（土地资源管理专业论文）基于中外比较的我国房地产税制改革研究.pdf

摘要 摘要 近来随着房地产市场的迅速发展，房地产市场上出现了诸多不符合国情需 要、不适应和谐发展要求的问题，而房地产税收作为重要的市场调控工具，在 解决这些问题方面发挥了至关重要的作用，但就目前的改革进展来看，房地产 税制改革的步伐还需加快，改革有待进一步深化。 本文从现代房地产税收理论中选取了利益支付理论、财政收入理论、社会 政治功能说、税负转嫁与归宿理论和外部效应理论和税收非中性理论作为我国 房地产税制设计的理论依据，从理论上提出了我国房地产税制设计的几点建议 和三大功能要求。 首先采用比较方法，结合国外房地产税制演变过程和征管体系设置的实践经 验，从税制设计、征管体系和税收功能三个方面比较了中外房地产税制的差异， 发掘我国房地产税制的不足，得出我国房地产税制改革的启示。 然后从我国现行的土地制度、经济状况、社会状况及市场状况等四个方面分 析了我国房地产税制设计的背景，旨在进一步明确我国房地产税制改革目标。 依据我国的国情需要，吸取国外房地产税制的经验。 最后明确了我国房地产税制改革的短期和长期目标，并以此类e t 标为出发点 提出了我国房地产税制的改革措施建议。 关键词：房地产税制，改革，比较 a b s t r a c t r e c e n t l y , t h er a p i dd e v e l o p m e n to fr e a l e s t a t em a r k e tl e dt os o m ep r o b l e m s ， w h i c hd on o tm e e tt h er e q u i r e m e n t s o fn a t i o n a lc o n d i t i o n so rh a r m o n i o u s d e v e l o p m e n t a sa ni m p o r t a n tt o o lt oc o r r e c tt h em a r k e t ，r e a le s t a t et a xh a v ep l a y e da v i t a lr o l ei nr e s o l v et h ep r o b l e m s b u tr e l a t e do nt h ec u r r e n tp r o g r e s so f r e a le s t a t et a x r e f o r m ，t h ep a c eo ft h er e f o r ms h o u l db es p e e d e du p ，a n dt h er e f o r mn e e d st o b e f u r t h e rd e e p e n e d i nt h ef i r s tp l a c e ，t h i sp a p e rp u tf o r w a r ds e v e r a lp r o p o s a l sf o rc h i n a sr e a le s t a t e t a x a t i o nd e s i g n ，a n de x p r e s s e dt h r e em a j o rf u n c t i o n a lr e q u i r e m e n t s i nt h e o r y ， a c c o r d i n gt ot h em o d e r n r e a le s t a t et a xt h e o r i e sl i k ei n t e r e s t sp a y m e n tt h e o r y ，f i s c a l r e v e n u et h e o r y , s o c i a la n dp o l i t i c a lf e a t u r e st h e o r y , t a xs h i f t i n ga n di n c i d e n c et h e o r y , e x t e r n a le f f e c t st h e o r ya n dn o n n e u t r a lt a xt h e o r y s e c o n d l y ，c o m b i n e dw i t ht h ep r a c t i c a le x p e r i e n c e so ff o r e i g nr e a l e s t a t et a x e v o l u t i o na n dc o l l e c t i o n ，t h i sp a p e rc o m p a r e dt h er e a le s t a t et a x a t i o ni nc h i n aa n d a b r o a df r o mt h et a xs y s t e m ，t a xc o l l e c t i o ns y s t e ma n dt a xf e a t u r e s ，e x p l o r e dt h e d e f t c i e n c i e so fc h i n a sr e a le s t a t