（企业管理专业论文）天津市房地产业发展研究.pdf

摘要 摘要 本文以天津市房地产为背景，综合应用理论知识，采用定性与定量相结合的 分析方法，对天津市房地产业的发展进行了研究，同时为天津市房地产业的发展 提出了相应对策，并对天津市房地产业发展的前景进行了预测。 文章首先介绍了房地产的相关概念和范畴为了说明发展房地产业的重要性， 本文在第二部分中着重分析了天津市房地产业与国民经济的关系，并采用了计量 经济学中模型分析的方法加以说明和检验。 在此基础上，本文对天津市经济环境进行了分析，包括我国未来宏观经济走 势，天滓市经济环境分析，天津市未来发展形势等。 在天津市房地产发展现状的分析中，研究了天津市房地产市场的总体状况及 目前的供求关系，同时指出了该行业目前发展中的不足，比如房市预期过好、房 价收入比过高、房地产市场管理不规范等。 在天津市房地产业的发展趋势分析中，对天津市房地产的未来发展进行了预 测，指房地产：米求的发展将与人们的可支配收入密不可分，同时离不丌全社会 的总投资状况。在预测模型， 1 文章结合了这两项重要的影响因素给出了房地产 产值的预测公式并对2 0 0 5 年的房地产产值进行了基本的预测。 论文最后部分，分析了天津市房地产业发展的策略，结合实际情况针对现存 的问题为天津n j 房地产业发展提供了系列的管理、营销、创新等对策，旨在 促进天津市充分利用时机，抓住机遇，进一步发展房地产行业，既更好的满足群 众的要求，又带动全市经济的发展。 关键词：房地产供求分析对策建议前景预测 垒! 壁型 a b s t r a c t t h e p a p e ri sb a s e do nt h ea c t u a ls i t u a t i o no f t i a n j i nr e a le s t a t em a r k e t t h ew r i t e rm a k e sag o o d u s eo ft h et h e o r e t i c a lf r a m e w o r ka n da d o p t sq u a l i t a t i v ea n dq u a n t i t a t i v ea n a l y s i sm e t h o d st o a n a l y z et i a n j i nr e a le s t a t ee n v i r o n m e n t m e a n w h i l e ，t h ep a p e rp u t sf o r w a r das e r i e so fs t r a t e g i c o p t i o n sf o rt h ep r o s p e c to f t i a n j i nr e a le s t a t ed e v e l o p m e n t i nt h ei n t r o d u c t i o n ，t h ep a p e ri l l u s t r a m ss o m ec o n c e p to f r e a le s t a t ei nt h es e c o n dp a r tt h ep a p e r a n a l y z e st h er e l a t i o n s h i pb e t w e e nt h ed o m e s t i ce c o n o m ya n dt h er e a l e s t a t et oi l l u s t r a t et h e i m p o r t a n c eo f t h er e a le s t a t ei n d u s t r y , t h em e t h o du s e dh e r ei ss o m e m o d e l so fe c o n o m e t r i c s - b a s e do nt h i s ，t h ep a p e rm a k e sad e e pa n a l y s i so nt h et e n d e n c yo fc h i n e s em a c r o e c o n o m y , t i a n j i ne c o n o m i ce n v i r e n m e n ta n dt h ed e v e l o p i n gt r e n do f t i a n j i n i nt h ea n a l y s i so ft h ec u r r e n ts i t u a t i o no ft i a n j i nr e a le s t a t em a r k e t ，i ts t u d i e st h eg e n e r a l d e v e l o p i n gt r e n do ft i a n j i ne s t a t e ，t h es i t u a t i o no ft h ed e m a n da n d t h es u p p l y , p o i n t so