（土地资源管理专业论文）重庆市主城区地价时空变化研究.pdf

两南大学硕士学位论文摘要 重庆市主城区地价时空变 土地资源管理专业硕士研究生 化研究 牛德利 指导教师谷达华教授 摘要 本文以重庆市城市地价动态监测数据为基础，同时结合重庆市土地定级与基准地价的实 际情况，在对不同用途土地地价时空变异的动态分析基础上，得出重庆市地价时间变化趋势 利空间分布特征，为优化城市用地结构和宏观调控城市土地市场，促进城市土地市场健康、 合理发展提供科学依据 本文简要介绍了重庆市自然、社会、经济概况和城市用地变化的时间扩展特点和空间扩 展特征结合重庆市城市土地价格调查的实践研究，对城市地价动态监测作了系统、具体的 阐述，指出城市地价动态监测具有广泛的应用性利用相关分析软件对2 0 0 0 2 0 0 6 年的地价 数据资料进行综合分析，发现城市土地价格是随时间推移而不断演化的，不同用途的土地价 格具有各自独特的空间分布特征 结果表明： 时间序列上。重庆市主城区地价自2 0 0 0 年以来一直处于增长态势以2 0 0 3 年为转折点， 2 0 0 3 年重庆市地价出现大的波动，尤以商业用地为最，2 0 0 3 年商业用地地价增长率由2 0 0 2 年的1 4 增长到7 2 左右变化最大住宅用地变化较小，而2 0 0 3 年之后地价平稳上涨。2 0 0 0 2 0 0 6 年的数据分析可以看出工业用地地价变化一直比较平稳。 根据重庆市2 0 0 0 2 0 0 6 年地价与房价的关系表明，地价和房价均呈上升趋势，但地价上 涨幅度小于房价上涨幅度根据重庆市2 0 0 0 2 0 0 6 年地价与g d p 增长率、固定资产投资增 殴率芙系袭明，地价与g d p 增长率、固定投资增长基本同步2 0 0 3 年之后地价增长速度低于 g d p 增& 率和崮定资产投资增长率。这说明重庆市房地产市场发展比较合理。 以2 0 0 0 年为基期，2 0 0 0 2 0 0 6 年商业、住宅、工业用地地价稳定上涨，但各个级别变化 差异较大。对于商业用地来说6 l o 级涨幅最大，其平均增长率为9 6 ；而l 5 级涨幅次 之，其平均增长率为3 1 ：对于住宅用地来说，6 1 0 级涨幅最大，其平均增长率为l l1 ， 而l 5 级涨幅次之，其平均增长率为3 l 工业1 3 级增幅比较平稳，增长率一般在6 左 右，4 6 级增幅较大一般在4 2 左右，7 、8 两级增长幅度最大，增长率一般在7 5 左右。 总体分析来看，重庆市经济形势将持续走好。预测未来的城市地价将延续上涨的趋势， 但随着国家宏观调控力度的逐步加大。地价增长幅度不会太大 关键词：土地价格，地价动态监测，地价时空变化，重庆市主城区 p q 南人学硕十学位论文a b s t r a c t t h et i m ea n ds p a c ea n a l y s i so fc h o n g q i n g sl a n d p r i c e n i u d e l i ( d i r e c t e db yp r o f g u d a h u a ) ( r e a le s t a t em a n a g e m e n t ) a b s t r a c t t a k i n gc h o n g q i n gc i t ya sa r te x a m p l e t h i st h e s i sa n a l y z e st h es p a t i a la n dt e m p o r a lv a r i a t i o n o f l a n d p r i c e f o r d i f f e r e n t p u r p o s e s ( c o m m e r l ，r e s i d e n t i a l ，i n d u s t r y ) d y n a m i c a l l y ，o n t h e b a s i so f d a t af r o mm o n i t o r i n go f u r b a nl a n dp r i e ea n ds a m p l e so f d e a l i n gi nu r b a nl a n dm a r k e t ， w i t ht h ea n a l y t i c a ls o f t w a r e t h e nt h ep a p e ro b t a i n st h et e n d e n c yo f t e m p o r a lv a r i a t i o na n dt h e c h a r a c t e r i s t i c so f s p a t i a ld i s t r i b u t i o ni nu r b a nl a n dp r i c eo f d i f f e r e n tu s ei nc h o n g q i n g ，p r o v i d i n g t h es c i e n t i f i cb a s i sf o ro p t i m i z i n gt h es t r u c t u r eo fl a n du s e ，a d j u s t i n