（公共管理专业论文）宏观经济对上海房地产市场的影响效应分析.pdf

论文独创径声骧 本论文赵浅个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成粜：论文 窜狳了特爨簸鞭掭注器蘩潺豹遥方整，不氛雷葵缝天或葵窀撬稳瑟凝纛褒或 撩写过的研究成果。其他嗣海对本研究的扇发和所做酌嚣献均已在论文中作 ? 臻确豹声爨舞袭汞了嚣纛。 作者签名：邀日期： 论文使用授权声明 矽1 1 俨 零入龛窑彳解袋基夫学有荧保留、使涛学使论文魏躐定，即：学校肖粳保留 送交论交黻复印件，+ 允许论文戡豢阅和借阅；学校可以公诮论文的全都或黼分海 窭，胃淤采蔫影鼙i 缭露或其它簸赣手嚣镰存论文。镶蜜静浚文在释密惹潦毫霆 规定。 燃名。避庭撇名：4 毕望! 鞋幽 攘要 近年来，房地产般在上海区域缀济中的地位日趋重要，房地产价格的快速上扬引起 社会各界的普遍关注。房地产业发展与当前我国经济投资过热、消费不足的现状紧密相 关。保簿涝逑产枣场宏鼹经渗静耱调发展，莛摆在上海致黪嚣蘩熬一令突懑难逶。嚣 此，正确认识房地产市场的变化规律，尤其是认识房地产市场与宏观经济的关系，科学 评价当前上海房地产价格的走势，念理预测房地产市场的发展趋势，对目前政府调控房 地产枣场矮有十分重要戆意义。 本论文运用跨学辩豹理论程惫，每实践密韬结合，在圈颥上海经济环境帮房遗产市 场发展历程的基础上，借助房地产经济学、宏观经济学和计爨经济学等研究工具，借鉴 国内外经验，从宏观缀济对上海房地产市场的作腻机铝4 层面上送行思考，为逃一步分析 建立了磷究摇架。在貌基疆土，稷摄宏鼹经济写纛蘧产俊貉之瓣蕤长麓鹭簿关系，霹上 海房地产市场的走势i 往行分析和预测，为正确认识当前宏观经济对上海房地产市场发展 形势的影响作用以及科学制定房地产市场的调控政策提出建议和对策。 零谂文垂六个章磐维残。第一鬻秀“导论”，主要说骧本论文教研究鹜豢、研究翊 题及其瑷论意义和实用价僮，并在文献回顾和概念解释之后，介绍本论文掰用的研究 方法和樵架。 第二章为“上海穗地产市场走势的定量分析”，本章借助模型对上海往糍乎均销售 价格嚣经济基本蟊送行分辑，定囊诗算住宅羧壤豹实甄篷秘瑾论篷之溺豹失衡德嚣，箍 示上海经济基本面对往宅市场的支撑效果，进而对上海房地产市场的走势j 行分析和预 测。 第三章为“国民经济彝上海赛溅产索场豹发舅”，本章通避对上海房媳产枣场指标 和国民经济指标相关髋的判断，对上海房地产市场和宏观经济的协调发展关系迸行定往 的研究。 第躜章为“宏观经济影响房地产审场的作用枫制”，根据袋气循环理论和四象限模 型豹分帮荦，把宏蕊经济对房遗产徐穰瓣影响翔缝羹对房建产後掰泰场蠢资产露场上供给 和需求的影响，并具体阐述宏观经济如何对房地产市场起作用。 第溉章为“国外相关经验借鉴”，通过对2 0 世纪7 0 年代以来主要西方国家宏观经 济对房撼产懿影确分磐享袭明，缛到瓣圭海寿磐鍪纛义戆实黢经验。 第六章为“结论”，首先对本论文中关于宏躐经济对上海房地产市场影响作用的研 究结果进行全面总结，然后就上海经济和房地产市场发展中存在的问题提出有利于上海 房地产常场与宏观经济协调发展的敬策建议。 关键词：宏观缀济房地产协调发展 a b s l r a c 乏 t h er c a l e s t a t ei n d u 蛐r yi i ls h a n 曲a i ”百o n a le c m 蛐yi sm o r e 姐dm o r e 触l p o l 恤ti n f 镪y e a f s ，也ew l o l eg o c i e c yp a y s 搿建撑r a l 馥c 。嫩i o n 氇ef a s tb o o mo ff e 硝一e g 拯c e 蛹c e t h ed e v e l o p m e l l to fr e a l - e s t a t e 赫d u s 臼哆c l o s e l yc o 艉l a l e sw i 氇氇e 讲瑕喇o u t - h e a f e d e c o n o m i ci n v e s n 】1 e m 跚l dt h ei n s u m c i 锄to fm ec o l l s m n p t i o ni l lc h i n a h o wt om a i l l t a i nm e c o o r d i n a t e dd e v e l o p m e n t b e 研e r e a l - e s 谢em a r k 晚勰dm 姗帕：o n o m yi st l l ek c yp f o b l 锄 缸繇勰藤蠢& 刑氍瞄锚霹烂棘珊，觥蛙y 赫鑫l 弘i 珏g 勰矗速藩e 珏g 氇e 馥黼g e 蕊eo f r e a le s 协t em 破e t ，e 8 p e c i a i l y 吼d 咖d i l l gm er e l a t i o nb e m e 黝r c a le s t a t em a n 勰d m a c r o c c o n o m 弘s c ie n _ t i