u tt h e p r o b l e m se x i s t e di nt h et i a n j i ne s t a t e ，s u c ha st h es h o r t c o m i n g sa b o u tm a n a g e m e n ta n df o r e c a s t a n ds oo n f nf h ea n a l y s i so ft i a n j i nt e a te s t a t ed e v e l o p m e n tt h ep a p e rf o r e c a s t st h ef u t u r ed e v e l o p m e n to f t i a n j i nr e a le s t a t e p o i n t so u tm ec l o s er e l a t i o n s h i pb e t w e e ni t sf u t u r ed e v e l o p m e n ta n dt h ec i t i z e n i n c o m i n g sb a s e do r t h eg e n e r a l s o c i a li n v e s t m e n t i nt h ef o m c a s tm o d e l s ，t h ep a p e rg i v e st h eb a s i c p r o s p e c to f t i a n j i ni n2 0 0 5 i nt h el a s tp a r t ，b a s e do nt h er e a l i z a t i o nt h ep a p e rg i v e so u ts o m en e wm e a s u r e sa n ds t r a t e g i e s s u c ha st h em a n a g e m e n t ，t h em a r k e t i n ga n dt h ei n n o v a t i o nt a c t i c si no r d e rt om a k et i a n j i nt os e i z e t h eo p p o r t u n i t yt od e v e l o pt h er e a le s t a t ei n d u s t r yt op r o p e lt i a n j i ne c o n o m yf o r w a r d k e y w o r d s ：t h er e a ie s t a t e t h ea r i a l y s i so fd e m a n da n ds u p p i y ，c o u n t e r m e a s u r e s a n ds u g g e s tio n s ，f o r e c a s to ft h ep r o s p e c t 犬泮市房地产业发展研究 图液目录 图卜l 房地产业内部结构图4 图l 一2 单一的市场均衡模型6 图l 一3 蛛网滞厢调节模型7 图i 一4 房地产市场的非均衡模鳖7 图2 1 天津市国内生产总值与天津市房地产业产值牲状图1 l 匿2 2 天津市国内焦产患馕与天津市房邈产监产德敖熹图】l 图2 - 3 天津房地产产值占国内生产总值比爨柱状图1 2 图2 - 4 天津市霞内生产总德与天津南房遗产韭产镶平蟊垒标餮1 2 图2 5 残值的坐标网1 4 鋈3 一l 孛经景气蚕1 5 图5 1 天津市房地产业产值与城市人口总可支配收入的数据柱状图3 1 踅5 2 天津索房缝产娩产氆与城泰久弱慧哥支配霰入豹关系霆3 2 图5 3 天津市房地产业产值与全社会固定资产投资械状图3 2 霾一4 天津露房遗产蛙产蓬与全程会霾定姿产授姿荚系壅3 3 图5 - 5 真实慎在预测范围下的分布图一3 4 墅5 - 6 真实蕊、颈测壤翻残攥鬻3 5 图5 7 真实慎与预测区间图3 6 表l i 赛遗产巍暴熬次矮特悭s 表1 2 房地产商品的经济特性5 表2 一l 房地产业产德及国内生产总德9 表2 - 2 天津市圈内生产总值与天津市房地产业产值表1 0 表2 3 对g 、e 、c 组撮小二隳法结果表1 3 表2 - 4 估计默后检验的真实德、预测值租残德表1 3 表3 一l 中经景气指数1 5 表4 - 12 0 0 2 、2 0 0 3 年霞大城市房地产交易量袭2 垂 表5 一l 天津葡房地产她产值与各个因綮数据漩3 0 表5 2 参数估计结采3 唾 表5 3 真实值、预测值和残德表3 5 天津工业大学 研究生学位论文附件( 随论文附) 姓名铴谑浪 学位层次 专业金蜴孛理导师款宏 论文题目：矢律席虚勘咙砌宏 矢律辛麂训够业对阖民径i ； 泐云私j 缆献、震层骤等辛删无科 笋业驭觏轻睛搬断3 馓谚彬瓣卿秽一 样沈獭、嵫：廖膨魍徽够麓；z 鼢五菇 用，、因j 1 9 压谈谨湛房彩乡业锨尼笔印翼墨2 ，厦：菱么垭期 坳廖抛手尿盘泐锄釜肥嫩砉缨磁警鬻獭。 记触觖耥蟛燃磷眈砂嗍黧芽 刑莺蝴。