ga n dc o n t r o l l i n gu r b a nl a n d m a r k e t p r o m o t i n gt h ed e v e l o p m e n to f t h ee i t yh e a l t h ya n dr a t i o n a l l y t h i st h e s i si n t r o d u c e sn a t u r a l ，s o c i a la n de c o n o m i cg e n e r a ls i t u a t i o no f c h o n g q i n g ，a n dt h e c h a r a c t e r i s t i co f t e m p o r a ls p r e a da n ds p a t i a le x p a n s i o nt h a th a sc h a n g e di ne i t yl a n du 靶w i t ht h e i n v e s t i g a t i o no fu r b a nl a n dp r i c ei nc h o n g q i n g , t h ep a p e re x p a t i a t e st h ed y n a m i cm o n i t o r i n g s y s t e mo fu r b a nl a n dp r i c ec o n c r e t e l y ，a n dp o i n t s o u tt h a tt h e s y s t e m h a se x t e n s i v e a p p l i c a t i o n w n ha n a l y t i c a ls o f t w a r e t h ea u t h o ra n a l y z e st h ev a r i a t i o no f m o n i t o r i n gs i t eb e t w e e n t h ey e a ro f2 0 0 0 - - - 2 0 0 6a n dt h ed e a l i n gi n f o r m a t i o no fr e m i s e dl a n db e t w e e nt h ey e a r 2 0 0 0 - - - 2 0 0 6i nc h o n g q i n g t h e r e f o r et h ea u t h o rt e a c h e sac o n c l u s i o nt h a tu r b a nl a n dp r i c e c o n s t a n t l yw i t ht i m e ，a n dt h a tt h el a n dp r i c eh a st h ep a r t i c u l a rc h a r a c t e r i s t i co f s p a t i a ld i s t r i b u t i o n f o rd i f f e r e n tp u r p o s e s t h er e s u l to ft h es t u d ys h o w st h a tu r b a nl a n dp r i c eo fc h o n g q i n gh a v et h ea s c e n d i n g t e n d e n c y , a n dt h ei n t e g r a t i v el a n dp r i c ew a s1 2 1 0y o a n m 。i n2 0 0 6 w h i c hw a s3 1 5 i n c r e a s e t h a nt h ei n t e g r a t i v el a n dp r i c ei n2 0 0 5 c o m p a r e dw i t ht h e s i t u a t i o ni n2 0 0 5 ，r e s i d e n t i a ll a n d i n c r e a s e df a s t e s ti nd i f f e r e n tt y p el a n d ( c o m m e r c el a n d 。r e s i d e n t i a ll a n d ，i n d u s t r yl a n d ) , i t sl a n d p r i c ei n c r e a s er a t ew a s3 6 2 ，m e a n w h i l et h el o w e s tl a n dp r i c ei n c r e a s er a t ew a sf o u n di n c o m m e r c el a n d o n l y1 9 6 n ob i gf l u c t u a t eo fc i t yl a n dp r i c ew a sf o u n db e “v nq u a r t e r si n 2 0 0 6 t a k i n gl a n dp r i c eo f 2 0 0 5 船b a s e , t h ea v e r a g ei n c r e a s er a t ew a s a b o u t1 i n2 0 0 6 t h e nw e c o u l dc o n c l u d et h a tt h e r ew a sas l o w l yi n c r e a s ei nt h ey e a ro f 2 0 0 6 t h er e l a t i o n s h i pb e t w e e nl a n dp r i c ea n dt h eh o u s ep r i c eo fc h o n g q i n gc i t yi n2 0 0 6s h o w e d t h a tt h el a n dp r i c e si n c r e a s es c o p ew a ss m a l l e rt h a nh o u s ep r i c e st h o u g hb o t ho f t h e mi n c r e a s e d i n2 0 0 6 t h ea v e r a g ei n c r e a s er a t eo f l a n dp r i c ew a s3 1 5 ，t h ei n c r e a s er a t eo f g d pw a s1 0 ， t h ei n c r e a s er a t eo f c a p i t a la s s e r t si n v e s t m e n tw a s2 5 t h ei n c r e m e n ts y n c h r o n i z e da m o n gl a n d p r i c e ，g d pa n dc a p i t a la s s e l t si n v e s t m e n t , b u tt h ei n c r e a s er a t eo fl a n dp r i c ew a sl o w e rt h a n i n c r e a s er a t eo f g d pa n dc a p i t a la s s e r t si n v e s t m e n t 曲南大学硕十学竹论文a t s t r a c t t h eu r b a nl a n dp r i c eo fc h o n g q i n gc i t ys h o w e d t h a tt h el a n dp r i c ed e c l i n e df r o mt h ec e n t e r t ou r b a nf r i n g e ，a n d 。t h eh i g h 。l e v e lp r i c eo fl a n dt e n d st o s t a b i l i t y w h i l et h el o w l e v e lp r i c eo f l a n dr i s e f a s tb e c a u s et h ei n f r a s t r u c t u r ei si m p r o v e d l a n dp r i c ei nt h ec i t yr e d u c e df r o mt h e c e n t c rt ou r b a nf r i n g e ，p r e s e n t i n gt h ec i r c l es t r u c t u r eo b v i o u s l y ，w i t hc e r t a i ns p e c i a lc o n t i n u i t y a n dv a r i 曲i l i t ya n dr e g i o ni m b a l a n c e t a k i n g2 0 0 0a st h eb a s ep e r i o d ，t h el a n dp r i c eo fg o m m e r c el a n d 。r e s i d e n t i a ll a n da n d i n d u s t r yl a n di n c r e a s e ds t e a d i l yf r o m2 0 0 0t o2 0 0 6 ，w h i l eb i g g e rd i f f e r e n c ew a sf o u n du s i n gl a n d r a n k t h el a n dr a n kw a sc l a s s i f i e di n t ot e n f o rc o m m e r c el a n d t h em o r ei n c r e m e n tw e 他f o u n d f r o ms i xt ot e nr a n k , t h e i ra v e r a g ei n c r e a t 站r a t ew a s9 6 w h i l et h ei n c r e m e n to f o n et of i v er a n k w e r el e s sa n dt h e i ra v e r a g ei n c r e a s er