f i c a n yc v a l u a t i n gt 1 1 e 仃c i 】do f t h ec u i t e mr e a l c s t a t ep r i c 尊_ i i ls h a n g h a i ， f 0 1 a s t 幻gt h e 妇堪e n c yo f 鼢l - c s t a 耄em 越妇a l li s 氇ev l a ls i g 睡蠡c a l 撞f 攮e m 船r o s c o p i c 越l yr e g t l l a t i o no f 啦ep r e 8 e n tg o v e 靠黼c n to n 强ed e v e l o p 嘲e n to ff e 舔一e 嘲据 m a r k e t f r o m 也em l l l 五一d i s o j p l i n a 翠也e o r e 蛀c a lp e 印e c 6 v 岛也em e s i sc o m p r e h 锄s j v d yj m e 暑r a 自鼯 e l c c p 缸鑫薹a 鞋da l l p 赫c 越s 聪i 嚣融辩v i g w 纽g 穗e 拯g f o 翠o fe c 湖f 画ea l v 螽。嫩e n 圭蠲d r e a l e s t a 船m a r k e t ，sd e v e l o p m t 触s h a l l 曲a i ，b yu s i n gm eh l o w l e d g eo fr c a l e s t a t e e c o n o m i c s t l l em a c r o e c o n o i n i c s 斓dt h ee c o n o m e 砸c sc t c ，a sw e na sd o m e s t i ca n d i 珏耗f 糯蠢。触l 搿删e a | e x p 积e n c e 如r 辖颤镪e e ，氇e 掇e s i s 貉s 撼e 描 h e 妇基u e n e em c c 珏秘i s m o f m a c r o e c o n o m y 拍dr e a l e s t a f em 甜k e ti l ls h 蠲g h 碱e s t a _ b l j 蛎e st h er e s e a r c h 爵弧l e w o 成f o r 知心e ra i l a l y s i s w i t l lt h er e s e a r c hg r o u n d w o r k ，a c c o r d i n gt ot l l el o n 哥t 伽b a l a n c c d ”l a t i o 蕊 b e t w e e nm a c m e e o 搬y 越d 托a l e s 妇t ep f i c e ，c a 糠c so nt l l ea n 砖y s i sa n d 蚀ef o r e c a s to n t e n d e n c yo fr 髓le s 倦辩m 鑫呔e 重融s h 翘g h 癍，赫n 黟f o 确硼睡s 鳓es 聪g g e s 纛。藏s 鞠d 氆e c o u n t e r m e a s u r eo ni s s l l e s 辄c h 勰c o r r e c t l yi 苴l d i c a t i n gt l l ei n n u e n c eo fm ec u r r e l l t m a c m 一o n o m ym l df c a l e s t a t em a r k e td e v e l o p m e i l t 商m a t i o ni ns h a n 曲砜猫w c l la s s c i 铋蛀 l e 鑫l l ye s 鼬基s 酗唱氇e 弼癌硝v 。p o 莪c yo f f 粕e s 滋om a 呔c | 。 mt l l e s i sh a ss 呔c h a p t e 塔t h e 触c h a p 时i s 呵1 l ep f e & 啦l n a i n l ye 印l a 弼n 譬t h er e s e a r c h b a c k g r o i m d ，r e 辩a r c hq i 坤s d o n s 觚di 忸m e o r e b c a ls i g l l i 6 c 籼c e v a l u ei np r a c 虹c c a r c rl i 协m t i l r e v i e w a n de x p l a n 盎虹o no nc c 啦c 哪i 堪，l h i sp 丑r i n 蚋瞄u c e s 也e ”s e 斛如搦烈h 地i o g y 鑫n d 蠡村鼬w 酞w h i c h 也em e s i s l l a s 胡。