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鹰潭市中低收入家庭住房保障制度研究 摘要 近年来，我国住房保障不断深入，市场机制已经开始对住房领域进行全面 渗透，在优化住房资源配置和提高住房资源的配置效率等方面正发挥着基础性 的作用。但是由于市场存在着内外部的缺陷，中低收入阶层在居住方面往往表 现为支付能力不足。经济适用住房、廉租住房和住房公积金制度是当前我国城 镇住房保障体系的重要内容，在解决中低收入家庭住房困难的问题上发挥了一 定的作用。 本文在总结前人理论和实证研究以及国外经验的基础上，以公共管理理论、 福利经济理论和住房分类供应理论为基础，从我国的住房市场的发展状况和住 房保障制度建设的实际情况出发，选择了有代表性的美国、英国、新加坡的住 房政策进行比较分析，并着重统计分析了鹰潭市中、低收入家庭住房基本状况、 购房趋向和支付能力，指出了目前鹰潭市中、低收入家庭住房难问题的严重性 和存在的具体问题，并给出了有借鉴意义的政策建议。 关键词：鹰潭市；中低收入；住房保障；制度研究 r e s e a r c ho nh o u s i n gg u a r a n t e es y s t e mo fy i n g t a nc i t yw i t h m i d d l ea n dl o wi n c o m ef a m i l i e s a b s t r a c t a l o n gw i t ht h ep r o g r e s s i n go fh o u s i n gg a u r a n t e es y s t e mr e f o r m ，t h em a r k e t m e c h a n i s mh a sa l r e a d ys t a r t e dt op e r m e a t et ot h eh o u s i n gr e a l m ，p e r f o r m i n gab a s i c r o l e i na l l o c a t i n gh o u s i n gr e s o u r c e s f o rt h ei n t e r n a la n de x t e r n a l l i m i t a t i o n s e x i s t e di nt h em a r k e t ，t h e m i d d l ea n dl o wi n c o m es t r a t u m s u s u a l l ys h o w i n s u f f i c i e n tp a y i n ga b i l i t y t h ee c o n o m i c a la n ds u i t a b l eh o u s i n g ( e s h ) ，l o w - r e n t h o u s i n ga n dt h es y s t e mo fh o u s i n ga c c u m u l a t i o nf u n da r ei m p o r t a n tc o m p o n e n t so f t h ec u r r e n tu r b a nh o u s i n gs o c i a ls e c u r i t ys y s t e m ，a n dw e r eh e l p f u lt ot h o s e p r o b l e m s w i t hp r e v i o u st h e o r i e sa n dd e m o n s t r a t i o n s ，o v e r s e a se x p e r i e n c e s ，t h i sp a p e r s t a r t sf r o mt h ep r a c t i c a lc o n d i t i o n so ft h ed e v e l o p m e n to fo u rh o u s i n gm a r k e ta n d t h ec o n s t r u c t i o no fh o u s i n gg a u r a n t e es y s t e m s ，o nt h eb a s i so fp u b l i cm a n a g e m e n t t h e o r i e s ，w e l f a r ee c o n o m i ct h e o r i e s a n dh o u s i n gc a t e g o r ys u p p l yt h e o r i e s i t c h o o s e st h er e p r e s e n t a t i v eh o u s i n gs y s t e m so ft h ef o l l o w i n gc o u n t r i