（土地资源管理专业论文）郑州市工业地价时空变化及用地对策研究.pdf

图表索引目录 图1 1 研究技术路线6 图4 1 郑州市工业地价变化状况。l7 图4 2 郑州工业地价与商业、住宅、综合地价比较图1 8 图4 3 郑州市各用途地价指数变化图1 9 图4 - 4 郑州市工业地价研究底图1 9 图4 5 郑州工业用地出让样点分布图- 2 1 图4 6 郑州市区工业地价等价线图2 1 图4 7 郑州市区工业地价空间结构图2 2 图4 8 郑州市出让工业地价与国家最低出让标准的对比图2 3 图4 9 郑州市工业园区分布位置图2 5 图5 12 0 0 0 2 0 0 6 年郑州市工业地价与g d p 情况比较。2 7 图5 22 0 0 0 2 0 0 6 年郑州市工业地价与地方财政收入情况比较2 8 图5 32 0 0 0 2 0 0 6 年郑州市工业地价与全社会同定资产投资情况比较2 8 图5 42 0 0 0 2 0 0 6 年郑州市工业地价与工业总产值情况比较2 9 图6 1 需求曲线3 8 图6 2 供给曲线3 8 图6 3 均衡价格和限制价格3 9 表6 1 政府出让工业用地成本效益。3 5 表6 2 投资商投资成本效益3 6 河南农业大学学位论文 独创性声明、使用授权及知识产权归属承诺书 学位论 文题目 郑州市工业地价时空变化及用地对策研究 学位 级别 硕士 学生 姓名 关小克 学科 专业 l 土地资源管理 导师 姓名 吴克宁 学位论文 是否保密 如需保密，解密时间年月日 独创性声明 本人呈交论文是在导师指导下进行的，研究工作及取得的研究成果，除了文中特别加以标 注和致谢的地方外，文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包括为获得河 南农业大学或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料，指导教师对此进行了审定。与 我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中做了明确的说明，并表示了谢 意。 特此声明。、 研究生签名：美、) ，咒4 - 导师签名：墨免于 日期：d _ ：3 年6 月2 s 同日期：4 耐年移月哲日 学位论文使用授权及知识产权归属承诺 本人完全了解河南农业大学关于保存、使用学位论文的规定，即学生必须按照学校要求提 交学位论文的印刷本和电子版本；学校有权保存提交论文的印刷本和电子版本，并提供目 录检索和阅览服务，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。本人同 意河南农业大学可以用不同方式在不同媒体上发表、传播学位论文的全部或部分内容。 本人完全了解河南农业大学知识产权保护办法的有关规定，在毕业离开河南农业大学 后，就在校期间从事的科研工作发表的所有论文，第一署名单位为河南农业大学，试验材 料、原始数据、申报的专利等知识产权均归河南农业大学所有，否则，承担相应的法律责 任。 注：保密学位论文在解密后适用于本授权书。 研究生签名：关d 、克导师签名：亥缸宁 学院领导 日期：绾年6 月2 娟日期：函辑月玎日 日期： 致谢 三年的研究生生活已经接近尾声，在毕业论文即将完成之际，向所有指导和 帮助我的人表示最真诚的感谢! 感谢我的导师吴克宁教授，导师对我的辛勤培育和谆谆教诲，尤其在研究生 三年的学习和生活中，使我学到了很多专业知识，并不断的鼓励我探索和进取， 使我得以茁壮成长。导师严谨的治学态度、渊博的知识、严于律己宽以待人的品 格，独特的学术思路和高瞻远瞩的把握前沿学科动态的能力，在研究过程中处理 问题的方法和技巧，将使我受益终生! 谨向我的导师致以深深的感谢和崇高的敬 意! 学业的顺利完成也离不开身边其他老师的关怀和帮助，感谢吕巧灵、陈伟强、 路婕、李玲、冯新伟等老师，感谢资源与环境学院所有的老师，感谢他们平时对 我的指导和帮助。 感谢一起学习、工作过的陈小明、张二霞、田俊英，他们在我读研过程中， 给了我很大帮助，一起解决实际工作中的难题，共同提高。 感谢在一起生活和拼搏的同窗同学：杨锋、王秀丽、王俊玲、郑信伟、李昕、 蔡慧敏、周慧、张红星；感谢0 3 级师兄：刘超良，师姐：杨阳、周小果、王爽、 邢晓娜、李晶辉；0 4 级师兄：张雷、赵玉领、韩春建，师姐：曹志宏、赵珂、 史原轲、苏珍。在这充满上进、快乐的环境中，与同f - i n 兄师姐的交流中不断得 到提高和进步。 感谢郑州市土地交易中心辛建慧主任，郑州市国土资源局张建勋高级工程 师，以及郑州市国土资源局的领导，他们在论文的写作过程中给予了大力的帮助， 提出了宝贵的修改意见，我的论文方能顺利进行。 最后，再次向所有在我研究生学习生活过程中给予帮助的老师、同学、朋友、 亲人们表示最诚挚的谢意! 向所有参加论文评阅和答辩的老师和专家致以最崇高 的敬意! 关小克 2 0 0 8 年6 月于郑州 摘要 我国工业用地的出让方式以前主要以协议出让为主，为了招商引资和地方经济的发展， 以及各自政府政绩的考虑。各地政府普遍采取了吸引外资竞相压价的策略，出现了许多工业 用地协议出让价格远远低于工业用地开发成本价格。