（企业管理专业论文）现阶段中小型房地产企业的主要问题与发展战略.pdf

现阶段中小型 其存在和发展是非常必需的。通过对中小型房地产企业内、外部优势与劣势、机 会与威胁的分析，可以确定未来中小型房地产企业发展应选择的企业联盟的发展 战略。企业联盟应建立在核心能力互补、战略性的互相学习和保持各自独立地位 的基础上，以国家、行业宏观政策的扶植和企业自身能力提高为条件，为谋求企 业的发展而采取多种方式的联合。 第五部分为结论。本文的研究不仅弥补了现有研究的不足，更从多方面进行 了模型和理论的创新，并且伴随研究的深入，实现了对中小型房地产企业困境与 发展的系统化研究，形成了研究的体系，是今后研究的重要基础。 论文在研究过程中充分采用理论分析、政策分析、数据调查、比较方法等作 为基本研究方法，同时将企业战略管理、市场营销等学科的管理方法及手段运用 到了课题的研究中去，实现了对中小型房地产企业当前村在问题和发展战略的系 统化研究，对现有的研究实现了创新和深化。 关键词：房地产行业；中小企业；主要问题；发展战略 i i a bs t r a c t t h ea u t h o rw o r k sf o rar e a le s t a t ec o m p a n yi nb e i ji n g t h ec o m p a n y h a st w oq u a l i f i c a t i o n s ，a n dt h er e g i s t e r e dc a p i t a li s30m i l l i o ny u a n ，w i t h a na v e r a g ea n n u a ls a l eo f1 2b i l l i o ny u a n a st h ep r o m u l g a t i o no f a p o l i c yo fr e a le s t a t e ，s m a l la n dm e d i u m - s i z e d r e a le s t a t ee n t e r p r i s e sb e g i n t of a c et h es a m ed i f f i c u l tl a n da n df i n a n c i n gp r o b l e m s s ot h i sp a p e rw i l l r e s e a r c ho nt h e s ep r o b l e m sa n dr e s o l v et h e m t h ef i r s tc h a p t e ri st h ei n t r o d u c t i o n ，t e l l i n gs o m e t h i n ga b o u tt h e b a c k g r o u n d ，o b je c t i v e ，a n dm e t h o do f t h er e s e a r c h t h es e c o n dc h a p t e r a n a l y s e st h es t a t u so f s m a l la n dm e d i u m - s i z e dr e a le s t a t ee n t e r p r i s e s t h e t h i r dc h a p t e rd i s c u s s e st h ed i f f i c u l t i e st h a tt h es m a l la n d m e d i u m 。s i z e d r e a le s t a t ee n t e r p r i s e sh a v e ，s u c ha so b t a i n i n gl a n dr e s o u r c e s ，c o r p o r a t e f i n a n c ed i f f i c u l t i e s ，m a r k e ta n dp r o d u c tp o s i t i o n i n gd i f f i c u l t i e s t h e f o u r t hc h a p t e rp o i n t so u tt h es o l u t i o n s t h es m a l la n dm e d i u m s i z e dr e a l e s t a t ee n t e r p r i s e ss h o u l df o c u so ne x p l o r i n gp o l i c ys u p p o r t ，a n di m p r o v e t h em a n a g e m e n to ft h ee n t e r p r i s e s t h ef i f t hc h a p t e ri st h ec o n c l u s i o n d u r i n gt h ep r o c e s