（土地资源管理专业论文）基于农用地产能的旗县征地价格的确定——以呼和浩特市为例.pdf

内蒙古师范大学硕士学位论文 中文摘要 改革征地制度，逐步缩小征地范围，完善征地补偿机制，是目前推 进新农村改革发展的重要问题之一，受到社会各界的广泛关注。征地补 偿问题作为征地制度的核心问题，成为了农村土地制度改革的焦点问题。 笔者对目前呼和浩特市旗县执行的征地补偿标准进行了分析，认为呼和 浩特市旗县征地补偿标准偏低，与经济发展现状不适应，不能保障被征 地农民的生活水平不降低。因此，以呼和浩特市旗县为范围，以健全被 征地农民的社会保障为目的，完善呼和浩特市旗县征地价格，促进呼和 浩特市旗县农村土地市场健康、持续、稳定的发展。 理论研究方面，借鉴了国外的征地补偿标准及方法，认为征地补偿 要解决的社会保障问题主要包括养老保险、医疗保险和就业保险三方面。 以此为目标，。确定社会保障价格与农用地产能产值的相关关系，建立两 者之间的数学关系，从而确定新的征地补偿标准。 实证方面，本文从呼和浩特市旗县的实际情况出发，以社会保障功 能为基础，计算社会保障价格。社会保障价格包括养老保险价格、医疗 保险价格和失业保险价。核算呼和浩特市旗县农用地产能，包括理论产 能、可实现产能和实际产能。通过实地样点调查，分别建立样点的理论 单产与自然质量等指数及样点的可实现单产与利用等指数之间的数学模 型，计算呼和浩特市旗县农用地的理论产能和可实现产能，并核算实际 产能。通过被征地农民的社会保障价格与农用地产能之间的相关性的确 定，得出社会保障价格与农用地的可实现产能之间的相关性较高。因此， 本次征地价格的研究以农用地可实现产能为基础，分别确定了旗县各行 政村的农用地可实现单产的产值及倍数，得出旗县各行政村新的征地价 格。 通过以上研究计算，将呼和浩特市旗县各行政村的征地补偿价格分 为i 一级：i 级征地补偿价格为2 8 0 5 9 8 元h m 2 ，级为4 0 3 6 5 元h m 2 。 最终形成呼和浩特市旗县以行政村为单位的征地补偿价格。 关键词：呼和浩特市旗县，农用地产能，征地价格 内蒙古师范大学硕士学位论文 a b s t r a c t i ti so n eo ft h ei m p o r t a n ti s s u e sf o rp r o m o t i n gn e wr u r a lr e f o r ma n d d e v e l o p m e n tt or e f o r mt h e l a n dr e q u i s i t i o ns y s t e m ，n a r r o wt h es c o p eo f r e q u i s i t i o nl a n dg r a d u a l l y , i m p r o v el a n dr e q u i s i t i o nc o m p e n s a t i o nm e c h a n i s m ， w h i c ha t t r a c t st h ea t t e n t i o no fa l lf i e l d so ft h ec o m m u n i t y l a n dc o m p e n s a t i o n i s s u ew h i c hw a sr e g a r d e da st h ec o r ei s s u eo fl a n de x p r o p r i a t i o ns y s t e m ， b e c a m et h ef o c u so fr u r a ll a n dr e f o r m t h ea u t h o ra n a l y z e st h ec o m p e n s a t i o n s t a n d a r do fl a n dr e q u i s i t i o na p p l i e di nt h ec o u n t i e so fh o h h o t t h ea u t h o r t h i n k st h a t t h es t a n d a r di sl o w e r , t h es t a n d a r di si n c o m p a t i b l ew i t ht h el e v e lo f e c o n o m i cd e v e l o p m e n t ，a n di tc a nn o tp r e v e n tt h ed e c r e a s i n go ft h el i v i n g s t a n d a r do ft h el a n d l e s sf a r m e r s t h e r e f o r e ，i no r d e rt oi m p r o v es o c i a l s e c u r i t yo fl a n d l e s sf a r m e r s w es h o u l dt a k et h ec o u n t i e si nh o h h o ta st h e s c o p e ，t op r o m o t el a n dm a r k e ti nv i l l a g e sa n dc o u n t i e so f h o h h o tt od e v e l o