大湖区销售价格体系.ppt

成都御源置业二OO七年三月,御源大湖区启动期定价报告,第一章：项目启动期价格市场判断,第二章：项目成本测算,第三章：项目启动期价格确定,报告框架,第一章：项目启动期价格市场判断,定价目标,第一：御源大湖区一期小高层,第二：御源大湖区一期多层洋房,第三：御源大湖区一期叠加洋房,决,策,者,摘,要,定价原则,第一：保证项目的适当去化速度,第二：保证项目销售启动成功,第三：实现在客观环境下利润最大化,市场因素市场现状,销售策略因素销售速度控制，销售产品推出节奏,蓄水期试探VIP意向登记准客户反映,定价依据,启动期价格,市场趋势销售控制,一期均价,成本因素项目综合成本,一期成交整体均价3000元/开盘执行多层均价2880元/开盘执行小高层均价2750元/,启动期产品定价结论,第一节：御源大湖区价格界定,一、判断方法策略,本次价格判断报告主要选择市场比较法，选择龙泉具有可比性的几个大盘作为可比对象，对本项目价格进行评估判断。,二、比较因素确定,区位因素：与市中心距离、交通状况、生活配套、地段潜力,个别因素：规模、规划、建筑、景观、户型、物业智能化、开发团队,交易时间因素：产品推出时间,交易情况因素：去化速度、营销力度,三、可比项目楼盘选定,地段的可比性规模可比性档次的可比性,龙泉驿都大道（老成渝路）世纪广场西侧，距城市中心约10公里。随着直通驿都大道的东大街延线正式动工，地铁2号线的规划，拉近了本项目与中心城区的时间与心理距离。,本项目区位,项目选择标准,可比项目,项目所在区域:艺景湾、厦门国建、玺印上院临近区域：东山国际、蓝色理想、东麓驿景外区域：银河花园、龙城1号,玺印上院,a)基本资料,物业类别：住宅装修状况：清水建筑类别：多层、别墅地址：龙泉驿北泉路以北开发商：成都明阳、成都大树开盘时间：二期12月初占地面积：203亩容积率：1.4总户数：1000户建筑面积：20万平方米销售价格：一期2700元/，二期2850元/。,四、可比楼盘比较分析,区域位置：龙泉新区,区域房地产：地处龙泉北泉路以北，紧邻龙泉二中，距离成都市区14公里，332、218、223路等公交车。,b)地段分析,现有外部配套：学校：龙泉中学、龙泉二中，航天中学,玺印上院,现有332、218、223路等公交车,离龙泉城区较近。,c)交通状况,玺印上院,玺印上院,d)楼盘分析,项目规划：,项目建筑采用中式园林风格，物业类型有多层，别墅。,项目配套：,5分钟路程内，教育、医院、宾馆、金融、购物一应俱全，再加上自有的商业体系，最大限度为业主节约时间成本。,户型分析：,浅水系呈“S”型贯穿于整个社区，通过水系的营造与坡地特色相得映彰。设置景观泳池、晨练区、户外健身区、儿童游艺区。社区中庭视野开阔，为社区营造宽阔优美的生态环境。,园艺景观,玺印上院,开发团队,开发商：成都明阳房产、成都大树屋业建筑设计：四川省建筑设计院景观设计：蓝海（香港）国际环境设计代理公司：万嘉营销,物业管理,管理公司：深长城物管公司,e)营销及去化分析,项目营销力度分析,项目去化情况分析,一期于06年07.08开盘，到12月初400多套房源达到90%；06.706.12平均每月去化量60套左右；二期于06年12.03开盘;,整个销售期平均下来每个月去化60套,商报居周刊户外单立柱道旗围墙媒体投放较大,玺印上院,客户定位,龙泉当地居多,东山国际新城,a)基本资料,物业地址：龙泉驿成龙路东山国际大道物业类型：多层（全电梯）、小高层占地面积：拟规划3平方公里容积率：1.80总户数：838户（B区）建筑面积：300万平方米开盘时间：2006.年10月21日销售价格：均价3300元/。