so f r e s e a r c h ，t h i sp a p e rm a k e s f u l lu s eo fm e t h o d s o ft h e o r e t i c a la n a l y s i s ，p o l i c ya n a l y s i s ，d a t ai n v e s t i g a t i o n s ，a n du s et h e t h e o r i e so fe n t e r p r i s es t r a t e g i cm a n a g e m e n t ，m a r k e t i n gm a n a g e m e n t d i s c i p l i n e s ，a n da c h i e v e s t h eo b je c to fr e s e a r c ho fs m a l la n d m e d i u m s i z e dr e a le s t a t ee n t e r p r i s e s s ot h i sp a p e rc a na l s ob et h eb a s i s o ff u t u r er e s e a r c h k e yw o r d s ：r e a le s t a t ei n d u s t r y ；s m a l l a n dm e d i u m - s i z e de n t e r p r i s e s ； m o s t l yd i f f i c u l t i e s ；s t r a t e g y i i 北京工商大学硕士学位论文 目录 第一章绪论l 一、问题的提出1 二、课题研究的必要性1 三、本文研究的目的与内容3 四、研究的理论基础与方法4 第二章中小型房地产企业的发展现状5 一、房地产行业的发展概况5 ( 一) 房地产行业基本概念5 ( 二) 房地产行业目前的规模6 ( 三) 房地产行业目前的市场竞争格局7 ( 四) 房地产行业未来的发展趋势8 二、中小型房地产企业的发展现状1 0 ( 一) 中小型房地产企业的界定1 0 ( - - ) 中小型房地产企业的整体规模和目前发展情况1 0 ( 三) 中小型房地产企业的地位和作用1 1 第三章现阶段中小型房地产企业的主要问题和成因1 2 一、缺少土地资源1 2 ( 一) 土地资源缺少的现状表现1 3 ( 二) 造成缺少土地资源的成因1 4 二、企业融资困难1 5 ( 一) 企业融资困难的现状1 5 ( 二) 造成企业融资困难的成因1 6 三、企业市场定位难1 8 ( 一) 目前行业市场细分情况分析1 8 ( 二) 造成市场定位困难的成因1 9 第四章中小型房地产企业未来发展研究2 l 一、中小型房地产企业存在与发展的必要性2 1 ( 一) 国外同行业发展经验的证明2 1 ( - - ) 为了更好满足房地产市场的需求2 2 ( 三) 为了满足行业发展的需要2 3 二、中小型房地产企业发展战略分析与选择2 3 ( 一) 中小型房地产企业外部机会分析2 3 ( 二) 中小型房地产企业外部威胁分析2 5 ( 三) 小型房地产企业内部优势分析2 6 ( 四) 中小型房地产企业内部劣势分析2 7 ( 五) 中小型房地产企业战略选择2 7 三、中小型房地产企业联盟战略的内容和模式2 8 ( 一) 企业联盟战略的内容2 8 ( 二) 企业联盟战略的模式2 9 现阶段中小型房地产企业的主要问题与发展战略 四、中小型房地产企业联盟战略的实施3 0 ( 一) 企业联盟实施的条件3 0 ( 二) 企业联盟实施的原则3 2 ( 三) 企业联盟实施的过程3 2 第五章结论3 5 尾注3 7 参考文献3 8 在学期间发表的论文清单及复印件3 9 致谢j 4 3 i i 北京工商大学硕士学位论文 问题的提出 第一章绪论弟一早珀比 现阶段，研究我国中小房地产企业发展规律，探索企业适合的发展战略，促 进企业健康快速发展，已成为我国房地产界在新世纪迫切需要解决的重大问题。 我国房地产行业从上世纪9 0 年代初发展今天已进入到一个高速发展时期， 房地产业销售收入增长迅猛，从1 9 9 1 年的2 8 0 亿元猛增到了2 0 0 6 年的2 0 0 0 0 亿 元，平均每年增幅超过3 3 。开发规模上从1 9 9 1 年至2 0 0 6 年，以每年2 3 的 幅度增长，截止2 0 0 6 底年达到了近2 4 亿平方米。 在如此辉煌的业绩背后，中小房地产企业功不可抹。截至2 0 0 6 年，我国房 地产开发企业的数量已达5 万余家，但企业平均资产规模较小，不足5 0 0 0 万元。 其中，大型房地产企业不足1 0 0 0 家，仅占企业总数的5 左右：而中小房地产 企业数量众多，占总数的9 5 左右回。 在我国国民经济整体迅猛发展的大环境下，我国房地产市场正处在量的增长 时期，长期过猛的市场需求造成房地产企业“鱼龙混杂”的现象。