（企业管理专业论文）我国城市土地价格研究.pdf

摘要 土地价格在房地产价格中的比例之高是大家有目共睹的。据统 计，我国城市土地成本已占房地产价格的3 0 4 0 。不仅如此，近年 来我国的城市土地价格不断上涨，成为引致房地产价格大幅卜涨的重 要因素之一。城市地价持续在高价位运行已经严重影响到城市经济发 展，对房地产价格构成的合理性也造成了制约。尽管8 3 l 大限之后， 我国的土地资源正逐步向市场化迈进，但一定时期内我国城市土地资 源配置效率仍会很低。 本文分析我国城市土地使用制度和价格改革的现状，指出城市土 地初始配置的非完全市场化是影响我国城市土地市场健康发展的主 要原因；城市地价改革中存在着地价竞争机制乏力等有待解决的问 题。对我国城市土地使用制度和地价制度进行创新性思考，介绍了土 地价格的市场形成制度，提出了对土地交易信息制度、土地交易价格 制度、土地交易市场制度、土地交易管理制度等交易制度的见解。并 对盘活存量土地的意义和方式进行介绍，认为存量土地使用权的公开 流动，可避免国有土地资产收益流失，有利于优化土地资源配置，提 高土地利用效益。 本文正是从我国城市地价改革和盘活存量土地两个方面入手，深 入探讨了缓解当前土地供应紧张，土地价格过高等现象的解决方案。 力求为政府的宏观调控提供参考。 关键词：土地价格改革 a b s t r a c t a sw ec a ns e et h a tt h ep r o p o r t i o no fl a n dp r i c et or e a le s t a t ep r i c ei ss o h i g h a c c o r d i n gt os t a t i s t i c s ，t i l ln o w t h ep r o p o r t i o no fl a n dp r i c et or e a l e s t a t ep r i c ei sn e a r l y3 0 t o4 0 f u r t h e rm o r e 1 a n d v a l u ei no u rc o u n t r y c i t yi sa l w a y sr i s i n gr e c e n t l y , w h i c hb e c o m e si m p o r t a n t f a c t o rc a u s i n gr e a l e s t a t e p r i c er i s i n gl a r g e l y t h eh i g h e r - p r i c e dc i t y l a n dh a sa f f e c t e d e c o n o m y , a n db e c o m e st h e d i v e r s i o no fr a t i o n a l i t yo fr e a le s t a t e p r i c e c o n s t i t u t e s a l t h o u g h o n r c o u n t r y s l a n dr e s o u r c e sa r e b e c o m i n g m a r k e t a b l ea f t e r t h ed e a d l i n e8 3l l c i t y l a n dr e s o u r c e sc o l l o c a t i o n e f f i c i e n c yi ss t i l l l o w o u rc o u n t r y c i t yu s i n gs y s t e m a n dp r i c ei n n o v a t i o na c t u a l i t yw i l lb e a n a l y z e di nt h i sp a p e r t h ef a c tt h a tn o n - e n t i r e l y - m a r k e t a b i l i t yo fc i t yl a n d o r i g i n a l c o n o c a t i o ni sm a i nf a c t o re f f e c t i n gc h i n e s ec i t yl a n dm a r k e t h e a l t h yd e v e l o p m e n ti s m e n t i o n e di nt h i sp a p e r , a sw e l la st h ep r o b l e m t h a tl a n dp r i c ec o m p e t i t i o nm e c h a n i s mi sl a c k i n n o v a t i v ec o n s i d e r a t i o n o nc h i n e s ec i t yl a n du s i n gs y s t e ma n dl a n dp r i c es y s t e mw i l lb em a d ei n t h i st e x t l a n d - v a l u em a r k e tf o m 3 i n gs