（土地资源管理专业论文）呼和浩特市征地区片综合地价的平衡研究.pdf

中文摘要 形成于2 0 世纪5 0 年代初j j 计划经济时代的土地征地制度，对于 保证? 。，i i i j 的困家建设起到了积极f i - j 1 。但是，随着社会主义市场经济 的逐步完善，这个制度的缺陷也就日益显现。主要有卜列几个方面： 征地程序繁琐混乱的问题；征地范围过宽及征地权滥用的问题； 征地补偿标准确定的不合理与补偿标准偏低的问题；征地补偿费 的合理使用问题等等。其中，合理确定征地补偿标准是整个土地征用 制度改革的核心。 近年来，随着征地区片综合地价的推行，征地补偿标准有明显的 提高。在我国这种标准的推行暂i i j 缓解了我国征地过程中出现的一些 矛盾，起到了重大作用。本研究j i 要达到以下几点日的和意义：完 善征地i xjl l 幼b i 合地价这一新的征地补偿标准，使其更具席用性；尽 量做剑补偿的公平性，使政府和失地农民的满意度提高，减少农民因 对补偿标准不满而进行的上访活动，从而维护社会的稳定；为地价 间的j l ，衡提供了思路。 小义研究的主要内容包括：对目前圈内征地区片综合地价的研 究现状及存在问题进行了阐述；对征地区片综合地价的相关概念、 理论基础、制定原则和征地区片综合地价的测算方法等进行了详细的 闸述：论述了呼和浩特市征地区片综合地价的测算过程，并指出兀乎 和浩特市征地区片综合地价需完善的问题征地区片综合地价的 平衡；对呼和浩特市征地区片综合地价与呼和浩特市工业基准地价 进行内部平衡，与周边旗县征地统一年产值进行外部平衡；对平衡 结果进行探讨和分析，力求使呼和浩特市征地区片综合地价更具操作 性和合理性。 本文在以上研究的基础上，发现呼和浩特市征地区片综合地价与 呼和浩特市工业基准地价内部达到了平衡。而在外部平衡结果中发 现，呼和浩特市征地区片综合地价与征地统一年产值没有达到平稳过 渡、自然衔接，对于上述问题，笔者进行了分析和论述。旨在为呼和 浩特市下一轮农用地定级、估价提供科学依据。 关键词：呼和浩特市，征地区片综合地价，平衡 a bs t r a c t f o r m e di nt h ee a r l y19 5 0 s ，t h el a n dr e q u i s i t i o ns y s t e mi nt h ee r ao f t h ep l a n n e de c o n o m yp l a y e dap o s i t i v er o l et og u a r a n t e et h ec o u n t r ya t t h a tt i m ei nt h eb u i l d i n g h o w e v e r ，a st h es o c i a l i s tm a r k e te c o n o m y g r a d u a l l yi m p r o v e ，t h es y s t e mw i l lb e c o m em o r ea n dm o r eo b v i o u sf l a w s t h e r ea r em a i n l yt h ef o l l o w i n g ：t h el a n dc u m b e r s o m ep r o c e d u r e s c h a o s ；t o ob r o a ds c o p eo fl a n dr e q u i s i t i o na n dl a n dr i g h t sa b u s e ； t h el a n d c o m p e n s a t i o n s t a n d a r ds e t su n r e a s o n a b l e a n dt h el o w c o m p e n s a t i o ns t a n d a r d s o fl a n dr e q u i s i t i o n ； r e a s o n a b l eu s e f o rl a n d r e q u i s i t i o nc o m p e n s a t i o ne t c w h i c h ，s e t t i n gr e a s o n a b l es t a n d a r do ft h e w h o l el a n dr e q u i s i t i o nc o m p e n s a t i o ni st h ec o r ei nt h er e f o r mo fl a n d r e q u i s i t i o ns y s t e m i nr e c e n ty e a r s ，w i t ht h ei m p l e m e n t a t i o no fi n t e g r a t e dl a n ds e c t i o n p r i c eo fl a n de x p r o p r i a t i o n ，l a n dr e q u i s i t i o nc o m p e n s a t i o ns t a n d a r di s n o t a b l y i n c r e a s e d i nc