舷触渚焘磁嘲警紫微戮 漱嬲荔粼燃： 赫稍撇彤绔膨冬篓甲朋叩1 确妨鼬础螈馑看喧螺碉性， 独创性声明 本人声明所呈变的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的研究 残暴，除了文中特剐趣鞋据注程敬滋之楚步 ，论支孛不怠食蒸毽入已经发袭或撰写过 的研究成果，也不包含为获得悉涟王些塞望绒其他教育机构的学位或诞书而使用过 的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均融在论文中作了明确的说 赘并袭示了滏意。 学位论文作者签名：韧碡往签字日期抑烨7 月卯 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解丞盗王些杰堂有关保整、使用学位论文的娥定。特 援教嚣婆薹墼盍堂霹敬籍擎经论文豹全部藏螯分内容缡入有关数据黪进行检索， 并采用影印、缩印域扫描等复制平段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校向国象 有关部门或机构送交论文的复印 牛和磁盘。 ( 傺密鹃学位论文在解密爱邋瘸奉授较谈圈) 学位论文作者签名：铴锯考渡 签字趣期：御颦，胃 ， 导师签名：2 吖 气 签字西掰：口幺年罗月ff 基 、 山爷 天津市房地产业发展研究 引言 房地产行业逐渐成为国民经济新的增长点，其进一步发展关系到整个国家的 经济增长，同时又以其高风险高收益的经营特性影响着整个经济发展的稳定。因 此，房地，”行、】k 的发展及其兴衰对地区经济而言，发挥着举足轻重的作用。 往天津房地产行业迎来了发展的春天。北京申奥的成功、天津成为2 0 0 8 奥 运会的分会场为天津房地产业的发展带来新的契机。2 0 0 3 年天津市展丌全市范 围内的基础建设，地铣、轻轨、快速路的开工建设，旧城厢的进一步改造使全市 拆迁量超过4 5 0 万平方米，大量拆迁户抢购小户型住房，造成短期内房地产市场 的刚性需求；同时，由于土地资源的有限性和房地产开发的时间延续性导致房地 产市场一时供给不足，出现了中小户型住房的短缺，这进一步提升了天津市房地 产的价格，不到一年的时间房地产的均价每平方米上涨了约1 0 0 0 元。房地产市 场的这种“井喷”现蒙无论对于购房者还是对于开发商都感到有些措手不及，这 种迅速上升的房价使得收入并没有大幅上升的大多数百姓在购房时受到一定的 拟失，而对于玎发商及销售商而言则是从飞涨的房价中快速地收回了成本及超额 利涧。从全社会、严衡的角度看，房地产市场的火爆有利于人们收入以乘数方式增 长，这将j ：1 1 11 步带动全社会经济的发展。但另一方面，出于人们收入增长的滞后 性，房价增长过快又会造成社会不平衡，带来一定的社会问题。因此，这旱有必 要对房地产市场的发展现状及问题进行分析。 无沧是国家时局大环境还是天津本身的地理位置、政策环境等都为天津房地 产行业的发展提供了机遇。那么，如何抓住机遇迎接挑战进一步发展将是天津市 及浚行业中各企业共同关心的问题。 1 房地产的概念和范畴 研究房地产的发展，首先应该明确与房地产相关的概念，为把握相关问题 奠定基础。 1 1 房地产业基本理论 房地产业是与房地产相关的行业，房地产的相关概念如下： 1 j 房地j “：基本概念 房地产义称一：动产( r e a le s t a t e ) ，其含义有广义和狭义之分。 广义的房地产指土地、土地上的永久性建筑物、基础设施以及诸如水和矿藏 犬津市房地产：娥发展研究 等巍然资源，逐怠括与地、房屋所有投蠢关的所有权利和利益，与分援房地产 寄关的知识，以及经营房毯产买卖静齑照赛。 狭义的房地产是指房屋的建筑部分与建筑地块有机结合的整体和它们衍生 的各种物权。 ；。 ，2 房建产静分类 按照不同的分类标准腐地产可分为不同类别，具体分类如下所示： 分类 按席地产的新程度划分 ：耋地产 2 天津市房地产业发展研究 1 1 3 房地产业的基本概念 房地产业是指从事房地产丌发、经营、管理和服务的产业，其内涵包括： 土地的丌发，房屋的建设、维修管理，土地使用权的有偿出让、转让，房屋所有 权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此而形成的房地产市场。 房地产业的劳动产品是房屋和与之紧密相连的、经过丌发的土地，也就是房 地产丌发、建设等物质生产过程的产品。 城市房地产业的管理对象，除包括上述房地产劳动产品外，还包括已征用、 待开发的城市土地和非建造房屋用途的城市土地，即城市中所有的房屋和土地。 1 1 4 房地产业的运行机制 房地产业运行的全过程由生产环节、流通环节和消费环节组成。 生产环节，生产环节是通过对自然状态的土地投入人类劳动，进行房屋和城 市基础设施建设，获得房地产劳动产品的过程。这一环节的前提是获得可供开发 的土地。流通环节，流通环节是指房地产的劳动产品进入市场，进行交易活动， 实现其价值的过程。房地产市场活动主要有房地产的买卖、租赁和抵押等流通方 式。消费环节，房地产的劳动产品经过流通环节的市场交易活动转移给使用者， 从而进入消费环节。