 综合并融为一体，以期能利用住房生命周期与住户生命周期的差异，利用住宅价 值增值和流动、套现的特性，通过售房养老的方式，用住宅的余值来养度住户成 员的晚年余生，从而为有效解决养老问题提供了新的思路和途径。 1 3 研究方法和结构安排 在研究方法上，本文拟采用定性与定量相结合的研究方法。论文部分章节以 定量分析为主，包括建立相关的模型。其它部分则主要从定性角度予以详细阐述。 本文既注重理论分析，结合资源优化配置、生命周期、社会保障等理论为本模式 提供强有力的理论依据，同时也注重模型与计量分析，通过对模式运行中涉及的 各项因素变化，验证各变量之间的关系，以进一步增强本模式的实践性和可操作 性， 在结构安排上，全文共分为7 个部分：( 1 ) 绪论。阐述了选题的目的和意义， 明确了研究方法，指明了本文的主要理论创新点。( 2 ) 售房养老模式的提出背景。 主要从人口老龄化、城市老年贫困、社保体系存在问题以及传统养老面临挑战等 方面阐述售房养老模式提出的必要性。( 3 ) 售房养老模式的可行性分析。主要从住 房商品化、房价地价持续增值和现代家庭理念不断更新的角度分析该模式推行的 可行性，同时也指出了目前尚需进一步具备的条件。( 4 ) 售房养老模式的基本设计。 本文的重点部分之一。在明确模式的含义和适用对象的基础上，提出了具体的运 作思路、操作机制以及运作涉及的基本要素。( 5 ) 每期应支付额度的计算。是本文 的另一重点部分，着重分析论述了售房养老模式运作过程中有关事项的计算问 题。( 6 ) 售房养老模式的理论依据。主要围绕生命周期、社会保障、财富代际传递、 资源配置等理论加以论述。( 7 ) 售房养老模式的积极效应评析。从对社会、家庭、 个人影响的角度进行评析。 1 4 理论创新 本文在秉承柴效武教授“售房养老”思想的基础上，以进一步增强该模式的 实践性和可操作性为研究目的，将制度安排和机制运作作为研究和论述的重点。 浙江大学硕士学位论文 售房养老模式一养老保障新视角探讨 明确了模式的运作思路、操作机制、适用对象和基本要素，并对其中的重点、难 点环节一“每期应支付额度的计算”进行了详细分析和论述。对涉及计算公式的 三大要素：房屋售价、预期存活寿命和给付系数分别予以了剖析，提出了“长期 行为阶段化，设定标准可调化”的调校设想，分析了预期存活寿命与实际存活寿 命差异风险的承担机制，同时还对售房后的留住养老和移出养老进行了经济比较 分析。 4 浙江大学硕士学位论文售房养老模式一养老保障新视角探讨 售房养老模式的提出背景 2 1 人口老龄化问题日益严重 人口老龄化，是指一个地区( 或国家) 老年人口增长的趋势。它的指标是老年 人1 ：3 系数，其含义是一个地区6 0 岁以上( 含6 0 岁) 或6 5 岁以上( 含6 5 岁) 人口 的数量在该地区人口总数中所占的百分数。老年人口系数越大，说明人口老龄化 的程度越高。按联合国统计，1 9 5 0 年到1 9 9 9 年，世界老人数量增长1 7 6 ， 中国老人数量增长2 1 7 。预计在2 l 世纪初期的2 5 年中，世界老人将增加9 0 ，中国老人则将增加1 1 1 。据人口研究机构统计，6 5 岁以上老人从7 增 加到1 4 所需的时间，在法国是1 1 5 年，瑞典是8 5 年，美国是6 6 年，英国 是4 5 年，而中国只需要2 5 年。 中国是一个人口大国，又是一个老年人口众多的国家，世界上任何一个国家 在任何一个历史时期所拥有的老年人口的规模都无法与现在中国的情况相比。若 以6 5 岁作为进入老龄的标准，2 0 0 0 年中国老年人口系数已达到7 ，老人总 数2 0 2 7 年将超过2 亿，2 0 3 7 年将超过3 亿，最多时约为3 3 亿入。