y s t e mw i l lb ei n t r o d u c e d d e a l i n g s y s t e ms u c h a sl a n dd e a l i n gi n f o r m a t i o ns y s t e m ，l a n dd e a l i n gp r i c es y s t e m ， l a n dd e a l i n gm a r k e ds y s t e m ，l a n dd e a l i n gm a n a g e m e n ts y s t e me t e w i l lb e b r o u g h tf o r w a r di n t h i sp a p e r ，s i g n i f i c a n c ea n dm a n n e ro fc i r c u l a t i n g e x i s t e d1 a n dw i l la l s ob ei n t r o d u c e d 。w h i c hs a y st h a te x i s t e dl a n du s u f r u c t c i r c u l a t i o nc a nt u r na w a yi n c o m el o s eo ft h en a i l o n1 a n d r e s o l u t i o no fs e t t l i n gp r o b l e m ss u c ha sc u r r e n tl a n dt e n s ep r o v i s i o na n d h i 曲l a n d v a l u e e t c w i l lb ed i s c u s s e di nt h i s p a p e r , w h i c h w i l lb e r e f e r e n c ef o rt h es t a t em a c r o s c o p i c a la d j u s t m e n t k e y w o r d s ：l a n d p r i c e i n n o v a t i o n 独创性声明 本人声明，所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究 工作及取得的研究成果。尽本人所知，除了文中特别加以标注和致谢 的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不 包含为获得北京交通大学或其他教学机构的学位或证书而使用过的 材料。与我一起工作的同志对本研究所做的任何贡献已在论文中作了 明确的说明并表示了谢意。 本人签名：左丝! 垡 日期：堕年三月监臼 绪论 1 绪论 1 1 土地的概念及分类 土地，俗称地皮，是指供人类生存繁衍和发展的立足之地，地球 上除了7 1 的海洋外，2 9 的陆地都可称之为土地。 土地的分类通常有二种，即权属分类法和功能用途分类法。根据 权属分类，土地可分为国家、集体和个人土地。在我国社会主义公有 制下，土地只属于国家和集体所有，个人不得拥有土地，没有土地的 所有权；根据功能用途可分为生产和生活之用土地。这里着重介绍后 一种分类法。 1 1 1 生产用土地 生产用土地，即指一切为人类生产经营活动服务的土地，主要包 括工业用地、农业用地以及商业用地等等。 工业用地，指工业企业占用的土地，包括厂房、车间用地，生产 原材料和产成品的储存之地以及与之密切联系的厂区办公用地、绿化 用地等等。一般说来，工业用地宣选择在交通便利的、接近铁路、港 口的地区，尤其是污染、噪音严重工业企业用地，最好选择在居民居 住生活的下风区。 商业用地，指一切为了商业营运目的而占用的土地，如各种商场、 饮食业、服务业等等所占用的土地。商业用地是市场经济的联结点， 是人们进行生活消费的纽带场所，也是所有土地中，利用的经济效益 最高的土地。商业用地绝大部分集中在人口稠密、交通便利的城市中 心和生活居住区。 农业用地，这罩指包括农、林、牧业在内的所有占用土地。这种 土地的独特之处在于，土地本身就能为人们提供必要的产出物，如粮 食、木材、饲料等等。随着我国工业化进程的不断深入，工业用地、 北京交通大学硕士学位论文 商业用地、住宅用地等其他用地挤占农业用地的现象愈益严重，不仅 危及到我国十多亿人口的温饱问题，也会影响到我国工业化发展的后 劲。为此，国家采取了多种措施制止乱挤、乱占农业用地的现象，但 要从根本上解决这问题，还需要全社会进行长期的共同努力。 1 1 2 生活用土地 生活用土地是指为人民生活捉供服务的土地，主要有公共事业用 地、住宅用地和市政用地等。 公共事业用地是指各级行政机关、社会团体的办公用地以及为公 共消费提供服务的教育、医疗卫生等事业单位的用地，包括学校、医 院、图书馆、体育馆等等。 住宅用地，指居民居住场所所占用的土地，包括住宅和其周围所 必须保有的一定面积的附属土地，如住宅之间、住宅与道路之间的间 隔地带的土地等。 市政用地，是指城市公共设施所占用的土地，主要包括道路用地 和绿化用地以及城市管道用地。 1 2 马克思的地租地价理论 马克思创立了绝对地租学说，并以全新态度研究级差地租，对资 本主义地租产生的原因、条件、形态、形成机制即资本主义地租的一 般运动规律，作了全新的、广泛的理论阐述。 