（公共管理专业论文）城市副中心商业的可持续发展.pdf

摘 要 城市副中心是 60 年代 西方大城市为了缓解经济行政中心区承担过 多职能而提出的新的规划概念。其中商业是否保持较高的贡献率对城市 副中心可持续发展具有重要意义。徐家汇地区是上海发展最早，最为成 熟的城市副中心，而且根据上海市相关规划，徐家汇将建成世界级城市 副中心，在该区域内将集中发展商贸、商务和现代服务业。因此本文主 要以徐家汇为例研究城市副中心商业可持续发展的问题。 本文介绍了城市副中心的概念，城市副中心商业发展的特征等，并 以徐家汇为例简要介绍了商业对城市副中心发展的重要意义。 文章概括了徐家汇的建设历程和发展现状，通过分析它所面临的可 持续发展的问题，提出必须通过提升功能定位来实现徐家汇商业可持续 发展的观点。并进一步分析应当通过提升商务功能、发展现代服务业以 及进行合理规划来确立徐家汇商业的发展优势。在商业业态布局上应当 进行相应调整来适应该区域功能提升后的需要。文章还概括地介绍了世 界著名城市副中心的建设经验。 最后，需要说明的是政府在城市副中心商业发展过程中将扮演重要 的角色，应当确立城市副中心商业可持续发展的政策平台，并逐步建立 起商业企业诚信评估体系，创造良好的竞争和发展环境。 关键字：城市副中心，商业，可持续发展 sustainable development of commerce in sub-cbd abstract sub-cbd is a new concept raised in 60s when the western metropolises were planning to alleviate the overweight of functions borne by the administrative central district. it is of great significance for the sustainable development of the sub-cbd whether commerce keeps higher contribution rate to the city. xujiahui district is a sub-cbd that is developed earliest and mature, and moreover, according to the shanghai municipal planning, it will be built into a world-class sub-cbd, in which the trade, commerce and modern services will be focally developed. this paper studies the sustainable development issue of the sub-cbd, taking xujiahui as a sample. this paper introduces the concept of sub-cbd, and the characteristics of commercial development of sub-cbd. it also relates on the importance of commerce for the development of sub-cbd, with xujiahui as a sample. the paper summarizes the constructive history and current development situation of xujiahui. through analysis on problems of sustainable development, it puts forward that in order to realize the sustainable commercial development of xujiahui, we must upgrade positioning of its functions. it further analyses that we should promote the business function, develop current service trades and carry out rational planning to establish the areas advantage in commercial development. to adapt to the enlarging demand in this area after the promotion, it is necessary to make corresponding adjustment of commercial distribution. the paper also briefly introduces a couple of successful constructional experiences of sub-cbd in