（土地资源管理专业论文）武汉市房地产泡沫的测度、成因及对策研究.pdf

摘要 自2 0 0 2 年以来，武汉市房地产市场经历了新一轮的繁荣，房地产业增加值占g d p 的比重逐年提高，房地产价格不断上扬、投资性购房需求大量增加，武汉市房地产市场 是否出现泡沫引起了广泛的关注。本文以这一问题为出发点，并围绕武汉市房地产泡沫 的测度、成因及其治理对策等问题展开了实证研究。 本文首先从房地产泡沫的相关理论入手，在借鉴国内外相关研究成果的基础上对泡 沫与房地产泡沫的概念进行了界定，分析了房地产泡沫形成的原因，探讨了房地产泡沫 的形成机制并对房价泡沫与地价泡沫进行了比较研究。然后，从武汉市房地产市场的宏 观环境、土地市场、房地产市场等方面全面地分析了武汉市房地产市场的发展现状，并 在价格分析的基础上运用灰色系统模型对武汉市未来房价的走势作出了预测，置疑武汉 市房地产市场可能已经产生泡沫。接着，为了更准确地测度武汉市房地产泡沫，文章分 析总结了房地产泡沫的测度方法，并运用市场修正法对武汉市是否存在房地产泡沫进行 了初步判定，利用指标指示法测算了泡沫的程度，得出武汉市房地产市场已处于轻度泡 沫状态。之后，从宏观经济环境、制度性原因、微观因素三个层面分析了武汉市房地产 泡沫的形成原因。最后，提出了治理武汉房地产泡沫的对策措施，指出政府应加强对土 地市场、商品房市场、二手房和租赁市场的管理和调控并综合运用金融、税收政策以防 止泡沫进一步膨胀。此项研究在实践上可为武汉市有关部门正确判断房地产形势提供帮 助，为政府发展房地产业、引导房地产市场持续健康发展提供理论依据，对其他地域房 地产市场也有一定的借鉴作用。 关键词：房地产泡沫；测度方法；成因；对策措施；武汉 a b s t r a c t s i n c e2 0 0 2 ，t h ei n d u s t r yo fw u h a n sr e a le s t a t eh a sb e e np r o s p e r i n g ，r e p r e s e n t i n gt h e p r o p o r t i o no ft h ei n d u s t r yv a l u ea d d e dt og d p i n c r e a s e dy e a rb yy e a r f u r t h e r m o r et h ep r i c e s o fr e a le s t a t ei t e m sa r eb e i n gu pr a p i d l ya n dt h es p e c u l a t i v ed e m a n df o rr e a le s t a t eb o o m s ， w h i c hr e s u l ti nh o td i s p u t eo v e rr e a le s t a t eb u b b l e s t h i sp a p e rs t a r t sf r o mt h ei s s u e , a n d p r o c e e d st or e s e a r c h o nh o wt om e a s u r eb u b b l e sa n dt h es t u d yo ft h ec a u s e sa n d t h i sd i s s e r t a t i o ns t a r t sw i t ht h ec o r r e l a t i v et h e o r yo fr e a le s t a t eb u b b l e s ，d e f i n e st h e c o n c e p t so ft h er e a le s t a t eb u b b l e sa n dt h eb u b b l e sa n da n a l y z e st h ec a u s e so fr e a le s t a t e b u b b l e sb a s e do nu s i n gf o rr e f e r e n c et oo v e r s e a sa n dd o m e s t i cp r o d u c t i o na n de x p e r i e n c e ， d i s c u s s e st h eb u b b l e s f o r m a t i o nm e c h a n i s mo f t h er e a le s t a t e ，c o m p a r e sh o u s i n gp r i c eb u b b l e s b e t w e e nl a n dp r i c eb u b b l e s s e c o n d l y , t h ep r e s e n ts i t u a t i o na n do p e r a t i n gc o n d i t i o no ft h er e a l e s t a t em a r k e ti sa n a l y z e df r o mm a c r o e c o n o m i ce n v i r o n m e n tl a n dm a r k e ta n dt h eh o u