马克思的地租理论是在批判和继承前人，特别是李嘉图的地租理 论基础上创立起来的，但具有不同于前人的崭新的科学内容。马克思 地租理论的特点就在于，它指出了资本主义地租的本质是剩余价值的 分配形式之一，在此基础上，明确指出了资本主义地租的三种形式： 绝对地租，级差地租和垄断地租。并分别给与科学的分析。 2 绪论 1 2 1 对级差地租理论的发展 马克思指出，李嘉图是从有到列的耕种顺序来说明级差地租的产 生，这个假定的前提是错误的。因为从人类社会发展的历史看，十地 的利用未必是按照从好地到坏地这样的耕作顺序：其次，按李嘉图的 说法，级差地租既然是有土地肥沃程度不同产生，那么只要所耕种的 土地肥沃程度有所差别，则不管耕种是由优等地扩大到劣等地，还是 由劣等地扩大到优等地，同样都应该产生地租。所以级差地租的产生 与土地利用的顺序无关。 同时，马克思指出，李嘉图级差地租的产生以“土地报酬递减规 律”为前提也是错误的。李嘉图认为“地租总是由于追加投资的劳动 量所获报酬相应地减少而产生的”，实际上，追加资本的生产率并不 总是递减。如果追加资本用于农田基本建设和采用新农机，它可以不 变甚至上升。即使在生产率递减情况下，只要生产率下降程度没有达 到调节生产价格的最劣地水平，级差地租总是存在的。因此，马克思 指出：“我所说的级差地租，是指由于同等级土地的肥力不同而产生 的地租量的差别这种级差地租完全相当于超额利润”，因为农产 品的价值是由最坏土地的个别价值来决定，而优等土地有较高的生产 率，等量土地和等量投资就会生产较多的产品。但它又是以统一的价 格，即以最坏土地的个别价值出售，这样他就能比劣等地经营得到更 多的超额利润，并且这种超额利润还会由于土地级差不同而不同。 马克思不仅正确地分析了级差地租i 和级差地租l i ，而且指出了这 两种形式之间的联系。马克思指出，级差地租i 是级差地租i i 的出发点。 从历史上看，在生产力低下，未开垦的土地较多时，资本首先进行粗放 经营，级差地租主要采取i 的形式，随着生产力发展和资本积累，土地 有大部分被开发时，资本就主要进行集约经营，级差地租主要采取l i 的 形式；从每个时期来讲，资本也总是从i 出发，追加投资取得i i ：土地 所有者在订租约时，也是从i 出发，逐步追加到1 1 ；并且不管i i 怎样不 同于i ，它仍要以i 的基础的最坏土地的产品个别价值为基础进行比较。 并且级差地租i l 还会反作用于级差地租i ，如果在最坏土地( a 级土地) 仁追加投资，以至a 级土地的生产力变化，从而市场价值发生变化，或 北京交通人学硕七学何论文 者由于各级土地追加投资，以至土地产品供过于求，是最坏的a 级土地 耕种成为多余，以至市场价值有b 级土地的产品价值来调节，这两种情 况都是作为级差地租的实体的计算基础发生变动，因而也是级差地租i 发生变动。 1 。2 。2 绝对地租理论的创立 马克思认为，在土地所有权存在的条件下，不管租种什么土地， 都要索取地租作为使用土地的代价，土地所有者也不会白白让别人使 用它的土地的。因此，在任何土地( 包括最坏土地) 进行投资，都必 须绝对地提供地租。按照马克思生产价格的理论，资本主义部门内部 的竞争，使个别价值转化为市场价值；而不同部门之间的竞争，又进 一步使市场价值转化为生产价格。由于历史的原因，农业有机构成低 于社会平均有机构成，因而农产品价值高于生产价格，这个余额会由 于土地所有权的垄断，即土地数量的有限，被土地所有者占有而不会 被平均掉，最终转化为绝对地租。而在农业有机构成赶上或超过社会 平均构成以后，上述意义上作为绝对地租的超额利润会消失，但绝对 地租不会消失。这时绝对地租的来源“只能来自市场价格超过价值和 生产价格的余额，简单地说，只能来自产品的垄断价格。”而两者的 区别只在于，在前一种场合，农业绝对地租来自农业工人创造的剩余 价值的一部分，在后一种场合，则是全社会工人创造的剩余价值的扣 除。在解决了绝对地租的来源以后，马克思还科学的说明：农业中剩 余价值大于平均利润的部分形成绝对地租的真正原因就在于土地所 有权的垄断。这种垄断阻碍农业中剩余价值超过平均利润的部分参加 利润的平均化，而被截留下来，加入土地产品价格，成为土地所有者 占有的绝对地租。 马克思绝对地租理论的建立，在马克思经济理论形成史上具有重 大意义。它不仅阐明了地租的本质和源泉，使劳动价值论贯彻到底， 而且它还说明了在商品经济下的土地，本身并不具有价值却表现为具 有交换价值的原因。 4 1 2 3 垄断地租理论 马克思把级差地租和绝对地租称为两种“萨常形式”的地租，除 此以外还有种被马克思称为特殊形式的地租，即垄断地租。所谓垄 断地租是指垄断了某些自然条件特别是有利的土地，因而在这块土地 上生产稀有的土特产品，使产品能提供一个垄断价格。例如生产特种 葡萄酒的葡萄园，会提供一个垄断价格，这个垄断价格会提供一个相 当大的超额利润，而这种超额利润，会因为土地所有权存在，落入土 地所有者手里，就形成了垄断地租。 1 2 4 土地价格理论 马克思指出：土地价格的实质是地租的资本化。土地不是劳动产 品，从而没有任何价值，但土地却被表现为具有价格，是因为资本主 义土地能够自由买卖，因此它与一般商品一样，也可用货币来表示它 的价格。