（企业管理专业论文）我国房地产业税收政策研究.pdf

中文摘要 中文摘要 近年来，我国房地产市场价格上涨过快已成为摆在我们面前不容忽视的问题。 国家在财政与金融方面都相继采取了一些措施，但结果都没有起到抑制房地产价 格的作用。对此，理论界展开了是否能通过征收物业税来抑制房地产价格的讨论。 本文就我国目前房地产价格上涨的现象及有关国家的政策调整展开分析，运用有 关税收、房地产供求理论及其他相关经济学原理，结合国外的先进经验，指出我 国房地产税收体系存在的问题，同时分析产生问题的原因，提出如何在现阶段一 一我国房地产价格较高阶段，处理好税收与房地产业价格之间的关系，以及如何 处理好财政收入与房地产价格之间的关系；在处理好各方面关系的基础上，针对 于我国目前房地产税收方面的不足，提出政策和建议；同时强调要明确房地产税 收改革的目标是建立和完善地方税收体系。 关键字：房地产；房地产税收；税制改革；物业税 黑龙江大学硕士学位论文 a b s t r a c t i nr e c e n ty e a r s ，m ep r i c eo fo u rc o m l t r yr e a le s t a t em a r k e th a sr i s e ne x c e s s i v e l y q u i c k l y 1 tb e c o m e si m p o r t a m t ou st od e a lw i mt l l ep r i c eo fr e a le s t a t e t h ec o u m d ，h a s 缸l k e ns o m em e a s u r e si nt h ef i n a i l c ea 1 1 dt l l ef i n a l l c i a la s p e c t ，b u tl 粥n o tp l a y e d l e s u p p r e s s i o nr e a le s t a t ep r i c er o l e r e g a r d i n gt h i s ，m et l l e o r i s t sh a 、，ed i s c u s s e dh o wt o s u p p r e s st h er e a le s t a t ep r i c et l l i o u 曲p r o p e r t yt a xo nr e a le s t a _ t e t h j sa r t i c l ea i l a l y s e s 血ep r i c ep h e n o m e n o na b o u tt l l er e a le s 诅t er e m a r k e ta tp r e s e n ta n dt h er e l a t i e dn a t i o n 2 l l p o l i c y i tp o i n t so u tm eq u e s t i o no fo u rc o u n t 巧r e a le s t a t et 觚r e v e n u es y s t e mb y u t i l i z i i 培t h er e l 砷e dt a xr e v e n u et l l e o 巧，t h er e a le s t a t es u p p l ya i l dd e m 髓d 也e o 巧a n d o 也e rr e l a t e dp 血c i p l eo fe c o n o m i c s w ec a i ll e 锄a b o u t 也eo v e r s e a sa d v a n c e d e x p e r i e n c ef 如mt h i sa n i c l e a r l da l s 0w ec a nr e a l i z ei ti sv c i i y 呻o r t a n tt 0s o l v e 也e p r o c e s s e sb e 撕e e nt 1 1 et a xr e v e n u ea i l dt l l er e a le s 眦ei n d u s 时p r i c er e l a t i o i l sa n d 1 e p r o c e s s e sb 咖e e n 廿l ef i n a l l c i a lr e v e 肌ea i l dn l er e a le s t a t ep r i c er e l a t i o n si nt 1 1 er e a l e s t a _ t ep r i c el l i 曲姆i i lv i e wo fm er e a le s t a t e 锹r e v e m l ei i l s 矗c i e n c yi no w c o u i 血y ， w ep r o p o s e 也ep o l i c ya i l d l es u g g e s t i o na tp r e s e n t w 色m u s tc l e a rt l l a ti ti so l l rg o a lt o r c f o r mt 圭l er e a le s t a ：t et a xr e v e n c ea i l db u i l dt h ep e r f e c tt a xr e v