面对此种情况， 国家为了规范房地产市场和给过热地房地产市场降温，从2 0 0 3 年起相继出台了 一系列宏观调控政策，从土地、货币金融和财政税收等方面来对房地产行业洗牌。 在这过程中，中小房地产企业随着市场的逐步规范与各方面强大的压力正逐 步萎缩，根据相关部门统计目前有1 5 左右的中小房地产企业在未来一到二年内 将不复存在，有2 0 以上的企业如果没有很好的应对目前整体形势的战略在3 到5 年内也同样走上灭亡的道路。因此，揭示我国中小房地产企业现阶段存在的 问题，探索企业适合的发展战略，不仅是促进企业健康快速发展，也是为规范和 发展我国房地产行业所必须的。由此引出了本次的研究。 二课题研究的必要性 首先，本课题的研究是进一步规范我国房地产行业的需要。众所周知，房地 产业关联度高、带动性强。改革开放以来，对于改善广大城市居民的居住条件， 增加就业，促进产业结构的调整和国民经济的快速发展有着重要意义，是促进国 现阶段中小型房地产企业的主要问题与发展战略 民经济发展、关系国计民生的重要产业。但是由于我国房地产行业处于起步阶段， 很多制度规范的不完善，导致出现了大量的问题，比如房地产投资增长迅速，商 品住宅价格上涨过快，部分地区商品房空置面积增长幅度过大等。房地产开发、 交易行为不规范，房地产交易中存在合同欺诈、面积缩水、广告虚假等现象。这 些问题的日益突出，直接影响了国民经济的健康发展和房地产业的正常秩序。国 家相继出台的一系列宏观调控政策正是为解决当前房地产企业存在的这些问题 应运而生的。本课题在揭示房地产企业存在问题的同时，对国家宏观政策的背景 进行了介绍，使得企业对宏观政策有较为客观的认识和理解，有助于加大企业对 政策的执行力度，引导房地产市场健康有序运转，遏制房地产企业的不正当竞争， 保证国民经济的持续稳定发展，为我国房地产行业的规范化、有序化奠定一个良 好的基础。 第二，本课题的研究是为了减少社会资本流失的需要。中小房地产企业作为 房地产行业的主要组成部分对促进我国国民经济的快速稳定的增长起到了很重 要的作用，同时他们也是我国社会资本不可缺少的一部份。从历史的角度上看， 我国改革开放2 0 年来，中小房地产企业不仅有效活跃了国内房地产市场，促进 了房地产市场的公平竞争，而且对于减轻社会的就业压力和减弱经济震荡冲击发 挥着重要作用。这表明中小房地产企业对于社会主义市场经济繁荣，对于国民经 济的快速发展所起到的作用也是不可忽视的。但是，由于相当一大部分遵纪守法、 诚信经营的中小型房地产企业因其规模小、资金少等问题阻碍了其壮大与发展， 甚至部分企业经受不住激烈的市场竞争而推出历史舞台中，这对于社会资本来说 无疑是一种流失，不利于我国经济的发展。本课题正是在这种大环境下，通过对 现阶段中小房地产存在主要问题的揭示与分析，求得一条使中小型房地产企业健 康、持续发展道路，在保护社会资本的同时，使其更好的为社会发展做出应尽的 贡献，并有助于我们建立和谐的社会经济发展氛围的。 第三，本课题的研究是为中小型房地产企业把握未来发展方向，促进其提高 管理水平的需要。当前，国家出台的各项政策旨在通过宏观调控措施，达到整顿 房地产行业市场秩序为目的，对于那些守法经营的中小型房地产企业虽然表象上 是一种制约，但从根本上讲是国家对他们的一种良性的保护。因为只有持续的、 规范、有序的市场环境才是企业赖以生存基础，任何短期的、不良的市场环境最 2 北京工商大学硕士学位论文 终会导致企业乃至整个行业的畸形发展，即便它在某一时期可能表现出一种蓬勃 发展的假象，这也不是我们所追求的。通过本课题的研究，有助于企业在对宏观 政策有较为全面、客观的认识和理解的基础上，更好的把握未来发展方向，为其 战略方向选择与制定提供强有力基础。同时，在对现阶段中小型房地产企业存在 问题与成因的研究中，有助于企业对自身的情况有一个客观的认识，从而促进其 更快、更好的提高管理水平，整合企业自身优势，使企业作稳、做强，从而在逆 境中求得的稳固与发展提供强有力的理论依据和保证。 三本文研究的目的与内容 本课题研究的目的是根据目前形势提出中小型房地产企业自身发展的基本 方向：其意义和应用价值在于通过课题的研究能够使中小型房地产企业清楚地认 识和理解国家宏观调控政策出台的目的和意义，清醒地认识当前的客观现实，充 分了解自己所处的生存环境，促使企业做到及时分析形势，最终揭示出中小型房 地产企业的发展对策。 本课题主要研究的内容包括以下几个部分： 分析中小型房地产企业的发展现状。主要内容为在简要介绍目前房地产行业 的发展现概况基础上从企业的界定、企业整体规模、企业在行业中的地位和企业 目前的竞争格局等几方面对中小型房地产企业的发展现状进行简要分析。 揭示现阶段中小型房地产企业存在的问题。目前中小型房地产企业面临的 主要问题体现在获取土地资源难、企业融资困难、市场及产品定位难等三方面。 其中造成获取土地资源难的主要原因从土地宏观政策调控因素行业竞争局势加 剧及企业自身资源匮乏三方面分析。企业融资困难从宏观经济政策调控因素造成 企业融资困难及企业自身管理问题造成资金缺口加大两方面因素分析。