a t ew a s o 31 ：f o rr e s i d e n t i a ll a n d ，t h em o r ei n c r e m e n tw e r e f o u n df r o ms i xt ot e nr a n k , t h e i ra v e r a g ei n c r e a s er a t ew a s1 11 w h i l et h ei n c r e m e n to f o n et o f i v er a n kw e r el e s sa n dt h e i ra v e r a g ei n c r e a s er a t ew a s o 3 1 ；f o ri n d u s t r yl a n d ，t h e r ei sas l o w l y i n c r e a s ei nl 3r a n kl a n d s ，t h e i ra v e r a g ei n c r e a s er a t ew a s6 ：g r e a t e ri n c r e m e n tw e r ef o u n di n 4 6r a n kl a n d s w h i c ha v e r a g ei n c r e a s er a t ew a s4 2 * * g e n e r a l l y ；a n dt h eg r e a t e s tg r e a t e r i n c r e m e n tw e r ef o u n di n7 a n d8r a n kl a n d s ，w h i c ha v e r a g ei n c r e a s er a t ew a s7 5 g e n e r a l l y s y n t h a t i e a la n a l y s i sa b o u tc h o n g q i n gl a n dp r i c ei n d i c a t e dt h a tt h eg o o de c o n o m i c a l s i t u a t i o no fc h o n g q i n gw i l lc o n t i n u e ，a n dt h ec i t yl a n dp r i c ew i l lk e 印r i s i n gi nt h ef u t u r e h o w e v e r , t h ei n c r e m e n to fl a n dp r i c ew o u l dn o tb eh i 吵w i t ht h en a t i o n a lm a c r o e c o n o m i c r e g u l a t i o na n dc o n t r o ld y n a m i c s k e yw o r d ：l a n dp r i c e ；t h ed y n a m i cm o n i t o r i n gs y s t e mo fl a n dp r i c e ；s p e c i a lt e m p o r a l d i s t r i b u t i o n ；c h o n g q i n gc i t y l i i 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作 及取得的研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方 外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为 获得西南大学或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一 同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明 并表示谢意。 学位论文作者：辛伤私l签字日期：训7 年月，马 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解西南大学有关保留、使用学位论文的规 定，有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允 许论文被查阅和借阅。本人授权西南大学研究生院可以将学位论文的 全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫 描等复制手段保存、汇编学位论文。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权书，本论文：口不保密， 口保密期限至年月止) 。 学位论文作 签字日期： 学位论文作 工作单位： 通讯地址： 邮编： 州南人学硕k 学付论文第一章文甜综述 第一章文献综述 1 i 问题的提出 2 0 世纪8 0 年代以来我国对国民经济体制进行了改革，城市土地使用制度也经历了一系 列重尺变革。变革的主要内容可以概括为；士地的“无偿、无限期、无流动”使用到“有偿、 有限期、有流动”使用。