辩疲 1 1 1 es e c o n dc h a p t e r 妒1 1 l cq u 锄h 怯m v c 龇a l y s i so nm e 讹n do f r e a l - c s t a t em a r k e tj l ls h 糊曲a i ”，l l l i s c h 印t e ru s c st h cm o d e lt oa n a l y 嚣也ea v e r a g e 鞠1 ep 矗c eo fd w e l l i i l gh o u a n dt l l ec c o n o r 血c a lb a s i c s 疆薅睇摭s 呻霸主鑫鞋d 努描证g 氇e 搦溅l ，罐雌翻扭虹鞴l y 蝴l 强捃s 盎el 晒砖鞠e e d 抛森勰k 辩凇& 2 辩a l w l 如ea 砖曲瞎妇o e 畦c 硼妇eo f h o 猫i n g 卿c e ，斑始时娌s 如e 翱辨啦畦n ge 攥酿也e 烈捌柏m i c a 王b 嚣i c s 叫沁e 她如e h o l i s j i 培煳瓣蛾也e n 锄铷雒d 细越住啦e 她d o f 撇l 描椿| e m 妇妇s 抽n g 嘶。 1 1 l ct l l i r dc h 印t e ri 8 吼eg r o w i l lo f m a c r o - e c o n o m y 锄dr e a l e s t a t cm a r l 【e ti ns h 锄曲【a i ”， b ye s 岫a t m g1 h ec o r l a 6 0 no ft h er 黼l - 髓t a t em a r k e ti 芏l d e xa n dn a t i 跚i a l e c o n o m yi n d e xi i l 魏蠲g 隧，i | 氧o b 蠢珏e 蠢攮舔氆e 幽节e l 却檬麟o f 羚* 姻缘e 描a 露c 耄靠妇叠y 曲o 粥薹y 警e 羽篙 i l l el h l c o o r d i i l a c e dp h c i l o m 锄o nw i n lm 粒r o - e c o n o m yi ns h a n g h a i i tc d l l c t sm eq i i a l i t a 石v e l 镪e a r c ho f t 量i ec 0 龇dd e v e l 印m c n t 懈i 撕sb e t w e t h ef e a l - e s 协t c d ( e t 柚dm en 脚嵋c 伽伽吖 纽s l l 曲i 鑫i + t 氛ef o t 棚矗c h a p t 鼎i s 1 蕾e 主l 壤畦铋e em e c 知娃娃s 推o fm a c r o e c o l l o m ya l 添f 龆l - e s 缸f e m a r k 烈”，a c c o f d i i l gt ot h e 锄a l y s i s 静o mt h et l l e o r yo fb c 哪i l i n gc i m i l a t i o na n dt h ef o l l r q u a d r a n 协m o d e l ，也ei 堇l f l u 髓c eo fm a 啪- e c o n o m yo nr 龆l - e s t a t c 州c ei s 删b u t e dt om e 主丑量嘲e eo f 氆e 哪| y 秘d 氇ed 搿l 糍d 蜒f 眭 懿豫毫ec o 封s 嘲蛞翔盛薛a 赫d 氇ee a p i 重a l m a r k 峨糊【dc o n c r e t e l yi i l u s 仃钺el i o wm a c r o e c o n o m yp l a y st l l er o l et o 伽e 瑚le s t a t em a r k e 1 1 l e 矗f l hc h a p t e ri s 1 kr e i a t e d 雠p 耐e n c eo ff b f e i 弘u n n i 嚣”，i n 仃o d u c e s 妇 f e s e a i 味f 嚣珏l 招w 毯馥掰斌强跫氆e 晒f l 嘲c e 掰a c 强嘲yo 建豫砖一路隧e 瓤斑e 强斑1 w e s t e n l n a t i o n ss 抽c e1 9 7 伊s ，锄do b t a 抽sm em e 瓶i n g f i l lp r 解t i c a 重鼢( p e e n c ef b rs 重l a n g h a i 1 1 l es i x mc h 印t e ri 8 t h ec o n c l u s i o n ”，f i r s t a d z c sm er e s e 砌r c s u l t 8o fr c l a t 主。珊 b e t w e e nm a c r o e c o n o m y 觚dr e a l e s t a t em a r k 矗t h c n ，c o n s i d 谢n g 也ep f o b l e n 堪w h i c he x i s t o n 氇e 瀚a n 馥a 主e 。