（企业管理专业论文）房地产开发企业的核心竞争力研究.pdf

摘要 企业核心竞争力是企业持续发展之本、竞争优势之源。2 0 世纪9 0 年代 以来，企业核心竞争力开始成为企业管理尤其是战略管理研究和实践的新视 角和新范畴。企业核心竞争力理论是当今管理学、经济学交叉融合的最新理 论成果之一，日益受到企业管理理论界与实践界的关注。随着国际经济一体 化和中国加入w t o 后一系列的经济变化，中国企业面临的竞争环境会更加恶 化，为迎接挑战，中国企业必须发展自己的核心竞争力。中国企业在培育和 发展自身的核心竞争力上还处于探索和初步阶段，发展历史短暂的中国房地 产企业则更是如此。 房地产业作为我国国民经济新的增长点，持续健康发展，这给作为其组 成部分的房地产企业带来了蓬勃的生机。然而，与此同时，无论是外部环境 的日新月异还是自身发展的需要都给房地产企业提出了新的挑战，尤其是香 港及国际成熟的房地产企业进入大陆后。因此，房地产企业要在激烈的竞争 中胜出，并建立自己独特的竞争优势，就要从战略的角度出发，培育企业的 核心竞争力。 本文参阅了大量参考资料的基础上，从房地产核心竞争力培育的外部环 境研究的出发，通过对核心竞争力识别的分析，针对j 房地产公司的现状， 提出了如何培育房地产企业核心业务与核心竞争力。全文分为七章：第一章 介绍了本文研究的背景、原因及方法，国内外研究概况；第二章是核心竞争 力基本理论，分为两节：核心竞争力及其特性分析，核心竞争力理论的主要 观点及评述；第三章介绍了核心竞争力发展的外部影响因素；第四章讨论了 房地产企业核心竞争力识别的概念、特征及其如何界定；第五章在前面几章 的基础上论述了如何建设房地产企业的核心竞争力；第六章是以j 房地产公 司为实例，讨论了该公司如何建设核心业务与核心竞争力；通过以上分析， 最后一章是全文结论与研究展望部分，那就是，在以市场经济为主导的今天， 房地产开发企业的战略制定要紧密围绕企业内在和外在的资源，注重以资源 为基础的核心竞争力的培养。 关键词：房地产开发企业，核心竞争力，核心竞争力识别 a b s t r a c t t h ec o r ec o m p e t e n c eo fc o r p o r a t i o n ，w h i c hi se s s e n t i a li nc o r p o r a t i o n s s u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n ta n dc o m p e t i t i v ea d v a n t a g e ，h a sb e e nb e c o m i n gan e w v i e wa n di s s u es i n c e19 9 0 s t h et h e o r yo ft 1 1 ec o r ec o m p e t e n c eo ft h e c o r p o r a t i o ni s at h e o r e t i c a lr e s u l td u et ot h ei n t e r a c t i o no fe c o n o m i c sa n d m a n a g e m e n t i th a sb e e nw i d e l yc o n c e r n e db ym a n a g e m e n tt h e o r i s t sa n d p r a c t i t i o n e r s c h i n e s ec o r p o r a t i o n ss h o u l dd e v e l o pt h e i rs t r o n gc o r ec o m p e t e n c e t om e e tt h ec h a l l e n g eo ft h ei n t e r n a t i o n a le c o n o m i ci n t e g r a t i o na n dw t o t h e c o r ec o m p e t e n c eo fc h i n e s ec o r p o r a t i o nh a sb e e ni nd e v e l o p i n g ，s a yn o t h i n go f t h ec h i n e s er e a le s t a t ec o r p o r a t i o n a st h en e wi n c r e a s i n gp o i n to ft h en a t i o n a le c o n o m yi no u rc o u n t r y , r e a l e s t a t e i n d u s t r yd e v e l o p sc o n t i n u o u s l ya n dh e a l t h i l y a sar e s u l t t e a le s t a t e c o r p o r a t i o nw h i c hi sp a r to fr e a le s t a t ei n d u s t r yi sb r o u g h tp r o s p e r i t y h o w e v e r , i n t h es a m et i m e ，n om a t t e rw h a te x t e r n a le n v i r o n m e n tc h a n g i n gf a s to rc o r p o r a t i o n s d e v e l o p i n gr e q u i r e m e n t ，w h i c hc h a l l e n g e sr e a le s t a t ec o r p o r a t i o n s c o n s e q u e n t l y , i no r d e rt os u c c e e di nf i e r c ec o m p e t i t i o n ，a n ds e tu pi t so w n a d v a n t a g e ，r e a le s t a t e c o r p o r a t i o n ，f r o mt h ea n g l eo fs t r a t e g y , s h o u l dc u l t i v a t ec o r p o r a t i o n s c o r e c o m p e t e n c e o nt h eb a s i so fs t r a t e g i cr e s e a r c ht h e o r yo fc o r p o r a t i o n sc o r ec o m p e t e n c e ， b ya n a l y s i so fr e c o g n i z i n gc o r eb u s i n e s sa n dc o r ec o m p e t e n c e ，t h i st h e s i sc o m e s u pw i t hh o w t oc u l t i v a t er e a le s t a t ec o r p o r a t i o n sc o r ec o m p e t e n c e t h i st h e s i s c o n s i s t so fs e v e nc h a p t e r s t h ef i r s tc h a p t e ri n t r o d u c e st h er e s e a r c hb a c k g r o u n d r e a s o n sa n dm e t h o d s ，d o m e s t i ca n do v e r s e ar e s e a r c h ；t h es e c o n di sf u n d a m e n t a l t h e o r yo fc o r ec o m p e t e n c e ，o n ei sc o r ec o m p e t e n c ea n dc h a r a c t e r i s t i ca n a l y s i s ，t h e o t h e ri sm a j o rp o i n ta n dn a r r a t i o no fc o r ec o m p e t e n c et h e o r y ；t h et h i r dc h a p t e r p r e s e n t ss t r a t e g i cr e s e a r c ht h e o r yo fc o r ec o m p e t e n c e ；t h ef o u r t hc h a p t e rd i s c u s s e s t h ed e f i n i t i o n ，c h a r a c t e r i s t i ca n dh o wt od e f i n eo fr e a le s t a t ec o r ec o m p e t e n c e ； b a s e do nt h ea b o v ed i s c u s s i o n t h ef i n hc h a p t e rt r e a t sh o wt os e tu pr e a le s t a t e c o r p o r a t i o n sc o r ec o m p e t e n c e ；t h es i xc h a p t e rr e g a r d i n gjc o r p o r a t i o na se x a m p l e ， p r e s e n t st h ec o r p o r a t i o nh o wt os e tu pc o r ec o m p e t e n c e t h r o u g ht h ea b o v e a n a l y s i s ，l a s tc h a p t e ri st h ef u l lc o n c l u s i o no ft h e s i sa n dt h er e s e a r c hf o r e c a s tp a r t t o d a y , t h em a r k e te c o n o m yi sv e r ya c t i v e ，t h es t r a t e g i