h i n at h e i m p l e m e n t a t i o n o fs u c hs t a n d a r d t e m p o r a r i l ya l l e v i a t ec h i n a ss o m ea p p e a r e dc o n t r a d i c t i o n si nt h ep r o c e s s o fl a n dr e q u i s i t i o n ，a n dt h i sp l a y e das i g n i f i c a n tr o l e i ta i m st o ：( d i m p r o v e t h e i n t e g r a t e d l a n ds e c t i o np r i c eo f l a n de x p r o p r i a t i o nc o m p e n s a t i o n s t a n d a r d ，m a k i n gi t m o r ea p p l i c a t i o n ；a sm u c ha sp o s s i b l et om a k ei t m o r ef a i r ，s ot h a tt h eg o v e r n m e n ta n dl a n d l e s sp e a s a n t si n c r e a s et h e s a t i s f a c t i o na n dr e d u c et h ep e t i t i o na c t i v i t i e s ，t h u ss a f e g h a r dt h es o c i a l s t a b i l i t y ；p r o v i d i n ga ni d e af o rt h el a n dp r i c eb a l a n c e t h em a i nc o n t e n t so ft h ep a p e ri n c l u d e ：o e l a b o r a t i n gp r e s e n tr e s e a r c h s i t u a t i o na n de x i s t e n c eq u e s t i o n so fi n t e g r a t e d 1 a n ds e c t i o np r i c eo fl a n d e x p r o p r i a t i o n ；e l a b o r a t i n ga n da n a l y s i s i n gr e l a t e dc o n c e p t ，t h e o r e t i c a l f o u n d a t i o n ，e s t a b l i s h e dp r i n c i p l e sa n dl a n dp r i c ec o n s t i t u t i o ni nd e t a i l d i s c u s s i n gt h ec a l c u l a t i o np r o c e s so fi n t e g r a t e d l a n ds e c t i o np r i c eo f l a n de x p r o p r i a t i o ni nh o h h o t ，a n dp o i n t i n go u tt h ep r o b l e m sl e f tf r o m p r e m i u mc a l c u l a t i o n ；( 至) b a l a n c i n gt h ei n t e g r a t e d l a n ds e c t i o np r i c eo f l a n de x p r o p r i a t i o na n di n d u s t r i a lb e n c h m a r kp r e m i umi ni n t e r n a l ，a n d b a l a n c i n gt h ei n t e g r a t e d l a n ds e c t i o n p r i c eo f l a n de x p r o p r i a t i o na n d a n n u a lu n i f i e d o u t p u t v a l u eo f l a n d e x p r o p r i a t i o n i n e x t e r n a l ； ( 9 d i s c u s s i n ga n da n a l y s i s i n g t h er e s u l t so fb a l a n c e ，s t r i v i n gt om a k e i n t e g r a t e d la n ds e c t i o np r i c eo fl a n de x p r o p r i a t i o nm o r ew o r k a b l ea n d r e a s o n a b l e i nt h i sp a