（企业管理专业论文）我国二手房市场可持续发展研究.pdf

湖 北 工 业 大 学 硕 士 学 位 论 文 i 摘 要 近年来，我国房地产价格的持续上涨问题，引起社会各界的高度关注。中国 几千年“居者有其屋” 传统观念似乎变成一种奢望，很多消费者将目光转向二手 房市场，各种中介经纪机构如雨后春笋般出现，但行业的各种风险又让消费者望 而却步。房地产业是一个高度关联性的行业，在城市经济发展过程中起着核心作 用，作为社会生产和生活的基本载体，房地产业不但直接影响人们居住环境的改 善和人民生活水平的提高，还影响到一个国家的城市化，工业化的进程。而二手 房市场作为房地产市场的重要组成部分，其发展的运行状况，发展的基本规律， 发展方向，运行措施等等，将是我国房地产业健康发展的重要影响因素。 二手房市场和可持续发展相结合的研究，国内这方面的研究和认识很少。随 着经济和社会的发展，我国进入重要的历史发展时期，房地产业迎来全新的机遇 与挑战。二手房市场自身的持续、稳定、健康发展，有利于生态环境和自然资源 的保护和合理利用，并为其他产业及部门乃至整个国民经济和社会发展奠定基础， 是政府、老百姓、企业共同关注的焦点。存量房（二手房）的发展与增量房之间 的关系是反映房地产市场成熟的标志，是二手房持续发展的目标，而二手房交易 过程中买卖双方旧有观念，供给和需求不平衡（空置率） ，二手房交易成本过高， 中介机构存在的问题较多，交易过程的信息不对称，金融机构对二手房市场的倾 斜力度不够等等问题均是制约二手房市场持续发展的因素。 本人通过查阅大量的数据，将房地产市场中的二手房市场和可持续发展有机 结合在一起，认真的分析了我国二手房市场发展的现状，发展二手房市场的意义， 二手房市场可持续发展的主要内涵，提出了二手房可持续发展的目标和指标体系， 并结合国内外二手房产业发展过程中的经验和教训，对如何实现我国二手房市场 的可持续发展提出了自己的对策意见。最后对我国的二手房市场的可持续发展进 行了展望。 关键词：关键词： 二手房市场 可持续发展 目标体系 对策 湖 北 工 业 大 学 硕 士 学 位 论 文 ii abstract in recent years, the continually rise of our countrys real estate price arouses the socials high interest from all walks of life. thousands of years traditional chinese ideal - “home to the resident, land to the tiller” seems to become a luxury, and more and more consumers turn the vision to the second- hand house market, many kind of intermediary broker organization appears like mushroom, but each kind of risk of trade lets the consumer shrink back at the sight. the real estate industry is an altitude relatedness profession, which playing an important role in the urban economy development. and as the basic carrier of social production and the life, the real estate industry not only affects the improvement of peoples living environment and the enhancement of peoples life level, but also affects the urbanization and industrialization of a nation. as an important constituent in the real estate market, the second- hand house markets status of its development。the basic rules, the direction of its development and operation measures, etc. will be an important influence factors to the healthy development of our countrys real estate industry. the research and study on the combination of second-hand house industry and the sustainable development are very few in china. but with the development of the economic and