（企业管理专业论文）株洲市房地产市场需求影响因素的实证研究.pdf

摘要 在以往的相关研究中，关于房地产市场需求影响因素的一般性 研究较多，但关于这些因素对房地产市场需求影响程度的研究却很 少，而这种较为深入的研究对于政府制定宏观调控政策以及企业制 定发展战略具有更大的参考价值。因此，本文以株洲市为例，在前 人对房地产市场需求影响因素的研究基础之上，挑选广泛适用且可 量化的影响因素作为株洲市房地产市场需求的影响因素，研究这些 影响因素对株洲市房地产市场需求的影响程度和影响模型。首先， 本文通过相关性排序来实现各影响因素对株洲市房地产市场需求的 影响程度的研究，且为提高排序结果的科学性和可信程度，本文同 时采用灰色关联度、s p e a r m a n 和k e n d a l l 三种方法对各影响因素与 株洲市房地产市场需求的相关性进行了研究，并利用k e n d a l l sw 协 和系数对三种方法所得排序结果进行一致性检验，利用主成分分析 法将三种排序结果综合成组合分析排序结果，得出了各影响因素对 株洲市房地产市场需求的影响程度排序。然后，本文通过统计回归 分析方法来实现各影响因素对株洲市房地产市场需求的影响模型的 研究。最后，本文在上述研究基础之上，从政府和企业两个角度对 株洲市房地产行业的发展提出对策，以期为政府制定宏观调控政策、 为企业选择战略态势提供参考。 关键词房地产，市场需求，影响因素，相关性，多元回归模型 a b s t r a c t i nt h ef o r m e rc o r r e l a t i v er e s e a r c h ，t h e r ea r em a n yg e n e r a lr e s e a r c h a b o u ti n f l u e n c ef a c t o ro ft h er e a le s t a t em a r k e td e m a n d ，b u tt h er e s e a r c h a b o u tt h ei n f l u e n c ee x t e n to ft h e s ef a c t o r si n f l u e n c i n gr e a le s t a t em a r k e t d e m a n di sv e r yf e w h o w e v e r , t h i sk i n do fd e e p e rr e s e a r c hh a sb i g g e r r e f e r e n c ev a l u et ot h ee s t a b l i s h m e n to ft h em a c r o e c o n o m i ca d j u s t m e n t p o l i c ya n dt h ee n t e r p r i s e sd e v e l o p m e n ts t r a t e g i e s t h e r e f o r e ，t h i sa r t i c l e t a k ez h u z h o ua sa l le x a m p l e ，b yu s i n gt h er e s e a r c hc o n c l u s i o no ff o r m e r s c h o l a r si nt h er e s e a r c ho fi n f l u e n c ef a c t o rt ot h er e a le s t a t em a r k e t d e m a n d ，c h o o s i n ge x t e n s i v ea n dq u a n t i f i a b l ei n f l u e n c ef a c t o r sa st h e i n f l u e n c ef a c t o r so fr e a le s t a t em a r k e td e m a n di nz h u z h o u ，t or e s e a r c h t h ei n f l u e n c ee x t e n ta n dm o d e lo ft h ef a c t o r st ot h em a r k e td e m a n d f i r s t l y , t h i sp a d e rs t u d i e sc o r r e l a t i o no fr e a le s t a t em a r k e td e m a n da n d i t si n f l u e n c ef a c t o r i nz h u z h o ub yt h r e em e t h o d st o i m p r o v et h e a c c u r a c yo f a n a l y s i s t h e nt h ep a p e re m p l o y sk e n d a l l sw c o e f f