some world-famous cities. in the end, what needs to be explained is that the government plays an important role in the course of commercial development of the sub-cbd. a policy platform should be established for the sustainable development of the sub-cbd so as to gradually set up the trust and honesty evaluation system of merchandising, creating good competition and development environment. key words: sub-cbd, commerce, sustainable development 上海交通大学 学位论文原创性声明 上海交通大学 学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独 立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文 不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的研 究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全 意识到本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名：杨海晔 日期：2005 年 6 月 19 日 上海交通大学 学位论文版权使用授权书 上海交通大学 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定， 同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允 许论文被查阅和借阅。本人授权上海交通大学可以将本学位论文的全部 或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复 制手段保存和汇编本学位论文。 本学位论文属于： 保密保密 ，在 年解密后适用本授权书。 不保密不保密 。 （请在以上方框内打“”） 学位论文作者签名：杨海晔 指导教师签名：王泠一 日期：2005 年 6 月 19 日 日期：2005 年 6 月 19 日 引言 在城市发展过程中，要素的集聚和扩散两种作用互为消长，不断塑造着城市的 地域形态，可以说城市副中心（subcbd）的规划建设是大城市发展到一定阶段的 产物。副中心的建设使得城市从过去的单核逐渐演变为多核心发展，副中心与中央 商务区（cbd）共同构成城市中心区商业、商务中心体系，它们成为城市经济、社 会发展的重要亮点。目前，很多著名的国际化大都市都建设有相当成功的副中心实 例，例如法国巴黎拉德芳斯、日本新宿、涩谷、池袋、纽约巴特利花园等，这些地 区都在整个城市的经济发展中占据了举足轻重的地位。 就上海而言，随着 2010 年世博会的筹备工作全面展开和建设国际化大都市目 标定位的确立，上海将进入新一轮建设发展期，其中以徐家汇为代表的上海城市副 中心也将面临提升能级，完善功能等更高层次上的规划建设，将要承载起上海城市 经济发展更重要的责任。上海徐家汇有望成为城市副中心规划建设的成功范例。 回顾徐家汇的发展历程，仅仅用了十年的时间，它已经毫无争议地成为上海首 屈一指的商业中心。自 2000 年至 2004 年徐家汇对整个徐汇区的经济贡献率始终保 持在 30以上。2004 年，徐汇区商业累计实现社会消费品零售总额 143.15 亿元， 零售总额居全市 19个区县的第 3位。 其中， 城市副中心徐家汇累计实现销售额 47.84 亿元， 同比增长 12.1%， 占徐汇区商业社会消费品总额的 32.1， 实现商业税收 15.36 亿元，同比增长 27.4，占区税收总额的 27.1。显然徐家汇商业的可持续发展对 整个区域经济的发展具有不容忽视的显著地位。但同时徐家汇商业正面临着越来越 激烈的竞争和发展上的一些瓶颈。如何使徐家汇城市副中心保持持续发展的势头？ 如何将徐家汇新一轮建设纳入上海整个城市发展的进程中？如何使徐家汇商业能在 更高的层面上获得先发优势，从而能在日趋激烈的竞争环境中立于不败？正是笔者 在本文中探讨并力求解决的问题。 因时间仓促及水平限制，恐难以分析描述到位，恳请各位前辈批评指正。 上海交通大学 mpa 学位论文 城市副中心商业的可持续发展 1 第一章 城市副中心的商业建设与发展第一章 城市副中心的商业建设与发展 1.1 城市副中心商业区形成及特点 1.1.1 城市副中心商业区的形成 1.1 城市副中心商业区形成及特点 1.1.1 城市副中心商业区的形成 所谓城市副中心是60 年代以来, 西方大城市为了缓解城市经济行政中心区承 担过多职能所产生的超额负荷, 采取建设副中心, 一心变多心的规划方式形成的城市 功能集聚区。