p h e a l t h i l y , s u s t a i n a b l ya n ds t a bl i l y a sf a ra st h et h e o r e t i c a lr e s e a r c h ，t h i sa r t i c l ed r a w so nt h ep r i n c i p l ea n d m e t h o d so fl a n dr e q u i s i t i o nc o m p e n s a t i o nf r o mf o r e i g nc o u n t r i e s ；t h e a u t h o r t h i n k st h es o c i a ls e c u r i t yp r o b l e m st h a tt h el a n dr e q u i s i t i o nc o m p e n s a t i o n s h o u l ds o l v ei n c l u d eo l d a g ei n s u r a n c e ，m e d i c a li n s u r a n c ea n de m p l o y m e n t i n s u r a n c e i n o r d e rt os o l v et h e s ep r o b l e m s ，t h ea u t h o rt h i n k sw es h o u l d d e t e r m i n et h ec o n n e c t i o nb e t w e e nt h ep r i c eo fs o c i a ls e c u r i t ya n dt h e p r o d u c t i v i t yo fa g r i c u l t u r a ll a n d ，a n de s t a b l i s h m a t h e m a t i c a lr e l a t i o n s h i p b e t w e e nt h e m ，a n dt h e nm a k ean e ws y s t e mo fl a n dr e q u i s i t i o nc o m p e n s a t i o n a sf a ra st h ee v i d e n c e ，a c c o r d i n gt ot h ea c t u a lc o n d i t i o n so ft h ec o u n t i e s i nh o h h o t ，a n db a s e do nt h es o c i a ls e c u r i t yf u n c t i o n ，t h i sa r t i c l ec a l c u l a t e st h e 一 1 s o c i a ls e c u r i t yp n c e s ，w m c hi n c l u d et h eo l d - a g ei n s u r a n c e ，m e d t c a li n s u r a n c e a n du n e m p l o y m e n ti n s u r a n c e p r i c e s ，a n d a c c o u n t s a g r i c u l t u r a l l a n d p r o d u c t i v i t yo f t h ec o u n t i e si nh o h h o tw h i c hi n c l u d e st h e o r e t i c a lp r o d u c t i v i t y , 内蒙古师范大学硕士学位论文 a c c e s s i b l ep r o d u c t i v i t ya n da c t u a lp r o d u c t i v i t y b ys u r v e y i n gt h ef i e l d s a m p l e s ，e s t a b l i s h i n gi n d e xf o rt h es a m p l e so ft h e o r e t i c a lp r o d u c t i v i t ya n d n a t u r a lg r a v i t y , a n dt h em a t h e m a t i c a lm o d e lb e t w e e nt h es a m p l eo ft h e a c c e s s i b l ep r o d u c t i v i t ya n du t i l i z a t i o n ，t h ea u t h o rc a l c u l a t e st h e o r e t i c a l p r o d u c t i v i t ya n da c c e s s i b l ep r o d u c t i v i t yo f t h ec o u n t i e si nh o h h o t ，a n dt h e n a c c o u n t st h ea c t u a lp r o d u c t i v i t y t h r o u g hd e t