（公共管理专业论文）论我国业主委员会制度对物业管理的影响.pdf

存在的一些缺陷等。近年来随着业主维权运动的增多，使物业管理纠 纷呈上升趋势，其案件类型多样而法律关系复杂、社会敏感性强、矛 盾易激化、法院审理此类案件经验缺乏，其适用法律不一致等，引起 了社会各界的高度重视。业主之间、业主与物业公司之间、业主与开 发企业之间矛盾关系的存在、居住状况的变化和物业管理的发展，正 在不断影响和改变着各种社会关系。这个持续的动态过程，不仅是法 律理论问题，更是一个关系发展的深层次并具有极强实践意义的社会 问题。本文从业主委员会的特点和内容入手，联系当前物业管理实务， 对业主委员会对物业管理的影响进行探讨，分析我国物业管理中业主 委员会运作的现状、存在问题及原因，从立法和完善操作、建立对业 主委员会的监督制约机制、实现业主委员会的职能化、强化政府在业 主委员会组建中的作用等角度提出相应的措施和改善建议。这对于促 进物业管理行业的规范化、法制化、市场化，充分发挥业主委员会在 物业管理中的应有作用，从而为推动整个物业管理行业的健康和维护 社会和谐稳定具有深刻的意义。业主委员会的重要性和实践中的现实 需要，促使笔者就如何完善业主委员会制度，推进物业管理工作进行 探讨。 本文分为三个部分：第一部分，从业主委员会的特点和地位入手 对业主委员会的基本内涵进行阐述。第二部分，主要对业主委员会制 度的发展及对物业管理的促进作用进行研究。第三部分对业主委员会 制度存在的问题进行探讨，并对制度的完善提出一些构想。 关键词业主委员会，业主委员会制度，物业管理 a bs t r a c t c h i n a so w n e rc o m m i t t e ea san e w l yd e v e l o p e dc o m m i t t e es e l f - r u l e o r g a n i z a t i o ne m e r g e sa l o n gw i t ht h ec h a n g i n go fn e wo w n e rf o r m ( o w n e r s h i po ft h ep r e m i s e s ) a t t e rt h ef o u n d i n go ft h ep e o p l e sr e p u b l i c o fc h i n a ，u r b a nh o u s i n ga d o p t sas y s t e mt h a to n e sw o r ku n i td i r e c t l y d i s t r i b u t e sh o u s e st ot h ew o r k e r t h eh o u s ep r o p e r t yb e l o n g st ot h eu n i t w i t ht h ee s t a b l i s h m e n to fm a r k e te c o n o m y , i n19 9 0 su r b a nh o u s i n g d i s t r i b u t i o ns y s t e mb e g a nt or e f o r m t h en e w h o u s i n gs y s t e mw i l lb er e a l t i m e ，t h ep r i v a t eh o u s eo w n e r s h i pe m e r g e s t h eb u i l d i n gm a n a g e m e n t r u n sb yw o r ku n i t sd e p a r t m e n tr e s p o n s i b l ef o rm a i n t e n a n c e ，s e r v i c ea n d m a n a g e m e n t ，c h a n g e st or u n n i n gb yt h eo w n e rh i m s e l f t h eh o u s i n g m a n a g e m e n tb e g i n sm a r k e t i z a t i o n t h eo w n e rl i c e n s e dt h ep r o p e r t yt o p r o f e s s i o n a lp r o p e r t yc o m p a n y , a n ds u p e r v i s ei tt h r o u g ht h eo w n e r c o m m i t t e e t h eo w n e rc o m m i t t e ea sa no r g a n i z a t i o nd i r e c t l yr e l a t e dt o