e ss u c ha s a m e r i c a ，b r i t a n ，s i n g a p o r et oc o m p a r ea n da n a l y z e t h eb a s i cc o n d i t i o n s ，t e n d e n c y o fh o u s eb u y i n g ，p a y m e n ta b i l i t yo fm e d i u m l o wh o u s i n go fy i n g t a nc i t yh a v eb e e n a n a l y z e ds t a t i s t i c a l l yi nt h i sp a p e r i tp o i n t so u tt h ep o n d e r a n c eo fd i f f i c u l th o u s i n g p r o b l e m so ft h em e d i u m 1 0 wa n de x i s t e dm a t e r i a lp r o b l e m s ，a n dg i v e ss o m ep o l i c y s u g g e s t i o n sw h i c h c a nb eu s e df o rr e f e r e n c e k e yw o r d s ：y i n g t a nc i t y ；m i d d l ea n dl o wi n c o m e ；h o u s i n gg a u r a n t e e ；s y s t e m r e s e a r c h 插图清单 图3 - i 鹰潭市住房建设增量规划图1 9 图3 - 2 鹰潭市居住布局规划图2 0 图3 - 3 鹰潭市近二年住房建设项目分布图2 2 表格清单 表2 1 不同收入家庭住房现状8 表2 - 2 不同收入家庭住房性质9 表2 - 3 不同收入家庭住房面积1 0 表2 - 4 不同收入家庭住房户型1 0 表2 5 不同收入家庭购房时间打算l i p 0pg i l l t qu 1 1 表2 6 不同收入家庭计划购房面积1 2 表2 - 7 不同收入家庭计划购房户型1 2 表2 - 8 不同收入家庭计划购房总价值1 3 表2 - 9 不同收入家庭计划贷款总额1 3 表2 1 0 不同收入家庭可供首付额1 4 表2 - 1 l 不同收入家庭月供款1 5 表3 - 1 居民住房性质与家庭收入交叉表1 9 4 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。 据我所知，除了文中特别加以标志和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰 写过的研究成果，也不包含为获得 盒胆王些去堂 或其他教育机构的学位或证书而使 用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说 明并表示谢意。 学位论文作者签彩字隅。务名目日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解 盒壁王些太堂有关保留、使用学位论文的规定，有权 保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅或借阅。本人 授权 金照至些盔堂可以将学位论文的全部或部分论文内容编入有关数据库进行检 索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权书) 学位论文者签名： 签字日期渗厶? 声多月厂日 f 学位论文作者毕业后去向： 工作单位： 通讯地址： 导师签名； 求多唆 签字日期：沙。7 年月 电话： 邮编： 特别声明 本学位论文是在我的导师指导下独立完成的。在研究生学习期间，我的 导师要求我坚决抵制学术不端行为。在此，我郑重声明，本论文无任何学术 不端行为，如果被发现有任何学术不端行为，一切责任完全由本人承担。 4 3 学位论文作者签名： 签字日期：年月日 致谢 本文是在我的导师朱其俊副教授的精心指导下完成的。从选题、谋篇布局、 文字润色到最终定稿，朱老师都花费了大量宝贵时间给予指导。朱老师诲人不 倦，为我的成长倾注了大量心血；朱老师严谨的治学态度和精益求精的精神， 将使我受益终生。在此向他表示深深的敬意和衷心的感谢! 本文在写作过程中，得到了鹰潭市经济适用住房建设领导小组办公室的大 力支持，在资料收集中黄文同志给予了我很大帮助，在此表示衷心的感谢。不 知不觉中三年的研究生学习生活即将结束，心中万般不舍，在此，我向合肥工 业大学m p a 中心的各位尊敬的师长和同学们深深的致谢! 最后，感谢在百忙中评阅本文的各位老师! 张宏炜 2 0 0 9 年4 月2 8 日 引言 住房保障制度是指为解决城镇中低收入家庭的住房问题，由政府主导建立、 社会各阶层积极参与和配合的一种社会保障制度。