e r m i n i n gc o n n e c t i o nb e t w e e n t h ep r i c eo fs o c i a ls e c u r i t ya n dp r o d u c t i v i t yo fa g r i c u l t u r a ll a n d ，t h ea u t h o r g e t st h er e s u l tt h a tt h ec o n n e c t i o nb e t w e e nt h ep r i c eo fs o c i a ls e c u r i t ya n d a c c e s s i b l ep r o d u c t i v i t yo fa g r i c u l t u r a ll a n di sh i g h e r t h e r e f o r e ，b a s e do nt h e a c c e s s i b l ep r o d u c t i v i t yo fa g r i c u l t u r a ll a n d ，t h er e s e a r c ho nt h ep r i c eo fl a n d c o m p e n s a t i o n i d e n t i f i e st h e m u l t i p l e a n d o u t p u t v a l u eo fa c c e s s i b l e p r o d u c t i v i t yo fa g r i c u l t u r a ll a n do f a l lt h ev i l l a g e so ft h ec o u n t i e si nh o h h o t a n d g e t st h en e wp r i c ef o rl a n dc o m p e n s a t i o n a c c o r d i n gt ot h ea b o v es t u d i e s ，t h ea u t h o rd i v i d e st h ep r i c ef o rl a n d c o m p e n s a t i o no fa l lt h ev i l l a g e so ft h ec o u n t i e si nh o h h o ti n t os i xg r a d e s ， f r o mt h eg r a d eo n e2 8 0 5 9 8y u a n h m 2t ot h eg r a d es i x4 0 3 6 5y u a n h m 2 ，a n d a tl a s tf o r m sn e wp r i c ef o rl a n dr e q u i s i t i o nc o m p e n s a t i o n ，w h i c hb a s e do nt h e v i l l a g e so ft h ec o u n t i e si nh o h h o t k e yw o r d s ：c o u n t i e si nt h eh o h h o t ，p r o d u c t i v i t yo fa g r i c u l t u r a ll a n d ， p r i c ef o rl a n dr e q u i s i t i o n 内蒙古师范大学硕士学位论文 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工 作及取得的研究成果，尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的 地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不 包含本人为获得内蒙古师范大学或其它教育机构的学位或证书而使 用过的材料。本人保证所呈交的论文不侵犯国家机密、商业秘密及 其他合法权益。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已 在论文中作了明确的说明并表示感谢。 签名： 固垄 日期： 矽幻年 6 月p 日 关于论文使用授权的说明 本学位论文作者完全了解内蒙古师范大学有关保留、。使用学位 论文的规定：内蒙古师范大学有权保留并向国家有关部门或机构送 交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅，可以将学位论文 的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印 或扫描等复制手段保存、汇编学位论文，并且本人电子文档的内容 和纸质论文的内容相一致。 保密的学位论文在解密后也遵守此规定。 签名：闰串导师签名：茄举f 又 日期：7 , 0 1 0 年参月，d 日 1 绪论 1 绪论 1 1 问题的提出 土地非农化是一个全球性的现象，全世界的建设用地大致以每年1 2 的速度增 加m 。联合国粮农组织迈向2 0 1 0 年的农业报告预测，到2 0 1 0 年发展中国家( 不 包括中国) 的工业化和城市化将占用3 5 0 0 万h m 2 的新土地，届时将导致其中的2 0 0 0 万h m 2 农用地转入非农土地利用。