,b)地段分析,现有外部配套：中小学:龙泉四小航天小学龙泉中学航天中学,幼儿园:太子双语幼儿园、航天幼儿园、成都幼师东山国际新城幼儿园,综合商场:成都百货大楼龙泉店、新一佳超市,医院:航天医院,项目位于龙泉驿区成龙路东山国际大道，离城区较远。,东山国际新城,艺术中心,六国公园,芦溪河湿地公园,c)交通状况,332、218、223等路公交；可通过“成龙路”、“成洛路”、“老成渝路”、“成渝路高速”以及规划中的成都地铁2号线都可到达,东山国际新城,d)楼盘分析,项目规划：,项目采用现代简约风格，物业类型有有多层、小高层、花园洋房、叠拼、独栋等。拟规划占地面积3平方公里，建设面积约300万平方米，产品形态多样，建成后居住人口将达8万人。,项目配套：,除传统社区“超市、菜场、学校、会所、公交站”的配套格局外，把国际水准设计的艺术中心、亚洲婚庆公园、中央商业公园带、芦溪河生态湿地公园、景观大道引入社区。,户型分析：,园艺景观：,由三个横向主题轴和两个带状纵向主题轴组成,形成三种元素,即文系、水系、绿化组成的不同景观。,开发团队,投资商：中铁二局集团、北京华信怡和集团规划设计：西班牙马西亚设计景观设计：澳大利亚奥斯派克设计建筑设计：加拿大蔡德勒事务所物业管理：四川华怡科尔物业,东山国际新城,e)营销及去化分析,项目营销力度分析,项目去化情况分析,一期于0年10.21开盘,到12月初基本售磬.由于推广力度大,前期蓄客质量高,在三个月左右销售近600套。,整个销售期平均下来每个月去化180套,铺天盖地的媒体投放各式活动推广电视媒体强势推广在二手房市场做分销客户定位成都市区/行政单位人员,东山国际新城,蓝色理想,a)基本资料,物业地址：龙泉驿区龙工南路888号物业类型：小高层、高层占地面积：114.5亩容积率：4总户数：2441户建筑面积：33万平方米开盘时间：2006年6月销售价格:本批次均价2980元/M2,b)地段分析,现有外部配套：中小学:航天一小航天二小外国语试验小学龙泉试验小学龙泉四小；新龙中航天中学老龙中,幼儿园:王子岛私立幼儿园航天幼儿园,综合商场:新一佳百货大楼红旗连锁互惠超市,银行:上海浦东发展银行、招商银行、建设银行、中国农业.,项目位于龙泉驿区龙工南路888号,蓝色理想,c)交通状况,项目位于龙泉驿区龙工南路888号332、8、218,看楼直通车均可到达项目现场,蓝色理想,d)楼盘分析,项目规划：,项目引入189米超宽楼间距，25亩中央水景公园，邀请“人居环境贡献奖”的景观大师陈跃中先生全程担纲设计，以“大尺度、大自然、大手笔”的思路赋予本项目国际化气质。,项目配套25亩中央水景公园,2500水,会所,室内恒温泳池,高尔夫推杆练习场。,户型分析：,90余亩的园林景观,有高尔夫推杆练习场、半地下恒温游泳池、露天游泳池、网球场、门球场等别墅级配套设施.,园林景观,房型面积2/2/182平方米3/2/2127-135平方米4/2/2140平方米,蓝色理想,开发团队,开发商：劲力房产,物业管理,管理公司：川威物管,e)营销及去化分析,项目营销力度分析,项目去化情况分析,2005年6月1期开盘，到2006年12月去化90%。,传统报媒户外道旗、围墙、路牌在二级城市设销售点,整个销售期平均下来每个月去化120套,蓝色理想,东麓驿境,a)基本资料,物业地址：龙泉驿区公园路1号物业类型：多层花园洋房，电梯，别墅占地面积：400亩容积率：1.01总户数：702户开盘时间：2006年7月15日销售价格：均价2800元/交付时间：2007年7月30日,b)地段分析,配套设施：配套设施有包括后山公园，游泳池，网球场和景观广场、会所。,项目位于龙泉驿区公园路1号,东麓驿境,c)交通状况,项目龙泉驿公园路1号，有2路、3路、7路、8路公交车经过。