住房问题的核心是由于部分 家庭的住房消费能力不足导致的其在住房的质量和数量上的困难。因此，住房 保障制度可以从增强中低收入阶层的住房消费能力和提供一些廉价、廉租的住 房两个方面来解决。住房保障制度具有以下基本特征：复杂性，即由于保障对 象的甄别难度较大及保障方式的多样性，使得住房保障兼具社会保险、社会救 济、社会福利及社会优抚等多种性质；政府的主导性，即为城镇中低收入家庭 提供住房保障是政府不可推卸的责任，而且由于住房保障的复杂性，只能由政 府来主导；保障的低水平性，即为保证社会运行的效率，住房保障的保障水平 较低，以满足城镇住房困难群体的基本住房条件为准；保障对象的有限性，即 住房保障制度的保障对象仅限于城镇中低收入家庭中住房困难的群体。 第一章导论 1 1 我国城镇住房保障的研究现状 城镇低收入群体有着巨大的住房需求但支付能力却相对比较弱，作为责任 政府的中国政府高度重视这一基本需求。责任政府作为现代民主社会的基本产 物，公民的权利和义务受政府切实的保障。城镇住房保障问题也随之成为社会 关注和研究的热点。在国内，学术界对城镇住房保障问题的研究主要集中在住 房保障制度的改革如何有效保障低收入群体的住房需求和居住条件的改善上， 并对中国的住房保障制度做了很多分析。 陈伯庚、顾志敏、陆开和 提出了中国住房保障制度改革过程中应坚持的原 则，例如：实行统一政策目标、分散政策、因地制宜、量力而行、坚持国家、单 位和个人合理负担，坚持平稳过度、综合配套等。 成思危 提出了改革的目标模式，分析了职工、开发商、单位、政府、银行 等有关方面的基本态度和行为特征，探讨了从现有体制平稳过度到目标模式的 策略，认为针对不同收入水平的家庭提供不同渠道的住房供应，是中国住房保 障制度改革的重要思路，也是完善社会保障制度的重要内容。而现阶段，中国 城镇居民收入分布不均、房地产价格过高，即使实施住房分配货币化，并有公 积金、住房补贴、住房贷款等的支持，中低收入群体仍不可能按照市场价格购 买商品住房，所以国家必须发展水平适度的社会保障住房，如经济适用房和廉 租房。 易宪容认为，在市场经济下，住房保障制度应该是多层次的体系。住房作 为个人最基本的生存条件以及最昂贵消费品，不管是发达的市场经济国家还是 计划体制及发展中国家，都会建立住房保障制度来保证人人有房住。 一般而言，在市场经济条件下，政府会采取一些特殊的政策措施来帮助那 些完全依靠市场解决住房有困难的群体，如住房公积金制度、经济适用房制度、 廉租房制度等，在这一层次上，住房保障制度完全是政府的事情，住房困难者 需要由政府来解决住房。但从更深的层次而言，住房保障制度应该是一个多层 次的体系，是一个公平有效的体系。它既有政府向那些完全没有能力购买住房 者提供居住条件的责任，也有政府出台相应的土地政策、税收政策、银行信贷 政策来帮助经济困难者购买住房的制度。特别是在我国土地产权国有的情况下， 政府既有义务也有能力在政策方面来保证民众的住房条件。 冯宗宪 指出，中国应以“选择性保障 作为住房保障制度的目标模式，即 。陶学荣，公共行政管理学，中国人事出版社，2 0 0 4 留陈伯庚、顾志敏、陆开和，城镇住房制度的改革与实践，上海：上海财经大学出版社，2 0 0 3 成思危，中国城镇住房制度改革一目标模式与实施难点，北京：民主与建设出版社，1 9 9 9 。易宪容，建立多层次住房保障制度，新华网，2 0 0 5 3 9 冯宗宪，房改攻坚：住房保障制度的构建，四川大学学报，2 0 0 1 ( 3 ) ，p 1 2 2 以廉租住房为主，经济适用住房和廉租住房两个层次有机结合的保障型住房供 应分配体系。他在发表的文章也从多个侧面对中国的经济适用房建设、廉租房 的建设、住房补贴制度等一系列问题作了较为深入的研究和探讨。 郑功成认为，居者有其屋在现阶段我国并不现实，他认为，我国过去所确 定的住房福利改革目标是住房的自有化和商品化，即人人都拥有自己的房子， 企图以此完全化解决政府与单位在住房福利方面的责任，但事实上，这种单一 目标的改革在相当长的时期内都是不可能实现的，因为它客观上偏离了中国的 现实国情。另外，经济适用房的目标定位并不明确，仍然是住房自有化单一改 革目标的延伸，并因政策缺乏严格的规范而不伦不类。经济适用房与商品房同 时存在也扰乱了房地产市场，对房地产市场的健康发展不利。因此，他主张中 国的住房福利制度改革需要走多层次化的道路，即按照不同的社会群体来分门 别类，使其各得其所。他强调，政府所提供的房屋应当体现出标准适度和维护 公正的特征，通过确定不同的房屋标准来产生挤出效应。他还特别指出，既然 拥有住房是人们的基本生活需求之一，那么完全可以将其纳入社会保障体系来 加以统筹考虑。 上述研究都是站在国内状况研究的基础上，对我国城镇住房保障制度的确 立提出了各自的体会和想法，当然有其科学和合理的方面。但是，我国的地方 经济差异很大，中央政府制定的住房保障政策在实施的过程中各地存在着很大 的差异，出现的问题也各有特征，因此，针对性的研究更有参考价值。