（土地资源管理专业论文）长春市宽城区21世纪以后土地价格变化研究.pdf

摘要 近几年宽城区通过继续深化土地市场的治理整顿，完善了土地市场配置机制，促进 了用地结构调整，提高了节约集约用地水平。地价作为灵敏反映土地市场供求关系的 “晴雨表”，是衡量土地市场健康与否的重要标准。目前由于对城市土地价值与价格的 研究欠深入，使土地价格对土地供需关系的调控没有发挥其应有的作用。 本文将地价作为研究的重点，通过土地价格计算公式与环比指数相结合的方法，利 用2 1 世纪初宽城区各类用地价格的动态检测数据，从时间和空间两个层面分析几年来 宽城区地价变化的趋势和特点，从中得出影响地价变化的因素和土地价格自身发展的客 观规律，以及土地价格变化对用地结构、产业结构调整的作用及对g d p 和城市化发展的 影响。结合宽城区的用地需求提出建立监测地价变化网络的建设性意见和用地结构调整 的对策，为研究制订合理的土地价格体系提供立论依据，以有效地引导投资方向，为政 府调控土地供应提供决策，同时为宽城区构筑“三大经济板块”和重点打造“五园两区” 的城市用地可持续发展提供研究模式和方法。 关键词：土地价格；变化趋势；影响因素；宽城区 a b s t r a c t i nr e c e n ty e a r s ，k u a n c h e n gd i s t r i c th a sb e e nc o n s u m m a t i n gt h em e c h a n i s mo ft h el a n d m a r k e t ，p r o m o t i n gt h ea d j u s t m e n to ft h el a n ds t r u c t u r e ，a n di n c r e a s i n gt h el e v e lo fu s i n gt h e l a n dt h r i f t i l ya n di n t e n s i v e l yv i ad e e p e n i n gi m p r o v e m e n ta n dr e c t i f i c a t i o no ft h el a n dm a r k e t c o n t i n u o u s l y l a n d - v a l u e ，a st h eb a r o m e t e rt h a tr e f l e c t st h es u p p l y - d e m a n dr e l a t i o no ft h e l a n dm a r k e ts e n s i t i v e l y , i sa ni m p o r t a n ts t a n d a r dt om e a s u r ew h e t h e rt h el a n dm a r k e ti s h e a l t h yo rn o t m o r e o v e r , b e c a u s eo fn e g l e c t i n gt or e s e a r c hl a n dv a l u ea n dl a n dp r i c e ，l a wo f v a l u ec a n tb eu s e dt op r o m o t et h er a t i o n a lu s eo ft h eu r b a nl a n d t h i sl e a d st om a n yb a d r e s u l t si nr e a ll i f e t h i ss u b j e c tf o c u s e sm a i n l yo nt h er e s e a r c ho ft h el a n dp r i c e b yt h ew a yo fc o m p u t i n g f o r m u l ao f t h el a n dp r i c ea n dl i n ki n d e xt o g e t h e rt h a ti sa p p l i e di no u rn a t i o n sl a n dv a l u a t i o n ， a n do f s t u d y i n gt h es t a t i s t i c s ( a f t e rt h e1 9 8 0 s ) o f t h ed y n a m i ct e s tc o n c e m i n gw i t ha l lk i n d so f l a n dp r i c eo fk u a n c h e n gd i s t r i c t ，i ta n a l y z e sa n dc o n c l u d e st h et r e n da n dt h et r a i to f k u a n c h e n gd i s t r i c t sl a n dp r i c ei nr e c e n tt w e n t yy e a r sf r o mb o t ht h et i m ea n dt h es p a c e a s p e c t s ，a n dd i s c o v e r st h ei n f l u e n t i a lf a c t o r sw h i c hc a nc h a n g el a n dp r i c ea n dt h eo b j e c t i v e l a wo fl a n dp r i c er e l a t e dt od e v e l o p m e n t i tc o n c l u d e st h ee f f e c to nl a n ds t r u c t u r e ，i n d u s t r i a l s t r