t h eo w n e r sp r o p e r t ya n dh o u s i n gm a n a g e m e n t ，a n di sc l o s e l yr e l a t e dt o a l lt h em e m b e r so ft h es o c i e t y sl i f eo r d e r t h eo w n e rc o m m i t t e ea so w n e r c o r p o r a t i o n si m p o r t a n tp a r t ，i sv e r yc o n s e q u e n t i a l i n p r o p e r t y a d m i n i s t r a t i o n t h ef o u n do fo w n e rc o m m i t t e es y s t e mu r g e sp r o p e r t ya d m i n i s t r a t i o n m o r ea n dm o r en o r m a t i v e t h ee s t a b l i s h e m e n to ft h eo w n e rc o m m i t t e e i sa b l et o c o o p e r a t e w i t ht h e g o v e r n m e n t t o i m p r o v ep r o p e r t y a d m i n i s t r a t i v es u p e r v i s i o n ，a n di sa l s ot h et r e n do fe s t a b l i s h i n ge f f i c i e n t m o d e mg o v e r n m e n t i tc a np r o m o t et h em a r k e tc o m p e t i t i o nm e c h a n i s m ， a n dr e a l i z et h eo w n e ra n dp r o p e r t ym a n a g e m e n tc o m p a n ya u t o n o m y r e s t r i c t e d h o w e v e r , t h el a c u n ao fo w n e rc o m m i t t e es y s t e mi t s e l fb l o c k s t h ed e v e l o p m e n to fp r o p e r t ya d m i n i s t r a t i o nt oac e r t a i ne x t e n t f o r e x a m p l e ：t h ew n e rc o m m i t t e e sl e g a ls t a t u si sn o tc l e a ra n dl a c ko fo w n e r c o m m i t t e e s u p e r v i s i o nm e c h a n i s m ，t h ee s t a b l i s h i n g o ft h eo w n e r c o m m i t t e ei sd i f f i c u l t ，a n dt h ed e f i c i e n c i e s r e c e n t l y , a st h eg r o w i n go f t h eo w n e rr i g h t sm o v e m e n t ，p r o p e r t ym a n a g e m e n td i s p u t ea s c e n d s t h e t y p e so fc a s e sa lev a r i o u s t h ec o m p l e xl e g a lr e l a t i o n ，s t r o n g s o c i a l s e n s i t i v i t y , s h a r p e n e dc o n f l i c t ，l a c ko fe x p e r i e n c ei nl a w , n oc o n s i s t e n t a p p l i c a b l el a wc a u s et h ea t t e n t i o nf r o ma l lw a l k so fl i f e b e t w e e no w n e r s ， o w n e r sa n dp r o p e r t yc o m p a n y , o w n e r sa n dd e v e l o p e r s