s e m a r k e t ，f o r e c a s t st h et r e n d so fh o u s i n gp r i c e sb yu s i n gg m ( 1 ，1 ) b a s e do nt h ea n a l y s i so fp r i c e t ok n o wm o r ec l e a r l y , t h em e a s u r e m e n to fr e a le s t a t eb u b b l e sa r ea n a l y z e da n ds u m m a r i e d ， a n dw h e t h e rt h eb u b b l e si se x i s t e da n dt h ed e g r e eo fr e a le s t a t eb u b b l e sa r er e v e a l e db yt h e m e t h o d so fq u a n t i t a t i v e a n a l y s i s f i n a l l y , a n a l y z e s t h ec a u s e sa n d g i v e s o u ts o m e c o u n t e r m e a s u r e s ，s ot h a tt h eb u b b l e sc a n ts w e l lm o r e i ti ss i g n i f i c a t i v ef o rt h i st e x tt om a k e t h er e a le s t a t ei n d u s t r yd e v e l o pm o r eh e a l t h i l y k e yw o r d s ：r e a le s t a t eb u b b l e s ；m e a s u r em e t h o d ；c a u s e s ；c o u n t e r m e a s u r e s ；w u h a n 湖北大学学位论文原创性声明和使用授权说明 原创性声明 本人郑重声明：所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究所 取得的研究成果。除了文中特别加以标注引用的内容外，本论文不包含任 何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。对本文的研究做出重要贡 献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的 法律后果由本人承担。 论文作者签名：币旁全 日期：2 咖易年上月，日 学位论文使用授权说明 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，即： 按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版本；学校有权保存并向国家有 关部门或机构送交论文的复印件和电子版，并提供目录检索与阅览服务；学校可以 允许采用影印、缩印、数字化或其它复制手段保存学位论文；在不以赢利为目的的 前提下，学校可以公开学位论文的部分或全部内容。( 保密论文在解密后遵守此规 定) 作者签名：伊音金 指导教师签名：i ，刁多彳 j 日期：溯f 叫 日期：二，9 夕r ， 1 前言 1 前言 1 1 选题背景及意义 房地产业在国民经济中占有重要地位【1 1 。特别是近l o 年来，我国房地产业得到了迅 速发展。随着1 9 9 8 年下半年住房实物分配的停止，住房制度改革得到了进一步深化， 住房分配货币化逐步实行，住房商品化、社会化进程稳步向前推进。 1 9 9 8 年以来，我国房地产市场进入了国家对房地产业进行整顿和宏观调控后的市场 化阶段，虽然房地产投资、房地产供求及价格、土地购置、土地开发等方面都在逐步完 善，但在发展过程中仍存在许多不尽人意的地方，特别是2 0 0 2 年以后，房地产市场出 现了一些异常情况。房地产投资增长迅猛，商品房空置面积大量增长，过快增长的房价 严重抑制了广大消费者的购房需求，适合广大消费者的经济适用房严重不足，而高档住 宅的空置率却不断增加。目前房地产开发企业项目投入资金中约2 0 至3 0 是银行贷 款，建筑施工企业对项目垫支中的3 0 至4 0 的资金也多是来源于银行贷款，此外，另 据央行统计，目前个人购房按揭比率为7 3 ，所以大部分个人购房者是通过银行按揭消 费，几项相加，房地产开发中7 0 以上的资金来自于银行。短时期内投机发展或阶段性 过度发展，势必导致房地产泡沫的产生和膨胀，并且泡沫的破灭所产生的冲击力往往是 毁灭性的。 目前，就房地产业中出现的房地产投资、房地产价格、商品房空置翠持续上升等现 象，关于中国是否存在“房地产泡沫”的争论成为一时之焦点。，尤其从2 0 0 4 年以来，关 于“中国房地产市场是否存在泡沫”的争论开始愈演愈烈。2 0 0 4 年8 月，建设部等六部委 联合发文，要求加强对重点地区房地产市场的监控和指导，防止出现新的房地产“过热”； 2 0 0 4 年l o 月，央行在其发布的第三季度货币政策执行报告中，也提醒各商业银行要切 实加强信贷管理，警惕房地产泡沫出现。