这一现象也是经济发展中的客观现象。 目前，我国工业化中期、城市化加速阶段的经济与社会特征日益凸显，社会财富 以前所未有的速度积累，土地等生产要素从农业向农业以外急剧转移。1 9 7 8 2 0 0 4 年 建设占用耕地的数量达4 9 7 7 8 万h m 2 ，年均1 8 4 4 万h i i l 2 心1 。耕地资源的大量缺失， 特别是非农建设占用耕地的逐渐增多使本来就十分突出的人地矛盾变得更加突出尖 锐，部分农民失去赖以生存的土地成为我国现代化建设过程中一个难以避免的现象。 在我国，农地既是农业最基本的生产要素，又是农民最基本的生活保障。农民。旦失 去土地，也就失去了生活的全部保障。因此，土地征收过程中，征地价格的确定、失 地农民的征地补偿问题等倍受全党和全社会的关注。 征地价格的确定是对现行法律法规的补充和完善，主要目的是解决当前征地工作 中普遍存在的补偿标准偏低、随意性较大、同地不同价等突出问题。旧的征地补偿办 法是以具体地块的平均亩产值倍数法来计算征地补偿费用的，这种方法不仅使补偿费 用偏低，而且相邻地块的征地补偿费用往往因用途不同而相差很大，补偿的随意性较 大。在此现实背景下，研究被征地农民的征地补偿标准是非常有必要的。 1 2 选题的研究意义 近年来，农业、农村、农民问题关系党和国家事业发展全局。实践充分证明，只 有坚持把解决好农业、农村、农民问题作为全党工作重中之重，坚持农业基础地位， 坚持社会主义市场经济改革方向，坚持走中国特色农业现代化道路，坚持保障农民物 质利益和民主权利，才能不断解放和发展农村社会生产力，推动农村经济社会全面发 展。 2 0 0 8 年l o 月1 2 日中国共产党第十七届中央委员会第三次全体会议通过的中 共中央关于推进农村改革发展若干重大问题决定提出，健全严格规范的农村土地管 理制度。改革征地制度，严格界定公益性和经营性建设用地，逐步缩小征地范围，完 善征地补偿机制。依法征收农村集体土地，按照同地同价原则及时足额给农村集体组 内蒙古9 币范大学硕士学位论文 织和农民合理补偿，解决好被征地农民就业、住房、社会保障。 中共中央国务院关于2 0 0 9 年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见 ( 2 0 0 9 年中央一号文件) 提出：做好2 0 0 9 年农业农村工作，具有特殊重要的意义。 扩大国内需求，最大潜力在农村；实现经济平稳较快发展，基础支撑在农业；保障和 改善民生，重点难点在农民。2 0 0 9 年一号文件第十九条提出，实行最严格的节约用 地制度。从严控制城乡建设用地总规模，从规划、标准、市场配置、评价考核等方面 全面建立和落实节约用地制度。农村土地管理制度改革要在完善相关法律法规、出台 具体配套政策后，规范有序地推进。第二十二条提出，加快农村社会事业发展。巩固 发展新型农村合作医疗，坚持大病住院保障为主、兼顾门诊医疗保障，开展门诊统筹 统筹试点，有条件的地方可提高财政补助标准和水平。进一步增加投入，加强县、乡、 村医疗卫生公共服务体系建设。抓紧制定指导性意见，建立个人缴费、集体补助、政 府补贴的新型农村社会养老保险制度。加大中央和省级财政对农村最低生活保障补助 力度，提高农村低保标准和补助水平。加快研究解决农垦职工社会保障问题。高度重 视农村社会稳定工作，妥善解决农村征地、集体资产处置等引发的突出矛盾和问题， 做好农村信访工作，保持农村社会和谐稳定。 中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的 若干意见( 2 0 1 0 年一号文件) 提出，加快改善农村民生，缩小城乡公共事业发展差 距。提高农村社会保障水平。逐步提高新型农村合作医疗筹资水平、政府补助标准和 保障水平。做好新型农村合作医疗、农村医疗救助、城镇居民基本医疗保险、城镇职 工基本医疗保险制度的政策衔接。合理确定农村最低生活保障标准和补助水平，实现 动态管理下的应保尽保。落实和完善被征地农民社会保障政策。切实维护农村社会稳 定。完善党和政府主导的维护群众权益机制，切实解决好农村征地、环境污染、移民 安置、集体资产管理等方面损害农民利益的突出问题。 本文以呼和浩特市旗县的农用地产能核算为基础，确定呼和浩特市旗县的征地价 格。呼和浩特市旗县征地补偿标准的应用研究，有利于完善征地补偿制度，保护被征 地农民的合法权益，不降低失地农民的生活水平，让被征地的农民获得公正补偿又能 保证建设用地的合理需求，同时还可抑制地方政府征地的内驱力，从而促进耕地保护 和集约用地。此研究对完善征地补偿办法、改革征地制度，规范农村土地市场秩序、 严格农村土地管理制度、保障国家粮食安全、合理高效地利用土地、保证自治区国民 经济和社会可持续发展具有深远的科学意义和生产实践意义。 1 绪论 1 3 国内外研究概况 1 3 1 国外研究概况 随着现代社会经济的发展和城市规模的不断扩大，征收土地已经成为获取新增建 设用地的主要途径之一。德国、美国等西方国家和地区的法律法规都规定：征收土地 要基于公共利益的目的。但是在征地过程中，各国征地补偿标准有很大的差异。 目前，世界各国制定征地补偿标准主要遵循的原则有三种：完全补偿、不完全补 偿和相当补偿。 ( 1 ) 完全补偿原则。完全补偿强调“所有权神圣不可侵犯”。学者们认为征地是 对“法律面前人人平等”原则的破坏，主张应最大限度地弥补被征地者因征地造成的 财产状况变动而引起的一切损失。