sc o n t r a d i c t i o n ， v a r i e ss o c i a l r e l a t i o n s h i pi s s t i l l c h a n g i n g t h ed u r a t i o no fd y n a m i c p r o c e s si s n o to n l yal a wp r o b l e m ，b u ta l s oas t r o n gp r a c t i c a ls o c i a l p r o b l e m f r o mt h eo w n e r s c o m m i t t e ec h a r a c t e r i s t i c sa n dc o n t e n t ，i nt h et h e s i s t h ea u t h o rw i l ld i s c u s st h ei n f l u e n c eo fo w n e rc o m m i t t e et ot h ep r o p e r t y m a n a g e m e n t ，a n a l y z ec h i n a sp r o p e r t ym a n a g e m e n ti no p e r a t i o no ft h e o w n e r s c o m m i t t e ep r e s e n ts i t u a t i o n ，t h ee x i s t e n c eq u e s t i o na n dt h e r e a s o n t h ea u t h o r c o r r e s p o n d s m e a s u r e sa n d s u g g e s t i o n s f o r i m p r o v e m e n tf r o mt h el e g i s l a t i o na n di m p r o v et h eo p e r a t i o n ，e s t a b l i s h i n g 4 t h eo w n e r s c o m m i t t e eo v e r s e e i n gm e c h a n i s m ，t or e a l i z i n gt h eo w n e r s c o m m i t t e ef u n c t i o n s ，t os t r e n g t h e nt h eg o v e r n m e n t sr o l ei ne s t a b l i s h i n g o w n e rc o m m i t t e es y s t e m i tp r o f o u n ds i g n if i c a n c et oi m p r o v ep r o p e r t y m a n a g e m e n ta n dt om a i n t a i ns o c i a ls t a b i l i t y i nt h et h e s i st h ea u t h o rw i l ld i s c u s sh o wt oc o n s u m m a t et h eo w n e r c o m m i t t e es y s t e m ，a n da d v a n c et h ep r o p e r t ya d m i n i s t r a t i o n t h et h e s i s c o n s t i t u t e st h r e ep a r t s t h ef i r s tp a r te x p a t i a t e so nt h eb a s i cm e a n i n go f t h eo w n e rc o m m i t t e e t h es e c o n dp a r tr e s e a r c h e st h ep r o m o t i o no ft h e d e v e l o p m e n to f o w n e rc o m m i t t e es y s t e mt op r o p e r t ya d m i n i s t r a t i o n t h e t h i r dp a r td i s c u s s e st h ep r o b l e mo fo w n e rc o m m i t t e es y s t e ma n dt h e c o n c e i v eo fc o n s u m m a t i n gt h es y s t e m k e yw o r d so w n e rc o m m i t t e e ，o w n e rc o m m i t t e es y s t e m ， p r o p e r t ya d m i n i s t r a t i o n 5 目录 导论，8 一、选题目的和意义0 000 8 二、国内外研究现状1 9 三、研究内容- 1 0 四、研究方法1 3 第一章业主委员会的基本内涵1 4 第一节业主委员会的内容1 4 一、业主委员会的特点1 4 二、业主委员会的地位1 5 三、业主委员会的职责1 6 第二节业主委员会的产生1 7 一、业主委员会产生前提1 8 二、业主委员会产生程序1 8 三、业主委员会的组织构成1 9 第二章业主委员会制度的发展及对物业管理的促进作用2 1 第一节业主委员会制度在我国的发展o ooo 2 1 一、计划经济体制下单位制的衰落2 1 二、市场经济体制下的住房制度变革2 2 三、专业化物业管理的兴起2 3 第二节业主委员会制度对物业管理的促进作用2 4 一、配合政府提高物业行政监督2 4 二、促进物业市场竞争机制的建立2 5 三、实现业主自治并制约物业公司管理行为2 6 第三章业主委员会制度在物业管理实践中存在的问题及对策2 9 第一节业主委员会制度存在的缺陷2 9 6 一、业主委员会法律地位不明确2 9 二、缺乏对业主委员会监督机制t 3 0 三、业主委员会成立主要障碍3 2 四、业主委员会自身存在的问题3 3 第二节完善业主委员会制度促进物业管理发展的对策3 6 一、完善业主委员会的法律地位3 6 二、规范业主委员会的构成模式3 9 三、建立对业主委员会的监督制约机制o o oooo 4 0 四、实现业主委员会的职业化、规范化4 3 五、建立治理主体间的协商会议制度4 5 六、强化政府在业主委员会组建中的作用4 6 七、提高业主自身的自治意识o o oo oo ooo 4 8 结论5 0 参考文献5 1 致谢5 4 中央民族大学研究生学位论文作者声明o o oo oooo 5 5 7 一、选题目的和意义 导论 新中国成立以来，我国城市住房采取由工作单位直接分配的制度。房屋的产 权归单位。随着市场经济的确立，2 0 世纪9 0 年代我国城市住房分配制度也开始 改革。新的住房制度不再是实行实物分房，而是实行住宅市场化，由此产生了房 屋所有权和私有化。在房屋管理上，也从原来由所在单位的房管部门负责维护、 服务、管理，转向由房屋所有人既业主自己来承担，其方式是房屋管理的市场化， 聘请专业的物业公司为业主提供服务，而业主委员会则代表业主监督协助物业公 司履行物业服务合同。业主委员会作为对居民物权保护和物业管理直接相关的组 织，他与所有社会成员的生活秩序、质量和私有财产权益的保护密切相关业主委 员会作为业主自治机构的重要组成部分，在物业管理活动中起着举足轻重的作 用。业主委员会正式源于业主们对房屋的所有权的产生而成立的。业主委员会作 为小区共有财产治理主体的合法性是通过购买房产而获得，因住所承载建筑物的 共有产权性质而获得。 业主委员会作为物业管理活动的重要组成部分，具有非常重要的作用。业主 委员会制度的建立促使物业管理工作不断规范，但因制度本身存在的缺陷又一定 程度上阻碍了物业管理的发展。本文就如何完善业主委员会制度，推进物业管理 工作进行探讨。 近年来随着业主维权运动的增多，使物业管理纠纷呈上升趋势，其案件类型 多样而法律关系复杂、社会敏感性强、矛盾易激化、法院审理此类案件经验缺乏， 其适用法律不一致等，引起了社会各界的高度重视。业主之间、业主与物业公司 之间、业主与开发企业之间矛盾关系的存在、居住状况的变化和物业管理的发展， 正在不断影响和改变着各种社会关系。这个持续的动态过程，不仅是法律理论问 题，更是一个关系发展的深层次并具有极强实践意义的社会问题。 业主委员会是物业管理区域内全体业主对物业实施自治管理的组织，理应在 现代物业管理中占有重要地位。当我们拥有属于自己的物业后，必将面对物业管 理实践中的各种矛盾和问题，作为与自身最大财产利益相关联的物业管理法律， 尤其是对于实现业主自治、维护业主合法权益、规范和制约物业管理的业主委员 会制度，其建立和完善成为社会各界关注的焦点。但从我国物业管理实践看，由 于现行法律、法规对业主委员会的法律地位、性质和职能的规定相对模糊，实际 可操作性较差，直接制约了业主委员会职权和功能的发挥，与我国物业管理发展 形势不相适应，这种状况既不利于通过业主自治来保护业主的合法权益，也不利 于物业管理的发展及和谐社会的建立。本文联系当前物业管理实务，对业主委员 会对物业管理的影响进行探讨，分析我国物业管理中业主委员会运作的现状、存 在问题及原因，从立法和完善操作、建立对业主委员会的监督制约机制、实现业 主委员会的职能化、强化政府在业主委员会组建中的作用等角度提出相应的措施 和改善建议。这对于促进物业管理行业的规范化、法制化、市场化，充分发挥业 主委员会在物业管理中的应有作用，从而为推动整个物业管理行业的健康和维护 社会和谐稳定具有深刻的意义。 