et a x a t i o n ，p r o v i d e ds o m ei n s p i r a t i o nf o rc h i n a sr e a l e s t a t et a xr e f 0 1 1 1 1 t h e nt h i sp a p e ra n a l y s e dt h eb a c k g r o u n do ft h et a xr e f o r mi nf o u ra s p e c t s ，w h i c h w e r ec h i n a sc u r r e n tl a n ds y s t e m ，s t a t eo ft h ee c o n o m y , s o c i a lc o n d i t i o n sa n dm a r k e t s i t u a t i o n ，i no r d e rt om a k ef u r t h e rd e t e r m i n a t i o no f t h er e f o r mo b je c t i v e s i nt h ef i n a li t y , b a s e do nt h en e e do fc h i n a sn a t i o n a lc o n d i t i o na n dt h ef o r e i g n e x p e r i e n c ei nt a x a t i o n ，t h i sp a p e rc l a r i f i e d t h es h o r t - t e r ma n dl o n g 。t e r mr e f o r m o b j e c t i v e s 。a n dt h e no f f e r e dt h er e f o r mm e a s u r e s i nd e t a i l s k e yw o r d s ：r e a le s t a t et a x a t i o n ，c o m p a r e ，r e f o r m l l 学位论文版权使用授权书 本人完全了解同济大学关于收集、保存、使用学位论文的规定， 同意如下各项内容：按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版 本：学校有权保存学位论文的印刷本和电子版，并采用影印、缩印、 扫描、数字化或其它手段保存论文；学校有权提供目录检索以及提供 本学位论文全文或者部分的阅览服务；学校有权按有关规定向国家有 关部门或者机构送交论文的复印件和电子版；在不以赢利为目的的前 提下，学校可以适当复制论文的部分或全部内容用于学术活动。 学位论文作者签名：善癌坞 妒气年弓月1 1 日 同济大学学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下，进行 研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本学位论文 的研究成果不包含任何他人创作的、已公开发表或者没有公开发表的 作品的内容。对本论文所涉及的研究工作做出贡献的其他个人和集 体，均已在文中以明确方式标明。本学位论文原创性声明的法律责任 由本人承担。 学位论文作者签名：善嫡鸫 妒气年弓月l 1 日 第l 章引言 1 1 研究背景 第1 章引言 1 1 1 房地产税制改革是经济社会发展需要 近来在经济高度发展和快速城市化的推动下，房地产市场大热，部分城市 出现了房价偏高、涨幅较快、投机行为猖獗、住房结构不合理、乱批乱占土地 等现象，房地产税收作为政府调控经济的重要工具，其作用越来越受到政府及 研究学者的关注。纵观我国房地产税收的演变，从清光绪年间的“舶来品 开 始，经历了国民政府时期和新中国初期的曲折发展，在改革开放后随着房改政 策的推进，逐步构建起了现行的房地产税收体系。这一段曲折的房地产税收发 展史，导致了我国房地产税收缺乏历史传承性，也没有形成成熟的征管体系， 现有的税制更是存在着内外有别、税种繁杂、税基不合理、重复税收、某些税 种的计税依据不合理等问题，在某种程度上制约了我国房地产业的健康发展。 尤其是目前的税种主要集中在开发投资环节，占有和交易环节税费相对偏轻， 对个人占用几乎不征税，使得个人投资购买房地产的预期收益很高，助长了房 地产的投机行为。因此，健全和完善符合新时期要求的房地产税收制度，从短 期看可以有助于解决房地产市场现存的一些问题，从长期看则有利于促进房地 产行业及国民经济的可持续发展。税负作为政府宏观调控的利器，在城市化加 速发展和经济突飞猛进的背景下亟待进一步的改进和完善。 1 1 2 我国的房地产税制改革有待深化 新世纪初，我国开始了新一轮针对房地产的税收改革，其中尤以房地产税 的提出最具时代意义。2 0 0 3 年党的十六届三中全会上明确提出：“实施城镇建设 税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的房地产税，相应取消有关税费”。 然而时至今日，房地产税还停留在税种设计和试点空转阶段。同期，全国大部 分地区的房地产价格仍在飞速上涨，各级房地产市场一片繁荣景象，同时也逐 渐出现了诸多不和谐之音，泡沫言论开始尘嚣纸上。