但土地价格并不是他的价值的货币表现，而是由于土地的稀 缺性和土地所有权的垄断，垄断者可以凭借土地所有权得到一定的收 入地租。因此土地的买卖，实际上是收取地租的索取权的买卖。 马克思指出，土地价格“不是土地的购买价格，而是土地所提供的地 租的购买价格，它是按普通利息率计算的。”地租不过是表现为购买 土地的那个资本的利息。因此： 土地价格= 地租( 级差地租+ 绝对地租) ，利息率 1 3 土地价格的特征 1 3 1 土地价格具有双源性 房地产经济学中讨论的土地，一般为城市规划区范围内的土地。 应当说这种土地足经过人类开发的土地，其价格构成具有双源性。一 方面土地价格是土地的资源价值。土地物质作为自然资源具有稀缺性 北京交通大学硕士学位论文 和不可再生性，这是土地价格存在的物质基础。同时土地所有制和商 品经济的存在，是土地价格存在的经济基础，证是这种社会经济关系 使得土地这种没有价值的东西可以在形式上具有价格。在这里，这种 价格是虚幻的，这种价格不是土地本身的购买价格，而是土地所提供 的地租的购买价格，即凭借土地资源所有权的垄断而获得的“真诈的 地租”的资本化，这也是土地资源作为物权转让时获得这种权益所支 付的代价，其实质就是买卖获得地租的权利；另一方面，是土地的资 产价值。即人们在丌发利用土地过程中投人物化劳动和活劳动所创造 的价值。这部分土地资产价值，是随着投人劳动的增加，使其在地价 构成中的比重不断上升，它的价值及价格与一般商品的价值和价格的 确定是一样的。土地价格构成中的双源性：土地资源价值和土地资产 价值，是土地价格不同于一般商品价值构成的最主要特征。 1 3 ，2 是最佳配置状态下预期收益的资本化价格 预期收益是土地使用者追求的目标，地价的高低是购地者依据土 地未来使用期间可能产生的预期收益通过预测来确定的，地价通常用 逐年净收益的现金流柬表示。从理论上讲，城市土地价格是城市土地 在最佳配置状态下预期收益的资本化。 1 3 3 土地价格是土地的产权价格 城市土地交易，实质上是城市土地产权的交易，城市土地的产权 是权利与利益的统一体。在土地发生交易时，转让方因让渡土地使用 权而丧失了相应的土地使用权的利益。从这个角度来看，城市土地价 格对转让方来说就是对其让渡土地产权的补偿，对受让方来说就是取 得土地产权的代价。因此，城市土地价格就是城市土地使用权的价格。 1 3 。4 土地价格具有明显的地区性和个别性 土地价格的地区性主要是由土地的固定性或不可移动性造成的。 6 k 。l 。 一 、1k s i i i k a - 强、 ： 驯；、 s r 一一一 一一 北京交通大学硕士学位论文 上升成为必然。 b 由于对土地的开发利用，不断投人大量的开发劳动和各种建设 资金，使土地价值构成中的土地资产价值不断增大，从而也提高了土 地的价格； c 由于市政基础设施的投入不断增大，社会经济环境质量的不断 改善，如交通的便利、基础设旋的改善等，土地收益也随之提高； d 由于对土地资源的合理利用和配置，其生产力不断提高，土地 收益增加，也会使地租不断增加，土地价格上升； e 随着社会经济的发展，高科技、高风险的产业发展加快，工人 的劳动总量在生产中的比重同趋缩小，使整个社会的资本有机构成提 高、社会平均利润率下降，从而导致利息率有下降的趋势。假设地租 不变，利息率下降，也就决定了土地价格呈上升的趋势： f 中国加人w t o ，国外资本和企业将更多的进人中国市场，他们 所需要的办公场所、经营地点和生产场地与厂房无疑增加了对土地 的需求，尤其在我国沿海城市这种趋势将更加明显。中国的进一步 扩大对外开放，是增加房地产有效需求、促使土地价格上升不可忽视 的因素。 另外，土地价格与一般商品价格相比也有明显区别。比如：土地 价格表示方法不同。土地价格除了以出售价格表示外，还可以用租会 表示，此时土地价格与租金的关系，犹如资本和利息的关系，只要确 定了资本化率，两者便能互相推导出来；价格形成时间不同。一般商 品通常可以标准化且有比较完整的市场交易与比较，价格形成容易且 形成时问短，而土地个别差异大又缺乏完整的市场，价格形成比较 难，所以土地价格需要相当长的时间。一般商品是有折旧现象的，其 价值随着使用年限的增加因使用磨损与自然力影响而降低。但土地价 格将随着年限的增加出现两种状况，一是由于土地的使用是永续的， 在漫长的时间里，土地不仅没有折旧现象，而且还会增值，其价格将 随着社会经济的发展而逐渐升高。二是在我国土地有偿、有期限使用 的条件下，对土地使用者而言，土地使用在法律规定的年限内随着可 使用年限的减少和相应权益减少，土地使用权价格会逐渐降低。 了解土地价格原理之后，我们就不难理解城市土地价格形成的过 程及机理。众所周知，房地产价格的特征，归根结底是由土地价格的 绪论 特征决定的。在我国的房地产市场中，土地费用所占比例过大是造成 房地产价格构成不合理的主要原因之一，这就需要我们从土地价格的 形成及取得方式中存在的问题开始入手。 9 北京交通人学硕十学位论文 2 我国城市土地价格形成过程及机制 出于上地不是人类劳动的产物，因而七地价格本质及t 部是价值 的货币表现，是地租的资本化，是若干年土地纯收益及地租贴现值的 总和。它具体包括因土地所有权垄断而产生的绝对地租和因土地的生 产条件好坏而产生的级差地租。 