国土资源部为了加强对工业用地的调控 和管理，统一制订了全国工业用地出让最低价标准，这是加强工业用地调控的一项重大 政策。 标准的发布实施，是我国加强工业用地调控的一项重大政策，是国家运用土地价格 手段参与宏观调控的重要举措，对有效抑制工业用地的低成本扩张，维护公开公平公正的土 地市场秩序，推进区域协调发展，保障土地所有者合法权益，促进土地的节约集约利用具有 重大意义。 本文拟以工业化、城市化水平较高的地区郑州市为典型研究对象，旨在通过对郑州市工 业用地的情况调查，掌握郑州市工业地价的时空变化特点。通过对影响郑州市工业地价的相 关因素分析、工业用地出让过程中的经济学分析和工业用地“招拍挂”出让的影响分析，探 讨工业用地市场化配置的有效方式和途径，以及科学的工业用地管理模式。借鉴国外的工业 地价管理的成功经验，提出适合我国现阶段可操作性强的工业用地价格管理的政策建议。主 要研究结果如下： 1 结合2 0 0 0 2 0 0 6 年中国城市地价动态监测系统公布的郑州市工业用地的出让平 均价格，从时间上分析了郑州市工业地价的特点。得出以下结论：1 郑州市工业地价总体呈 上升趋势；2 近郊工业园区的地价增幅明显；3 工业地价明显低于商业、住宅、综合地价； 4 工业地价指数增幅缓慢。 2 结合最近七年来郑州市工业地价的出让数据，从时间上分析工业地价与商业、住宅、 综合用地的变化特征。在g i s 的支持下，从空间上运用城市土地估价的相关理论制作了城 市土地等价线图、郑州市工业地价空间结构分布图。通过与国家最低出让标准的对比，得出 低于国家最低出让标准的面积为3 8 7 8 5 k i n 2 , 分析了低于国家标准存在的区域及其原因。并 结合工业用地出让样点资料，分析了郑少h 市几个工业园区的地价特点。 3 选择郑州市社会经济发展指标主要包括g d p 、地方财政收入、全社会固定资产投资 额、工业总产值，以此来分析在工业化演进的过程中，城市工业地价与社会经济各指标之间 的相关性。最后采用灰关联分析法，得出g d p 、地方财政收入、工业总产值、全社会固定资 产投资额等经济指标与工业地价的关联度依次为0 8 7 8 5 4 ，0 8 1 9 8 0 ，0 7 6 2 2 8 ，0 6 7 3 6 5 。并 从土地宏观调控政策及地方政府行为两个方面分析其对工业地价产生的影响。 4 通过对工业用地协议出让和市场化出让对土地价值、土地利用效益的影响分析，用 经济学的观点解释了国家最低出让标准的实施。对区域工业用地的优化配置、厂商的优化配 置以及对资源配置产生的积极影响。 5 通过对现行城市用地出让方式的剖析，并借鉴国外及港台地区工业厢地管理经验的基 础上，从完善工业用地制度体系及工业用地市场化出让方面，提出了制定合理的集约节约指 标体系、建立完善的信息公开制度等建议。 关键词：工业地价；土地出让；管理；郑州 2 1 绪论 1 1 课题来源及研究的背景 本研究来源郑州市国土资源局项目。省部计划：郑州市工业地价研究( 0 7 5 0 ) 由于受过去计划经济体制与政策的影响，截至2 0 0 6 年，我国城市土地一级市场出让总 面积中，以公开出让方式总量只占3 0 ，而协议出让供地比例高达7 0 。经营性商业、居 住用地基本上采取了市场配置土地的方式，土地市场竞争机制基本形成。但是大量的工业用 地由于采取协议出让方式，地方政府行政干预过多，导致工业用地的配置“市场失灵”。为 了招商引资和地方经济的发展，以及各自政府政绩的考虑，各地政府普遍采取了吸引外资竟 相压价的策略，出现了许多工业用地协议出让价格远远低于工业用地开发成本价格，甚至出 现零地价、“负地价”的现象。批而不用、多批少用的现象大量存在。低于成本出让工业用 地是当前土地管理与调控中存在的一个突出问题，危害十分严重。一是工业用地低成本过度 扩张，助长了大量低水平重复建设，影响了中央宏观调控政策的有效实施。二是地区之间竞 相压价搞恶性竞争，破坏了公开公平、竞争有序的市场环境，造成了新的区域不平衡，影响 了区域协调发展。三是由于土地出让的价格远低于其实际成本，国有土地所有者权益没有得 到应有体现。四是由于土地取得成本低，一些企业圈占大量土地，建花园式工厂，造成了土 地资源的低效利用和闲置浪费。五是损害了农民的土地财产权益。地方政府低价出让土地往 往是以压低拖欠征地补偿费，牺牲农民利益为代价的，其结果是直接侵犯了农民合法的土地 财产权益。 2 0 0 4 年国务院下发的关于深化改革严格土地管理的决定中明确规定，“禁止非法压 低地价招商”，“各省、自治区、直辖市人民政府要依照基准地价制定并公布协议出让最低价 标准，协议出让土地除必须严格执行规定程序外，出让价格不得低于最低价标准”。但是各 地在执行这一政策时都怕提高本地地价影响招商引资。国土资源部为了加强对工业用地的调 控和管理，促进士地节约集约利用，根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订了全 国工业用地出让最低价标准国土资发 2 0 0 6 】3 0 7 号( 以下简称标准) 。标准要求：“根 据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准。