另外， 作为一个最大的发展中国家，如何从发达国家建立住房保障制度的过程中汲取 有效和科学的经验和启示，来完善我国的住房保障制度显得更具有研究意义。 1 2 住房保障的相关理论及依据 1 2 1 社会保障理论 西方社会保障经济理论最早的理论渊源可以追溯到亚当斯密，他在国民 财富的性质及其原因的研究一书中，论述了通过“看不见的手”来推动个体 利益和社会福利的共同增长，从而来实现社会整体福利水平提高的一种思想圆。 第一个系统阐述社会保障经济思想的是德国的新历史学派，针对当时德国所面 临的劳资问题，强调和证明了建立社会保障制度的客观必要性。马歇尔在其经 济学原理一书中，阐述其分配理论时，对社会保障的几个基本问题做了一些 分析，其基本观点主要是论述改革收入分配以增进社会福利，以及对贫穷者的 救济问题 。 。郑功成，住房保障制度改革应有新思路，中国经济导报，2 0 0 1 ( 1 1 ) ，p 1 5 ( 英) 亚当斯密，国民财富的性质及其原因的研究，北京，商务印书馆，1 9 9 4 ，p 1 2 1 ( 英) 马歇尔，经济学原理，北京，华夏出版社，2 0 0 5 ，p 2 0 2 当代西方社会保障经济理论开始于福利经济学，其代表人物是英国的经济 学家庇古。他假定在收入分配中有一个货币收入的边际效用递减规律在起作 用，同一单位的货币对穷人的效用要大于富人。因此具有收入再分配性质的社 会保障政策可以扩大一国的“经济福利”，因为在收入再分配过程中穷人得到的 效用增加要大于富人的效用损失，社会总效用就会增加。因此他主张政府向富 人征税，补贴给穷人。补贴的方法可以采取建立各种社会服务设施、养老金、 免费教育、医疗保险、失业保险、房屋供给等。庇古的福利经济学和福利国家 理论为社会保障制度的建立奠定了理论基础。 2 0 世纪3 0 年代之后，凯恩斯以需求管理为基础建立了其社会保障经济理 论。 他认为，一国的生产和就业状况主要取决于有效需求，但是由于三大心理 规律的作用，经常会出现有效需求不足，从而导致经济危机与失业的发生。因 此，国家必须对自由市场经济进行干预，通过财政政策，通过政府有目的和有 意识的财政支出和收入来影响消费需求。他认为政府干预的方针是“国家必须 改变租税体系，限定利率及其他办法，指导消费倾向 ，其政策重心是财政政策， 通过个人间的财政转移支付，对失业者、贫困者给予救济，从而刺激消费需求 。 进入2 0 世纪8 0 年代中期以后，西方社会保障经济理论取得了新的发展，主要 表现在：开始重视从社会保险与资本积累的关系上来论证社会保障对宏观经济 均衡的影响。 综观西方社会保障经济理论的发展，可以发现其在较大程度上反映了国家 干预主义和经济自由主义两大思潮的更替关系，而两大思潮并不赞成纯粹的自 由和干预，它们的分歧只在于如何看待资本主义市场经济，如何调整国家、企 业、市场三者的关系，以及国家干预与自由经营相结合的程度、方式和方法。 并且社会保障理论的演进将长期围绕政府与市场、公平与效率两大主题展开。 其主要思想可以概括为：政府应该在社会保障领域承担主要责任，尤其是充当 社会弱势群体的保护伞：同时，市场在配制社会保障资源方面的功能会发挥得淋 漓尽致。初次分配领域应坚持效率优先原则，而在再分配领域应突出强调公 平性。依靠经济效率来解放和发展生产力，依靠社会公平来使大多数人共同富 裕，这是市场经济与社会关怀兼顾而且相互联系的两个方面。社会保障改革 应该坚持社会保障水平与经济发展水平动态一致的原则。社会保障和经济发 展可以实现良性互动，但从其本源来看，社会保障的主要功能是社会功能，经 济功能是派生功能固。 住房保障是社会保障的重要组成部分，住房保障制度既是社会保障制度在 国( 英) 庇古，福利经济学，北京，商务印书馆，2 0 0 6 ，p 2 4 8 。( 英) 凯恩斯，就业、利息和货币通论，北京，商务印书馆，2 0 0 2 ，p 1 5 6 李珍、刘子兰，西方社会保障主要理论及其政策主张回眸，经济学动态。2 0 0 4 ( 1 ) ，p 2 3 4 住房领域的延伸，也是住房保障制度对社会保障制度的体现。因此，社会保障 理论自然是住房保障制度产生和存在的理论依据之一。 1 2 2 公平分配理论 公平分配是涉及一个国家国民经济宏观与微观运行的重大理论问题。从经 济学角度来看，一种收入分配制度是否公平，不仅取决于占统治地位的经济关 系的性质和特点，而且还要看这种分配方式和结果是否有利于社会生产力的发 展。当这种分配方式有利于社会生产力发展时，尽管一部分人对这种分配方式 并不满意，但它仍然是较为公平的；当一种分配方式已经严重地阻碍社会生产力 的发展，尽管一部分人对这种分配方式很满意，它也是不公平的。从动态过程 来看，公平的分配必然有利于调动大多数人经济活动的积极性、创造性，促进 生产力的发展。 从微观层次看，个人是作为微观经济中的生产者、投资者、经营者出现的， 是作为单个要素的投入者参加微观经济活动的，对于作为微观经济主体的人来 说，公平分配主要涉及的是获得收入的经济依据问题，主要关注的是投入与收 入是否对称。