the society, our country enters an important historical development time, the real estate industry now face the brand-new opportunities and the challenges. the continually, stable, and healthy development of the second-hand house market is an advantageous to the protection of the reasonable use of the ecological environment and the natural resource, and it lays the foundation for other industrial sectors and even the entire national economy and the social development, its also the focal point of the government, the common people and the enterprise. the relation between the development of the house in reservation (second-hand house) and the incremental house is a sign which reflects the mature of real estate market, and its a goal which the second-hand house develops continually. but the round turns in the second-hand house transaction process have old ideals , supplies and demand are not balanced (vacancy rate), the second-hand house transaction cost is excessively high, there are many questions in the facilitating agency, the information in the transaction process is asymmetrical, the institutions policy inclination to the second-hand house market is insufficient, all these questions are elements that restrict the continually development of the second-hand house market . through consulting a large number of the data, i combined second-hand house in the real estate market with sustainable development, amassed the present situation of second-hand house markets development in our country ,the significance to develop second-hand house market and the main connotation of second-hand house markets sustainable development. i also unified the experience and the lesson in the domestic and foreign second-hand house industry developing process ,and gave opinions about how to realized second-hand house markets sustainable development in our 湖 北 工 业 大 学 硕 士 学 位 论 文 iii country .in the end, i carried on the forecast to our countrys second-hand house markets sustainable development. keywords: the second-hand housing marketing, target system, sustainable development, countermeasure 学位论文原创性声明和使用授权说明 原创性声明原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下，独立进行研究工作所取 得的研究成果。