若以6 0 岁为老龄标准，1 9 9 0 我国老人就已超过l 亿，2 0 1 4 年将达2 0 3 亿，2 0 2 6 年将达3 0 4 亿，2 0 3 9 年将达4 亿人，最高时可达到4 。4 亿左右n 1 。2 1 世纪 2 0 年代至4 0 年代将是我国老年人口增长最快的时期。6 0 岁以上老人数平均每 年将增长4 以上，6 5 岁以上老人数的年增长速度将超过5 ，8 0 岁以上的 高龄老人数的年增长速度更快。这就是说，每1 2 至i 3 年，6 0 岁以上的老人就 要增加1 亿，相当于一个世界人口大国的总量。 表2 1 我国老年人口系数( 6 5 岁以上) 的发展趋势 年份老年人口系数，年份老年人【_ i 系数 1 9 9 86 9 62 0 2 01 2 6 0 1 9 9 97 3 22 0 3 01 5 3 0 2 0 0 07 9 42 0 4 01 7 5 1 2 0 1 01 1 3 02 0 5 01 4 4 0 资料来源：地理研究第1 8 卷第2 期1 9 9 9 年6 月 张维庆市场i 人u 分析2 0 0 3 年第5 期 浙江大学硕士学位论文售房养老模式一养老保障新视角探讨 我国老龄化发展的特点：( 1 ) 在人均收入水平较低的条件下，达到较高的老年 人口比例。我国目前老龄化水平大体相当于世界平均水平，但人均国民收入不到 世界平均水平的1 5 。( 2 ) 老龄化与养老保障制度转变同时发生，历史欠账形成 沉重的转轨成本，表现为个人账户空转，养老保障体系仍然是百分之百的现收现 付制。( 3 ) 农村青年人口向城市的大量转移，老龄化程度已经高于城市，且社会保 障体系更不健全，已经没有“削峰填谷”的余地。 人口老龄化的发展导致老年人1 3 过多，人口年龄结构老化，给养老事业造成 巨大压力。 2 2 城市老年贫困 城市贫困人口的社会构成，可分为四类：第一类是“三无”人员，即长期以 来由政府民政部门给予救济的无生活来源、无劳动能力、无法定扶养人或法定扶 养人无扶养能力的居民：第二类是贫困的失业人员，即在领取失业救济金期间家 庭人均收入低于当地贫困线标准的居民；第三类是贫困的在职和下岗人员以及退 休人员，即在职人员领取工资、下岗人员领取基本生活费、退休人员领取退休金 或养老保险金后其家庭人均收入低于当地贫困线标准的居民；第四类是其他的贫 困人员，即由于除上述以外的其他原因而使其家庭人均收入低于当地贫困线标准 的居民。9 0 年代以后，随着社会主义市场经济体制的建立，特别是在1 9 9 7 年 国务院发出关于在全国建立城市居民最低生活保障制度的通知以后，城市贫困人 口( 居民最低生活保障对象) 中第二、三类人员迅速增多，成为贫困人口的主体。 老年人口是贫困率较高的群体。如果没有适当的社会政策进行干预和调节， 老年人口贫困率将持续高于其他年龄组。随着人口老龄化的加速，全体人口中贫 困人口的比例也将随之提高。中国老龄科学研究中心2 0 0 0 年的抽样调查揭示， 城市老年人口的贫困发生率达到了3 6 ，如表2 2 所示。 表2 2 ：城市老年人的贫困率 6 浙江大学硕士学位论文售房养老模式一养老保障新视角探讨 数据来源：2 0 0 0 年中国老龄科学研究中心在全国2 0 个省、市、自治区进行的“中国老 年人口状况一次性抽样调查”统计数据。 为了进步了解低保线的设置对于城市老年人贫困率的影响，2 0 0 0 年调查 还采用了国际上常用的1 0 敏感性测试，结果表明，低保线附近积聚了数量不 少的城市老年人，移动低保线会使得地区贫困发生率发生很大的变化，说明有许 多的城市老年人虽然没有生活在低保线以下，但很容易因突发事件而陷入贫困。 