p e r ，o nt h eb a s i so ft h ea b o v e ，f i n d i n gt h a ti n t e g r a t e dl a n d s e c t i o np r i c eo fl a n de x p r o p r i a t i o nw i t h i nt h ei n d u s t r yb e n c h m a r kl a n d p r i c e sr e a c h e dab a l a n c e f r o mt h er e s u l t sw ef i n d t h a tt h ee x t e r n a l b a l a n c e ，h o h h o ti n t e g r a t e dl a n ds e c t i o np r i c eo fl a n de x p r o p r i a t i o na n d a n n u a lu n i f i e do u t p u tv a l u eo fl a n de x p r o p r i a t i o nh a v en o tr e a c h e da s m o o t ht r a n s i t i o n ，n a t u r a lc o n v e r g e n c e t h ea u t h o ra n a l y z ea n dd i s c u s s t h ea b o v e m e n t i o n e dp r o b l e m s t h ea r t i c l ea i m st op r o v i d eas c i e n t i f i c b a s i sf o rh o h h o ta g r i c u l t u r a ll a n dc l a s s i f i c a t i o n ，v a l u a t i o no ft h en e x t r o u n do fr e v i s i o n k e yw o r d s ：h o h h o t ，i n t e g r a t e dl a n ds e c t i o n p r i c e o f l a n d e x p r o p r i a t i o n ，b a l a n c e 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究 工作及取得的研究成果，尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢 的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也 不包含本人为获得内蒙古师范大学或其它教育机构的学位或证书 而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均 已在论文中作了明确的说明并表示感谢。 签名：丕起盘 日期：7 卿彦年月日 关于论文使用授权的说明 本学位论文作者完全了解内蒙古师范大学有关保留、使用学位 论文的规定：内蒙古师范大学有权保留并向国家有关部门或机构送 交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅，可以将学位论文 的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印 或扫描等复制手段保存、汇编学位论文，并且本人电子文档的内容 和纸质论文的内容相一致。 保密的学位论文在解密后也遵守此规定。、 签名：张丹导师签名：训 日期：莎年6 月7 力日 1 绪论 1 绪论 1 1 研究背景 在新旧征地补偿依据交替变革时期，国内不少学者对农用地征地区片价进行了探 讨研究，并发表了多篇论文。 朱道林等在探讨了征地区片综合地价的概念和构成时，认为征地区片综合地价应 该由农用地质量价格、农用地社会保障价格、粮食安全价格和生态安全价格构成。 吕萍等分析了区片综合地价确定的技术路线和影响因素，提出地价折中法、社会 保障价格法、地价构成法，预期收益还原法等区片综合地价测算方法h ，并在广西岂 宁县，北京市采集相关数据对部分方法进行实证研究。 王茉就如何划分征地区片和测算征地区片综合地价展开了论述，认为征地区片划 分方法有多因素综合评价分值法和叠加分析法，征地区片综合地价可采用征地案例比 较、年产值倍数、叠加和农地价格因素修正等方法进行测算1 。 程文仕将意愿调查法应用于城市规划区征地区片综合地价评估。研究结果表明意 愿调查法能够兼顾农民，用地单位和政府三方对征地补偿标准的受偿意愿，支付意 愿和决策意愿，测算结果更具可执行性。意愿调查法测算出的征地区片综合地价略高 于现行的征地补偿标准，符合适当提高现行征地补偿标准和有利于提高农民现有生活 水平的原则。 挥建平以国土资源部颁发的征地区片综合地价测算指导性意见( 暂行) 为参 照基础，以江苏省启东市征地区片综合地价测算项目为案例，提出了征地过程中的区 片划分的方法和征地区片综合地价的测算方法，并尝试探讨了方法的操作性、可行性 与准确性。 