可以看出，房地产泡沫已引起了决策和监管部 门的警觉。 中国是否存在房地产泡沫的争论自然波及到武汉，尤其是近年来国家先后出台“国 八条”、“国六条”、“国十五条”等宏观调控政策，各地方政府也相应出台配套措施下，各 地房价涨幅趋缓，但武汉房价仍大幅上涨。关于武汉房地产市场是否存在泡沫以及泡沫 程度究竟有多大，理论学者、开发商、政府等不同利益人群众说纷纭，没有形成客观一 致的看法。 湖北大学硕士学位论文 武汉占据着中部经济发展的制高点，其房地产市场状况对湖北省、整个中部地区， 甚至更广阔的区域，都具有不同程度的影响。越来越多的目光关注武汉楼市，对武汉房 地产市场形势的看法也是众说纷纭。这样既不利于社会各界对武汉市房地产市场的准确 认识，也不利于政府的各项调控政策和措施的贯彻和实施。因此有必要对武汉市房地产 市场近年来的发展情况进行客观、实证地分析和检验，从而明确武汉房地产市场是否存 在泡沫的问题，若存在泡沫，其成因有那些以及如何治理武汉市房地产泡沫，从而在实 践上可为武汉市有关部门正确判断房地产形势提供帮助，为政府发展房地产业、引导房 地产市场持续健康发展提供理论依据，在理论上研究成果可促进房地产经济学学科的发 展。因此，本研究具有重要的现实和理论意义。 1 2 国内外房地产泡沫研究进展 国外对泡沫进行系统研究始于2 0 世纪8 0 年代的“理性泡沫研究”。1 9 8 0 年以前， h a h n i 2 1 ( 1 9 6 6 ) ，s a m u e l s o n 3 1 ( 1 9 6 7 ) ；乖1 s h e l l s t i g l i t z t 4 1 ( 1 9 6 7 ) 对理性泡沫进行了开创性的研 究，但直到2 0 世纪8 0 年代，理性预期学派才比较规范地剖析了理性泡沫形成和运行的 基本原理。首先，b l a n c h a r d w e t s o n 习( 1 9 8 2 ) 从理性预期出发，在套利均衡的前提下，求 解出了理性泡沫解；并构造出一种被称为爆炸性泡沫的理性泡沫。随后， h a m i l t o n - w h i t e m a n | 6 ( 1 9 8 5 ) 利用随机差分方程来探讨经济中的泡沫；s a r g e n ta n d w a l l a c e 7 1 ( 1 9 8 7 ) 的究则给人们提供了一个较为清晰的用数学模型分析泡沫的思路；2 0 世纪8 0 年代末，关于泡沫的分析更多地结合现实具体的市场结构，c a m p b e l l k y l e 8 1 ( 1 9 8 8 ) 创建了股票市场的“噪声交易”模型；舢l e n 掣9 i ( 1 9 9 3 ) 的模型指出，资产市场的信息不对 称使价格操纵成为可能，并最终可能导致资产的价格泡沫。此后，f l o o d ( 1 9 9 4 ) 指出，如 果按照一种线性自相关的过程进行预测和回顾，反复博弈，当市场价格与人们预期的价 格变化正相关时，就有可能在某些领域形成泡沫。g r a n g e r - s w a n s o n ( 1 9 9 4 ) 通过一种一般 鞅过程模型解出的理性泡沫解集几乎囊括了目前学术文章中的所有的常见理性泡沫解。 关于泡沫的实证研究也有大量的学术文献，一般分为间接检验和直接检验。间接检 验方法以s h i l l e r 1 0 1 ( 1 9 8 1 ) 以及l e r o y p o r t e r n 1 ( 1 9 8 1 ) 提出的超常易变性检验( e x c e s s v o l a t i l i t yt e s t ) 最为著名；f l o o d g l a r b e r l l 2 1 ( 1 9 8 0 ) 通过对德国恶性通货膨胀的分析，首次 给出确定性泡沫的直接检验方法，而f r o o t o b s t f i e l d l l 3 1 ( 1 9 9 1 ) 则通过对美国股票价格的 分析，完成了一种内在性泡沫的直接检验。 以上泡沫研究主要集中在股票市场，对房地产泡沫研究较少，w o n g t l 4 1 ( 1 9 9 8 ) 以泰国 2 1 前言 房地产泡沫为背景发展了一个动态模型，展示了在经济过热、国际资本大量流入的情况 下，房地产商对市场过度乐观的预期以及人们预期的相互作用所产生的“羊群效应”在房 地产泡沫产生和膨胀过程中的作用机制。k m g m a n 【1 5 - 1 9 1 1 认为，在房地产市场中所有的泡 沫都有一个共同点，即都有银行融资。舢l e n 【2 0 l 等m 1 9 9 8 ) 发展t - 个模型，说明银行等 金融中介的代理问题如何导致房地产泡沫的产生。 。国内经济学家对泡沫理论的研究始于2 0 世纪8 0 年代末9 0 年代初，开始大多停留 在对金融泡沫现象的定性描述上。9 0 年代中后期，一度出现对金融泡沫理论的研究热潮， 实证研究特别是泡沫破灭前的实证研究很少。丛屹( 1 9 9 8 ) 认为日本泡沫经济的发生过 程中主要是由于地价过快上涨和金融过度扩张造成的，并借鉴日本经验提出了防范泡沫 发生的措施。谢经荣等1 2 2 1 ( 2 0 0 2 ) 通过一个包括房地产商和银行两方的资本市场均衡模型 说明资产价格和信贷数量的关系，资产回报的不确定性将导致资产泡沫的产生，而人们 对未来信贷扩张的预期以及信贷扩张程度的不确定性将提高泡沫的严重程度。