城市副中心对商品交换和消费性服务交换活动的承担聚集功能。在城 市结构上，城市副中心一方面是类似于城市中心的高度化地区，同时又兼有生活 场所的功能，所以其与城市中心地区又有所不同。 城市副中心商业区指在城市副中心区域内的以零售商业经营场所为核心,并向 周围扩展形成一定辐射力,对顾客吸引所形成的一定区域或范围。而现在的涵义更宽 泛,不仅指传统意义上的商业区,还指由商务酒店、写字楼、大量的商务配套、休闲 娱乐、以及其他配套场馆所围成的商务热点区域。它包括信息枢纽、人流枢纽以及 交通枢纽。作为最终消费据点的城市副中心，应该成为拉动个人最终消费水平及速 度的引擎。 随着城市化进程的加快,现代信息技术的发展,新兴产业的发展,城区面积的扩大, 人口的分散,使许多大城市的部分职能向城市偏远地区转移,城市中心区域由集聚向 多核化发展,逐步形成了多个城市副中心，而创造出新的大型商业区。城市副中心往 往不象城市中心那样有着数十年的商业积淀,它往往是由一些新兴的人口导入区、技 术开发区、工业区、教育区或成片住宅区演变而成。城市副中心也不是社区型商业 区,它具有更大的规模,更便利的交通,更集中的人流。因而，能以强大的板块效应,吸 引商业地产投资商的注意力。在人们更加注重城市经营的今天,城市基础设施建设的 投入往往伴随着各种要素的重新配置与流动,各种新兴产业的扩张与重组，使人们比 上海交通大学 mpa 学位论文 城市副中心商业的可持续发展 2 以往任何时候都更加注重造就社会化、专业化的城市生产服务和生活服务系统。因 此,城市副中心的形成往往是其商业区的培育与发展过程,商业区的扩大与成熟也使 得城市副中心的功能更加完善。 1.1.2 城市副中心的商业特征1.1.2 城市副中心的商业特征 有相当的商业聚集度,能满足市民大部分的商业服务需求。是一定区域范围 的集聚中心，具有一定的向心力，市民形成到该区域消费的习惯，顾客具有相当的 忠诚度。并且该地区对周边区域具有一定的辐射能力。 服务对象广泛,包括各年龄层市民及海内外客。具有一定商业能级，以单体 商业建筑为单位吸引特定目标群体，市场细分较明确，并辅以休闲娱乐等设施，服 务功能完善。 有大量的人、货流,对交通的需求量大。人流、货流能动能停，有交通便捷 优势，通常是交通枢纽地带。 是城市重要的标志性区域,其空间质量和风景风貌代表着城市文明发展的水 平。在商业文化方面具有一定代表性，它的发展与整个城市联系起来。 1.2 城市副中心商业可持续发展研究的意义 1.2.1 城市整体规划和发展的重要内容 1.2 城市副中心商业可持续发展研究的意义 1.2.1 城市整体规划和发展的重要内容 城市副中心商业区的建设期长,投入大,而且是动态发展的。伴随着城市局部区 域经济的发展,政府政策的引导,其软硬件所集中的范围、人口、交通、商圈的业态 等都会处在动态变化之中。如何发挥和强化城市副中心商业的整体效应,已成为各地 政府、零售业、娱乐业必须面对的问题。近几年,有的城市副中心商业规划得当、定 位正确而进入良性发展;有的却因定位模糊,表现杂乱无章,缺乏整体规划而发展步履 迟缓;还有的建设大部分雷同,并没有根据特定商圈的消费特点去打造商业文化,商家 们起起伏伏,投资信心大受打击。因此,出于城市总体发展的考虑,我们迫切需要进行 城市副中心商业的整体规划、发展定位,从而在不同商业区之间构筑非同质性竞争的 上海交通大学 mpa 学位论文 城市副中心商业的可持续发展 3 商业环境,避免社会总资源的浪费,塑造良性竞争的条件,对商业区之间进行资源优化 整合,来吸引社会资源大规模投入。商业的规划与发展定位不仅仅是商业布局问题， 它还关系到城市产业结构和就业格局。对于城市副中心健康持续发展具有重要的现 实意义。 1.2.2 对区域经济发展具有重要意义1.2.2 对区域经济发展具有重要意义 商圈的市场效应是经过诸多商业因素积淀而成的一项重要资源。它包括了与消 费结构相适应的业态结构、完善的配套设施、公平的价格、良好的商誉、集中的交 通线路等指标要素,以及理念、价值、广告、促销等诸多文化要素。这些要素在经过 长时间发酵后,转化为市场资源。不仅零售业可以享受这些资源,房地产业、娱乐业、 旅游业、餐饮业等都可利用这些资源。现在,更多的地产商愈加注重城市板块效应与 周边环境效应也正是利用商圈效应的实例。健康发展的城市副中心商业区不仅可以 吸引更多的零售商,还可吸引其他产业投资商,从而激活整个区域经济。 1.2.3 营造良好的竞争环境，应对中国零售业完全开放后的市场1.2.3 营造良好的竞争环境，应对中国零售业完全开放后的市场 依据中国加入世界贸易组织对零售开放的承诺： “中国入世后三年，取消所有 限制” 。2004年12月11日，中国对零售企业的三年保护期宣告结束，这意味着中国 将取消对外商投资商业企业在地域、股权和数量等方面的所有限制，也就是说零售 业将全面对外资开放。对于那些急于进驻中国市场的跨国企业来说这是一个充满想 象的日子，对于本土零售商们则将面对“与狼共舞”的真正对抗。 城市副中心商业发展也将面临新的更为激烈的竞争环境。零售业的竞争在更大 程度上反映为商业区整体对市场的分割和占有。