李彦芳分析了征地区片综合地价测算方法和验证标准中存在的若干问题，并提出 政策意见和建议以剩余法为主测算征地区片综合地价，市场比较法是发展趋势。以被 征地农民的实际社会安置成本作为征地补偿水平合理与否的验证标准，以征地为契机 建立失地农民社会保障体系，合理确定被征地农民的社会保障项目和保障水平口1 。 吴克宁等根据农用地分等定级估价成果，结合阳江市江城区实际，具体实践t n 用定级估价成果测算征地区片综合地价的思路，同时提出在区片综合地价基础上结合 分等成果进行征地的思路n 钉。 以上研究成果为完善征地区片价提出了建设性的意见，同时一部分学者将研究成 果进行了实证研究，为完善征地区片价作出了贡献。 内蒙古师范人学硕十学位论文 1 2 研究的目的和意义一 形成于2 0 世纪5 0 年代初期计划经济时代的土地征地制度，对于保证当时的国家 建设起到了积极作用。但是，随着社会主义市场经济的逐步完善，这个制度的缺陷也 就日益显现。主要有下列几个方面：征地程序繁琐混乱的问题；征地范围过宽及 征地权滥用的问题；征地补偿标准确定的不合理与补偿标准偏低的问题；征地补 偿费的合理使用问题等等。其中，合理确定征地补偿标准是整个土地征用制度改革的 核心1 。 近年来，随着征地区片综合地价的推行，征地补偿标准有明显的提高。在我国这 种标准的推行暂时缓解了我国征地过程中出现的一些矛盾，起到了重大作用。本研究 主要达到以下几点目的和意义：完善征地区片综合地价这一新的征地补偿标准，使 其更具应用性；尽量做到补偿的公平性，使政府和失地农民的满意度提高，减少农 民因对补偿标准不满而进行的上访活动，从而维护社会的稳定；为地价间的平衡提 供了思路。 笔者曾参加土地资源管理专业多位导师的课题，包括呼和浩特市征地区片综合地 价的制定、基准地价更新及征地统一年产值补偿标准的制定。从资料收集、野外调查、 数据分析、图件制作，到最终成果验收都参与了一些工作，为本论文的撰写奠定了重 要基础，从而为问题的提出及资料的收集提供了便利。 1 3 研究内容 本文研究的主要内容包括：对目前国内钮卜地区片综合地价的研究现状及存在问 题进行了阐述；对征地区片综合地价的相关概念、理论基础、制定原则及征地区片 综合地价测算方法等进行了介绍；论述了呼和浩特市征地区片综合地价的测算过 程，并提出呼和浩特市征地区片综合地价需完善的问题；对呼和浩特市征地区片综 合地价与呼和浩特市工业基准地价进行内部平衡，与周边旗县征地统一年产值进行外 部平衡；对平衡结果进行探讨及分析，力求使呼和浩特市征地区片综合地价更具操 作性及合理性。 2 1 绪论 1 4 研究的技术路线 图1 - 1呼和浩特市征地综合区片地价平衡技术路线 3 内蒙古帅范人学顾i j 学位论文 2 征地区片综合地价研究的基础 2 1 征地区片综合地价的相关概念 2 1 1 征地区片 征地区片旧i ( 简称区片) 是指一定范围内农用地类别、产值、土地区位、农用地 等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水 平等条件基本一致的，征地补偿标准相同的区域。 征地区片是均质区域，具有以下特征：同一征地区片的土地质量基本相似，农用 地等级相近，土地利用与农业经济产出水平也相一致。同一征地区片的区位条件相一 致，土地非农丌发利用的潜力相当。同一征地区片的社会经济发展水平、交通条件、 地理位置等基本相似。同一征地区片的土地资源稀缺性程度基本一致”。同一征地区 片土地利用结构、人均土地面积、人均耕地面积等基本相近，土地供求关系基本一致。 2 1 2 征地区片综合地价 目l j f 关于征地价格有两种提法，即征地区片价与征地区片综合地价。征地区片价 来源于国土资源部发布的农用地估价规程伸，规程中规定：征地区片价主要根据 农用地的利用条件和农用地对农民的社会保障水平确定，即征地价格主要由农用地质 量价格和农用地的社会保障价格构成。而征地区片综合地价则来源于国务院关于深 化改革严格土地管理的决定n 1 中规定：省、自治区、直辖市人民政府要制订并公布 各市县征地的统一年产值标准或区片综合地价，征地补偿做到同地同价。 2 0 0 5 年，困土资源部土地整理中心在征地区片综合地价制定技术指南( 征 求意见稿) 怕1 以及后来的关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工 作的通知将二者视为同一概念。征地区片综合地价的内涵定义如下：是指在城镇行 政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，依据地类、产值、土地区位、农用地 等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水 平等因素，划分区片并测算的征地综合补偿标准引。 2 2 征地区片综合地价研究的理论基础 ( 1 ) 地租地价理论 马克思地租理论认为，地租的本质是剩余价值的分配形式之一，包括绝对地租、 级差地租和垄断地租n 引。级差地租是指租用较好的土地所获得的归土地所有者的超额 利润，分为级差地租和级差地租。级差地租指土地肥沃程度和区位差异，使等量投资 在单位面积上产生的超额利润级差地租指在同一地块上连续追加投资而产生的超额 4 2 i l t 地区 综合地价 i f 究的皋础 利润。