o 藏渊y 鞠d 氆ed 错e l o 挈瞄e 珏o ff 铀l e s 攮l o 辩积蛾确矗笋翻帮a 撼s o m e c r e a t i v es u g g e s t i o n sa n ds 仃a t e 百e si l lo r d e rt of a c i l i t a t et l l ec o o r d i n a t e dd “e l o p m c n tb e t w e e n m a c r o 一0 c o n o n l ya n dr e a l e s t a t em a r k 耽 k e yw o r d ：m a c r o c c o n o m y r e a l - e s t a t ec o o r d i l l a t e dd c v e l o p m e n t 3 第一章导论 第一节研究的背景与意义 l 。磷究鹜景 2 l 世纪头2 0 年，对上海来说，是一个必须紧紧抓住并臆可以大有作为的重要战略 机遇期。根据中央的要求，上海臻建设成为社会主义现代化豳际大都市和嗣际经济、金 融、贸荔秘靛运中心之一，率先基本实现现代傲。围绕这个宏糖罄括，中、逶期上海要 继续傈静国民经济掩续、快速、键袋发震，国内生产总篷年均增长率继续离予全国2 3 个百分点。到2 0 1 0 年，基本形成上海国际经济、金融、贸翁和航运中心的框架，形成 与现代化国际大都市发展相适应的总体布局和主舞标恚。同时，要举办一属成功、精彩、 难忘魏畿簿会。”1 获妖赣看，孛鞠经济耱继续搽撩8 豹褰速灌长，至少在今磊5 年到l o 年是这样的。因此，上海经济的发展速度将在1 0 v 1 2 左右。 经济发展是推动上海房地产发展的主动力。自1 9 9 2 年起，上海房地产从初步发展 到抉遮发震，上海城镶入均器住露积已由8 0 年代初期豹4 5 孵提嚣到1 5 。5 孵；房地产 开发投汝e 获1 9 9 8 馨的5 9 s 。9 3 亿凭，增长到2 5 年的1 2 7 5 ，5 9 亿元；房缝产业增长傻 占全市g d p 的比重，也从1 9 9 0 年的o 5 上升别2 0 0 5 年的7 3 与此同时，房地产价 据不断上扬、投资性购房大量增加、房地产商业贷款新增额占全部新增贷款的7 6 ，上 海痔薅产蠢场是否存程泡沫雩l 莛羲会各赛豹普邃关注。 上海市政府一崴程寻找有效调控房地产市场的方式，例如：上海市政府在2 0 0 3 年 对房地产市场与宏观经济之间关系的认识就经历了“否认上海房地产市场的过热说和 泡沫论饪嚣房蟪产枣场丈起必骞太落，大起大落都是不毽康的努力茨止房价 上升遵快有效控维i 房价上升遮度、防止市场产生泡沫2 0 0 4 年房价增幅要控制在 1 0 “这样一个过稷。 从龛球角度看，2 0 世纪9 0 年代末的经济繁荣刺激了各嗣房地产价格的上升，全球 毅枣海沫破裂磊诲多鞭方蕃家兹穗恁产徐疆韬然跨续上舞。务鬻改寤帮在磷究静一个淹 题房地产的繁荣能够维持到什么时候? 房地产业发展与潞前我国经济投资过热、消费不足的现状紧密相关。礅确处理上海 房遗产露场与宏鼹经游豹关系至关夔要。魏栗处理簿好，将砖上海经济鞠房姥产枣场豹 发展起剃较大的促_ 避 作用，如美戳“9 l l ”事件聪，房价鲍上升健进了居民的消费，抵漓 了经济液退、股市下降的负面影响。反之，则如曰本2 0 世纪9 0 年代初的泡洙经济崩溃 后，房媳产市场将一蹶不振。 1 数据来源：国家统计局。上海市城市总体规划( 2 0 l o 一2 0 2 0 年) 中、近期建设行动计划 2 数据来源：上海统计局，上海市2 0 0 6 年国民经济和社会发展统计公报。 4 2 研究的问题 本论文研究问题是如何揭示上海经济对房地产市场的影响效用，如何清晰地认识上 海房地产市场与宏观经济协调发展的相关性，通过对房地产市场与宏观经济关系的理论 及实证研究，以此为我国宏观经济与房地产业的可持续发展提供一些研究基础。 从理论角度上看，国际上虽然对城市经济与住宅市场相关性有了深入的研究，但国 内的相关研究起步较晚，普遍存在重理论、轻实证，偏全国、缺微观，研究方法不规范 等缺陷。从实践角度看，目前危害上海房地产市场发展的根本因素是房地产价格对宏观 基本面及房地产商品价值的过分背离，这将最终引起市场的失衡和崩溃，即房地产泡沫 的形成和经济的衰退。作为上海市国民经济的支柱产业，上海市房地产市场能否持续健 康发展将直接影响到整个上海经济的发展。 因此，本论文在借鉴国内外经验的基础上，克服上述研究的不足，利用房地产经济 学、宏观经济学和计量经济学等研究工具，在宏观经济对上海房地产市场的作用机制层 面上进行思考，定性分析上海经济与房地产市场发展之间的协调性，定量测算住宅价格 实际值与理论值之间的失衡情况，合理地预测当前上海房地产市场的发展趋势，为正确 认识当前宏观经济对上海房地产市场发展形势的影响效应以及科学制定房地产市场的 调控政策提出建议和对策。 第二节已有研究回顾 2 0 世纪8 0 年代至今，不少国家和地区的房地产市场都经历了显著的繁荣和萧条循 环，其典型特征就是在短时间内房地产市场出现剧烈的波动。这种现象引起了学术界的 注意，开始研究是什么因素导致房地产市场出现了这样的波动。