刘福坦 【2 习( 2 0 0 3 ) 认为中国房地产产权混乱连体流通也是房地产泡沫产生的根源。曲波和谢经荣 【2 4 1 ( 2 0 0 3 ) 描述了房地产泡沫运行的特殊机制( 投机价格机制和自我膨胀机制) 。汪利娜 【2 5 1 ( 2 0 0 3 ) 研究了房地产泡沫的生成机理。 关于房地产泡沫的测度，国内研究较少。向阳【2 6 1 ( 2 0 0 5 ) 认为土地升值特性是房地产 泡沫产生的基础，这一点与汪利娜认为资源的稀缺性供给弹性小是一致的；其对房地产 泡沫膨胀的描述符合曲波的房地产泡沫内在运行机理，因此向阳的研究并没有本质上的 进展。李维哲和曲波【2 ( 2 0 0 2 ) 设计了地产泡沫的预警指标，分为生产类指标、交易状况 类指标、消费状况类指标和金融类指标。谢经荣等( 2 0 0 2 ) 提出把泡沫划分为安全区、警 戒区、危险区和严重危险区，并构建了衡量泡沫的指标体系和泡沫度的测算方法。刘琳、 黄英和刘洪玉【2 8 1 ( 2 0 0 3 ) 借鉴国外从信用角度分析泡沫的方法，通过分析房地产泡沫的形 成机制，建立适合我国房地产市场运行的泡沫测度系数，并进行了实证分析。袁志刚和 樊潇彦【2 卅( 2 0 0 3 ) 构造了房地产局部均衡模型，通过分析具有理性预期的购房者和地产商 在引入银行信贷之前和之后不同的最优选择，讨论房地产市场的均衡价格中是否有理性 泡沫存在的可能，以及有泡沫时，泡沫的规模和存在的概率。高汝熹、宋忠敏【3 0 1 ( 2 0 0 5 ) 将指标分为供给类指标，需求类指标和投机价值指标，并根据历史数据确定了房地产泡 沫指标标准值，将房地产泡沫单项指标指数分为五个区域：低谷区、安全区、警戒区、 危险区、严重危险区，然后利用加权法求得泡沫度指数，并进行了实证分析。 湖北大学硕士学位论文 1 3 研究方案 1 3 1 研究范围 本文研究范围不涉及全国房地产泡沫的总体研究，涉及到房地产泡沫的规范性研 究，但更侧重于对一个特定地区武汉市的实证研究。只对武汉市房地产市场宏观层 面进行研究，不涉及微观层面如具体企业、楼盘的研究。 1 3 2 研究内容 ( 1 ) 房地产泡沫相关理论。在对泡沫及房地产泡沫概念界定的基础上，分析房地 产泡沫形成的原因，探讨房地产泡沫的形成机制并对房价泡沫与地价泡沫进行比较研 究。 ( 2 ) 武汉市房地产市场现状及房价发展趋势。在对武汉市宏观环境、土地市场、 房地产市场等大量资料收集、整理、分析的基础上，全面阐述武汉市房地产发展的现状 并对其住宅价格走势进行预测，为武汉市房地产泡沫研究提供帮助。 ( 3 ) 武汉市房地产泡沫测度。对房地产泡沫的三类测度方法( 指标指示法、模型 法、统计检验法) 进行评判，在现有条件下选取合适的方法对武汉市2 0 0 7 年房地产市 场泡沫情况进行测度。 ( 4 ) 武汉市房地产市场泡沫成因分析。根据房地产泡沫的运行特征并结合武汉市 房地产市场实际情况，从宏观经济环境、制度层面和微观因素三个方面分析武汉市房地 产市场泡沫的形成原因。 ( 5 ) 武汉市房地产市场泡沫治理的对策措施。结合武汉市房地产泡沫的形成原因， 从土地市场、商品房市场、二手房和租赁市场、金融及税收政策等四个方面提出治理对 雄 柬0 1 3 3 研究方法 本文拟采用理论分析、定量研究和实证分析三者相结合的方法。在对房地产泡沫形 成原因进行分析研究的基础上，研究房地产泡沫的形成机制，从而确定房地产泡沫评价 指标和方法。实证研究主要是针对武汉市房地产市场状况，提取相关指标数据，利用确 定的评价方法，最终得出该市房地产市场泡沫程度评价结论。 4 2 房地产泡沫的相关理论 2 房地产泡沫的相关理论 2 1 房地产泡沫的内涵 2 1 1 泡沫概念的界定 首先要理清什么是泡沫，这样房地产泡沫的涵义才能迎刃而解。1 9 2 6 年出版的 p a l g r a v e 英文大字典对泡沫的定义是：“任何高度投机的不良商业行为”。这个说法 似乎不够清楚，至于它是否发生也没有一致的看法p 1 1 。1 9 8 7 年出版的( p a l g r a v e 经济学 大辞典中引用著名济学家金德尔伯格( c k i n d l e b e r g e r ) 的话重新定义泡沫：“泡沫 状态这个名词，随便一点儿说，就是一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价，开 始的价格上升会使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主这些人一般只 是想通过买卖牟取利润，而对这些资产本身的使用和产生盈利的能力是不感兴趣的。随 着涨价常常是预期的逆转，接着就是价格暴跌，最后以金融危机告终。通常“繁荣”的时 间要比泡沫状态长些。以后也许接着就是以暴跌( 或恐慌) 形式出现的危机，或者逐渐 消退告终而不发生危机。”这个定义形象直观地描绘了泡沫从生成到破灭的过程，指明 了泡沫形成的原因在于投机性，泡沫破裂的结果是金融危机。诚如金德尔伯格自己所说， 这不是一个严格的定义，定义仅仅给出了一种形象化的描绘，没有回答“泡沫到底是什 么”这一问题。 