cf o r m u l a t i o no fr e a le s t a t e c o r p o r a t i o nm u s tc l o s e l yr e g a r dt ot h ee n t e r p r i s ei n t r i n s i ca n dt h ee x t e r n a l r e s o u r c e s ，p a y sg r e a ta t t e n t i o nt or a i s ec o r ec o m p e t e n c eo nt h eb a s i so fr e s o u r c e s k e yw o r d s ：r e a le s t a t ec o r p o r a t i o n ，c o r ec o m p e t e n c e ，r e c o g n i t i o no fc o r e c o m p e t e n c e l i 独创性声明 本人声明，所呈交的论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的 研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包 含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得武汉理工大学或其 它教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所 做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。 签名： 关于论文使用授权的说明 期：一：0 ， 本人完全了解武汉理工大学有关保留、使用学位论文的规定，即学校有 权保留、送交论文的复印件，允许论文被查阅和借阅；学校可以公布论文的 全部或部分内容，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。 ( 保密的论文在解密后应遵守此规定) ( 注：此页内容装订在论文扉页) 市魂、c 毛 武汉理工大学硕+ 学位论文 1 1 研究目的和意义 第1 章导论 近年来，国家相继出台了多项建设法规和规章制度。2 0 0 4 年3 月3 0 日， 国土资源部、监察部联合下发了关于继续开发经营性土地使用权招标拍卖 挂牌出让情况执法监察工作的通知( 简称：7 1 号令) ，规定8 月3 1 日后， 不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权，而是国有 土地使用权以公开的招标拍卖挂牌出让方式进行。这部专向规定，有力地推 动了房地产企业走向正规化、透明化，使得以前靠权力关系拿地的小型房地 产企业增加了被市场淘汰的风险。为控制固定资产规模，优化经济结构，促 进经济的持续、健康运行，国家于中国人民银行决定，从2 0 0 4 年1 0 月2 9 日起上调金融机构存贷款基准利率。利率的提高，给那些严重依靠银行贷款 的房地产企业增加了资金成本n 1 。 从外部发展看，跨国公司正在凭借大量的资本、品牌以及几百年的开发 和管理经验，大举进入中国的房地产行业。中国的房地产企业在市场品牌塑 造上还是起步阶段，开发经验也就是几年或几十年时间，管理一直是中国房 地产企业的软肋。可见，在面对跨国公司的竞争中，我国的房地产企业在竞 争中将处于劣势。 从消费者看，目前房地产市场已经由卖方转入买方，消费者已经在铺天 盖地的楼盘广告中趋入理性。楼盘靠盲目炒做，靠一时的概念，无心关注消 费者的购房需求，那么开发商将付出巨大的代价。 从以上内外部环境来看，我国的房地产企业将面临巨大的考验。那么房 地产企业如何面队严峻的市场竞争，如何在激烈的市场竞争中脱颖而出并形 成持续的竞争优势，这将是摆在中国房地产企业的重要课题。 为解决以上问题，国内外学者目前也进行了不少探讨。虽然许多学者和 企业家对房地产企业目前这种还远不令人满意的发展状况进行了大量的研究 和探讨，但基本上只局限于对房地产企业外部宏观环境研究，试图通过对外 部环境现状的分析和研究，找到解决问题的方法。这些研究普遍忽略了对企 业内部存在的深层次的问题一企业核心竞争力的研究。 对于房地产企业的核心竞争力，国外学者主要研究集中在工业领域一般 企业的核心竞争力评价指标体系，房地产企业的核心竞争力言之较少，对于 武汉理t 大学硕士学位论文 房地产开发这个行业，国外资料研究的焦点在于房地产的价格走势上，对房 地产开发企业的核心竞争力评价体系甚至连对房地产开发企业的核心竞争力 的研究资料都几乎没有。大家知道，核心竞争力理论的提出是建立在家电等 制造行业的研究基础上的，而房地产业是一个非常特殊的行业，所以它的企 业核心竞争力评价指标体系的建立会与一般企业的核心竞争力评价指标体系 的建立不同。国内学者目前进行了一定的探讨，但研究的比较片面，对于什 么是房地产企业的核心竞争力，如何培育房地产企业的核心竞争力，目前阐 述比较混乱。 1 1 1 研究目的 通过房地产行业环境及其竞争形式的分析，认识影响房地产市场的政治、 经济、社会等因素乃至行业内各项目之间的竞争状况、客户需求等等的变化 因素。企业必须要拥有自己的核心竞争力，这样才能在激烈的市场竞争中保 持可持续发展的优势。 