m a n l ( i w 和w e i l ( 1 9 9 2 年) 指出：“这是住宅经济学的中心问题之一。“s 1 1 i 1 1 e r ( 1 9 8 9 年) 提出了这样的问题： “我们是否可以将导致房地产市场波动的原因归结于宏观经济基本面的波动? 或者房地 产市场波动的原因是人们对市场的信心以及投机愿望的变化? “目前，宏观经济对房地 产的影响已经成为国际房地产学界乃至经济学界和各国政府关注的焦点。 1 国外研究综述 大部分实证研究表明，房地产市场的波动经常和经济基本面的波动非常接近，而且 领先于经济基本面。早在1 9 7 6 年，g o n l i 曲的研究就认为从长期趋势来看房地产市场的 变化和总体经济的发展是同步的。国际货币基金组织( m f ，2 0 0 0 年) 的一份报告中， lm 卸“w n ，w e i l d n t h e b a b y r 0 0 鸭1 l l e b a b y b u r s t 锄d m e h o u s i n g m a r k e t ：a f 印l y t o o i l r 嘶吐c s r e 西o m ls c i e n c e 锄du 而卸e c o n o l i l i c s ，1 9 9 2 ，2 1 ( 4 ) ：5 7 3 5 7 9 2s 1 1 i l l e rrj ，m a r k c tv b l a l i l i 哆c a i n b r i d g c ：m i tp r e s s ，1 9 8 9 5 对西方1 6 个工业化黧家1 9 8 1 9 9 8 年产出缺疆( o l 】肇啦g 颦) 豹交纯率与实际房地产徐 稽酶交镓率进行了院较，发瑷两者的交纯趋势繇常接近，两蘸后者是翦者静锾先指标。 k w c h a u ( 2 0 0 3 年) 认为房地产市场是宏观经济的领先指标，在香港特区领先g d p 的 变化约6 个月。 零潮学者霸鼹予宏麓经谤与穗建产毒场之鬻关系耱磅究蒸本都集孛巍经游基本瑟 对房媳产市场的影响，而且使用的基本都是一魑简单指标或者复合指标。m a l l h w 和 w 西l ( 1 9 8 9 年) 对荚豳2 0 世纪7 0 年代真实住宅价格的上升进行了研究，结果表明，第 二次世赛大战蜃生育巍蜂除段出薹芝懿一投人进入购房酴段是鼯致蛰捂上舞瓣主要原困， 丽在燕脊低谷阶段蹬熏的一代入将在2 0 毽纪9 0 年代进入购房阶段，速将导致住宅价格 的下降。 除人目因素外，在不少实证研究中，屠民收入也经常被预测未来豹住窀价格走势。 豢臻瓣掺标是痔蛰浚入毙，热暴嚣耱瓣房羚浚入院毒于长麓警跨蓬( 羟鬻救援终鬻数) ， 那么未来的房价将会下降。事实上这种判断只是经验性的，并没有太多的璁论支持，因 此极有w 能产生错误。如f o m 聃和k l l s h n c r ( 1 9 8 6 ) 用加拿火1 9 8 1 年3 0 个都市区的数 摆建立了住宅徐揍方程，峦于数掇凝聚，在没蠢对往宅“露痰健”、没有缆爝珏霸o n i c 住宅价格指数酌情况下，谴们的蜜诞研究结采震明，詹民平均收入帮住宅徐格之间具有 较强的藏相关关系1 。m e 髓( 2 0 0 3 年) 给出了一个英国实证研究的例子， 难明房价收入 比并不存在一个长期的均衡值，举能简单根据房价收入比的离低来预测来朱价格的走 势。类钕懿镑误还衣瓣篾还款额冬霹支配枝入磁锲来覆测寒寒徐格豹走势簿。尽管类议 的复合指标比较简单，而且对于大众来说是可以接受并且看起来是很有道理的，但是确 实缺夏理论依据，容易导致错误的结果。 d i p a s l l a k 窥w h 豫 o n ( 1 9 9 4 年) 班及h 删晒珏( 1 9 9 l 零) 都对a 钕溅w 帮酾l ( 1 9 s 9 年) 的研究逶行了质疑，絷匿2 0 世纪9 0 年代的住宅价格走势也诞骧了后者在 1 9 8 9 年做的预测是错误的。 避入2 0 世纪9 0 年代之后，研究者们开始缧念考虑各静宏鼹经济因素对房地产市场 靛影噙，箕瑾论依爨楚存量一流登模型( s 瓣k 强o w 磁o 1 ) 或者戴袭经令久穰壅 ( r 印m s e m a t i v c a g e n tm o d e l ) 。尽管这两个模型的理论背景不同，但可以得到类似的缩 约模型( r e d u c e df o 黼m o d e l ) ，模挺的被解释变量为房地产( 住宅) 价格指数，解释变 量为各转宏鼹经济爨据。磅究者农分爨宏鼹经济基本瑟对房滚产枣场戆瓣移秘羧溺能力 时，经常使用的基本蕊指标包括人口、收入、瘸民消费价格籀数、建造成本、失业率和 利率等。如表1 1 所涿，这一类研究中比较典型的有c 勰e 和s h n l e r ( 1 9 9 0 年) 、p o t e i b a ( 1 9 9 1 年) 、c l a p p 积g i a c c o 杖o ( 1 9 9 4 年) 、p 咖姐 1 9 9 6 年) 、m a l p e z z i ( 1 9 9 9 年) 、 鼬i g l e y ( 1 9 9 9 年) 、脯赫s 或o ( 2 3 年) 等，穰关研究豹数据、方法移缭论莛表1 1 1p e t e r f o r n l 鸭j o s 印h k 肌s 1 1 i l e r c a m d i a n 螂姆h o i l s e p r i d i m 档撕a l s a r e i i e a j o u m a l ，1 9 8 6 ，4 6 所示。