u c t u r ea n dt h ei m p a c to ng d pa n du r b a n i z a t i o nd e v e l o p m e n tt h a tc a u s e db yl a n dp r i c ea s w e l l i no r d e rt or e s e a r c hl a n dm a r k e ta n dl a n dp r i c e ，i ti sn e c e s s a r yt oo b t a i nl a n dp r i c e i n f o r m a t i o ni ng o o dt i m e ，t of o r e c a s tt h et r e n do fl a n dp r i c e ，a n dr e s e a r c hl a n dm a r k e ta n d l a n d p r i c e i t p r o p o s e st h e c o n s t r u c t i v eo p i n i o nt h a te s t a b l i s h e sm o n i t o r i n gn e t w o r k c o n c e r n i n gw i t hl a n dp r i c ea n dt h ec o u n t e r m e a s u r er e l a t e dt ot h el a n ds t r u c t u r ea d j u s t m e n tb y t a k i n ga c c o u n to ft h el a n dd e m e n to fk u a n c h e n gd i s t r i c t t h i sc o n s t r u c t i v eo p i n i o na n d c o u n t e r m e a s u r ea r et h eb a s i ct h e o r i e sf o rr e s e a r c h i n ga n dd r a w i n gu par a t i o n a ll a n dp r i c e s y s t e m t h e ye f f e c t i v e l yg u i d ei n v e s t m e n to r i e n t a t i o na n dp r o v i d et h eg o v e m m e n tw i t ha b a s i sc o n c e r n e ds t r a t e ：g i cd e c i s i o ni no r d e rt oa d j u s ta n dc o n t r o lt h el a n ds u p p l y t h e ya l s oa r e t h e o r e t i c a lb a s i sf o rk u a n c h e n gd i s t r i c tt oc o n s t r u c t ”f h l e ee c o n o m ys q u a r e s ”a n dp u t e m p h a s i so n f i v eg a r d e n sa n dt w od i s t r i c t s ，a n dc o m p l e t ew i t hi n s t r u c t i o n a ls i g n i f i c a n c e i nr e l a t i o nt os u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n to fu r b a nl a n d w h i c hp r o v i d e sr e s e a r c h f u lm o d ea n d m e t h o df o rt h eu r b a nd e v e l o p m e n ta n dc o n s t r u c t i o no f o t h e rs i m i l a rd i s t r i c t s k e yw o r d s ：l a n dp r i c e ；v a r i a t i o n a lt r e n d ；i n f l u e n t i a lf a c t o r s ；k u a n c h e n gd i s t r i c t i l 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的 研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含 其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得东：i l j j o 范大学或其他教 育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任 何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。 学位论文作者签名：名妯啦日期：4 立生一 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解东：i l n 范大学有关保留、使用学位论文的规定， 即：东北师范大学有权保留并向国家有关部门或机构送交学位论文的复印件和 磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人授权东北师范大学可以将学位论文的全部 或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或其它复制手段保 存、汇编学位论文。