各界争议的焦点无疑就是 第l 章引言 过渡高昂的房价，而初受责难的始作俑者便是那些“炒房”、“囤地”、“捂盘” 的投机者和开发商。为了调控房地产市场，我国政府也适时拿起了房地产税收 这一利器，目标直指投机客。2 0 0 5 、2 0 0 6 、2 0 0 7 年，政府连续对二手房转让开 征了营业税、个人转让所得税和土地增值税( 非普通住房) ，但因税率较低，且 易被转嫁，各地二手房市场皆反应平淡。2 0 0 6 年末，房地产税改触及到持有阶 段，国务院规定从2 0 0 7 年1 月1 日开始，城镇土地使用税每平方米年税额在原 条例规定的基础上提高2 倍。2 0 0 8 年在楼市转淡的背景下，又采取了降低 普通住房契税和印花税的税收政策。至此，税改还只是在小额税种上的税率调 整，而一直为众多学者所诟病的税种繁复、税基不合理、持有税过低等问题一 直未做改变，房地产税制改革有待深化。 1 2 研究意义 1 2 1 理论意义 房地产税收是一个复杂的行业税种体系，涉及法学、房地产经济学、土地 经济学、公共经济学等众多学科领域，因此，合理的房地产税收制度设计要求 具备严格的法理基础，需遵循公平和效率两大原则，且要追求土地资源配置和 社会资源配置上的帕累托最优。正因为理论依据不统一，导致了房地产税收理 论研究上的分歧，进而形成了不同的房地产税制变化轨迹。在每一次改革的背 后都隐藏着特定的理论假设，而房地产税制的改革史也同样是相应税收理论的 应用史，不断推动着理论的进步和发展。本文通过对国内外房地产税收的理论 分析与实践总结，找出其改革的“前因后果”，从不断变化的税制结构中找到其 变化的一般规律，并寻找适合于我国国情需要的房地产税收理论，这将进一步 促进我国房地产税收理论的发展。 1 2 2 实践意义 许多国家和地区的成功经验表明：一个结构完备、运行良好的房地产市场 离不开一个能同市场经济相吻合、并将国家宏观经济政策渗透于市场的高效完 备的房地产税收制度。从实践角度来看，本文的研究意义在于： 第1 章引言 ( 1 ) 规范房地产税制：我国现行的房地产税制存在名目繁多、程序复杂、 重复征收等弊病，不利于房地产行业的健康发展，将部分税种合并简化，有利 于房地产市场的规范运作。 ( 2 ) 遏制房地产投机：进行房地产税制改革，增加保有阶段的税负，提 高短期投机者的交易税负，必然增加了投机的成本和风险，从而使相当部分投 机炒楼者退出市场，有利于限制房地产业的投机行为，规范房地产市场行为。 ( 3 ) 调节贫富差距：我国地区经济差异很大，应利用税收杠杆的作用， 进行财富和收入的再分配，调节区域经济。以房地产税为例，对于经济不发达 地区免征，欠发达地区少征，发达地区多征。具体到个人也是如此，目前我国 亿万富翁与下岗工人并存，贫富差距很大，对他们征收的房地产税肯定不能采 用统一税率。征收房地产税时根据不同的房地产类型制定不同的税率，对居住 豪宅者课以高税，对贫穷家庭居住劣房者减少征税甚至免收税费，从而调节社 会贫富差距、维护社会稳定。 ( 4 ) 优化房地产资源配置：通过合理的房地产税制设置，可以促进房地 产资源的合理开发、利用，从经济上制约滥用、多占和占而不用等浪费土地资 源的现象，保证人们有计划地、合理地开发和利用房地产资源，促进土地开发 利用与国民经济协调发展，从而促进社会经济的可持续发展。 1 3 房地产税收的研究综述 1 3 1 国外研究综述 ( 1 )研究历史 房地产税收的历史可追溯到农业经济时代，土地作为农业时代的主要生产 资源，土地的农业利用收益便成为了主要财富来源，因而土地税收在农业经济 时代无所争议地成为了主体税种。正是在这一实践背景下，房地产税收理论也 得以建立和发展。 a 房地产税收研究的“前古典期”：十六、十七世纪，恰逢西欧各国开始 由自然经济向商品经济过渡，财富形态由不动产为主向以流动财产为主转变。 这一时期的代表人物英国的古典经济学家威廉配第( 2 0 0 6 ) 1 在1 6 6 2 年出版的 1 威廉配第，赋税论，华夏出版社，2 0 0 6 ，3 7 5 3 3 第l 章引言 赋税论中，对房屋税、土地税进行了早期研究，提出了房地产税收的基本 思想。威廉配第对房地产税收理论的主要贡献是指出了当时政府课征土地税 的主要理论依据是为政府筹措财政收入。他认为土地税收的最终来源是人类剩 余劳动，最早提出了地价的实质是地租资本化，并建议以地价取代地租成为土 地税的主要计税依据。他还明确指出了房屋具有二重性，即房屋既是支出的媒 介又是收益的手段，这就为正确理解房屋税的二重性提供了理论基础。威廉配 第理论开创了房地产税收理论研究的先河。 b 房地产税收研究的古典时期：威廉配第之后的古典经济学家亚当斯 密( 1 9 7 4 ) 2 、魁奈( 1 9 8 7 ) 3 、屠能( 1 9 3 7 ) 4 李嘉图( 1 9 6 2 ) 5 等人均在其经 济理论著作中研究了房地产税收问题，并形成这一时期特色的房地产税收理论， 其特点是重在描述而较少对税收效应进行理论分析，重点关注农地税而较少关 注城市土地税，另外认为房地产税收的主要职能是财政收入职能。而新古典经 济学家马歇尔( 1 8 9 0 ) 6 ，可谓是古典房地产税收理论的集大成者。