从宏观角度来看，考察收入分配公平问题的切入点是社会收入差 距是否适度的问题。不公平的分配将会影响宏观经济运行的均衡状态及其趋势。 当一个国家分配严重不公，最高收入阶层边际消费倾向下降，而占人口大多数 的低收入阶层的收入却很少，消费水平增长也极其缓慢。与此同时，社会生产 能力与供给水平却不断提高，这样就会导致生产过剩与需求不足的周期性危机 发生。反之，收入差距过小，就意味着认为抹平了应有的合理差异，就会抑制 人们充分发挥自身潜能的积极性，其结果就会导致总需求大大超过总供给，出 现严重的通货膨胀或经济短缺。 由此可见，一种比较公平的收入分配，在微观上可以给出各种投入与不同 形式收入相对称的利益信号，从而促进微观资源利用和配制效率的提高；从宏观 上可以给出收入差距结构较为合理，同宏观经济运行的均衡趋势适合度较高的 收入激励信号，有利于经济稳定增长。 效率与公平是判断政府政策的两个标准。那么政府如何实现这两个目标呢? 福利经济学的两个基本定理告诉我们：只要市场是完全竞争的，市场机制的运 行结果就必定是有效率的：只要调节个人的初始资源份额，并按市场规则运行， 那么市场竞争就可以实现任何一种人们所希望的收入分配状态，而且不会影响 效率。 这一结论告诉我们，只要政府能够维护市场竞争规则，保证市场的完全竞 争，就可以使整个社会的收入达到最大化。如果认为市场所产生出来的收入分 林曾杰、吕萍、余翔等，公房入市政策研究，北京，中国人民大学出版社，1 9 9 9 ，p 1 4 5 配结果不公平的话，政府只要改变一下各人的初始资源份额即可。换句话说， 在完全竞争的市场条件下，调整各人的初始资源份额是政府唯一需要做的事情。 这个观点意味着效率与公平不是矛盾的，社会可以同时现实这两个目标。 公平与效率是一对即相互联系又相互排斥的矛盾统一体。公平分配理论认 为，在信息不完全、竞争不充分的市场经济条件下，由于机会的不平等而导致 不同人群之间收入分配的不公平，从而产生社会的弱势群体。他们没有享受到 市场经济发展带来的经济增长的成果，而成为社会的贫困者或低收入阶层 。为 了实现市场经济社会的持续稳定发展，政府就有责任和义务尽可能使低收入家 庭也能安居乐业。这同时也是各国政府建立住房保障制度的最根本的原因。 o 赵海利，高等教育公共政策，上海，上海财经大学出版社，2 0 0 3 ，p 1 2 6 6 第二章对鹰潭市中、低收入家庭的住房状况分析 鹰潭位于江西省东北部，面向长江三角洲、海峡西岸经济区，紧邻珠江三 角洲，是东南沿海通向中西部地区的战略要冲，史称“东连江浙，南控瓯闽，扼 鄱水之咽喉，阻信江之门户”。全市总面积3 5 5 6 平方公里，人口1 2 0 万。辖贵 溪市、余江县、月湖区和龙虎山风景旅游区、鹰潭经济技术开发区( 7 - 业园区) 。 1 9 8 6 年被国务院列为甲类对外开放城市和沿铁路干线重点发展城市。2 0 0 1 年省政府又将鹰潭纳入江西省“十五”规划，作为全省重点加快发展的中等城市 之一。 2 0 0 2 年以来，鹰潭市确立了以大开放为主战略，以招商引资为主抓手，以 体制创新和科技创新为强动力，突出工业、旅游、城市建设三项重点工作，强 化思想、组织、作风、环境四个保证，力求鹰潭在全省率先崛起，实现小市有 大作为的总体发展思路。 鹰潭的经济近年来发展很快，最近几年的g d p 增长率都在1 0 以上，但 是居民的收入增长赶不上房价的增长，面对住房市场如此高的房价，普通家庭 的住房紧张问题十分严重。 为了掌握鹰潭市市民特别是中、低收入阶层住房问题的实际情况，笔者到鹰 潭市房产管理局查阅了鹰潭市市区住房状况调查分析报告，该报告是以2 0 0 8 年8 9 月份在鹰潭市市区范围内开展的住房调查得出的数据编制而成。本次调 查工作在市政府统一领导下，由市房管局牵头，联合市统计局、市民政局、市 公安局、月湖区政府共同组织实施。这次住房状况调查范围包括江边、东湖、 交通、梅园、四青街道办事处。这次调查采取“利用现有资源结合抽样的方 法，即市区最低收入家庭信息以区民政局调查登记资料为主，居民住房现状及 购房意向以抽样调查结果为主。调查范围内共有居民5 0 2 9 6 户，居民人数l4 5 10 0 人，抽取样本数1 0 9 0 户。为了获得有关鹰潭市中、低收入家庭住房的实际困难 和供应情况的准确信息，笔者还走访了鹰潭市经济适用住房建设领导小组办公 室，获得了大量的统计数据。 这次调查分析的主要目的是：一是调查了解鹰潭市民特别是中、低收入家庭 的住房基本状况；二是调查了解鹰潭中、低收入家庭的住房需求和实际支付能 力。 这次调查分析还以居民家庭年收入为基础，了解分析不同收入家庭的具体 情况。2 0 0 7 年鹰潭市人均可支配收入大约为1 0 5 0 9 元，市区家庭平均人口为2 9 9 人，这样户均可支配收入大约为3 1 4 万元。