土地经过人类长期的开发，由于在各个时期都凝结着人类的劳 动，已经不再是纯粹的自然土地。在现实经济运行中，土地在交换活 动发生之前，土地所有者或土地开发商总是先对土地进行开发。那些 为了改造土地性能的投资就转化为土地资本，它属于固定资本的范 畴。这些固定资本必然要求收回，从而以折旧和利息的形式在租金里 得到体现。所以，土地价格是真正的地租，即绝对地租和级差地租、 土地投资的折旧和土地投资的利息三部分之和的资本化。 我国目前有期限的土地使用会，实际上是有期限的土地使用权价 格，一般由以下几项因素构成：地租( 绝对地租和级差地租) 、土地 开发费、基础设施配套费( 七通一平) 、拆迁费和拆迁丌发费所生的 利息。由此可见，土地价格的构成不同于其它产品的价格构成，它是 土地经济价值的反映，主要表现为地租或土地预期经济收益。在城市 土地中土地与土地资本( 指对基础设旌投资，主要是七通一平费用) 是高度融合的，很难把两者分开。在我国，土地资本主要是国家和地 方政府的投资，为保证基础设施的不断更新和资金的良性循环，更由 于资金具有时间价值，土地资本成为地价构成的主要因素。 2 1 城市地价形成的理论基础 土地价格本质是一种产权价格，是土地的收益价格。土地产权是 指对未来土地利用中如何收益、如何受损的权利。有两个基本因素决 定城市地价的形成，一是土地经收益，而是市场竞争。地价是土地存 续( 或使用) 期问土地净收益流量现值之和。因此，预期的土地净收 益流量是地价形成的基础，在此基础上，由于在市场经济体系中土地 1 0 我国城市土地价格形成过程及机制 是一种商品，因此，市场竞争决定了现实交易价格。西方经济学家在 市场价格理论的基础上发展起来的土地价格理论有两种： 2 1 1 土地收益理论 土地收益理论认为，土地价格是土地收益及地租的资本化。在这 里，地租是指经济地租，即土地总收益扣除总成本的余额。土地收益 是指： a 正常情况下的土地收益。所谓正常情况是指有较好的生产能力， 正常的经营能力和正常的年份。 b 处于最佳利用方向的土地收益。土地具有多项用途，测定土地 价格时，必须用其处于最佳利用方向的土地收益。 c 是指土地纯收益。它是总收益扣除生产成本及一切赋税后的剩 余值。 土地具有不同于其它生产资料的特点之一是，土地的使用会不断 地、年复一年地产生收益，这就是土地年收益系列，或称为地租流。 把预期的土地年收益系列看成一笔价值基金，这在经济学上就称为土 地的资本价值，在流行词汇中则称为土地的售价。即土地价格是土地 收益及地租的资本化。用公式表示为： v = 口，r( 2 1 ) 式中v 一土地价格 a 一土地纯收益 r 一资本还原利率 2 1 2 土地供求理论 在自由市场经济中，土地与其它商品一样，其价格取决于本身的 供给和需求。土地供给增加，需求不变或减少，则地价下跌；土地供 给减少，需求不变或增加，则地价上升。马尔萨斯、萨伊、马歇尔、 萨缪尔森等人认为，土地这一生产要素的价格完全由其需求来决定。 由于土地稀缺且不可再生，故可看成供给不变。因为在总量上士 北京交通大学硕十学位论文 地的供给弹性接近于零，因此，土地的均衡价格完全由市场的需求决 定。同时，也意味着，在价格降低的情况下，土地的供给量不会减少。 在土地市场中，如果地价高于均衡价格点，那么在较高地价下的土地 需求量会少于现有土地供给量，从而某些土地卖( 或租) 不出去。因 此这些土地的供方必须压低价格，从而使地价回到均衡点。同理， 低价若低于均衡点，过热的土地需求会抬高土地价格。 从微观来考察，对一个具体的投资上来讲，土地供给不是不变的， 在同一价格水平下，他可以在众多的土地供给当中挑选。因此，当价 格水平不变时，土地的供给是无限的。 然而，在一般的价格决定中，土地的供给与需求都是能够变动的， 价格是二者相互运动的结果。土地供给既非完全无弹性，亦非有无限 弹性。土地供给受各种因素的影响而时刻在变动，如产业结构的变动、 土地供应计划的改变等；土地需求亦随着经济的发展、人口的增加而 变动。即使在地域性市场的短期分析中，二者的变动也同样存在。需 求的扩大，致使价格上升，从而土地供给量增加；而价格的进一步上 升，又导致需求减少，使价格回落。供给与需求的相互运动形成均衡 价格点。 2 我国城市土地价格形成过程 我国城市土地价格是伴随着经济体制改革逐步形成的。其形成过 程大致可分为三个阶段： 第一阶段1 9 4 9 年一1 9 5 4 年。城市土地价格逐濒消失。新中国成 立后，国家没收国民党政府、大地主、官僚买办资本和外国资本家的 土地，并将其分配给国营企业、政府部门、公共团体、工人等土地使 用者。1 9 5 4 年以前，这些土地使用者是要向国家交纳地租或使用费的， 所以这一时期，城市土地价格是存在的。1 9 5 4 年2 月2 4 日，当时的 政务院下发文件，规定国营企业、机关、部队和学校等经政府批准占 用土地，不再向政府缴纳地租或使用费。 第二阶段1 9 5 4 年一1 9 7 9 年，城市土地无价使用。大约到1 9 5 6 年， 城市土地通过没收大地主、官僚资本的土地和对资本主义工商企业的 我国城市土地价格形成过程及机制 改造，实际上成为国有土地，并已基本上无偿分配完毕。此后，每当 新的使用者向国家申请使用土地时，国家只能征用农民的土地；或者 征用城镇原使用者的十地，再划拨给新的使用者。