如表2 3 所示： 表2 31 0 贫困敏感性测试 数据来源：2 0 0 0 年中国老龄科学研究中心在全国2 0 个省、市、自治区进行的“中国老 年人口状况一次性抽样调查”统计数据。 2 3 未富先老，社会保障体系尚不健全 我国是未富先老，是在物资经济状况尚未达到小康时，即提前进入老龄化社 会。瑞典、日本、英国、德国、法国等发达国家在进入老龄化时，人均g d p 己 达1 3 万美元。在全球7 2 个人口老龄化国家中，人均g d p 达1 万美元的占 浙江大学硕士学位论文售房养老模式一养老保障新视角探讨 3 6 ，1 万至3 千美元的占2 8 ，而我国在2 0 0 0 年未到1 0 0 0 美元就提前进 入了老龄化。 由于老龄化的加速，我国的老年抚养比”1 由1 9 6 4 年的6 4 上升到2 0 0 2 年的1 1 6 ，城镇离退休人员从1 9 7 8 年的3 1 4 万人增至2 0 0 2 年的4 2 2 3 万人， 2 4 年增长1 2 4 倍，平均年递增1 2 1 ，同期离退休金从1 7 3 亿元增至3 6 4 6 2 亿元，增长2 1 0 倍，每年递增2 5 8 ，扣除价格上涨因素实际年均递增6 4 ， 陧于同期g d p 年均递增9 4 的速度。有关专家指出，我国养老保险基金当期收 支缺口逐年扩大，仅仅依靠基金征缴和财政补助不够，必须进一步拓展养老基金 的筹措渠道。 城市社会养老保障存在的问题主要表现在： 1 养老保障制度尚未覆盖所有的老年人。对于老年人来说，退休金是一个基 本的、稳定的收入来源。但是，城市还有一些老年人不能享受离退休金。城市老 年人中，有占2 6 。9 的从未工作的老年人不能享受退休金。女性和高龄老人尤 为突出。男性老人不能享受退休金比例为1 0 8 ，女性老人高达4 3 9 ；6 0 - - 7 9 岁低龄老人不能享受退休金的比例为2 5 o ，8 0 岁以上高龄老人达到 5 0 6 。 2 参加商业养老保险者少，没有养老储蓄者多。商业养老保险近几年才刚刚 发展起来，城市有商业养老保险收入的老年人仅为3 2 ，对老年人经济生活的 作用微乎其微。由于低收入和多子女，老年人过去长期处于基本温饱状态，大多 是收支相抵，所剩无几，很少有剩余钱用于储蓄。 3 普遍担心今后的养老问题。退休金水平普遍偏低，其他收入来源又很有限， 因此，在有退休金的老年人中，4 0 3 的人担心退休金养不了自己，其中，国 有企业的退休人员有这种担心的占4 5 0 ，集体企业退休人员的担心比例达到 4 7 0 。在未就业的老年人中，无退休金或无社保金的老年人对自己的晚年生 活最无安全感，担心“没有生活费来源”的比例达到5 2 7 。 2 1 抚养比足一个衡量老龄人口艨力的重要指标，其公式为：老年抚养比= 6 5 岁以j 人l 1 5 6 4 岁人u 1 0 0 8 浙江大学硕士学位论文售房养老模式一养老保障新视角探讨 2 4 传统家庭养老面临挑战 “家为邦本、本固邦宁”，家庭组织是我国社会的轴心。在传统的农业社 会中，社会变迁缓慢，家庭也静如古井，很少有变化。但是，当传统的农业社会 向工业社会转变时，家庭为了适应生产、生活方式的变化，也会发生相应的变革， 由结构复杂、规模庞大的家庭向结构简单、规模较小的核心家庭转化。 1 家庭小型化。计划生育、人口流动和迁移加速，促使大家庭结构向小家庭 结构转变。随着社会转型加快，代沟越来越突出。老少两代人都要求有独立的活 动空间和越来越多的自由，传统的大家庭居住方式已经不适应人们的需求，小家 庭被普遍接受。 2 空巢家庭。有关资料显示，在发达国家，“空巢家庭”出现较早，现在十 分普遍。老年人与子女同住的只占1 0 至3 0 。在我国，最近1 0 多年来空巢 家庭一直呈增多之势。1 9 9 3 年，我国空巢家庭在有老人的家庭中所占的比例只 有1 6 7 ，2 0 0 3 年上升到2 5 8 。