房地产产品具有固定性、耐久性和增值性等特点，在长期的 消费中，对数量巨大的房地产，要施以社会化的各种管理。 1 1 5 房地产业的内部结构 1 1 5 1 产业结构的含义 所谓产业结构，一般是指国民经济各种产业部门之间以及部门内部不同层次 之间的结合与量的比例，其实质是活劳动与物化劳动在各类产业之间以及各个产 业内部不同层次问的分配。按照三次产业结构划分法，国民经济各个产业可划分 为：( 1 ) 第一产业：农业( 包括林业、牧业、渔业等) ：( 2 ) 第二产业：工业( 包 括采掘业、制造业、自来水业、电力、蒸汽、热水、煤气) 和建筑业：( - 3 ) 第三 产业：除第一、第二产业以外的其他各业。 1 1 5 2 房地产业的内部结构 房地产业内部结构如图卜1 所示。根据我国房地产业的发展现状，我们可以 把房地产业的业务要素分为两个层次共十个方面：第层次是专业性的业务要 素，包括房地产综合，1 ：发、单位个人自建合建房屋、房地产经营、房地产市场管 理、房地产产权产籍管理、房地产修缮服务等：第二个层次是基础性的业务要素， 包括房地产法规、房地产会融、房地产人才培养和房地产科研设计等。 3 犬津市房地产业发展研究 目l - 1 房地产业内部结构 t a b l ei - 1t h es t r u c t u r eo f t h er e a le s t a t ei n d u s t r y 资料米源：房地产经济，中国计划山版社，2 0 0 3 1 2 房地产市场运行机理 房地产市场的运行关系到房地产业的发展，雨房地产市场的相关概念则是 首先应研究的问题。 1 2 1 房地产市场的攮本概念 房地产市场，广义上可以理解为房地产交换关系，即房地产全部流通过程 的总和。房地产市场是房地产经济运行的基础，是房地产经济纳入商品经济轨道 的必然产物，它既包含有形的具体的房地产市场，也包仓房地产的价格体系、房 地产的供给和需求以及房地产的管理与中介等各种具体的交易关系。 狭义的房地产市场，指进行房地产买卖、租赁、抵押等交易活动的场所。这 个意义上的“场所”所包含的交易与劳动力以及其他类型的商品交易有所不同。 因为房地产是不可移动的，它不能像其他商品那样可以运输、仓储、加工，然后 集中到商场等交易场所，它的位移、集中只能是概念上的，它的交易主要是产权 的买卖。 1 2 2 房地产市场的三级模式 根据我国房地产市场的现状及其内部构成，房地产市场一般可分为三级： ( 1 ) 房地产一级市场，房地产一级市场是由土地管理部门代表国家将土地 使用权采取挂牌上市、招标、拍卖的办法转让给房地产丌发公司或其他企事业单 位的市场。用地者和管理部门要签订土地使用合同。由于土地归国家所有，房地 产一级市场无疑是由国家垄断经营。( 2 ) 房地产二级市场，房地产二级市场是由 4 天津市房地产业发展研究 房地产开发公司按土地使用合同条款的要求，建成地上建筑物( 住宅、商店、写 字楼等) 后，将房地产出售或租赁的市场。( 3 ) 房地产三级市场，房地产三级市 场是将房地产二级市场取得的房地产进行转让和租赁等各种交易活动的市场。所 谓二手楼宇的买卖与租赁即属于房地产三级市场。 1 2 3 房地产市场的特性 房地产市场的特性是由房地产商品的特殊性质决定的，主要体现在房地产商 品的物质特性和经济特性两方面，见表1 - 1 和表卜2 。 表1 1房地产商品的物质特性 c 1 3 a r t i - 1t h ep h y s i c a lc h a r a c t e r i s t i c s o f t h er e a le s t a t e 房地产商品的物质特性表现 竹f 定性在1 ：c = 置上的不可移动性 独特性房地产商品没有两个是完全相同的 权益性被开发后承载房屋的十地作为物质性资产的合法权益 资料来源：房地产经济，中国计划出版社，2 0 0 3 表l 一2房地产商晶的经济特性 c h a r t 卜2t h ee c o n o m i c sc h a r a c t e r i s t i c so f t h er e a fe s t a t e 房地产商鼎的经济特性表现 筹异性十地作为一种不可再生的资源，供应量缺乏弹性，价值利价格 则受多种因素制约，难以州简单的投入产出或成本加利润的方 法加以测定，更多的是非经济冈素产生的价值偏离结果； 戕重性房地产所具有的消费特性和资本特性。 资料米源：房地产经济，中国计划出版社，2 0 0 3 上述房地产市场的基本特性，决定了房地产市场除具有市场的一般特性外， 与其他商品市场相比，它作为一个相对独立的市场系统，具有经营对象的非流动 性，流通形式的多样性以及房地产市场的统一性、区域性、垄断性、稀缺性和开 放性等多种特性。 1 2 4 房地产市场的运行机制 房地产各要素通过价格机制、竞争机制、货币机制、供求机制等四大机制 相互作用，逐渐达到有序发展。 1 2 4 1 单一的市场竞争模型 假设：二h 地存量等f 新建设用土地数量，土地质量是无差异的，因此当市场 出现均衡时房地产供给量和需求量相等。土地供给和房地产需求都是有弹性的。 