无论足征用农民的 土地还是征用城市原使用者的土地，国家都不能再采取没收的办法， 而要给被征地者以补偿。补偿费按照国家规定由用地单位交给国家， 再由国家支付给被征地者。这一阶段，新的用地者取得城市土地是有 代价的，不是人们通常所说无偿使用，但征地费不是城市土地的价格。 所以确切地晚，这一阶段城市土地是“无价使用”。进一步分析可以 看出，征地费虽然是由用地单位支付的，但在当时统收统支的资金计 划管理制度下，用地单位的建设投资全部由财政拨款，征地费负担最 终要落到财政上，征地费的高低并不构成对用地单位的实际经济约 束。因此，国家长期以来，一直压低征地费用，以此保证工业化和城 市化的进程，也说明了城市土地价格在这一阶段没有存在的必要。 第三阶段自1 9 8 0 年以来，城市土地价格逐步形成。对外开放 政策引来了外国企业，外国企业使用中国的土地当然不能等同于中国 企业使用中国土地。中国城市土地使用制度改革最初就是从1 9 8 0 年 对中外合资合作企业征收场地使用费开始的。1 9 8 0 年7 月2 6 日，国 务院关于中外合营企业建设用地的暂行规定指出“中外合营企业 用地，不论新征地还是利用原有企业的场地，都应计收场地使用费”。 此后，一些城市如抚顺、广州等开始对国内企业也收取土地使用费。 场地( 土地) 使用费的实质就是地租，所以说，国家征收场地( 土地) 使用费，标志着我国城市土地开始有了价格形式( 准确地说只是地价 雏形) 。另一方面，随着国有企业利改税，建设投资由财政拨款改为 银行贷款，企业开始有了独立性，统收统支的局面开始被打破。在这 种环境下，企业丌始有愿望利用自己多余的土地换取资金及其他必需 品，也有可能用自己的钱而不是财政的钱取得所需的土地，所以，各 种违背当时法律的私下土地交易及隐形土地市场开始出现，这种隐形 市场的出现，标志着我国城市土地价格真正形成，只不过这种地价没 有得到法律认可。1 9 9 0 年5 月1 9 日，国务院发布了中华人民共和 国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例，这标志着我国城市土 地一级市场和二级市场价格正式全面形成。 目前，我国城市土地一缴市场价格有出让地价、出租地租、入股 北京交通人学硕+ 学位论文 股息与鼓励三种形式，二级市场价格由转让地价和转租租金两种形 式。由于目前房地产开发主要涉及土地一级市场的问题，因此这是本 文讨论的重点。 2 3 我国城市土地一级市场价格形成机制 2 3 1 出让地价的形成机制 目前在我国出让地价包括协议地价、招标地价、拍卖地价和挂牌 地价四种形式。 协议地价是出让方和受让方就特定的城市土地进行“一对一”的 谈判而形成的。协议地价的高低不是由土地市场供需状况和土地预期 收益决定的，而是取决于供需双方的动机。作为受让方的房地产开发 公司和一般生产经营企业的动机较单纯，就是赚取更多的利润，而作 为出让方的地方政府动机较复杂，因为城市土地对地方政府具有多重 效用。这样，协议地价主要由地方政府的动机所决定。当招商引资、 发展地方经济成为地方政府主要的供地动机时，拚议地价一般较低， 往往相当于征地拆迁费用和土地开发成本之和，有时甚至低于成本； 当增加地方财政收入、改善城市基础设施成为地方政府主要的动机 时，协议地价一般略高。 招标出让土地是指政府公丌招标或邀请符合条件的投标人投标， 经评标后确定中标者。与协议出让相比招标出让引入了竞争机制， 使招标出让有选择的机会，使投标人各占所能。但出价最高者不一定 中标，中标者往往是出价中等、其他条件优越的投标人。招标出让方 式的特点是有利于公平竞争，适用于需要优化土地布局、重大工程的 加大地块的出让。 土地拍卖是指在特定的时间和公开的场合，竞标者按规定的方式 赢家，按“价高者得”的原则出让土地。拍卖出让和招标出让虽都是 竞争型出让方式，但有很大差异。招标出让中的各投标入相互不知道 其竞争对手的条件，而且一般只有一次投标机会：而拍卖出让是在备 竞买人之间公开竞争，每个竞买人可根据对手提出的报价，提出更高 1 4 我国城市土地价格形成过程及机制 的报价。因此，拍卖地价完全是市场竞争机制的产物，是最富有竞争 性的，完全由土地最佳预期收益所决定。 挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规 定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布， 接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让 结果确定土地使用者的行为。 从结果来看，在四种出让地价中，拍卖地价是最高的。 需要注意的一点是，招标地价和拍卖地价的形成虽具有竞争性， 但这种竞争是一种垄断竞争，这是因为：出让地块的用途、容积率、 建筑密度等都是由政府决定的；竞投者与政府之间不存在竞争，竞争 只发生在竞投者之间。这种垄断竞争方式既有积极的一面，又有消极 的面。它有利于城市规划的实施，可以避免自由竞争条件下土地资 源配置的不合理；但如果城市规划本身不合理，这种竞争又具有“先 天性”不足，会给城市经济发展和居民生活造成极大的危害。 