在一些大城市，空巢家庭现象更为突出。 2 0 0 3 年，北京市空巢家庭的比例为3 4 ，上海市为3 4 8 ，广州市为3 0 ， 天津市为3 6 5 。 3 “四二一”家庭。从2 0 世纪七、八十年代开始，我国推行计划生育国策， 独生子女成为家庭的主流形式。随着时间的推移，这些独生子女正在逐步走向社 会并组建自己的新家庭，社会学家预言的“四二一”家庭结构将大量涌现。并 且，随着社会生活品质的不断改善，平均寿命的延长，甚至还将出现“八四二一” 家庭。这种“倒宝塔”型的家庭结构将给晚辈赡养老人带来沉重的经济和生活负 担。有关数据表明，到2 0 5 0 年，每i 0 0 名年轻人负担的老人数将达到4 9 人。 当前，虽然也有学者提出“未来社会中形成四二一家庭的比例实际上远 远低于人们的预期”的观点。但是，这种家庭模式的出现所导致的照料需求与供 给的矛盾日益尖锐，并由此造成对传统家庭养老功能的挑战和弱化，却是不争的 事实。 9 浙江大学硕士学位论文售房养老模式一养老保障新视角探讨 3 售房养老模式的可行性分析 3 1 房地产的基本特点 房地产作为一种产品，一种物质形体，有其不同于般物质形体的基本特点： 1 固定性：房屋是与所附着的土地固定地联系在一起的。此处的房屋不能搬 迁到彼处，彼处的房屋也不能搬迁到此处。房主不可能移动其位置寻找合适的市 场，房产的流通转让带有被动性。 2 耐久性：土地及建造于其上的房屋一旦以某种形式固定后，就会形成耐久 性。一般性物品或者是一次性消耗，或者只有数年寿命就需要更新换代。 3 差异性：各建筑物会因其座落地段、建造年代、外型、建筑结构的不同而 在价格上表现出相当的差异。而同一幢房屋内部的各个相同格局的单元，也会因 楼层、采光、朝向等，在价格上有所区别。 4 。地域性：住房价值受地理位置的影响很大。市中心、商业区的住宅，其房 价、土地转让价，要大大高于郊区：市郊的住宅又大大高于农村。 5 保值增值：住房的耐用性，使其使用价值并不因时间的推移而有所减少， 而住房的价值同样不会随着时间推移而贬值。相反，还会随着经济社会的发展， 土地资源的稀缺，人口的膨胀而逐渐升值。因此，人们除了将住房作为一般生活 场所居住使用外，还将其作为投资获利和阻击通货膨胀的优先考虑对象。 6 。价值昂贵：住房对每个家庭而言，都是一种超高档的耐用品。购买住房的 开销，在我国目前，往往达到年收入总额的1 0 倍以上。这就是说为取得一套住 房，需要有1 0 余年的收入并将其全部积蓄起来。购房是每个家庭的重大开支项 目，需要有多年的财富积累# l - 力n 贷款还款才能够办得到。 住房所具有的以上不同于一般物质形体的基本特点，为发挥住房除了生活居 住和投资而外的第三个功能养老保障的功能，奠定了良好的物质基础。 适宜作为养老保障的物品有两种，一是储蓄存款、证券、养老保险等金融资 产；二是住宅、建筑物等不动产。其它有形物品、低值易耗品、车辆等动产，则 由于不能长期储备和不能保值增值，而无法用作养老保障。但不动产同金融货币 资产相比，对满足养老的保障而言，缺陷是需要变现，货币资产可以随时用于购 1 0 浙江大学硕士学位论文 售房养老模式一养老保障新视角探讨 买养老所需要的任何物品和服务项目，可以随时用于支付任何需要支付的用于养 老的款项。住宅显然还需要经过变现才能达到这一目的。因此，住宅如能够在持 续发挥住宅的生活居住场所功能的同时，通过一定的机制使其产权和价值予以流 动、转让并变现，同时发挥其现实养老的功能，就应当是最好的安排。售房养老 模式的提出。产权的转让与使用权的保持，正好达到了这一双重性目的。这正是 售房养老模式推出的价值所在。 