选择j 房地产公司作为考察和研究对象，结合当前房地产市场的行业环 境，从竞争战略入手，研究j 房地产公司在激烈竞争环境中的优、劣势，进 而找出企业的核心竞争力组成要素，并对j 公司的竞争能力进行评价，在评 价的基础上提出进一步培育核心竞争力的相关措施。以求使j 房地产公司在 市场竞争中保持竞争优势，更好的培养和发展其核心竞争力。 1 1 2 研究的意义 目前房地产开发企业在经营管理方面还存在着诸多问题，欲从根本上解 决这些问题，根本的方法只能以市场为导向，寻找、积累、整合资源并且形 成核心竞争力，建立房地产开发企业核心竞争力创新管理体系。因此，正确 地评估房地产企业的核心竞争力显得尤为重要。 随着知识经济的兴起和全球经济一体化的发展，企业赖以存在的环境因 素在更高的层次上和更大的范围内相互作用。房地产企业在未来的发展中靠 什么? 是资金，品牌，关系，土地储备? 这些都是需要的，但不是决定企业发 展中的关键因素。对于企业来说，最重要的是其是否具备核心竞争力。 ( 1 ) 通过研究房地产企业的核心竞争力，可以解决在市场经济条件下， 企业盲目扩张，注重规模，追求短暂利益的现象。 企业在充分研究自己的核心资源和核心技能，并且不断培养出自己的核 心竞争力，这样的房地产企业就可以在其专注的领域做强做大。同时具备了 2 武汉理工人学硕十学位论文 核心竞争力的企业可以从容应付外界的变化，增强企业抵抗风险的能力。 具备核心竞争力的房地产企业还能顺利进入相关领域，核心产品是核心 竞争力的外化的结果，核心竞争力是开启市场之间的钥匙，因为这时的房地 产企业着眼于企业的核心竞争力，而不是以产品为中心。 目前的中国房地产建设规模是任何时期，任何国家所不能比拟的，在这 种条件下，我国的房地产企业应该有责任也有能力建立最有竞争力的企业集 团。 ( 2 ) 目前中国的房地产企业具备建立核心竞争力的条件。 从外部条件来讲，我们必须看到，未来国际跨国公司要影响中国的房地产 行业，已经不是大量成立房地产项目公司，探索性了解市场，从房地产开发、 销售、物业管理等方面来介入中国的房地产行业。他们很可能控制房地产资 金方向，从更高层面上来影响中国的房地产行业，以及中国的房地产企业的 房地产格局。这将是巨大的影响，而且是深远的。毕竟中国房地产企业还在 发展的初期，企业从规模上还没有办法和国外大型房地产企业相比。我们的 企业在与其共存中应尽快学习，实现跳跃性快速发展。 从内部条件来讲，通过上一轮房地产市场的周期性发展，优胜劣汰之下， 大部分有适应能力的企业留了下来，他们不再是初入行业单凭勇气和财力， 它们己经具备了一定的进一步发展壮大的经验和信心，同时，由于近两年良 好的市场形势，企业也具备了一定的行业发展的经验，它们不再满足于一两 个项目的成功，而是着眼于可持续的发展，在目前的大好市场环境条件下， 通过发展积累实力，提升核心竞争力，企业在全球市场环境条件下，在市场 波动中占据主动，获得发展。 ( 3 ) 知识经济条件下，房地产企业要培养自己的核心竞争力，提高自己 的创新能力，从而取得持续的竞争优势。 企业的本质在于创造核心竞争力。经济学家熊彼得认为企业家之所以能 成为企业家，并不是因为其拥有资本，而是因为他拥有创新精神并实际地组 织了创新。企业的存在基于技术与创新。竞争优势的真正来源是管理层的能 力，即把全公司的技术、技能融入能力之中，使企业把握变化中的机会。从 广义的能力理论角度看，有形资产( 如设备、建筑、产品等) 和无形资产( 如 品牌) 都是企业能力的组成部分，只不过位于核心地位的能力更多的将是无 形成分，如组织的流程或文化。 企业由于拥有的核心竞争力不同而在市场上拥有不同的定位，同时形成 了企业之间的本质区别。企业的竞争行为是不断营造和拓展企业核心竞争力， 3 武汉理t 大学硕士学位论文 并用核心竞争力创造市场价值。 知识经济的兴起和全球经济一体化的发展，要求房地产企业核心竞争力 的养成。在知识经济和全球经济一体化情况下，房地产企业的经营方式和运 营模式发生了根本性转变，简便、快速、高效，成为主要特点。在这样的竞 争环境下，对于房地产企业来说，创新力成为核心优势。企业不创新就等于 坐以待毙。在激烈的竞争环境中，由于我国相当数量的房地产企业在资金、 管理水平、人才素质、经营效益等方面都无法与境外企业匹敌，因而，房地 产企业只有全面提升自身素质，着力于企业的长远利益，注重企业核心竞争 力的培养，才能抵御外来风险，实现企业的可持续发展。 ( 4 ) 注重核心竞争力的培养是房地产企业发展壮大的必由之路。 中国的房地产业经过近十年来的不断创新发展，各方面都发生了很大的 变化。在居住概念上，从单纯的居住发展到具有休闲、社交、健康、度假概 念的社区；在社区建设上，从原来单纯的居住套间住宅，发展到包括具有丰 富设施的会所、优美环境、完善的物业管理服务的新型住宅小区；产品、结 构、材料的创新无处不在。在这种情况下，房地产企业的核心竞争力起到越 来越重要的作用，市场把握、品质控制、产品设计、产品创新成为房地产企 业核心竞争力越来越重要的要素。 1 2 国内外研究综述 1 2 1 国外相关研究与发展现状 企业核心竞争力理论可以追溯到亚当斯密7 7 6 年出版的国民财富的 性质和原因的研究。这部划时代的巨著中斯密分析了劳动分工对劳动率乃至 经济成长的影响。