市场及产 品定位难的问题分析从宏观政策调控因素造成特殊市场需求及房地产行业内部 市场及产品细分所带来的影响角度分析。 提出中小型房地产企业未来的发展的研究。此部分详细的对中小型房地产企 业未来如何发展进行论述。首先通过从国家宏观经济角度、行业内部环境、市场 需求角度、国外同行业发展经验角度分析论证了中小型房地产企业存在与发展的 必要性；其次通过对中小型房地产企业内部优势、内部劣势、外部机会、外部威 3 现阶段中小型房地产企业的主要问题与发展战略 胁的分析确定未来中小型房地产企业发展应选择的战略。再次在确定战略选择基 础上提出了建立联盟的企业发展模式，在发展模式的研究中从一般企业发展模式 的研究入手，重点论述了建立中小型房地产企业联盟的基础及原则、中小型房地 产企业联盟的方式以及中小型房地产企业联盟的实施路径。最后对中小型房地产 企业发展所需的条件进行探索性研究，提出了企业发展需要国家宏观政策的扶 植、行业内部管理的规范以及企业自身能力的提高等三方面要求。 四研究的理论基础与方法 本课题以房地产产业发展规律、房地产业经济学、房地产企业管理、财务管 理以及现行房地产业政策、法律、法规等为课题研究的理论基础，同时将企业战 略管理、市场营销等学科的管理方法及手段运用到了课题的研究中去。 房地产产业发展规律的研究是以房地产经济活动、经济现象、经济规律为对 象而研究、揭示、总结房地产业发展的客观规律。本文应用相关理论来解决中小 型房地产企业存在的必要性问题。 房地产经济学主要研究的是房地产开发、经营和管理基础理论，本文将应用 这些基础理论揭示及分析中小型房地产企业目前存在的主要问题和成因。如运用 土地价格的内涵、基本理论及其与国民经济的关系来分析缺少土地资源问题；运 用房地产市场的构成要素、特征、分类及房地产市场的供求、房地产市场运行机 制等理论及内容来解释和分析市场定位难等有关产品和市场问题。 房地产企业管理研究的是企业管理的原理、思想、职能、方法及应用，本文 将应用部分基础理论以解决中小型房地产企业当前管理中存在的问题。如t 组织 管理、计划管理、决策管理、企业文化建设、人力资源管理等。 财务管理理论研究的是企业财务的基本理论和方法，本文将引用其中理论方 法用以分析中小型房地产企业的融资问题。 产业政策及法律、法规是指现行国家、行业颁布和执行的相关政策、法律和 规定，本文将结合对部分政策和法律法规的理解用于解决行业发展约束问题。 战略管理是研究企业战略管理的基本含义、内容、原则，以及战略的类型与 内容，战略的制定、实施、评价等战略管理的基础知识。s w o t 分析方法是企业 战略管理的一种基本分析方法，即根据企业自身的既定内在条件进行分析，找出 4 北京工商大学 企业的优势、劣势及核心竞争力之所在 思安德鲁斯提出的，本文利用s w o t 分析方法来分析目前中小型房地产企业的 竞争环境，并以此作为选择企业发展战略的依据。同时，利用迈克尔波特提出 的竞争理论，对中小型企业的竞争优势、劣势进行分析，并将分析结果用于企业 发展战略实施中。 市场营销研究的是针对方地产开发项目，在动态的市场环境下研究项目的市 场前景及项目的产品定位、客户定位、定价策略及市场推广的基本原理和方法。 本文利用房地产市场细分的概念来分析房地产行业的市场细分及解决中小型房 地产企业目标市场的选择。将房地产产品定位策略、新产品策略、差异化策略及 组合策略作为基础以解决中小型房地产企业产品市场问题。 论文研究方法上采用理论分析、政策分析、数据调查、比较方法等作为基本 研究方法，本课题主要以社会调查和实际工作实践相结合的研究方法，无须特殊 实验条件，所用经费自行解决。 第二章中小型房地产企业的发展现状 房地产行业的发展概况 ( 一) 房地产行业基本概念 房地产是指土地、建筑物及固着在土地建筑物上不可分离的部分以及附带的 各种权益 。房地产是一种不能移动，或移动后会引起性质、形状改变的财产。房 产主要包括住房房产和营业性房产。房产的交易形式有：房产买卖，其中包括 国有房产的买卖、集体房产的买卖和私有房产的买卖；房屋租赁；房产互换：房 产抵押。简单划分，从内部构成来看，房地产业的发展需要开发商、中介、客户 三个主要构成群体。开发商主要承担房地产业产品的开发及建造，客户是房地产 业产品的购买者，中介则是双方之间连接的纽带。 房地产业的内部构成及运作主要包括以下环节： 第一，房地产业的主体由房地产企业构成。房地产企业主要担负着每一个房 5 现阶段中小型房地产企业的主要问题与发展战略 地产项目的调研、开发、设计、施工、运营、推广等工作，是房地产业产品的创 造者。其中在房地产业企业内部又划分为大型房地产企业和小型房地产企业，划 分的标准主要来自规模的区分。房地产企业通过内部的竞争和发展，逐步建立了 稳定的产业市场。 第二，客户群。客户群体是房地产业产品的购买者，也就是房地产业的终端 市场。客户群体是房地产业发展的根本动力和需求，缺乏了客户的需求，房地产 企业就等于缺乏了市场。客户群在类别上又可以进行划分，包括个人客户、企业 客户两个主要类别，在客户产品需求上又可以划分为个人住房、商用写字楼、其 他建筑设施等。