3 2 住房制度改革及住房商品化 售房养老模式的推行，首先需要售房养老者拥有对所居住房屋的完全产权。 传统的计划经济制度无视住房的商品性，住房没有被看作劳动力再生产的必 要消费资料，即工资中不包含住房消费部分；住房也没有作为消费资料进入商品 交换领域，而是作为单位的固定资产，纳入固定资产的投资计划。事实上，国家 和单位拥有的是有名无实的所有权，而居民拥有的则是有实无名的使用权和支配 权。 1 9 9 4 年，国务院关于深化城镇住房制度改革的决定将住房改革的目标， 确定为“建立与社会主义市场经济体制相适应的城镇住房制度，实现住房商品化、 社会化”。住房制度改革的首要目标，是建立以个人产权为主的住房制度。改革 的对象主要分为两部分，即住房存量和住房增量。住房改革也就有存量改革和增 量改革之分，即通过“出售”的方式推动存量公房的市场化，逐步取消无偿分 配公房制度；通过建立住房公积金制度、住房储蓄制度、住房抵押贷款制度及安 居工程，推动增量住房的货币化、市场化。通过稳步改革，目前我国私有住房占 城镇住房的比例己超过8 2 。在逐步消化完存量住房后，我国的住房商品化程 度将会进一步提高，绝大部分的居民将通过私人购买的形式获得住房。2 0 0 2 年 的数据表明，我国商品住宅的购买中，个人购买住宅的比例已高达9 4 3 。住 房制度的改革，使住房的购买者拥有完全意义的住房产权，包括所有权及其派生 的收益权，从而为“售房养老”模式的推行提供了法律和制度上的可行性。 另一方面，家庭拥有的财富，包括金融资产和房屋等不动产。据美国的有关 资料统计，住房这种不动产的价值，通常可占据个人家庭全部财富总额的5 0 浙江大学硕士学位论文售房葬老模式一养老保障新视角探讨 左右旧。我国的相关资料统计也同样如此。中国内地第一个理财指数“联 华理财周刊中国主要城市理财综合指数”，2 0 0 2 年完成了对北京、上海、 重庆和广州四大城市的专项调查。结果显示，不动产和教育投资占去居民理财的 主要视线，不动产已经占据家庭全部财富总量的相当比重。调查中，四大城市的 每户家庭投放在不动产的资金量，大致在1 5 至5 0 万元人民币之间，占到家庭 拥有全部财富的4 8 3 9 。这为“售房养老”模式的推行准备了充分的物质条 件。 由于我国多年实行的低收入政策，绝大多数老年人没有形成多少积蓄，退休 后只能靠退休金生活，而国家与社会所能提供的退休金又极为有限：加之我国多 年来寿险业务欠发达，想靠寿险来保障老年人的生活，并没有历史上的保险费投 入作为基础。因此，通过售房养老将住房这种固定化财富予以“激活”，将其中 蕴涵着的价值逐步得以释放，实现资源的合理配置和流动，使其发挥最大的效用， 即可为拥有私人房产并愿意通过售房来养老的老年人提供一种新的保障服务。 3 3 地价、房价持续增值 房屋与土地，即房产与地产是紧密融会为一体，不可分离的。具体表现为： ( 1 ) 实物形态的不可分离，任何建筑物及其附着物，必须以土地作为载体。( 2 ) 权属 管理关系的不可分离，土地使用权属与房屋所有权属紧密联结。( 3 ) 从经营运作来 看，房地产开发建造、销售的整个过程中，房产商取得土地是前提，建造房屋是 手段，而取得盈利才是最终目标。而房地产开发后的最终成果一一住宅的价格中 也必然要包含土地的成本，并在整个房价中占有相当之位置。有资料显示，当房 价为每平方米3 0 0 0 元时，地价在其中占有的份额约为i 3 ，接近1 0 0 0 元。而 当房价继续上升，直到每平方米4 0 0 0 元、5 0 0 0 元乃至8 0 0 0 元、1 0 0 0 0 元 时，房屋本身的建造成本固然有较大增长，但地价因素在整个房价中占据比例却 是愈益增大，最终直至半数或更多。( 4 ) 从市场交易行为来看，房屋的出售、出租、 赠予、交换等任何形式，都将随之发生土地使用权的转移。 