以马歇尔为 代表的新古典学家，开始关注城市土地税收问题，并将研究的重点从简单的税 收描述转变为对房地产税负转嫁和归宿问题的探讨。下面以马歇尔的房地产税 收理论为例，简要描述古典房地产税收理论的要点： 第一，马歇尔首先指出了地产价值等于建筑物价值与地基价值之和，这为 确定土地税计税依据，并正确地分析土地税收效应和土地税负归宿奠定了基础。 第二，马歇尔认为，若土地交易双方均已知土地课税制度，地基价值税将 由土地所有者负担；若事先不知，则由地基承租者负担。因城市土地改良而向 住户课税，应当从房租中扣除才公平，因为城市土地改良的最终受益者是地主。 第三，马歇尔进一步讨论了建筑物价值税的归宿问题。他区分了全国统一 税率和地方差别税率两种情况。在全国统一税率下，课于建筑物价值的税收由 住户负担或由消费者负担，这即是房地产税负的前转和旁转理论。对于地方差 别税率情况下，则有可能引起居民迁移的区位效应，及税负转嫁运动。 第四，马歇尔指出土地税适宜作为独立税目的几条原因：土地供给的永久 同定性，使得土地税负难以转嫁：人类集体力量对现在地价的巨大贡献，征收 其一部分归社会所有才可能体现公平原则。前者体现了课税中性原则，后者则 2 亚当斯密，国民财富的性质和原凶的研究( 下卷) ，商务印书馆，1 9 7 4 ，3 8 6 - 4 0 6 3 魁奈，魁奈经济著作选集，人民文学出版社，1 9 8 7 ，2 2 4 2 3 4 4 屠能，孤立围，正中书局，1 9 3 7 ，3 0 2 3 1 7 5 李嘉图，政治经济学及赋税原理，商务印书馆，1 9 6 2 ，1 4 6 1 7 2 6 马歇尔，经济学原理( f ) ，商务印书馆，2 0 0 5 ，2 8 8 - 3 2 2 4 第1 章引言 体现了平均地权的思想。 综上，马歇尔的理论综合了房地产税收研究古典期的主要观点，极大推动 了全世界的房地产税收理论和实践发展。 c 房地产税收研究的现代期 在马歇尔之后，房地产税收研究渐渐脱离理论经济学，而纳入到了应用经 济学研究范畴。西方学者研究房地产税收问题的兴盛期为2 0 世纪6 0 、7 0 年代， 学者们利用现代经济学分析工具，在新的假设下，将房地产税收理论研究推向 了更高的阶段，即房地产税收研究的现代期。这一时期的房地产税收理沦研究 的焦点足房地产税收中性与非中性之争，以及房地产税收的累进与累退性之争。 a 房地产税收中性与非中性之争。即房地产税收是否可以改变要素价格、 引致要素的重新配置、改变土地利用方式和土地资源利用效率。 一种是土地税收不可转嫁论，这种观点主要基于“土地税收完全资本化” 的假定，认为房地产税收是中性的。现代中性论的代表人物是c a l v o ( 1 9 7 9 ) 7 ， 他对古典的土地税收中性论进行了重新解释。c a l v o 认为考虑到现实中的经济主 体存在着利他主义行为，会给后代留遗产，因此不会轻易地将土地转移出去。 地租税不会破坏稳态经济的均衡条件，也就不会影响资源配置，因而土地税负 不可转嫁而归宿于土地所有者，地租税是中性的。 另一种是土地税收转嫁论，主要基于土地税收可以资本化，但并非完全资 本化的假设，这种理论形成了与古典理论完全不同的结论，即认为房地产税收 非中性。这一领域的突出代表是美国公共经济学家f e l d s t e i n ( 1 9 7 7 ) 8 他在一 般均衡分析框架内利用两期经济增长模型对土地税的转嫁与归宿规律进行了理 论实证性研究。他认为土地要素价格提高、资本报酬相对降低，地租税的税收 负担将由土地所有者转嫁给了资本所有者。f e l d s t e i n 模型中，地租税不仅影响了 土地租金收益进而影响了地价，而且也同时影响了经济稳定增长状态下的人均 资本存量和人均消费量，因而它具有非中性。 b 房地产税收的累进与累退之争，即房地产税负与纳税人的收入是否成正 比的争论。 7 c a l v o 。g a ，k o t l i k o l j ，k o d r i g u e z ，c a ，t h ei n c i d e n c eo f at a xo np u r er e n t ：an e w r e a s o nf o ra no l da n s w e r , j o u n r a lo fp o l i t i c a le c o n o m y ，v 0 1 8 7 ，1 9 7 9 ，8 6 9 - 8 7 4 8 f e l d s t e i n m s ，t h es u r p r i s i n gi n c i d e n c eo f at a xo np u r er e n t ：an e wa n s w e rt oa l lo l dq u e s t i o n ，j o u n r a lo f p o l i e a i e c o n o m y , v 0 1 8 5 ，1 9 7 7 ，3 4 9 3 6 0 第1 章引言 一种是累退论。d i c kn e t z e r ( 1 9 6 6 ) 9 是累退论的代表人物，他认为房地产 税相对于现行货币收入来说是均衡的，在一定程度上具有累退性。累退论基于 房地产税是消费税的理论假设和税收效应的局部均衡分析方法。如果房地产税 如同于课征商品之上的消费税一样发挥作用，且假设房地产供给并非零弹性， 则局部均衡分析的结果是：它会完全提高应税商品的市场价格，从而把税负转 嫁给该房地产的消费者负担。