i c i e n to f c o n c o r d a n c et og i v eac o n s i s t e n tt e s tf o rt h ee v a l u a t i o nr e s u l ts e r i e s ，a n d s y n t h e s i z e st h et h r e er e s u l ts e r i e st oc o m p r e h e n s i v ep e r m u t a t i o nr e s u l t b yp r i n c i p a lc o m p o n e n ta n a l y s i s a f t e rt h a t ，t h ep a p e rc o n c l u d e st h e i n f l u e n c ee x t e n ts e q u e n c eo fe a c hi n f l u e n c ef a c t o ri n f l u e n c i n gr e a le s t a t e m a r k e td e m a n di nz h u z h o u t h e n ，t h i sa r t i c l es t u d i e st h ei n f l u e n c e m o d e lo ft h ei n f l u e n c ef a c t o ra f f e c tt h er e a le s t a t em a r k e td e m a n do f z h u z h o ub yt h es t a t i s t i c a lr e g r e s s i o na n a l y s i s f i n a l l y , o nt h ef o u n d a t i o n o ft h ea b o v er e s e a r c h ，t h i sp a p e rp r o p o s e st h ec o u n t e r m e a s u r eo ft h er e a l e s t a t ei n d u s t r yd e v e l o p m e n ti nz h u z h o uf r o mt h e p e r s p e c t i v e o f g o v e r n m e n ta n dt h ee n t e r p r i s e e x p e c t i n gt h ep a p e rc a np r o v i d eb i g g e r r e f e r e n c et ot h ee s t a b l i s h m e n to fm a c r o e e o n o m i ea d j u s t m e n tp o l i c ya n d t h ec o l l e c t i o no fe n t e r p r i s e ss t r a t e g i e s k e yw o r d s ：r e a le s t a t e ，m a r k e td e m a n d ，i n f l u e n c ef a c t o r , c o r r e l a t i o n ， m u l t i v a r i a t er e g r e s s i o nm o d e l l i 插图索引 图1 1 本文研究框架1 l 图2 1 曲线关联关系示意图。1 2 图2 - 2 房地产供需及价格推导示意图1 2 0 图2 3 房地产供需及价格推导示意图2 2 0 图3 1 株洲市房地产开发投资、房地产交易额等变化图2 6 图3 2 株洲市房地产开发投资占全社会固定资产投资总额和g d p 比例2 7 图3 32 0 0 1 - 2 0 0 5 株洲市城市居民可支配收入变化图2 9 图3 - 4 “十五”时期株洲居民储蓄存款余额与增长速度2 9 图3 5 株洲市2 0 0 1 2 0 0 5 商品房价格变化图3 0 图3 - 62 0 0 5 年株洲市各区商品住宅价格对比图。3 0 图3 7 母子序列矩阵图3 4 图3 8 标准化母予序列矩阵图3 4 图3 - 9 关联系数矩阵图3 5 图3 1 0 关联度矩阵图3 5 图4 1 株洲市房地产市场需求与各影响因素指标值的散点图4 4 v 附表索引 表3 12 0 0 0 2 0 0 5 年株洲房地产市场供给主要指标值2 6 表3 22 0 0 0 2 0 0 5 年株洲房地产市场需求主要指标值2 7 表3 3 “十五”时期株洲城乡居民生活改善情况2 8 表3 42 0 0 6 年前4 月株洲城乡居民收支情况2 8 表3 52 0 0 6 年前4 月株洲市居民存贷款情况2 8 表3 - 6 株洲市住房公积金管理中心2 0 0 2 年2 0 0 5 年各项指标情况表2 9 表3 71 9 9 6 2 0 0 5 年株洲市商品房销售面积3 l 表3 8 房地产市场需求影响因素相关研究成果归纳表3 1 表3 - 9 统计指标值表3 3 表3 1 0 灰色关联度分析排序结果3 5 表3 - 1 1 人口总量与商品房销售面积之间的s p e a r m a n s r h o 3 6 表3 1 2 城市人均可支配收入与商品房销售面积之间的s p e a r m a n sr h o 3 6 表3 1 3 商品房售价与商品房销售面积之间的s p e a r m a n sr h o 3 6 表3 1 4g d p 与商品房销售面积之间的s p e a r m a n sr h o 3 6 表3 1 5 城市人均居住面积与商品房销售面积之间的s p e a r m a n sr h o 。