具体体现在收取国有土地使明费、进行城镇国有土地的使用权的出 让与转让、结合住房制度改革进行商品房开发等其实质就是逐渐把价格机制逐渐引进到城 市十地资源的配置过程中。 城市土地资源已经成为国家重要的财富，如何利用和管理好这一巨大的财富已经成为土 地管理f = 作的重要内容。 随着城市士地使用制度改革的不断深化，城市地产市场的逐步建立，土地价格和价值逐 渐得到显化。地价作为土地市场运作的重要信息和价值刿断，其在现实土地经济生活中的核 5 0 地位。在调节城市土地利用，优化土地资源配置方面的作用日趋明显作为土地使肘者和 管理者，政府要制定地价政策。进行地价调控和宏观管理。需要把握城市地价的动态变化和 空同分布特征，以便于进行科学决策：作为土地投资者和使用者需要牮握城市土地市场的价 格和分布，以利于确定土地资产量和进行土地开发投资。因此进行城市价格评估、建立城市 地价动态监测体系不仅是经济发展的必然要求，也是深化我国城市土地使用制度改革和完善 我国城市七地市场体系的必然有求。 我国自2 0 世纪9 0 年代初开始开展城镇土地定级估价工作，近十几年间，全国先后耷4 4 2 个地级市、1 6 7 0 个县城( 包括县级市) 、6 5 5 8 个建制镇完成了基准地价评估工作，其中有2 1 6 个地级市、3 3 2 个县城( 包括县级市) 、1 5 5 4 个建制镇进行了基准地价更新工作这些为我圄 的城镇基准地价评估积累了宝贵的经验，但我国现行的基准地价评估方法工作量太大，少则 、 年，多则一二年才能完成，投资量大因此，有必要采用新的方法或手段进行基准地价 评估和更新。 1 9 9 9 年，国七资源部组织了新一轮国土资源大调查，土地资源监测调查工程是新一轮调 卉“一项计划，五项工程”中的一项重要 程这- - 3 2 程将“城市土地价格调查与集约利用 列为一个重要项目，其任务是：完成全国大、中城市地价格调查与基准地价更新工作。建 立全国统一、协调一致的地价动态监测系统，及时、准确地反映土地市场行情 重庆市于2 0 0 1 年开展城市基准地价更新与地价动态监测体系的建立工作实施地价动态 监测，定期对地价数据进行采集，建立地价资料库，实现对城市各区域地价的跟踪监测，了 解和掌握城市的地价水平和地价动态分布规律。从而从宏观上把握地价水平的变化规律，从 微观上掌握十地局部条件变化引起的地价动态变化，保持城市地价的现势性。为政府实行宏 阿南大学硕士学位论文第一章文附综述 脱调控、制定地价政策提供参考，同时也是投资者提供投资决策的依据 1 2 理论基础与研究动态 2 1 地价基础理论的研究 城市地价动态监测是地价研究的一个新的扩展领域，它有着丰富的理论基础，充分、深 刻地理解和把握这些理论，对该领域的研究将大有帮助。 1 2 1 1 国外基础理论研究 城市地价动态监测的理论基础包括以下几个方面： ( 1 ) 地租地价理论 地价理论的发展是随着地租理论的发展而不断充实和提高的国外地租理论的研究已经 有2 0 0 多年的历史。 早期的资产阶级古典经济学家代表人物有威廉配第、弗朗斯瓦魁奈、亚当斯密和 人p 李嘉图。威廉配第是古典经济学的奠基人，他提出了关于级差地租的最初概念：随后 弗臼f i 斯瓦魁奈提出了“纯产品”理论：贬当斯密在他出版的国民财富的性质和原因的研 究( 简称国富论) 中解释了“什么是地租”的概念；大卫李嘉图对级差地租作了详细的 分析，并简要提到不同条件下形成的级差地租：位置地租、资本地租。并论述了级差地租变 动的规律及其影响。 新古典主义城市地租理论。 进入2 0 世纪6 0 年代以后，日益突出城市问题引起了人们对地租的极大关注以阿兰索 ( w ij a ma l o n s o 。1 9 6 4 ) 、密而斯( e d w i nsm i l i s ， 9 6 7 ) 等为代表的经济学家将边际分 j 听应州于传统的地租理论中。产生了该领域内的变革，孕育出新古典主义城市地租理论其 杰出代表为阿兰索提出的地租模型。他把空间因素作为地租问题的一个核心进行了研究，首 玖引进了区位平衡( l o c a t i o nl e g t r i l i r i u m ) 的概念，成功地解决了城市地租计算的理论 方法问题。新古典主义城市地租理论中的边际分析、区位分析和区位平衡等方法对实际工作 具有很好的借鉴意义”1 1 9 8 6 年，加拿大城市经济学家d r 卡博萨( c a p o z z a ) 和r 赫尔兹利( r h e l s l e y ) 研究了构成城市土地价格的各种要素之间的关系，并分析了推动城市地价形成与变化的动力 机制。在此基础上提出了城市地价动力学模型“。5 1 。 ( 2 ) 区位理论 空间结构理论是在古典区位经济论基础上发展起来的一种具有动态性的理论。1 8 2 6 年， 德国农业经济学家和地理学家冯杜能( jl i ，v o nt h u n e n ) 在他的专著一孤立国对农业 和国比经济之关系( 简称孤立国) 中阐述了农业区位论。提出了位置级差地租的基本概 2 两南入学硕十学位论文第一章文黼综述 念：相对丁：农产品消费j f 场米说，即使性质完全相尉的土地，由于距离的差异，其价值、利 蹦方式和经营强度不同。结果也就产生了经济效果的空间差异；而德国经济学家阿尔申尔 德韦伯( a w e b e r ) ，通过对运输、劳动力及集聚因素相互作用的分析和计算，从理论上 计算出了企业生产成本的最低点。