斯密认为：“劳动生产力最大的增进，以及运用劳动时所表 现的更大的熟练技巧和判断力，似乎都是分工的结果犯1 。劳动分工机制提高 生产效率有三个原因：一是劳动者的技巧因专业分工而同益成熟。劳动者熟 练程度的增进，势必增加他所能完成的工作量，工人重复做类似的工作有利 于提高生产效率。由于简单的工作可以频繁地不断重复，所以把生产分解为 简单的工序可以提高效率。二是由一种工作转到另一种工作，通常需要损失 不少时间，劳动分工可以免除这种损失。把复杂的工作任务分解为众多简单 的作业工序，工人由一项工作转向做另一项工作的转换成本大幅度降低，分 工降低了生产成本。三是许多简化劳动和缩减。 马歇尔主义深化了斯密的分工理论，马歇尔在斯宾瑟“差异”理论的基 4 武汉理工大学硕士学位论文 础上进一种差异归因于不同的地理环境或气候) 。 潘罗斯在1 9 5 9 年发表的企业成长论中虽然未直接使用“企业能力” 这个术语，但她的论述己经将人们的注意力引向企业内部的资源。潘罗斯将 企业定义为“被一个行政管理框架协调并限定边界的资源集合啼b ，并认为企 业的增长源泉是企业的内部资源，她是第一个强调企业内部的知识创造是企 业增长源泉的经济学家。按照她的逻辑对生产性资源的使用产生生产性服务， 生产性服务发挥作用的过程推动知识( 分为客观的和经验的两大类) 的增加， 而知识的增加又会导致管理能力的增长，从而推动企业的发展。她所说的从 经验中产生的知识是独特的，也即后来被概念化的独特的或难以模仿的企业 能力的最初理论表述。 理查德森( r i c h a r d s o n ) 是第一个提出“企业能力 概念的经济学家， 他在工业组织一文中，使用“能力概念来指企业的知识、经验和技能 阳1 。他认为，工业所开展的活动，需要由具备适当能力的组织来开展，需要 由同样的能力去从事的活动是相似活动，企业倾向于从事相似活动给自己带 来比较优势。 企业史学家钱德勒对现代大企业诞生、发展和变化的研究支持了能力演 进的理论，他后来出版的企业规模经济与范围经济：工业资本主义的原动力 一书中，使用“组织能力”这个分析概念对以现代大企业为基础的三个西方 主要工业国家( 即美国、英国和德国) 的历史发展进行了比较研究h 1 。他指出， 向管理型大企业过渡创造了组织能力的基础，由此发展起来的组织能力是企 业、工业甚至国民经济持续竞争优势和持续经济扩张的动力，决定了企业和 国家的兴衰。 此外，里普曼( l i p p m a n ) 和鲁梅尔特( r u m e l t ) 的不确定模仿力：竞争条 件下企业运行效率的差异分析，沃纳菲尔特( w e r n e r f e l f ) 的企业资源基础 论阳1 等著作也都对企业能力从不同视角进行了研究和探讨。 整个8 0 年代，美国企业界和学术界都在反思、讨论面临日本企业的威胁 与挑战。核心竞争力( c o r ec o m p e t e n c e ) 理论则是这场深刻讨论的一个重要 成果，并直接推进了企业战略理论的发展。核心竞争力理论是在对美国企业 与日本企业的比较研究中发展来的。 “核心竞争力 ( 又称核心能力，c o r ec o m p e t e n c e ) 一词最早是由密执安 大学商学院教授普拉霍莱德( c k p r a h a n d ) 和加里哈默( g a r yh a m e l ) 在哈佛 商业评论( 1 9 9 0 ) 上发表的公司核心竞争力( t h ec o r ec o m p e t e n c eo ft h e c o r p o r a t i o n ) 一文中提出的。该文认为核心竞争力是一个多元化的复杂系统， 5 武汉理t 大学硕士学位论文 是以技术为依托的各项功能、组织制度以及价值观念等因素的有机结合，尤 其是关于怎样协调多种生产技能和整和不同技术的知识和技能，是企业在各 方面长期积累的结果1 。1 9 9 4 年，两位作者出版了竞争大未来( c o m p e t i n g f o rt h ef u t u r e ) 口0 1 ，对他们以前提出的思想进行了更为深入的研究，在该文 中，他们指出：企业要想在竞争中取胜，需要具备两个因素：资源和抱负。 其实，类似的提法曾经在一些文献中出现过。如在萨尔尼科1 9 5 7 年出版 的行政管理中的领导艺术中认为，一个组织的发展历史造成它具有特殊 的能力和缺陷，他把这称为“独特竞争力n 妇 ；安得鲁斯也曾在1 9 6 5 年出版 的公司战略观念中使用了“独特竞争力 一词，他不仅对一个组织做什 么进行描述，而且描述它在哪些方面做得更好n2 i 。当纯并不是所有的学者 都使用核心竞争力，仍有一些学者在使用“能力”和“核心能力 ，以表示对 “公司内的集体性学习”及动态学习过程的重视。 无论是使用“能力 还是“核心竞争力 的理论，其共同之处是强调能 力或核心竞争力是企业成长的基础，是企业持久竞争优势的源泉，是企业获 取超额利润的武器。关于核心竞争力理论与能力理论之间的关系，福斯 ( n i c o l a ij f o s s ) n 踟认为，能力理论包括以均衡为基础的较正规的能力理论 和偏重于实践的较不正规的核心能力理论，克鲁森( c h r i s t i a nk n u d s e n ) 则将 能力理论分为动态的企业内在成长论、静态的企业持续竞争理论以及动态和 静态相结合的理论。