这些研究都表明，城市经济基本面波动可以在很大程度上解释并预测房地产市场 的变化，房地产市场并不符合有效市场假说。 表卜宏观经济基础面对住宅价格解释和预测能力的相关研究 国数据主要基本研究 作者 家 特征 变量方法结论 住房成本与价格的比例、 4 个大都市 时间 成年人口的变化以及人 c a s e区域的季度独户住宅重复销售价格指数： 序列均真实收入的变化和随 和 美数据( 1 9 7 0c p i ：就业：个人收入；人口相 截面后若干年中超额利润或 s h j l l e r国年1月关指标；独户住宅开工量；建 ( 1 9 9 0 年) 1 9 8 6 年3设成本指数 回归者价格的变化有着非常 月) 分析强的正相关性。独户住宅 市场并不是有效的 3 9 个城市 时间真实收入和建筑成本的 p o t e r b a美的年度数据住宅价格的中位数；建筑成本； 序列变化确实可以解释个城 ( 1 9 9 1 年)国( 1 9 8 0年人口因素；收入 截面市住宅价格的上升，但是 回归人口并不是主要影响房 一1 9 9 0 年) 分析地产价格的因素 3 个市镇的 重复交易住宅价格指数和评估经济的变化对于住宅价 c l a p p 和 美 月度数据 价值住宅价格指数；就业变化；简单格的变化具有较好的预 g i a c c o t t o( 1 9 8 1 年l o ( 1 9 9 4 年) 国期望：通货膨胀率；意外通货回归测能力，不符合有效市场 月1 9 8 8 年 膨胀率；长期风险补偿假说 9 月) 基于h e d o n i c 模型的私人拥有 独户住宅价格指数：基于 5 8 个都市h e d o n i c 模型的月租金；土地价 两阶家庭收入和建设成本是 p o t e p a n 美 统计区域的格；家庭收入的中位数：人口； 段最 影响不同城市间住宅价 年度数据公共服务的质量、犯罪率；空 ( 1 9 9 6 年)国小二格、租金和土地价格的最 ( 1 9 7 4年气污染；4 口之家的非住房消费 乘法重要的因素 1 9 8 3 年)品价格；抵押贷款利率；建筑 成本；农业用地价格；地形用 地约束；法律上的用地约束 1 3 3 个都市重复交易住宅价格指数；基于时间 m a l p e z z i美 统计区域的h e d o n i c 模型的住宅价格指数；序列 住宅价格不是随机游走， 年度数据收入；人口；政府对于住宅市 截面 ( 1 9 9 9 年)国至少可以部分被预测 ( 1 9 7 9年场的管制指数；不同住房市场 回归 1 9 9 6 年)的地理环境分析 4 1 个都市 平均住宅价格：就业；收入； 时间经济基本面的相关指标 q i l i g l e y美 的区域年度 居住和出租住房的空置率；总 序列可以解释房地产价格的 数据 截面走势，尽管从短期来看经 ( 1 9 9 9 年) 国人口：家庭数：住房开工量； 回归济基本面并不能解释太( 1 9 8 6 1 9 9 4 住房建设许可数 年) 分析 多的房地产价格波动 平板 4 6 个县的 私人拥有住宅的平均销售价 数 日本各地区的住宅价格 m i k is e k o 日 年度数据 据： 和经济基本面有着比较 ( 2 0 0 3 年) 本( 1 9 8 0 2 0 0 1 格；年收入；人口；住宅年开 自回 工量；消费价格指数；空置率强的相关性，可以预测 年)归模 型 7 缩约模型除了对房地产市场进行解释和观测外，另外一个重要的用途就是估计房地 产市场合理值。通常这样的模型中经常出现实际长期利率、通货膨胀以及g d p 增长率 等宏观经济变量，些研究也包括人口、建设成本的因素，但需要指出的是，这些变量 的弹性系数以及显著性往往是随国家不同而发生变化。缩约模型无法解释的那部分房地 产市场可以解释为各国房地产市场与经济基本面明显失调的部分。 国际货币基金组织( 2 0 0 0 年) 对1 6 个工业化国家的平行数据使用计量经济学进行 估计，发现荷兰、葡萄牙、西班牙、爱尔兰的房地产市场估计过高1 。运用这种方法， k a h a 等( 2 0 0 0 年) 对香港1 9 8 啦1 9 9 8 年房地产市场走势的实证研究表明，1 9 9 7 年香港 的房地产价格比经济基本面决定的合理值高了4 0 5 0 2 。 2 国内研究综述 迄今为止，我国房地产市场的发展不过2 0 年，房地产经济学领域的理论研究起步 较晚，房地产市场与宏观经济的互动关系很少受到学术界的关注，与之相应的理论和实 证研究探讨也比较少。 国内学术界已经注意到，宏观经济对房地产市场的巨大影响，并对其进行研究探讨， 但这这些研究仅限于定性描述，缺乏实证研究。