e n c es y s t e m k e yw o r d s ：r e a je s t a t e ；r e a le s t a t et a x ；r e f o 硼o ft a xs y s t e m ；p r o p e r t yt a xo nr e a le s t a t e i i 独创性声明 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研 究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他 人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得墨蕴堑太堂或其他教育机构的 学位或证书而使用过的材料。 学位论文作者签名： 签字日期：炒g 年了月 日 学位论文版权使用授权书 本人完全了解墨蕉婆态堂有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保留并 向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本 人授权墨蕉江太堂可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索， 可以采用影印、缩印或其他复制手段保存、汇编本学位论文。 学位论文作者签名：劢锄绛导师签名：彩神簪 签字日期：7 训年f 月 日签字日期：埘年，月y 日 学位论文作者毕业后去向： 工 通 i 如易 f7 3 1 | 弋帆啊七 第一章绪论 第一章绪论 我国宏观经济自上个世纪9 0 年代后期曾一度出现过经济增长乏力、需求不足 局面，政府先后多次下调银行利率，并于1 9 9 8 年开始实施积极的财政政策，以促 进消费和投资，使得2 0 0 4 年上半年，经济又出现了“过热 现象，宏观经济政策 又开始趋紧。到目前，关于中国经济已出现“过热 局面已成为理论界的共识， 这尤其体现在房地产价格的增长势头上，于是关于如何使中国的房地产价格得到 有效的抑制成为宏观理论界研究的主要课题之一。本文仅从有关房地产税收政策 的现状及其与房地产价格的关系方面来研究和探讨如何对我国现行的有关房地产 业税收政策进行调整和完善。 第一节本课题研究的背景 自2 0 0 5 年以来，宏观经济政策从税收方面来调控房地产价格的措施已经出台 了很多，但同时宏观统计数据显示，房地产价格一路攀升，毫无回头之势。于是 关于税收政策本身是否能够起到抑制房地产价格的作用，令人感到质疑。同时近 年来，关于开征物业税的论证，以及政府的相关物业税试点工作的积极运筹，又 给人以如是的感觉，似乎物业税就是解决房地产价格过快上涨问题的灵丹妙药。 下面，就我国近期房地产价格上涨的情况及政府的有关房地产税收政策调整做一 下回顾并做简要评述。 一、房价上涨势头猛烈 国家发改委、国家统计局针对我国有代表性的7 0 个大中城市的房屋销售价格 情况做了调查，得出我国2 0 0 6 年至2 0 0 7 年关于房地产价格上涨的情况，统计数 据如下表格。 黑龙江大学硕士学位论文 全国7 0 个大中城市房屋销售价格指数情况一览 房屋销售价格指数新建商品住房价格指数二手住房侈格指数 司比环比司比 环比 司比环比 2 0 0 7 年1 2 月 1 1 0 51 0 0 2 11 1 41 0 0 31 11 4 1 0 0 o 2 0 0 7 年1 1 月 1 1 0 51 0 0 811 2 21 0 1 o0 9 3o o 4 2 0 0 7 年1 0 月 1 0 9 51 0 1 61 1 0 61 0 1 91 0 8 70 1 4 2 0 0 7 年0 9 月 1 0 8 91 0 1 71 1 0 01 0 1 91 0 7 61 0 1 6 2 0 0 7 年0 8 月 1 0 8 21 0 1 41 0 9 01 0 1 51 0 7 9。0 2 0 2 0 0 7 年0 7 月 1 0 7 51 0 1 21 0 8 11 0 1 31 0 7 31 0 1 5 2 0 0 7 年0 6 月 1 0 7 11 0 1 01 0 7 4 1 0 1 o 1 0 7 81 0 1 o 2 0 0 7 年0 5 月 1 0 6 4 1 0 1 01 0 6 61 0 0 81 0 6 8 1 0 1 3 2 0 0 7 年0 4 月 1 0 5 41 0 0 71 0 5 31 0 0 71 0 6 11 0 1 o 2 0 0 7 年0 3 月 1 0 5 91 0 0 61 0 6 o1 0 0 51 0 5 91 0 0 4 2 0 0 7 年0 2 月 1 0 5 31 0 0 61 0 5 91 0 0 61 0 4 41 0 0 6 2 0 0 7 年0 1 月 1 0 5 61 0 0 61 0 6 11 0 0 71 0 5 31 0 0 4 2 0 0 6 年1 2 月 1 0 5 41 0 0 61 0 6 31 0 0 61 0 4 21 0 0 7 2 0 0 6 年1 1 月 1 0 5 21 0 0 51 0 5 81 0 0 61 0 5 21 0 0 8 2 0 0 6 年1 0 月 1 0 5 4 1 0 0 4 1 0 6 6 1 0 0 51 0 5 2 1 0 0 5 2 0 0 6 年0 9 月 1 0 5 3 1 0 0 4 