售房养老模式的提出，关键因素之一，是地价、房价的增值。近些年来，随 着经济社会的发展，全国的房地产价格一直呈现上涨态势。2 0 0 4 年全年房地产 。1 【美】查尔斯温茨巴奇，迈克迈尔斯和苏珊娜坎农台著，现代不动产中国人民人学出 版社，2 0 0 i 年1 2 月第一版。 浙江大学硕士学位论文售房养老模式一养老保障新视角探讨 开发投资1 3 1 5 8 3 亿元，同比增长2 8 1 。商品房销售额1 0 3 7 6 亿元，增长 3 0 0 ，其中销售给个人增长3 0 4 ，所占比重为9 3 3 。全国商品房平均 价格同比增长1 4 4 ( 图3 1 ) 。 中国房地产行业分析报告( 2 0 0 4 年4 季度) 认为：虽然“2 0 0 4 年， 随着中央宏观调控措施的实施，房地产投资膨胀势头已得到有效遏制，由拆迁所 引起的住房被动需求节奏放缓，房地产市场总体上保持了平稳发展的态势”，但 “以住宅为主的房地产市场持续发展的基本条件没有改变。” 图3 12 0 0 4 年全国房屋销售价格上涨幅度对比 资料来源：中国房地产行业分析报告( 2 0 0 4 年4 季度) 从发展的趋向看，房地产的增值呈现为必然趋势。主要原因是：( 1 ) 城市化进 程加快。未来2 0 年或更长时间里，将有近半数或更多的农村居民要迁移到城市 居住。这必将对城市的房地产价格起极大的推动作用。( 2 ) 我国的土地资源极为匮 乏，尤其是可供居住、耕地的资源更为稀缺。当大量农村人口进入城市居住，而 城市圈的占用土地面积却不可能以同等的比例上升。这必然使得城市房地产的价 值，以加剧上涨的局势加以回应。( 3 ) g d p 的长期持续快速增长。党的十五届三 中全会提出“国民经济翻两番”的宏伟目标，要求g d p 增长在未来的2 0 年内 保持在每年7 2 的速率。据诸多经济学家对我国国情的分析判断，2 0 年翻两 番的目标是完全可以实现的。这一目标的提出及实现，必将对居民收入增长，对 房地产价格的增长等，起到极大的拉动效应。这也使得售房养老有着充分的理论 依据和条件保证。 浙旺大学硕士学位论文售房养老模式一养老保障新视角探讨 3 4 现代家庭理念不断更新 随着社会的不断进步，商品意识、经济核算意识如今已日益深入人心，势必 要进入家庭经济生活中，并对传统的代际关系和扶养赡养行为以强有力的冲击。 当前，公众的思想观念、生活方式正在发生剧烈的变革。遗产继承、养儿防 老虽说仍为大家信奉也在实际操作，但在现实生活中，依靠养育儿女来达到养老 防老的目的，却已使相当多数老年人难以再作此奢望。 公众意识观念的转变，是售房养老理念得以实现的又一关键。长达数千年已 经在人们心目中根深蒂固的“养几防老，遗产继承”的观念能否被动摇，重要的 就是社会公众能否接受售房养老的理念。对养老者而言，能否改变传统的遗产动 机；对子女而言，能否独立自强，正确处理赡养与继承遗产的关系。应该说，售 房养老很好地适应了现代社会家庭人际关系的要求。即父母和子女虽然血浓于 水，是割舍不断的一种血缘关系，但在生命体上则是完全独立，经济物质利益上 也相对独立的两个个体。两代人应当相互扶佐提携，养育反哺，又应当相对独立， 自立自强。售房养老使得几女可以将对老人的物质赡养和精神赡养区分开来，老 人只需要子女生活上的照料和精神上的慰藉，而无需经济钱财的供给。这将有助 于促进代际经济变得更为简洁明快、利益直接、权责分明，并最终形成父母与子 女融洽和谐的新型代际关系。 此外，产权意识的增强，不仅广泛出现于社会，也必然萌动于家庭内部。家 庭财产在相当程度上向个人财产形式转化( 如a a 制、家庭财产公证、婚前财产 公证、储蓄存款实名制的推行等) ，家庭内部产权变得日趋明晰。