除文中已经标明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经 发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体，均已在文中以明确方 式标明。本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名： 日期： 年 月 日 学位论文版权使用授权书学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保留 并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授 权湖北工业大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采 用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。 学位论文作者签名： 指导教师签名： 日期： 年 月 日 日期： 年 月 日 湖 北 工 业 大 学 硕 士 学 位 论 文 1 第一章 绪论 1.1 研究目的和意义 1.1.1 研究的目的 近几年，随着社会经济的迅猛发展，房地产开发建设的速度越来越快，房地 产的投资及改变居住环境等购房的目标人群逐步增多，二手房市的迅猛发展。经 纪商的加入，促进了二手房的交易，同时复杂和不透明的交易流程，让二手房购 买者总感觉望而却步，对交易本身及二手房的交易环境带来十分明显的负面影响。 所有的开发商、经纪商和炒房者追求高额利润的目标造成了对公平交易环境的破 坏；国家或起或落的宏观调控政策，缺乏科学合理的统一规划，随意性较大，让 购房者长时间的持观望状态。另外许多开发商和业主在建设、装修和使用过程中， 大量使用传统建筑材料，对资源环境、景观和地貌造成很大的破坏，甚至一些业 主和开发商擅自改变房屋结构和使用状况，给其他后来使用的潜在二手房的购房 者带来一些影响，二手房购房者始终是一种被动状态，良性持续发展的二手房交 易环境迫切需要形成。 据统计，2008 年我国商品房空置面积为 1.64 亿平方米，同比增幅达 21.8%。 住房市场存量规模越来越大，新的增量消费不断涌现，这意味着我国城镇居民的 整体居住水平已经从生存型进入发展型，部分进入享受型。大量生存型的原有住 房无可避免地将进入二手房市场消化，卖旧房、换新房的二次置业，成为收入水 平不断提高的居民的需要，全面启动二手房市场，已成为住房市场持续发展的关 键。 二手房是指业主已经在房地产市场上购买后又欲出售的自用房，包括二手商 品房、允许上市交易的二手公房、经济适用房。我国城镇住房制度的改革，使房 地产市场日益活跃，房地产开发量快速增长，住房供应告别了短缺状态，相应的 住房需求也变得多样化。政府改善中、低收入家庭居住环境的主要途径是通过经 济适用房制度和廉租房制度进行的。但由于近年来，在经济适用房建设过程中， 存在面积超标、单价较高、对购房人群的收入及其他情况审查不严格等现象，不 能保证经济适用房的购买者是中、低收入的家庭，而且我国各级政府对廉租房的 投资建设力度在各城市之间参差不齐。2010 年 3 月两会期间，国家有一句结论： 开着宝马车住经济适用房的就是贪污，而实际上这种现象不再少见。随着城市内 可开发用地的不断减少，郊区化成为城市住宅的发展趋势，城市内的新建房屋越 湖 北 工 业 大 学 硕 士 学 位 论 文 2 来越少，房产交易方式将主要以二手房置换为主，土地资源的稀缺性决定了房产 市场最终将向二手房市场转移的。虽然我国二手房市场自二十世纪 90 年代以来， 取得了非常明显的成效，但是大量消极因素制约着这个新生市场的可持续发展， 二手房市场规模普遍较小、零散、随意、交易主体多样、情形复杂，在宏观政策 调控，金融政策的支持，规范中介市场，形成行业内的运行机制等方面存在着诸 多的问题亟需解决。 1.1.2 研究的意义 本文的研究对于促进二手房市场活跃，增加二手房交易，发挥二手房在住房 体系中的作用，维护社会稳定等方面是有积极意义。二手房是我国住宅保障三大 支柱体系(公积金、经济适用房、廉租房)的有力补充，为广大中、低收入阶层居民 提供住房保障。二手房解决了广大中、低收入阶层“衣食住行”等生存中的基本 住的问题，具有维护社会稳定的重要作用。深化我国住房制度改革离不开二手房 市场的发展土地资源的稀缺性决定了新建商品房数量会逐步减少。住房市场的交 易重心将从一手房转移到二手房，这是城市发展到一定规模的必然趋势，所以研 究二手房市场可持续发展对深化我国住房制度改革具有重大意义。从市场自身来 看，二手房有其明显的价格优势。广大中、低收入家庭对价格低廉的房子有迫切 的需求，随着人们生活水平的不断提高和住房梯级消费观念的深入，二手房有大 量的市场存在，可以预见，将有大量的消费性和投资性需求进入二手房市场。所 以研究二手房市场对于解决居民的住房保障问题有重大作用。 然而，当前在二手房市场发展的过程中存在着许多问题：政策问题、税费问 题、产权问题、房屋质量问题、信息获取问题、中介机构问题等等影响了市场健 康有序发展，大部分购房者对房屋的刚性需求没有改变，加之逐渐形成的阶梯消 费观念，不少购房者便将目光投向二手房市场。