3 7 表3 1 6 竣工房屋面积与商品房销售面积之问的s p e a r m a n sr h o 3 7 表3 1 7s p e a r m a n 分析排序结果3 7 表3 1 8 人口总量与商品房销售面积之间的s p e a r m a n sr h o 。3 7 表3 1 9 城市人均可支配收入与商品房销售面积之间的s p e a r m a n sr h o 。3 8 表3 - 2 0 商品房售价与商品房销售面积之间的s p e a r m a n sr h o 3 8 表3 2 1g d p 与商品房销售面积之间的s p e a r m a n sr h o 3 8 表3 2 2 城市人均居住面积与商品房销售面积之间的s p e a r m a n sr h o 。3 8 表3 2 3 竣工房屋面积与商品房销售面积之间的s p e a r m a n sr h o 3 8 表3 2 4k e n d a l l 分析排序结果3 9 表3 2 5k e n d a l l s wt e s t 3 9 表3 2 6x 1 、x 2 、x 3 相关系数矩阵4 0 表3 2 7t o t a lv a r i a n c ee x p l a i n e d 。4 0 表3 - 2 8 c o m p o n e n t m a t r i x a 4 1 表3 2 9 组合分析排序结果4 1 表4 - 1 模型拟合程度检验。4 5 表4 - 2 模型线性关系显著性检验4 5 表4 3 模型参数显著性检验4 6 表4 4 修正模型拟合程度检验4 7 v i 表禾5 修正模型线性关系显著性检验4 7 表4 - 6 修正模型参数显著性检验4 7 表4 7 修正模型参数值一4 9 v l i 原创性声明 本人声明，所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究 工作及取得的研究成果。尽我所知，除了论文中特别加以标注和致谢 的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不 包含为获得中南大学或其他单位的学位或证书而使用过的材料。与我 共同工作的同志对本研究所作的贡献均已在在论文中作了明确的说 明。 作者签名：煮望日期：盟年上月互日 关于学位论文使用授权说明 本人了解中南大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校 有权保留学位论文，允许学位论文被查阅和借阅；学校可以公布学位 论文的全部或部分内容，可以采用复印、缩印或其它手段保存学位论 文；学校可根据国家或湖南省有关部门规定送交学位论文。 日期2 里年- 上月型日 硕士学位论文 第1 章导论 1 1 研究背景及意义 第1 章导论 房地产行业是一切经济活动的基础和载体，国内外经济增长的历史和理论反 复证明，房地产行业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，经济高速增长的 过程伴随的是以房地产的高速发展为前提和主要内容，同时经济的高速增长也推 动了房地产行业的高速发展。而且如果综合考虑建筑、建材、金融、家居等相关 产业的带动，房地产行业是拉动内需和经济增长的重要力量。 勿庸置疑，房地产行业的发展与房地产市场是息息相关的。我国城市房地产 市场在改革开放以来取得了很大的发展。但同时在此过程中也还存在许多问题， 如投资开发规模不当、房屋空置率偏高、部分城市房价过高等问题，这直接影响 着我国房地产业的健康发展，导致百姓买房困难，因此政府不断出台各项政策进 行宏观调控，从旧“国八条”、新“国八条”到今年5 月出台的“国六条”无不 显示国家调控房地产市场供求、规范房地产市场秩序的决心。而造成这些问题的 主要原因是市场供求失衡，作为政府管理部门，在对房地产进行宏观调控时应站 在刺激市场有效需求的角度制定政策，根据市场控制开发规模、房屋类型等；作 为房地产开发企业，应以市场需求为导向，科学决策，以保证投资的社会效益和 经济收益。因此，研究房地产市场需求就很有必要。在以往的相关研究中，关于 房地产市场需求影响因素的一般性研究较多，但关于这些因素对房地产市场需求 影响程度的研究却很少，而这种较为深入的研究对于政府制定宏观调控政策以及 企业制定发展战略具有更大的参考价值。 