2 3 2 地租的形成机制 出租是城市土地一级市场的另一种交易方式，它是地方政府直接 向用地者出租土地使用权，按年收取地租。1 9 9 8 年颁布的土地管理 法实施条例第2 9 条明确规定：“国有土地有偿使用的方式包括，国 有土也使用权出让；国有土地租赁；国有土地作价出资或者入股”。 首次从法规的角度明确国家可以以出租方式向土地使用者有偿提供 土地。土地使用权年租制是近些年出现的一种新的土地有偿使用方 式，这种交易方式仍处在试点探索阶段。 2 3 3 入股股息与股利的形成机制 随着国有企业股份制改造的进行，城市土地一级市场又出现了入 股这种交易方式。土地入股是指国家将土地资产投入股份公司，山股 份公司向国家支付土地股股息和股利。国有股包括国有土地股，与社 会公众股不一样，它不能转让，所以股息和股利是国有土地资产所能 北京交通大学硕士学位论文 获得的全部收益，可视为城市土地一级市场一种特殊的价格形式。 若不考虑股权的转让，国有土地股社会公众股所获取的收益应是 一致的，即同股同利。国有土地股的收益大小取决于国有土地资产所 占的股份、股份公司的盈利大小和股息盈利分配方案。 1 6 我国城市十地价格现状及存在问题分析 3 我国城市土地价格现状及存在问题分析 从我国房地产价格的构成来说，目前我国商品房价格的构成是复 杂而无序，没有严格的界定标准，在操作中随意性较大。首先是土地 价格太高。由于土地的稀有性和不可再生性，其价格必定是呈上升趋 势。据统计，全国商品房用地获取价格1 9 9 0 年约为8 0 0 元平方米， 但到1 9 9 5 年已上升到4 0 0 0 元，平方米，在一些大城市上升幅度更快。 如深圳市1 9 8 8 年每平方米住宅用地获取费为4 7 0 6 元每平方米，到 1 9 9 2 年涨至2 2 4 5 4 元。上海一个开发项目，占地不到1 万平方米，拟 建4 万平方米的商品房，所付出的土地获取费为4 5 2 6 万元，征城区 拆迁补偿费7 0 8 5 万元。仅此两项费用就占全部开发成本的奖金3 0 。 3 1 我国城市土地价格的走势分析 在市场及国内及条件下，土地价格由于受社会经济发展水平提 高、人口数量及家庭户数增加、土地投机和城市土地供给弹性小的影 晌，价格呈总体上升的趋势。但是具体分析，我国城市地价并不是直 线上升，而是在定时期内上下波动，运行轨迹呈现波浪形变动特征。 这是由于房地产经济是国民经济运行中的一个子系统，因此土地价格 变动规律也受宏观国民经济发展的影线，呈现周期性波动。如图3 一l 所示。在经济繁荣时期，各产业兴旺发达，各项投资增加，对土地的 需求也增加，从而导致土地价格上涨。相反，在经济发展速度放慢或 经济萧条时，社会有效需求减少，各产业投资减少，从而导致对土地 需求和投资减少，土地价格下跌。 例如：我国1 9 9 4 年为抑制通货膨胀，放慢经济发展速度而实行 的紧缩银根、压缩投资政策，使全国土地价格的总体水平下降。在世 界资本主义国家也存在同样的实力，3 0 年代豹大危机使经济陷入萧条 时，土地价格也跌入谷底；随着战后政治的稳定，经济的发展，主要 资本主义国家的房地产市场持续繁荣，土地价格也上涨。 另外，政府为了实现不同时期不同的经济目标，也会在不同时期 1 7 北京交通大学硕士学位论文 采取不同的经济政策来调节价格，从而使土地价格变动受到制约。在 经济发展不稳定，通货膨胀和房地产业发展过快时，政府往往会采取 对土地买卖征重税、减少土地投资计划、提高银行利率等办法来抑制 房地产市场的发展。相反，在经济萧条时期，政府般采取税收、利 率等优惠政策，刺激土地投资。 图3 - 1 土地价格与时间的关系 在价格的变化中，随着经济的发展，地价的变化幅度和增值速度 较一般物价大。在房地产价格构成中，劳动力价格、建筑材料价格只 会随着物价水平变化而变化，其变化幅度因市场供求的关系而不会过 大，但土地供给是无弹性的，而土地供求只会随经济发展而增加，因 此，土地价格总体呈上升趋势，地价在房地产价格构成中所占比重也 会越来越高。 美国在5 0 年代地价占房地产价格比重的1 0 1 5 ，7 0 年代上升 为2 0 ，8 0 年代达到3 0 左右。而在加拿大的多伦多，土地价格占住 宅总价格的3 7 ，渥太华占2 7 ，蒙特利尔只占1 2 。我国土地成本 在8 0 年代约占房地产价格的1 0 ，现在城市中已占到3 0 - 4 0 。 目前，我国的城市地价持续在高位运行。据统计，1 9 8 7 年中国大 中城市商品房售价平均为4 0 8 元，平方米，到了1 9 9 6 年1 1 月涨至1 9 1 4 元平方米，以楼层地价占房屋售价的5 0 推算，同期楼层地价已有 2 0 4 元，平方米涨至9 5 7 元，平方米，如果这些商品住宅的平均容积率为 1 5 ，则同期每平方米地价已从3 0 6 元涨至1 4 3 5 5 元，1 0 年平均年增 长率约为1 8 7 ，即使在1 9 9 3 1 9 9 5 年房地产市场不景气的三年时问 内，年平均增长仍然要达到1 1 。2 0 0 4 年国家发改委、国家统计局最 新公布的“全国3 5 个大中城市房地产市场调查报告”显示，2 0 0 4 年 我国城市十地价格现状及存在问题分析 前三季度，3 5 个大中型城市的房屋销售价格同比上涨9 9 ，土地交 易价格上涨11 6 ，房屋租赁价格上涨2 1 。