并以此作为配置工业企业的理论依据，进而提出了t 业区 l 奇理论：1 9 3 3 年，德国地理学家克里斯塔勒( wc h r i s t a l l e t ) 在吸收杜能、韦伯理论方法的 基础上，首次在德国南部的中心地一二转中提出中心地理论( c e n t r a lp l a c et h e o r y ) 论述了一定区域内的城镇等级、规模、职能、空间结构等之间的关系，并采用六边形图式对 城镇等级和规模之间的关系进行了阐述 ( 3 ) 城市空问结构理论 伯吉斯( e e b u r g e s s ) 以芝加哥为例，研究了城市增长问题他指出城市增长的主要表 现是城市外延的急剧扩张，并通过同心圆对城市扩张进行了解释，以此为基础提出了同心圆 地带理论。霍伊特( h h o y e t ) 在对美国城市状况迸行实地考察后于1 9 3 8 1 9 4 2 年之间提出了 扇形地带理论。指出就城市整体而言，其核心只有一个，交通路线由城市中心为轴心向外里 放射状分布，而城市的住宅则由城市中心沿放射状的交通路线呈扇形分布。哈翠斯 ( c d h a r r i s ) 和乌尔曼( e l u l l m a n ) 于1 9 4 5 年提出了多核心理论，指出许多城市的土 地利用形式并不一定在唯一核心周围，可能有若干个核心，他们并以美国大部分城市为依据 进行了论证。 i 2 i 2 国内基础理论研究 我国学者在城市地价体系方面的研究主要集中在城市地租、地价内涵方面基础理论的研 究和地价时空分布规律方面的研究。 8 0 年代后期，城市地租理论以及城市土地价格得到了广泛的关注，诸多学者都在相关文 荜中阐述了自己的观点。较具有代表性的观点主要有4 种：( 1 ) 土地价格二元论，该观点认 为城市十地价格由土地资源价格和土地资本价格两部分组成。( 2 ) 土地价格三元论。认为城 市十地价格除十地资源价格( 真正的地租) 和叶= 地资本价格外，还有外部辐射地租。( 3 ) 供 求论，认为七地的稀缺性、使用价值和需求是土地价格形成的基本要素，地价完全取决于土 地的使_ h j 价值和供求关系( 4 ) 产权论，认为城市土地价格就是土地使用者为拥有一定时期 范围内对土地的使用、经营、处置、获益等权利所支付的代价，其实质就是一种产权价格 由于土地的固定性和稀缺性，城市土地价格与一般商品价格就有不同的特点我国许多 学者对城市七地价格进行了详细研究，归纳出以下几个特征：城市士地价格是所有权的价 格。城市十地价格具有一定的葶断性。城市士地价格的个别性。十地价格的区域性 十地价格增值性。从较长时期，较大范围米观察，土地价格具有明显的上涨趋势。 曲南人学硕t 学位论文第一章文献综述 i ，2 2 地价时空变异的研究 彳芙十地价格时间变化规律的研究开展的比较早，也取得了一些成果，王海宏在其博士 论文中指出地价在宏观上随时问而变动的特点，一是表现为上升趋势，= 是表现为波动谭 刚运用经济周期理论的研究方法，对中国房地产周期波动问题作了开拓性研究。对于城市土 地价格的动态变化的探讨，在我国更多的是集中在地价指数的研究上这方面的主要文献有： 叶剑平等城镇地价指数及其编制( 中国土地科学1 9 9 8 ) ，杨肖丽，倪绍祥的城镇地价 指数的编制方法( 南京师大学报( 自然科学版) 。2 0 0 2 ) 王万茂的市地地价指数的编制方 法( 中国十地，1 9 9 8 ) 锋” 相对丁士地价格时问变化规律的研究，地价空间变化规律的研究开展时间较晚地价空 问分布规律研究，主要是对地价影响因子的空间叠加分析、空间分布规律分析和空问分布的 数培特征分析等。廖赤眉、霍宏应j 【f is u r f e r g r a p h e r 软件系统对南宁市房地产价格的分布规 律做了初步探讨王茂春在借鉴地价平台、地价陡坡等新理论的基础上对城市地价的空间 分布变化规律进行分析研究，探索出了城市地价在时间上的演化规律及其动因，并初步构筑 起城市地价四维空间理论的框架。毛泓通过研究城市地价问题，建立了城市位差地价模型， 并将其应朋于龙岗市的地价分布规律的研究中陈浮等利用统计学的知识，分析了城市地价 的空间分布i ! i 式，明确了城市地价空间分布的时序变化、各向异性及不同类型的空间分布的 圈式关系，并进一步探讨了城市地价空间分布图式形成机制与影响因素徐燕、王晓梅在北 京市住宅出让地价的实际分布状况的研究中通过对地价资料的聚类分析，得出住宅出让地 价的等级空间分类。陆大道在“中心地理沦”基础之上提出“点一轴系统”理论，并分析了 空间聚集和空间扩散引起“点一轴系统”空阃结构变化的机理。此外，南京师范大学的张莉 利中国农业大学的蒋芳分别在自己的硕士论文中对城市地价空问结构，空间分布规律作了详 细的专题研究，这些都对地价的空间分布理论与实践作了有益的补充” 国士资源部出台了城镇士地定级规程、城镇土地估价规程，这些标准的制定和实施， 也极大地推进了对城市地价分布的研究 这些研究对我国城市地价动态监测体系建立和应用都具有指导意义 1 3 研究目标和意义 1 3 1 研究目标 本文的研究目标就是依据地租地价相关理论、空间结构理论以及有关的实证研究，在重 庆市开展城市土地价格调查的基础上，利用2 0 0 0 2 0 0 6 年城市地价动态监测数据，并结合 2 0 0 0 2 0 0 6 年土地市场备用途实际监测点资料，采用分析软件，对重庆市不同用途地价区域 差异、空问分布特征和时间变化进行详细的分析，通过比较分析揭示城市地价波动和空间分 4 阳南大学硕十学位论文第一章文献综述 巾规律。