二、国内外研究现状 目前，国内暂时还缺少专门研究业主委员会的专著，可以收集到的资料大 多是相关的学术文章，以及有关学者或人民代表的相关见解。已有的研究成果 方向也多数集中在物业管理、行政管理和法学领域。 对业主委员会的关注最先是来自对专业化物业管理的研究，从已有的文献 研究和实践中看，主要是由于物业管理的迅猛发展，而业主组织建设本身相对 滞后引起了人们的关注。初期对业主委员会的研究，主要出现在物业管理专业 的书籍、杂志和报刊中，学者们是从如何使物业管理专业化、市场化、社会化 的角度来研究业主委员会，如涂振的业主自治是物业管理的基础( 合肥工业 大学学报第1 8 卷第4 期，2 0 0 4 年8 月) 。此外，学者们还从法律角度来研究业主委 员会的法律角色和地位及与其他组织的法律关系，从而进一步解释了业主委员 会在法律上的角色、地位，如刘长森论业主委员会的性质及法律地位( 中国 房地产2 0 0 2 年第5 期) 、陈雯论业主委员会的法律地位及制度完善。( 政法学 9 刊2 0 0 3 年第5 期) 等。还有的是从宏观层面来分析业主委员会，如人大社会学教 授夏建中从国家与社会关系的角度来研究业主委员会，他运用公民社会的特征 及产生条件，来分析业主委员会。 有学者研究如何解决业主委员会自主治理的困境，如汤艳文以社区治理中 的不完全契约关系为问题意识，实证分析了业主委员会与物业公司、居委会之 间的冲突与合作，参见不完全契约形态转型社会的社区治理结构一一以上海 康健地区业主委员会的发展为例上海行政学院学报( 2 0 0 4 年第5 期) ，而孟 伟则利用奥尔森的集体行动的逻辑理论来分析业主委员会面临的困境。参见 建构公民政治业主集体行动的策略及其行为逻辑一一以深圳市宝安区澄水 山庄业主维权行动为例华中师范大学学报( 2 0 0 5 年第3 期) 。 国外并没有严格的业主委员会定义，主要视之为社区建设的一部分。可查 的相关论著包括( 美) 阿瑟梅尔霍夫著的社区设计( 中国社会出版社，2 0 0 2 年版) ，刘强编著的美国社区矫正的理论与实务( 中国人民公安大学出版社， 2 0 0 3 年版) ，( 美) 德鲁克基金会主编的未来的社区( 中国人民大学出版社， 2 0 0 6 年版) 等。另外，一些国内关于社区建设的专著中也有国外相关经验的运 用，如徐永祥的社区发展论( 华东理工大学出版社，2 0 0 1 年3 月版) 谈到了 2 0 世纪美国的社区研究；陈伟东著社区自治自组织网络与制度设置( 中 国社会科学出版社，2 0 0 4 年1 月版) 考察了英国社区重建：叶南客著都市社会 的微观再造一一中外城市社区比较新论( 东南大学出版社，2 0 0 3 年4 月版) 运 用了美国社区协会增强社区意识的资料等。 三、研究内容 ( 一) 业主委员制度对物业管理工作的推进 业主委员会是指由物业管理区域内全体业主代表组成，代表全体业主的共同 利益，向社会各方反映业主集中的意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的 一个民间性组织。业主委员会的权力基础源于该委员会所代表的业主们对物业拥 有的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定 权。 成立业主委员会一是有利于实现业主自治自律，维护广大业主的合法权益。 业主既是物业管理所有者，也是物业管理服务的消费者，业主有权自主选聘物业 l o 管理公司。但是，物业管理消费又与同常生活中的一般消费行为有所不同。日常 生活中的消费多表现为个人消费行为，而多元产权物业的物业管理则是一种集体 消费行为，由于各个业主去选择哪个物业管理公司的问题上不可能能取得完全的 一致，而一个物业又只能由一家物业管理公司进行统一的管理。因此，必须要由 业主委员会这样的组织通过少数服从多数的民主原则集中整合，统一代表广大业 主的分散意志，使业主选择物业管理公司，决定物业管理重大事宜的权力得以有 效地实现。通过业主委员会代表全体业主集中行使物业管理的选择权、决策权、 是维护广大业主合法权益的有效组织形式。 二是有利于明确业主与物业管理公司之问的关系。业主与物业管理公司之间 的关系是物业管理服务的消费者与经营者之间的关系，除了受到法规，规章的调 整和规范外，应通过物业管理服务合同予以明确双方的权力和义务，在现实生活 中，由于物业的业主是一个分散的群体，业主的意志具有多元化的特点，任何一 家物业管理公司都难得做到与每一个业主分别签订物业管理服务合同。因此，通 过业主委员会对物业管理公司签订物业管理服务合同，是明确业主与物业管理公 司责、权、利关系的唯一有效形式。 