因此，完全补偿常以市场交易规则为基础，补偿的 范围广、项目细化。例如在日本，大多数情况下是以完全补偿标准确定土地补偿费的。 其土地补偿包括五方面：征用损失补偿；少数残存者的补偿；。通损赔偿；事业损失赔 偿和离职者的补偿。 ( 2 ) 不完全补偿原则。不完全补偿原则强调“所有权的社会义务性”，认为财产 权因承担社会义务而不具有绝对性，可以基于公益目的的需要而依照法律法规加以限 制。因此，征地虽然对财产权有所损害，但基于公共利益的需要可以依法占有而仅给 予合理的补偿。 ( 3 ) 相当补偿原则。该原则强调，由于特别牺牲的标准是相对的、变动的，所以 对于征地补偿应视情况而定，或采用完全补偿原则，或采用不完全补偿原则。 几乎所有国家或地区的征地补偿费用都是以征地时的市场价格为基础来确定的。 例如：加拿大的土地征用补偿包括四方面：被征用部分的补偿；有害或不良影响补偿 ( 例如严重损害或灭失价值) ；重新安置的困难补偿和干扰损失补偿。美国的土地征 用补偿，是以征用前的市场价格作为计算标准的，充分考虑到土地所有者的利益；不 仅补偿被征土地现有的价值和土地可预期的未来价值，而且还考虑到因征用而导致邻 近土地所有者经营上的损失并给予补偿。其土地征用补偿内容包括：土地所有者的财 产损失和地价补偿。韩国的土地补偿包括：地价补偿；迁移费补偿；残余地补偿和农、 林、牧、渔业暂停、停业、规模缩小所带来的一切损失。在德国，征地补偿内容包括： 土地权利损失；其他被征收物的权利损失；征收物上的一切附带损失；营业损失。而 英国的土地补偿，其内容包括：土地( 包括建筑物) 补偿；租赁权损失补偿；残余地 分割或损害补偿；迁移费与经营损失费等干扰补偿以及其他必要费用支出补偿等1 。 总的来说，各国或地区的土地征收补偿包括：土地补偿、地上物补偿、搬迁费补 内蒙古师范大学硕士学位论文 偿、离职者或失业者补偿、邻接地损失补偿、间接可得利益损失补偿等六大项。而各 国的补偿标准可以概括为法定价格标准和市场价格标准。其中，法定价格标准是根据 法律直接规定的价格作为补偿标准。而市场价格标准则是以征地时的市场价格作为土 地补偿标准，有时还需根据物价的变化做一定的调整。不同的征地补偿标准有不同的 作用。法定价格标准可以控制补偿资金。而市场价格标准有利于保护被征地者，这也 是补偿标准发展的趋势所在h 1 。 二十世纪八十年代以来，各国除了对征地补偿标准的原则进行研究外，还侧重于 征地补偿标准模型的讨论。各国基于不同的假设，得出的研究结论也完全不同。1 9 8 4 年b l u m e 提出一种简便的补偿标准一零补偿，零补偿标准是以政府征用土地是根据社 会福利最大化作出决策为假设的晦1 。1 9 8 9 年f i s c h e l 和s h a p i r o 则认为在政府征用土 地是根据大多数投票者的福利最大化作出决策的情况下，补偿标准应该是农用地转用 市场价值的一部分嘲。但是，1 9 9 4 年m i c e l i 和s e g e r s o n 分析了一个政府出现“财政 错觉”的模型，得出的结论是：具有社会效率的土地征用行为并不需要补偿，只有当 政府的土地征用行为没有社会效率时，才以市场价值作为补偿标准口1 。1 9 9 5 年 h e r m a l i n 建立了一个分析政府与投资者之间信息不对称的模型，他认为：从效率的角 度看，补偿标准不是以失地者因土地征用导致的所失为依据的，而是应该以社会因土 地征用发生的所得为依据的跚。因此，不宜采用市场价值补偿标准。2 0 0 1 年e d n o s a l 以政府征用土地决策可能存在私人激励和非社会最优的情况为假设条件，提出了旨在 执行社会最优分配的“税收一补偿”模型扣1 。该模型揭示：失地者因土地征用行为应 该得到完全的市场价值补偿。2 0 0 5 年g i a m m a r i n o 和e d n o s a l 研究发现：包括零补 偿在内的一切社会最优补偿标准都严格地依赖着两个假设条件一政府最大化社会福 利和私人投资水平没有影响地产的其他用途。他们揭示：一旦降低这些假设条件，最 优补偿标准将普遍依赖于市场价值。g i a m m a r i n o 和e d n o s a l 建立的征地补偿标准 模型为现代社会土地征用采用市场价值补偿标准提供了强有力的科学依据口们。 综上所述，世界各国和地区土地征用的补偿原则和补偿标准各不相同。但就世界 的整体发展趋势来看，对于国家合法行为所造成的损失，其补偿范围与补偿标准均日 趋完善，对于失地者所遭受的损失给予更充分、更完全的补偿。从有关法律法规对土 地征用补偿的具体规定来看，我国征地补偿属不完全补偿，且补偿范围和补偿标准比 其他国家偏小、偏低。可以说，在土地征用的补偿原则和补偿标准方面，我国与世界 上许多国家的普遍做法之间存在着相当大的差距，这是我国征地补偿制度改革必须正 视的现实。 4 1 绪论 1 3 2 国内研究概况 中华人民共和国土地管理法第五章第四十七条第一款规定：征收土地的，按 照被征收土地的原用途给予补偿。中华人民共和国土地管理法第五章第四十七条 第二款规定：征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青 苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。 