目前我国房地产行业增长值占全部经济总量的比重是5 5 ，上海8 3 ，发 达国家高于1 0 ，而湖南省发展水平最高的长沙目前是3 8 ，株洲是3 1 蚶1 1 ， 远没有达到全国平均水平，显然湖南省的房地产行业亟待加强发展，对湖南省房 地产市场还应作较深入的研究。但是，目前对湖南省城市房地产市场需求研究的 文章还很少，对湖南省城市房地产市场需求的影响因素进行研究的文章还没有。 由于房地产市场的区域性使得各因素对当地房地产市场需求的影响程度还会由 于地区而不同，各地政府必须从自身实际情况出发，因地制宜，才能制定行之有 效的措施促进当地房地产市场的持续健康发展，本文以株洲市为例，在前人对房 地产市场需求影响因素的研究基础之上挑选广泛适用且可量化的影响因素作为 株洲市房地产市场需求的影响因素，研究这些影响因素对株洲市房地产市场需求 的影响程度和影响模型，并在此基础上从政府和企业两个角度对株洲市房地产行 硕士学位论文 第1 章导论 业的发展提出对策，希望从理论上及实际操作上进行有价值的探讨，并为政府制 定宏观调控政策以及企业制定发展战略提供具有更大的参考价值的依据。 1 2 相关研究综述 1 2 1 国外相关研究综述 国外有关房地产市场发展的理论研究已有近三百年历史。1 7 世纪末，威廉佩 第第一次提出级差地租的概念，并初步阐述了级差地租、土地价格等问题【2 1 。此 后至1 9 世纪初的一百多年间，亚当斯密( a s m i t h ) 、大卫李嘉图( d r i c a r d o ) 、 马克思等人分别对土地经济问题、住房问题进行了各自的研究，形成了现代资本 主义土地经济理论和马克思主义土地经济理论。上述理论均对房地产市场发展的 早期研究提供了重要的理论基础。 上世纪初，美国经济学家伊利( l t y e l l y ) 、莫尔豪斯( e w m o r e h o u s e ) 对土地经济学进行了系统的研究并合著了土地经济学原理一书，从而标志着 土地经济学摆脱了对其它学科的依附成为一门独立的学科【2 】：同时也标志着经济 学开始系统地研究土地及房地产业的发展问题。 上世纪8 0 年代以来，经济学家歌德伯格( m g o l d b e r d ) 和伊文思 ( a w e v a n s ) 等人分别从土地经济学、城市经济学两大领域研究了房地产市 场的发展问题，并形成了有关城市土地利用、房地产供需平衡、房地产市场调控、 住房等多项有关房地产市场发展与调控问题的基本理论。与此同时，经济学家曼 纽尔哥特莱伯、冯杜金、罗纳德威坦等人从实证角度分析了住房不动产市 场的周期运行规律，提出房地产市场周期运行理论【3 1 。上述理论研究成果对现代 房地产市场内部运行规律及外部影响因素的揭示，无疑将对我们研究城市房地产 市场长期发展战略和策略有着积极的指导意义。 从国外近年来对房地产市场发展研究的成果来看，现代房地产市场发展研究 的流派主要有以下三大类： 土地经济学派 8 0 年代以来，歌德伯格( m g o l d b e r d ) 、巴洛维( r b a r l o w e ) 等人研究 了土地利用、土地供需等市场问题。对于土地利用问题，巴洛维认为：土地利用 状况与土地利用形式之间的竞争决定了地价的高低，并使得土地利用趋于最优形 态【4 1 。对于房地产用地的供求关系，他认为：也遵循一般商品的供求规律，但存 在供求的特殊性，即因投机因素而存在的土地需求向上现象和只有土地供给和价 格而无需求者的“有价无市”现象f 4 j 。针对上述问题，土地经济学派也提出了诸 如土地利用控制、土地投机防治等土地市场调控措施。但从其研究的领域和范围 来看，土地经济学派仅把土地作为城市经济活动中的一项要素来研究，而未能将 2 硕七学位论文第1 章导论 房地产业作为宏观经济活动中的一个有机组成部分进行系统地研究，故而其研究 的领域不免具有局限性瞪】。 城市经济学派 上世纪6 0 年代，城市经济学逐渐从区域经济学中分离出来，成为以研究城 市地区范围内的经济活动规律为主要目标的一门独立学科。这期间，阿伦索 ( w a l o n s o ) 、温哥( l w i n g o ) 等人提出了城市居住区位模式，并对住宅选 址、城市土地利用、土地与住宅市场均衡等问题进行了研究。8 0 年代英国经济 学家伊文思( a w e v a n s ) 也从城市经济学角度较系统地研究了房地产市场的 运行规律。对于城市土地利用问题，温哥提出了住宅选址理论，他认为：家庭选 择住宅位置时，所考虑的目标是福利效用最大，在一定的预算限制在条件下，家 庭住宅选址要求在住房、货物和交通的消费方面取得最大满足【6 】。根据上述住宅 选址理论，温哥提出了基于城市土地利用的经济模型，而其中的住宅选址模型表 明：离市中心越近住房服务费( 房租) 越高，在收入相同的情况下，家庭所消费 的住房就小一些【6 】。在城市住房经济方面，城市经济学派较系统地分析了城市住 房供求、住房政策等问题。