实际上,城市副中心商圈所形成的购 买力从一个侧面反映了城市的经济活力,只有发掘商业集聚区内可利用的资源,着重 树立其自身独特的竞争优势和商业文化,才可以提高整个城市的零售效率,做大零售 市场蛋糕。以城市副中心可持续发展为基础，提高城市商业流通的效率，增加商业 对城市经济的贡献力，使城市副中心商业成为一张独具特色的城市名片，从而提高 城市的总体形象。 上海交通大学 mpa 学位论文 城市副中心商业的可持续发展 4 1.3 徐家汇打造世界级城市副中心1.3 徐家汇打造世界级城市副中心 按照上海城市总体布局关于中心城布局的原则【1】，中心城将形成“多心、开 敞”式布局结构，规划按现状自然地形和主要公共中心的分布以及对资源优化配置 的要求，合理调整分区结构。主要公共活动中心，将规划建设以人民广场为中心的 市级中心和四个副中心，分别是徐家汇、花木、江湾五角场、真如。其中徐家汇 是上海市起步最早、条件最成熟、发展最迅速的城市副中心。根据相关规划，徐家 汇地区将建成世界级城市副中心，在该区域内将集中发展商贸、商务和现代服务业， 构筑徐家汇商务圈、淮海路商务圈和肇嘉浜路商务大道组成的“两圈一线”商务发 展框架。在这个框架中，除已启动的 12 万平方米的上海首个“双塔”港汇商务楼 外，还将建设大宇基地、广元路基地、新上海国际商城、太平洋广场二期等高等级 商务楼；同时更新徐家汇地区楼宇的信息化设施、建筑结构、外墙立面，并对部分 楼宇通过市场化运作，进行功能置换。 2004 年，徐汇区商业累计实现社会消费品零售总额 143.15亿元，同比增长 12.6 ，零售总额居全市 19 个区县的第 3 位。实现商业税收 15.36 亿元，同比增长 27.4 ，占区税收总额的 27.1【2】。城市副中心徐家汇商圈在百货商店、购物中心和 电子数码专业市场三大主力的推动下， 累计实现销售额 47.84亿元， 同比增长 12.1%， 占徐汇区商业社会消费品总额的 32.1【3】。显然徐家汇商业的持续发展对整个区域 经济的发展具有不容忽视的显著地位。 五年来，徐家汇商圈的商业对整个区的 gdp 贡献率始终保持在 35%左右，增 幅始终保持在 15%左右。2004年仅徐家汇商圈已完成商业 gdp达 30亿元。 1上海市城市总体规划 （1999-2020） 22004 年徐汇区政府工作报告 ，第 3 页 3 徐汇区经济委员会， 2004 年徐汇区商业经济运行分析报告 ，第 2页 上海交通大学 mpa 学位论文 城市副中心商业的可持续发展 5 表 11 徐家汇商圈商业 gdp 和对地区增加值的贡献率 年份商业 gdp(亿元)增幅% 全区地区增加值 （亿元） 徐家汇贡献率% 200016.311.752.531 200119.217.858.933 200222.517.266.234 200326.015.575.734 200430.216.287.535 表 12 本市九个中心城区 2004 年实现社会消费品零售总额一览 排位区域名称社会消费品零售总额同比增幅 1黄浦区153.68 亿元15.1% 2徐汇区143.15 亿元12.6% 3静安区126.78 亿元8.4% 4卢湾区111.74 亿元11.6% 5杨浦区111.28 亿元11.0% 6虹口区111.04 亿元8.5% 7普陀区100.28 亿元9.6% 8长宁区100.19 亿元11.2% 9闸北区94.36 亿元11.0% 2004年徐汇区商业板块在社会消费品总额中的比重一览 徐家汇商圈 比重32.1% 增长12.1% 社区商业 比重30.5% 增长9.3% 建材市场 比重11.2% 增长42.5% 其他 比重26.2% 文献来源：2004年徐汇区商业经济运行分析报告 图 11 2004 年徐汇区商业板块在社会消费品总额中的比重一览 proportion of commercial plate of xujiahui in the total value of social consumer goods, 2004 上海交通大学 mpa 学位论文 城市副中心商业的可持续发展 6 第二章 徐家汇商圈发展历程及现状第二章 徐家汇商圈发展历程及现状 2.1 徐家汇商圈发展历程及面临的可持续发展课题 2.1.1 徐家汇商圈的发展历程 2.1 徐家汇商圈发展历程及面临的可持续发展课题 2.1.1 徐家汇商圈的发展历程 从新中国成立之时，徐家汇、华山路一带区区家商铺，到年， 徐家汇形成以中百六店、衡山食品店、徐汇食堂三足鼎立，兼带华山菜场个 摊位的商业格局， 徐家汇商圈自 1992 年开始建设至 1994 年 10 月第一期 10 万余建 筑平方米的十大项目全面完成。它们是东方商厦、第六百货、大千美食林、中兴百 货、太平洋百货、汇联商城等十大商家。徐家汇商城的第二期工程于 1998 年 以前陆续完工，建筑面积是 30 万平方米，其中包括港汇广场、汇金百货和美罗娱 乐城等。至今，徐家汇商圈已是上海的标志之一。 徐汇商业的腾飞始于九十年代初进一步开放的政策机遇【4】，源于不断改革的 强大动力。十年前的土地批租创造了多元投入的融资格局，形成了如今核心商圈中 的中外合资合作巨商族群，为徐汇商业的基础建设、多种管理模式的汇集奠定了物 质基础。