为了促进二手房市场健康规范、 持续繁荣的发展，形成完善的二手房交易体系与交易环境，促进二手房交易过程 中的公正、公平，做好二手房市场的研究，对整个二手房市场良性且可持续的发 展，在当今社会有其不可忽视的战略意义。 1.2 国内外研究现状 1.2.1 国内研究现状 二手房的交易在 20 世纪 90 年代初传入我国， 至今还不足 20 年的时间。 目前， 国内学者对二手房市场问题研究的较少。笔者在论文写作过程中，查阅了多种关 湖 北 工 业 大 学 硕 士 学 位 论 文 3 于房地产的期刊：如中国房地产、房地产经营与管理、中国房地产金 融等，并广泛阅读了一些关于二手房研究的相关论文。这些研究主要着眼于房 地产的政策动向及住房本身环境的分析，如居民的实际住房情况，存在的问题， 住房保障等及问题的解决办法等。同时，本人查阅的相关文献有购房消费行为 分析、北京市二手房市场可持续发展研究、二手房交易中介机构经营模 式的应用研究等。这些论文大部分集中于二手房交易中介机构经营模式的应用 研究。上海财经大学经济系包亚杰教授和同济大学社科系的汪洪涛博士于 1998 年 5 月出版了房地产业可持续发展研究一书。该书以上海市为例，针对我国房地 产业发展中所出现的一些问题，首次较系统的阐述了房地产业与可持续发展相结 合的学术观点，其核心内容主要包括：城市房地产开发与生态环境保护的协调发 展，房地产发展与人口适度增长，房地产也的运行机制，房地产物业管理服务模 式的构建等等。同时，作者还强调既要加强对房地产业的宏观管理，也要注重完 善企业自我调节机制。 中房集团总裁孟晓苏博士所著关于房地产业发展的几点思考一文，将我 国房地产业的房价、土地储备、房地产企业结构调整等一系列敏感问题与我国房 地产业的可持续发展联系在一起进行阐述。 2003 年 1 月首都经济贸易大学出版社出版的由张跃庆教授编著的新世纪住 宅与房地产业发展研究一书中，明确提到了关于我国房地产业可持续发展研究 的一系列问题：从资源、资金、市场、制度和政策以及管理和规划等不同角度和 层面讨论了实现我国房地产业可持续发展所面临的问题。 另外，本人从其他行业市场的可持续发展的研究中，也获得很多启发。例如 中国人民大学季文茹博士的期货市场的可持续发展研究运用经济学、金融学 以及可持续发展经济学、金融可持续发展理论，对期货市场可持续发展的内涵、 特征、准则及条件进行界定，对中外期货市场的发展进行比较分析，在此基础上， 较为详尽地探讨了影响中国期货市场可持续发展的若干问题，并提出了相应的发 展对策和措施给本人很多指导和启示。 1.2.2 国外研究现状 国外二手房交易市场十分活跃，并且二手房的交易数量远远超过了一手房。 由于我国的二手房市场起步较晚，以发展时间长短计算，现阶段我国二手房交易 状况与英、美等国在上个世纪三四十年代二手房交易状况（时间几近相同）仍有 很大差距。英、美等国早期关于交易增长的相关研究较多，欧洲的其他一些国家， 如俄罗斯，在二手房市场研究方面也做出了贡献。目前国内二手房市场研究主要 湖 北 工 业 大 学 硕 士 学 位 论 文 4 集中在房地产交易过程中的中介收费问题、操作手法、信息方面、风险承担问题 的研究。这些研究对解决我国现阶段二手房交易过程中的一些问题，有一定的借 鉴和参考作用。但是由于国内外二手房产权状况、交易环境的根本性存在差异。 这种根本性的差异是由制度的差异造成的，产权状况、交易环境不是国外二手房 交易中的突出问题，而是我国二手房交易过程中所特有的，因此我国二手房问题 的研究与国外存在着根本性的差异。 1.3 本文的框架结构 图 1.1 本文研究的结构安排 论文结构 第一章：绪论 拟解决的的问题 结论与展望 结语 第二章：基本理论研究 第三章： 国内外二手房市场现状及 可持续发展问题分析 第四章： 实现我国二手房市场可持 续发展的对策研究 从国外较成熟的二手房市场分析 我国二手房市场现状， 确定阻碍我 国二手房市场可持续发展的问题 根据我国二手房市场存在的问题， 提出促进我国二手房市场可持续 发展的对策措施 了解二手房市场可持续发展的基 本涵义、 目标和评价体系及二手房 市场自身的特点 为何要发展二手房市场及二手房 市场可持续发展的意义 湖 北 工 业 大 学 硕 士 学 位 论 文 5 1.4 本文的研究方法及创新 本文在总结归纳大量相关文献的基础上，使用了归纳分析，实证分析，理论 与实际相结合。首先收集二手房信息，然后探索二手房市场的发展规律，通过分 析阻碍二手房市场可持续发展的因素，指出了具体的解决措施和实施方法。 本文的创新之处：在了解我国房地产市场和二手房市场的基础上，运用可持 续发展理论对二手房交易市场中的增量市场、存量市场和中介服务市场的存在的 问题进行了分析，从政府、购房者、中介机构角度提出了二手房市场可持续发展 的对策，并借鉴发达国家和地区的成功经验，结合我国的国情提出了一些可操作 的建议，希望能促进我国二手房市场可持续发展。 湖 北 工 业 大 学 硕 士 学 位 论 文 6 第二章 基本理论研究 21 我国房地产市场发展概况 2.1.1 房地产市场体系 房地产市场体系的构成，既有用于交换的房地产商品的客体因素，也有进行 房地产商品交换的当事人这个市场主体因素。这种房地产商品交换当事人之间的 经济关系是在一定的时间和空间中发生的，这样就形成了房地产市场的主体结构、 客体结构和经济运行时序结构、经济运行空间结构，它们呈现四维复合性状。