无论是哪一种分类方法，核心竞争力理论都属于能力理 论中偏重于动态理论的一部分，强调其实践性质。 m a n s o u rj a v i d a n ( 1 9 9 8 ) 认为，核心能力可以根据对公司价值高低及运作 的困难程度来分为四个层次：( 1 ) 资源，主要是企业创造价值活动的基本元素， 有：实物资源，组织资源，如企业文化等；( 2 ) 必要能力，企业的资源如何妥 善运用来发挥效益，就牵涉到企业能力的问题。是属于一种以职能为基础的 运作层次，如营销，制造等；( 3 ) 成就能力，这个层次的能力，就是将上面必 要能力加以整合协调，在一个多元化的企业当中，必要能力通常依附于业务 部门当中。如某一个业务部门拥有新产品开发的能力，具体体现是该业务部 门整合以协调研发、营销、生产制造等必要能力来体现出来的成就能力；( 4 ) 核心能力，是企业跨业务部门能力的组合，也是各个业各部门所拥有的技能、 知识彼此互动、整合的结果，这需要企业不断的共同学习、投入才可以培养 出来。它们的困难程度及价值程度是逐级增加的h 4 1 。 b e l l ( 1 9 9 9 ) 认为，核心能力是指有效管理组织的必要技术组合，这代表 组织要完成它们的任务必须具备的基本能力，一般很代替n5 1 。 6 武汉理工大学硕士学位论文 h a f e e z ( 2 0 0 2 ) 认为，当必要能力是实现企业战略的重要因素时，必要能 力也就是核心能力 1 6 o 他们也把这些有价值的必要能力称为关键必要能力。 他们还认为，可以用a h p ( 层次分析法) 的方法，由财务和非财务绩效的考核， 来找出具有高价值特性的项目，成为公司的有价值的关键必要能力，进而整 合成为公司的核心能力n 引。 1 2 2 国内相关研究与发展现状 2 0 世纪9 0 年代末开始，有关竞争力的概念和理论引入中国，很快为理 论界和企业界所重视并接受，目前我国企业界和学术界对于竞争力和核心竞 争力的研究日益全面和深化，初步形成一套比较完整的理论体系。对于核心 竞争力的理解，国内学者基于国外学者所提供核心竞争力概念分别提出了各 自的见解： ( 1 ) 基于创新观的核心竞争力 国务院发展研究中心副主任陈清泰1 9 9 9 年在上海财富年会上说：核心竞 争力是指一个企业不断地创造新产品和提供新服务以适应市场的能力，不断 创新管理的能力，不断创新营销手段的能力n8 j 。这个概念突出企业在研发、 管理、营销等方面的创新能力。 中国企业管理协会理事长张彦宁教授给核心竞争力下了一个定义：“核心 竞争力是指企业开发独特产品、发展独特技术和发明独特销售手段的能力， 它使企业在战略上与众不同n9 1 。”这一概念以比较明了的方式表明核心竞争力 是一种具有特殊性质的能力，并且是企业的重要战略资源。 这一概念以比较明了的方式表明核心竞争力是一种具有特殊性质的创新 能力，并且是企业的重要战略资源。 ( 2 ) 基于资源整合观的核心竞争力 王忠明( 国务院国资委研究中心主任) 、白津夫博士( 国务院国资委研究中 心副主任) 在2 0 0 1 年将核心竞争力定义为是企业资源有效整合而形成的独具 的支持企业持续竞争优势的能力啪1 ；李悠诚将核心竞争力定义为：企业通过 对各种技术、技能和知识进行整合而获得的能力。 ( 3 ) 基于知识观的核心竞争力 中国社会科学院副院长陈佳贵研究员( 2 0 0 2 ) 认为核心竞争力主要是指 企业在生产经营过程中的积累性知识和能力，并据此创造出超越其他竞争对 手的独特的经营理念、技术、产品和服务心。北大光华管理学副院长张维迎 教授乜引总结：核心竞争力就是表现为这个企业所独有的：第一，偷不走的， 7 武汉理工人学硕+ 学位论文 别人不可能轻易模仿；第二，买不来的，就像两只鞋一样是拆不开的；第三， 带不走的，这个能力是属于企业的，不是个人的。该观点根据知识能否为外 部获取或模仿的角度来定义企业核心竞争力，认为企业核心竞争力是指企业 独有的、不易交易的并为企业带来持续竞争优势的积累性知识。 另外，国内学者在核心竞争力理论方面的相关论著介绍如下： 慕继丰、张炜、陈方丽在建立企业竞争优势的知识管理体系一文中， 从知识的角度及基于知识的企业理论出发，分析和论述了企业如何建立持续 竞争优势的知识管理框架瞳3 。 武亚军在大型企业核心竞争力管理：策略框架与主要工具一文中， 指出竞争力管理是企业战略管理的核心，从应用的角度，提出了大型企业核 心竞争力管理的个策略框架，对核心竞争力的辨别、长短期管理策略与影 响因素以及主要管理方法等进行了分析与探讨口引。 史东明堙5 1 在核心能力论一书中，对企业核心能力的功能作了提高竞 争位势、获取超额收益、赢得长期竞争优势和增强环境适应性方面的深入研 究；研究了核心能力的形成机制、培育方法和培育途径等问题。 国内学者朱雨良( 1 9 9 9 ) 将核心竞争力概括为：“基于技术和产品创新的核 心竞争力，基于知识的核心竞争力，基于资源观的核心竞争力，基于组织和 系统观的核心竞争力和基于文化观的核心竞争力”等五类，说明了对核心竞 争力的不同理解乜引；而王毅等( 2 0 0 0 ) 则将核心竞争力归为整合观、网络观、 协调观、组合观、知识载体观、元件构架观、平台观、技术能力观等八类观 点圳。 除此之外，还包括其它一些相关的论述，这些都从多方面对核心竞争力 理论进行了阐述，为核心竞争力的研究提供了有益的指导。 