,东麓驿境,d)楼盘分析,项目规划：,项目由多层花园洋房，电梯，别墅产品组成。,项目配套：,配套设施有包括后山公园，游泳池，网球场和景观广场。,户型分析：,房型面积2/1/180-853/2/2103-120跃层4/2/2170别墅210-230,东麓驿境,开发团队,开发商：成都市志成房地产公司营销推广：畅游营销代理有限公司,物业管理,管理公司：康和物业,东麓驿境,e)营销及去化分析,项目营销力度分析,项目去化情况分析,项目分三期开发，二期2006年7月份推出702套房源，至今去化90%。,传统报媒推广户外围墙、道旗推广力度一般,整个销售期平均下来每个月去化120套,东麓驿境,银河花园,a)基本资料,物业地址：锦江区成龙路南侧龙华段三圣乡（荷塘月色前500米）物业类型：111小高层占地面积：28余亩容积率：1.72总户数：498户建筑面积：61558平方米开盘时间：2006年4月16日销售价格：均价2980元/,b)地段分析,现有外部配套：中小学:川师大、川师附中、省财政学校、七中育才中学、龙舟路小学、金苹果幼儿园、三幼成龙分校等星罗棋布于四周；综合商场:欧尚、家乐福、好又多、新一佳、成百永乐等大型购物中心近在咫尺；医院:十医院、空军医院、惠康医院为您和家人的安康保驾护航,项目地处锦江区成龙路南侧龙华段三圣乡（荷塘月色前500米），依附成龙大道便捷出入，12、38、56、79、332路等多条公交线路直达，规划中的地铁，国际级规划，建构立体路网,银河花园,c)交通状况,该项目依附成龙大道便捷出入，12、38、56、79、332路等多条公交线路直达，规划中的地铁，国际级规划，建构立体路网,银河花园,d)楼盘分析,项目规划：,项目采用现代简约风格，物业类型为11+1小高层。,项目配套：,中小学:川师大、川师附中、省财政学校、七中育才中学、龙舟路小学、金苹果幼儿园、三幼成龙分校等星罗棋布于四周。综合商场:欧尚、家乐福、好又多、新一佳、成百永乐等大型购物中心近在咫尺。医院:十医院、空军医院、惠康医院为您和家人的安康保驾护航。,户型分析：,位于新城东成龙大道，紧邻三圣乡花博会五大景观特色旅游区，近依3000亩幸福梅林、230亩锦江森林体育公园，坐观沙河及近千亩珍稀植物园。,园艺景观,房型面积2/2/188-1013/2/1853/2/2117-118跃层4/2/2127-160,银河花园,开发团队,开发商：成都龙华股份合作社,物业管理,管理公司：成都恒联物业公司,银河花园,e)营销及去化分析,项目营销力度分析,项目去化情况分析,4月16日开盘推出498套，至今去化50%，去化速度较差。,传统的道旗、围墙，报媒广告很少，无活动推广，营销推广力度较弱。,整个销售期平均下来每个月去化30套,银河花园,a)基本资料,物业类别：商品住宅装修状况：毛坯建筑类别：多层、小高层、叠加地址：龙泉驿都大道（世纪广场西侧）开发商：成都御源置业预计开盘时间：2007.3.18占地面积：500亩总建筑面积：60万平方米容积率：1.33一期建筑面积：17万平方米,一期,御源大湖区,b)地段分析,地理位置：项目位于龙泉新区，驿都大道（世纪广场西侧）。,外部配套：中小学:龙泉三中、航天中学、龙泉三小,其他:十陵生态公园、龙泉汽车总站。,御源大湖区,c)交通状况,交通道路状况：驿都大道（老成渝路）旁，公交332、218路直达，未来地铁2号线出站口紧邻社区。