对于住房供给问题，该学派提出存量住房存在旧的、 低质量的住房向下“过滤”( f i l t e r e dd o w n ) 现象；尽管“过滤”型住房供给会 产生消极影响，但从其满足城市低收入阶层的需求及住房资源有效利用来讲，仍 具有积极的作用1 7 1 。此外，城市经济学派还分析了住房市场中存在的供求不均衡、 住房空间布局不合理( 如特大城市中出现的城市中心“贫民区化”、“空洞化”等 现象) 等住房问题，以及政府针对上述现象所采取的诸如“房租统管”、“公共住 房”以及“自由住房”等住房干预政策。 综上所述，城市经济学派较为全面地分析了房地产经济的客观运行规律，同 时也较为系统地提出了有助于城市房地产市场健康发展的土地利用、住房供求等 方面的理论体系。因此，城市经济学理论对我们进行特定城市房地产行业发展战 略研究具有更为实际的指导意义。 其他学派 除上述的土地经济学派、城市经济学派之外，城市规划学、地理学、社会学、 管理学、行为学等学派则从各自专业的角度研究和探索了房地产市场发展的客观 规律及发展模式。以城市规划学为例，传统的土地利用规划是基于近代规划的“非 稠密化”理念。然而，在生产力水平有了较大提高的今天，低密度开发己不再是 解决城市问题的“灵丹妙药”【引，相反在一定程度上阻碍了城市中心地区的土地 高效利用，同时也会对房地产业的发展造成一定程度上的阻滞。1 9 8 8 年在东京 召开的“近代城市规划1 0 0 年与2 l 世纪展望”国际研讨会上，众多国家的城市 规划专家共同提出了“高强度混合开发”的规划思想【9 】；同时也提出了包括房地 3 硕士学位论文第1 章导论 产综合开发在内的城市开发应由单一的水平扩张走向立体化，即“向空间争取空 i 日j ”的市区高层化主张。上述规划思想及主张对我国城市房地产市场的发展模式 形成了较大的影响。而社会学派、管理学派则注重居住水平的发展研究，探索了 与房地产市场发展相关的福利住房、居住质量、居住环境等问题；地理学派运用 区位理论研究城市地域结构与地价差异等问题，并对国土开发政策、土地规划政 策、房地产开发活动控制对策等问题进行了有益的探索；行为学派则侧重于房地 产市场供给方的决策心理以及需求方的消费心理研究【5 】。 上述研究，尽管都只从各自的专业研究了房地产市场发展中的特定问题，但 其研究成果对我们深入研究房地产市场发展的规律，仍具有理论及实践上的指导 意义。 在诸多房地产市场研究中，也有国外学者对房地产市场需求的影响因素进行 了一些研究，而且多为实证研究。 卡尔e 凯斯( 美，k a r le c a s e ) 记录了新英格兰1 9 8 4 1 9 8 8 年的地产繁 荣以及随后1 9 8 8 1 9 9 2 年地产崩溃的过程。在这轮房地产周期中，价格飞涨，引 燃了房地产消费需求，建筑业雇员上涨5 0 以上，整个经济增长都通过房地产业 来实现。另外，在房地产市场繁荣时期，银行贷款的7 2 在房地产业。房地产市 场衰退时，房地产业贷款损失占整个贷款损失的9 0 以上【1 0 】，高空置率、低房 租及高资本化率使房地产消费需求骤跌【h 1 。类似的情况在得州也发生过【1 2 】。 k a r le c a s e 的相关研究还表明人口增长、就业稳定增长、失业率低于3 ， 个人收入持续增长时，房地产市场需求增加，住宅投资收益增加【”】。 c r o n e 和v o i t h 利用1 7 个美国m s a 的资料得出写字楼空置率的循环情况， 发现其频率和幅度在不同城市之间有很大差异1 4 1 ，d o k k o 进一步证实了他们的 研究结果。d o k k o 的研究表明，地方经济景气和宏观经济景气，特别是通货膨胀 预期，极大影响到各地方房地产市场的周期波训蝤】 城市经济学派的伊文思教授( a l a nw e v a n s ，英国经济学家) 对于住房需求 认为：消费者主要权衡对象是其每日往返工作单位的“交通费用”与由城市特殊 级差地租所造成的城市不同选址点上的房租。除此之外，居民家庭结构、职业、 收入、爱好和文化等的差异也决定了其对住房服务的选择【1 6 】。 总的来说，国外房地产理论研究经历了3 0 0 多年的历史，已经形成了较为系 统，完善的理论体系。值得注意的是，西方学者早就开始了对经济计量学的研究， 并试图用一些数学模型来推测经济走势，如边际效用论的代表人物詹宁斯( 英) 曾说过：“假如研究心理学和经济学是万能的话，则借助于纯数学将会使其 语言更贴切，使其观察和实验更确定，更有把握推断过去现象的长远后果”。1 9 8 1 年克莱因( 美) 撰写了作为决策指导的计量经济模型一书，该书全面阐述了 4 硕士学位论文第l 章导论 计量经济模型在进行经济预测和帮助决策等方面所发挥的积极作用。在这些理论 的影响下，欧美的房地产市场需求研究更多地使用经济计量模型，试图用数据和 模型来分析房地产市场发展的内在规律。