1 0 6 31 0 0 51 0 4 91 0 0 0 2 0 0 6 年0 8 月 1 0 5 51 0 0 41 0 7 11 0 0 41 0 4 51 0 0 3 2 0 0 6 年0 7 月 1 0 5 71 0 0 51 0 6 71 0 0 61 0 4 01 0 0 4 2 0 0 6 年0 6 月 1 0 5 8l o o 71 0 6 61 0 0 81 0 4 91 0 0 6 2 0 0 6 年0 5 月 1 0 5 81 0 0 71 0 6 11 0 0 81 0 6 71 0 0 8 2 0 0 6 年0 4 月 1 0 5 61 0 0 41 0 6 41 0 0 71 0 5 81 0 0 9 2 0 0 6 年0 3 月 1 0 5 41 0 0 31 0 5 91 0 0 51 0 6 71 0 0 5 2 0 0 6 年0 2 月 1 0 5 5 1 0 0 71 0 6 2l o o 71 0 5 4 1 0 0 5 2 0 0 6 年0 1 月 1 0 5 51 0 0 91 0 6 91 0 0 81 0 5 31 0 1 4 ( 数据来源) 从以上数据我们不难看出，自2 0 0 6 年起各月房屋销售价格指数上涨均超过了 5 以上，至2 0 0 7 年1 2 月，全国7 0 个大中城市房屋销售价格同比上涨1 0 5 ，涨 幅与上月持平；环比上涨o 2 ，涨幅比上月降低o 6 个百分点。环比上涨幅度有 所下降，给人一个很好的感觉，那就是2 0 0 8 年或许是一个良好的开端，抑制房价 的政策也许已经在开始发挥着它的威力，但仅就以上数据还不能证明这一点，关 t t p ：d c j r j c 伽lc n d a t a c e n t e r n e 霄s - 2 第一章绪论 于进一步的加税政策是否应该继续是一个值得探讨的问题。 二、我国房地产税收政策调整 为了有效抑制房地产价格上涨，我国宏观经济政策在多方面都采取了一些措 施，比方在货币政策方面，为减少流动性过剩而采取的提高法定存款准备用金率， 2 0 0 7 年全年我国中央银行曾十次上调法定存款准备金率，六次银行加息，截止2 0 0 8 年4 月，法定存款准备金率已提高到1 6 ，这是2 0 0 8 年的第三次上调存款准备金 率；在财政财策方面，印花税由1 提高到3 ( 2 0 0 8 年4 月2 4 日已调回1 ) ， 发行特别国债等等。在这里我们主要是研究有关房地产税收方面的政策措施。 ( 一) 营业税方面 1 、从1 9 9 4 年我国实行分税制改革以来，为了切实减轻个人买卖普通住宅的税 收负担，积极启动住房二级市场，对个人购买并居住超过1 年的普通住宅，销售时 免征营业税；个人购买并居住不足1 年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去 购入原价后的差额计征；个人自建自用住房，销售时免征营业税。对企业、行政 事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，暂免征营业税。 2 、国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知国税发 2 0 0 5 8 9 号文件，为贯彻落实国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房 价格工作意见的通知( 国办发( 2 0 0 5 ) 2 6 号) ，做好稳定房地产价格的工作， 规定2 0 0 5 年6 月1 日后，个人将购买不足2 年的住房对外销售的，应全额征收营 业税。2 0 0 5 年6 月1 日后，个人将购买超过2 年( 含2 年) 的住房对外销售不能 提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的 有关营业税政策征收营业税。对个人购买的非普通住房超过2 年( 含2 年) 对外 销售的，在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营 业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。 3 、国家税务总局关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知国税发 2 0 0 6 7 4 号文件，2 0 0 6 年6 月1 日后，个人将购买不足5 年的住房对外销售全额 征收营业税；2 0 0 6 年6 月1 日后，个人将购买超过5 年( 含5 年) 的普通住房对 黑龙江大学硕士学位论文 外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门 对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税； 2 0 0 6 年6 月1 日后，个人将购买超过5 年( 含5 年) 的住房对外销售不能提供属 于普通住房证明材料或经审核不符合规定条件的，一律执行销售非普通住房政策， 按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。 4 、政策效果的评价 以上关于营业税方面的调整，政府的目的是为了有效抑制房地产方面的投机行 为，有效控制房地产价格。