工业用 地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之 和。工业用地必须采片j 招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准”。 可见，工业用地价格管理将成为当前及今后一段时期国士资源管理十分紧迫的任务。 1 2 研究的目的意义 标准的发布实施，是我国加强工业用地调控的一项重大政策，是国家运用土地价格 手段参与宏观调控的重要举措，对有效抑制工业用地的低成本扩张，维护公开公平公正的土 l 地市场秩序，推进区域协调发展，保障土地所有者合法权益，促进土地的节约集约利用具有 重大意义，而且对于“以工补农、以城促乡、城乡统筹”的和谐社会的建立具有深远影响。具 体而言，标准将在以下四个方面发挥重大作用。 1 2 1 规范工业用地市场秩序 标准的实施，为各地工业用地出让确定了一条价格“底线”，对各地在招商引资中搞 恶性竞争、低价贱卖国有土地资产等行为戴上了“紧箍咒”，为全面推行工业用地以招标拍卖 挂牌方式出让奠定了基础，为建立统一规范有序竞争的土地市场提供了保障，为查处低价出 让土地的违法行为提供了参考依据。 1 2 2 保障被征地农民的基本权益 标准在制订过程中，严格执行了关于加强土地调控有关问题的通知( 国发3 l 号文件) “不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和”的规定， 通过提高工业用地的出让价格，将有效抑制一些地方因低价出让土地而有意压低征地补偿费 用的行为，有利于保护被征地农民的基本权益，促进社会的和谐稳定。 1 2 3 促进区域协调发展 标准是依据各地土地等别和区域土地利_ f j 政策等制订的。标准与土地等别挂钩， 不同土地等别的最低价标准不同，最高等别( 一等) 相对应的最低价标准( 8 4 0 元平方米) 是最低等别( 十五等，6 0 元平方米) 的1 4 倍。基本反映了我国东、中、西部不同区域的社 会经济发展状况与土地利用差异，体现了区域产业政策和土地利用政策导向，有利于缩小东 中西部差距，有利于区域间产业结构的调整和产业的梯度转移，促进区域协调发展。 1 2 4 稳定住宅用地价格 最低价标准是按照不低于成本的要求确定的，与现在各地工业用地的实际出让价格相 比，将有较大幅度的提高。工业用地价格提高后，将会抑制工业用地的过度扩张，提高工业 用地的集约利用程度，在土地供应总量不变的前提下，地方政府可以通过调整土地供应结构， 适当增加住宅用地的供应最，促进住宅用地价格的稳定。同时，地方政府从工业用地出让中 所获土地收益提高，有利于抑制地方政府补贴工业用地成本的行为。 本文拟以工业化、城市化水平较高的地区郑州市为典型研究对象，旨在通过对郑州市工 业用地的情况调查，掌握郑州市工业地价的时空变化特点通过对影响郑州市工业地价的相 关因素分析、工业用地出让过程中的经济学分析和工业用地“招拍挂”出让的影响分析，探 2 讨工业用地市场化配置的有效方式和途径，以及科学的工业用地管理的模式。借鉴国外的工 业地价管理的成功经验，分析国外制定的工业地价政策对我国工业发展的影响，提出适合我 国现阶段可操作性强的工业用地价格管理的政策建议，为工业用地有偿出让和转让提供价格 理论基础。 1 3 国内外研究现状 1 3 1 国外研究动态 西方学者对地价的研究主要有两方面：一是从地价的内涵出发，通过对区位要素的综合 分析来探讨地价的评估方法或从事地价的实例评估；二是通过分析市场地价资料，揭示地价 的空间分布规律及其与城市区位要素的关系，以完善地价空间理论。 古典政治学家和马克思认为地租和地价有着密切的关系，即地租资本化理论：古典政治 经济学家对地价的研究主要集中解决“是什么”的问题，而对“是多少”的问题则研究的比 较薄弱。随着经济的发展，在市场经济的理论框架中，地价理论也就有了新内容，其核心理 论主要以土地收益论和土地供求论为代表，并在此基础之上建立土地收益还原模型。当新古 典主义经济学的分析方法成为经济学的主流方法之后，一些经济学家将其分析方法应用于地 租地价的分析，于是产生了新古典土地定价模型，该地价模型是在本世纪6 0 年代通过阿伦 索( a l o n s o ，1 9 6 4 ) 、穆特( m u t h , 1 9 6 9 ) 和米尔斯( m i l l s ，1 9 7 2 ) 等人的研究而发展起来。加 拿大城市经济学家d r 卡博萨( c a p o z z a ) 和r 赫尔兹利( r h e l s l e y ) 于1 9 8 6 年提出的关 于城市地价动力学模型就是模型中颇具影响力的一例。动力学模型致力于研究城市土地价格 的各种构成要素以及推动城市地价形成与变化的动力机制。然而在现实中还需要知道地价的 具体变化。m a u d c e 、e g e r a r da d a m s 、p e n t ip o g h o n e n 、d o w n i n gp a u l 等人建立并应用地价 模型来研究不同城市的地价在空间上的分布规律。关于城市土地价格的决定因素及土地市场 的变化原因，p a s h a ( 1 9 9 5 ) 分析后指出引起土地市场波动的原因主要有供求变化、货币政策、 就业水平、人口趋势、法规政策等。