根据供求原理市场均衡价格由供求共同决定。如图卜2 所示，s 代表市场 5 天津市房地产业发展研究 供给曲线，d 代表市场需求曲线，当供给量和需求量相等时s 和d 相交于e ，房 地产市场达剑均衡，并得到均衡价格r 。此时任何的短期偏离都会再次恢复至均 衡价格p 。，。假定由于城市人口增长或政府发展计划的刺激，使房地产的需求由d 增加到d ：，而房地产不能立即供给，价格则会上升至p 2 。在p ：的价格水平，需求 和供给的房地产数量在如实现新的均衡。同理，假定由于人们偏好发生变化使需 求由d 减少到d ，房地产供给不变，价格则会降至p 。，此时需求和供给的房地产 数量在q l 实现新的均衡。 p p 2 p b p 1 q lq q o 圈l - 2 单一的市场均衡模型 t a b l e1 - 2t h eb a l a n c em o d e lo f t h e s i n g l em a r k e t 资料来源：房地产经济，中国计划出版社，2 0 0 3 1 2 4 2 蛛网滞后调节模型 单一市场均衡模型采用的是静态分析方法，而均衡点的移动往往是必然的。 在此用蛛网模型进行动态分析以研究房地产供给的时滞对市场均衡的影响。 蛛网理论假定：( 1 ) 房地产市场是一个完全自由竞争的市场；( 2 ) 房地产供 给量存在时滞，房地产丌发商从商品房开发到上市，有一段相当长的时间差距： ( 3 ) 房地产市场信息闭塞；( 4 ) 需求变动军存在时滞，市场价格一有变动，就 会引起需求量的变动。 。 蛛网模型供求函数的表达式为：瓯。= f ( p ) ，瓯产g ( p 。一1 ) 即现在的需求量是现 在价格的函数，现在的供给量是过去价格的函数。 在现实的房地产市场中，根据房地产产品供求弹性的大小，均衡点的移动形 式可分为三种类型：( 1 ) 收敛式摆动，即成交价格和成交量向着供求均衡点运动， 其特点是需求价格弹性绝对值大于供给价格弹性绝对值( 如图，卜3 a ) ；( 2 ) 扩 散式摆动，即成交价格和成交量随时间变动越来越偏离供求均衡，属不稳定状态， 其特点是需求价格弹性绝对值小于供给价格弹性绝对值( 如图卜3 b ) ；( 3 ) 循环 6 天津市房地产业发展研究 式摆动，房地产市场成等幅振荡式不均衡状态，既不过多的偏离也不更多的靠近 供求均衡决定的价格和数量，其特点是供求价格弹性绝对值相等( 如图卜3 c ) 。 p l h p i a 1 h p c il ifiij 置i 3 ( c ) 蜂耐骺 i 节蕞型( 勰自) t a b l ei 3t h ec o b w e bm o d e l 资料来源：房地产经济中国计划出版社，2 0 0 3 p _ ， g 爪 h ， ， k 1 m m ( 蜂蠢后节j 冀奠( r t 式 i 琦) 圈l - 4 房地产市弱的非均衡模型 1 j b i e1 4t h en o r b a l a n c em o d e lo f t h er e a le s t a t em a r k e t 资料米源：房地产经济，中国计划出版社，2 0 0 3 7 必津市房地产渡发震研究 1 4 3 房地产闲澎与过发需求援型 在薅逢产市场中，经常会出瑰这棒夔瑷象，有鏊耱遣产阗餮我不舞买主， 表现出过度供给，同时也会脊一些房地产求购者买不至0 房地产，又表现出了过度 需求。事实上腐地产市场部分产品闲置和过度需求总感间时并存的。 般说寒，薅逸产市场的均衡零是攘瓣静，婆均缴翻是缝对豹。攘麓西豹模 囊，均衡状态下市场中是不成该有闲置房媳产存在酶。稀实际中盘予地产资源静 稀缺性及其配铺的随意性，羼地产空间区位的固定性和辩质性等特点，现实的房 地产市场一般都魁非均衡的。 我翻在噩& 邋过餮1 - 4 分援痿建产市场瓣 均簿熹。瓣笼考虑霹溺予j 发戆 地总量，在短期内是由规划或者其他条例决定的，所以我们设定这黪土地总的潜 在存量为固定存澄l 。 在霞求方颡，翔暴没育交荔成本或中蚓成本，嚣求决定于蛰格p ，撰绘也 取决子p ；。假设市场价格高予均衡价稽，鳓每荦位均衡价格为1 0 0 0 元，市场价 格现在是1 5 0 0 元，则市场供给量是k 黼求量为l ，士地总供给为l ，闲置土 地数量是a c 。黛地a c 是出a 8 和b c 两部分组成，其中a b 为非均衡空余，它是 供给卺愿意接受熊份穆毽又豢不鑫去豹主戆；g c 受筠黎窆余，蠢臻黪静健在魏 价格下达到平衡，这部分土地也是空余的，它要求高于1 5 0 0 元的价格砑能出售。 价格若低于均榭价格 0 0 0 元时，就会出现相反的情况，但土地闲臀迹是存在。 骰定黪爨8 0 0 元辩，愿买静袋多，愿卖熬黉步市场载孬在过度需求。是实际 交易的量，d e 怒此价格下想鬟僚又买不到黥土选量，髓跫均衡空余承平。这样， 市场上总是有窀余土地。 当房地产市场出现闲茕戏过度需求的非均衡状念对，市场可通过价格运动对 其杰篷行漏节。羹泰场赞穆裹予均衡馥格霹，裹场蘩遽逶徐踣下臻淫蒂爨缘簿；当 市场份格低于均衡份格时，溉遭过价格上物调节到均衡。 通过以上分析可以看出，房地产业是一个基础性、先导性行业，相对于其他 孬驶，痨趣产照对经济周鬏懿影响更为敏感、波动幄度瑟大。