基于核心竞争力理论的研究成果，国内学者对房地产企业核心竞争力进 行了颇有意义的多方面、多角度的研究分析，他们的观点是以上各种观点的 综合、继承和发展，现把最具代表性的简要概括如下： ( 1 ) 蒋晓岚认为房地产企业核心竞争力主要表现在产品竞争力、品牌竞 争力、营销竞争力、资本竞争力；认为加入w t o 后新的竞争格局表现在规模 化发展、专业化分工、网络化经营砼钔。 ( 2 ) 北大光华管理学院胡建颖教授口町在如何提升房地产企业竞争力一 文针对如何提高房地产企业核心竞争力方面要考虑以下问题：第一、价值理 念提升问题；第二、市场理念的提升问题；第三、人力资源管理理念提升问 题；第四、技术创新理念提升问题；第五、规模化、专业化和规范化提升问 武汉理上大学硕士学位论文 题。 ( 3 ) 荣明生认为培育房地产企业核心竞争力，实现房地产企业可持续发展 的对策在于三大资源( 人力、资金、土地) 的开发和三大能力( 营销策划、规划 设计、技术创新) 的培养啪，。 ( 4 ) 王宇等认为房地产企业核心竞争力来源于资源基础( 土地、人力) 和知 识基础；具体表现在战略规划能力、整合能力、品牌能力、控制能力m 1 。 ( 5 ) 侯月玲等认为培养房地产企业核心竞争力须从以下几方面着手：打造 强大的产业链；形成规模经济；形成良好机制，吸引人才；加强企业文化建 设3 引。 ( 6 ) 李世红认为房地产企业核心能力的实质是对知识的整合与协调。它包 括运行能力和制度能力，前者是指与市场经营有关的技术能力，后者是指企 业形成和内生出的累积性能力，主要有价值保障、价值提升和创新能力口副。 ( 7 ) 金岭等以土地、资金、市场、创新四个方面为准则层，确定1 3 个评 价指标，采用层次分析法，对房地产企业核心竞争力进行评价m 1 。 ( 8 ) 华东师范大学东方房地产学院的彭加亮认为：企业核心竞争力是指企 业在开发技术、产品和市场营销方面所独有的一系列互补的知识与技能的结 合体，是企业有效地配置和利用自身可支配的资源以期获得竞争优势的能力。 企业核心竞争力以企业技术能力为核心，通过企业战略决策、生产制造、市 场营销以及组织管理的整合而使企业获得长期竞争优势口副。 ( 9 ) 学者王鹏、高杨在论战略资源与核心能力在房地产企业中的内涵 一文中认为土地、资金、市场信息、品牌形象、高专业化素质的员工队伍是 保障房地产企业经营成功的战略资源。在该文中两位学者认为“信息交流和 快速处理能力、房地产经营流程中资源的配置利用能力、市场营销能力 是 新型环境下房地产企业的核心竞争力1 。 以上的研究从多个方面、多个角度对房地产的核心竞争力进行了分析， 并取得了一定的成效。但是，通过对房地产企业核心竞争力的研究现状进行 分析，我们也不难发现目前的研究尚有不足，在房地产企业的核心竞争力研 究方面，由于研究基础的薄弱，还没有非常有深度的研究文章，只有几篇指 导实践的应用性文章谈到房地产企业应该培育核心业务与核心竞争力。造成 这种状况的原因客观上是由于中国的房地产开发的时间太短，只有十多年时 间；主观上是对房地产开发理论不够重视，因为很长时间内房地产开发有非 常丰厚的利润，“由于地价与房价联系在一起，政府的利益和房地产商的利益 捆绑在一起，于是房地产成了地道的暴利孤岛。相比国外房地产业不到5 的 9 武汉理工大学硕士学位论文 利润，中国的房地产市场成了遍地黄金，3 0 的利润唾手可得”。对要素资源 和政府的政策高度依赖，所以在房地产开发实践中一直没有重视企业的发展 战略，管理上很粗放，对理论也不是很重视。 1 3 研究内容和方法 1 3 1 研究内容 第一章是导论，分为三节，包括选题目的、意义及国内外研究综述，研 究的目标、内容与方法；第二章是核心竞争力基本理论，分为两节：核心竞 争力及其特性分析，核心竞争力理论的主要观点及评述；第三章是房地产开 发企业外部环境分析，包括宏观环境识别和行业环境识别；第四章是房地产 开发企业核心竞争力的识别，包括对房地产开发企业核心竞争力的界定，房 地产开发企业核心竞争力的特征分析，以及对房地产开发企业核心竞争力的 识别和对构成的研究；第五章是房地产开发公司的核心竞争力培育方法，分 为三节：分别为打造企业文化系统，实施战略品牌管理，突出营销多元发展； 第六章是j 公司核心竞争力发展改进的若干建议；最后一章全文总结与研究 展望。 1 3 2 研究方法 一项研究是否可行在一定程度上取决它所采用的研究方法，而研究方法 总是要服从于研究对象与研究目的的。房地产业是一个介于第二产业和第三 产业之间，以第三产业为主的特殊行业，这也决定了本论文应该从系统论的 角度对企业的外部生存系统和内部构成系统作全面剖析，宏观与微观相结合 地展开论证。本课题主要采用实证分析与规范分析相结合，以规范分析为主 研究方法。在研究过程中，始终坚持理论联系实际，对国内现状进行分析， 以定性分析为主，市场调查为辅。为了获得研究资料，作者一方面在实习调 研期间调查了重庆鲁能集团、渝能集团、万科地产等房地产公司；另一方面 通过互联网搜索大量信息资料，包括中国期刊网和学校数字图书馆等。 论文技术路线如图1 1 所示。 