但是客观上，笔者认为有两方面的政策后果，一方面 延长免税期限，只能是推迟投机行为获利的时间，客观上限制了房地产市场的交 易活跃程度，使短期内房地产的供给量减少，进一步拉大供需之间的矛盾，从而 使房地产价格进一步上涨；另一方面如果投机人在没有过免税期( 现在是5 年) 就卖掉房地产从而获利，他们就会将增加的营业税款转嫁给购房者，从而进一步 促使房价上涨，最终不能从根本上抑制房价，相反却对房价上涨起到一定推波助 澜的作用。 ( 二) 土地增值税方面 1 、现行土地增值税的基本规范，是1 9 9 3 年1 2 月1 3 日国务院颁布的中华人 民共和国土地增值税暂行条例，并于1 9 9 4 年1 月1 日起施行，财政部发布了中 华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则，从1 9 9 5 年1 月2 7 日施行。对土地 增值税实行四级超率累进税率，具体如下表： 土地增值税四级超率累进税率表 级数增值额与扣除项目金额的比率税率( )速算扣除系数( ) 1不超过5 0 的部分3 00 2 超过5 0 至1 0 0 的部分 4 0 5 3 超过1 0 0 至2 0 0 的部分 5 01 5 4超过2 0 0 的部分6 03 5 关于土地增值税的计算征收，实际上税收负担是比较重的，但由于房地产开发 第一章绪论 与转让周期较长，造成土地增值税征管难度大，某些地区还错误的以为土地增值 税要停征，而放松了征管工作，造成了应收税款的流失。很多从事房地产开发的 企业向国家缴纳的土地增值税大部分是预缴，因此土地增值税的征收还没有严格 的按照暂行条例的规定执行。 2 、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 国税发 2 0 0 6 1 8 7 号文件规定，自2 0 0 7 年2 月1 日起，各省税务机关可以按新规 定对房地产开发企业应纳土地增值税进行清算。具体符合清算条件的有：房地产 开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接 转让土地使用权的。同时，通知还对出租或自用的建筑，预售的有关情况给予 了具体的规定。 3 、政策效果的评价 关于土地增值税的加强增收管理，笔者认为，在房地产供给方面，增加房地产 开发和转让成本，对房地产价格上涨的作用只能是消积的。但是在客观上增加了 政府的财政收入，从有关数据显示，政府在土地增值税方面获得的收入增长很快， 如来自北京市统计局、国家统计局北京调查总队的统计显示，2 0 0 7 年一季度，北 京市土地增值税共实现3 5 亿元，比上年同期增长5 3 倍。而几乎是与此同时2 0 0 7 年5 月，北京房价同比上涨1 0 3 。2 0 0 7 年1 月以来，北京房价涨幅之高已在全 国持续保持在前列。房地产与住宅研究协会副会长顾云昌说“北京以1 0 左右的涨 幅已持续数月位列全国前三名，房价上涨过快成为事实。 因此，土地增值税的清算征收对房价上涨也是起到了一定的推动作用，但是可 以肯定的一点就是政府的税收增加了，然而老百姓的购房负担没有减轻。 ( 三) 个人所得税方面 1 、19 9 4 年起实施的个人所得税法规定， “财产转让所得应按2 0 税率缴纳 个人所得税，其中包括房产、汽车等大宗财产。为鼓励个人改善居住条件，促进 我国居民住宅市场的健康发展，国家规定，个人转让自用5 年以上、并且是家庭 唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税；对出售自有住房并在出售后1 年内 黑龙江大学硕士学位论文 按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房应缴纳的个人所得税，按照其购房金 额占原住房销售额的比例全部或部分予以退税。 2 、按照财政部国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得 税有关问题的通知( 财税字( 1 9 9 9 ) 2 7 8 号) 的规定，对出售自有住房并拟在现 住房出售1 年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税， 先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部 或部分退还纳税保证金；对个人转让自用5 年以上，并且是家庭唯一生活用房取 得的所得，免征个人所得税。要不折不扣地执行上述优惠政策，确保维护纳税人 的合法权益。 3 、中华人民共和国个人所得税法及其实施条例规定，个人转让住房，以其 转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让 所得”项目缴纳个人所得税。之后，根据我国经济形势发展需要，财政部国家 税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知( 财税 字( 1 9 9 9 ) 2 7 8 号) 对个人转让住房的个人所得税应纳税所得额计算和换购住房的 个人所得税有关问题做了具体规定。国家税务总局关于个人住房转让所得征收个 人所得税有关问题的通知国税发 2 0 0 6 1 0 8 号文件指出，对于如何对个人在转让 住房方面又给予了更加明确和具体的规定。 