数据还显示，今年一至 三季度，全国房屋销售价格比去年同期上涨9 4 ，土地交易价格上涨 1 0 2 ，房屋租赁价格上涨1 2 。 由于地价在商品住宅价格中占有很大比例，地价的上涨对房价走 势具有很大的牵制作用。应深化土地使用制度改革，控制土地价格过 快上涨。从长远看，如不解决这个问题，房价不可能有较大的刚落。 然而，在国有土地制度改革已经建立起有偿、有期限使用国有土地资 源新机制的大背景下，我们不能够简单地借用解困房、安居房的土地 转让方式，用无偿的行政划拨供应土地。否则，房价下降的背后，又 会出现国有资产收益大量流失的新问题。如果将土地使用权出让方式 有出售制改为租赁制，就能较好地实现防止国有土地资产流失和降低 房价双重目标。 2 0 0 4 年一季度2 0 0 4 年二季度2 0 0 4 年三季度 地价涨幅同比超过1 00 4 的城地价涨幅同比超过l o 的城 地价涨幅同比超过l o 的城 市 7 个)市( 6 个)市( 7 个) 上海2 2 6 0 上海2 4 8 0 上海1 49 0 沈阳 1 1 0 0 沈阳 2 4 7 0 沈阳1 6 5 0 灭津1 8 1 0 天津 2 1 6 0 天津1 2 6 0 宁波1 2 3 0 杭州 5 1 3 0 杭州8 1 ，3 0 成都1 6 3 0 成都 2 1 1 0 成都 1 5 1 0 大连1 1 8 0 南昌3 6 7 0 南昌 2 3 7 嗍 厦门 1 1 2 0 福州1 0 5 0 9 6 表3 一l2 0 0 4 年一、二、三季度全国地价上涨超过1 0 的城市 3 2 我国城市土地价格中存在问题分析 城市地价持续在高价位运行已经严重影响到城市经济发展特别 是城市住房体制改革的进一步推进，对房地产价格构成的合理性也造 成了制约。土地成本对房地产市场之所以能产生最大的影响是由于我 国的土地资源尚未市场化，城市土地资源配置效率很低，造成城市土 地特别是优良地段供给紧张。作为生产资料，土地是不可再生的资源， 1 9 北京交通人学硕士学位论文 具有不可替代的特性。建国后几十年我国一直实行计划经济体制，并 在相当长的时期处于由农业社会向工业社会过渡的阶段，为防止土地 资源过多地集中于私人手中，出现社会财富和资源的不公平分配，导 致严重的社会问题，因此土地资源从来有过真正的市场化，从某种程 度而言，这保障了社会的稳定，但同时也使级差地租的形成和土地价 格的判断标准有失科学性，从而成为当前制约房地产市场规范化发展 最主要的因素之一。 土地价格过高的背后有着其深厚的原因。本章首先从土地成本的 构成角度入手对该问题进行讨论分析。 3 2 1 拆迁成本过高 拆迁成本过高的原因是我国的拆迁往往不是市场行为，而是政府 行为。这就造成一种十分奇特的现象：城区内一平方米危房的拆迁补 偿已高达1 0 0 0 0 元人民币。该价格明显不符合市场规律。实际上，拆 迁成本过高意味着通过一种非市场的机制，或者说通过一种政府批准 的社会福利机制将新房屋购买者的利益转移给旧房屋的拥有者。这在 两个方面有违社会公平原则：一方面，它剥夺了部分危旧房居住者愿 意接受抵拆迁成本改善居住条件的权利，而不得不等待外在的拆迁安 排；另一方面，新房屋消费者被转嫁了不合理的土地成本。基于拆迁 成本过高造成房价过高从而对房屋购买者产生的影响，远远不如拆迁 补偿对拆迁户的影响那么直接和深远，所以房屋购买者不会意识到是 由于拆迁成本高而导致房价高，从而有不满情绪。此外，城市土地使 用制度改革滞后，城市规划管理水平低下，也导致了拆迁成本增加。 如果体制不改变，未来中国城市的改造将越来越难。 3 2 2 土地出让金由非市场因素决定 土地出让会的高低反映了未来一段时期某一地区土地潜在的增 值能力。由于土地出让余由评估确认，城市中一e l , 的危房区，其土地出 让金往往并刁i 因其危改拆迁成本高而有所降低。设想一个危房区，引 我国城市十地价格现状及存在问题分析 起过高的土地出让金而导致无房地产丌发商问津，从而无法实现其增 值的潜力，所以，繁华地段的土地出让会高并非合理现象。 3 2 3 市政基础设施建设成本影响土地成本 在许多西方国家，政府总是提前控制拟建的高速公路两侧的土 地，以保证政府持有因市政基础设施改善连带的土地升值部分，用以 补贴市政建设费用。而我国一方面普遍存在市政基础设施开发建设重 复收费的问题，对成片开发的发展商而言，除了向政府缴纳市政等方 面的费用以外，还不得不承担一些本应由政府收缴的税费支付的市政 开发建设工程费用；另一方面，政府并未获得因为某地区市政基础设 施改善而带来的外部正效应的合理回报。 北京交通大学硕士学位论文 4 我国城市土地使用制度和价格改革的现状分析 二十年的改革实践表明，我国城市使用制度改革和地价改革已经 取得了一定的成绩。从总体上看，现阶段我国城市土地市场大致有国 家出让土地使用权、国有土地使用权转让以及再转让几种类型。依据 士地使用权的让渡关系，分为一级市场和二级市场两个层次。一级市 场的使用权流转属于城市土地资源的初次分配。二级市场是指在一级 市场中取得土地使用权的房地产开发企业、已拥有土地使用权的其他 单位或个人将其土地使用权转让、出租、抵押等经营活动所形成的市 场。二级市场的土地使用权转让是土地资产的调整和再配置过程，交 易方式多，供求双方充分竞争，最终以市场成交定价。而随着土地使 用制度改革的深化和社会