在本文中，我们把泡沫定义为；泡沫是由于某种垄断性的存在，以及虚拟需求的过 度膨胀导致资产的价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨，同时，根据泡沫的度量可 把泡沫分为安全区、警戒区、危险区、严重危险区四个阶段，安全区的泡沫通常对经济 发展有积极作用，但如何区分泡沫的四个阶段有赖于不同时期不同经济体的详尽的市场 运行的精确模型。 2 1 2 房地产泡沫的界定 曹振良认为，房地产泡沫指由房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础持续上 涨。因为建筑物是劳动产品，其价格相对较稳定、较容易判别，所以房地产泡沫实质上 是指地价泡沫3 2 1 。 刘维新认为房地产开发中的泡沫现象，主要是指由于投机等因素，导致地产价格无 节制地持续上扬，使土地资产和房地产产品价格严重脱离市场基础而持续上涨，使价格 严重脱离其合理价值的过程和状态。 5 湖北大学硕士学位论文 胡瑾卿认为房地产价格在一个连续的过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产 生价格会进一步上涨的预期，从而又吸引新的买者，随着价格的上涨与投机资本的持续 增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫过度膨胀的后 果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂。 因此，笔者认为，房地产泡沫是以房地产为载体的泡沫。房地产泡沫是房地产经济 波动的一种形式，它的产生又加剧了房地产经济的波动。房地产开发中的泡沫现象，主 要是指土地和房屋价格极高，与其使用价值、市场基础价值不符，虽然帐面上价值增长 很高，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。笔者还认为，从经济学的 角度看，房地产泡沫的产生是一种经济状态的失衡现象，是指由房地产投机等因素所引 起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨，市场定价脱离市场基础价值的高估是房地产 泡沫的本质，这种高估也是价格迅速回落的原动力。 2 2 房地产泡沫形成的原因 产生房地产泡沫的原因很多，有社会因素，也有心理因素，但主要可将房地产泡沫 形成的原因归纳为以下三个方面：经济主体的非理性预期、消费者的过度投机、土地的 虚拟资本性质。 2 2 1 经济主体的非理性预期 经济学中的预期本质上是对与当前决策有关的经济变量的未来值的预测。在房地产 泡沫形成与崩溃阶段，经济主体的预期有两个明显特点：预期的同质性。经济主体对 价格走向具有共同预期，他们对房地产价格的涨跌看法相同，而这种共同的预期是形成 房地产泡沫的基础。需求与价格预期的正反馈。投机泡沫形成时，预期价格越高，投 机者预期的资本收益率会愈高，因而增加购买与囤积，以待价格更高时抛出，需求的增 加造成市场的“繁荣”，引起进一步涨价的非理性预期，从而形成一个自我强化的正反馈 环，并最终使房地产价格膨胀为泡沫。 2 2 2 消费者的过度投机 对资产的需求可归结为三类：生活消费需求、投资需求与投机需求。前两类为真实 需求，其中生活消费需求与物质投资需求发生在实际经济领域，其变动引起相对价格的 变动，从而引起资源的重新配置。金融投资需求虽然脱离实物经济领域，但其收益来源 于实物经济收益( 剩余价值) ，因此可以用市场资本来解释。投机需求也脱离实物经济领 域，投机者对资产本身的使用或盈利能力不感兴趣，只希望很快获得价差收益，投机收 6 2 房地产泡沫的相关理论 益来自于国民收入的再分配，但过度的投机需求有可能引起实物经济领域的异常波动， 从而酿成诸如“狂热”、“泡沫”、“恐慌”这类背离市场基础条件的经济现象【3 3 删。 2 2 3 土地的虚拟资本性质 虚拟资本是指一笔资本的两重或多重存在形式中，与现实资本相区别的那种形式的 资本。虚拟资本是生息资本或这种性质的货币资本通常采取的形式，它的市场价值和增 值与其所代表的现实资本的价值和增值常常是脱节的。土地被马克思看作一种虚拟资 本，地价是地租的资本化。因此，土地的虚拟资本性质使地价运动有可能脱离土地利用 的实际而产生泡沫。 2 3 房地产泡沫的形成机制 根据泡沫的经济学原理，泡沫是在经济运行中产生的。房地产泡沫的产生是基于特 殊的社会经济背景，是属于特定时期的一次性泡沫运行过程。 这个过程的基本轨迹是：泡沫形成，即房地产价格虚升，开始脱离其市场基础价值； 泡沫膨胀，即房地产价格持续上升到高出其合理价格几倍甚至十几倍、几十倍的水平； 泡沫破灭，即房地产泡沫的膨胀持续到一定程度后，居民受购买力的约束买不起房，而 投机需求只占市场容量的一小部分，高价格将无法维持而出现大幅度下跌p 习 2 3 1 房地产特性决定房地产易产生泡沫 商品具有价值与使用价值，价值决定投资，使用价值决定消费。房地产是不动产， 它不同于股票、债券等虚拟资本，而是以实物形态存在的实实在在的产品，兼有生活资 料和生产资料双重属性。在现实条件下，由于房地产价值量大、房地产市场信息不充分、 行为非理性，而盈利的社会预期却较高，加上投机商的介入，房地产市场就成了产生泡 沫的沃土。如果房地产泡沫不加控制，将有发展成为泡沫经济的可能性。