这些不同的客户需求推动房地产企业向不同的市场进行开发，从 而逐步划分出房地产企业的内部格局。 第三，中介方。这里所说的中介方是广义的概念，不仅包括二级市场，还包 括与房地产企业和客户群体进行联系的一切中介。中介方的存在具有重要意义， 它可以为房地产企业提供相关的市场信息，为企业的发展提供决策依据，同时还 可以获取企业的相关信息运用于市场开发。中介方还可以获取客户的需求信息， 并将现有的市场信息反馈给客户。通过中介方的存在，促进了房地产业的广泛开 展。 第四，监管方。房地产业的持续、健康、发展离不开监管机构的管理。行业 协会是房地产业的主要监督与指导方。通过行业协会提供相关的信息指导，房地 产业可以获得发展所需的信息。同时，行业协会也会对房地产企业进行有效的监 督，防止一些非正常的交易发生，扰乱市场秩序。 第五，政府方。政府会对房地产业的整体发展制定一系列的发展政策，促进 行业的稳定发展。同时，政府也会通过宏观调控，及时根据市场发展状况进行调 整，保证房地产市场的正常运作。 ( 二) 房地产行业目前的规模 我国房地产企业经历多年的发展，当前在规模上主要表现在企业和人员数 量、销售收入、市场地位等三个方面： 第一，企业数量与从业人员数量庞大。伴随着我国房地产业的发展壮大，我 国房地产开发企业队伍迅速扩大，截至2 0 0 6 年，房地产企业数量已从2 0 0 0 年的 6 北京工商大学硕士学位论文 2 1 万家增加到5 2 万家。其中，内资企业增加数量最多，从2 0 0 0 年的1 7 万 家增加到了4 8 家，内资企业中国有企业与集体企业呈明显减少趋势，而民营房 地产企业增加较快。 房地产业的蓬勃发展吸引了大量的人才进入该行业。房地产企业从业人员从 2 0 0 0 年的8 8 0 3 万人增长到了2 0 0 7 年的3 0 0 余万人。但从平均人数看，企业平 均人数缩减，反映了房地产行业的资金密集型、技术密集型的行业特征。 第二，房地产业销售收入增长迅猛。从1 9 9 1 年的2 8 0 亿元猛增到了2 0 0 6 年的2 0 0 0 0 亿元，尤其是1 9 9 9 年以后，平均每年增幅超过3 3 。从房地产企业 的经营收入构成看，商品房销售收入所占比重最大，达到8 5 以上。土地转让 收入、房屋出租收入及其他收入所占比重不足1 5 。 第三，市场开发总体规模大。1 9 9 7 年至2 0 0 6 年，我国房地产年新开( 复) 工面积从1 5 亿平方米增加到了2 4 亿平方米，企业平均仅4 万余平方米。新开 ( 复) 工项目中，以住宅项目为主达到1 8 亿平方米，占到了7 0 以上，办公楼、 商业营业用房及其他所占比例不到3 0 。 ( 三) 房地产行业目前的市场竞争格局 当前的竞争格局首先表现为大型房地产企业的竞争优势日益明显和稳定，逐 步树立行业内部的绝对地位，而中小型房地产企业则在夹缝中生存，在竞争中优 胜劣汰。随着行业的日益规范、市场需求的持续旺盛以及市场对长远增长的看好， 特别是国土资源部1 1 号令在各地相继实施，土地交易公开化为房地产跨区域开 发清除了最大的障碍；与此同时，各地有关政府部门工作的规范化和公开化也降 低了异地开发成本，一批相当成熟的区域开发商开始走向全国市场。在房地产百 强企业中，跨区域开发的企业就有43 家，而且已经形成全国品牌的企业如万科、 合生珠江、上海绿地和天津顺驰等正在展开新一轮全国范围的“圈地运动”。房 地产行业将面临土地、资金、客户资源等方面更激烈的竞争环境，但有实力、有 资信、有品牌的开发商在跨区域开发过程中将重整原有的房地产格局，获得更大 的发展空间。目前，房地产市场的竞争已经步入短兵相接阶段，随着土地拍卖进 程加快，大型房地产企业在资金、信用方面的优势进一步确定，成长得越来越强 大。 7 一 现阶段中小型房地产企业的主要问题与发展战略 竞争格局其次表现为大型房地产企业在全国主要大城市的市场占有率占有 明显优势。由于大型房地产企业对资源占有的绝对优势使得其在一线城市实现了 垄断，如据统计2 0 0 6 年北京市年销售额和销售面积房地产百强企业占北京市场份 额分别是4 1 和3 0 8 。这反映出在市场竞争的过程中，中小房地产企业正逐渐 被挤出大城市，大型房地产企业在大城市中明显占据竞争优势。为避免与大企业 的正面竞争，中小企业纷纷向中小城市及区县开辟新的领地。在中小城市，一方 面土地价格相对较低，中小房地产企业需要较少的资金就可以获得土地；另一方 面中小城市的城市化进程为房地产市场带来了巨大的市场需求。中小城市成为中 小房地产企业积累实力的根据地。 竞争格局此外还表现为大型房地产企业与中小型企业形成产品细分。产品细 分上住宅产品成为中小房地产企业的主要产品。房地产市场细分日趋明显，大型 房地产企业集中资金投向商业地产项目、别墅及高档住宅项目，获得高额的回报。 中小房地产则热衷于把资金集中投向普通住宅项目，单个开发项目一般在2 0 万平 方米以内，因为普通住宅项目专业水平相对较低，投资额也相对较低，且风险较 小。 ( 四) 房地产行业未来的发展趋势 房地产企业在经过长期的发展后，呈现出以下发展趋势： 专业化与多元化并举。房地产开发专业性非常强，从购买土地、开发建设到 市场销售和售后服务，涉及面广，操作过程复杂；房地产又具有投资大，风险高 的特性，任何一种非专业性行为，都可能产生无法弥补的后果。在全国房地产企 业中，纯粹做房地产开发的企业有占4 5 ，主要以大型房地产企业为主，因为 大企业有丰富的专业经验和高层次的专业人才队伍，注重专业人才的培养，因此 更希望走专业化的道路；而以房地产为主营业务的企业占5 5 ，主要是中小型 房地产企业，因为中小型房地产企业资金有限，缺少专业开发经验，专业人才缺 乏，且为规避风险更倾向于将部分资金投资于其他行业，因此更希望走多元化道 路。除房地产开发活动外，还涉足物业经营、建筑施工、装修建材、商业贸易和 房地产中介等关联行业，基于“房地产开发为核心、延伸价值链和产业链”的多 元化经营模式已经形成。 8 _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ - 一 北京工商大学硕士学位论文 港、澳、台及外资房地产企业大举进入。2 0 0 7 年港澳台及外商独资房地产 企业数量近8 0 0 0 余家，从业人员数达数十万人，由港澳台及外商参股或合作的 房地产企业数量超过万家。目前，港商和欧美跨国地产巨头代表两种不同的外商 投资力量，在中国内地形成攻城略地之势。香港地产巨头早在1 9 9 2 年捷足先登， 抢食内地地产“奶酪 。香港几大房地产集团一一长实、和黄、新世界中国、恒 基中国、新鸿基地产、恒隆集团、嘉里建设己在内地房地产市场各霸一方。长实 及和黄在内地联手发展地产物业，和黄在内地己持有4 0 0 多万平方米的土地储 备。新世界中国、恒基中国及新鸿基在内地“圈地 多达2 2 0 0 万平方米。新世 界中国也宣布，未来5 年将在上海投资8 0 多亿元人民币；新鸿基已经取消多年 前规定投资内地不得超过总资产1 0 的上限，只要条件合适，有机会就去做。 与港商直接进入中国内地不同的是，欧美发达国家的投资商进入相对谨慎，真正 介入内地地产项目开发的屈指可数。如美国汉斯在北京开发万国公寓，同时收购 盛世大厦，希望在中国能持续发展。新加坡嘉德置地集团也宣布将在中国投资 5 0 亿元人民币，其中7 成投入上海。 融资渠道多样化。房地产基金、信托成为新的资金来源，海外房地产基金在 近年来逐渐成为内地房地产公司解决资金瓶颈的重要方式。在今年政府加强调控 紧缩的情况下，一家上市公司是否拥有银行贷款和股市再融资之外的“备用渠道 显得尤为重要。以上的融资渠道对于规模大、资信高的大型房地产企业来说是有 意义的；但对于中小型企业来讲，因其受企业实力、资金规模等因素的制约往往 是很难利用以上渠道摆脱目前融资困难的尴尬境地的。 行业壁垒提高。行业壁垒提高体现在两个方面，一是行业生存压力过大，土 地成本、建材价格和融资成本不断上升，使得房地产行业的利润整体水平趋降， 实力较差的公司生存日益困难：另一方面是进入成本加大，在新的土地和信贷政 策下，房地产开发不可能在出现“空手道”的运作方式或者以低量资金撬动整个 项目的情况，项目开发要求提高了行业壁垒。 9 现阶段中小型房地产企业的主要问题与发展战略 二中小型房地产企业的发展现状 ( 一) 中小型房地产企业的界定 目前关于中小型房地产企业的界定标准并不统一，国家统计局、国务院国有 资产监督管理委员会办公厅与建设部分别制定了各自的划分标准，根据上述两种 划分标准，从实际研究考虑，本文将中小型房地产开发企业的划分标准为： 从业人员数2 0 0 以下，年销售额卜1 5 亿元，注册资本不低于2 0 0 0 万元，从事 房地产开发经营年份3 年以上，房屋建筑累计竣工面积或累计完成与此相当的房 地产开发投资额近3 年达到1 5 万平方米以上。 ( 二) 中小型房地产企业的整体规模和目前发展情况 中小型房地产企业是我国房地产业的重要组成部分，截止n 2 0 0 6 年底其数量 已占行业企业总数的9 5 ，近4 8 万余家。销售额占行业的5 9 7 ，达到1 2 0 0 0 亿 元，行业税收的4 7 9 是由中小型房地产企业创造的，新开复工面积达到1 5 亿平 方米。而且，全国房地产业8 0 左右的就业岗位也是由中小型企业提供的。由此 看来，中小型房地产企业的生存与发展问题直接关系着国计民生，直接关系到本 行业发展的稳定和提高。 从改革开放至今，我国房地产业经过近3 0 多年的发展，已经具备了一定的规 模和基础，房地产企业也不断发展壮大，涌现出了少数国际知名企业，在促进我 国经济社会发展、扩大劳动就业和提高人们生活水平等方面起着越来越重要的作 用，但大多数房地产企业特别是一些中小型企业竞争力不强，或者竞争力非常薄 弱是一个不可回避的事实。具体来看，中小型房地产的目前发展情况主要表现在 以下几个方面： 第一，总量多，占有市场份额大。据2 0 0 6 年的统计资料，我国中小房地产企 业数量占房地产企业总数的9 5 。 第二，生存环境较艰难。随着我国政府一系列房地产宏观调控政策的出台， 中小型房地产企业经营越来越困难。