l o 武汉理工大学硕士学位论文 选题背景 上 国内外相关研究概括 上 基本理论研究 上 房地产开发仑、i l ，外部环境分析 1 r 房地产开发仑、i i ，核心竞争力的识别 上 房地产开发公司的核心竞争力培育方法 上 案例分析 上 结论及展望 图1 - 1 技术路线 武汉理工大学硕七学位论文 第2 章核心竞争力基本理论 1 9 9 0 年普拉德( c k 。p r a h a l a d ) 和哈默尔( g a r yh a m e i ) 提出了企业核 心竞争力这个概念之后，越来越多的企业界人士和理论工作者开始重视企业 核心竞争力的研究与应用。激烈的市场竞争环境和日益模糊的行业界限促使 企业必须把寻求竞争优势的目光转移到企业内部，结合自己的实际而不是只 从宏观环境和行业特点来寻找竞争优势。而传统的竞争理论在帮助企业取得 长久竞争优势方面已显得无能为力，基于企业核心竞争力的竞争理论现在已 经成为战略管理理论的主流。 2 1 核心竞争力及其特性分析 2 1 1 核心竞争力的含义 普拉哈拉德和哈默尔在企业的核心竞争力一文中对核心竞争力下的 定义是“组织中的积累性学识”，特别是关于如何协调不同的生产技能和有机 结合多种技术流派的学识。该定义有以下几层含义：核心竞争力的载体是企 业整体，而不是企业的某个业务部门、某个行业领域；核心竞争力是从企业 过去成长里程中积累而产生的，而不是通过市场交易获得的；核心竞争力的 关键在于“协调和“有机结合而不是某种可分散的技术和技能；核心竞 争力的存在形态基本上是结构性的、隐性的，而非要素性的、显著性的。 2 1 2 核心竞争力的特性 核心竞争力是企业竞争制胜的特殊能力，它具有非同于一般能力的一些 特性。核心竞争力的特性可分为两大类：一类是关键特性，是使核心竞争力 区别于其它竞争力的根本特性，或者说使一项竞争力能够成为核心竞争力的 核心或标准所在；另一类是一般特性，即核心竞争力所呈现出的但其它竞争 力也可能不同程度具有的特性口钉。 ( 1 ) 企业核心竞争力的关键特性 显著增值性。核心竞争力对于实现客户所看重的价值需要能够做出显 著的贡献，如显著地降低成本、提高产品质量、提高服务效率，包括客户满 意度主观效用的大幅增加等，从而可为企业带来显著的竞争优势。 领先性。核心竞争力与竞争对手的竞争力相比具有较大的领先性，表 1 2 武汉理工大学硕士学位论文 现在三个方面：核心竞争力必须是企业所特有的；不易被竞争对手所模仿： 核心竞争力能够较大程度地满足客户的需要，不仅是当前的而且包括潜在的 需要。如果竞争对手也有或者易被模仿，则这种竞争力优势不明显，无法给 企业创造较大和持续的竞争优势。 延展性。核心竞争力能够应用于多种产品或服务领域，而不是局限于 某一种产品或服务，从而通过核心竞争力在新领域的积极运用可为企业不断 创造新的利润点。正因为此，核心竞争力更是一种“通用”的技术专长，而 不是对应于某一两种产品本身，核心竞争力的胜利意义远超过单个最终产品 的胜利。某项竞争力在某项业务中可能是核心的，因为它通过了顾客价值和 竞争性的检验，然而，从整个公司的观点出发，假如该项竞争力不能衍生出 新的产品市场，则它就不是核心竞争力。 整合性。核心竞争力是多个技能、技术、管理能力的有机整合，单个 技能、技术的强大都不足以成为核心竞争力，而必须与企业内其它技能、能 力相互配合形成一个有机的能力体，并在向顾客提供产品或服务的过程中表 现出相对于竞争对手的显著优越性。正因为它是企业跨部门人员不断学习、 获得知识和运用知识而形成的整合知识和技能，核心竞争力才不容易被竞争 对手模仿或复制。 叠加性。即两项或多项核心竞争力一经叠加，可能会派生出一种新的 核心竞争力，而且这种新的核心竞争力往往不止是原来几项核心竞争力的简 单相加。如果用a 表示核心竞争力对企业的重要性( 或为企业带来优势的大 小) ，则可表示为： a ( c iuc 2 ) a ( c i ) ua ( c 2 ) 式中：c 1 核心竞争力1 ，c 2 核心竞争力2 ，a ( 水) 企业竞 争优势函数 很多公司组成战略联盟的原因之一，就是要取得这种叠加优势。 ( 2 ) 核心竞争力的一般特性 相对性。核心竞争力的领先性是相对于竞争对于而言的，而竞争对于 因地域的不同也呈现出相对性，如本地市场、全国市场、国际市场。因而， 核心竞争力的领先性是个相对概念，而不全是“世界一流 的绝对水平。一 个企业在本地区市场有竞争优势并成长很好，只是因为它的核心竞争力是相 对于本地区竞争对手而言的。当然，随着企业的发展和竞争地域的扩大，企 业核心竞争力的相对水平也会逐渐提升。 时间性( 动态性) 。具有依靠性并不易被竞争对手模仿并不意味着永远 武汉理工大学硕十学位论文 不能够被模仿。企业若想保持核心竞争力的领先优势，就必须对核心竞争力 的持续不断地进行创新、发展和管理、培育，以维护或扩大核心竞争力与竞 争对手的领先距离。否则，随着时间的推移和竞争对手竞争力的增强，核心 竞争力的领先优势就会丧失。 局部优势性。核心竞争力存在于向客户提供服务或产品过程某一两个 环节或方面，而不是在每个环节都优于竞争对于，这在一般情况下也难以做 到。另一种情形就是虽然每个环节都不优于竞争对手，但是由于各个服务环 节集成的业务流程其综合效率明显高于竞争对于，因而企业获得了竞争优势。 这其实是企业在管理技能上具有特别优势。 共有性。核心竞争力是公司员工共同所拥有、存在于公司业务流程各 个环节及公司的各种规则之中，不依赖于某个别的员工或小团体，共有性也 是核心竞争力长期积累的结果。 不可