在此过程中， 房地产本身所具有的特性使其易产生泡沫。 2 3 2 “经济人”假定是房地产泡沫形成的前提 在现代主流经济学中，一般把参与经济活动的个人或企业假定为追求效用或利润最 大化的经济主体，即所谓的“经济人。一般来讲，“经济人具有三个基本属性：一是追 求效用或利润最大化；二是有限理性；三是机会主义倾向。“经济人”的三大属性，决定 了他们在经济活动中往往是一种非合作博弈，从而成为市场不确定性的根源。博弈分析 发现，当市场上基本要素表明房地产价格将要变动时，一小撮投机者的投机活动就可号 7 湖北大学硕士学位论文 召投资大众改变市场价格，左右市场发展。 2 3 3 外部环境对房地产泡沫形成的推动 房地产泡沫作为一种经济现象，是在一定的经济、金融、政策环境下产生和发展的 p 6 1 。经济环境变化导致经济过热是泡沫经济产生的温床，银行信贷非理性扩张对泡沫经 济具有推波助澜的作用，而政府干预失误则会直接导致泡沫经济的产生。 2 4 房价泡沫与地价泡沫 地价泡沫有两重含义，一是指由投机导致的土地价格超过其市场基础决定的合理价 格而持续上涨；二是指土地价格高于由市场基础决定的合理价格的部分。房价泡沫与地 价泡沫有着本质的联系，但在形成机制上又略有区别。 ( 1 ) 房价泡沫根源于土地的本质属性 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种 权益。众所周知，建筑物本身不可能增值，随着时间的推移，其价值反而会出现下降， 但是由于土地具有稀缺性、资产属性等本质特点，使土地具有增值性。因此，房地产的 增值本质上是土地资产的增值。另外，土地市场是一个不完全竞争的市场，我国的土地 一级市场是垄断市场，由于土地的稀缺性和其虚拟资本属性，致使土地具有很强的投机 可能性。从表象上看，房地产泡沫来源于对房地产产品价格的预期，而从本质上看，房 地产泡沫来源于承载房地产产品的土地的本质属性。 ( 2 ) 房地产泡沫引起地价泡沫 土地需求是一种引致需求，是对房地产产品的需求带来的对土地的需求。当消费者 普遍预期房地产产品会持续供不应求、房地产价格会不停上涨的时候，房地产投机需求 就不断增加，进而引起土地需求的急速上升，但土地供给的经济弹性很小，市场供给量 有限，因而，土地价格会不断上涨，地价的上涨使房地产产品成本增加，从而促进房价 的上涨，形成恶性循环，最终土地价格背离其市场基础而产生泡沫，具体形成过程见 图2 1 。 ( 3 ) 从构成上来讲，房地产产品利润中高于合理利润的部分和地价泡沫共同构成 了房地产泡沫，从本质上说，是房屋使用价值和土地资产属性的结合吸引了房地产的投 资性需求。 ( 4 ) 我国房价泡沫与地价泡沫的形成机制略有差异 如上节所述，对房地产产品的投机性需求是房价泡沫形成的主要原因，而地价泡沫 8 2 房地产泡沫的相关理论 的形成原因主要有两个，一是房地产产品投资性需求带来的引致需求；二是对土地的投 机。 当消费者预期房地产价格将持续上涨时，对房地产产品的投机需求引致了土地的快 速升值，进而形成了直接对土地的投机，使土地价格大幅度上升，并形成恶性循环，最 终产生地价泡沫，具体形成过程见图2 - 2 。 图2 1 引致需求导致的地价泡沫形成过程 图2 2 土地投机导致的地价泡沫形成过程 拍卖和挂牌为主体的土地出让方式是我国地价泡沫形成的直接推动力。以拍卖方式 为例，如果竞拍者认为某个土地价格下进行房地产开发有利润空间，那么他们就会不断 竞价，直到土地价格到某一个高度以后，竞争者普遍认为该价格下进行开发没有利润空 间了，竞价才会停止，最后的结果是，地价和房价快速上涨，开发商利润却不高，政府 的利益得到了最大化。拍卖和挂牌为主体的土地出让方式导致了我国土地价格急速上 涨，成为了我国地价泡沫形成的直接推动力。 9 湖北大学硕士学位论文 3 武汉市房地产市场现状及房价发展趋势 随着武汉经济社会的快速发展，城市环境的不断优化以及居民收入的不断提高，武 汉市房地产业发展迅速。为准确把握武汉市住宅产业的发展现状，本章将从武汉市宏观 环境、土地市场与房地产市场三个方面入手，分析目前供需状况下市场表现特征并对房 价的进行预测。 3 1 武汉市宏观环境分析 3 1 1g d p 持续快速上升 图3 1 武汉市历年g d p 折线图( 数据来源：武汉统计年鉴) 自9 0 年代末期以来，武汉市国民经济的发展经历了与全国同步的增长浪潮，从2 0 0 4 年开始! 增长逮摩明显加快。2 0 0 7 年? 武汉市国民经济总体运行态势仍保持良好的士升 势头，增幅为九年来最高，达到3 1 4 1 亿元，大幅领先中部其他五省会城市。 表3 12 0 0 7 年中部六省会城市g d p ( 数据来源：各市2 0 0 7 年国民经济和社会发展统计公报) 1 0 3 武汉市房地产市场现状及房价发展趋势 3 1 2 产业结构不断优化 表3 2 武汉市三次产业结构演变 ( 数据来源：武汉统计年鉴) 。 自1 9 9 8 年武汉市第三产业增加值首次超过第二产业增加值以来，武汉市产业结构 不断优化。产业结构体系呈现“三、二、一 型，第三产业发达，占生产总值比近5 0 ， 高于全省平均水平1 2 个百分点。具有发展现代服务业的潜力，未来有机会成为中部崛 起战略发展的领导城市。 