而士地价格可表示为土地价格= 绝对地租+ 级差地租+ 垄断地租。地价理论和地 租理论密不可分，并相互补充。地租理论对土地价格起着定性化的指导作用，而地价 理论是使i t 地估价更接近模型化和定量化的基础。 在市场经济基础条件下，土地由于其使用价值效用、资源有限性相对稀缺性及人 类对土地需求现实购买力的存在，而使其具有商品属性，因此土地存在价格。地价是 地租的表现形式，是地租的资本化，即地价= 地租土地资本化率一l 。 ( 2 ) 区位理论 区位理论( l o c a t i o nt h e o r y ) 又称地理区位论，是关于自然物质及人类活动的空 间分布及其在空阳j 中的相互关系的学说l 。区位是一个综合的概念，是自然界各种地 理要素和人类经济活动这两方面的因素相互联系在空| 日j 位置上的反映，具体地说，区 位就是自然地理位置、经济地理位置和交通地理位置在空间地域上有机结合的具体表 现。三种地理位置有机联系、相辅相成，共同作用于地域空间，便形成了一定的土地 区位。 区位理论最早源于农业生产和经营，德国经济学家屠能( t h v o n t h e n ，1 7 8 3 年至1 8 5 0 年) ，根据农业布局与市场的关系，探索了因地价不同而引起的农业分带 现象，并在1 8 2 6 年发表了著作孤立国同农业和国民经济的关系，书中系统地论 述了农业区位论。继屠能之后，德国经济学家韦伯( a w e b e r ，1 8 6 8 - - 1 9 5 8 ) ，创立 了工业区位论；德国地理学家克罩斯塔勒创立了中心地理论即城市区位论，其主要研 究目的都是为了确定城市和产业的最优空间经济区位。美国农用地经济学家阿兰索把 级差地租理论应用剑城市土地，并引入区位边际均衡和区位边际收益等空间经济学理 论，提出竞标地租观点，即以竞标地租函数来求取个别厂商的区位结构均衡点，解释 各类土地利用在城市空间内所形成的模式，从而形成城市区位理论。 可以说，一定程度上区位决定土地利用，土地利用又影响着地租地价；反而言之， 地租地价也规定着土地的用途及其利用方式。这种土地利用与地租、地价之间的有机 联系即是反馈关系，同样也存在于农用地之上。屠能指出：如果土地利用的可能性在 空间上是连续的，农业的部门或作物的合理布局是其能偿付区位地租的地段，因为距 离市场较近，其纯收益必定较大；较远的农地，其纯收益必定较小。根据区位理论， 可以发现尽管某一事物的地理位置是固定不变的，但其区位受人类社会经济活动的影 响是相对的，可以变化的，因而不同区位的农用地的价值存在很大的差异，区位理论 是建立农用地价格体系的理论基础。 ( 3 ) 土地生产力理论 5 内蒙古师范大学硕i ：学位论文 农用土地生产力是由土壤本身的肥力属性和发挥肥力作用的外界条件相互作用 的结果，是自然力和人工生产力藕合而成的引。它受制于自然和社会两大因素，作为 制度、政策、科技等社会经济因素对农用土地生产力影响的动态变化是显而易见的。 关于农用土地生产力估算的系统模型，根据最适因子律和最低因子限制律，可以 从五个层次来计量农用土地生产力，即光生产潜力、光温生产潜力、光温水生产潜力、 农用土地自然生产潜力和农用土地综合生产潜力。在农用土地估价中，根据可比原则 来计算标准作物产量从而求取农用土地的纯收益。 ( 4 ) 边际效用或贡献归属理论 自然资源估价的理论基础是要素归属论和边际效用论。它是由维塞尔于年在其 自然价值一书中提出的。他认为某一财物要有价值，必须既有效用，又有稀缺性， 两者相结合为边际效用旧引。边际效用是价值的来源，边际效用定律是价值的一般定律。 需求保持不变，供给越大，边际效用和价值越小，反之亦然而另一方面，供给保持不 变，需求越大，边际效用和价值越高，反之亦然。 2 3 征地区片综合地价制定的基本原则、 ( 1 ) 维护被征地农民合法权益原则。即征地区片综合地价要确保被征地农民原 有生活水平不因征地而降低，并体现长远生计和未来发展的需要。 保证被征地对象的生活水平不因征地而降低。，也是征地行为能够执行的前提条 件。而。征地要体现长远生计和未来发展的需要。则要求在征地问题上充分考虑到土 地对于被征地者的功能价值，征地补偿时必须考虑到土地对农民的生产资料功能以及 对农民的社会保障功能，在安置问题上充分考虑被征地对象的状况，采取适当措施， 使其生活能有长久保障。 ( 2 ) 同地同价原则。同地同价原则要求在同一区片内，不同宗地的征地补偿标 准应相近，且不因征地目的及土地用途不同而有差异。 ( 3 ) 协调平衡原则。该原则要求征地区片综合地价不得低于当地原征地补偿标 准，省级行政区域内各市县的征地区片综合地价应相互衔接睛1 。 ( 4 ) 公开听证原则。征地区片综合地价要依法组织听证，广泛听取有关部门、 农村集体经济组织、农民及社会各方面的意见和建议。 2 4 征地区片综合地价的测算方法 2 。4 1 征地区片的划分方法 目前，征地区片的划分方法主要包括以下三种： ( 1 ) 土地征用补偿费用价格相近区片划分法 6 2 正地区j t 综合地价研究的幕础 首先按照原来的土地征用补偿政策和征地补偿费计算办法，求得各个村集体土地 征用的补偿费用：然后，依照用途相同、位置相近和土地征用补偿费基本一致的原则 进行征地区片的划分。 ( 2 ) 是工业基准地价剥离土地取得费用价格相近区片划分法 首先采用工业基准班价剥离土地取得费用的计算办法，求得各个村集体土地征用 的补偿费用然后，依照上述原则进行征地区片的划分。 ( 3 ) 多因素综合评价法 通过对影响农业用地价格水平和土地征用补偿费多少的各种土地利用条件和土 地性质特征进行综合考虑，以基本土地单元为样本，选择对土地单元发生作用的因素 作为评价指标，并赋予相应的权重值，然后加权求和进行累加，按照多因素综合评价 分值相近的原则划分出土地征用补偿综合价格区片。 从实践来看，采用多因素综合评价法划分征地区片，因素考虑比较全面，划分依 据充分，比较合理u 引。该方法能全面考虑各种与被征土地价格相关的因素，不仅包含 了影响被政土地价值价格的经济因素，而且包含了其他因素。该评价方法采用定性与 定量相结合，把经验转化为科学指标，把复杂事物的直接判断转化为对事物某些方面 的单项判断，避免了主观随意性，保证了征地区片划分的科学性，既克服了第一种方 法中与土地价值在一定程度上相背离的缺点，又克服了第二种方法中对土地资源稀缺 性没有充分考虑的局限性。 2 4 2 征地区片综合地价的测算方法 目前幽内最常用的测算征地区片综合地价的方法有三种，即土地年产值倍数法、 征地案例比较法、叠加法。现将三种方法介绍及分析如下： ( 1 ) 土地年产值倍数法 土地年产值倍数法是中国计算征地补偿标准的传统方法。土地年产值倍数测算法 是征地时参照( - l - 地管理法中规定的补偿形式，在确定区片年产值标准的基础上， 综合考虑当地的经济发展水平、城镇居民最低生活保障水平、被征地农民对土地的依 赖程度等因素，以土地年产值标准倍数确定土地补偿费、安置补助费。 计算公式为：征地区片综合地价= 区片土地年产值x 土地补偿倍数+ 土地年产值 安置补助倍数 ，土地年产值倍数法和传统的征地补偿没有本质的区别，是过去标准的延续，仅考 虑有限年份如年内的补偿，没有考虑农民因永久失地造成的几代人永续的损失和保 障。征地区片价测算所遵循的原则之一是要保持新旧补偿标准的衔接，运用传统的测 7 内袋古师范人学硕i ：学位论文 算方法作为方法之一不失为一种措施和保证，但同时验证标准中又规定征地区片价不 能降低被征地农民现有的生活水平以及足以支付社会保障费用，所运用方法本身就难 以满足验证条件，所以在测算、方法设计理念和征地补偿水平之间就存在一种悖论忙削。 ( 2 ) 征地案例比较法 征地案例比较法是指在划分征地区片的基础上，全面调查近三年来当地已经发生 、 的征地案例，采用案例的实际征地补偿标准不考虑地上附着物补偿和青苗补偿测算征 地区片综合地价。 计算公式为：标准案例征收价格= ( 补偿费用一青苗及地上补偿) x 征用r 期修 j 下x 征用地类修正x ( 1 + 区位修正) x ( 1 + 征用情况修正) x ( 1 + 个别情况修j 下) 此方法适用土地市场发育较好，有大量征地案例的地区。然而，通过实地调查发 现，不少地方政府认为征地补偿标准越多越细，百姓意见越大，理论依据是“不患寡 而患不均”，为了减少矛盾，增强可操作性，在土地利用总体规划所确定的建设用地 规模控制区域施行一个补偿数额，该区域外围施行另一个征地补偿数额，实际上，这 反映了中国县域范围内政府控制土地市场、政府定价、土地市场发育不充分的事实， 如此一来，就失去了市场比较法应用的基础引。再者，政府控制农地所有权交易市场 并运用行政强制力形成较低的土地征用价格，使农地承包经营权市场交易价格的参照 标准偏低。 ( 3 ) 叠加法 ， 叠加法也称社会保障价格法，是指征地区片价等于农用地质量价格叠加社会保障 价格“川。该方法适用于已经完成农用地定级估价的地区。社会保障价格法体王见了土地 对农民的保障价值。其基本思路是在测算征地补偿区片价时除考虑土地的农业质量价 格外，还要考虑社会保障价格。后者是指农民失去土地后，为获得基本生活保障、接 受教育、再就业培训等应得到的补偿，主要按照失地农民的基本生活保障标准，采取 计算夏缴养老保险的方式来确定。 计算公式为：区片综合地价= 农地质量价格+ 农地社会保障价格 此方法与传统的年产值倍数法相比该方法有很大的进步，考虑到了土地对农民的 社会保障效用。从理论上讲社会保障应由一定的社会组织承担，而不是由某种要素承 担，土地本身并不承担社会保障功能，但是中国城乡二元结构使农村土地成为事实上 的国家赋予农民社会保障的载体n 钔。s c o t t 在研究东南亚一些地区的农村土地制度时 指出，当人均土地资源极少时，农民的理性选择是以生存安全为第一要素，其经济决 策的基础是生存伦理而不是经济理性引。中国农民社会保障功能的缺失，使中国农村 8 2 缸地区j - 综合地价研究的米础 的人地关系符合意义的小农经济。在农村养老保障没有社会化、家庭养老保障面临 “4 2 1 ”倒余字塔结构等的条件下，提高土地保障能力，实行“以土地换保障”具有 十分普遍的现实意义。 9 内蒙古师范人学硕士学位论文 3 呼和浩特市征地区片综合地价的测算 3 1 研究区概况 呼和浩特市位于内蒙古自治区的中部，北与包头市达茂旗、乌兰察布市四子王旗 接壤，东与乌兰察布市卓资县、凉城县相连，南与山西省交界，西与鄂尔多斯市准格 尔旗、包头市土默特右旗、固阳县毗邻。地理坐标为东经1 1 0 。3 1 1 1 2 。