徐家汇商业中心集天时、地利、人和的优势，借鉴国内外先进经验，在规 划建设、产业布局、经营管理，尤其经过新一轮精心打造和调整后，得到了突飞猛 进的发展。徐汇区作为人口导入区，吸收了静安、卢湾、黄浦等地区的动迁居民， 为徐家汇带来了客流，并且徐汇区人群中以知识分子、海外侨胞、高收入人为主， 为创建商业中心奠定了基础。进入二十一世纪前五年，通过商业布局不断调整，商 业结构日趋完善，销售额连续攀升，2004年，徐家汇商圈实现销售额达 47.84亿元， 与 2003 年同比增长 12.1【5】。在上海 10佳零售百货单体中，徐家汇占了 6家。今 4 桂骥敏， 把徐家汇建成上海城市副中心 ， 上海综合经济 ，1997.4，第 3页 5 徐汇区经济委员会， 2004 年徐汇区商业经济运行分析报告 ，第 2页 上海交通大学 mpa 学位论文 城市副中心商业的可持续发展 7 日的徐家汇商业中心已然成为举世公认的新上海商业、商务与文化娱乐中心，缔造 上海商业史上的一个“奇迹” 。 2.1.2 徐家汇商圈现状2.1.2 徐家汇商圈现状【6】 徐家汇商业中心界定北起广元路，南至南丹路，东起天平路，西至漕溪北路， 座落于上海最大的地铁一号线徐家汇站上。30 多条公交线路连通四方，漕溪北路立 交桥、中山南路内环线高架一同构筑起现代立体交通框架。徐家汇商业中心占地 3.3 平方公里，共计大小商业网点 1000 多个，商业营业面积达 45 万平方米，占全区营 业面积的 1/3。 从业态上讲，徐家汇商业中心目前已构成融购、娱、赏、食、游为一体的综合 消费商业布局，其中百货商厦、餐饮业、娱乐文化已成为商业中心的主力业态。同 时，借助徐家汇商圈的辐射效应，徐家汇商业中心附近已建有二条市级特色街，即 衡山路欧陆风情街和宜山路建材家具街，分别以休闲娱乐和建材家具闻名于沪上。 徐家汇注重投资多元化和特色经营，商圈内有上海第一家沪港合资企业东方商 厦，有沪台合资的太平洋百货，沪港合资的港汇广场以及中英合资的汇金百货等商 业企业，吸引了大批不同消费水平的消费者。并在上海率先倡导“错位竞争”和“个 性化经营”的经营理念，从消费方式、购物环境、商品结构到文化氛围、功能设施， 创造了商圈相依互补，共存发展的成功经验，形成了商圈整体的竞争优势，满足了 不同消费者的个性需求。 徐家汇内主要业态： 百货商厦： 徐家汇内主要业态： 百货商厦：徐家汇商业中心现有的东方商厦、太平洋百货、汇金百货、六百实 业、新路达吉买盛、汇联商厦等主要百货商厦。东方商厦以其“礼在东方”的服务 宗旨享誉全市，并以其国际知名品牌吸引各方来宾。沪台合作的太平洋百货定位于 “流行的领导者” ，并凭借其卓越的经营理念和灵活多样的促销手段，在百货业崭 露头角。 现代购物中心：现代购物中心：营业面积达 7万平方米的港汇广场是上海较大规模的购物 6 徐汇经贸网（基本数据以 2005 年初为准） 上海交通大学 mpa 学位论文 城市副中心商业的可持续发展 8 中心（shoppingmall）之一。商场引进商户 250 家，包括 30 间特色餐厅及 5000 平 方米的国际美食广场、8500 平方米的大型超市和专业运动城。15000 平方米的原富 安百货区域正在调整中、 专业市场：专业市场：随着市场经济的迅速发展，徐家汇商业中心内有电脑专业市场百脑 汇电脑、太平洋电脑、盈河电脑 3 家，徐家汇的电脑广场目前成为上海最大的计算 机及其配件、耗材和其他信息产品的集散地之一。 餐饮娱乐：餐饮娱乐：餐饮娱乐业有 40 户，营业面积 10.1780 万平方米，占总面积的 31.86%。 休闲娱乐：休闲娱乐：位于徐家汇商业中心的美罗娱乐城总体面积达 6.5 万平方米，独特 的巨球建筑缀满新颖的满天星顶灯，将购物、休闲融为一体，品种丰富的休闲小吃、 白领光顾的舒适堡健身中心及令学生、市民喜爱的思考乐书局、柯达影院等已逐步 成为市民消费的新热点，并构成徐家汇商圈休闲娱乐业态主流。 天钥桥路餐饮街以大众品牌著称，以工薪阶层为主要服务对象。 宾馆业：徐家汇商业中心现有宾馆业 3 户，营业面积 4.14 万平方米，占总面积 的 12.96%。四星级的建国宾馆和二星级的西亚大酒店，以其便利的交通条件和适中 的价格吸引着周边省市的宾客。 华山路名品街：徐家汇商业中心支马路华山路经过精心改造后已形成华山路名 品街，尤其是品牌时装专卖已初具规模，并对徐家汇百货起到了互补作用。 表 21 徐汇区现有 1 万平方米以上大型商场情况调查表 商场名称 占地面积 (平方米) 营业面积 (平 方米) 2003 年销售额 (万元) 太平洋百货徐汇店30692479889066 上海六百22351006060005 汇金百货22002656066192 东方商厦610530000101963 美罗城150003300036000 新路达百货107411300019062 上海交通大学 mpa 学位论文 城市副中心商业的可持续发展 9 2.1.3 徐家汇商圈面临的可持续发展课题2.1.3 徐家汇商圈面临的可持续发展课题 就在徐家汇商业不断繁荣的形势下，一些不容忽视的问题渐渐凸显，如何充分 发挥城市副中心商业的作用，徐家汇商业面临可持续发展的课题。 从周边地区发展来看，徐家汇面临的竞争无疑越来越激烈。