根据鹰潭居民家庭收入的实际情况 和国际上的惯例，本次调查将居民收入划分为：最低收入家庭年收入为l 万元以 下；中等偏低收入家庭年收入为l 万元3 万元，中等收入家庭年收入为3 万元5 万元，中高收入家庭年收入为5 万7 万元，高收入家庭年收入为7 万元 以上。 2 1 鹰潭市中、低收入家庭住房基本情况 有关鹰潭市居民住房基本情况调查主要包括以下几个方面：住房的性质、 住房的拥有率、住房的建筑面积和住房的户型等。 2 1 1 住房拥有率统计分析 鹰潭市居民住房成套的总体情况如表2 1 所示。 由表中可以看出： ( 1 ) 鹰潭市城镇居民家庭自有房比重占8 0 1 ，其中5 4 9 的家庭购买了房 改房，9 4 的家庭购买了商品房，1 5 8 的家庭拥有私房。人均现住房总使用 面积达2 4 9 4 平方米。同时，住房的成套率也较高。据其他资料显示，按住宅 建筑式样分，家庭单栋配套住宅的比重占1 2 6 ：单元式配套住宅的比重占 7 5 5 ，其中：一居室比重占3 7 ，二居室比重占4 0 5 ，三居室比重占2 5 3 ， 四居室比重占6 ；普通楼房的比重占7 8 ；平房及其他的比重4 。 表2 - 1 不同收入家庭住房现状 家庭收入无房有房但不成套有套房 1 万元以下 4 2 5 3 1 5 2 6 1 3 万元3 4 8 2 5 3 3 9 9 3 5 万元 3 3 8 1 3 6 5 2 6 5 7 万元 2 9 2 2 2 4 8 8 7 1 0 万元2 2 5 1 7 5 6 0 1 0 1 5 万元2 0 2 0 6 0 1 5 万元以上 2 0 2 0 6 0 资料来源：鹰潭市房产管理局2 0 0 8 年9 月 ( 2 )中、低收入家庭住房问题严重。无房户和住房不成套住户集中在 中、低收入家庭。其中最低收入家庭住房困难最严重，无房的占4 2 5 ，需 要改善居住条件的不成套住户占3 1 5 。 2 1 2 住房性质统计分析 住房性质统计如表2 2 ，从中可以看出： ( 1 ) 鹰潭市民现有住房中商品房仅占9 4 ，说明鹰潭市普通居民有能力 购买商品房还只是少数高收入家庭：房改房占5 4 9 ，经济适用房占1 3 2 ， 这两种带有一定政策补助性的公共住房占6 8 1 也反映了鹰潭市普通居民平 均住房水平，今后经济适用房也应当参考这一类数据。廉租房仅占0 4 ，同 时我们可以看出，面对鹰潭当前的房价，很多购买能力有限而又不能享受政 策优惠的家庭选择了租住市场价的住房，这部分的比例占1 9 5 ，当然，进 一步分析可以发现，这其中很大部分是刚成立家庭不久的年轻人，但太高的 8 房价收入比将是影响这部分人选择在鹰潭就业的首要因素，这就不利于鹰潭 市引进人才，加快经济发展的计划。 ( 2 ) 最低收入者大部分享受了房改房的优惠，但随着住房改革的深入， 住房福利化分配的取消，房改房将成为历史，新增最低收入家庭必须依靠政府 的廉租房政策来解决住房问题，但目前最低收入家庭租住廉租房或享受廉租房 租金补贴的仅占1 4 ，而3 5 的最低收入家庭靠租住市场价的住房居住。显 然，鹰潭市目前廉租房的供应量还是远远不够的。 表2 - 2 不同收入家庭住房性质 家庭收入商品房房改房经济适用房 租住房 廉租房 l 万元以下5 7 9 5 3 3 5 1 8 1 3 万元 1 1 3 3 5 1 1 6 4 3 5 7 1 5 3 5 万元 1 7 7 3 6 2 1 2 3 3 3 8 5 7 万元 1 7 5 4 2 5 1 2 5 2 7 5 7 1 0 万元 2 0 4 5 1 7 5 1 2 5 1 0 15 万元 5 5 1 5 2 0 1 0 1 5 万以上 6 0 3 0 l o 资料来源：鹰潭市房产管理局2 0 0 8 年9 月 ( 3 ) 中、低收入家庭除了少数拥有商品房外，大部分还是住在享受政策优惠 的房改房和经济适用房，但拥有经济适用房的比例明显偏低，而约三分之一的 中、低收入家庭即不能享受政策优惠又无能购买商品房，只得依靠租住房。从 这点看目前对中、低收入家庭供应经济适用房并没有使大多数中、低收入家庭 受惠。 ( 4 ) 高收入家庭的住房主要是到市场上购买商品房，这从上表中的数据得到 证明，同时，收入越高拥有商品房的比率也越高，然而，高收入家庭中有很大 比例是居住在经济适用房，在收入5 7 万元的家庭中占1 2 5 ，在收入7 1 0 万 元的家庭中占1 7 5 ，在1 0 1 5 万元的家庭中占2 0 ，这是十分不合理的现象， 这也从另一个角度反映出经济适用房政策中存在的问题。 总的来看，表2 2 反映了目前鹰潭市的住房供应政策还存在很大的问题主 要表现在：对中、低收入家庭提供的公共住房和住房补贴严重不足；公共住 房政策实施不力，使高收入者利用政策的空档享受了优惠；住房租赁市场巨 大，但住房租赁市场不规范，有关政策不完善。 2 1 3 住房建筑面积统计分析 住房建筑面积统计如表2 3 所示： 从下表可以看出： ( 1 )鹰潭市住房面积水平还比较低，半数住房建筑面积在7 0 平米以下。 