三是有利于规范物业管理市场，在物业管理起步的初期，由于业主无法自主 选聘物业管理公司，往往是“谁建设谁管理”，由房地产开发公司自组或指定一 家物业管理公司负责物业管理，而近年来出现的业主委员会以招投标形式选聘物 业管理公司的做法，正式打破垄断管理局面，培育物业管理市场竞争机制的有效 途径，是促进物业管理行业健康发展，管理服务水平不断提高的重要动力。 ( 二) 业主委员会制度存在的缺陷对物业管理工作的影响 1 业主委员会的法律地位不明确 物业管理条例第一次把“业主委员会”在行政法规这样高层次的规范性 法律文件中予以规定，从而在立法层面上正式创立了业主委员会制度。条例 第1 5 条规定，业主委员会是业主大会的执行机构。而对于业主委员会的法律地 位和性质，条例的定性十分模糊，在理论界也有不同的表述。 2 物业管理合同契约关系中业主主体定位不明确，有的物业管理法规一般 都规定：业主委员会有权代表全体业主与物业管理公司签订物业管理合同。但由 此产生的问题是，若个别业主违约( 如欠交物业费) ，物业管理公司是追究业主 委员会的责任，还是追究违约业主个人的责任? 首先从实践的角度来看，业主委 员会显然不可能承担确保每个业主不违约的义务。但根据我国民法通则的规 定，代理人在代理权限内，以被代理人的义务的名义实施民事法律行为。换句话 说，如果业主委员会与业主之间代理与被代理关系成立的话，业主委员会就不能 以自身的名义签订合同。这就形成一个博论，这一事实对物业公司签订的物业管 理合同的合法性，有效性构成了挑战，为今后更多的物业管理纠纷埋下了隐患。 3 业主委员会的成立实际困难 条例规定“同一个物业管理区域内业主，应当在物业所在地区、县人民 政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会， 而 现实生活中，成立业主委员会通常需要开发商和物业管理公司牵头组织，这是因 为小区内的业主之间并不熟悉，也缺少联系，所以法规要求开发商和物业公司进 行协调，但有的开发商施工和管理中存在诸多毛病，如拖欠物业维修资金，建筑 质量有问题等，而物业管理公司有的由于自身的管理水平的较低，害怕业主委员 会成立之后改聘物业公司，所以他们并不积极。另外，小区业主意见难统一，业 主大会难以召开也是导致业主委员会难以成立的重要原因。 ( 三) 完善业主委员会制度的思路 1 通过物业管理法律、法规的立法，直接赋予业主委员会法律地位，使其 具有独立法人资格。当业主委员会在全体业主或业主大会的授权下与物业管理企 业为民事法律行为时j 可以以自己独立的名义参加诉讼活动。 2 完善物业服务市场的公平交易制度。由于现有物业管理法规存在缺陷， 尤其是立法所依据的假设与实际相脱离，关于业主委员会的法律地位问题，理论 界一直观点不一。物权法第7 5 条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委 员会。因此，不将业委会的存在和j 下常选聘作为立法的前提假设，赋予小区业主 们成立和不成立业委会的自由，并设计相应的制度，确保不成立业委会的小区业 主们也可以保护自己在物业交易中的合法权力。 3 明确物业管理合同契约关系中业主一方的主体地位。物业管理合同契约 关系中业主一方的主体地位和不明确是业主委员会制度中存在的致命缺陷，要在 物业管理立法中加以确定，关键是明确单个业主，为业主委员会，全体业主三者 李“山物十义法原理。北京人学版社，2 0 0 8 第3 4 1 页 1 2 之问的关系，确定业主一方由谁作为主体，与物业公司一方建立合同契约关系， 物业管理是全体，业主共同选择、共同付费，共同收益的集体消费行为，由全体 业主组成的业主团体，才是权力的享有者和义务的承担者，确定物业管理合同契 约关系中与物业公司相抗衡的一方主体，应该是由全体业主组成的业主团体，而 非单个业主或业主委员会。 4 实现业主委员会的职业化、规范化。一是确立业主委员会聘任制，二是 确定适当的聘期，三是加强全体业主和业主大会对于业主委员会的监管权，此外， 业主公约的地位效力在现有制度中一直比较模糊，在改进制度涉及时也应加以明 确。 ， 四、研究方法 ( 一) 文献研究法 随着物业管理的发展，对业主委员会制度的研究已逐渐成为社会各界关注的 重点，本文大量查阅了有关业主委员会制度的相关法律、法规，并对业主委员会 的资料进行搜集，分类进行研究。 ( 二) 案例研究法 在物业管理领域内涉及业主委员会的案例也呈逐渐上升的趋势，通过对不同 情况的案例进行研究，对业主委员会制度的利弊及对物业管理的影响进行分析 ( 三) 实地考察法 采用观察、问卷调查、经验总结等对业主委员会的运行及实际作用进行了解。 第一章业主委员会的基本内涵 第一节业主委员会的内容 一、业主委员会的特点 业主委员会制度是在国务院物业管理条例中首次确立的一种物业管理制 度，是指由一个物业管理区域内的业主大会选举产生，由全体委员组成的会议机 关，是业主大会的执行机构。