余晓( 1 9 9 6 年) 分析了国家政策、经济 周期和收入因素对房地产市场的影响，指出房地产价格同时受宏观和微观两方面因素的 影响，宏观经济因素可以直接或者间接地影响房地产市场的供给和需求关系，进而影响 房地产市场的波动3 。周杰( 1 9 9 8 年) 认为在经济因素中物价水平、利率高低、外贸状 况以及股票、黄金、汇率行情与房地产市场的关系最密切。顾云昌( 2 0 0 4 ) 通过对房价、 空置率、交易量、土地供应量和市场需求等指标进行比较，认为各地社会、经济发展差 异是导致房地产市场区域差异的主要原因之一，而房地产政策措施和地方政府调控力度 的差异是导致房地产市场区域型差异的另一个主要原因4 。 常新( 2 0 0 3 ) 认为，房价为高不仅限制了住宅市场的正常发育，而且对城市经济的 发展有诸多不利影响5 。刘利民( 2 0 0 2 年) 研究了房地产价格的形成与决定因素，认为 政策环境与经济环境的发展变化引起房地产供给和需求的变化，从而成为房地产市场中 最具决定性的因素6 。李立、李永辉( 2 0 0 2 年) 认为，房地产市场是由多种因素决定的， 1i m f w b r l de c o n o r i l i co u n o o k a s 鸵tp r i c e s 柚d 吐l eb l l s 血e s sc y c l e ， h t t p ：，州哪i m o 咖x t 锄师u b 删w 2 0 0 0 ，1 2k a l r as ，m i l l a l j e kd ，d u e i l w a l dc p r o p e n ya n ds p e c u l 撕v eb u b b l 髂：e v i d e n c e 硒mh o n g k o n gs a r ，洲f w o r k i n gp a p e ro 刚0 2 w a s h i i l 毋o n ：i i l t 啪a n o n a lm 0 n e t a r yf l l l l d ，2 0 0 0 3 余晓：宏观因素与房地产价格，中国科技产业月刊，1 ”6 ，1 4 5 4 6 4 顾云昌：房地产市场的地区差性分析，城市开发，2 0 0 4 ，3 ：5 8 6 2 5 常新：房价对房地产业和城市经济的影响及对策，中国建设信息，2 0 0 3 ，6 ：3 2 3 3 6 刘利民；房地产价格的形成与决定兼议北京房价为何居高不下，城乡建设，2 0 0 2 ，5 ：2 4 - 2 5 8 除土地费用、建安费用等费用外，与国家的经济政策、居民收入水平和经济发展的景气 度等因素的变化也有重要的关联性1 。 王勇、龙奋杰( 2 0 0 2 ) 建立了中国城市住宅价格供需模型，发现城市住宅价格与城 市职工的平均收入之间有很强的相关关系2 。沈悦和刘洪玉( 2 0 0 2 ) 选取我国房地产价 格与一系列城市经济指标进行相关关系研究后认为，在经济持续高速增长的情况下保持 适度的房地产价格上涨速度，对于宏观经济的发展能够起到一定的促进作用，一旦经济 增长速度放慢，则必须对房地产价格进行适当的调控3 。 总的看来，国内在宏观经济对于房地产市场影响的研究方面上，仍然停留在定性描 述上，缺乏两者关系的系统的理论和实证研究。因此，在借鉴他们的研究成果的基础上， 运用科学的理论，丰富详实的数据，可靠的研究方法，全面、系统、深入的分析房地产 市场对我国国民经济增长的影响以及怎样进行宏观调控以促进房地产业的健康发展方 面，显得更加迫切而具有现实意义。 第三节研究对象与基本概念 1 - 研究对象 本文的研究对象是宏观经济对房地产市场的作用。从宏观经济对房地产市场的影响 机制来看，房地产市场的发展受到宏观经济发展状况的制约，经济基础面与房地产市场 图卜2研究对象 1 李立、李永辉：论当前影响房价的因素及变动趋势，东岳论丛，2 0 0 2 ，6 ：3 6 - 3 8 2 王勇、龙奋杰：中国城市住宅价格供需关系模型及其应用，土木工程学报( 建设管理分册) ， 2 0 0 2 2 ：1 0 2 1 0 8 3 沈悦、刘洪玉：房地产价格与经济指标的关系研究，价格理论与实践，2 0 0 2 ，8 ：2 0 2 2 9 之间存猩蒲长期均衡关系，因此可以根据区域国民经济的发展状况对上海房地产市场进 行分析和预测，判断房地产市场是否与区域经济处在相适应的发展水平，是否出现了失 衡甚至产生了价格泡沫。 其髂埯说，本文着黢予宏鼹经济对房逸产豢场戆箨露懿裁与实诞磐耩，将宏鼹经济 对痔缝产审场静终焉渠道秘绥为房建产孬用泰场帮资本市场供给耱霭求的影响；并班国 家统计局公布的房地产价格以及中房指数系统中的中房指数为论文童鬻数据的来源，对 宏观经济对房地产市场的影响作用进行实证研究。本文的研究对象照( 如图卜2 所示) 。 2 ，荚键概念 ( 1 ) 痨建产蛰籍 在房地产市场与宏观经济千丝万缕的联系中，房地产价格是其中最有影响力，也是 最关键的个因素。从微观角度来看，房地产价格的波动关系到人们的生活水平；从宏 观角度求猎，房地产价格对一个国家( 城市) 豳民经济的产业结构、产业政策和产业协 调发展麓方嚣都有着重要的影响。 簸认为，痨楚产徐落( 鼬a l 融p 建e 锚) 楚房建产经济徐毽 交换傍藿) 戆货萃 表现。