老年人能够对 自己的财产做主支配，子女少有干涉，是今日社会的一大主流。家庭内部经济意 识的增强，使老年人自我处理所拥有的房产成为现实。 3 5 售房养老目前尚需进一步具备的条件 1 金融保险政策。我国于1 9 8 0 年恢复保险业务以来，国家政策对保险资金 的运用经历了从禁止投资到无序投资，再到逐步规范投资的过程。政策允许的投 资领域逐步拓宽。1 9 9 9 年，政府允许保险资金通过购买基金的形式间接进入证 券市场，具有里程碑的意义，表明政府对保险资金运作的限制在逐步放松。当前， 1 4 浙江大学硕士学位论文售房养老模式一养老保障新视角探讨 我国已加入w t o ，迫于外来保险公司的竞争压力，相信政府对各项经济金融政 策的限制将进一步放宽松动。保险资金进入房地产市场只是时间表的问题。 2 土地及房地产相关政策。售房养老模式的提出依据之一，是住宅价值的增 值。住宅的价值包括“房价”和“地价”两大部分，地价除了“土地出让金”， 还包括了土地自身的增值部分。“房价”随着使用磨损而逐步贬值，内含的“土 地出让金”也随着使用期限的逐步推移而发生折旧摊销，价值减少。而“地价” 的增值部分，则会随着时间的推移，不断发生价值的增长。但这种“地价”的增 值又随着余存年限的逐步减少而发生变化4 1 。当余存年限已经近似地等于零时， 地价的任何增值对住宅的购售双方而言，似乎都不再是有意义之事。 当然，我国不会也决不应当推行土地私有化，但土地使用权7 0 年的规定以 及土地出让金一次性缴付的方式，鉴于它们对社会经济生活的重大影响和扭曲， 目前已受到越来越多的政界人士和专家学者的关注。 。根据中华人民共和国土地管理法有关规定，我国城市的十地归国家所有，单位、个人拥有的只足 一定时期( 5 0 年或7 0 年) 的十地使用权。 1 5 浙江大学硕士学位论文售房养老模式一养老保障新视角探讨 4 售房养老模式的基本设计 4 1 售房养老模式的含义 售房养老是老年人动用所居住住宅的余值，通过某种制度安排和机制运作将 其提前变现，为老年人在其余存生命期间，建立一笔长期、持续、稳定的现金流 入，作为养老金不足的重要补充。使其居住的住宅既能发挥正常生活居住的功能， 又能作为养老保障的重要资源。可称为“6 0 岁前人养房，6 0 岁后房养人”。具 体做法是：( 1 ) 售房养老家庭于中年期通过按揭贷款的方式购买住房，并于6 0 岁 退休前还清全部贷款本息：( 2 ) 6 0 岁退休期伊始将该住房的产权，通过某种融资 变现的手段和机制，出售给某特定机构( 如保险部门、社会保障机构、房地产公 司或专设机构) ，使用权则继续归自己保留并长期居住。( 3 ) 住房出售价款由该特 定机构在该老人尚存活期间，分期支付作为其晚年养老费用。( 4 ) 待该老人过世后， 将住房使用支配权完全移交该特定机构，该特定机构用出售款项弥补前期的支付 款，并取得一定投资收益。 4 2 售房养老模式的运作思路 售房养老模式必须有专门的特定机构来具体操作。运作初期，社会保障管理 机构指定一批专门的养老基金的投资操作机构一一保险公司，使其具备经营售房 养老业务的法定资格。同时，政府的社会保障机构对特定机构实行严密的监管， 这种监管必须有法律作为依据。这些机构之间还必须引入竞争机制，售房养老者 可以自由选择特定机构中的一家，以确保资金的安全和效益最大化。当市场比较 成熟以后，这些特定机构可以逐渐独立出来，政府通过税收优惠和立法保障进行 管理，给这些机构以更大的发展空间。这样，不但能减少政府的负担，而且售房 养老将成为投资市场上的一支重要力量，对经济发展产生直接的影响。 4 3 售房养老模式的操作机制 售房养老模式的基本操作机制是：( 1 ) 拥有房产的老人在向政府机构进行信息 咨询并审视自身条件之后，向保险机构提出售房养老申请。