由于包括住房服务消费在内的年消费支出占家庭 收入比重，低收入家庭比高收入家庭要高，因此，从总体上看，房地产税负分 布相对于收入分布而言是累退的。 另一种是累进论。累进论的代表学者h e n r ya l o n ( 1 9 7 5 ) 1 0 认为，房地产税 负分布相对于收入分布来说具有累进性。累进论基于房地产税是资本税的假设 和一般均衡分析方法。累进论认为，房地产税可以征收来自除消费以外的资本 利得、工薪收入、地租收入等财富。由于短期内全国资本的总供给是缺乏弹性 的，资产所有者通过转让资产给他人或变更资产形式并不能有效逃避税负，冈 此，短期内，课于资本的全国统一资产税将以减少资本的净报酬的方式而归宿 于资本所有者头上。由于包括土地改良物在内的资本财富主要是由高收入者家 庭拥有，所以，这种税负的归宿便具有明显的累进性。 ( 2 ) 研究成果及尚未解决的问题 在经历房地产税收的前古典期、古典期和现代期后，西方学者结合房地产 经济学和公共经济学的原则与假设，已经建立起了房地产税收的理论框架，如 房地产税收的性质、功能、效应等问题，并在不断地丰富和改进房地产税收理 论。从房地产税收的性质来看，古典期理论将房地产税收看作商品税，而现代 理论则普遍将其视作要素税；从房地产税收功能上看，古典理论主要关注房地 产税收的财政收入功能，而现代理论则既关注其收入分配功能，又关注其资源 配置功能：从税收效应来看，古典理论认为房地产税收是中性的、累退的，而 现代理论则对此提出了质疑。目前理论界对于房地产税收效应问题还存在争议， 焦点就在于证伪或证实以下两个命题： 一是房地产税收的中性或非中性问题，这将直接关系到相关的经济政策， 如果房地产税收是中性的，即房地产税收不可转嫁的，则它作为资源配置予段 将是无效的；相反地，如果房地产税收非中性，那么它就可以作为一种土地经 济政策工具来使用。 9 n e t z e r d ，e c o n o m i c so fp r o p e r t yt a x ，t h eb r o o k i n gi n s t i t u t i o n ，19 6 6 ，2 3 - 4 0 ma l o n h j ，w h op a y st h ep r o p o r t yt a x ? an e w v i e w , t h eb r o o k i n gi n s t i t u t i o n ，19 7 5 ，19 - 2 0 6 第l 章引言 二是房地产税收累进问题，这也将影响社会政策的选择，如果房地产税收 负担归宿相对于居民收入分布是累进的，则它可以用来执行财富分配的社会政 策职能：如果房地产税负归宿是累退的，则作为一种财富分配的工具就将是低 效、甚至是无效的。 房地产税收理论的发展与其实践过程是密不可分的，这两个命题也有待于 在应用中得以解决。本文倾向于同意房地产税收非中性和累进的观点，这也是 结合诸多国家房地产税收实践得出的一个经验结论。 1 3 2 国内研究综述 ( 1 )研究历史 我国现代意义上的房地产税收史最早可追溯到1 8 8 6 年在上海公共租界内开 征地价税，并由此开始了曲折的房地产税收理论发展史。 a 近代房地产税收研究 1 8 8 6 年在上海公共租界内开征地价税；1 8 9 8 年德国殖民统治者在我国胶州 湾地区开征土地增值税；1 9 3 4 年当时的国民政府在全国试行地价税；1 9 4 1 年国 民政府立法开征房捐，并将房捐命名为“土地改良物税”，税收归属县级地方政 府。这就是我国近现代的房地产税收实践史，由于政局的动荡，从殖民地时期 到民国时期的房地产税收，在征税范围和税制设定上面都存在很大的欠缺，这 在一定程度上也限制了我国房地产税收理论研究水平。 近代房地产税收理论应当时的实践需要而诞生，王先强( 1 9 3 1 ) 、高信 ( 1 9 3 5 ) 1 2 天津市政府统计委员会( 1 9 3 5 ) 1 3 等在其著作中涉及到了各主要房 地产税种的税收立法、税制设计、征收方法和税负评估等内容，在研究方法上， 则采用了以描述性研究为主的方式，研究零乱且不深入。 b 现代房地产税收研究 1 9 4 9 年新中国建立后，我国开始了在社会主义制度下的房地产税收研究， 并形成了有别于西方和建国前的房地产税收理论，这一时期又可分作两个阶段： a 第一阶段从建国后到2 0 世纪8 0 年代初，我国大陆地区开始实行城镇土 地使用无偿化、城镇职工住宅公有化，房地产税收的征收范围逐步缩小，其在 国家财政收入中的地位也同步下降。这种房地产税收实践背景，使得我国房地 王先强，中国地价税问题，神州国光社，1 9 3 1 1 2 高信，南京市之地价与地价税，正中书局，1 9 3 5 1 3 天津市政府统计委员会，天津市税捐概况，天津市政府统计委员会，1 9 3 5 7 第l 章引言 产税收研究处于低谷。但同期台湾地区随着土地制度改革的推行，张德粹( 1 9 8 1 ) 、高信( 1 9 8 2 ) 1 5 等学者开展了一系列的房地产税收理论研究和实践活动，其 共同的特点是以土地私人所有制为制度背景，以平均地权为主要政策目标、以 现代经济学中商品税负转嫁与归宿原理为指导，对主要房地产税种的性质及效 应作了初步探讨。