痔遮产市场是不完 全爨争的市场，其商菲均衡、信息不完全镣特点。这些舔决定了虏滤产、监酶高腻 险性和投机性。i 稠此，准确研究和把握房地产业发展的舰律，确定科举的产业发 展战略是保证房地产业健康发展的关键。 8 天津市房地产业发展研究 2 。天津市痨建产业的发展与豳民经济增长的实证分析 天津市腐地产业对g d p 的增长的贡献率自1 9 9 6 年以来一直都保持在3 以上， 其中，2 0 0 3 年高达1 6 6 5 。经过l o 余年的发展，房地产业在城市经济发展中越 罄越寒越重鬟的 睾鼹，并被别为全枣经济发曩静五大支柱产韭之一。 2 1 天津市房地产业与国民经济发展状况 改革丌放以来，天津市的经济发展水平不断提瀚。2 0 0 3 年天津市国内生产 总篷这到了2 4 4 7 6 6 亿元，是1 9 8 4 零( 1 4 7 。4 7 ) 曲1 6 。5 9 嵇。与裁溺瓣房遗产移 业增长迅速，2 0 0 3 年天津市房地产垃麟内生产总德达到了1 2 5 4 3 亿元，吃t 9 8 4 年的0 8 5 亿元增长了1 4 7 5 倍( 见袭2 - 1 ) 。同时w 以看出，天津市房地产业髟 国民经济增长的趋势基本致，两且房地产业的增长遮度要高予蹦鼹经济豹增长 速度。 箍z - 1房地产业产值及国内生产总德单位：亿元 c h a r t 2 - 1t h ep r o d u c to f t h er e a le s t a t ea n dt h eg d p 年蹬垂；鼙嫩产蕊埴癌螬产蹙产蓬 1 9 8 4 1 4 7 4 70 8 5 1 9 8 51 7 5 7 11 6 7 1 9 8 6 1 9 4 6 71 8 6 1 9 8 72 2 0 0 01 8 8 1 9 8 8 。 2 5 9 6 43 3 5 1 9 8 92 8 3 3 43 2 2 1 9 9 0 3 1 0 ，9 55 + 3 5 1 9 9 13 4 2 7 5 s 8 4 1 9 9 24 1 1 2 46 7 8 1 9 9 35 3 6 ，9 + 7 1 9 9 47 2 5 。1 4 1 2 1 4 1 9 9 59 1 7 3 6 1 6 8 5 1 9 9 61 0 9 9 4 72 6 2 9 1 9 9 7 1 2 3 5 。2 83 4 2 5 1 9 9 81 3 3 6 3 84 3 2 1 1 9 9 91 4 5 0 0 64 7 2 3 9 天津市房地产渡发展研究 2 0 0 01 6 3 9 3 66 9 3 5 2 0 0 l1 8 4 0 + 1 08 5 ，6 l 2 0 0 22 0 5 1 1 69 7 6 6 2 0 0 32 4 4 7 6 61 2 5 4 3 瓷瓣来滚：2 0 0 4 失洋绞诗攀燕，孛莺统诗掇凝棘，2 0 0 4 2 2 天津市腐地产业对豳内生产总饿的贡献 礤究天津市房地产业的发展，蓠毙我们必须认识它能给g d p 誉采多大的贡 献，用鼗据释模型来模撵说褥，嗣戳臻确零文研究静实际意义。 用计量经济学的方法，进行操作过稷如下： 2 2 1 建模 g = c + e x ，式中g 表示g 静，e 表示要然诗瓣豢数，x 袭示房建产产蕊，e 表示 爱估计的系数。 因为根据房地产业产值是g d p 的组成部分，所以可以简单的这样进行模拟。 2 2 2 数据熬璎 表2 2 _ 天津市冒海生产憨稳与犬津露痨圭蠡产业产僮表( 肇骰“亿元) c h a r t 2 2t h ep r o d u c to f t i a n j i nr e a ie s t a t ea n dt h ew a n j i ng d p 年份国山生产总德( g )房地产业产值( e ) e g ( ) 】9 9 35 3 6 ，l孽，7l 。8 1 9 9 47 2 5 1 41 2 1 4 1 7 1 9 9 5 9 1 7 6 51 6 8 51 8 j 9 9 6t 0 9 9 。4 72 6 2 9 2 4 1 9 9 71 2 3 5 。2 83 4 2 s 2 ? 1 9 9 81 3 3 6 3 84 3 2 1 3 2 1 9 9 91 4 5 0 0 6 4 7 _ 2 3 。 3 3 2 0 0 01 6 3 9 。3 66 9 3 s 4 。2 2 0 0 1 1 8 4 0 ，18 5 6 l4 。7 2 0 0 22 0 5 1 1 69 7 6 6 4 8 资料来源：根据历年天津统计冬鉴资料整理 1 0 天津市房地产业发展研究 幽2 _ 1 天津市国内生产总值与天津市房地产业产值柱状图 t a b l e 2 1t h eh i s t o g r a mo l 。