2 07 ，北 纬3 9 。3 57 4 1 。2 5 。2 0 0 5 年，全市土地总面积1 7 2 2 4 k m 2 ，占内蒙古自治区土地 总面积的1 4 6 。 呼和浩特市是内蒙古自治区首府，是自治区政治、经济、文化中心，全市辖4 区( 新城区、回民区、玉泉区、赛罕区) 、4 县( 托克托县、和林格尔县、清水河县、 武川县) 、1 旗( 土默特左旗) 。 征地区片综合地价测算范围重点在土地利用总体规划确定的城市集镇建设用地 范围内的农用地。根据呼和浩特市的实际，确定本文征地区片综合地价测算范围覆盖 呼和浩特市所辖的新城区、回民区、玉泉区和赛罕区4 个区，具体位置见图3 - 1 和图 3 2 。市辖四区土地总面积2 1 5 8 1 k m 2 ，其中，农用地面积为2 0 0 7 。6 6 k m 2 ，详见表3 1 。 此次测算征地区片综合地价不包括现有建设用地和基本农田的补偿标准。 呼和浩特市旗县区位图 乌 n 。? 7 ，r - j 。7 。 毒； a p 5 兰 ； ：0 ，、4 一潇醚爨ii 卉。秀叠氍i g 曩1 1 r 、i 翳豳隧麓蕊圈麟l ：! 攀零鼍黟i 事；滞 新j 夕7 。i o o 市) 。ij 西 害1 ：2 2 0 0 0 0 0 图3 1 呼和浩特市旗县区位图图3 2 呼和浩特市辖区图 1 0 3 ，呼和浩特市征地区”综合地价的测算 表3 - 1 研究区十地总面积汇总表单位：k m 2 ( 1 ) 新城区 新城区位于呼和浩特市东北部，北依大青山，南接赛罕区，西邻回民区，是呼和 浩特市的政治、经济、文化中心。地理坐标位于东经1 1 1 0 3 5 至1 1 2 5 ，北纬4 0 0 4 8 。 至4 1 。7 - ，辖区总面积7 0 0 k m 2 ，农区总面积6 7 7 k m 2 ，城区面积2 3 k i n 2 ，总人e l3 2 7 万人。区辖1 乡、1 镇、7 个街道办事处、5 5 个社区居委会、3 0 个行政村。 2 0 0 5 年新城区完成地区生产总值1 4 8 5 4 亿元，比上年的1 1 6 2 7 亿元增长1 9 7 ； 人均生产总值4 5 6 8 4 元，比上年的3 5 9 4 3 元增长1 9 3 。地方财政收入达到5 6 7 7 4 万 元，城镇居民人均可支配收入和农牧民人均纯收入分别为1 4 2 2 9 元和6 0 0 3 元。2 0 0 5 年全区社会消费品零售总额达到8 9 7 2 亿元，全社会固定资产投资4 7 5 4 亿元“引。 新城区是呼和浩特市最繁华的地段之一。内蒙古自治区党委、政府等重要机关单 位都在辖区内。 ( 2 ) 回民区 回民区地处呼和浩特市城区的西北部，西与会川丌发区接壤，南与玉泉区为邻， 东接新城区，北接武川县。辖区总面积为1 7 5 k m ! ，其中城区面积1 9 4 7 k m 2 ，2 0 0 5 年 末人口总数2 2 0 8 万人。全区辖海西、新华、环河、光明、中山、通道、钢铁路7 个 街道办事处和攸攸板1 个镇，共有5 5 个居委会，1 9 个行政村。 2 0 0 5 年，回民区完成地区生产总值9 5 8 5 亿元，比上年的7 7 1 4 亿元增长1 7 8 ； 人均生产总值4 3 5 3 0 元，比上年的3 5 0 0 7 元增长1 7 9 。地方财政收入达到3 9 7 4 3 万 元，城镇居民人均可支配收入和农牧民人均纯收入分别为1 1 4 2 0 元和6 3 3 8 元。2 0 0 5 年全区社会消费品零售总额达到9 1 0 1 亿元，比上年增长1 5 4 ，全社会固定资产投 资2 9 - 3 亿元| 1 引。 - 回民区从科学发展的角度，提出了在调整产业结构，保持可持续发展中优化农业、 发展工业、强化商业，加快城市化进程的发展思路。 内蒙古师范人学顾l ：学位论文 ( 3 ) 玉泉区 玉泉区位于呼和浩特市城区的西南部，东与赛罕区毗连，南与和林格尔县相接， 西与土默特左旗接壤，北与回民区相邻，是呼和浩特市中心与边缘县城连接的主要枢 纽。地理坐标为东经1 1 0 。2 3 至1 1 1 。0 1 ，北纬3 9 。2 8 至4 0 。0 8 f ，辖区总面积2 7 0 k m 2 ， 总人1 ：3 达1 8 5 4 力人，其中少数民族占1 6 。设1 乡1 镇7 个街道办事处( 桃花乡、 小黑河镇、长和廊办事处、小召办事处、兴隆巷办事处、大南街办事处、石东路办事 处、西菜园办事处、鄂尔多斯路办事处) 5 0 个社区居委会和5 4 个行政村。 2 0 0 5 年，全区经济保持健康、快速发展的良好态势，经济运行质量和整体效益 不断提高。全区国内生产总值达到6 0 7 9 亿元，比上年增长1 6 4 。地方财政收入3 0 9 5 0 万元，城镇居民人均可支配收入达1 0 9 4 3 元，农牧民人均纯收入达6 1 5 7 元，分别比 上年增长2 4 1 和1 6 4 。全区社会消费品零售总额达到3 9 6 2 亿元，比上年的3 4 4 5 亿元增长1 5 0 ，全社会固定资产投资2 5 1 亿元n 引。 玉泉区是一个中原文化与北方草原文化融合的最完美、最具有典型意义的一个城 区，形成了富有悠久文化内涵，具有独树一帜、别具风格的召庙文化心引。 ( 4 ) 赛罕区 呼和浩特市赛罕区位于呼和浩特市城区东南部，地理坐标为东经1 1 0 0 4 0 。