国外学者经常使用的模型包括：m o d e l o ff i n a n c i a lc r i s i s ，r e a l o p t i o n - p r i c i n gm o d e l ，d y n a m i cg e n e r a le q u i l i b r i u m m o d e l ，e c o n o m e t r i cd e m a n d s u p p l ym o d e l ，h e d o n i cp r i c em o d a l ，b a r g a i n i n gm o d e l a n dr e a le s t a t ep r i c i n gm o d e l 等。实践证明他们的研究更有说服力，更能反映房 地产市场的现状和未来。 1 2 2 国内相关研究综述 我国的房地产业是随着我国改革开放的步伐逐步发育起来的，它的发展历程 大致可以划分为三个阶段【1 7 】： 初级阶段 我国的改革开放是以经济特区的建立为前奏曲的，房地产业的兴起则是以我 国首批创建的四个经济特区之一的深圳为奠基的。 1 9 8 0 年深圳经济特区创建之初，首先面临的问题是城市基础设施的开发需 要大量的建设资金。在国家只给政策不给投资的情况下，市政府开始在土地上想 办法，做文章，开创了国内有偿用地的先例。他们的主要做法是，首先在土地管 理体制方面进行了初步改革，把过去行政划拨、无偿使用的土地改为采取“行政 分片开发，分散经营，征收土地使用费”的办法，按城市土地的不同等级向使用 者收取不同标准的使用费。这种规定土地使用者必须向国家交纳土地使用费的办 法在性质上即是地租。截止到1 9 8 6 年底，国家征收的土地使用费即达3 8 4 8 万元， 全部用于了城市基础设施的开发和投资环境的建设。这一做法在当初促进特区城 市的迅速形成和特区经济的发展及为特区创造一个较好的投资环境方面，确实收 到了非常明显的效果。这种变无偿使用为有偿使用和有偿转让的先例，是建国以 来我国土地使用制度的重大改革，同时也为房地产市场的建立奠定了基础。 初级房地产市场经营的程序是：市政府首先对大范围的成片土地进行“七通 一平”的基础工程建设，变“生地”为“熟地”，然后根据城市规划和项目建设 的要求，将成片土地划给国营房地产开发公司，或者将“生地”直接委托给房地 产开发公司，由房地产开发公司进行土地的开发和房屋的建设。开发公司则采取 边建设、边出售、边出租、边回收的“滚雪球”办法，不断积累资金，扩大经营。 通过房地产开发经营，彻底改变了城市建设依靠国家投资的供给模式，提高了城 市开发效益。但此时的房地产市场是地产市场隐含于房产市场之中的初级市场， 这时的房地产市场仍然是计划经济的管理模式，政府对土地仍然采用计划分配、 行政调拨的办法，土地不能作为生产要素进入市场，土地的使用者不能直接公开 硕士学位论文第1 章导论 地转让、抵押土地，也就是说，这种局限于收取土地使用费的改革并没有真正改 变旧的城市土地使用制度。 完善发展阶段 房地产市场分为房产市场和地产市场两大部分，这两者既有密不可分的联 系，又各自有其独立的内容。 在我国，由于实行土地公有，土地所有权不能转让，地产市场的买卖只有以 土地使用权为交换内容。我国初期的房地产市场，因为是以房产经营为主的商品 房市场，虽然体现了土地的使用价值，并没有实现其价值，也就是说并没有恢复 其商品性的本来面目，不允许买卖、抵押和流动，因而出现了一系列的问题。例 如，深圳市政府为创造一个良好的投资环境，不惜代价致力于基础设施的投资， 截止到1 9 8 7 年底，共投资1 3 个多亿，而同期收取的土地使用费的资产仅为5 2 5 0 万元，原本设想通过收取土地使用费来补偿基础设施建设所需的巨额投资，结果 难以如愿，使政府陷入举债投资基础设施的困境，形成土地开发越是拓展，政府 背的包袱也就越重的不正常局面。1 9 8 5 年下半年，深圳市政府就发展中面临的 新问题，组织了一次大型的调研活动，在总结深期l 土地管理改革的实践和借鉴香 港的土地开发管理的一些成功做法的基础上，提出了深圳特区土地管理体制改革 的新构想，即实行土地使用权与土地所有权分离，按照商品经济规律组织土地经 营，实行土地使用权有偿转让。这种以土地使用权商品化为核心的城市土地管理 体制改革促进了房地产市场的形成。深圳市政府1 9 8 7 年末试点出让了五幅土地， 售地金额达3 5 0 0 万元，相当于特区当年收取土地使用费总和的两倍半。 迅速发展阶段 1 9 8 7 年下半年，深圳特区率先试行土地使用权有偿出让，自此揭开了我国 国有土地管理体制改革的序幕。深圳特区这种改变土地供应单一行政划拨手段， 引入市场机制的做法在国内外引起了强烈的反响，紧接着福州、海口、广州、厦 门、上海等地也开始试点。1 9 8 8 年4 月，七届人大第一次会议修改了宪法有关 条款，规定“土地使用权可以依照法律的规定转让”。随后，土地管理法也作 了相应的修改，使土地管理体制改革有了法律依据。1 9 9 0 年5 月，国务院又以 第5 5 号令、第5 6 号令发布了城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例和 外商投资开发经营成片土地暂行管理办法等文件，大大推动了土地管理体制 改革的进程。至1 9 9 2 年，我国土地管理体制改革由点到面、由沿海到内地以至 边境迅速推开，仅1 9 9 2 年上半年，国有土地批租就等于前4 年总和的两倍，房 地产收益已成为国民经济的重要来源。