近年来本市各区 商业街（中心）也同时在加快自身的建设调整。南京西路的“金三角”目前已成为 世界顶级品牌在上海的汇集地，淮海中路一条街在茂名南路段开设了一系列国际知 名品牌专卖店，南京东路外滩也开始引进世界品牌专卖店。相比之下，徐家汇商圈 的国际品牌不多、专业（卖）店过少的状况却没有大的改变，先发优势并不明显。 随着商圈商务的发展，未来徐家汇商圈可能面临这种局面：在商圈工作的多数白领 更愿意到上述地方去购物消费，从而商圈出现商业和商务貌合神离的状况。 此外，目前徐家汇商圈的商业类型属于物流便捷型的大众商业，其特点在于可 复制性，区域间的竞争不可避免。五角场地区作为上海的另一个城市副中心也已基 本完成了一期建设。在交通上已经加紧中环线和地铁八号线的建设，而且“一桥两 隧”的基础设施将会使其与浦东金融中心连接更加紧密，较低的地价也为其建设大 众消费中心带来独特的优势，成为与徐家汇商圈同质竞争的强劲对手。由此必须考 虑提升徐家汇现有商业品味，必须加快制定和落实有关产业政策，积极支持引进国 际知名品牌旗舰店、专卖店，进一步推进徐家汇商圈的结构调整。 从商业中心的增长方式来看，首先商业集中在徐家汇区域，中心城区由于土 地级差等因素，其经营成本必然上升，而企业最终追求的是利润，影响投资决策的 关键因素是投资回报，随着可利用土地的减少而导致的成本急剧上升会抑制进一步 发展。其次，徐家汇商业中心区呈多边形，是“城”非“街” ，独特的地理特点决 定在开发伊始提出错位竞争的理念，各商家在调整中也秉承这一观点，力求各大商 厦吸引不同的目标群体。从而造就并维系了一大批忠诚的、且消费力强的目标消费 群体。但目前同质竞争的现象出现回潮，企业的内涵有待加强，可持续发展能力有 待提升。以大型百货为主要经营业态的徐家汇商圈，在商业环境相对成熟，目标群 体相对固定的情况下，需要积极培育和发展品牌优势，夯实在同业中的市场地位， 保持良性循环和市场份额。 上海交通大学 mpa 学位论文 城市副中心商业的可持续发展 10 从区域产业的关联度来看，在上海即将召开世博会以及兴建铁路南站的情况 下，区域多元化功能需求大大扩展。而具有特殊地理位置的徐家汇在中高档办公楼 物业方面严重不足，使该区域办公物业市场处于供不应求的局面，制约了区域产业 多元化拓展和现代服务业功能的升级。徐家汇商圈进入本世纪后，徐家汇地区通过 发展现代服务业，将由传统的商圈升级为商业商务圈，并意图通过商业和商务联动， 创造徐家汇新的辉煌。但徐家汇商业区现代服务业发展相对滞后，商旅文的结合貌 合神离，产业之间的互动局面尚未形成。商业与旅游业、商务与都市型工业、现代 服务业与其他产业关联效应没有被有效激发，制约了进一步的发展。 从商业业态发展来讲，商业业态有其自身发展的客观规律，除了一些具有品 牌效应的规模企业可以在某一业态保持长时间的繁荣外，大部分企业则需要不断调 整和完善。因此，就企业发展而言是解决持续盈利的问题。而从宏观角度，需要整 体的合理规划和调整，引入新兴业态和经营管理模式，不断满足人们的需求和商业 国际化、现代化的要求。 从硬件环境来看，徐家汇作为交通干道的核心地块，交通畅通与人流汇集本 身有先天的矛盾。在下一步轨道交通建设中，多条地铁线路将穿过徐家汇，短期内 由于施工将使徐家汇商圈大量客流流失，长远来看，将迫使徐家汇进行整体改造。 市区两级政府正在积极探索徐家汇交通和地下空间改造计划，无论最后方案如何， 都将对徐家汇商圈的未来产生重大的影响，甚至是翻天覆地的变化，这些变化也许 因为增强聚集效应而成为徐家汇可持续发展的强劲动力，但也可能在建设过程中失 去竞争的先机，套用一句常说的话“是机遇也是挑战” 。 表 22 2004 年本市主要商业街（圈）情况一览表 区名路 名 销售额 （亿元） 商业 gdp(亿元) 对地区增加值的贡 献率（%） 建设调整 周期 静安南京西路56.314.121.3完成率为 95% 卢湾淮海中路51.512.925基本完成 徐汇徐家汇92.522.935正待启动 黄浦南京东路9122.823.4已经完成 上海交通大学 mpa 学位论文 城市副中心商业的可持续发展 11 2.2 徐家汇商业可持续发展环境分析 2.2.1 徐家汇商业发展的外部环境因素分析 一、上海发展整体环境 2.2 徐家汇商业可持续发展环境分析 2.2.1 徐家汇商业发展的外部环境因素分析 一、上海发展整体环境 一一 2007 年 , 全市常住人口可望超过 l800 万，gdp 可望超过 l0000 亿元， 居民人均可支配收入将超过 20000 元，为消费市场的繁荣提供了良好的环境基础。 随着上海社会诚信体系的建设和完善，整顿与规范市场秩序的不断深入，上海的消 费环境将得到较大改善。此外，随着市场消费总量的不断扩大、居民购买力的稳步 增长，以及外来消费的增加，上海整个消费市场将呈现平稳增长的发展特点。举办 世博会不仅是消费需求与产业需求的助推剂 , 更是本市商业国际化进程的推动力。 这些将成为推动上海商业发展和国际化进程的千载难逢的机遇与原动力 。 目前 , 上海正处于工业化发展后期 , 制造业在调整中选择性发展 ,第二产 业在完成了前一轮高增长后 , 进入了相对平缓的内部调整阶段 , 并孕育新一轮的增 长与发展。