3 1 3 固定资产投资较快增长 图3 2 武汉市历年全社会固定资产投资( 亿元) ( 数据来源：武汉统计年鉴) 湖北大学硕士学位论文 图3 3 武汉市历年全社会固定资产投资增长率( ) 连续十多年的投资持续增长也促成明显的经济增长格局。2 0 0 7 年武汉市共完成固定 资产投资1 7 3 2 7 9 亿元，同比增长3 0 7 5 ，比2 0 0 6 年提高5 1 5 个百分点。其中，城镇 投资1 6 8 7 1 5 亿元，增长3 0 1 ，提高3 4 个百分点。投资对经济增长的贡献率达到6 0 以上。基础设施建设与房地产开发投资对全市经济的支撑作用显著。 3 2 土地市场分析 2 0 0 7 年武汉土地市场成交活跃，港商在汉大型项目相继入市，一线房地产开发商纷 纷布局武汉，部分前期在武汉拿地的外来开发商目前无可供开发的土地，获取土地的意愿 非常迫切，这也导致在大宗土地拍卖中竞争异常激烈，楼面地价被迅速拉升。 3 2 1 土地成交总量分析 表3 - 3 武汉市0 5 0 7 年土地成交情况 ( 数据来源：市土地中心公布数据整理) 从上表可以看出，武汉市2 0 0 5 年所出让土地楼面地价为1 9 0 9 元平方米，2 0 0 7 年 为2 5 3 8 。1 元平方米，涨幅为3 3 。由于2 0 0 5 年港资企业拿下花楼街、永清瑞安、锦绣 长江3 宗大规模地块，很大程度上拉升了武汉市土地成交价格，因此，2 0 0 6 年土地成交 1 2 3 武汉市房地产市场现状及房价发展趋势 价格理性回落。从总体来看，武汉市土地成交价格上涨较快。 3 2 2 典型地块成交分析 表3 4 武汉市0 7 年典型地块成交情况 ( 数据来源：武汉市土地中心) 从上表来看，知名开发商大举进入武汉房地产市场，疯狂囤积土地，这从很大程度 上导致未来武汉市场楼价的继续走高。特别在金地、万科、华润大手笔投入后，土地将 从很大程度上推动房价上涨。 3 3 房地产市场分析 3 3 1 供给分析 ( 1 ) 房地产开发投资持续快速增长 自1 9 9 8 年以来，武汉市房地产开发投资增长迅速，从1 9 9 8 年的8 8 1 4 亿元增长到 2 0 0 7 年的4 5 9 7 5 亿元，年增长率( 除1 9 9 9 年以外) 维持在1 0 以上，从住宅开发投资 占房地产开发投资比例看，直稳定在6 0 以上，2 0 0 7 年，住宅开发投资3 2 9 5 4 ，占 房地产开发总投资的7 1 7 ，由此可见住宅产业在武汉房地产业中所处的主导地位。 湖北大学硕士学位论文 ：。j n i - ，- 一一一一一一一 并嚣 震 0 u u u u 匿黟黟黟。节鼍黟鬻：盼嘞帮嬲黟黟黟謦警鬻黟蔗 翻翻 4 0 0 0 0 每 ，j ， ，：? 燕 r ， “ 一“、7 荔7：、h j 7， j ，一?， 蓊 ：= 。誊 3 0 0 0 0 麓 ， 鬻 ；、l 鬟 ， ：? ， ， 一 7 ， 防 巍 蓥萋 孤 蠹j 2 0 0 0 0 羚 “ ：j ： ； ， 1 0 0 0 0 重量赫时 丽 錾i篓 茹7 g 0 0 0 惑赢。蕴& 豫渤蕊醯 1 9 9 8 年1 9 9 9 年2 0 0 0 笠2 0 0 1 年2 0 0 2 年 2 0 0 3 盔 2 0 0 4 钽 2 0 0 5 篷 2 0 0 6 短2 0 0 7 年 i 一房地产投瓷额( 亿元)8 8 1 4 9 1 2 51 0 1 2 91 1 5 3 91 3 2 5 01 6 9 5 02 3 3 3 02 9 7 9 93 6 6 1 54 5 9 7 5 图3 - 4 武汉市历年房地产投资( 数据来源：武汉统计年鉴) ( 2 ) 商品住宅开发面积持续扩大 自1 9 9 8 年以来，武汉市商品房施工面积一直处于上升通道，从1 9 9 8 年的 1 3 4 5 1 5 万平方米到2 0 0 7 年的31 9 5 4 1 万平方米，增长1 3 7 6 。 j a u u 。 3 0 0 0 夕 。 2 5 0 0 。 2 0 0 0 。r 1 5 0 0 一，1 1 0 0 0 一 - 一 5 0 0 0 1 9 9 8 年1 9 9 9 芷2 0 0 0 笠2 0 0 1 笠2 0 0 2 笠2 0 0 3 年 2 0 0 4 生 e2 0 0 5 年 2 0 0 6 生 2 0 0 7 年 + 施工面积( 万m i )1 3 4 5 1 51 2 9 5 2 71 5 1 7 2 51 6 1 1 6 71 7 3 5 0 71 9 5 5 4 92 4 3 9 1 2 1 2 7 4 9 6 32 8 7 6 9 2 3 1 9 5 4 1 一翊t 面积( 万m i ) 4 4 5 0 7 4 4 5 2 1 5 0 0 8 96 0 1 9 9 6 2 8 4 86 8 2 6 27 0 2 2 9 l8 1 6 7 2 8 7 3 8 39 3 3 3 7 图3 5 武汉市商品房开发情况( 数据来源：武汉市国民经济和社会发展统计公报) 3 3 2 需求分析 1 9 9 8 年房改之后，武汉市商品房销售面积从1 9 9 8 年的2 4 3 万平方米到2 0 0 7 年的 1 1 3 5 万平方米，增长了3 6 7 0 8 。 