1 9 9 2 年至1 9 9 3 年，是我国房地产业高速 膨胀时期，1 9 9 2 年房地产开发投资的增长速度高达1 1 7 ，与1 9 9 1 年相比翻了 一番，而1 9 9 3 年，增幅达到了1 2 4 9 ，又在1 9 9 2 年翻番的基础上再翻了一番。 6 硕士学位论文第1 章导论 从上述发展阶段可以看出，由于长期计划经济体制的影响，新中国建立后的 3 0 多年里，国内有关房地产经济理论以及房地产市场发展方面的探索基本处于 停滞状态，直至上世纪8 0 年代初，在邓小平同志改革开放理论的指导下，深圳 建立了经济特区，并于1 9 8 7 年率先进行了国有土地使用权的有偿转让。此后， 海口、广州、上海等城市也进行了城市土地制度及住房制度的改革。上述城市有 关房地产市场体系建立的实践，使得房地产经济理论研究日益活跃。这一时期 ( 1 9 8 0 - - 1 9 9 1 ) ，张熏华、周诚、毕宝德、周治平等人在其著作中对城市土地使用 制度改革；地租地价理论；住房商品化；房地产业的概念、属性及特征等方面问 题进行了较为深入的探讨 1 8 - 2 0 。然而，由于这一时期我国城市经济体制改革尚在 初始阶段，同时有关社会主义市场经济体制的探讨也刚刚开始，因此，国内有关 房地产部门经济发展及房地产市场建立方面的探讨，多局限于实践中的某些问题 或房地产基本概念及原理的研究，而对于房地产市场体系的全面建立及发展，尚 未有系统的探讨和研究。 1 9 9 2 年，邓小平同志南方讲话及随后召开的中国共产党“十四”大精神发 表以后，我国房地产市场不仅在实践上出现了前所未有的繁荣局面，同时理论界 也针对房地产市场发展实践中出现的各类问题，进行了有关房地产市场健康、稳 步、持续发展的理论探索。如对于9 0 年代初房地产市场的盲目开发和非理性发 展 2 1 - 2 2 】，张永岳等人认为：主要产生于房地产市场发育过程中的阶段性矛盾和结 构性矛盾【2 3 】。阶段性矛盾的产生，主要是由于开发商片面追求高利润回报而不顾 市场有效需求所致；而结构性矛盾则取决于经济体制转轨中存在的产业发展比例 失衡，以及住房体制及商品房价格体制不合理等。 近年来，国内部分研究机构及研究人员对房地产市场的宏观调控措施及手段 也进行了一定的研究。如： 哈尔滨建筑大学建设经济管理研究所关柯教授等人的跨世纪中国住宅产业 政策，及其中日合作的中国住宅多层次、多目标研究，分析了一定经济发展条件 下，居住水平，人均收入、住宅需求、住宅供给、住宅价格等之间的关系【2 4 1 ；进 行了住宅市场、住宅建设、住宅政策及住宅产业技术进步等方面的理论探讨【2 5 2 9 】。 从其研究成果来看，其有关房地产市场价格及市场供求关系的分析，对研究城市 房地产市场的发展动力，具有重要的指导意义。 北京中房集团所进行的“中国房地产预警系统研究”，通过对全国及重要城 市房地产市场运行参数和指标的评价、测度、监视、预期和报告，试图预测市场 未来走向，并判断房地产经济同国民经济整体发展的协调程度【3 0 l 。 上海社科院等单位所进行的“中国( 上海) 房地产市场监测预报体系研究”， 通过房地产市场参数与国民经济发展若干重要指标的对比，建立起监测房地产市 7 硕七学位论文 第1 章导论 场运行状况的理想比例指标及正常、异常比例区间。其研究的目的也在于通过对 房地产市场主要参数的监视、测量、分析和预报市场从而为政府调控市场服务【3 1 1 。 谭刚等人的房地产市场周期波动规律研究，通过对美国、日本、香港、台湾 等国家或地区房地产业周期循环特征的分析，总结出了相关国家和地区房地产业 周期波动规律，并详细分析了反映房地产市场景气程度的三个层次景气指标体系 2 】。从其研究的价值来看，其房地产市场周期波动规律研究，对分析和探索城市 房地产市场周期循环过程，进而预测房地产市场未来需求趋势，具有借鉴和参考 价值。 梁运斌等人的房地产发展与调控研究，对房地产业发展目标、战略筹划、调 控体系及调控政策，进行了详细的分析和探讨。在其发展目标选择中，提出了房 地产市场适度消费、调整用地结构、增加土地利用强度、调整城市发展目标等城 市房地产业可持续发展的战略方针【5 1 。在其调控手段研究中，提出了对房地产总 量与结构、供给与需求、宏观与微观等方面所采取的经济调控、法律调控、行政 调控等调控手段【5 】。上述发展方针及调控手段，对我们研究特定城市房地产市场 未来可持续发展战略和调控手段，具有现实指导意义。 刘宏斌根据实际和有关宏观调控的理论推导出，判断一个地区和城市的房地 产市场是否需要政府介入，加强宏观调控，需要观察3 个主要指标【3 3 l ：市场总 供给与市场总需求是否保持平衡，即房地产投资与消费的比例是否相当；市场 产品结构是否失调；社会公平是否兼顾。并从建立准确实用的统计系统、信息 系统和预警系统以及调控的政策措施要得当两大方面对宏观调控体系的建立提 供了一些建议。 根据对中文核心期刊的检索，发现从1 9 9 4 年起就有学者研究我国房地产市 场价格的形成机制及其宏观调控【3 4 0 5 1 ，1 9 9 8 年房改后，又有学者对房地产市场 价格进行了研列3 引。