4 、政策效果的评价 在个人所得税方面，如果个人投机者想合理避税，那就是推迟卖房，那么结果， 就会使短期内房地产在供给环节供应量减少，按供求原理，当需求不变时，供给 的压力会增大，需求增长时，供给的压力更大。对于投机需求的人来讲，具体的 操作是延长持有时间，如果多数投机者都如此操作，那么结果会使房地产供给量 减少，将使房价进一步上涨，从通货膨胀的角度来讲，会导致抑制型的通货膨胀。 ( 四) 城镇土地使用税方面 现行城镇土地使用税的基本规范，是2 0 0 6 年1 2 月3 1 日国务院关于修改 的决定，对1 9 8 8 年制定的中华人民 共和国城镇土地使用税暂行条例进行了修订，自2 0 0 7 年1 月1 日起，将城镇土 6 第一章绪论 地使用税的定额税率平均提高2 倍，其中大城市的城镇土地使用税，每平方米税 额由原来的0 5 元一1 0 元提高到1 5 元一3 0 元。这项规定目的是利于通过经济 手段，加强对土地的管理，变土地的无偿使用为有偿使用，促进合理、节约使用 土地，提高土地的使用效率。2 0 0 7 年，全国城镇土地使用税累计收入3 8 5 亿元， 比上年增长1 1 7 7 ，增收2 0 8 亿元，增收效果明显，为地方建设筹集了更多的财 政收入，缓解了地方财政紧张的局面。 虽然国家在城镇土地使用税方面增加了财政收入，我们的房价依然上涨，这 从7 0 个大中城市房屋销售价格指数情况一览表格我们也能看出，房价上涨的势头 有增无减。 ( 五) 物业税方面 2 0 0 3 年底，党的十六届三中全会通过的关于完善社会主义市场经济体制若 干问题的决定中提到：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一 规范的物业税，相应取消有关收费。 自此我国开始了征收物业税的准备工作，现 在正在紧锣密鼓，积极的进行着准备工作，据上海证券报报道，备受瞩目的 物业税推进工作正在有序展开。2 0 0 7 年1 0 月1 1 日，上海证券报获悉，国家税务 总局和财政部已于近日批准安徽、河南、福建、天津四省市为房地产模拟评税试 点地区，至此，包括首批的北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆，已有十省市 开始物业税“空转”运行。 以上是我国近期内针对房地产价格上涨势头过猛而采取的一些税收方面的调 整措施，但是我们却发现，上涨的势头却有增无减，调控的结果是财政政策未发 挥作用。这为我们进一步研究和探讨房地产业税收问题提出了新的课题。 第二节本课题国内外研究的现状 一、国外有关房地产业税收政策研究 在国外有很多国家，关于房地产税的征收制度比较成熟，同时在房地产税收 方面的理论研究也比较多，有理论研究的历史我们可以追溯到威廉配第时期， 黑龙江大学硕士学位论文 之后以亚当斯密的国富论为标志的古典经济学时期，其中有萨伊、大卫李 嘉图等都在各自的经济学著作中对房地产税收做了大量的研究和探讨，综合起来 看，主要集中在农地税、房屋税等古老的房地产税种，这也是和经济发展相联系， 随着城市规模及经济的发展，越来越多的经济学家已开始重视对城市房地产税收 进行研究，马歇尔的经济学原理的出版标志着新古典经济学时期的到来，对 于城市土地的税收问题的研究的重点已由简单的税种描述转变为对房地产税收负 担和归宿问题的探讨，马歇尔的贡献主要表现在运用以价格理论为核心的局部均 衡分析方法对房地产税收进行分析，指出地产价值等于建筑物价值与地价之和， 为判断土地税的计税依据和土地税负归属奠定了基础，从而将古典房地产税收理 论发展到极至，也对现代房地产税收理论研究产生了深远的影响；到了凯恩斯之 后公共经济学进入现代时期，此时房地产税收问题已经很少得到理论经济学界的 关注，而主要在应用经济学领域内予以讨论。 2 0 世纪六、七十年代，西方学者对房地产税收问题的研究开始兴盛起来，在 现代公共经济学中，房地产税收理论研究将土地税作为要素税，运用“跨期经济 增长模型”展开了房地产税收效应的动态一般均衡分析，重点关注土地税的资源 配置效应。 在现代房地产税收的研究中，对有关房地产方面税收理论的研究也比较深入， 从税收分析的基本角度来讲，这些研究主要集中在房地产的保有阶段的税负归属 和经济效益两方面。在税负归属方面主要有三种观点，第一种是传统的观点认为 房地产税是一种货物税；第二种观点也是新观点认为是资本税；第三种观点认为 房地产税是一种使用费，也是一种使用者付费论圆。关于这三种观点的评论在国外 的文献中评论较少，一般也都是简单评论。对于有关房地产税经济研究方面，在 土地税对土地开发时机的影响的研究成果较成熟，学术界一度出现“中性论”和 “非中性论 的观点。 咖吴国外利用税收手段调控房地产市场的经验【j 】财会研究，2 0 0 7 年第1 1 3 页 - 8 第一章绪论 二、国内关于房地产税收政策研究 国内关于房地产税收政策的研究可以追源于1 9 世纪中期，主要涉及是各主要 房地产税种的立法、税收制度的设计问题，此外还涉及到征收方法和税收负担的 相关内容。研究的内容流于形式，没有进一步的深入展开。到了新中国成立以后， 实行的是城镇土地使用无偿化，城镇职工住宅公有化，在这种情况下，房地产税 收有国家财政收入体系中微不足道，因此，有关房地产税收制度的研究比较少， 到了1 9 8 0 年，我国开始实施以土地有偿使用为核心的土地产权制度改革和住宅货 币化制度改革。