鹰潭市统计局住户科统计显示，2 0 0 4 年，鹰潭市人均现住房总使用面积达2 4 9 9 平方米，2 0 0 4 年鹰潭人均家庭人口为2 9 9 人，这样鹰潭市的当年户均住房建 筑面积约为7 4 4 平米。 ( 2 ) 中、低收入家庭住房面积明显偏小。鹰潭市正在逐步实现进入全面小 康社会，要实现这个目标，就必须切实解决占5 0 以上的中、低收入家庭的住 房面积过小的问题，今后经济适用房的建设也要充分考虑如何安排面积比例的 问题。 表2 - 3 不同收入家庭住房面积 家庭收入5 0 平以下5 0 7 0 平米7 0 9 0 平米9 0 1 2 0 平米1 2 0 平以上 l 万元以下6 3 2 8 3 8 8 1 3 万元 3 4 5 3 9 5 1 5 7 6 9 3 4 3 5 万元2 9 6 2 7 3 2 9 1 0 4 3 7 5 7 万元1 4 3 3 5 7 2 8 8 1 6 4 4 8 7 1 0 万元 5 3 0 2 7 5 2 7 5 10 1 0 1 5 万元 2 5 2 0 2 5 3 0 1 5 万以上1 0 3 5 5 5 资料来源：鹰潭市房产管理局2 0 0 8 年9 月 2 1 4 住房户型统计分析 住房户型统计如表2 4 所示： 从表中可以看出： ( 1 ) 鹰潭市住房户型主要以二室一厅和三室一厅为主，分别占了3 5 3 和 2 0 3 ，此外，一室一厅的比重也占到了3 7 。 ( 2 ) 上面的数据说明目前鹰潭市的住房户型结构比较紧凑，特别是中、低 收入家庭主要以二室一厅为主，据笔者的实地调查，在市区的一些老住房区， 户型普遍为二室一厅和二室二厅，面积不过4 0 、5 0 平米，就是这样小的住房， 有的家庭甚至还是几代人共住，这种情况亟待改进。 表2 - 4 不同收入家庭住房户型 家庭收入一室一厅二室一厅二室二厅i 富一厅 = 富二斤 其他 1 万以下 5 4 3 1 4 1 4 1 0 1 4 l - 3 万元3 4 3 9 7 1 5 8 1 8 4 1 0 1 2 7 3 5 万元4 3 8 5 1 7 5 1 2 5 1 2 5 15 5 7 万元 5 2 4 2 9 1 3 2 2 2 8 3 9 1 2 7 1 0 万元 4 3 4 3 3 1 1 9 2 3 8 7 2 9 5 1 0 15 万2 7 3 0 8 2 8 2 2 0 8 7 5 l0 15 万以上2 0 3 0 3 0 1 5 5 资料来源：鹰潭市房产管理局2 0 0 8 年9 月 i o 2 2 鹰潭市中、低收入家庭购房趋向与实际支付能力 2 2 1 住房购买趋向 2 2 1 1 计划购房时间 不同收入家庭打算购房时间如表2 5 所示。 从表中可以看出： ( 1 ) 就购房时间而言，以后不打算购买住房的居民占2 5 4 ，打算一年内 购买住房的占7 3 ，打算2 3 年购买住房的占1 8 2 ，打算3 5 年购买的占1 3 ， 打算5 年以后购买的占1 5 5 ，选择买不起的占2 0 6 。 ( 2 )数据统计说明一方面未来几年内鹰潭市居民的住房购买欲望还是很 高，住房需求旺盛；另一方面，买不起住房的占2 0 左右，说明鹰潭市的住房价 格令相当部分的居民感到难以承受。 表2 5 不同收入家庭购买房时间打算 家庭收入已经买房1 年内购2 3 年内购3 5 年内购5 年后房价太高不购 不会再买买买买购买买 1 万以下2 2 3 5 4 5 2 6 1 l o 5 1 1 3 万元2 8 2 6 5 1 0 5 1 5 8 7 3 2 3 5 万元2 1 4 8 3 2 0 9 1 3 2 1 1 2 2 5 5 7 万元2 2 1 6 9 2 6 8 1 2 2 2 2 2 9 8 7 1 0 万元1 2 5 1 0 6 2 8 2 1 5 4 2 3 1 1 0 2 l o 1 5 万 3 0 1 0 1 0 1 5 2 5 1 0 1 5 万以上 6 0 2 0 l o 1 0 资科来源：厦潭市房产管理局2 0 0 8 年9 月 ( 3 ) 最低收入家庭选择买不起商品房的占5 1 ，对于这部分家庭，经济适用 房是不合适的，必须依靠政府的公共住房或住房补贴。 ( 4 ) 中等偏低收入家庭和中等收入家庭打算3 年内购房的分别占1 7 和 2 9 2 ，除去已购房的家庭，这个比例还是相当大的。但买不起商品住房的家 庭又分别占3 2 和2 5 ，说明鹰潭市的商品房价格让大多数中、低收入家庭望 而却步。 2 2 1 2 计划购房面积 从表2 6 可以看出： ( 1 ) 在面积的选择上和户型的选择比较相似，鹰潭市居民的购房意愿趋向 于大面积住房，9 0 1 2 0 平米的房子最受青睐，占了4 5 3 ；选择1 2 0 1 5 0 平米的 占了2 1 3 ，7 0 9 0 平米的占2 1 4 。 ( 2 ) 中、低收入家庭主要集中在7 0 9 0 平米段。其中，最低收入家庭的购 房意向集中在5 0 7 0 平米段，占了5 2 ；中等偏低家庭的住房需求集中在5 0 7 0 平米和7 0 9 0 平米段，分别占4 2 和2 5 6 ；中等收入家庭的购房面积意向集中 在7 0 9 0 平米段，占了4 2 1 。 