( 2 ) 保险机构审查合格， j 下式受理业务申请后，委托房产评估机构对房产进行客观估价，然后在双方自愿 1 6 浙江大学硕士学位论文 售房养老模式一养老保障新视角探讨 的前提下签订合同。( 3 ) 售房养老合同生效，房产所有权转移到保险机构名下，保 险机构有义务在老人去世之前，为其建立专门账户，按照约定金额每月支付养老 保险金供其养老。( 4 ) 老人去世后，保险机构将使用权收回，并通过房地产市场拍 卖出售，或改造再开发等形式处置该房产，用所得收益补偿前期的养老金支付款 项，取得利润。( 5 ) 在整个业务的运作过程中，政府机构将在其中起到政策扶持、 税费减免优惠、监管督查、信息咨询等作用。如图4 2 所示： 申请 房产估价i一1 山。i 委托 售厉飓广1 干1 自a l 俐特 房 签订合同( 转让所有权，保留居住权) 定 合约期内支付养老金 养机 老 台约( - - 般指老人死后) ，处置房产，收益补偿 。 构 政策扶持、税费减免、市场监督、信息咨询 者 政府机构 图4 1 售房养老操作机制图 4 4 售房养老模式的适用对象 售房养老因其涉及住房产权的转移和价值的变现，其适用对象应符合以下条 件： 1 自有住房并拥有完全产权。养老家庭必须对其居住的房屋拥有完全的产 权，才有权也才有可能对该房屋做出售、出租或转让的处置，如果住房是租入或 者只拥有有限产权，就不可能对其居住的房屋自作主张将其用作售房养老或在市 场上出售转让。 2 独立住房。儿孙绕膝，含饴弄孙，三代同堂的养老模式，仍是现今中国社 会最为理想的养老模式。养儿防老，遗产继承，既具有天然的优越性，也在我国 传统文化中占有重要地位。但在售房养老模式中，只有老年父母与子女分而居住， 该模式才有可能得以运作，否则，老人亡故后，子女便无处可居。需要指出的是， 1 7 浙江大学硕士学位论文售房养老模式一养老保障新视角探讨 随着经济社会的发展和生活水平的提高，尤其是空巢家庭、“四二一”家庭的广 泛出现，父母与子女分居的现象会越来越普遍，而四位老人养老所需要的大量钱 财，儿女也无从负担。在这种情况下，老人用住房在自己身故后的余值，做提前 变现来实现自我养老，将不失为一种较好的选择。 3 经济状况适中。当老年人的经济物质基础甚为雄厚，金融资产充沛，既有 可观的钱财用来养老，又有很好的住房用于居住时，就不会也不必考虑用房产养 老。而老人的经济物质条件较差，或者没有自己独立拥有的房屋，或者即使是拥 有房屋，也是破旧狭小、很难界定一定价值时，也很难指望将其作为自己养老的 资本。 4 地处城市或城郊。老人身居城市或城郊，尤其是欣欣向荣、经济快速增长 的城市或城郊，住房的价值很高，且在不断增值之中，住房的变现转让也较为容 易。这类住房将十分适合用于售房养老。但如住房地处农村，或经济发展缓慢， 增值幅度不太的不发达地区，则因价值低，不易变现等，将很难适用这模式。 5 思想观念新颖。售房养老是新生事物，是养老制度的一大创新，是对传统 养老模式的一大变革。老年人能否顺利接受并乐于接受这一养老模式，是售房养 老的前提。 6 家庭人际关系和谐子女的理解和支持，是售房养老实施的重要条件。父母 依靠自身力量自我养老，深受子女尊敬；子女能够自立自强，不依赖于继承父母 的遗产。这一新的代际理念正是现代家庭人际关系所倡导，也更适应于市场经济 下家庭经济生活组织所应当具备的人际关系。 综合以上，售房养老模式适用于一一拥有自有住宅，经济物质状况中等、思 想新颖、乐于接受新事物、代际关系和谐并不同子女共同居住的城市老年家庭。 4 5 售房养老模式运作涉及的基本要素 售房养老模式的推行和运作，涉及的环节和因素众多，其中需要考虑的基本 要