征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数， 按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个 需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六 倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值 的十五倍。依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置 的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补 助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值 的三十倍n u 。 与国外的征地补偿标准对比，我国的征地补偿标准存在以下几方面的问题：第一， 中国的征地补偿涵盖的范围较小，补偿标准不合理；第二，征地补偿费测算方法不科 学，补偿金额是基于农用地收益计算的，不能准确反映农用地转为非农用地的预期收 益；第三，相对于土地的增值潜力，土地的补偿费用远远低于土地的出让价格，属于 低价征收，不符合市场经济的规律等n 副。 在我国，不同学者针对当前的征地补偿范围，提出了新的构建方案。方案的侧重 点主要集中在因征地而产生的负面影响，在确定征地补偿范围时，应尽可能将其包括 在内，以确保征地前后被征地农民的生活不会发生较大的变化，保障被征地农民的生 活权利。张全景和王万茂认为，我国的征地补偿应该包括土地所有权补偿，地上附着 物补偿，农民生存权补偿，残余地补偿以及生态环境效益补偿等五个方面n 3 1 。诸培新 和曲福田两位学者从资源经济学角度出发，认为土地征收补偿应该包括土地的直接使 用价值、间接使用价值、存在价值、选择价值和遗赠价值等五个方面n 4 1 。鲍海君和吴 次芳则认为：征地补偿不仅要对被征收的土地本身进行补偿，同时还应该对农民的生 活进行安置，除对征地本身以及为确保失地者的生活进行安置补偿外，还应该相应地 考虑残留地和相邻土地的损失补偿，即要求同时考虑直接损失和间接损失n 5 q 7 1 。而张 术环和孔令德则认为，征地补偿构成中还应增加教育补偿成分的比例，以确保被征地 农民今后的生活以及职业的转化n 副。 近年，很多学者还针对农用地征地价格的组成，提出了不同的观点。一些学者从 内蒙古师范大学硕士学位论文 资源经济学角度，给出了“农用地征收价格= 农用地质量价格+ 农用地社会价值量化值” 的公式，其中农用地质量价格是农用地在不改变用途的前提下，在农业内部流转的使 用权价格；农用地社会价值量化值包括农用地的社会保障价值和农用地为社会提供粮 食安全的社会稳定价值n 引。在中国土地学会土地经济分会第二次学术分会上( 2 0 0 2 ) ， 有些学者认为，农用地征收价格是农用地资源价格和社会保障价格之和；有些学者认 为，征地价格= 农用地价格+ 土地转用后增值的区段平均值的分割值，社会保障价值实 际是征地后用途发生改变的土地增值反映，其实质是土地增值咖3 还有些学者认为， 中国的征地补偿已具有强烈的市场化倾向，按土地的市场价格对被征地农民进行补偿 已成为经济发展的必然趋势瞳。 当前我国的征地补偿方式是以征地区片综合地价和征地统一年产值为主，其补偿 价格测算主要考虑了土地区位、农用地等级、产值、人均耕地数量、土地供求关系及 地区经济状况等市场因素，对征地补偿具有重要意义。但征地区片综合地价和征地统 一年产值的测算在一定意义上说仍旧是以产值为基准价格，并在此基础上考虑市场经 济等影响因素进行修正测算，与国外的按市价补偿相比仍有一定的差距。当然我国现 有的国力决定了征地补偿不可能完全按市价补偿，且征地的公共利益性质也决定了以 公共利益为目的的征地补偿不是完全的市场价格。此外在公益性建设用地与非公益性 建设用地占用集体土地均通过征地实现的制度下，不加区别、不分用途、统一按照依 公共利益性质征地制定的征地区片价给予补偿，对被征地农民来说是不合理的，征地 区片价显然也缺乏科学性和合理性。 当前在征地统一年产值和征地区片综合地价作为新的补偿标准的情况下，关于征 地补偿费的分配，在关于完善征地补偿安置制度的指导意见( 国土资发 2 0 0 4 2 3 8 号) 中规定如下：“按照土地补偿费主要用于被征地农户的原则，土地补偿费应在农 村集体经济组织内部合理分配。具体分配办法由省级人民政府制定。土地被全部征收， 同时农村集体经济组织撤销建制的，土地补偿费应全部用于被征地农民的生产生活安 置”。可见我国的征地补偿已开始注重对被征地农民的补偿。 1 4 发展趋势 在任何社会制度下，征地行为始终都是强制性的政府行为，被征地单位或个人被 迫向法定征地单位提供用地，因此所获补偿应该是公平合理的。这种补偿一般以土地 的市场价格为基础，既要考虑到失地者的经济损失，还要包括其生活损失，也就是说 计算了在征地行为发生后失地者可能承担的所有成本。但另一方面，排除了土地在改 变用途后可能升值所带来的收益部分，以防哄抬地价。这些充分显示了征地费用的补 6 1 绪论 偿性特点，与一般土地价格是有所区别的汹4 2 1 。 近年来由于征地补偿标准过低和征地过程中土地产权关系不清等原因，在实际征 地过程中出现了很多问题，引起了社会各界及中央领导的高度重视，因此改革征地补 偿制度已经成为目前亟待解决的重要问题之一。