台湾地区的房地产税收研究基本上沿用了新古典经济学的相 关理论，随着房地产税制稳定下来，并在2 0 世纪8 0 年代中期逐渐减少。 b 第二阶段是从2 0 世纪8 0 年代中期至今，这一阶段我国大陆地区开始实 施了土地产权制度改革和住房制度改革。土地所有权与使用权的分离以及土地 使用的有偿化为政府课征土地税清除了制度障碍；住宅产权私有化则为房产税 的开征创造了制度前提。为了节约和有效利用土地、调节土地利用收益分配， 我国逐步开展了土地税收的立法及实施工作，也为房地产税收理论研究提出了 现实需求。这一阶段，大陆学者周诚教授( 1 9 8 9 ) 怕、包宗华( 1 9 9 3 ) 等分别 从财政学、土地经济学和房地产经济学角度对房地产税收进行研究，另外在1 9 9 4 年新税制实施以后，也出现了诸多专门研究房地产税收的著作及文章，研究内 容主要集中于三个方面： 一是对国外房地产税制的借鉴。张蔚文( 2 0 0 1 ) 1 8 ，李晓立( 2 0 0 4 ) 1 9 ，唐 明( 2 0 0 7 ) 2 0 从税种、税基、税率及征管体制等方面，分别介绍了日本、英国和 韩国较为成熟的房地产税制，进而提出了我国房地产税制改革的方向。孟祥舟 ( 2 0 0 2 ) 2 1 介绍了英国、法国、美国、印尼、智利等国家的房地产税收制度，同 时分析了这些国家的税制特点。王道树、涂红( 2 0 0 2 ) 2 2 则详细介绍了菲律宾在 上世纪中叶开始的房地产税制改革，总结改革中的所遇到障碍和处理的方法， 从发展中国家视角为我国的税制改革提供实践经验。邵峰( 2 0 0 6 ) 孙对智利和牙 买加在上世纪进行的财产税改革进行了研究，并得出了改革应有一个明确目标， 张德粹，土地经济学，国立编译馆，1 9 6 3 。2 5 ”高信，土地问题选集，正中书局，1 9 8 2 ，1 6 9 1 6 周诚，土地经济问题，华南理丁大学h 版社，1 9 8 9 ，1 9 0 1 9 2 包宗华，房地产：先导产业与泡沫经济，中国财政经济出版社，1 9 9 3 1 8 张蔚文，韩国土地税制，域外土地，n o 72 0 0 l ，4 2 4 6 1 9 李晓立，英国的房地产税制，经济论坛，n o 7 2 0 0 4 ，1 2 1 1 2 2 2 0 脚明日奉房地产税制改革及其肩示，涉外税务，n o 72 0 0 7 ，4 9 5 3 2 1 盂样舟，美国房地产税制，图士资源，n o 22 0 0 2 ，4 6 4 7 孟祥舟、吴桐，法国房地产税制，国土资源，n o 1 l2 0 0 2 ，5 0 5 l 孟祥舟，扫描智利房地产税制，中国土地，n o 62 0 0 2 ，1 9 2 1 孟祥舟，英困上地税制，中国土地，n o 1 22 0 0 2 ，4 3 4 4 孟祥舟、吴桐，印尼房地产税制概览，中外房地产导报，n o 2 l2 0 0 2 。3 5 - 3 5 2 2 王道树、涂红波，菲律宾的土地财产税，中国税务报， 2 0 0 2 ，1 2 3 1 2 3 邵峰，拉丁美洲国家财产税改革及启示以智利、牙买加为例，涉外税务，n o 1 1 2 0 0 6 ，4 7 5 l 8 第l 章引言 在效率与公平间应该保持平衡的重要结论。 随着研究范围的扩大，比较研究的范畴从单一国家研究拓展到了对世界房 地产税制主体趋势的研究。程萍( 2 0 0 2 ) “从我国房地产取得、持有和转移三个 环节介绍了国外较为常见的9 个税种，提出了扩大税基，建立合理租税费体系， 完善房地产税制，建立健全相应的征管辅助制度等意见。郭文华、曹庭语( 2 0 0 5 ) 2 5 介绍了近6 0 个国家和地区的房地产税制，对国外开征房地产税的动因、经验 教训和发展趋势进行了深入系统的分析，并得出了包括做好征收不动产税的基 础准备工作，确定税基和合适的税率，协调部f - j n 益，广泛应用信息技术和引 入市场化机制等在内的几点启示。 这些对不同国家不动产税制的介绍、比较，为我国不动产税收体系的建立 提供了理论和实践上的经验，同时也为国内学者研究我国不动产税制的问题和 解决方案提出了一些可贵的启示和借鉴。 二是对中国房地产税收制度的评判与改革建议。1 9 9 8 年1 0 月由同土资源部 土地利用司( 1 9 9 9 ) 2 6 召开的“不动产税制改革”研讨会上，与会的各位专家对 不动产有关税种提出了建设性的改进对策：依照国际惯例在不动产的取得、保 有和转移三个环节上进行课税，提高对不动产的保有课税，降低对不动产转移 ( 交易) 课税。；通过理顺租税费的关系，实现“明租正税少费”：通过对不动 产税的重新定位，确立不动产在财税体制中的地位；通过明晰税收的税权与事 权，保证不动产税收收入的不断提高。这次研讨会所形成的共识为我国房地产 改革提供了整体思路。此后，我国学者又进一步深入研究，如李进都( 2 0 0 0 ) z 7 着重分析了房地产投资、交易、占用和所得四个环节的课税理论和政策实务， 再辅以评估、征收、稽查和会计核算等内容，较为系统、完整地研析了我国现 行的房地产税制，提出了重新构建房地产税制的相关建议。邓宏乾( 2 0 0 0 ) 2 8 ， 谢伏瞻( 2 0 0 5 ) 2 9 ，王洪卫、陈歆、戴扬( 2 0 0 5 ) 3 0 从我国房地产税制本身的问 题入手，结合港台及国外的一些先进经验，提出了“正税、明租、少费”的具 体改革思路。