问时探讨城【仃地价时空变异的影响要素。为确足城市功能分区、优化城市用地结构、 指导城市规划和建设、宏观调控城市土地市场提供科学依据 由于地价动态监测体系研究还处于开始阶段，理论尚不，? ，许多问题还处在探讨阶段， 笔者只是根据自己的实践，结合理论上的研究进行尝试性探 1 3 2 研究意义 城市地价动态监测，是对一定区域内的地价变化规律的总结分析，采用实时调查了解、 动态追踪的方式，分析地价波动的情况及引起波动的原囡。对重庆市城市地价动态监测和时 宅分布规律进行研究的意义如卜： ( 1 ) 理论意义 丰富我国地价理论研究。我国城市土地价格理论研究起步较晚，城市土地价格动态监测 是我国地价理论发展的一个新的阶段。按照城市地价动态监测的任务要求，开展城市土地价 格调查，按照地价监测点设立标准在城市范围内设立地价监测点，定期对地价数据进行采集， 建立地价资料库，实现对城市各区域地价的跟踪监测，保持城市地价的现实性，实现地价动 态监测，对城市地价时问变化、地价空间结构地价影响因素等有关地价理论进行检验，揭 示地价空问分布规律。丰富和发展了城市地价时空变化规律的理论研究。 ( 2 ) 实践意义 为政府制定地价管理与调控政策提供依据通过城市地价动态监测，可以准确掌握城 市不同 l 地类型、不同区域以及城市整体的土地价格空间分布状况和发展历程。监控城市地 价动态变化信息，从宏观上把握地价演变规律、从微观上掌握土地局部条件变化引起的地价 动态变化，了解目前的水平和预测未来发展的趋势，为政府制定地价管理与调控政策提供依 据。同时有利于城市土地资源利用优化配置和确定城市功能分区和空间结构，优化城市布局， 提高城市土地利用效率，促进土地增值。 提高土地管理效率的有效手段。地价的动态监测能及时准确地反映地价变化可以利 片j 地价动态监测所得到的地价变化信息编制地价指数。规范出让价格，更新基准地价，进行地 价预测预警、地价信息发布、地价辅助决策等工作并定期将地价监测资料上报中央为全 国和各城市的地价管理和地价调控提供决策依据利用地价监测体系进行地价管理具有简便 易行，容易操作的特点，从而可以大大提高城市土地管理工作的效率 实现地价数据的社会化服务实施城市地价动态监测，要面向广大的土地使用者和杜 会公众发布地价及相关信息，不仅可以提高城市地价和地价管理的透明程度，规范土地市场 管理而且为土地使用者进行房地产投资决策提供参考信息，使土地使用者能够充分了解城市 十地价格水平和区域莠异，有效地分析城市十地开发和士地价格增值的潜力，准确衡鬣投资 时机和选择土地区位，顺利进行土地交易。 曲南大学硕士学位论文第一章文献综述 1 。4 研究思路和技术路线 1 4 1 研究思路 本文的研究思路是：依据地租地价相关理论、空间结构理论以及有关的实证研究。在重 庆市开展城市土地价格调赉的基础上，利用2 0 2 0 0 6 年城市地价动态监测数据，并结合 2 0 0 0 2 0 0 6 年土地市场各用途实际监测点资料，采用分析软件，对重庆市不同用途地价空间 分布特征和时间变化进行详细的分析，通过比较分析揭示城市地价波动和空间分布特点，在 此荩础上对地价动态监测成果的应用进行探讨 具体而言。全文的内容主要包括以下几部分第一部分为绪论部分，主要介绍研究背景、 文献综述、研究的基本理论和基本方法、研究目的意义、研究思路和技术路线等；第二部分 为研究区域概况；第三部分城市地价动态监测的介绍；第四部分为全文核，b 章节，包括两大 部分：地价在时间序列上的变化分析、地价在级别空间上的变化分析；第五部分是全文的结 论与讨论部分本文的研究技术路线如下图所示： 城市地价动态监测与地价时空变化规律研究 地价动态监测资料的收集与初步整理查阅资料，进行理论与技术准备 运用相关知识对资料进行全面、深入的定量与定性 分析，揭示地价时空变化规律及其影响因素 地价时空变化规律的应用研究 市场运行的微观虎_ j 研究政府宏观调控政镶应用研究 囤1 1 研究技术路线图 f i g1 1r e s e a r c h9 e s l g ns k e t c hm a p 6 两南大学硕士学位论文第二章研究区域概况 第二章研究区域概况 2 1 研究区域基本概况 根据重庆市土地利用总体规划和国务院批复的重庆市城市总体规划( 1 9 9 6 - 2 0 2 0 ) ， 嚣庆市主城区范围东起铜锣山，西至中梁山，北起井口人和唐家沱一线，南至小南 海钓鱼嘴道角一线，具体包括渝中区、江北区沙坪坝区、南岸区、高新技术开发 区、经济技术开发区的全部和北部新区、大渡口区、九龙坡区、北碚区、巴南区的大部分区 域以及渝北等区域，共6 1 2 k m 2 这些地区是重庆市城镇化水平较高，城市人口相对集中的地 域，也是该市十地市场最发达，地价水平最具代表性的区域。 在新一轮国土资源大调奄中，重庆市主城区土地定级以规划的主城区为定级范围。考虑 剑与士地定级工作的衔接和城市建设发展的需要，地价动态监测体系的建设覆盏了土地定级 范围故也是本文研究的地域范围。 