按 其特殊性，有的又各自有其层次结构。按其统一性，它们又是相互渗透、相互结 合的，形成完整的房地产市场体系。 1 房地产市场主体结构多层次的法权让渡市场 房地产市场的法权让渡关系是复杂多样的，归纳起来，可分为所有权让渡关 系和使用权让渡关系。所有权让渡关系即国家和集体以土地所有权主体的身份， 充当市场主体进行土地完整产权的交易。使用权让渡关系市场，是以一定年限的 土地使用权为市场交易客体，以所有者与使用者或使用者与使用者为市场交易主 体的房地产市场。使用权让渡关系市场，从层次上又分一、二、三级市场。 2 房地产市场客体结构 房地产市场客体结构是市场当事人之间进行法权让渡的媒介物，它是交换关 系的客观载体。市场主体之间的经济关系是通过客体运动来实现的。市场客体要 素按其自身特点运行，形成了房产市场和地产市场、房地产资金市场、房地产信 息市场和房地产劳务市场。这些通过各自的市场参数的联动关系，形成互相衔接 的统一市场。 房产市场是以房屋为标的物的权益让渡行为。按其内涵又可分为住宅市场和 非住宅市场，住宅市场中，交换的对象是作为满足居民生存、享受和发展需要的 住宅；非住宅市场中，交换的对象是除住宅以外的其他房产，它包括工业、建筑 业、交通运输业及服务业等需要使用的生产营业用房，党政机关及群众团体需要 使用的行政用房，文教、科研、体育、医疗卫生等事业用房。房产市场按其交换 方式不同又可分为房产出售市场和房产租赁市场。按其交换时间的差异又可分为 房屋现货和期货买卖市场。 地产市场是指以土地作为一种商品交易对象进行交易所发生的经济关系的总 湖 北 工 业 大 学 硕 士 学 位 论 文 7 和(政治经济学范畴的一个概念)。西方经济学认为，市场结构主要是根据产品竞 争或垄断程度来决定的。根据地产市场垄断的程度及其机制的不同运行特征，土 地市场模式有下列三种：一种是完全竞争市场，一种是国家垄断市场，还有一种 是国家控制下的竞争市场。中国社会主义市场经济条件下，选择的土地市场模式 是国家控制下的竞争市场。因为这种市场有利于国家对土地所有权的垄断，可以 从总体上控制土地的合理使用；有利于形成土地利用的最佳结构；有利于保持土 地市场运行的稳定性和有序性。 房地产市场上的交易对象，在一定的范围又可以形成相对独立的两种联系密 切的交易活动房产市场和地产市场，但它们通常是不可分的。在一般情况下， 房产转让时，其使用范围内的土地使用权也随之转让。土地使用权转让时，其地 上的房产也随之转比。因此，房地产的买卖、租赁、转让、抵押等交易活动，便 同时包含着房产和地产两项经济利益分配的转移。在这里，房产市场和地产市场 有机结合在起，地产的价值实现是与房产的价值实现同时发生的，并只能通过 房产的价值实现而实现。 3 房地产市场经济运行的时间结构 按房地产市场经济运行的时间先后顺序来分，有开发、建筑施工、经营、和 物业管理市场，而房地产开发市场是开发企业服务于物业的筹划、建造以至于经 营、使用和管理的全过程，它在房地产市场中起着关键性的作用，它把土地承租 人、建筑施工企业和租用户联系在一起，在该市场上提供的商品是一种专业性服 务。 4 房地产市场经济运行的空间结构 房地产市场因其市场商品固有属性，而具有明显的地区性。但随着对外开放， 特别是沿海开放地带、大中城市外向型经济发展，其市场主体买卖双方并不一定 是某个地区内的，而是跨地区、跨国界的。房地产市场经济运行按其主体的活动 范围，可分为国内市场和境外市场；国内市场又可分为全国性市场和地区性市场。 全国性房地产市场，其市场主体买卖双方以全国范围为活动空间；地区性房地产 市场，其市场主体买卖双方以某个地区为活动空间的市场。境外房地产市场，市 场主体买卖双方以国外为活动空间的市场。 2.1.2 房地产市场的分类 房地产市场有两种分类方式。 第一种是将房地产市场划分为三级市场：一级市场（土地使用权出让市场）、 湖 北 工 业 大 学 硕 士 学 位 论 文 8 二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地产交易市场） 房地产一级市场是政府垄断的土地市场，主要进行土地使用权的出让，也就是说， 一级市场是土地交易市场，由政府直接控制和垄断经营。房地产二级市场是房地 产商品交易的市场，是房地产开发企业与房地产使用者之间的交易市场，是房地 产在开发经营者与使用者之间进行的纵向流通。房地产三级市场是房地产使用者 将房地产再转让的市场，是房地产在消费者之间的横向流通。二手房市场是属于 上述分类中的房地产三级市场。 第二种划分是将土地划分为一级土地市场（增量市场）和二级土地市场（存 量市场），将房屋划分为一级房屋市场（增量市场或一手房市场）和二级房屋市 场（存量市场或二手房市场）。 这两种分类方式的区别在于：第一种分类是将整个房地产市场作为一个整体 来看的，分为一级、二级、三级市场；第二种分类是将房屋与土地分开，单独划 分，土地市场分为一级、二级市场，房屋市场分为一级、二级市场。第二种分类 方式应用的更普遍和广泛。下文中提到的住房一级市场就指增量房市场，也就是 一手房市场，二级市场就指二手房市场。 