a n d e r s o nj e ( 1 9 9 3 ) 、r o b e r tj a n ( 2 0 0 3 ) 等人则对政府干 预土地市场的手段做了卓有成效的研究，即政府所有权、城市规划和区划、对土地财产权的 限制、政府管辖权、土地征用权以及土地税收等经济手段对一个地区的土地市场干预作用较 强。 1 3 2 国内研究动态 面对人多地少、人均土地资源相对稀缺的国情，在提倡建设节约型社会的今天，节约土 3 地己成为形势发展的迫切要求嵋。针对工业用地存在的一系列问题，许多学者从不同的方面 做了探讨。秦兴龙、章波、黄贤金等人针对长江三角洲地区工业地价之间的压价恶性竞争， 通过建立实证模型阐述工业地价形成的内在机理和城市间的博弈过程，为促进该区域间的合 理博弈和协作提供参考旧。发展工业是各级政府财税的主要来源，而工业用地的供应主要以 协议出让为主。地方政府往往通过地价的优惠来吸引投资，导致工业用地效率低、土地闲置 浪费现象严重等问题。黄大全、林坚、毛娟等通过研究工业项目用地控制指标，侧重从行政 管理的角度为用地审批、管理和考核提供依据和标准，以提高土地使用效率。针对开发区土 地利用特点，以北京经济技术开发区为例，采用统计分析和比较分析的方法，从分行业、类 型和规模的角度研究工业项目的用地效率，对工业用地项目的投资强度、产出强度、绿地率、 容积率、建筑系数提出控制标准h 1 。周婕、王玲从城市中心区工业用地的历史与现状分析入 手，对城市中心区工业用地的形成与调整的动力机制进行了经济、生态区位、政策、规划等 方面的分析，并分析了中心区工业的调整面临着搬迁主动性不强、分散布局、二次搬迁等问 题。针对这些问题，从资金保障、政策扶持、政府宏观调控、提高规划编制的科学预测性、 加强规划管理力度等方面来促进城市中心区工业搬迁高效、有序、合理进行崎1 。卢晓玲、杨 钢桥、王玮等人从大城市的聚集与扩散、农村发展、小城镇内部环境、政策制度4 个方面剖 析了小城镇工业用地扩展的机理，并对湖北省通城县、仙桃市进行了实证分析m 。甄江红、 成舜、郭永昌等人，选取相应的评价指标体系，应用层次分析法，构建评价模型并确定指标 权重，对不同工业类别及其用地进行集约利用程度分级与潜力评价。并结合包头市实际情况 提出工业用地土地集约利用的途径与措施。熊首萍以大量调查资料和统计资料为依据，分 析了顺德市非农建设用地在乡镇企业布点、工业用地开发规模、城镇建设用地和农村建设用 地等方面所存在的问题，并提出了一些具体的对策和措施哺1 。雷皴、杨庆媛、程叙等人在探 讨工业园区适宜性评价的理论和方法的基础上，根据评价对象的特点和要求，构建了一套工 业园用地适宜性评价的指标体系，运用递阶模糊数学模型，以重庆主城1 0 个特色工业园为 例，对其用地的适宜性进行了定性与定量相结合的评价分析瑚3 。邬永宏对工业用地配制的特 殊性做了分析，并分析了工业用地市场化配置的潜在问题及对策训。叶杰耀、赵红对当前 推行工业用地“招拍挂”存在的问题做了分析，并提出了推进工业用地“招拍挂”的建议。 地统计学( g e o s t a t i s t i c s ) 的雏形是2 0 世纪5 0 年代南非采矿业的矿藏勘查中使用的空 间估值计算方法，6 0 年代法国著名统计学家m a t h e r o n 在此基础之上作了大量理论和实际研 究后提出区域化变量理论( t h et h e o r yo fr e g i o n a l i z e dv a r i a b l e ) ，形成了该理论的基本框架 n 纠钔。随着空间插值理论的发展，许多学者采用不同的插值方法，在各自的领域做了具体深 入的研究。陈浮、李满春、周寅康等采用地统计学的分析方法，分析城市地价的空间分布图 4 式，论述了城市地价空间分布图式具有聚集分布的特征及扩散指数，指出城市地价空间分布 的时序变化、各向异性及不同类型的空间分布图式关系，并进一步分析城市地价空间分布图 式形成机制与影响冈素副。刘卫东、罗吕榕等人在宁波市城市土地定级中利用地统计学方 法和k r i g i n g 插值进行了研究应用u 制。吴宇哲、吴次芳利用地统计学中的空间局部内插 k r i g i n g 技术，建立地价等值图，并通过市场价格的比较分析，证实该方法的可靠性，最后 探讨了该方法在土地定级估价和基准地价评估中的具体应用u “。以上学者从不同的角度对 工业用地及其价格评估方面做出了大量研究，但是普遍缺少方法的整合，并且与国家法律法 规的结合程度不够。本文拟在分析郑州工业地价的历史演化的基础上，从时间和空间上分析 郑州市工业地价的特点，并与国家最低出让标准紧密结合，并探讨影响工业地价的因素， 最后提出了完善工业用地制度体系及市场化出让的建议。 1 4 研究内容 本文研究内容主要包括以下几个部分： 1 理论基础：主要内容包括地价相关理论及工业地价的构成、特点和分类。 2 郑州市工业用地概况：主要包括郑州市工业用地的历史形成演化过程、郑州市工业 用地的基本情况。 3 工业用地时空变化的特征：主要分析了郑州市工业地价水平及动态变化，空间分布 特点。并与国家最低标准做出对比。 