安体富、王海勇( 2 0 0 5 ) 3 则重点分析了我国现行房地产税制在促 进房地产业发展方面存在的主要问题，提出了短期发挥税收对房地产需求的调 2 4 陈萍。国外房地产税收体系概况及借鉴，涉外税务，n o 8 2 0 0 2 ，4 0 4 3 2 5 郭文华、曹庭语、刘丽、张迎新主编，国外不动产税收制度研究，中国大地出版社，2 0 0 5 拍国上资源部土地利用司，我国小动产税亟待调整一不动产税制改革研讨会综述，中国土地，n o 1 1 9 9 9 ， 2 4 - 2 6 2 7 李进都，房地产税收理论与实务，中国税务出版社，2 0 0 0 2 0 邓宏乾，中国房地产税制研究，华中师范大学出版社，2 0 0 0 谢伏瞻主编，中国不动产税收政策研究中国大地出版社，2 0 0 5 如王洪卫、陈歆、戴扬，房地产租费税改革研究，上海财经大学h 版社，2 0 0 5 安体富、王海勇，我国房地产市场发展和房地产税收制度改革研究，经济研究参考n o 4 3 2 0 0 5 ，2 0 2 7 9 第l 章引言 控作用，长期重构促进房地产业健康发展的租费税制度。石坚( 2 0 0 8 ) 3 2 分析了 自新中国成立以来我国房地产税制结构变化的主要历程，指出了当前房地产税 制结构中存在的突出问题，提出了进一步优化我国房地产税制结构的构想。 同时，我国学者又对房地产税涉及的各主要税种进行了深入的分析，提出 了更加细致缜密的建议。王红、向陶( 1 9 9 6 ) 3 3 提出房地产税制改革逐步到位以 后，可以考虑合并现行的房产税、土地使用税和城市房地产税为“中华人民共 和国房地产税”，三税合并简化了税制，便于征管，符合税制改革的潮流。周立 新( 1 9 9 7 ) 3 4 提出应根据量能负担原则，扩大房产税、契税、土地增值税的征税 范围，实行普遍征收，进一步发挥房地产税收的作用。曹晓燕( 2 0 0 0 ) 3 5 提出应 本着谁受益谁纳税，受益多负担多原则，逐步解决按不同所有制、不同市场主 体、不同地区设置不同税种税率的弊端，为市场主体的平等竞争创造条件。 在征管方法上，李哲( 2 0 0 3 ) 3 6 提出首先要完善房地产产权产籍管坪制度， 防止房地产私下交易，增加房地产交易的公开性、透明度；其次要健全房地产 估价制度，完善房地产估价理论和评估方法；最后需加大征管力度，抑制房地 产投机行为。这几点建议体现了我国房地产税收征管制度改革的整体思路。此 外，肖波( 2 0 0 6 ) 3 7 分析了我国当前房地产税收法律制度存在的问题，并提出了 建设有中国特色的房地产税收法律体系的构想。王竹云( 2 0 0 8 ) 粥则提出构建一 个实行财政、国税、地税和国土、房管、建设、发改委等部门联合控管，信息 共享的税收一体化管理系统，对所有房地产税种采取“一厅式办理 、“一窗 式征收”和“先税后证”的征管和服务模式。刘洋( 2 0 0 8 ) 通过对房地产减免 税规定的国际比较，分析和总结了减免税的形式与条件，并在对我国现行房地 产税减免规定现状分析的基础上，提出了在保持房地产税基完整的前提下，可 以进一步引入其他税收政策工具来实现社会经济目标的观点。 三是房地产税收效应分析。该领域主要从理论角度分析房地产税收的转嫁、 归宿及效应问题。王海勇( 2 0 0 4 ) 4 0 从现代资产定价理论出发，认为房地产税收 将通过改变住宅投资的预期增值从而影响住宅资产价格的走势。陈多长( 2 0 0 5 ) 2 石坚，关于优化我同房地产税制结构的设想，税务研究，n o 42 0 0 8 ，3 2 3 5 玎王红、向陶，我国房地产税现状及改革设想，四川财政，n o 1 21 9 9 6 ，2 0 2 3 3 4 周屯新，现行房地产税制的不足及完善思路，财金贸易，n o 91 9 9 7 ，2 4 - 2 5 3 5 曹晓燕，试探我国现行房地产税费制度的缺憾，西安科技学院学报，v 0 1 2 0 ，n o 32 0 0 0 ，2 7 8 - 2 8 0 ，2 8 8 3 6 事哲，完善我国房地产税费制度探析，河南省政法管理干部学院学报，v 0 1 1 8 ，n o 1 52 0 0 3 ，7 0 - 7 3 37 肖波，浅析我国房地产税收的法律制度，法制与经济，n o 1 0 s2 0 0 3 ，4 9 5 0 3 8 上竹云，房地产交易税收一体化征管系统的设计与实现，科技成果管理与研究，n o 32 0 0 8 2 9 - 3 3 ”刘洋，对我国房地产税制改革中减免税制度设计的思考，时代经贸( 卜旬刊) ，n o 1 22 0 0 8 ，3 7 3 8 加王海勇，房地产税收的一般经济分析，税务与经济，n o 62 0 0 4 ，6 1 - 6 3 1 0 第1 章引言 4 1 总结了土地税和土地改良物税的归宿与转嫁关系，从局部均衡分析和一般均衡 分析两方面研究税收的效应问题，得出了房地产税收非中性的结论。唐明( 2 0 0 7 ) 4 2 从房地产税负的转嫁角度，研究了房地产税收的市场调控效应以及调整的思 路。王彦、秦传熙、曹莹( 2 0 0 8 ) 4 3 通过分析房地产税收对市场供求调节的作用 机理，得出不同税种在房地产不同环节的作用。