此后，近年来，国内仍有许多学者对房价的影响因素及调 控作了较多的研究 3 9 删，但对房地产市场影响因素进行的研究相对较少，此方面 主要的研究如下： 林斗明认为影响房地产商品市场的因素通常有经济因素、社会因素和自然因 素m j 。( 1 ) 经济因素。经济因素是影响房地产市场供求的核心因素，一般指经济 发展程度、居民收入、储蓄的多少、国家财政与金融状况、物价水平等等。总的 看来，经济发展程度越高，居民收入和储蓄稳步上升，国家财政与金融状况良好， 物价相对稳定，人们的消费更倾向住宅方面，则有利于房地产市场发展与活跃。 反之，则会容易引起房地产市场动荡，不利于房地产市场的稳定、协调发展。( 2 ) 社会因素。社会因素是影响房地产市场的重要因素，一般包括社会政治安定与治 安状况、人口状态、城市化水平等。政治稳定、治安状况良好，会刺激房地产投 硕士学位论文 第1 章导论 资，增加有效供给；反之，社会动荡必然导致人心涣散，对房地产的需求势必减 少。人口数量越多，家庭结构趋小，城市化水平越高，都会激发房地产市场需求。 除此之外，经济体制、住房制度、土地改革、城市规划等也对房地产市场营销产 生积极影响。( 3 ) 自然因素。房地产商品的自然因素直接影响到其自身的价格， 直接关系到房地产销售结果，这些因素包括三方面内容。一是土地，包含土地位 置、地形、面积、形状等；二是气候，包括日照、通风、干湿、气温、自然灾害 等；三是房屋质量，包含设计水平、建筑材料和施工情况、建筑物外观等。 人大的谭峻从经济因素、政治因素、环境因素和税务因素四大方面阐述了房 地产市场的影响因素【。 苏召学把房地产市场划分为消费市场和投资市场，利用消费市场中的市场供 给量和市场需求量之间的平衡、投资市场中的市场转让价格和开发成本之间的平 衡，建立房地产市场四象限模型，并分别从国民经济增长、地价、长期利率、政 府税收、房地产信贷、城市规划、拆迁安置、政府部门有关房地产开发政策的限 制等方面，对影响房地产市场运作的因素进行了分析【4 “。 宫玉泉着重从土地供应总量、土地供应结构、土地供应方式和管理政策这个 方面研究了土地供应政策对房地产市场的影响【4 8 】。 任萍，宋伟，刘武利用自组织数据挖掘中的d m g h 多层次算法建立一个反 映房地产销售面积变化的最优复杂性模型，分析影响房地产发展的主要因素【4 9 】。 在分析影响我国房地产销售面积增长的因素时，选出了8 个影响因素：国内生产 总值( g d p ) 、国民收入、城镇化水平、信贷规模、利率水平、居民消费水平、 人口数量和城乡居民储蓄存款年底额，最后得出信贷规模、利率水平和城乡居民 储蓄存款年底额是影响我国房地产市场的三个重要因素。其中房地产信贷规模是 影响房地产市场的最主要因素，对房地产市场的发展起着关键性的决定作用，可 以说这是一把双刃箭，调控的得当房地产市场会步入良性的发展轨道，否则会使 之走向低潮。利率对房地产市场的影响与信贷规模对房地产市场的影响相比，其 作用就逊色多了；城乡居民储蓄存款年底余额对房地产市场也有一定的影响，但 是也不及信贷规模对房地产市场的影响大。因此，他们认为通过调控信贷规模和 银行利率，能在一定程度上实现对房地产市场的调控，保证经济持续健康的发展。 中南财经政法大学的刘芳在分析我国房地产市场供求非均衡现状的基础上， 建立了房地产供求的非均衡对数模型，得到了我国房地产供求受商品房销售价 格、人均国内生产总值、房地产投资额、城市人口所占比重等因素影响的结论【删。 以上分析表明，虽然起步较晚，但近年来国内学者仍对房地产市场进行了较 深入的研究，对房地产市场需求的影响因素也进行了一定的研究，虽然这些研究 对我国城市房地产市场的发展与调控具有一定的指导意义，但仍具有一定的缺 9 硕士学位论文第1 章导论 陷，主要原因是我国房地产市场运行不规范、市场数据不完备和难以获得等条件 约束，使得国内学者的研究同国外相比还有很大差距，尤其在定量分析和实证分 析方面还有待提高。而且在对房地产市场需求影响因素的研究当中，大多学者只 是分析提出了影响房地产市场需求的影响因素有哪些，鲜少有对各影响因素的影 响程度进行分析的研究，而这种进一步的研究对于政府制定宏观调控政策以及企 业制定发展战略具有更大的参考价值。 1 3 本文研究方法、思路和框架 1 3 1 研究方法 本篇论文的研究方法有两种： 一是实证研究方法，主要体现在第三章和第四章。其中，第三章运用三种方 法分别对各影响因素与株洲市房地产市场需求的相关性进行分析排序，并对三种 排序结果进行一致性检验，最后将三种排序结果综合成组合分析排序结果，从而 较科学地分析了各影响因素对株洲市房地产市场需求的影响程度。第四章运用统 计回归分析方法对各影响因素对株洲市房地产市场需求的影响模型进行了研究。 二是规范研究方法，主要体现在第五章。第五章在第三、四章的结论基础之 上从政府和企业两个角度分别提出相应的发展对策。 1 3 2 研究思路和框架 ( 1 ) 研究思路 本文是在前人对房地产市场需求影响因素的研究基础之上挑