4 影响工业地价相关因素分析：阐述了工业地价与经济发展指标的关系。国家宏观调 控和地方政府行为对工业地价的影响。 5 工业用地“招拍挂”出让的影响分析：工业用地出让过程中的经济学分析，工业用 地不同出让方式的影响分析，工业用地市场化出让的经济学分析，工业用地市场化出让对资源 配置产生的影响，工业用地市场化出让对其他地类价格的影响。 6 工业用地管理经验及政策建议：通过对国外及香港地区的工业用地管理政策的介绍， 再结合国内实际情况，提出一些工业用地管理的政策建议。 5 1 5 技术路线 查阅文献，资料的收集与整理 上 土地价格的理论基础 上 郑州市工业阁地概况 上 郑州市工业地价时空特征 i 上 上上 l 工业用地招拍挂，出让的 工业地价空间结构工业用地出让过程中的经济 i 影响分析 上 学分析 影响工业地价相关影响 l 上00 经宏政 济观府 因调行 素控为 fii j 提出管理对策及建议 上 结论与建议 2 理论基础 2 1 土地价格的概念 图1 1 研究技术路线 f i g 1 - lr e 蚶c ht e c h n i c a lm u t e 土地价格简称地价，又称地产价格，可理解为购买土地所有权的价格。它指的是出让土地 所有权所应取得的补偿，或取得土地所有权所应支付的代价，是一宗地或多宗地在一定权力 状态下的某一时点的价格。土地价格实际上是土地经济价值的反映，是购买获取土地预期收 益的权利而支付的代价，即地租的资本化。人们购买土地实际上是购买土地的权利，而土地 权利是一束权利的集合，包括所有权、使用权、抵押权等。对于土地来讲，取得什么权利就 6 可以取得相应的土地收益，即不同的地权利为购买者带来的收益不同，因此，其价格也不 同，如所有权价格、使用权价格、抵押权价格等。 在我国，由于土地实行公有制，土地价格只能是以土地使用权出让、转让为前提，一次 性支付多年地租的现值总和，是土地所有权在经济上的实现形式。我国土地价格的含义不同 于一般土地私有制国家，一方面，它是取得多年土地使用权时支付的一种代价，而不是土地 所有权的价格。另一方面，由于土地使用年期较长，一般都在5 0 年左右，而且在使用期间 也有转让、出让、抵押等权利，又类似于土地所有权。 2 2 工业地价的相关理论 2 2 1 地租理论 土地价格是土地经济价值的反映，即地租的资本化。地租理论不仅是研究土地的基础理 论，也是研究工业片j 地价格的基本理论。按照地租理论的发展，可以将其分为古典理论、马克 思地租理论、现代地租理论和当代地租理论。 ( 1 ) 古典地租理论 最早的英国古典经济学创始人威廉配第( w i l lj a np e t t y ，1 6 2 3 1 6 8 7 ) 认为：由于土地 肥沃程度、距市场的距离以及耕作技术水平的差异造成地租的差异，地租是使用农地生产农 作物的一种剩余或者净报酬，即收获的产品扣除生产费用以后的剩余部分，用公式表示为： 地租= 市场价格一生产成本。理奄德坎蒂隆( r i c h a r dc a n t i l o n ，1 6 8 5 - 一1 7 3 4 ) 对威廉配第的理 论作了重要的补充，他认为：应从中扣除租地农场主的利润，即地租是剩余扣除利润的余额， 用公式表示为：地租= 市场价格一生产成本一利润。英国古典经济学的代表人物亚当斯密 ( a s i m t h ，1 7 2 3 - - - 1 7 9 0 ) 对地租量的决定作了较多的研究，认为：地租是因使用土地而支付给 地主阶级的代价，其来源是农业工人的无偿劳动，是“一种垄断价格”。英国经济学家大卫李 嘉图( d a v i dr i c h a r d ，1 7 7 2 - - 一1 8 2 3 ) 在土地肥力和位置差异的基础上建立了级差地租的初步 体系。法国古典经济学家让巴蒂斯特萨伊( j e a n b a p t i s t e s e a n ，1 7 6 7 - - - 1 8 3 2 ) 认为土地的 产出是劳动、资本和土地共同发挥作用的结果，地租是对劳动服务的补偿和收入。 ( 2 ) 马克思地租理论 马克思( k a r lm a r x ，1 8 1 8 - - 1 8 8 3 ) 是地租理论的集大成者，他的地租理论是从前人特别 是李嘉图的地租理论上发展起来的。他认为，地租反映的是一种社会关系，是土地所有者凭 借所有权对直接生产者所创造的超额利润的占有，是土地所有权在经济上的实现形式。土地 所有权的存在和垄断是产生地租的根本原因。他提出的计算公式为： 地租= 市场价格一个别生产价格。 他将地租分为绝对地租、级差地租和垄断地租：绝对地租由土地所有权决定；级差地租 由土地肥沃程度和位置不同形成优劣不同的等级而构成的。其中，级差地租i 是由土地肥沃 7 和土地位置不同而产生的；级差地租i i 是由于对同一块士地连续追加投资，各自投资的生 产率不同而产生的。垄断地租是产品的真正垄断价格带来的超额利润转化而形成的地租，即 垄断价格产生垄断地租。他既不以生产价格为基础，也不以价值为基础，而是由购买者的购 买欲望和支付能力决定n 引。 ( 3 ) 西方地租理论 新古典经济学家阿尔弗雷德马歇尔( a m a r s h a l l ，1 8 4 2 1 9 2 4 ) 认为土地是一种特殊的 资本。