中小型房地产企业目前发展状况可以说是举 步为艰，土地、资金、收益和市场等房面问题的对其生存与发展提出了严峻的挑 1 0 北京工商大学硕士学位论文 战。 第三，中小城市及区县市场成为中小企业新的增长点。在全国主要大城市， 大型房地产企业在当地的市场占有率占有明显优势。在市场竞争的过程中，中小 房地产企业正逐渐被挤出大城市，纷纷向中小城市及区县开辟新的领地。 第四，住宅产品成为中小房地产企业的主要产品。中小房地产则热衷于把资 金集中投向普通住宅项目，单个开发项目一般在2 0 万平方米以内，因为普通住宅 项目专业水平相对较低，投资额也相对较低，且风险较小。 第五，开始注重长期经营管理和品牌建设。在房地产市场逐渐走向成熟和规 范的过程中，中小房地产企业也开始意识到品牌建设对增强中小企业竞争力具有 非常重要的作用，品牌产品对市场的强占和争夺将是市场竞争的结果和趋势。 虽然我国中小型房地产企业在市场细分中正在努力重塑经营建设，但同时从 目前我国中小型房地产企业的整体情况来看，人力资源匮乏、管理水平不高、经 营能力薄弱、资产负债率较高等问题普遍存在，严重影响和削弱了我国房地产企 业的竞争力。当前，我国中小型房地产企业整体上还是缺乏核心竞争力的。 ( 三) 中小型房地产企业的地位和作用 综合考虑中小型房地产企业的地位和作用表现在以下几个方面： 第一，中小型房地产企业是国家税收的重要来源之一。上文对于中小型房地 产的税收进行了统计，占据了房地产行业内部将近一半的水平。从中可以看出， 中小型房地产是行业税收不可或缺的力量之一。缺少了这些中小企业，国家的税 收就缺少了一定的源泉，由此也会带来行业内部的不稳定，影响国家的宏观经济 发展。 第二，中小型房地产企业创造了行业内的重要产值。从统计指标的分析可以 看出，大约半数的行业产值是由中小房地产企业创造的。这些产值的创造是以产 品的开发为前提的，而产品的价值将被计入国家g d p 的统计之中，是经济增长的 重要组成部分。国家每年经济的增长离不开房地产企业的贡献，因此中小型房地 产企业对于国家宏观经济的增长也是不可缺少的支撑力量。 第三，中小型房地产企业解决了相当比例人员的就业问题。以房地产业相关 联的建筑业为例，按照每1 亿元住宅投资与施工面积1 ：1 6 7 测算，新增5 0 0 亿元 现阶段中小型房地产企业的主要问题与发展战略 住宅投资，可以增力d 8 3 9 0 万平方米的施工面积，而完成1 万平方米施工面积需要 从业人员1 6 7 人。由此推算，新增5 0 0 亿元住宅投资可以安排就业人员1 4 0 万人。 若考虑建筑业对国民经济其它行业的带动作用，则可以提供更多的就业岗位。 第四，中小型房地产企业有利于优化消费结构满足不同的消费者需要。按照 市场经济发展的一般规律，大力发展房地产行业可以优化居民的消费结构。住房 作为人们赖以生存的基本物质条件之一，其消费是居民家庭生活消费中的重要部 分。住房消费在家庭消费中所占比重，在很大程度上反映了居民消费水平的高低、 生活质量及其消费结构优化和合理程度。当食品、住房消费问题解决以后，人们 其它消费，如衣、娱和行的比重开始上升，形成更高的消费层次和同发展水平相 适应的更合理更优化的消费结构。 第五，中小型房地产企业有利于满足不同的消费者需要。改革开放以来，住 宅商品化、社会化程度逐步提高，大量的商品住宅、经济适用房、廉租房入市， 与此同时，由于我国整体经济的快速增长，城乡居民的住宅需求量也急剧增长。 但由于区域性和消费水平差异的存在，居民对住房的需求也存在差异，中小型房 地产企业在这神情况下，弥补了大型房地产企业对普通住宅和经济适用房、廉租 房等中低端产品的供应不足，更好的满足了不同的消费者需要。 从以上的分析可以看出，中小型房地产企业对于国家宏观经济、社会的稳定 繁荣和人民生活水平的提高等重要方面都具有不可替代的作用，它的存在和发展 是必要的。 第三章现阶段中小型房地产企业的主要问题和成因 缺少土地资源 房地产开发离不开土地，而房地产开发用地的取得，无论是通过有偿转让还 是通过划拨形式，也不管是使用国有土地还是集体所有土地，首先必须由国家征 用土地，变集体所有的土地为国家所有的土地，或由国家收回原国有土地使用权， 重新加以调整，然后有偿转让或划拨土地使用权，并在此基础上进行房地产开 发。可以说，获取土地是房地产开发建设工作中极为重要的环节，土地资源是房 1 2 北京工商大学硕士学位论文 地产企业的生产资料，没有土地资源企业就无法生存和发展。 ( 一) 土地资源缺少的现状表现 按照中小型房地产企业界定标准要求，其要达到年销售额在1 1 5 亿元，3 年累计开发投资达到1 5 万平方米。根据以上标准测算，其要实现以上要求那每 年竣工面积必须达到2 5 3 万平方米，并且在保证连续开发与销售同时有近1 0 万平方米的土地储备。而目前根据统计数据表明，6 0 以上的中小型房地产企业 基本能够完成销售额的要求，但对于累计开发面积的要求，由于没有足够的土地 处备量而不能够完成，甚至其中有2 0 的企业根本没有土地储备，面临危机。 