在这种背景下 , 居民的消费需求趋于理性 , 增长速度十分平稳 , 服务消 费、新的高能级消费及关联性需求将成为推动消费品市场的主要动因。从不同产业 的发展潜力与态势考察 , 在经历了多年的结构性调整之后 , 本市大部分制造行业不 仅没有退出产业经济舞台 , 占本市 gdp的比例和对 gdp 的贡献反而有所提升 , 各 支柱工业继续保持重要的产业地位 , 一般制造业、装备工业和都市型工业的发展潜 力和前景越来越被看好。这对重新审视与生产者服务有关的商业功能 , 发展与制造 业关联的商业行业具有重要意义。 二、长三角区域环境二、长三角区域环境 长三角 14 城市不仅人口总量是上海的四五倍 ,gdp 是上海的三四倍 , 且这些 城市的人均 gdp 和可支配收入已直逼上海【7】。一旦轨道交通网络在长三角洲地区 初步成型 , 本市商业经营的辐射力将大大提升。同时 , 全国宏观经济状态良好。 7 高汝熹，张建华， 论大上海都市圈 ，上海社会科学院出版社，2004.9，第 38页 上海交通大学 mpa 学位论文 城市副中心商业的可持续发展 12 仅就快速铁路交通而言 , 最近一次提速后 , 上海与全国诸多大城市“夕发朝至” 的 效应将进一步显现 ,1500 公里范围内的某些消费需求将置于上海商业的目标领域。 放眼世界 , 在国际制造业的引动下 , 包括现代服务业在内的商业以及传统商业本身 均会并进互动这将为上海商业的发展带来资本和技术 , 注入新的活力 , 并引发不同 理念指导下的商业竞争。徐家汇地区是上海闵行、金山区直达上海市中心的通道， 也是浙、皖、赣、闽等省进入上海的必经之路，只要有正确的应对，理应成为长三 角区域经济快速发展的获益者。 三、日趋激烈的竞争环境三、日趋激烈的竞争环境 在 2003 年上海外资商业零售额约占全市社会零售总额的 10.55,到 2004 年底， 随着中国零售业入世过渡期结束，外资商业进入速度进一步加快，特别是大型商业 设施、连锁商业以及各种新型商业业态方面投资会更加集中，这使上海商业面临更 加激烈的竞争环境。 四、市场环境四、市场环境 假冒伪劣等恶劣行径影响了商业经营整体信誉度，而目前治理手段相对缺乏和 滞后，市场经济秩序有待进一步规范。规范市场秩序、打击假冒伪劣、保护知识产 权、社会诚信机制的建立都将对徐家汇商圈的可持续发展产生直接的影响。 2.2.2 徐汇商业发展的内部环境因素分析2.2.2 徐汇商业发展的内部环境因素分析 以外环线在内的地区作为中心城范围，人口控制在 800 万人，城市建设用 地 600 万平方公里。徐汇区 2020 年常住人口控制在 82 万以内，这是商业发展和产 业行动计划的制定依据。 一一在经济增长与社会发展中 , 尤其在 wto 环境下 , 居民的消费观念、生活 方式、购物习惯以及企事业组织的商 ( 公 ) 务方式继续发生较明显的变化。这为商 业投资与经营行为及其创新和制定新一轮商业发展规划提供了新的社会文化条件。 一一市政建设投资保持高速增长 , 诸多与商业有关的建设项目开始进入收获 期。这为徐汇商业载体设施的格局调整提供了基础设施平台。随着徐汇大力发展现 代服务业，港汇双塔等一批商务楼宇将完工并投入使用，2005 年徐汇区内将新增近 16.8 万平方米的商务场地，新增商业面积近 4 万平方米。大力发展知识型中介服务 上海交通大学 mpa 学位论文 城市副中心商业的可持续发展 13 等现代服务业，大量企业入驻将带来大批高消费群体，将提升该地区的消费能力。 充分发挥产业联动效应，推动市场销售。 随着徐汇在上海经济建设中的地位日益明显，诚信体系建设日益完善，徐 汇商业在社会知名度、认可度等方面将逐步提升，徐汇的品牌效应有望进一步体现。 2.3 入世后过渡期商业发展面临的严峻挑战2.3 入世后过渡期商业发展面临的严峻挑战 中国对零售企业的三年保护期宣告结束后，零售业将全面对外资开放。在可预 见的一段时间内，外商投资将不仅仅集中于北京、上海这样的中心城市，而且将逐 渐向二、三级城市推进，长三角地区的各城市因其区域发展优势，无疑将成为外商 零售业投资的重点区域之一，在此区域内国内商业同外商之间争夺生存和发展的竞 争将在纵向格局中演绎。这些都将对徐家汇城市副中心及其中的商业企业带来重大 影响。 2.3.1 本土商业竞争中成长 2.3.1 本土商业竞争中成长 据国家统计局统计，2004年我国消费品零售总额预计达 5万亿元，同比增长 10 以上。同时，国家信息中心近期发布的预测报告说：20052010 年间，中国的零 售将保持每年 810的速度稳步增长，到 2020年，社会消费品零售总额超过 20 亿万元。这是一个已经洞开的诱人市场。各种较量早已拉开了序幕商务部数据 显示，2004 年新批准设立外资商业企业 32 个（包括批发企业 11 个），批准原有外 资商业企业新开分店 299 个，批准设立各类大小门店 1473 个。在全球 50 家大型零 售企业中，有 70已进入中国市场，主要集中在超市、大卖场、便利店等业态中。 从他们在华投资的近期计划来看，外资商业企业在华发展态势已呈现出从点到线再 到面的战略发展格局。 全球最大的零售商沃尔玛近期宣布，将在 2005 年底前在中国增加 10 家店面。 