2.1.3 我国房地产市场的发展概况 图 2.1 是 1997 年-2008 年十年见全国商品房的平均销售价格，从中可以看出 我国房地产市场发展的基本状况： 1997-2008 年十年间：房价：累计上涨 90.3%， 年均上涨 6.0%，超过 10%涨幅的年度为 04、05、07、09 年，政府均出手进行调控。 人均实际 gdp 累计增长 153.9%，年均增长 8.8%。从房价上涨情况与 gdp 增长情况 的对比中，我们可以看出 6.0%的年均上涨幅度并不离谱，至于很多人买不起房子 的事情，并不是房价过快上涨造成的，而是商品房的生产、定价模式我国的国情 及住房制度造成的。从香港、新加坡等住房问题解决得比较好的城市看，一半的 居民需要依靠政府解决住房问题。 湖 北 工 业 大 学 硕 士 学 位 论 文 9 图 2.1 1997 年-2008 年十年见全国商品房的平均销售价格 年 份 施工房屋 建筑面积 (万平方 米) 住 宅 竣工房屋 建筑面积 (万平方 米) 住 宅 竣工房屋 价 值 (亿元) 住 宅 1995 120453.62 68557.91 58631.12 37489.09 4233.42 2171.83 1996 123011.08 68834.70 61443.39 39450.48 4968.32 2634.25 1997 120739.25 68567.98 62490.19 40550.16 5280.09 2833.62 1998 136669.32 83872.76 70166.13 47616.87 6012.63 3358.82 1999 144319.25 91835.44 79646.07 55868.93 6791.04 4012.20 2000 151691.32 94441.64 80507.92 54859.85 7014.55 4122.12 2001 166837.58 103643.56 85278.88 57476.46 7463.55 4463.65 2002 189973.42 113848.52 93018.27 59793.64 8435.27 4920.04 2003 221258.13 124386.45 93114.71 54971.52 10126.42 5883.66 2004 259252.19 142936.60 101033.76 56897.34 11118.98 6144.06 2005 304904.35 166143.44 118125.81 66141.93 13952.38 7682.76 2006 345152.04 187898.40 120705.26 63046.91 15340.11 8196.23 2007 414941.75 226159.65 134247.50 68820.78 18043.41 9622.20 表 2.1 各地区城镇施工、竣工房屋建筑面积和价值 注：数据来自中华人民共和国国家统计局中国统计年鉴 湖 北 工 业 大 学 硕 士 学 位 论 文 10 年 份 本年完成开发 土 地 面 积 土地购置费 用 (亿元) 待 开 发土地 面积 本年购置 土地面积单位： （万） 1997 7371.3 247.617670.16641.7 1998 7730.1 375.413530.710109.3 1999 9319.5606 50013505.1711958.8996 2000 11666.1115 733.914754.772716905.2435 2001 15315.8487 1038.814582.133923408.9929 2002 19416 1445.819178.731356.8 2003 22166.2582 2055.171521782.577435696.4845 2004 19740.2 2574.539635.339784.7 2005 22676.2334 2904.370127522.003338253.7254 2006 27128.443 3814.537523.652336573.567 2007 27566.1516 4873.24941483.965340245.8492 表 2.2 房地产开发企业 (单位)土地开发及购置 注：数据来自中华人民共和国国家统计局中国统计年鉴 年 份 商品房销售 面积 (万平方米) 非住宅 商品房销售额 (万元) 住 宅 1991 3025.46 2745.1723785972075979 1992 4288.86 3812.2142659383798493 1993 6687.91 6035.1986371417291913 1994 7230.35 6118.03101849507305208 1995 7905.94 6787.031257726910240705 1996 7900.41 6898.461427129211069006 1997 9010.17 7864.31799476314075553 1998 12185.3 10827.12513302720068676 1999 14556.53 12997.872987873424137347 2000 18637.13 16570.283935442332286046 2001 22411.9 