地租由土地的“原始价值”、“私有价值”和“公有价值”三部分组成。他还认为，只 有“原始价值”部分才是真正的地租。马歇尔创造性的提出了“私有地租”的概念，丰富了 西方地租理论。 美国经济学家约翰。克拉克( ( j b c 1 a z k ) 1 9 0 0 年提出了生产力分配理论，根据这一理 论，土地的租金是由最后一个投入土地单位的边际产出决定的，在数额上等于边际收益产品。 美国经济学家郝德( r m h u z d ) 1 9 6 3 年论述了区位地租理论。他认为，随着城市人口的 增加和城市区域的扩张，远离城市的劣等土地将投入使用。他将土地分为多级，认为各级土 地均有地租，但远离城市的土地没有经济地租。 美国当代著名经济学家保罗a 萨缪尔森( p a s a m u l l s o n 1 9 1 5 ) 认为，地租是为使用土 地付出的代价：土地供给数量是固定的，因此地租量完全取决于土地需求者之间的竞争，也 即地租是由供给和需求共同决定的。同时还认为不收取地租会造成缺乏效率以及不适当的土 地使用方法。 美国当代土地经济学家雷利巴洛维限b a r l o w e ) 认为，地租可以简单地看作是一种经济 体系，即总产值或总收益减去总要素成本或总成本之后的剩余部分。土地的地租额取决于产 品价格水平和成本之间的关系引。 2 2 2 地价理论 地价理论是经济学中一个重要的研究领域，但是地价不仅仅具有经济上的意义，而且也是 一个政治、法律、伦理道德和自然环境的多面体。长期以来，它已经发展成为一个极其庞大 而复杂的体系，不仅揭示了地价的实质，还揭示了与地价相关的土地利用配置情况。以地价理 论为研究基础，分析当前我国工业用地价格水平情况，能够比较容易找出工业用地价格的变 化规律和变化趋势，以及对如何合理配置工业用地、使工业用地产生最人的经济效益，都有很 大的帮助。 1 马克思主义的土地价格理论 马克思在批判地继承古典政治学的地租理论的基础上，提出了以劳动价值论为基础的地 租和地价理论，认为土地价格是地租的资本化。马克思的土地价格理论主要有以下三点： ( 1 ) 土地虽然不是劳动产品，没有价值，但有使用价值并存在价格。马克思认为， 任何物品要具有价值，就必须是用来交换的人类劳动产品。自然状态的土地，未经人类的开 3 发，没有投入人类劳动，因而不存在价值，也没有以这种价值为基础的用货币表现出来的价 格。但是，土地具有特殊的使用价值。在一定的劳动条件下，土地能为人类永续提供产品和 服务，即产生地租，正因为有了地租，才产生了土地价格 ( 2 ) 土地可分为土地物资和土地资本。我们现在所利用的土地，都是经过了人类长期 的开发利用，己经物化了人类的劳动。马克思把这种固定在土地中的劳动称为土地资本，它 属于同定资本范畴。土地资本本身也像其他固定资本一样，会损耗和消失，土地资本能为土 地所有者带来利息，它是租金的一部分。而纯粹的自然土地，即抛开了土地资本或土地改良 物价值的士地就称为土地物资。土地物资是纯粹的自然恩赐，它给土地所有者带来真正的地 租。土地资本和真正的地租样，都构成了土地所有者的收入，从而决定土地价格。 ( 3 ) 土地价格是地租的资本化。在资本主义制度下，任何一定的货币收入都可以资本 化，因而将地租按一定的利息率还原成一个资本量便是土地价格。马克思指出：“资本化的 地租表现为土地的价格”。其公式为：土地价格= 地租还原利息率。 2 土地收益理论 土地收益理论认为，土地价格是土地收益即地租的资本化。在这里的地租是指经济地租， 即土地总收益扣除总成本的余额。土地收益是指：( 1 ) 正常情况下的土地收益。即是指较好的 生产能力，正常经营管理能力和正常的年份；( 2 ) 处于最佳利用方向的土地收益：( 3 ) 是扣除 生产成本及一切赋税的总收益的剩余值。土地收益理论的代表伊利认为：“土地的收益是确 定它的价值的基础。”土地具有不同于其他生产资料的特点之一是：土地的使用会不断地、 年复一年地产生收益，这就是土地年收益系列，或称为地租流。“把预期的十地年收益系列 资本化而成为一笔价值基金。这在经济学上就称为土地的资本价值，在流行词汇中则称为土 地的售价。”即土地价格就是土地收益的资本化。用公式表示为： v = a r ( 其中v 土地价格，a 代表土地纯收益，r 代表资本还原率) 关于土地收益和土地价 格的关系，伊利认为：不是土地价格决定土地收益，而是土地收益决定土地价格。 2 2 3 区位理论 古典工业区位论属于区位论的成本学派，其核心是根据企业的生产成本最低来确定企业 的最佳区位。工业区位论的奠基人韦伯( a w e b e r ) 提出了一系列自然、社会区位因子，并从经 济上论证了不同区位因子组合会造成不同收益，提出了工业用地优先理论，该理论中韦伯认 为。理想的工业区位和企业厂址应当选择在生产费用最小的地方。 韦伯对工业用地价格影响因素进行如下分类：一般性区位因素和特殊性区位因素。一 般性区位因素是指对每一种工业生产都或多或少具有一定影响的因素，如地租、劳动力费用 等：特殊性区位因素是指只对某些工业部门才有的因素，如气候和自然条件等。区域性因 素、集聚因素和分散因素。区域性因素，如矿产资源、水资源等，由于这些冈素的影响，常常 决定了工业企业布局的地理区域或地点。