杜一峰( 2 0 0 8 ) 4 4 基于云南省的 情况，分析了房地产业对地方税收收入的影响，以及当前的税收调控措施对房 地产业的影响，在此基础上提出了房地产税制的改革建议。 ( 2 )研究结论及尚未解决的问题 通过十多年的研究，结合国外税制经验和税收理论研究，我国的学者们在 房地产税制的问题和改革措施上形成了定的共识：在税收地位方面，肯定了 房地产税收在市场经济中的地位，强调在市场经济中，税收不仅具有财政收入 功能和社会政治功能，而且还有着市场经济不可或缺的经济调节职能；在租税 费体系中，多数学者的观点是要“明租、正税、少费”；在税种设置上，出现了 整合税种、取消造成差别的税种、建立财产税为主体的税种体系等观点；在税 率设定方面，降低不动产交易环节的税负，适当提高持有环节税负，成为主流 观点；在征管体系上，强调征管模式、征纳关系、征管手段和方法的法制化、 规范化、现代化。这些改革的建议对促进我国房地产税制的改革，为政府制定 合理的税收政策，起到了积极的作用。 但我国的房地产税收理论研究起步较晚，研究内容也趋于理论化，与实际应 用还存在一定的差距。在中外税制的比较研究中，笔者认为应在以下几方而做深 入探讨：l 、比较研究不是仅从现行税制角度进行比较分析，还应增加对改革“前 因后果”的分析；2 、比较研究不仅是介绍国外房地产税收制度的经验，还需对 单个税种或整个房地产税收制度进行细致的比较分析；3 、由于税法改动频繁， 有必要根据我国现时改革的需要，对国外税制变化进行实时的比较。 1 4 本文的研究内容与技术思路 1 4 1 研究内容 钔陈多长。房地产税收论，中国市场出版社。2 0 0 5 4 2 唐明，房地产市场税收调控效应及其调整思路基本税负转嫁与税负合理分配的分析，广东商学院学 报，n o 22 0 0 7 ，3 5 4 0 4 3 王彦、秦传熙、曹莹，税收调控房地产市场的作用机理研究，现代商贸下业，v 0 1 2 0 ，n o 42 0 0 8 。1 9 3 1 9 4 杜一峰，从税收增长及宏观调控看房地产税制改革，税务研究，n o 42 0 0 8 ，4 8 - 4 9 l l 第l 章引言 近年我国对房地产税制改革的呼声高涨，但改革的目的还不够清晰，税制 设计也众说纷纭，本文拟采用中外比较方法，通过对国外房地产税制变革过程 的深入研究，为我国房地产税制改革提供方向性和适用性建议。本文拟从以下 三方面展开研究：首先，结合国外房地产税收理论发展趋势，深入探讨适合于 我国房地产税制设计的理论依据，并明确我国房地产税收的功能作用。其次， 选取房地产税制特点显著的典型性国家进行研究，结合案例国家的房地产市场 发展状况，系统分析案例国家的房地产税制变革过程，主要分析案例国家在近 代所经历的主要改革、改革的原因和效果、以及现行房地产税制设计和征管体 系。最后，通过与案例国家在税制设计、征管体系和税收功能三方面的比较， 发掘我国房地产税制的现存差异，发现我国现行房地产税制的问题，并结合我 国目前的国情需要，明确我国现阶段改革的目标，探究基于我国现阶段征税目 的下的税制改革措施。 1 4 2 研究技术思路 本文采用以定性分析为主、定量分析为辅，纵横向结合的比较研究方法， 具体研究技术路线如图1 1 所示。其中，定性分析比较国外的房地产税收发展经 验，采用归纳方法总结房地产税制变革规律，再利用演绎法探讨我国国情背景 下的房地产税制改革方案。采用定性、定量相结合的方法评价比较中外房地产 税制的三大功能，结合我国国情需要提出在现阶段应实施的房地产税制变革措 施。 图1 i 本文的技术路线 1 2 第2 章房地产税制设计的理论依据 第2 章房地产税制设计的理论依据 2 1 房地产税收的分类 房地产税收的范畴很广，因此对其进行理论分类就很重要，不同的分类将 决定着不同的税制设计，进而影响税制的合理性。从国内外房地产税收理论和 实践经验来看，大致可按以下几种依据来进行分类： ( 1 ) 按课税物分类 按照课税对象，房地产税收大致可分为土地税和土地改良物税。土地税是 指对土地所有权、所有权及派生权益的课税，如地租税、地价税、荒地税、空 地税、土地增值税、田赋等。土地改良物税则是指对地上的建筑物或构筑物的 课税，如建筑物价值税和房租税等。这种分类方法明确的区分了征税的对象， 但是没有覆盖所有的房地产税种，如营业税、契税、印花税等。 ( 2 ) 按课税权利分类 依据课税权利，房地产税收又有中央税、地方税以及中央与地方共享税之 分。如美国的房地产税多归属州以下地方税种，日本的地价税属于国税，而菲 律宾的财产税则是一种中央与地方的共享税。在大多数国家里，房地产税收的 税权都归属于地方政府，是一种地方税，这也是房地产税收的一大趋势。 ( 3 ) 按计税方法分类 房地产税收按其计税方法又可分为从量税和从价税。从量税是指按照土地 与土地改良物的面积确定税额，如英国历史上的窗户税、我国现代的城镇土地 使用税；从价房地产税则是以土地和或土地改良物的价值量，或者其所有权转 移时的价值增量，或其提供服务的租金为计税依据，世界上绝大多数国家都采 用从价的房地产税种。随着社会经济的进步和土地利用程度的提高，从量税大 多已经成为历史税种，从价税则变成了主流的房地产税种。 ( 4 ) 按征税对象分类 房地产税收按照征税对象的性质可分为流转税、收益税、财产税和行为目 的税四类：流转税是对商品流转额和非商品营业额课税，具有商品