1 9 9 4 年取了分税制度改革的重大进展，至此，专门针对房地产税 收的研究开始兴盛起，具体表现如下： ( 一) 关于房地产税收体系的构成问题的研究： 在税种分类方面，主要是按照征税环节来划分的，有三个环节的组成，第一环 节是取得房地产时应征纳的税种，其中包括契税、耕地占用税、固定资产投资方 向调节税( 2 0 0 0 年已停征) ；第二环节是流通转让时应征纳的税种，包括营业税、 城市建设维护税、教育费附加、土地增值税、所得税( 其中包括企业所得税和个 人所得税) 和印花税；三是保有房地产征纳的税项，包括房产税、城镇土地使用 税和、城市房地产税( 仅针对外商企业和外籍人员) 。 理论界也有以征收对象为标准来研究中国的房地产税收体系的，按征收对象将 房地产税收分为流转税、所得税和财产税三大税收体系，但其有别于国际上关于 房地产税收体系的划分，即所得税、商品税和财产税这三大课税类。陈多长( 2 0 0 5 ) 则认为我国现行税制中的一些税种存在课税理论依据模糊和税种性质不清等问 题，按其对房地产税收的定义，他将中国现行房地产税制中的主要税种分别归入 所得税、商品税、财产税及其他税三大类。所得类性质的房地产税包括企业所得 税、个人所得税、土地增值税、农业各税；商品税性质的房地产税是指营业税中 包含的房地产税；财产税及其他税类中包括了房产税、城市房地产税、契税与印 花税、计划开征而未征的遗产税和赠与税、城镇土地使用税和耕地占用税。 黑龙江大学硕士学位论文 ( 二) 关于我国房地产税收弊端问题的研究 国内的学者们对我国房地产税收弊端的研究大都集中在税种繁多、重复课税、 税制结构本身存在缺陷；征收范围有限，税基狭小；税与费、租界定模糊；征管 力度不强等方面。比如在房地产的流通环节设置的税种过多，税负也比较重；而 在房地产保有环节，税种比较少，且税收的负担比较轻，结果是严重的税负不公 平的现象。在重复征税方面，比如，在房地产转让环节，购买方除了缴纳3 _ 5 的契税以外，还要缴纳万分之五的印花税；对房产出租既要征5 的营业税，又 要征收1 2 的房产税；对房地产转让取得的收入，既要征收土地增值税，同时还要 征收企业和个所得税，这两个税种同属于收益税，因此就存在了重复征税的情况。 在房地产税收的征收范围和征收对象上，也存在一些弊端，如我国现行的城镇 土地使用税和房地产税的主要税收依据的条例仍旧是8 0 年代的旧条例，房产税、 城镇土地使用税等税种只对城市、县城及建制镇和工矿区征收，而对广大农村非 农业用房却不征收；土地使用税以面积为计税依据，造成税收不能随土地增值而 增加等。 ( 三) 关于房地产税收制度的政策性研究 分税制改革以来，对于房地产税收制度的优化研究越来越多，涉及到国外房地 产税收政策的先进性研究；对中国房地产税收制度的评价与一般效用分析，对于 以税制改革为目的的政策性研究始终是研究的重点内容。 在对税制结构的研究方面，主要的建议是对城镇居民自用住房按比例税率征收 房产税，对管理体制改革分化出来的部分事业单位取消税收优惠；合并房产税、 城镇土地使用税、城市房地产税；合并契税和房地产印花税；建议降低或取消土 地增值说；提出将城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、农业税以及耕地占 用税等“五税合一”设置统一的“不动产占有税 ；提出征收物业税的建议。 在征收管理方面，主要有以下几方面的建议：第一、成立专门的房地产评估机 构，科学合理的评估和计算出基准地价、最低限价和房产现值等，以此提高税收 弹性：第二、建立完善的信息沟通平台，将财税部门、土地开发规划部门、建设 部门、房产管理部门及工商管理部门的有关房地产方面的信息资料集中起来，以 1 0 第一章绪论 便做到信息的公开化；第三，加强管理，完善税收登记制度，加强对房地产市场 的监督和管理。 ( 四) 关于物业税的政策性研究 对于物业税的研究，国内尚处于理论研究阶段，部分地区在国家相关部委的领 导下，开展了物业税模拟评税( 也称“空转 ) 工作，目前国内相关的文献研究主 要集中在以下几个方面： 1 、什么是物业税 为了便于理解，我们不防先给物业税下一个定义：物业税是针对土地、房屋 等不动产在其保有环节征收的税种，征收的对象是纳税人的财产。具体的课税对 象为土地及附着于其上的建筑物等不动产，课税税基一般为不动产的市场价值或 租金价值，税率则依据不同的税基而有所不同，一般采用比例税率，税收的归属 一般归地方政府。 2 、关于物业税是否可以取代土地出让金 吴俊培、马克和、许一、李家鸽和马丽波认为开征物业税后，应该取消土地出 让金，但在征收物业税时，可将出让环节的税负计算进来，理由主要是，物业税 的征收对象应该是房产和地产，土地出让金应纳入物业税的征税范围。目前我国 房地产价格一路攀升，房价太高，主张以物业税取代土地出让金，可以把地价的 负担从房地产开发者身上后移到房屋使用者身上，这样，政府在向房地产开发者 供给土地时，就可以无偿拨付，房地产开发成本下降，房价就会大幅下降，从而 使更多的人买得起房屋。而同时有一些学者是这样认为的，何振一、刘维新、杨 重光、宏诚认为物业税与土地出让金之间不可替代，土地出让金与物业税是两个 不同性质的事物，各有存在的理由。物业税是房地产税的一种，属于公共分配范 畴。而土地使出让金是地价的别称，地价是政府以土地所有者的身份，在出让土 地使用权时收取的土地价款，属于市场范畴，并不是政府为实现公共管理职能收 取的费用。