,御源大湖区,d)楼盘分析,项目规划：,简约现代的建筑立面丰富和谐的色彩搭配给人赏心悦目的视觉冲击力,项目配套：,内：恒温泳池、壁球馆、健身房、乒乓球室、棋牌室；外：网球场、篮球场、羽毛球场、康体设施、幼儿园等,一批次户型状况：,整个景观40亩水体面积，享受无处不在的亲水生活9大岛居领地，岛居生活，自然和谐20万平方米坡地绿化,园艺景观,御源大湖区,开发团队,开发商：成都御源置业规划设计：香港汉森国际伯盛设计景观设计：天筑景典广告策划：零上四度,小区智能化,物业管理,润无声物业,闭路电视监控系统周界防盗报警系统电子巡更系统小区背景音乐系统,御源大湖区,根据御源大湖区的产品形式和项目各方面的定位，为了方便与可比楼盘对比打分，我们做了以下假设：一期1266户，预计2007年3月18日开盘，在2007年12月底以前销售1066套，即每月的销售在106套左右，根据现阶段的推广及蓄客质量，这种假设目前龙泉市场还是有一定难度的。各修正系数都是在以本项目100分为基准打分。,五、各可比楼盘因素修正系数确定,1、御源大湖区条件假设,御源大湖区单价=（可比楼盘单价1修正系数1+可比楼盘单价2修正系数2+。楼盘单价n修正系数n）/n,2、判断方法策略,综合以上各大盘和本项目基本情况及部分假设，采用打分加权后得到以下比准价格.,3、各修正系数及比准价格确定,多层测算附表一,多层测算附表二,多层测算附表三,多层测算附表四,六、御源大湖区市场价格确定,=(2740+3084+2945+2995)/4=2941元/,御源大湖区多层平均成交价格,1、多层市场成交价格确定,2、小高层市场成交价格确定,龙泉市内小高层可比楼盘较少，不存在成熟的市场价格;,采用多层与小高层价格配比关系来推导;,选择蓝色理想、万科魅力之城、卓锦城2期、水晶城、天府江南作为参考。,市场调查表一,市场调查表二,市场调查表三,多层、小高层与叠加洋房价格比例关系表,小高层价格测算附表,=(2980+2735+3166+2686+2859)/5=2885元/,御源大湖区小高层平均成交价格,3、叠加洋房市场成交价格确定,龙泉市内花园洋房可比楼盘较少，不存在成熟的市场价格;,采用多层与叠加洋房价格配比关系来推导;,以市场调查表以及多层、小高层与叠加洋房价格比例关系表作为参考。,叠加洋房价格测算附表,=(3680+4768+4046+4306)/4=4200元/,御源大湖区叠加洋房平均成交价格,为树立“御源置业”品牌，实施以产品品牌支撑企业品牌，以企业品牌带动产品品牌的双赢策略,也为本公司在成都的后续项目开发打下坚实基础。同时考虑2007年君信、厦门国建两个强劲对手的新盘即将推出，应把迅速占领市场份额，保证资金回笼作为销售目标之一。建议在启动期的价格上需要稍微下调，在以后的销售中逐步提价。,御源大湖区启动期价格确定,御源大湖区市场多层比准价格2941元/平方米御源大湖区市场小高层比准价格2885元/平方米,启动期多层销售均价=2941（1-3%）2850元/启动期小高层销售均价=2885（1-3%）2798元/,第二节：案场反映价格情况,目前案场VIP登记共275户，其中参与价格测试的188户。2500-3000的价格接受度较高，达到71%。所以与我们前面市场比较做出的多层2850元/M2，小高层2798元/M2基本吻合的。,从案场VIP客户意向登记情况来看,第三节：市场价格趋势判断,一、龙泉区房地产价格走势判断,1、龙泉历年价格走势,2001年均价800元平米2005年均价2300元平米2006年均价2700元平米,2、历年GDP及人均GDP发展状况,3、龙泉房地产历史销售数据,2001年的商品房销售面积为40.17万平方米2002年为79.88万平方米2003年为95.45万平方米2004年达到了126.27万平方米,4、宏观政策调控,政策风险是开发商最难以把握的，2006年政府颁布了一系列政策以稳定房价高速增长；作为近郊楼盘，在区域配套服务等方面还无法跟上，因此对本项目仍存在较大风险。