国务院物业管理条例第1 0 条规定：“同一个物 业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产主管部门的指 导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。 业主委员会作为一种新兴的社区 自治组织，是随着我国新的物权形式即房屋所有权形式的改变而产生的。其具有 以下特点： ( 一) 业主委员会是由业主大会选举产生的，是业主大会的常设机构和执行 机构。它与业主大会均为业主自治组织的管理机构，实行的是业主决策与执行分 离的原则。业主委员会将业主的意愿进行反映、集中、整合、体现，并向业主大 会负责。 ( 二) 业主委员会是业主大会的执行机构，其活动范围应为所在物业的业主 自治管理。设立目的是设立一个常设机构从而实现业主对物业的自制管理。由业 主委员会负责召集业主大会，整合、归纳业主意见，根据业主大会意见决议对所 在区域的物业进行管理。业主大会及业主委员会的决议或决定一般不能对本物业 管理区域之外的人或事发生法律效力。 建设部住宅与房地产业r d ：物业管理条例释义，知识产权j l i 版社，2 0 0 8 年j l l 版第1 5 页 1 4 ( 三) 业主委员会为非营利性机构，不能从事经营行为，不以营利为目的， 不能做出与物业管理无关的决定参与与物业管理无关的活动，否则要承担相应的 法律责任。 ( 四) 业主委员会应自选举应由所在地的房产行政主管部门及社区街道办事 处进行指导，自产生之同起3 0 日内，向所在地的房地产行政主管部门备案，是 具有明确的法律地位，是具有具体法定权利和义务的组织。 ( 五) 业主委员会对物业企业实行监督，代表和维护业主的合法权益。业主 委员会向业主大会负责。业主委员会代表和维护的是全体业主的合法权益，其行 为及决策都应在法律、法规的范围之内。 二、业主委员会的地位 国务院物业管理条例第1 5 条规定：“业主委员会是业主大会的执行机构 ， 从而明确界定了业主委员会地位。业主委员会是实行业主集体事物民主自治的 制度，管理本区域内涉及物业管理的公共事务及公益事业的社会性基层自治组 织。是我国在借鉴国外经验以及推动国家民主体制建设情况下尝试的一种模式。 这种模式的定位是业主自治、基层公民自我管理。现在我国城市住宅小区一般都 由物业公司进行物业管理，对物业公司进行监督的工作就落在了小区业主委员会 的肩上。业主委员会是全体小区居民的代表，负责本小区居民的利益维护工作。 业主委员会经由小区全体业主大会会议选举产生，对业主大会负责，受业主大会 监督。业主委员会有很多的权力，例如，经业主大会授权与物业公司签订物业服 务合同，或选聘新的物业公司。 业主委员会的产生直接对小区业主的民主意识进行了启蒙，很多居民j 下是从 业委会的产生过程以及其工作过程当中才了解到自己有如此多的民主权利的。小 区产生了业主委员会，小区广大业主的利益维护工作，及小区个别业主的利益维 护工作都来找业主委员会，所以业主委员会在小区当中是有重要地位的。 业主委员会是协调业主与开发商、物业公司之间关系的载体。业主、开发 商、物业公司三者之间应当是一个通过尊重各自合法权益，相互配合，相互制约 山建设部伟宅。j 虏地产业i j ：物业管理条例释义， m 知识产权版社，2 0 0 8 年f i j 版第1 8 页 而共同发展的关系。一个没有制约的环境是混乱的。业主、开发商与物业公司三 者之间如果没有一个合理的制约机制，各自的利益就会没有限制，冲突也就在所 难免。建立一个对三方都有效的制约机制，这一点应是大家的共识。在实际操作 中，这种制约体现在两个方面，一方面是各小区签署的业主临时公约、业主 公约及物业服务合同。在这些公约或合同里，开发商、物业公司和业主的 权利义务都有较为明确的约定；另一方面，就是业主委员会的组建和运作，还有 相应的法律、法规、政策和道德规范，所有这些，为三方相互制约提供了保障。 由于业主委员会是个组织，它能够以理智、专业的态度对待业主与物业公司及开 发商之间的问题，能按照法律规定和章程约定的程序和内容处理三者之间的矛 盾，能够把三者的合法权益放在一个公平的前提下加以维护，所以，它又是一个 平衡点。围绕着这个平衡点而建立起来的机制才是趋于完善的机制。 业主委员会是使小区物业保值、升值目标实现的载体。住宅小区物业的保值、 升值，这个目标的实现应该靠开发商的承诺完全兑现，靠三方的鼎力配合，靠业 主委员会的科学运作。业主委员会的成立不仅是为了解决一些具体问题，更重要 的是要制订出一个长远规划，这个规划的前景就是提高小区的知名度，树立良好 的公众形象而使它成为精品；规划的目的是使小区物业保值、升值。 