2 1 1 臼然条件 重庆市简称“渝”。是一座具有3 0 0 0 多年历史的文化名城。位于北纬2 8 。1 0 ，3 2 。1 3 ， 东经1 0 5 。1 l 、1 1 0 。1 1 之间，地处发达的东部地区和资源丰富的西部地区的结合部，东邻湖 北、湖南，南靠贵州，西接四川，北连陕西，是长江上游最大的经济中心、西南工商业重镇、 通商口岸以及水陆交通枢纽1 9 9 7 年3 月1 4 日，第八届全国人民代表大会第五次会议通过了 设立重庆直辖市的决议，与北京，天津、上海同为四大直辖市。 蕈庆幅员面积8 2 4 0 3k m 2 ，南北长4 5 0l 【l i i ，东两宽4 7 0k m 2 0 0 6 年全市共辖1 3 个区，4 个县级市，2 3 个县全市总人口3 0 9 0 万人，主城区总人口达2 3 4 ，2 9 万人渝中区座落在长 f 和嘉陵江汇合处，宁半岛状，海拔在1 6 8 m - - 4 0 0 m 之间，城廓依山傍水，参差错落，是著名 的“江城”、“山城”。重庆市主城区是重庆市经济活动最活跃的地区，也是城市用地的集中分 布区。 重庆地处一级大地构造单元扬子江准地台的东南部，属二级大地构造单元四川台拗的川 中台拱东南，川东陷褶束南部及川东南陷褶束的西北缘之间。重庆的地貌景观东西迥异，南 北不同。境内以丘陵低山为主体，丘陵占幅员面积的6 0 1 ，低山占2 8 6 坡地面积大，现 代地貌过程强烈。侵蚀地貌发育，坡度大于7 。的坡地面积达8 0 ，轻度侵蚀以上的面积占 5 6 0 6 。 重庆地势由南北向长江河谷逐级降低。西北部和中部以丘陵、低山为主，东南部靠大巴 山和武陵山两座大山脉。市内主要河流多蛇行于起伏的山地丘陵问，具有源远流长，径流丰 富。航运条件较好，水力资源较丰富的特征。各主要河流径流量的年际分配和年内分配都不 7 村南人学硕十学位论文第- 二章研究区域概况 均匀，因此，河流水位年际和季耵变化较大，对沿江两岸土地利用影响明显。 重庆属中亚热带湿润季风气候区，具有冬暖夏热，光热同季，无霜期长。雨量充沛，温 润多阴等特点。受地形影响，又有云雾多，日照少，风速小，冬暖春旱，东部多伏早，西部 多复早的特点 2 1 2 社会经济条件 重庆市是跃江上游的经济中心，是两南地区最大的综合性下业基地，丁业已成为重庆市 最人的物质生产部门和经济主体。重庆市t 业拥有雄厚的物质基础，解放5 0 多年来。已建立 起机械、化工、冶金，轻工、电子仪表为主体的门类齐全的工业体系特别是汽车摩托车工 业、化学医药工业已成为重庆市两大支柱产业食品工业，建筑材料工业、旅游业将成为三 人新兴支柱产业。重庆还拥有一批设备先进，技术力量雄厚的国防工业企业和科研设计单位， 彤成了一个从常规到尖端，门类众多。生产比较配套的国防科研生产基地，军工企业已成为 重庆i ：业的一支重要力晕 由1 ：地理位置和水陆运输条件的影响，重庆形成了沿长江、嘉陵江和三条铁路线展开的 带状_ l 业配置格局在重庆市区的两江工业密集带，形成了分片布局。有机联系，多中心组 团式结构体系。围绕市区中心形成了一批各具特色，相对独立而又紧密联系的工业卫星城镇 和r 业点。在整个主城区内分布着1 6 个规模不等，产业不同的工业片区，它们是：市中区、 江北观音桥地区、江北大石坝地区、江北猫儿石地区、南岸上新街一弹子石地区、南：砰铜 元局地区、化龙桥地区，大坪地区、小龙坎一土湾地区、双碑地区、新桥上桥地区、石桥 铺一陈家坪地区、杨家坪一九龙坡地区、李家沱一道角地区、中梁山地区、大渡口地区。 交通运输是制约经济配置的重要条件重庆是西南水陆交通枢纽和对外经济交流的主要 口岸。成渝、川黔、襄渝三条铁路干线和汉渝、川襄、川黔、成渝、渝长、渝南、绵壁等条 公路干线，构成了发达的陆上交通网络水运方面，全市包括长江在内的1 3 6 条通航河流的 通航里程达4 2 2 2k 讴，主要内河航线有川江航线、嘉陵江航线、渠江航线和綦江航线在民用 航空方面，江北机场为国家一级机场，与该机场建立通航的城市达到5 3 个。 重庆是氏江上游物资集散和商品交换的最大市场。近年来，随着社会主义市场经济的迅 述发展，第三产业发展很快，商服中心的数量和规模都有明显增长。市场建设用地增长很快， 布局趋于合理。 重庆是著名的山城，地形起伏不平，城区建设用地相对高差较大，城市不能集中连片发 展，城乡交错长江及其支流嘉陵江穿越市区，将城市分割为几部分，城区布局分散，形成 “多中心、组团式”布局结构。整个主城区的用地结构分为三片区，十二组团。嘉陵江以北 为j 匕部片区，包括大石坝、观音桥、唐家沱三个组团；长江以东为南部片区，包括弹子石、 南坪、李家沱三组团；嘉陵江以南、长江以西为西部片区，包括渝中、大石杨、大渡口、中 8 曲南人学硕十学位论文第二章研究区域概况 柒山，沙坪坝、烈碑六组团十二二组团彼此以河流、绿化和山体相分隔，共同组成城市空间 布局的有机整体主城是整个城市的主体，以渝中组团为市中心，在北部片区的观音桥( 含 新牌坊) ，南部片区的南坪。西部片区的沙坪坝和大石杨形成了四个城市副中心 2 2 重庆市主城区土地分等定级概况 1 9 9 2 年，重庆市完成了城镇士地定级和基准地价评估工作在2 0 0 0 年完成了城镇土地级 别调整和基准地价及其修正体系的更新工作由于重庆市特殊的组团式结构，土地利用状况 筹异变化大，土地级