在改革方案的具体研究过程中，实行 按价征地是目前呼声最大的。 2 0 0 6 年，中共十六届五中全会提出建设社会主义“新农村”的重大历史任务， 在中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见中提出要完善对被征 地农民的合理补偿机制，健全对被征地农民的社会保障。 2 0 0 9 年9 月4 日，中央财经领导小组办公室副主任、中央农村工作领导小组办 公室主任陈锡文，在介绍我国社会主义新农村建设的成就等方面情况时表示，征地问 题确实是属于城乡关系的焦点问题，征地制度随着经济社会发展阶段的变化也会发生 一些重大变化。 一 陈锡文指出，有些地方出现征地之后对农民保障不够，实际是指两个方面：一是 法律规定的补偿标准，没有及时足额发给农民；二是地征走之后没有让农民及时加入 当地的社保体系，这就引起比较大的矛盾。针对存在的问题，党中央、国务院是非常 重视的，当前正在从两个方面进一步改善征地制度，一是通过职能部f q 2 n 强督查，要 保证农民被征地之后及时足额得到补偿，要严肃处理各类违规违法征地现象。另一方 面，要抓紧推进征地制度的改革，总的方向是缩小征地范围，提高补偿标准。2 0 0 8 年1 0 月召开的十七届三中全会所做的决定已经提出了个原则性的方向，文件要求， 在城镇建设的规划区以外，如果是非公益性的项目用地，得到批准之后这部分土地可 以不向农民征用，让农民可以以多种方式参与这个项目的开发和经营乜射。 我国目前的征地补偿测算往往只考虑到了某些方面，全面考虑征地带来的社会、 经济与生态影响，是今后征地补偿费测算的方向，但在目前的条件下建立符合现实状 况的征地补偿测算体系还有较大的难度。 由于征地补偿涉及到很多方面，受多重因素的影响，再加上国内外不同的国情及 考虑问题的角度和内容，征地补偿的构成往往存在一定的差异性。我国要从经济、社 会、生态等方面来确定征地补偿标准及完善征地补偿测算方法，建立既符合公平效率 原则又符合我国国情的征地补偿标准体系。 综上所述，笔者认为我国征地价格的计算应当综合考虑被征收农用地类型、等级、 质量、农民对土地的投入以及农产品的价格等因素；采用数据处理软件整理、分析、 处理数据，建立适当的数学模型，对征地补偿的方法进行完善；研究并应用农用地分 7 内蒙古师范大学硕士学位论文 等和估价成果及产能核算成果，科学地制定征地补偿标准，为规范土地管理制度，完 善征地市场机制提供参考。征地价格的确定，可以有效地保障失地农民的生活水平不 降低，也可以有效地遏制征地权的滥用。因此，探索合理的、科学的征地补偿标准是 解决目前征地行为中存在的征地补偿标准偏低、随意性较大、同地不同价等突出问题 的重要举措；探索新的、切实可行的征地补偿标准，对依法做好征地补偿安置工作、 维护失地农民切身利益、保障经济建设健康发展具有重要的意义。 2 研究的理论基础、内容及涉及的概念 2 研究的理论基础、内容及涉及的概念 2 1 研究的理论基础 2 1 1 土地生产力理论 土地生产力或称土地潜力，土地在一定条件下可能达到的生产水平。既反映土地 质量的好坏，又表明土地的生产能力。可以表示为现在条件下和改变某种条件后的两 种生产能力，即自然力和人工生产力，土地生产力是两者耦合而成的。利用土地应达 到何种集约度，其主要的决定因素是土地生产力。制约土地生产力的因素很多，除土 地本身的质量以外，主要是合理利用、改良和保护土地。 土地生产力具有动态性，受制于自然和社会两大因素。自然因素的地域差异导致 了土地生产力的地域差异，科技、制度、政策等社会经济因素对土地生产力影响的动 态变化也是显而易见的。关于以农用地分等定级为基础的农用地生产力估算的系统模 型，可以根据最低因子限制律和最适因子律，从五个层次来计量农用地生产力，这五 个层次分别是：光生产潜力、光温生产潜力、光温水生产潜力、农用地自然生产潜力 和农用地综合生产潜力。 2 1 2 生产要素理论 生产要素通常分为土地、劳动和资本三类。土地是自然在各个方面赠与人类的物 资和力量，包括土地、空气、风力、光和热等。劳动是人类使用体力或脑力所进行的 经济工作。资本是为了生产物质货物和获取收入利益而准备的一切储备。在某种意义 上，生产要素只有自然和人类两种。资本和组织只是人类在改造和征服自然过程中的 一个结果。自然和人类是相互影响的，人类改造自然，自然又影响人类的性格和发展。 古典经济学家也区分出三种主要的生产要素：土地、资本和劳动。他们认为土地 是一种永久性的，不能再生产的资源，其数量是固定的，因而从整体而言对经济的供 给是完全无弹性的。他们认为资本是一种可再生产的资源，其数量可以通过审慎的生 产活动而改变，因而资本的供给并不是完全无弹性的。事实上，他们一般认为这种供 给弹性很大。与资本一样，他们认为劳动是可再生产的和可以扩张的，而且，从经济 发展的全过程看，劳动供给的成本是不变的。但是要把它与资本区别开来，因为它具 有二重身份，既是生产资源，又是最终消费者。 产生这种三分法的根源，无疑是古典理论发展时期所特有的重要社会问题，以及 9 内蒙古师范大学硕士学位论文 工业革命时期的英国社会结构。现在也许对于某些问题来说，将土地与其他资源区分 开仍是重要的，但对于大多数问题来说似乎已无关紧要。在当前大多数重要情形下， 无论从与经济相关的哪个角度讲，土地都是不能与资本的其他形式区分的。