三、业主委员会的职责 根据2 0 0 3 年9 月1r 起开始实施的国务院物业管理条例第1 5 条规定业 主委员会履行下列职责：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业 主与业主大会选聘的物业管理企业签订定物业服务合同；及时了解业主、物业使 用人的意见和建议，监督物业服务合同的履行，配合解决物业管理活动中的重大 问题；监督业主公约的实施，协调解决物业管理活动中的纠纷；法律、法规或者 业主大会依照法规、政策赋予的其他职责。 具体讲，业主委员会在物业管理活动中具体有如下职责：( 1 ) 会议职责，召 集业主大会，报告物业管理的实施情况；( 2 ) 提议职责，向业主委员会提出有关 业主共同事物的建议，向物业管理行政主管部门和有关单位反应业主们的意愿和 建议；( 3 ) 管理职责，代表全体业主对共有部分及居住环境进行统一管理和维护， m 建设部伟宅j 房地产业- d ：物业管理条例释义， m 知识产权；l | 版 t ，2 0 0 8 年i l l 版第1 8 页 1 6 组织开展自治性的公益活动，维护自治权益和业主、物业使用人的合法权益；( 4 ) 经济职责，负责物业共有部分的收益，专项资金及其他自治公益活动经费和办公 经费的收支、保管和使用；( 5 ) 约定职责，代表全体业主负责订立、变更或解除 物业管理委托服务合同；( 6 ) 审议职责，根据业主大会的授权，审议决议无需提 交业主大会表决的事项，审议受托的物业企业提出的物业服务费的收费标准，物 业管理年度计划，财政预算和决议以及物业管重大措施；( 7 ) 监督职责，监督物 业企业的服务工作及共用部分的使用，制止违规和损害业主集体权益的行为；( 8 ) 执行职责，执行业主会议和本委员会的决议，负责实施自治管理；( 9 ) 公告职责， 实行自治事务公开制度，提出及公告应向业主公开的业主委员会工作事务报告、 会计报告、结算报告及其他管理事项，并保证公布内容的真实性，接受业主及相 关人的咨询。( 1 0 ) 协助职责，协助有关部门和单位做好本辖区内的行政管理工 作、社会服务工作等。协助解决业主之间、业主与物业企业之间发生的物业利益 纠纷关系；( 1 1 ) 保管职责，保管辖区物业资料，资质管理规约、会议记录、物 业服务委托合同等文件；( 1 2 ) 告知职责、代表业主集体向有关部门检举、揭发、 控告自治辖区内违反物业管理法规而不听劝止的事件。 第二节业主委员会的产生 业主委员会是我国现代城市住宅区化和物业管理发展过程中出现的一种新 型社会基层组织。我国第一个“业主管理委员会”于1 9 9 1 年9 月在深圳万科天 景花园j 下式成立，其“业主管理委员会 模式在物业管理实践中取得了良好效 果。并在1 9 9 4 年6 月颁布的深圳经济特区住宅物业管理条例中，业主委员 会运作方式得到了确认。“业主委员会这一名称最初在我国政府规章和地方立 法中并不一致。国家建设部1 9 9 4 年3 月颁布的城市新建小区管理办法第6 条规定：“住宅小区应成立住宅小区管理委员会”；其后的地方立法，大连市城 市住宅小区物业管理办法称之为“小区管理委员会，北京市居住小区物业管 理规定称之为“物业管理委员会”，海南省经济特区城镇住宅区物业管理规定 回建设部住宅j j 房地产业i 司；物业管理条例释义， m 知识产权版 e ，2 0 0 8 年i f i 版第3 5 3 7 页整理 1 7 称之为“业主管理委员会”。当时的取名都有“管理二字，充分体现出政府期 望通过该组织加强新建住宅小区行政管理。但随着城市化进程的迅速发展，这一 管理组织的作用更多的体现在建筑物区分所有人通过建立团体协作关系来维护 共同的物业权益的功能上。2 0 0 3 年9 月l 同起实施的国务院物业管理条例， 取消了“管理”二字，正式改称为“业主委员会”。另一方面，加上“业主二 字，突出了业主在物业管理法律关系中的主体地位。此外，以前的“管理委员会 实际履行着业主大会和业主委员会的管理机构职能，在组织架构上合二为一，在 管理委员会章程中，既有业主委员会会议的议事规则，也有业主大会的议事规则。 物业管理条例颁布后，业主大会从管理委员会中分离出来，承担着过去管理 委员会的决策职能，成为物业管理区域内的最高权力机关。因此，物业管理制度 中的业主委员会应是与业主大会并列的管理机构。并在业主大会休会期间代其行 使管理职责。 一、业主委员会产生前提 业主委员会的权力基础是业主大会的授权。业主委员会只能由业主大会选举 产生。业主大会的权利基础是业主对物业的所有权。各业主在业主大会中权力的 大小及业主委员会委员名额的分配，取决于其在该物业中所用有物业权份额的多 少。即业主所拥有的专有物权占整个共有物权的比例越高，其所代表的权力份额 也应该越大。由此，具有较多业权份额的业主，在业主委员会中应占较多的委员 名额；但分散业主权也应占有相应比例的委员名额。如某物业3 0 业权为分散的 业主，则在委员会中3 0 的委员应由这些分散的业主推选。所以，业主大会选举 产生的业主委员会成员，一般是由占有业权份额较多的部分大业主或其代表来组 成。 二、业主委员会产生程序 符合