魔地产的经济价值及魔她产价格的产生，怒房地产的效霜、房地产的相对稀缺谯 及对房l 照产的有效需求三者相互作用的结果1 。 与其他的商品相比，房地产价格具有如下特征： 1 ) 麝缝产价格一般表零为交抉代馀鲍价格，同时也可表示为使用秘收益代价的租 金，鼗交羧徐穆帮程金都燕房楚产徐搭豹表凌影式。 2 ) 囊予房地产的自然地理位置相对固定，所以舅地产价格实鹱点是有关该房地产 的所有权、使用权及其他无形的权利利益的价格。 3 ) 房地产当前的价格建立在过去价格的基础之上，同时也反映了人们对未来房地 产价格的预勰。 褒零文戆骚突孛，房戆产影 辏撵熬是房建产豹交换蛰格。嚣家绞诗嚣公毒夔房蘧产 价格以及中房指数系统中的巾房指数属于平均镑德价格的范畴，可以扶总体上反映房地 产市场变化趋势，而且具有较长时间序列，因此，是当前宏观层面研究比较好的选择， 也是本文使用数据的主要来源。 根据物业类型，房地产价格指数分为综合、往宅、写字楼、商业物业、工业物业价 貉撂数等。一般来说，往雳程鏊民经济孛占撵饕馥零重要豹遗位；往苈资产在重家雾| 鬻 中所占酌玩铡一般超过2 5 ，个别国家甚至超道5 0 ；往房占家纛辫纛豹比铡一般超过 7 5 ，怒家庭年收入的3 “倍甚至更多；住房消费也要占家庭收入的1 5 q o 。因此， 本文主黉使用了综合房地产价格( 指数) 和住宅价格( 指数) 。 l 柴强，腾豫产估价，j 京：北豪经漭学院出版社，l 辨3 i 0 ( 2 ) 宏观经济 宏观经济( m a c m e c o n o m y ) 一般指整体的经济行为，涉及经济繁荣与衰退、经济中 商品和劳务的总产出与产出的增长、通货膨胀与失业、国际收支和汇率等因素，即包括 长期的经济增长，也包括构成经济周期的短期波动1 。相应地，宏观经济学 ( m a c r o e c o n o l i l i c s ) 以国民经济总过程的活动为研究对象，考察和说明国民收入、就业 水平和价格水平等经济总量如何决定和如何发生波动，故又被称为总量分析或总量经济 学。 在宏观经济研究中，一般使用的指标包括：国内生产总值( g d p ) 、消费、投资、 储蓄、货币总量、政府预算、失业率、通货膨胀率、利率和汇率等指标经常被用来反映 一国宏观经济的运行情况。 g d p 是对经济活动的基本度量，指按市场价格计算的一个国家( 或地区) 所有常住 单位在一定时期内生产活动的最终成果。一般而言，g d p 有生产法、收入法、支出法三 种核算方法。其中，支出法是从最终使用的角度反映一个国家( 地区) 一定时期内生产 活动最终成果的方法，包括最终消费( 政府消费、居民消费) 、资本形成总额 【3 1 p o t 印a i lmj ，e x p l a i n i n gh l t e h n e 仃o p o l i t a nv 嗣融a t i o i li i lh o u s i n gp r i c e s ，r e n l sa 堇l dl a n d p r i c c s ，r le s t a t ee c o n 伽【l i c s ，1 9 9 6 ，2 4 ( 2 ) 【3 2 】m a 玲e 瘫s ，as i 嘲l ee rc o 藏蛀髓d c | o f b u s i n gp 疟c 镐如鞠娥o f 珏o u s i n 塞 e c o n o m i e s ，1 9 9 8 ，8 【3 3 】m i k is e k o ，h o u s i n gp r i c e sa n de c o n o m i cc y c l e s p a p e rp r e s e n t e di i lt l l e h o l l s i n g m 被c t 强dm em a c r oe c o n o m ”m c n e x u s ”c o n f e r e i l c e ，h o n gk o n 舀c 1 1 i i l 2 0 0 3 瑟餐跤棚主e 殛锄a 撼鑫n ds v e i n 巧。瓣b o 蠡d 蠢，珏。嘲p 五e 嚣a 珏d 羝。珏o m i ca c 耋至锄笛o e c 玲 e c o n o m i c sd e p 8 m n e n tw o f k i n gp 印啪n o 2 7 9 2 0 0 l 【3 5 】m e e ngp ，h o u s i n 岛r 锄d o mw a 墩s ，c o m p l c x 埘锄dm em a c r o c c o n o m y tm ：h o u s 吨 e c o n o m i c s 锄dp u b i i cp o e c y l o n d o n ：b 1 a c k w e l l ，2 0 0 3 f 3 餐艇徽赫wn ，蹶l 转n 强e b 办箩将o m ，蛀犯b 嚣b y b u 赋越d 蛀摊 轴u s 往g m 嬲波：a f 翠l y t oo u rc r i 如s r e 蝣a ls c i 锄c e 躺du 由强e c 蝴o m