1 4 3 武汉市房地产市场现状及房价发展趋势 圈3 6 武汉市商品房成交情况( 数据来源：武汉房地产开发企业协会) 3 4 价格分析与走势预测 3 4 1 价格分析 由于商品住房在武汉商品房中占主导地位，且其价格走势最具代表性，本文将采用 武汉市商品住房的价格的来分析武汉市房地产市场的价格特征。 根据下图显示武汉市商品住房价格从1 9 9 8 年的每平方米1 7 7 1 元，增长到2 0 0 7 年的每平方米4 6 8 5 元总体涨幅达1 6 45 ，武汉己成为中部地区房价屉高的城市。 武汉市房价自2 0 0 2 年开始加速上涨，当年的住宅价格上涨2 88 ，2 0 0 7 年价格上 涨1 0 6 3 尉平方米，涨幅达2 93 。 图3 7 武汉市商品住宅价格情况( 数据来源：武汉统计年鉴 湖北大学硕士学位论文 3 4 2 价格走势预测 近两年，武汉市房地产市场需求量和价格均大幅攀升，按照目前的发展趋势，未来 三年的房地产市场价格将会继续上升。本文运用灰色系统理论，构建灰色系统模型对未 来房价发展趋势进行预测。 灰色系统理论是我国学者邓聚龙教授于1 9 8 2 年提出的，是一种研究少数据、贫信 息等不确定性问题的新方法。该模型对基础数据没有严格要求，因此广泛的应用于国民 经济的许多领域，并取得了很好的评价。 灰色系统理论由灰生成、灰关联分析、灰建模、灰控制、灰预测、灰评估、灰决策 等理论构成。灰色系统理论的模型有很多种，最基本的模型为单变量一阶模型，即g m ( 1 ，1 ) 模型，本次预测采用的数据生成方式为基础数据累加，在此基础上建立g m ( 1 ， 1 ) 模型，并采用后验差检验法检验模型预测的精度，在模型精度较高的前提下进行预 测。 ( 1 ) 模型介绍 设已知数据为列x ，包括数据为x o ( 1 ) ，x o ( 2 ) ，x o ( 3 ) ，肖o ( f ) 。将原始数据依 时间顺序累加，得到新数据列x n ，即x 1 ( 1 ) ，x 1 ( 2 ) ，x 1 ( 3 ) ，x 1 o ) ，与原数据列相 比，新数据列规律性明显，随机性大大降低。 对于新数列，可以近似的微分方程来描述其变化趋势，将x 1 ( f ) 求时间t 的导数： 掣+ a x o ) ：甜 出 该微分方程的离散响应函数为： x ( 1 ( f + ，= x ( o c ，一詈 p 一讲+ 吾 此方程即为g m ( 1 ，1 ) 模型预测的基础方程，其中，a 、甜为待求参数。由于x 1 ( f ) 为x ( 。( f ) 累加的结果，用此方程可求得j ( 1 ( f + 1 ) 、j ( 1 ( f ) ，预测值 j ( o ( f + 1 ) = j 1 o + 1 ) 一膏( 1 ( f ) 。 1 6 3 武汉市房地产市场现状及房价发展趋势 构造数据矩毒b = 一三三眇( 数据向量= k ( 。( 2 ) ，x ( 。( 3 ) ，x ( 。( ) r 用最小二乘法确定微分方程中a 、u 的值，得到： ；囟r b 】- i b r 将所求a ，甜代入离散响应函数，即得到g m ( 1 ，1 ) 预测模型。 然后对原始数据的预测值进行精度检验，j ( o ( f + 1 ) = 2 c 1 o + 1 ) 一j ( 1 ) ，求得原始 数据与原始数据预测值的残差和相对误差。计算原始数据的标准差及绝对误差标准差。 原始数据序列标准差墨= 绝对误差氏o ) = l x ( 。( f ) 一岩( 。( f ) i 平均绝对误差瓦= ( 1 n ) z l 占。( f ) l t = l 绝对误差标准差s o = 相对误材= 鹚。磊一 计算其方差比c ：s o s 。和小误差概率p 岛( f ) 一e o o 6 7 4 5 s 1 ，并将计算所得值与 通用的灰色预测精度检验标准相比较，检验模型预测效果。 以上所有公式中，t = 0 ，1 ，2 ，3 ，刀。 ( 2 ) 房地产价格预测 选取2 0 0 4 2 0 0 7 年各季度度住宅销售均价为基础数据，设各季度价格为x5 0 ( ，) ，将 各季度价格累加生成x ( 1 ( f ) ，得到2 0 0 4 2 0 0 7 年武汉市各季度房地产价格及累加值如表 3 5 所示： 1 7 l l l 渤哪 叩飞 p p 硝 十 + 、y 聃卅 枷 ，一，l ) ) o 0 一， 2 2 ， 一一 湖北大学硕士学位论文 - - _ i _ - _ _ i - - i _ _ - l _ - - - _ _ _ _ _ _ _ - - _ _ _ i _ _ l _ _ _ 一一 表3 5 2 0 0 4 2 0 0 7 年各季度度住宅销售均价及其累加表 时间 价格( x o ( f ) ) 累加( x c - ( f ) ) 2 0 0 4 年第一季度2 4 8 8 2 4 8 8 2 0 0 4 年第二季度2 6 3 3 5 1 2 1 2 0 0 4 年第三季度 2 7 1 3 7 8 3 4 2 0 0 4 年第四季度 2 0 0 5 年第一季度 2 0 0 5 年第二季度 2 0 0 5 年第三季度 2 0 0 5 年第四季度 2 0 0 6 年第一季度 2 0 0 6 年第二季度 2 0 0 6 年第三季度 2 0 0 6 年第四季度 2 0 0 7 年第一季度 2 0 0 7 年第二季度 2 0 0 7 年第三季度 2 8 3 6 2 9 1 2 3 0 8 4 3 3 0 8 3 5 6 1 3 8 3 0 3 8 8 7 3