由于两者是性质不同的经济范畴，因此两者不应当也不能相互替代。 。北京大学中国经济研究中心宏观组中国物业税研究 m 北京大学出版社，2 0 0 7 年第2 0 5 页 黑龙江大学硕士学位论文 这两种观点，笔者都不认可，第一种观点认为物业税取代土地出让金，在需求 没有减少的情况下，开发商不会主动将政府降低的税款让利给消费者的，这也不 符合企业追求利润最大化的原则。我们知道2 0 0 6 年国家消费税进行了调整，大家 都知道护肤护发品取消了消费税，你有见过你用的洗发水降价了吗，不涨就已经 很好了。第二种观点认为土地出让金继续征收，同时再征收物业税，这是一种重 复征税的反映，土地出让一般都是有年限的，所有权仍旧属于国家，只是让渡了 土地的使用权，5 0 年，7 0 年，应该按受益分配进行，但却只由当期财政使用，而 我们知道土地是有限的，下期政府在按排财政支出时就没有这笔收入，这不符合 税收受益负担的原则，而对于保有环节增税无疑还是对拥有和使用土地者而征收 的种税，这也是重复征税的反映，这些都不是我国合理设计税收制度的好办法。 3 、关于开征物业税与相关房地产税种的改革 安体富和王海勇认为适用外资企业的应该与适用内资企业的房产税合并。合并 后统一开征物业税，物业税就是房地产税的别称。认为城镇土地使用税不是税， 而是地租。我国己建立国有土地有偿使用制度，土地出让金就是使用者向国家一 次性缴纳的地租，故在其使用年限中不应该再次缴纳城镇土地使用税，所以城镇 土地使用予以取消。樊丽明和李文认为，耕地占用税、土地增值税和契税是房地 产在流转环节需要缴纳的税收，这一环节的税负相对较高，阻碍了资源的正常流 动。 认为耕地占用税的定额税率是根据耕地所在地区人均耕地面积的多少确定的， 这就偏离了土地的实际价格。与地价相比，耕地占用税的税负非常低，起不到抑 制任何占用耕地行为的作用。因此必须对耕地占用税进行改革。将耕地占用税的 计税依据改为耕地的评估价值，并根据不同地区采用差别税率。 我国土地增值税的名义税率过高，过高的税负对房地产投机行为有一定的抑制 作用，但税负过高也会对正常的房地产流转产生影响。我国仅就己出售土地的增 值额课税，这使得出售土地与保有土地之间存在税负差异，可能会强化对保有土 地的偏好，影响本己稀缺的土地资源被合理利用。由于土地增值税计算繁琐，征 收阻力大，己造成很高的税收成本，收入变的得不偿失。所以，对于土地增值额 1 2 第一章绪论 可以采用所得税的形式予以调整，取消土地增值税，以避免重复征税。 以上观点是笔者认同的，但认为没有对其展开深层次的分析和论证，笔者将在 以后章节运用经济学的理论将有关观点做进一步的论证和深入探讨。 4 、与物业税有关的其他方面的研究 关于对物业税的研究还包括对课税对象的研究，对房地产价格的影响研究，确 定物业税税率的问题研究，以及如何征收管理的研究和属收归属的问题研究。如 有些学者认为物业税开征以后会对房价有一定的冲击，理由是开征物业税后，养 房费用更高，对于拥有多套房产的房主或炒家而言负担必然加重，所以二手市场 上的房源会有一定增加，一定时期内的房地产的供应会大于需求，供求关系的改 变可能会导致二手房价下降，但是二手市场的供应量增大也只是一段时期内可能 出现的情况，并不具有长期性。从需求角度分析，由于我国人口众多，人们的住房 需求近年才得到释放，在住房需求十分旺盛的状况下，开发商让利的空间不会太 大，所以价格也不会下降很多。 国务院发展研究中心不动产税制改革课题组认为物业税应归于到地方税系 中，使地方政府转变短期行政行为，充分调动地方的积极性，使地方政府能更加 关心地方投资环境。地方政府出售土地获取收入的短期行为事实上很大程度上和 我国的财政管理体制有关。我财政支出责任在省以下的地方政府，然而财政收入 的大头在中央。有资料显示：我国财政总支出的6 5 集中在省以下的地方政府，2 0 世纪9 0 年代曾经高达8 0 。事实上，开征物业税可以使地方政府关心投资环境， 当地方政府有了稳定的收入来源，不必靠卖地补充财政支出时，地方政府必将更 关心本地区环境的建设。物业税收入归地方，税收管理权也应该适当下放到地方， 使之成为真正的地方税。虽然物业税管理权应给地方政府，并不意味着中央政府 就没有监管责任，中央政府应该设立监督机构。规定出物业税统一的评估标准， 并编制统一的培训教材，培训评估人员。同时，还应考虑对地方为开征物业税给 国务院发展研究中心课题组不动产税制改革课题组物业税推进中的三个问题 j 中国发展观察，2 0 0 6 年 第2 5 页 - 1 3 黑龙江大学硕士学位论文 予财力上的支持。 ( 五) 我国目前与房地产有关的税种情况 国内理论界普遍认同的观点指出，我国在房地产保有阶段的税收明显偏轻，应 予以重新调整，认为在房地产批租阶段、开发阶段、销售和转让阶段税负偏重， 税制设计不合理。现将目前我国有关房地产方面的税收情况以图表的形式表现出 来。 我国房地产税收主要税种表 税种税率纳税义务人计税依据备注 契税 3 一5 是境内转让土地、房屋不动产的个人无偿赠与 取权属，承受的单位和个价格不动产行为， 人。应对受赠人全 额征收契税。 得耕地占1 2 5 4 5 元占用耕地建房或者从实际占用 用税 | 碚事非农业建设的单位面积 或者个人，为耕地占用 税的纳税人。 