19938.754862751740211543 2002 26808.29 23702.316032341349578501 2003 33717.63 29778.857955662765434492 2004 38231.64 33819.8910375706986193667 2005 55486.22 49587.83175761325145637616 2006 61857.07 55422.95208259631172878070 2007 77354.72 70135.88298891189255658111 表 2.3 商品房屋销售情况 注：数据来自中华人民共和国国家统计局中国统计年鉴 湖 北 工 业 大 学 硕 士 学 位 论 文 11 22 二手房市场可持续发展理论 2.2.1 可持续发展的涵义 “可持续发展（sustainable development）”的概念最先是在一九七二年在斯 德哥尔摩举行的联合国人类环境研讨会上正式讨论。自此以后，各国致力界定“可 持续发展”的含意，涵盖范围包括国际、区域、地方及特定界别的层面，是科学 发展观的基本要求之一。“可持续发展”亦称“持续发展”。1987 年挪威首相布伦特 兰夫人在她任主席的联合国世界环境与发展委员会的报告我们共同的未来中， 把可持续发展定义为“既满足当代人的需要，又不对后代人满足其需要的能力构成 危害的发展”，这一定义得到广泛的接受，并在 1992 年联合国环境与发展大会上 取得共识。我国有的学者对这一定义作了如下补充：可持续发展是“不断提高人 群生活质量和环境承载能力的、满足当代人需求又不损害子孙后代满足其需求能 力的、满足一个地区或一个国家需求又未损害别的地区或国家人群满足其需求能 力的发展”。可持续发展包含两个基本要素或两个关键组成部分：“需要”和对 需要的“ 限制”。 2002 年中共十六大把“可持续发展能力不断增强”作为全面建设小康社会的 目标之一。可持续发展是以保护自然资源环境为基础，以激励经济发展为条件， 以改善和提高人类生活质量为目标的发展理论和战略。它是一种新的发展观、道 德观和文明观。 国内学者从可持续角度出发，将可持续发展指标体系分为描述性指标和评估 性指标两大类。描述性指标是用来表示人口、资源、环境、和经济体系的动态时 刻中的没一点的状态和发展趋势。如人民生活质量、资源和环境质量、资源利用 变化率等。从操作层面上，专家将可持续发展用下表所示的指标进行综合评估。 评估指标评估指标 反映功能反映功能 人均 gdp 科技贡献率 人类居住环境的改善程度 人均耕地面积 反映可持续发展实力 就业率 反映可持续发展协调程度 湖 北 工 业 大 学 硕 士 学 位 论 文 12 失业率 通货膨胀率 资源保证度 资源破坏及退化程度 反映资源的可利用程度 单位 gdp“三废”排放量 “三废”处理率 反映环境质量 表 2.4 可持续发展的主要评估指标 评估性指标是四大系统相互联系与协调程度的指标。即人口、资源、经济、 环境之间协调发展程度，也就是可持续发展的实现程度可用评估指标的体现。 2.2.2 二手房及二手房市场定义 二手房不属于法律词汇，而是作为与一手房相区别的一种习惯称谓。根据前 面对房产市场的分析和分类，公房、房改房、商品房、经济适用房进行第一次交 易时称为“一手房交易”，进行第二次及以上交易则称为“二手房交易”，也就 是说二手房是指业主已经在房地产市场上购买后又欲出售的自用房，包括二手商 品房、允许上市交易的二手公房、经济适用房。住宅与房地产辞典将二手房 界定为“房地产三级市场中买卖的存量房屋”，因此，二手房实际上是产权明晰、 经过至少一手买卖之后再行上市交易的存量房屋的统称。有观点认为，二手房就 是存量房或可以上市交易的存量房。其实严格来说，只有上市交易的存量房才能 称为二手房，包括再次上市交易的已购公房、房改房、经济适用房及商品房等。 二手房市场是指买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场。 就是指新建房屋经过首次流通交易之后再进行房屋所有权转售和房屋使用权转租 的市场，也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场，也包括房屋的 交换。二手房市场是相对开发商手里的商品房而言，它是房地产产权交易二级市 场的俗称。考虑到二手房买卖交易对房地产市场的影响很大，其包含的交易关系 最复杂，本文仅围绕狭义的二手房买卖交易进行研究。如不作特殊说明，本文所 指的二手房交易均指二手房买卖交易，二手房市场均指二手房买卖市场，是二手 房在买卖中所发生的交易关系的总和。 湖 北 工 业 大 学 硕 士 学 位 论 文 13 2.2.3 二手房及二手房市场特征 1 二手房特征 和一手房相比，二手房有如下特点：价格相对便宜。二手房最大的优势就 在于其价格便宜。许多卖方在当初买房时价格较低，由于“卖旧换新”的梯度消 费的需求，往往参考时下的新建商品房的均价，一般情况下，选择低于新楼盘的 价格出售。选择空间大。二手房房源市场大，从低廉混合房到高档社区，应有 尽有，买者的选择余地大。配套完善，社区环境趋向成熟，二手买家可坐享其 成。不少位新楼盘于尚未形成浓郁生活氛围的新区，完善程度远不如成熟大盘或 老城区。