自 1996 年进驻中国以来，沃尔玛已在 20 个城市开设 40 家分店，总投资额达 16 亿 上海交通大学 mpa 学位论文 城市副中心商业的可持续发展 14 元。德国麦德龙 2005 年预计将在中国开设 10 家店，而在未来 5 年内将增资 3 亿欧 元加速在中国的开店速度。 法国家乐福今年年底前也要在华开设 3家旗舰超市， 2005 年则计划开设 1015家综合超市，100家迪亚品牌店。 同时，中国的商业企业已经行动起来，寻求新的发展空间和生存支点。大型内 资零售商选择走出中心城市，快速向纵深腹地发展。北京王府井百货集团目前在全 国拥有 12 家大型百货商场，今年底前将在外埠新开 3 家店铺。王府井百货计划利 用 23 年时间，使百货门店及购物中心数量达到 30 家。北京华联集团计划将在全 国开店 30家。 另有不少中国零售企业选择了并购、重组、联合的方式，迅速整合实力，与跨 国企业对抗。上海一百、华联集团、友谊集团和物资集团完成资本重组，组建旗舰 式企业“上海百联集团”。并推出“长三角五年行动计划”，积极推进“长三角战 略”发展，加快在长三角地区的城市布点和收购兼并，抢占市场先机，实施大规模 发展连锁规模经营，以应对中国零售业的对外全面开放。根据这一行动计划，五年 中百联集团主要零售业态将在长三角新增网点 3200 家，到 2008 年底，总网点数达 到 7400 家。 2.3.2 促进区域商业繁荣2.3.2 促进区域商业繁荣 上海本埠商业企业依托长三角地区区域优势，选择向长三角地区腹地扩张以及 “以商促旅，以旅带商”的途径，积极抢占市场份额寻求与外资零售商的竞争优势。 上海百联集团长三角地区战略计划中将以连锁经营机制加快拓展长三角市场， 构筑强大的“3 小时经济圈”采购、分销配送网络，在长三角地区重点发展大卖场、 便利店 2900 多家；以“东方商厦”为商号，新开连锁都市时尚百货 28 家；以购物 中心为多业态组团式推进平台，发展都市型一站式购物中心及社区购物中心 19 家； 扩大“好美家”在建材装潢行业的领先优势，开设装潢建材超市 20 家以及各类专 业专卖店共 166 家。同时，该集团主要零售业态在长三角营业面积将新增 260 万平 方米，总面积达到 480 万平方米；集团在长三角的商品销售收入达到 1000 亿元， 力争翻一番，商品销售总额占长三角综合零售业商品销售总额的份额突破 30%【8】。 上海交通大学 mpa 学位论文 城市副中心商业的可持续发展 15 同时，上海以其中小城市无法替代的大都市氛围吸引着长三角地区越来越多的 游客。据统计，2004 年金秋时节双休日，上海中心商业街（城）的外省市消费者占 40以上，销售同比上升 1015【9】。契合度假、休闲、旅游购物的消费特点， 各大商圈积极拓展多种业态，完善综合消费功能，呈现现代都市魅力。 2.3.3 企业积极发挥本土文化优势2.3.3 企业积极发挥本土文化优势 “竞争本身就是最好的学习途径”，跨国零售企业能够对国内零售企业产生示范 效应，有助于引进国外最先进的营销和管理技术，提高国内零售企业的核心竞争力。 企业的开拓必须有有效管理作为强有力的后盾，否则过度的扩张只是加速溃退而 已，因此必须提及企业的自身建设。从这一层面来讲，零售业进入壁垒不高，并且 有很强的外溢性，即一个企业的管理模式、营销手段、经营理念等很容易被其他企 业仿效。跨国零售企业能够对国内零售企业产生示范效应，有助于引进国外最先进 的营销和管理技术，提高国内零售企业的核心竞争力。同时，外资企业面临本土化 的挑战，而这方面正是内资企业的决胜法宝。如何充分发挥本土优势，从服务细节 入手练好内功，创出经营特色、服务特色、企业文化特色，而后再积极寻求开拓空 间，探索适合中国国情的、与世界零售集团抗衡的新的业态组合与创新形式，是所 有国内零售企业生存、发展的重要支点。 “蚂蚁大军也可能吞噬大象”虽然不可能每个企业都成为商业巨鳄， 但特色优势往往能够得到消费认可，获得市场的生存空间。徐家汇真丝商厦从规模 上讲是一家小型企业，从发展历程上讲还很年轻，而其客源已经是来自世界各国， 甚至包括国内外数百位领导、元首及夫人，到目前“真丝大王”已在上海开设 10 家连锁店。他的成功正是从商品本身到服务理念，每个环节充分体现个性化、本土 化优势的结果。在竞争的风口浪尖上，其他的国内零售企业应当能从中获得一些启 示。 “狼”来了绝非预示着中国零售业的穷途末路，恰恰相反，种种迹象表明中国 零售业正以积极进取、勇于开拓和创新的姿态直面挑战。 8 上海百联集团网站 9 来上海 吃早饭 买东西，新民晚报，2004.11.9 第三版 上海交通大学 mpa 学位论文 城市副中心商业的可持续发展 16 第三章 实现徐家汇商圈可持续发展的途径第三章 实现徐家汇商圈可持续发展的途径 3.1 提升徐家汇商圈功能定位3.1 提升徐家汇商圈功能定位 从功能上看，当城市能级达到一定水平后有向外进行要素扩散的要求，产业和 人口出现了郊区化发展的趋势，在此过程中，由于要素仍存在集聚的要求，因此在 位于城市边缘区形成新的城市功能集聚点城市副中心。城市副中心是城市经 济、社会发展到一定阶段的产物，因此它的功能定位必须放大到整个城市发展的大 框架中