至 1 1 2 0 1 0 ，北纬4 0 0 3 6 至4 0 0 5 7 ，东与乌兰察布市的卓资县、凉城县毗邻：南与呼和浩 特市和林格尔县、土默特左旗接壤；西、北与呼和浩特市的玉泉区、新城区为邻。东 西长4 3 k m ，南北宽4 1 k m 。全区总面积1 0 1 3 1 k m 2 ，其中城区面积1 4 5 k m 2 。辖2 个 乡( 西把栅乡、太平庄乡) 、5 个镇( 榆林镇、黄合少镇、巴彦镇、金河镇、巧报镇) 、 5 个街道办事处( 人民路街道办事处、大学西路街道办事处、大学东路街道办事处、 中专路街道办事处、乌兰察布东路街道办事处) ，下设5 7 个居委会、1 2 4 个行政村。 全区总人口3 6 3 3 万人。 ， 2 0 0 5 年，全区完成地区生产总值1 1 4 2 2 亿元，比上年的9 3 3 6 亿元增长1 5 1 ： 人均生产总值3 1 3 7 8 元，比上年增长1 4 6 。地方财政收入达到8 6 3 8 4 万元，城镇居 民人均可支配收入和农牧民人均纯收入分别为1 2 2 9 3 元和5 8 9 8 元。2 0 0 5 年全区社会 消费品零售总额达到4 6 2 7 亿元，比上年的4 0 5 9 亿元增长1 4 0 ，全社会固定资产 投资4 7 1 6 亿元n 引。 赛罕区是一个高校的积聚区。呼和浩特市的六所高校中有内蒙古大学、内蒙古师 范大学和内蒙古农业大学三所座落于此区，推动了该区经济、文化、科技的发展。 3 呼和浩特市抓地区j t 综合地价的测算 3 2 呼和浩特市征地区片综合地价的内涵 征地区片综合地价测算方法适用于土地市场相对活跃的地区。由于呼和浩特市土 地市场较为成熟，可以运用多种方法测算征地区片综合地价，使征地补偿标准更为科 学合理。本次征地区片综合地价对应的基准时点为2 0 0 6 年1 月1 同，有效期为三年， 测算时间为2 0 0 5 年1 2 月3 1r 。 3 3 呼和浩特市征地区片的划分方法及其确定 3 3 1 征地区片的划分方法 3 。3 1 。1 多因素综合评定法 本文根据征地区片因素的选取原则，在分析影响呼和浩特市征地区片综合地价的 各种因素的基础上，采用特尔菲法选择土地类别、土地区位、耕地亩产值、农用地等 级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平 等作为征地区片划分的因素。一 各因素中，土地类别主要考虑土地用途，同时参照地形、土壤、单位面积经济产 出等方面的影响：土地区位条件主要考虑距城市中心距离、规划用途、交通条件、基 础设施配套完善程度等方面的影响，搜集了呼和浩特市城市总体规划的用地规划图 ( 2 0 0 5 2 0 2 0 年) ；人均耕地主要考虑人均耕地面积，同时参照人口密度、人均建设 用地面积等方面的影响；区域社会经济发展水平主要考虑农民人均收入，同时参考区 域经济、非农业收入占农民总收入的比例进行评价；社会保障状况主要考虑养老保险 价格，同时参照城镇最低生活保障水平、人几结构、就业机会；土地供求关系主要根 据近年征地案例发生频率，参照建设用地集约利用程度。 由于特尔菲法的主要工作是通过专家对征地区片因素权重做出统计估算，因此， 专家的选择是测定工作成败的关键。呼和浩特市征地区片因素及权重确定的专家包括 呼和浩特市政府多个相关部门的技术、管理专家和高层决策人员以及高等院校的教 授、农业专家等共3 7 人，将各位专家的打分结果录入计算机，并计算出专家打分结 果。均值和标准差及权重计算按照下列公式计算： 均值计算公式：e ：ya ；n( 式3 1 ) 标准差计算公式：6 2 2 著( a ；一e ) 2 疗 权重值计算公式：w j - e ；1 0 0 ： 式中：e 一某征地区片因素权重的均值； 1 3 ( 式3 - 2 ) 内蒙古师范人学硕f ：学位论文 a i 第i 位专家的打分值； n 打分的专家数； 6 某征地区片因素权重的标准差： w i 第i 个因素或因子的权重； e i 第i 个因素或因子经过几轮打分后的均值。 经过两轮的专家打分及处理后，确定呼和浩特市征地区片综合地价因素和因子及 其权重，见表3 2 。 表3 2 呼和沽特市征地区片因素专家打分表汇总表 冈素因子 权重( ) 小计1 2 1 0 2 8 耕地4 3 1 7 9 园地1 8 0 1 8 土地类别 林地2 1 1 9 8 草地2 2 7 9 3 其它农用地1 5 8 4 0 小计3 7 0 3 5 7 城市影响度1 6 6 0 5 1 土地区位 交通条件 1 2 5 5 0 6 近期规划影响度 7 8 8 0 0 小计8 1 4 4 4 菜地 2 8 0 3 1 亩产值 水浇地3 ，1 4 3 7 旱地 2 1 9 7 6 小计6 9 2 6 7 人均耕地数趋 人均耕地数量因子 6 9 2 6 7 小计9 6 1 0 0 十地供求关系 征地案例发生频率 5 8 2 0 0 征地面积与行政村总面积比 3 7 9 0 0 小计6 2 7 3 6 社会保障水平 养老、医疗保险6 2 7 3 6 经济发展水平小计 1 2 7 6 7 0 人均纯收入 7 2 4 5 8 1 4 3 呼和浩特市征地区j i 综合地价的测算 非农业收入所l 鼻比重 5 5 2 1 2 小