土壤的生 产能力可以通过灌溉、施肥之类的成本支出而生产出来，显然不是永久性的。即便是 通常意义上的地租在总收入中所占比重，在发达国家里也随着时间的流逝而比过去下 降很多。 2 1 3 马克思地租地价理论 马克思地租理论是在批判性地继承和改造资产阶级早期地租理论的基础上，基于 劳动价值学说而提出的。 马克思地租理论认为，地租的本质是经济关系的表现，而不是自然对人类赐予。 马克思认为，“地租来自社会，而不是来自土壤”，“不论地租有什么独特的形式，它 的一切类型有一个共同点：一地租的占有是所有权借以实现的经济形式”。地租是土地 产权人凭借对土地的所有权或占有权，分割一部分剩余价值，它是在分配领域而非生 产领域形成的。商品在实现其价值并补偿生产消耗以后的部分可以分解为利润和地 租。 地租是产品价格基础和组成部分。他指出，“产品价格不是地租的原因，相反， 地租倒是产品价格昂贵的原因。 “土地之所以具有价格，之所以能买卖，是因为存在 着地租，而不是反过来。 “土地价格不外是资本化的因而提前支付的地租。 可见， 地价是地租资本化所形成的“虚拟资本”。 地租存在级差地租、绝对地租和垄断地租等多种形式。级差地租是指租用较优土 地所获得的归土地所有者所占有的超额利润。土地条件( 反映为土地等级) 的差别是 级差地租形成的基础。这种差别表现为土地自然条件( 如肥力、承载力、地形等) 、 地理位置及开发利用的程度。在等量投入的情况下，土地等级不同，土地收益便不同， 因此地租额不同。根据级差地租形成的基础不同，马克思又将级差地租分为级差地租 i 和级差地租1 i 两种形态。级差地租i 是由于土地肥力、地理位置等方面的原因产生 的超额利润转化而来的地租；级差地租i i 是由于同一块土地上进行连续追加投资使劳 动生产率产生差异而产生的超额利润转化而来的地租。 绝对地租是土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租，是不管耕作什么样的 土地都必须交纳的地租。其来源是产品价格与生产价格之间的差额，是农业工人创造 的剩余价值的一部分。土地私有权的垄断是使超额利润保留在农业部门并使之转化为 绝对地租的原因。垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润转化而来的地租。垄 l o 2 研究的理论基础、内容及涉及的概念 断地租不是来自于农业工人创造的剩余价值，而是来自于社会其他部门工人创造的价 值。 马克思对土地价格的考察，是以他的土地价值理论为基础，并结合地租原理而展 开的。按其逻辑推理是，超额利润转化为地租，地租转化为地价。当然，马克思关于 土地价格的基本理论和观点，主导的仍然是他的劳动价值学说。马克思对价格的定义 是：“价格本身不过是价值的货币表现罢了。”所谓价值的货币表现，亦即价值通过货 币向价格的转化。价格是商品经济的范畴，它通过市场形成，称为市场价格。 马克思在考察地租和地价时，把土地价格命名为“资本化的地租”。“土地价格不 外是资本化的因而是提前支付的地租”。“土地价格是这种地租的集中表现”。这一概 念不仅适用于未开垦利用的土地，而且同样适用于已利用的土地。因为不论是未开垦 利用或已利用的土地，当其具有占有性并实行所有权与使用权转移时均需支付地租， 而这些地租的资本化都只是未来的地租。所不同的是，已利用的土地中凝结了物化劳 动，即土地资本，具有价值，因而有价值价格的成分；而未利用的土地中没有劳动， 没有价值，也就没有价值价格。但正如马克思所说，已利用土地中的土地资本与土地 物质( 自然物) 有不可分割的“偶性”，二者均形成地租，而地租的资本化就是土地 价格，因此总的来说，已利用土地的价格比未利用土地的价格只是增多了地租量，它 最终还是转化为土地价格。这样，已开发利用的土地的价格实际上包含了两重内涵： 一是土地物质的自然资源价格，即“真正的地租”的资本化；二是土地资本形成的土 地固定资产价格，即土地固定资产的折旧和投资利息，以及平均利润和工资的部分扣 除。前者是“虚幻的价格”，后者是真实的价值价格。这二者相加的总和，构成了土 地价格的完整含义。 2 1 4 区位理论 区位对土地价值具有重要影响，区位理论在确定土地价格过程中具有重要的理论 和实践意义。 区位( 1 0 c a t i o n ) 是一个综合的概念，通常是指人类活动所占有的场所。区位除 解释地球表面某个点相对于其他参照物的几何空间位置外，还包括该点与自然界中的 各种自然要素和人文要素之间的相互作用和相互联系，以及在地域空间上的反映。换 言之，区位就是自然地理位置、经济地理位置和交通地理位置在空间地域上有机结合 的具体表现。 农业区位论的创始人是德国经济学家冯杜能( j o h a nh e i n r i c hy o nt h u n e n ， 1 7 8 3 一1 8 5 0 ) ，他于1 8 2 6 年完成了孤立国同农业和国民经济的关系( 简称孤立 内蒙古师范大学硕士学位论文 国) 一书，该书从一个假想空间，即“孤立国”出发，探索了合理农业生产方式的 配置原则，成为世界上第一部关于区位理论的古典名著。 杜能对于其假想的“孤立国”，给定了以下六个假定条件：肥沃的平原中央只 有一个城市；不存在可用于航运的河流与运河，马车是唯一的交通工具；土质条 件一样，任何地点都可以耕作；距离城市4 0 英里之外是荒野，与其他地区隔绝； 人工产品供应仅来源于中央城市，而城市的食物供给则仅来源于