时印花税0 0 3 订立购销合同人 合同金额所有企业和个 0 0 5 勘查设计人及建设工人，购销双方 程、房屋所有权转让人都应缴纳 o 1 ，( 不房屋租赁人 足1 元按1 元算) 销营业税 3 建造企业工程金额建筑 5 销售建筑物及其它地销售额，转个人转让居住 中国注册会计师协会编制税法 m 经济科学出版社，2 0 0 7 年参照全书 第一章绪论 售上附着物、转让土地使让额，租不满5 年的普 用权、房屋出租的单位金，经纪手通住宅应缴纳 转和个人，中介经纪人。续费营业税。 印花税 o 0 3 订立销售合同人合同金额所有企业 让 0 0 5 勘查设计合同、房屋转 让人 时 0 1 租赁人 城市维 7 市区“三税”纳税人增值税、消三资免征 护建设5 郊县、县中心镇、镇“三费税、营业 税 税“三税税 纳税人 1 农村“三税 纳税人之和 教育费 3 “三税”纳税人增值税、消三资免征 附加费税、营业 税三税之 和 土地增 3 0 一6 0 转让国有土地使用权，不动产增出让和国家征 值税地上的建筑及其附着值额用免征，普通 物并取得增值收入的住宅增值少于 单位和个人。2 0 免征，转让 中可抵扣 所得税 2 5 所有房地产企业 税前调整内外资统一税 利润率 保房产税 1 2 房产所有人房产余额个人住房出租 1 2 房屋出租人 租金收入暂按4 。 有城镇土1 5 3 0元内资使用土地企业实际占用三资不征 地使用 l 畦土地面积 黑龙江大学硕士学位论文 阶税 固定资 o 个人( 开发一般民用住投资额1 9 9 9 年下半年 段产投资 宅)征收，2 0 0 0 年 调节税 5 非个人( 开发的民用住起暂停征，对 宅)三资一直免征 3 0 楼、堂、馆、所 从上表我们可以明显看出，在房地产保有阶段，税收的负担比较轻，税负主要 集中在销售阶段；重复征税现象严重，个别税种设置重叠，税基交叉，如房地产 开发商负担的土地增值税实际上与所得税、营业税交叉重复；土地使用税与房产 税在对房屋同一征税对象征收时很难科学划分；计税依据不合理，征税范围相对 狭窄，内外房地产税收不统一；对房产税和土地使用税均只能按静止价值计税， 税收收入缺乏弹性，且不能反映真实状况等等。 我国的房地产业税收制度不合理，在目前已经成为共识。问题的关键在于如何 在当前房地产价格节节攀升这样一历史时期，对其进行合理而有效的改革。对此， 很多研究房地产的专家学者提出尽快出台物业税的建议，这样才能给不断上涨的 房价降降温。 第三节本课题的创新点 对于目前房地产价格攀高的情形下，如何制定有关房地产方面的税收政策， 很多理论界认为现在出台物业税是最好的办法，举出了国际上很多国家征收物业 税对房地产价格影响的有效性例子。笔者就此提出自己的不同见解，国外很多国 家出台物业税的出发点是增加地方政府的财政收入，促进房地产税收政策改革， 建立合理的地方性税制结构，此外，从以下两方面提出不同的想法。 一、认清房地产价格上涨的根本原因 我们国家现在面临的经济形式是流动性过剩，是一个宏观经济问题，不是哪 一个部门或行业的局部问题，也不是一个通过局部行业的改革就能解决的问题。 第一章绪论 由于流动性过剩而导致房地产价格上涨，我们仅通过局部的税收去解决也是不可 能的。所以，笔者认为，目前房地产价格上涨的根源不是税制本身的不合理，房 地产税制改革是要进行的，但寄托于改革就能抑制房地产价格的观点是错误的。 我们要从实际出发，弄清我们要做的事是什么，要给市场一个良好的运行环境， 任何不当的行为，都可能阻碍我们的经济沿着正常的轨道发展。 二、充分认识宏观经济政策一致性的重要性 政府的行为应注意政策的一致性，本文就国家有关房地产税收方面政策的矛 盾性提出自已的观点，主要是针对于国家前一阶段对有关房地产方面的营业税、 个人所得税、土地增值税等有关税收的调整与当前物业税的改革之间的政策矛盾 性提出自己的想法。当然，要做到政策的一致性很难，往往在情况发生变化的时 候，政策本身也在发生变化。但是由于政策的不一致性可能会导致政策还没发挥 作用，就结束了，这样对市场都会产生不良的负面影响。 三、开征物业税将对不同城市的房地产价格有不同的影响 很多文献在研究关于物业税的开征将有利于房地产价格得到有效控制方面提 出很多理由。在这里，笔者就不同的城市，开征物业税后对房地产价格方面的不 同影响进行分析，得出了不同的结论，这是与其它文献有所不同的。 本文就税收与价格的关系来研究目前征收物业税可能会产生的后果进行分 析，认为在目前房地产价格过高，流动性过剩情况下征收物业税是不当的。这一 观点其它有关文献也提到过，但笔者运用经济学原理对税收对价格的影响做出分 析，方法与其他文献有所不同。 黑龙江大学硕士学位论文 第二章理论综述 为了进一步研究房地产业税收的有关政策，我们必须对相关理论做一下概述， 本章中，主要涉及到税收方面、房地产方面及其供求方面的理论分析。 第一节有关税收方面的理论分析 税收在各国的财政收入中都占绝大多数比重，一个国家的财政支出主要的来源 是税收。因此，做为财政收入的一个主要来源，税收在国民经济的发展中起着举 足轻重的作用。如果在税收方面做的不好或不妥将对整个国家的发展都会产生负 面影响。税收的几大原则体现在其政策的制定和执行过程中，具体表现在： 一、税收公平原则 ( 一) 什么是税收公平原则 税收公平原则是税收最重要的原则之一，它指具有相等纳税能力者应负担相 等的税收，不同纳税能力者应负担不同的税收，即指纳税人与纳税人之间的税负 公平问题，例如内、外资企业税负公平问题、国民待遇问题。我国政府在制定税 收政策时，首先就体现税收公平原则，如中华人民共和国个人所得税法自1 9 8 0 年颁布以来，对于调节