集聚因素，如联合化与协作化以及城市化所提供的 9 包括多方面条件的综合优势，由于这些因素的影响，投资商往往愿意将企业集中在一定的地 点或区域。分散因素，如交通系统或交通方式的改变，由于这些因素的影响，使得工业企业 往往分布在一些城市交通的节点，而不一定集中在城市的中心。自然技术的因素和社会文 化因素。自然技术因素是指取决于天然素质的因素，如气候、自然条件、自然资源条件等； 社会文化因素是指人文习惯方面的因素，如居民的消费水平与生活习惯等。 1 8 2 6 年农业经济学家和农业地理学家杜能提出了著名的“孤立国”理论，其中系统地 论述了围绕农产品消费中心( 城市) 的农业土地经营种类、经营强度以及如何确定城市区域 土地利用空间结构的问题。提出了位置极差地租的基本内容。在杜能的位置级差地租理论及 地价空间结构模型的基础上，2 0 世纪2 0 年代的柏林克曼，3 0 年代的胡佛以及二次大战后的 艾萨德、阿伦索、博芬特尔等都对地价空间结构进行了进一步的研究与发展。他们对地租理 论作了新的推导，并超出了土地农业利用的框架，扩大到社会经济各个方面对土地的需求和 利用。其中，阿伦索认为，城市利用( 种类、强度) 受该块土地的可达性( 相对于市中心) 及形成的运输费用的影响，不同的土地利用方式对可达性的要求有差别，其结果就形成了不 同陡缓的地租曲线，由此建立了城市地价空间结构模型。以上是从经济的角度分析，在城市 空间构成的重要因素中，土地成为主要的研究对象。一定面积的土地在经济活动中必然产生 地租，位置不同地租也不同，这种位置级差地租的客观存在，导致了土地价值的差异。根据 这种现象，由李嘉图创立，阿伦索发展，形成了不同地价的城市区位图。按照这个理论模式， 离市中心越近，盈利越高，地价也是越高。从而，城市区位与经济价值直接相连，这是一种 竞争机制的结果。但是从社会文化角度分析，城市的发展不能单单由经济利益驱动，一些社 会资本虽然没有直接的经济价值，但却为社会所承认，如风景区、名胜古迹、传统文化、社 会治安、社区服务、公共绿地等，由此产生了社会资本影响下的地价空间结构模型1 。 2 2 4 供求理论 供求理论是市场运行的基础理论，也是土地市场运行及价格变动的核心理论。主流经济 学的一般均衡理论认为，供给和需求共同决定了价格。价格的变动在于不断的动态均衡。由 于土地的稀缺性的特点，导致土地供给的低弹性，而需求的影响因素较多，往往呈现出高弹 性，在市场上出现的动态变化导致了土地价格的变动。 2 2 5 博弈理论 所谓“博弈”是指“两个或两个以上的比赛者或者参与者选择能够共同影响每一参加者 的行动或战略的方式”，即参加竞争的各方为了实现自己利益的最大化而采取的策略。博弈 现象的产生源于现实生活中利益及追求利益最大化的理性“经济人”的普遍存在。换个角度 说，“利益”及趋利的“经济人”概念是我们理解博弈内涵的两个基本前提。这其实也就是 博弈论的两个基本假设：一是强调对弈者的“个人理性”，假设当事人在进行决策时能充分 1 0 考虑到他所面临的局势，即他必须能够充分考虑到人们之间行为的相互作用及其可能影响， 能够做出合乎理性的选择。二是假设对弈者最大化自己的目标函数，通常选择使其收益最大 化的策略。博弈论正是基于人们对“经济人”本性的客观评价而得出的利益关系互动论。 博弈论可以划分为合作博弈和非合作博弈，现在经济学家谈到博弈论，一般指非合作博 弈。合作博弈与非合作博弈之间的主要区别在于人们的行为相互作用时，当事人之间是否有 一个具有约束力的协议，如果有，就是合作博弈：反之，则是非合作博弈。另外，合作博弈 强调的是团体理性，强调的是效率、公正和公平：非合作博弈强调的是个人理性、个人最优 决策，其结果可能是有效率的，也可能是无效率的。 作为一门正式学科，博弈论是在2 0 世纪4 0 年代形成并发展起来的。冯诺依曼( v o n n e t u n a n n ) 和奥斯卡，摩根斯特恩( o s k a rm o r g e n s t e r n ) 合著的博弈论和经济行为一书通过 阐释二人零和博弈论，奠定了现代博弈论的基础，不过他们所建立的是关于纯粹竞争的理论。 而真正建立起现代博弈论理论体系的是约翰纳什( j o h nfn a s h ) 。1 9 5 0 年，纳什在其博士 论文非合作博弈中提出多人非合作博弈和后来称为纳什均衡的概念，为非合作博弈理论 和交易理论作了奠定性的贡献。非合作博弈处理的是多人参与博弈时每个游戏者的最佳策 略，而不是像囚徒困境中的仅仅两人参与。纳什均衡是指博弈中这样的局面，即对于每个参 与者来说，只要其他人不改变策略，他就无法改善自己的状况。纳什的贡献是，他证明了在 竞争中，在很广泛的条件下是有稳定且存在的，只要是别人的行为确定下来，竞争者就可以 有最佳的策略。他的这项理论工作使得博弈论从此成为经济学家用来分析商业竞争到贸易谈 判种种现象的有力工具。 博弈论的基本概念包括：参与人、行动、战略、支付、顺序、信息、均衡和结果等。其 中，参与人、策略和支付是影响博弈全局的基本因素，也是描述一个博弈所需要的最少的要 素。参与人、行动和结果统称为“博弈规则”，博弈分析的目的是使用博弈规则预测均衡皤“。 3 郑州市工业用地概况 3 1 研究区域概况 研究区域处于河南省的中北部，位于浅山丘陵向平原的过渡地带，地理坐标为北纬3 4 。