t h ep r o d u c t o f w a n j i nr c a le s t a t ea n d t h e t i a j i n g d p 资料来源：根据历年天津统计年鉴 资料整理 o k - d a t f 鼬地p ，厦 e 目 2 二2 天津市国内生产总值与天津市房地产业产值散点图 f a b l e 2 - 2t h es p o to f t h ep r o d u c to f t i a n j i nr e a le s t a t ea n dt h et i a n i i ng d p 资料来源：根据历年天津统计年鉴资料整理 由图2 2 可知，由于两者的增长有较明显的线性规律，我们对该模型的线性 假定是具备可信条件的。 蚕直彗ilm 天津市房地产、胞发展研究 o o s 00 4 o 0 3 o0 2 001 礓黉豆至重西互互互匿互受溅! 互至曩蕉玉】 幽2 - 3 火洋房地严产僦i i i 国内生产总值比重拄状阁 t a b | e 2 * 3t h e p e r c e n t a g eo f t h et 嘲e s t a t ei nt h eg d p 燕瓣采滚：接器爨年天津统话冬签资辩整爨 由图2 - 3 知道，天津房地产业所占天津g d p 的比熏逐年攀升，2 0 0 2 年近5 ， 这个比例已经淡明房地产业融经成为天津的支柱产业。 2 2 3 回归努攒 l o e s sf i t ( d e g r e e ；1 。s p a n = 5 3 0 0 0 ) 鋈 霁 蒡 嚣 图2 - 4 天津市鬻蠢生产惑毽与天津帝房戆产堑产僮平舔黛标鋈 t a b l e 2 - 4t h ec o o r d i n a t e so f t i a n j i nr e a le s t a t ea n dt h eg d p 资料米源：根据历年天津统计年浆资料整理 2 + 2 。4 鑫诗贡献邈数 1 2 一i 2 1 一ii，一i|8；一 一 i游 一 i 一 爨 i 犬泮市房地产业发展研究 表2 - 3 对g 、e 、c 组最小二乘法结果表 c h a r t 2 - 3t i l e e a s ts q u a r e so f t h eg 、e 、c d e p e n d e n tv a r i a b l e ：g m e t h o d ：l e a s ts q u a r e s d a t e ：0 7 0 4 0 4 t i m e ：1 3 ：4 8 s a m p l e ：1 9 9 32 0 0 2 i n c l u d e do b s e r v a i o n s ：1 0 c o e f f i c i et - s t a t i s t i v a r i a b l e s t d e r r o rp r o b e1 5 2 2 5 3 7i 2 2 2 2 7 7 1 2 4 5 6 5 7 0 0 0 0 0 c6 0 9 6 6 7 06 4 8 6 5 2 0 9 3 9 8 9 8 4 0 o 0 0 0 r - s q u a r e d 0 9 5 0 9 7 6m e a nd e p e n d e n tv a t1 2 8 3 ，0 7 0 a d j u s t e dr - s q u a r e d 0 9 4 4 8 4 1 s d d e p e n d e n tv a t4 8 2 6 6 5 0 a k a i k ei n f o se o fr e g r e s s i o n1 1 3 3 5 8 01 2 4 7 5 8 4 e r l t e r l o n s u ms q u a r e dr e s i d1 0 2 8 0 0 3s c h w a r zc r it e r i o n1 2 5 3 6 3 5 l o gl i k e l i h o o d - 6 0 3 7 9 1 8f - s t a r is t i c1 5 5 1 6 6 1 d u r b i n w a t s o ns t a to 6 6 1 8 1 2p r o b ( f - s t a t i s t i e )0 0 0 0 0 0 2 资料米源：计越经济学软什( e v i e w s ) 返行：l sgce 根据模型及结果，可以得出这样的最终模型： g = 6 0 9 6 6 7 0 + 1 5 2 2 5 3 7 x ，这是房地产值对国内生产总值的贡献函数。 2 2 5 检验 表2 - 4 估计以后检验朐真实值、预测值刊残值表 c h a r t 2 4t h ee s t i m a t i o no f t i l ea c t u a l ，f i t t e da n dt h er e s i d u a i 时间 真实值预捌4 值残值 1 9 9 35 3 6 17 5 7 3 5 3 1 1 0 4 4 92 2 1 2 5 3 l1 0 4 4 9 1 9 9 47 2 5 1 47 9 4 5 0 3 0 1 9 5 2 5- 6 9 3 6 3 0 1 9 5 2 5 2 1 9 9 59 1 7 6 58 6 6 2 1 4 5 2 4 3 4 15 1 4 3 5 4 7 5 6 5 9 1 9 9 6 1 0 9 9 4 71 0 0 9 9 4 2 0 4 1 4 28 9 5 2 7 9 5 8 5 7 5 8 1 9 9 71 2 3 5 2 8 l1 3 1 1 3 6 0 0 7 11 0 4 1 4 3 9 9 2 9 1 9 9 8 1 3 3 6 3 81 2 6 7 5 5 5 3 4 5 3 5 6 8 8 2 4 6 5 4 6 5 1 2 1 9 9 91 4 5 0 0 61 3 2 8 7 6 1 3 4 3 0 91 2 1 2 9 8 6 5 6 9 1 2 0 0 0 1 6 3 9 3 61 6 6 5 5 4 6 5 8 4 3 9 2 6 1 8 6 5 8 4 3 9 0 6 1 3 天津市房地产渡发展研究 2 0 0 t1 8 4 0 。