对于中小型房地产企业来说，近几年各地开发价值大的土地资源基本上被国 内少数几个大发展商获得。这样，就从开发用地储备这个源头上对中小房地产企 业予以了致命打击，导致许多中小型企业面临开发断档的尴尬局面。中小型房地 产企业土地资源缺少的现状是有其发展过程的，主要表现在以下几方面： 首先，大型房地产企业和中小房地产企业面临政策的压力，必然加剧内部格 局中的竞争。因为土地资源的有限，使得大小企业在未来所能争取到的资源变得 紧张，那么不仅对中小型房地产企业是一种负担，对大型企业同样带来威胁。这 样的情况下，内部竞争的激烈程度会远远超过原先。 其次，在竞争中无论是大型房地产企业还是中小房地产企业都必须寻求有效 的途径来解决现有的问题。从现实情况来看，企业本身的优势劣势都比较明显， 并且大型企业之间面临的困难趋同，中小企业也是如此。所以为了将来对于土地 资源的获取能够减轻负担，企业之间开始选择联合的方式，将各企业自身的优势 进行集中，同时通过联合减少自身的劣势，使整体的竞争力增强。当然，在这样 的集中过程中，能够参与到其中的企业毕竟是有限的，所以在集中的同时，一些 无法参与到竞争中来的企业也会随之分化。 最后，随着集中和分化的发展，产生的结果是大型企业内部进行了相应的联 合，中小企业内部也进行相应的联合，还有一些独立的企业由于自身优势比较明 显，虽然未采取联合的方式，但也可以在竞争中立足。这样三类情况使得企业一 定程度上缓解了土地资源获取的困难。但是与此同时，由于联合的产生，导致优 势的集中，事实上是竞争加剧的另一种表现形式。另外一些中小型房地产企业正 1 3 现阶段中小型房地产企业的主要问题与发展战略 在矛盾中求发展，还有一些则被市场淘汰。 ( 二) 造成缺少土地资源的成因 首先，国家对土地实行的宏观政策加大了中小型房地产企业获得土地资源的 难度。自从2 0 0 1 年国家出台了土地公开招投标相关政策之后，国家一方面不断收 紧地根，控制土地的市场供应节奏；另一方面在土地出让方式上，禁止协议出让 土地，继经营性土地全面实施“招拍挂”方式后，工业用地的出让也要求采用 “招拍挂”，进而提高了开发商的拿地成本，获取土地的难度进一步加大。宏观 政策造成获取土地资源难的具体表现：如“招拍挂”过程中招标文件中对竟标企业 高标准的资质要求、高额的招标保证金和严格的付款条件等等，对中小型房地产 企业产生了很大冲击。以参加土地招拍挂的要求为例，上海新江湾城土地出让文 件中明确规定为：境外的自然人、法人、其他组织，其银行同期存款在1 亿美元 以上的；已在境内进行工商登记，领有法人或组织机构代码证和营业执照，具备 房地产开发一级资质，近三年国内房地产开发量不低于5 0 万平方米，注册资本金 2 亿元人民币以上，同期银行存款不低于1 5 亿元人民币的信誉良好的企业，另 外必须先交纳竞买保证金5 0 0 0 万元。如此规定，一般的中小企业连到现场感受氛 围的机会都没有。 其次，资源特别是资金短缺大大削弱了中小型房地产企业在获取土地资源时 的竞争力。土地门槛提高使行业竞争从“关系竞争”到“资本竞争”和专业化水 平的竞争。越来越规范和完善的土地二级市场操作程序和越来越高的进入门槛， 对于下游房地产开发企业产生了很大冲击。土地二级市场的建立使资源信息不对 称的问题得到解决。在竞拍前，地方政府从财政收入最大化和拍卖方商业利益因 素考虑，都非常重视有关项目的宣传推广，普遍采用预告公告的形式将拟出让地 块的数量、方位、底价，以及土地出让时间、出让方式、用途及标准要求一并发 布，这无形中扩大了有实力企业的参与程度，也使得过去在开发用地取得上曾经 给发展商带来巨大潜收益的“渠道关系”大大贬值，迫使企业只能真金白银地参 与“招拍挂”。以参加土地拍卖的保证金为例，越来越高的保证金已经让大量中 小房地产企业望“地 兴叹。譬如，成都0 7 年4 月1 5 日拍卖一块面积约1 2 0 7 3 公 顷( 1 8 11 亩) 的土地，要求参拍者交纳保证金1 亿元，结果参加者均为国内知名的 1 4 北京工商大学硕士学位论文 大企业，一般的中小企业连到现场感受气氛的机会都没有。而广州市从2 0 0 4 年4 月开始规定，拍得者受让土地后7 天支付总额的一半，余款必须在6 个月内交清， 若逾期3 0 天不能按约付款，国土局有权解除合同，追讨违约赔偿，并且对前期己 收款项不予退还。这些硬杠子不仅直接将中小房地产企业拒之门外，就是对短期 财务稍微有点不理想的大企业也是一个警示。 第三，新的土地资源的交易方式阻挡了中小企业对土地市场的进入。现在地 方政府为了保证城市建设的高水平，一般都推出大幅土地进行拍卖，同时参与的 大企业学习香港经验，常常是多个发展商组成一个银团联手投标。因此近两年以 来，各地开发价值大的土地资源基本上为国内少数几个大发展商获得。这样，就 从开发用地储备这个源头上对中小房地产企业予以致命的打击，无形之中资金实 力成了房地产市场的唯一杠杆。土地二级市场上的激烈竞争也直接考验了房地产 企业的专业化水平。目前，政府对参与拍卖的土地项目都设置了