3 6 一3 4 。5 7 和东经1 1 3 。2 77 1 1 3 。5 1 之间，北依黄河，西南与新密、荥阳接壤， 南毗新郑，东与中牟为邻。研究区域地势自西南向东北倾斜，西南部为黄土丘陵，向北过渡 为黄- 十倾斜平原，东部为黄淮冲积平原，东南为砂丘和砂地；研究区域东两宽3 3 3 6 k m ， 南北长3 5 3 8 l 。总面积为1 0 1 5 6 6 k m 。 郑州地处中原腹地，“雄峙中枢，控御险要”，为全国重要的交通、通讯枢纽，是新亚欧大 陆桥上的重要城市，处于我国交通大十字架的中心位置。陇海、京广铁路在这里交汇，1 0 7 、 3 1 0 国道，京珠、连霍高速公路穿境而过，被命名为全国文明机场的新郑国际机场与国内外 3 0 多个城市通航。拥有亚洲最大的列车编组站和全国最大的零担货物转运站，一类航空、 铁路口岸和公路二类口岸各1 个，货物可在郑州联检封关直通国外。邮政电信业务量位居全 国前列，已经成为一个铁路、公路、航空、邮电通信兼具的综合性重要交通通讯枢纽。 3 2 郑州市城市形成的历史演化过程 从郑州市的城市形成过程来看，工业并不是促成城市生成的动力。但是从农业社会过渡 到工业社会的现实来看，工业却是郑州市发展的直接推动力，工业发展促进商业繁荣和城市 经济文化水平的提高，从而推动了整个城市的发展。因此，从某种意义上说郑州市的城市形 成与工业发展有着密不可分的关系。 3 2 1 解放前郑州市的城市发展 关于郑州最早的城市建设可以追溯到距今3 6 0 0 年以上的商代城池。郑州商城遗址作为商 王朝都城，历时长达3 0 0 余年。郑州商代王城呈双重城结构，规模宏大，内城平面近似长方 形，其中宫殿区的布局开辟了王都构筑模式的先河。西周建立以后，周武王封其弟叔鲜于此 为管国，管国都城沿袭了商代故城，此为郑州“管城”名之始。 汉代以后，商城南半部被历代沿用，隋、唐、五代、宋、金、元、明、清八代历为州治。 公元5 8 3 年，隋实行州、县二级制，将荥阳改名郑州，至此“郑州”第一次出现在史册上。 其中，隋、唐、宋时期，郑州处于东都洛阳和朱都汴梁之间，伴随水运交通发展和州治所在， 使郑州成为中原地区重要政治中心和交通枢纽与物资交流中心，促进了商业、手工业及文化 的发展，这也是郑州城在中国古代历史中的最后一次繁荣。到了1 9 世纪末期，郑州为县级制 所，城区面积仅2 2 3 k m 2 ，人口不足2 万人性引。 2 0 世纪初，贯通中国东西、联络南北的交通大动脉陇海铁路、京汉铁路在此交汇，构成 了中国现代交通的基本骨架，郑州车站成为城市化和近代工业扩张的生长点。随着铁路的铺 设和运营发展。郑州很快成为中国内陆地区农副土特产品和京广杂货的重要集散地及帝国主 义对内陆地区资源掠夺与商品倾销的“桥头堡”，民族工业、官僚资本主义也有了一定程度 的发展，在老城和城西的火车站之间，逐渐形成一片新的繁华街市，城市进行了少量的市政建 设。铁路的贯通带动了沿线地区煤矿、机械工厂的兴建，促进了郑州地区近代工商业的发展： 京汉铁路在郑州境内陆续建有数家铁路工厂，2 0 世纪2 0 年代，棉花打包、纺织、制皂、面粉、 采煤等行业也逐步发展起来。1 9 2 0 年河南省议会通过决议开辟郑州为商埠，1 9 2 7 年设市建制， 城市性质确定为以交通为基础的商埠。到1 9 2 8 年城市人口达8 1 万人，1 9 3 4 年达1 2 4 万人。 1 9 3 7 年抗日战争爆发。由于日军的侵略和破坏，郑州城市发展缓慢，至1 j 1 9 4 8 年郑州解放 时，城区面积仅5 2 3k m 2 ，人口1 6 4 万人，城市基础设施简陋，面貌破旧不堪，成为一座凋 敝的县城嵋引。 漫长的封建、半封建社会时期、政治中心的变迁、社会环境的稳定与否和交通条件构成 1 2 郑州城市兴衰的基本影响因素。 3 2 2 解放后郑州市的城市发展 1 9 4 9 年新中国成立后，郑州城市进入新的发展时期。在曲折和反复中保持了稳定、快速 发展的趋势，并呈现出阶段性，具有不同的发展特点陀引。 ( 1 ) 1 9 4 9 - 1 9 6 0 年城市工业迅猛发展阶段 1 9 4 9 - 1 9 5 2 年3 年经济恢复时期，郑州市在医治战争创伤的基础上，逐步恢复了原有工业 的生产。从1 9 5 3 年开始，我国进入了大规模的经济建设时期，郑州被国家确定为重点建设城市 之一，城市进入了快速发展时期。首先，新建了一批重点大型建设项目。“一五”期间，根据全 国生产力布局需要，国家在郑州投资兴建、改造、扩建了5 个棉纺厂、郑纺机等6 0 多家国家重 要轻工业为主的大中型骨干企业，奠定了郑州作为国家重要轻纺工业基地的物质基础。“二 五”前半期，国家又在郑州兴建了4 7 家以重工业为主的大中型骨干企业，形成了郑州重工业和 机械工业的基础。工业项目布局上，按照1 9 5 4 年编制的郑州市城市总体规划，大多沿京广铁路 和陇海铁路一侧布置，职工居住用地与工厂带状平行布局，构成了郑州市工业区沿铁路线一 侧带状布置的基本格局。大中型工业项目的建设有力地推动了郑州城市建设的迅猛发展。其 次，基于交通枢纽地位的重要性，国家在郑州设立郑州铁路局和全国最大的铁路编组站，数万 铁路职工进