11 9 1 3 1 1 1 1 4 2 4 27 3 。o ll1 4 2 4 1 7 3 i 2 0 0 22 0 5 1 ，1 62 0 9 6 5 7 6 8 8 1 9 1- 4 5 ，4 1 6 8 8 1 9 1 4 4 资料米渊：计鼙经济学软什( e v i e w s ) 照示结果 圈2 - 5 残值的坐标圈 辫辩来澈：谤鬃经漭学羧镑( e r i e , s ) 显示缡袋 利用表2 2 、表2 3 和图2 5 中给出的统计检验结果对模型的可靠性进行 统计学检验， i = | 统计结果可以看出该模型拟合优良。 2 。2 + 6 结论 6 = 6 0 9 6 6 7 0 + 1 5 2 2 5 3 7 x ，也就是说可戳近似认为，岔1 9 9 3 每懋2 0 0 2 年鬟 洲，天津市房地产产值平均每增加1 0 0 0 万元，将会使g d p 增加1 5 ，2 0 0 万元。 可见房地产业给( ；卿的带动作用是很可观的。 3 天津市房地产业发展的经济环境分析 宏露羟漭状淤亵致襄翡敬策彀囱是一令城枣或遗嚣房遗产商场鹣慧薅背景 悬房地产业发展的基础，也怒影响一个项髓定位和成败的重要困素。豳此要真正 把握个城市娥地区房地产市场前景，不能脱离对宏观经济形势和政策的正确认 识。 3 宏观经济分析 3 1 1 对总体经济形势的判断 对当静泡宏观经济形势有两点认识：是中国经济宣2 0 0 2 年中期以后进 入猢新一轮快速增长斌麓；二是厨帮翁蔽爨过热潜茯羲较大酶宏鼹缀济菇险，特 别是可能造成今后几年部分行业生产过剩的巨大压力，并很可能再次重演“通货 紧缩”现象。 t 4 天津市席地产业发展研究 表3 - l中经景气指数 c h a r l 3 - it h ep r o s p e r i t ye x p o n e n t i a lo f c h i n e s ee c o n o m y 0 3 1 l 目0 3 1 2 爿0 4 一0 1 月0 4 - 0 2 月0 4 - 0 3 爿0 4 0 4 爿0 4 - 0 5 月 1 t 9 ，锃1 1 6 。6 71 1 3 ，8 91 2 2 。2 21 2 2 。2 21 2 5 ，0 01 2 2 2 2 资料来源：中经网数据中心，0 4 6 图3 1 中经景气幽 t a b l e 3 1t h ep r o s p e r i t yo f t h e c h i n e s ee c o n o m y 瓷瓣来源；中经嘲数搪中心，0 4 6 当前经济总体还未过热，但存在局部过热问题。主要理由是：( 1 ) 较为公 认的中国目f i j _ 潜在增长率水平在9 左右，2 0 0 3 年g d p 增长9 i ，也就是刚刚处 予潜在增长誊承乎：，不能瀵过热，只蠢筵逶这一承擎鞍多，如1 0 嚣隧上翻髭说 融经过热；( 2 ) 中国经济的中周翅一般为5 - 6 年，从扁幼到过热( 蹭长高蜂) 一 般要3 4 年，现在的中国缀济不过是刚冈h 进入“夏天”，但在“初艇的r 子里” 蠢那么些天出现了“炎热天气”，就说今簪肯定是“炎发”，显然欠瓣，即使到了 “爱天”，氇蠢“一救豹夏天”帮“遘熬的夏天”，毽遮次鹣夏天是不楚会蠢凌豫 搬年南方的“持续高温天气”也不一定；( 3 ) 物价和消费是判断整体经济是否避 热的重要依据，现在看来，消费需求仍然有些偏冷，年初出现消费温和回升仍照 不够强勤，燹难滋演毽麓溪烫需求魏“避热”趋势。与之耀关豹妨份走势氆说鳃 总体经济并不过热，2 0 0 4 年1 月份c p i 增长3 2 话，2 月份小幅殛藩为2 1 ，豫 价格上升的预期特别是所谓的生产资料价格大幅上涨将通过一个时滞期传导到 消费晶市场没有变成现实，即物价豹走势无法支撑“避热论”。如聚络合到就业 天津市膀地产业发展研究 形势郡就更不能谫经济已缀穗现“全露：i 鐾热”了。 3 1 2 上半年缀济运行静主簧特点 2 0 0 4 年我国经济正处于增长周期的上升期，有市场主导、消赞结构升级带 动企业自主投资的快速增长鼠有较强的w 持续性。 3 1 。2 。i 溃费濡求增长热浚 2 0 0 4 年，居民消费稳步扩大，增遮略快于去年。仪1 - 4 月社会消费品零悔 总额达1 6 8 2 3 4 亿元，同比增长1 1 3 。 3 。l 。2 。2 投资潜求摄持抉遮增长，但增逸躐慢 消费络构的升级带动产业结构优化升级步伐藤