,5、市场竞争风险,本项目周边潜在供应量较大，如厦门国建、君信艺景湾、龙城1号、均是几百亩的品质大盘，相继在2007年上半年推出；另外本项目立足于整个成都市场，目前城东区域在售的多个大盘如蓝谷地、卓锦城、上东阳光等和本项目都有直接竞争。,6、周边配套发展,本项目对面的区域为工业开发用地，成都市经济技术开发区，与发展成熟的城区相比，其配套设施的完善程度将成为影响房地产开发的重要因素。未来周边配套设施的完善和片区影响力的提高主要依靠龙泉新城区和城东副中心的建设速度。,7、未来两年内龙泉房地产价格走势预测,从以上各方面显示，龙泉区域价格是稳中有升，但也不易盲目乐观，定价应符合市场行情。,从以上各方面显示,龙泉房地产价格呈上升趋势,但供应量继续增大,土地呈放量趋势,国六条、国六条细则等宏观调控组合拳继续出击以抑制房价,二、龙泉板块房地产价格走势判断,1、龙泉房地产发展的历史、现状和未来,历史：龙泉驿的房地产虽然起步较早，但一直停留在郊区房产开发的水平，没能够与成都总体开发趋势接轨，其整体开发水平与华阳、温江相比，都存在较大的差距。现状：从目前开发的楼盘来看，东山国际新城、蓝色理想、玺印上院、厦门国建、艺景湾等大盘的推出，标志着龙泉越来越被开发商所中意，将会掀起新一轮的城东开发热潮。未来：成都市向东发展和成都副中心的规划建设已逐渐进入加速阶段，处于成都向东发展区域的本项目，明年将是一个既存在机遇又肩负挑战的一年。,2、龙泉房地产目前的价格水平,价格分析：从成都近郊几个区域房价对比来看，华阳商品房均价在3500元/，温江均价也逼近3200元/，目前龙泉普通楼盘均价在2500元/，像东山国际新城这样的大盘，一期开盘均价为3000元/。,3、龙泉房地产未来两年的供应量预测,从龙泉房管局获悉，预计今年龙泉区新开工商品房面积为150200万，新增商品房供应面积100120万。明年初龙泉区商品房供应量将较今年有大幅度的增加。,4、龙泉区域未来两年内客源分析,本项目是龙泉新城区的大规模高档人文居住社区，其销售将面向整体大程度范围甚至二级城市，如达州、简阳、内江等，目标客户将会是一个多元化的复合群体。,南部板块客源,勤业、白云和花园板块客源,北部板块客源,西部板快客源,5、龙泉房地产未来一两年房地产价格走势判断,随着政府向东发展规划的逐步实施，几大品牌楼盘落户龙泉，片区配套即将逐步完善，东大街延线的通车、地铁2号线开工的日益逼近，龙泉商品房价格将呈稳中有升的趋势。,第四节：御源大湖区开盘价格建议,大城东楼盘房价上升幅度趋缓,宏观调控政策将继续会抑制房价,综上所述，结合本项目实际情况，给出以下建议：为迅速占领市场，建立良好口碑，一期一批次价格不宜过高。先确定项目均价，选取1-2套房源低价入市，以吸引目标客户聚集人气。总体原则低开高走，保证销售率达到40%后，以小幅慢跑式地逐步加价。,龙泉片区认可度将有所提升,。,龙泉区域配套将逐步成熟,一期价格建议,一期可销售面积为150450，其中住宅可销售面积为147190，住宅共1266户，其多层洋房691户，电梯洋房572户、叠加洋房32户。,1、一期推盘策略,开盘期推出多层、小高层洋房，一批推出量为314套；以多层为主，再辅以少量的电梯公寓。一期产品要结合西南面的多层和小高层推出；后批产品在前一批产品销售达到70%时推出。,2、一期价格建议,一期产品以每月去化100套为销售目标。,价格调整策略,一批次房源以2860元/平米的成交价面市，在销售过300套后酌情提价。一期住宅产品力争实现均价3000元/平米。,3、一期开盘执行价格建议,多层表价为：2880（1+3%）2960元/平米小高层表价为：2750（1+3%）2830元/平米叠加洋房表价为：4200（1+3%）4330元/平米,说明:小高层价格比准价格为2