二手房属于现房买卖，购买风险相对较小。大多数二手房是现房，房 屋结构，装修、墙面等硬件设施都可以实实在在考察清楚。周边配套设施、交通、 物业管理，小区人文环境等都已成型，可以做到明明白白交易，在商品上的变数 较小。可以省却装修。二手房大都为以前业主所居住使用过的房子，房子本身 装修已经完毕，甚至送全套家具家电，买主可以省掉一大笔装修费用和劳心劳力 的装修过程， 即买即住。 交易手续相对便捷， 如图 2.1.6。 买产权清晰的二手房， 签订房地产买卖合同后，就可以办理产权变更、产权过户等手续。七个工作日便 可以拿到属于买者的房屋产权证，而购买新建商品房，产权证办理往往没有一个 确切的时间。 2 二手房市场的特点 二手房市场的特点包括：二手房的市场交易基本上是在买卖双方和中介服 务商三方合作下完成的。对经纪人的依赖性强，由于三级市场交易量小且分散， 房地产经纪人的作用更为突出。政策住宅货币化导致人们消费观念的转变，人 们通常是通过以旧换新形式实现住房的接替消费，从而形成大量的二手房供给。 二手房市场的交易活跃程度直接或间接带动一手房市场的产销两旺。二手房 和一手房的消费群体不是绝对的对立，二手房的客户是一手房的潜在需求客户， 当其收入及消费需求转变时，仍会选择卖掉其原有住房，从而购买满足其新需要 的住房。二手房市场的商品提供者不同于一手房市场，它是由无数个需要出售 房产的居民或原产权所有者和无数个需要购买房产的买方组成，相对一级市场而 言，买方的信息更需要审核。交易主体复杂，既有各种各样的个人、小单位， 也有大中型企业。其主体是多种所有制主体、多元消费者的交织体，交易分散、 批量较少。交易的对象多为存量房地产。竞争充分。由于交易双方趋向多元 化，在买者、卖者、买卖者之间存在较为激烈的竞争。 湖 北 工 业 大 学 硕 士 学 位 论 文 14 2.2.4 二手房的交易流程 二手房的交易流程如图 2.2 所示 湖 北 工 业 大 学 硕 士 学 位 论 文 15 2.2.5 二手房的产权问题 二手房的产权问题。从计划体制转向市场体制的二手房存在着各种不同的产 权状态。 已购公房：已购公房是指产权为私人的原公有住房。已购公房中单位不负 责支付土地出让金，同时此类房的房价中也不包括土地出让金。再转让时，首先 要补交土地出让金，俗称为“小产权房”。根据购买时支付的价格不同，有以标 准价购买和以成本价购买之分。 直管公房：指各市直接管理的已购公房。根据目前的政策，直管公房可以 上市交易，原产权单位不得阻挠，交易过户手续的办理及交易税费也比较明确。 自管公房：指中央直属或企事业单位自管的已购公房。根据目前的政策， 自管公房可以比照直管公房上市交易。 使用权房：指市民租住公有住房，因此享有使用权的房屋。 经济适用房：指开发商开发，但享受了土地及其他相关优惠政策的，房屋 所有者再转让时，不低于经济适用房政府最低限价的可上市交易，产权清晰的市 民自有住房。 商品房：指开发商开发，未享受任何优惠政策的，房屋所有者再转让时不 受任何限制的可上市交易的，产权清晰的市民自有住房。综上所述，由于残留的 历史原因，我国的二手房产权不够清晰，情况复杂。由于产权的纠纷问题、交易 双方信息不对称、交易双方对二手房的产权知识了解的少等原因致使我国二手房 交易的信誉大幅度降低，这对我国二手房市场的发展极为不利，为此，我们必须 要将我国的二手房市场规范化，使产权清晰化。 2.2.6 二手房市场的可持续发展涵义 二手房市场可持续发展是可持续发展衍生而来的。 从房地产概念的界定不难 看出，房产是一种及其重要而稀缺的资源，是社会财富的重要组成部分；作为一 种商品，同时具备价值和使用价值的一般属性，在房地产市场上得到很好的表现； 作为一种基本物质资料，房地产是保证社会经济生活正常运作的基本条件。二手 房是房地产的重要组成部分，随着房产业的发展，土地资源稀缺性日渐凸显，房 产的流动性也渐渐活跃，二手房市场的功能作用日益突出。从二手房市场的特性 和可持续发展的内涵出发，我们把二手房市场可持续发展定义为：二手房市场的 可持续发展是指二手房市场的经营活动与其赖以生存和发展的资源、环境和社会 等因素的相互协调关系，即既要满足当代人的住房需求及其他经济活动的需要， 湖 北 工 业 大 学 硕 士 学 位 论 文 16 又要满足未来子孙后代发展的需要；同时也是要求既要保持二手房市场的自身不 断增长和健康发展，又要促进中国整个房地产业的健康发展，还要使房地产业与 国民经济的其整体发展相适应。 二手房市场的发展实际上房地产业这种经济活动的三级市场的表现，但是它 的发展与生态环境、社会发展密切相关。在促进自身发展的同时，不得损害未来 人们生存和发展的条件和能力，符合这样的条件，我们称之为二手房市场的可持 续发展研究。它包括土地资源的合理利用，房地产业的稳定协调发展、生态环境 的维护，人民居住水平的提高，市场机制的逐步完善，行业标准的逐步确立等等 多方面的内容。 2.2.7 二手房市场可持续发展的意义 二手房市场可持续发展的意义。在广大人民的强烈愿望下，我国的二手房市 场必须进行住房制度的改革。实践证明，九十年代后期大力发展存量房市场，实 行新房和二手房市场联动，不仅消化了大量空置房，推动了新增商品房市场的发 展，顺利度过了市场低迷期，出现了供求两旺的市场态势，而且逐步形成