表2 - 6 不同收入家庭计划购房面积 家庭收入 5 0 7 0 平米 7 0 9 0 平米9 0 1 2 0 平米1 2 0 1 5 0 平1 5 0 平以上 1 万元以下5 2 2 3 5 1 7 5 6 9 1 1 1 - 3 万元 4 2 2 5 6 1 8 1 0 9 3 5 3 5 万元 2 6 4 2 1 1 9 7 2 5 7 5 - 7 万元 4 1 9 5 4 1 2 2 9 8 5 5 7 一1 0 万元 2 0 4 2 5 3 3 4 5 1 0 1 5 万元 3 6 3 6 1 3 2 2 0 2 1 5 万以上 5 3 0 2 0 4 5 资料来源：鹰潭市房产管理局2 0 0 8 年9 月 2 2 1 3 计划购房户型 不同收入家庭计划购买户型如表2 7 所示，从计划购买户型表可以看出： ( 1 ) 鹰潭市民主要偏向购买的户型是三居室，共占了7 5 8 。考虑购买三 室一厅的占了4 9 1 ，考虑购买三室两厅的占了2 9 7 y o 。近几年来，鹰潭市开 发的住房楼盘主要的户型大多是大户型，导致大多数市民的购买意识也偏向大 户型，但是以鹰潭现在的房价，这种三居室的价位对于大多数普通市民来说还 是难以承受的，因此上面的数据存在偏差。 ( 2 ) 最低收入家庭购房趋向还是以二室一厅为主，中、低收入家庭以二室 和三室户型为主，高收入家庭大多数选择大户型的住房，主要集中在三居室户 型上，但目前鹰潭市场上的住房大多以1 2 0 平米以上三居室的户型为主。 ( 3 ) 从表中还可以看到，有不少中、低收入者想购买大户型住房，经仔细 调查发现其主要原因有几个：他们既无资格购买经济适用房，市场上也没有小 户型住房可买：他们中的一部分有相当可观的稳性收入，或者是长辈对购房的 经济支持。 表2 - 7 不同收入家庭计划购房户型 家庭收入 一室一厅二室一厅二室二厅= 宕一斤 = 富二斤 其他 l 万以下 5 1 3 5 4 1 3 2 2 9 4 1 6 9 1 3 万元 2 1 2 1 2 2 0 3 4 8 2 1 9 3 5 万元 1 8 4 1 8 2 3 6 4 2 5 3 1 7 5 7 万元 9 4 1 6 5 3 4 2 1 2 7 1 0 万元2 5 5 0 3 4 2 7 1 0 1 5 万 3 1 1 5 8 7 l o 2 1 5 万以上 2 6 4 4 3 0 资料来源；鹰潭市房产管理局2 0 0 8 年9 月 1 2 2 2 1 4 计划购房总价 表2 - 8 不同收入家庭计划购房总价位 家庭收入 2 0 万以下2 0 2 5 万2 5 3 0 万3 0 4 0 万 4 0 5 0 万5 0 万以上 1 万以下 2 3 1 1 8 2 2 7 5 2 0 5 1 0 7 1 3 万元 1 3 4 1 3 2 3 7 1 2 3 6 5 7 7 3 5 万元5 2 6 9 2 7 6 3 2 2 2 1 3 6 8 5 7 万元 2 4 2 4 1 8 8 3 6 6 2 0 3 1 9 5 7 1 0 万元 2 6 l o 3 2 0 3 3 5 9 3 0 9 1 0 1 5 万 1 3 2 3 1 3 5 5 5 1 5 万以上 1 0 3 0 2 0 4 0 资料来源：鹰潭市房产管理局2 0 0 8 年9 月 从上表可以看出： ( 1 ) 对于购房总价位的选择虽因不同的人群会有很大差异，但2 5 3 0 万之 间的住房是大众需求的主流，总价位5 0 万以下的占了8 6 9 ，而目前鹰潭市区 内的新房价位一般都在3 0 0 0 元平米左右。 ( 2 ) 最低收入家庭的购房总价集中在2 5 万元以下的占4 1 3 ，中等偏低 家庭购房总价集中在3 0 万元以下的占6 3 7 ，中等收入家庭的购房总价位也是 集中在2 5 4 0 万元占了5 9 7 。 ( 3 )鹰潭市民尤其是中、低收入家庭的购买力与目前鹰潭房产市场的高 价位、大面积的商品房价位差距巨大，这也是目前鹰潭房产市场最大的结构性 矛盾，想要的房子没有，有的房子买不起。 2 2 1 购房支付能力统计分析 2 2 2 1 按揭总额统计分析 不同收入家庭计划贷款总额如表2 - 9 所示，从表中可以看出： ( 1 ) 居民承受的按揭总额5 万元以内的占1 2 ，按揭总额5 1 0 万元的占 3 6 2 ，按揭总额l o 1 5 万元的占3 6 4 ，按揭总额1 5 2 0 万元的占1 1 ，2 0 万元以上的占4 4 。 表2 - 9 不同收入家庭计划贷款总额 家庭收入5 万以内5 1 0 万元 1 0 15 万元 1 5 2 0 万元2 0 万以上 l 万元以下 3 8 3 5 3 l8 8 7 1 3 万元 2 1 4 1 2 6 8 4 3 5 万元 1 0 5 4 0 3 3 5 1 2 5 1 7 5 7 万元 7 4 2 9 8 5 2 8