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权书) 学位论文作者签名：掘正蛀指导教师签名：迹 e 1 期：雌日期：益哔 学位论文作者毕业后去向： 工作单位： 通讯地址： 电话： 邮编： 1 引言 地价是反映土地市场和土地供需状况的“晴雨表”，也是政府调控土地市场的重要 杠杆。在现实经济生活中，地价有力地促进了土地资源合理利用，显化了国有土地资产， 支持了国有企业改制；同时，地价是政府在经营城市土地、制定和实施土地供应计划、 调控土地供应结构时的科学参考，也是土地市场交易、房地产开发、建设项目投资决策 和房地产税制改革的重要依据。随着社会经济的发展，地价处于不断的变化之中。只有 对地价进行深入研究，才能够准确把握土地市场跳动的脉搏，充分了解地价的现状及其 变化特征，研究地价调控的机制，把握土地市场变动的规律，才能为政府进行宏观经济 决策提供参考。随着我国市场经济的发展，土地已经成为社会主义市场经济重要的宏观 调控手段，城市土地是城市一切生产和经营的基本要素，而市场经济条件下土地价格则 是这一重要资源实现最优化配置和城市土地市场正常运行的核心。 城市地价受到很多因素的综合影响，这种变化主要反映在地价的时空变化上。从首 次提出区位地租概念及其空间变化的德国学者冯杜能( y o nt h u n e n ) ，到美国经济学 家阿朗索( a l o n s o ) 、米尔( m i l l s ) 和莫斯( m u t h ) 的西方城市空问结构均衡理论0 1 。国外关 于城市地价的研究从宏观到微观、从理论到实证都作了深入的研究，建立了各具特色的 地价波动模型。国内一些学者开展了大量城市地价评估的理论探讨和实例研究，但对地 价空间变化方面的理论及实证研究相对较少，究其原因可能与我国城市土地市场发展时 间较短，土地交易数据欠缺，数据收集困难有关。鉴于此，本文以长春市宽城区 2 0 0 2 - - 2 0 0 6 年间的土地价格为依据，应用g i s 空间分析和统计计量等分析方法，对宽城 区各类地价的时间、空间变化及影响因素进行探讨嘲。 1 1 研究意义 i i 1 学术价值 通过应用我国土地评价常用的几种土地估价方法，从时间和空间两个层面研究长 春市宽城区近几年土地价格的变化，从中探讨出影响土地价格变化的主导因子，土地价 格变化对用地结构、产业结构调整的作用及对g d p 和城市化发展的影响。结合宽城区土 地利用总体规划和用地需求，分析区域未来土地价格变化的趋势，透过土地市场和价格 的研究对宽城区的发展和演变过程进行探索，从而为其他类似区域的城市发展和建设提 供研究模式和方法。 1 1 2 应用价值 改革开放以来，由于城市化和工业化进程的加快，各类建设用地的需求不同增长， 由于土地的数量、质量、位置不同，必然会使等量劳动带来不同的经济效益，客观上要 求对各类建设用地采用地租和地价的形式进行核算计价，从而使同类用地在相同的区域 1 进行地价的比较，以利有效地利用土地。结合宽城区土地利用总体规划和用地需求，在 近几年土地价格分析的基础上，分析区域未来土地价格变化的趋势，以充分利用地价的 经济杠杆作用，拉动区域的经济发展和城市化的进程。 1 2 国内外研究现状 1 2 1 国外研究综述 上世纪7 0 年代以后国外陆续有学者对土地价格变化进行研究，传统的观点，如m u t h 和w e t z l e r ( 1 9 7 6 ) 、o h l sw e i s b u r g 和w h i t e ( 1 9 7 4 ) 、p o g o d z i n s k i 和s a s s ( 1 9 8 9 ) 认为建 立土地供给约束机制将对已开发的土地价格产生正向影响，对未开发土地价格具有负面 影响。在这些学者所构建的理论模型中，证明了在开放城市中控制土地利用不会对住宅 价格产生影响，在住宅服务供给处于充分竞争的个别区位上，土地利用控制仅仅通过区 位舒适度( a m e n i t y ) 的改变对住宅价格产生影响”1 。 然而，进入2 0 世纪9 0 年代，国外学者更加关注土地供给约束对地价、住宅价格变 化影响的研究。p o l l a k o w s k i 和w a c h t e r ( 1 9 9 0 ) 利用美国华盛顿地区蒙哥马利郡的数据 进行实证研究时发现，土地供给限制对土地价格、住宅价格产生了溢出效应，土地利用 限制越严格，住宅价格和已开发土地价格上升的就越快。p e n g 和w h e a t o n ( 1 9 9 4 ) 利用香 港1 9 6 5 1 9 9 0 年数据对土地供给约束的溢出效应进行了计量经济分析，实证结果显示土 地供给变化对地价、住宅价格和住宅供给都有较大影响。他们认为，土地供给不足使住 宅供给总量下降，再加上消费者预期未来土地更加稀缺和住宅租金上涨，最终导致了土 地价格和住宅价格同时上涨。 t s o u k i s 和a l y o u s h a ( 1 9 9 8 ，1 9 9 9 ) 运用欧拉方程论证了在完全竞争的市场中住宅价 格、土地价格与实际利率之间存在长期关系，利用英格兰和威尔士的数据进行检验时， 说明土地利用效率与土地价格、住宅价格变化有直接关系”。 日本是地价变化最典型的国家之一。日本是发达资本主义国家中人口密度最高的国 家之一，其国土面积中约6 7 是森林，农地( 耕地、园地、牧草地等) 仅占1 3 ，由 于地理地貌的关系，森林很难转化为城市用地和农业用地，而城市用地大多是从农地转 换而来的，二战后日本经济的发展，要求增加城市用地，在1 9 5 5 1 9 7 3 年的高速增长时 期，民间设备投资非常旺盛，工业化快速推进需要大量的工业用地：同时随着城市化的 发展，又需要大量的住宅用地、商业用地；此外，政府大力兴办公用事业、基础设施也 需要大量公共用地。这样要求在短时期内迅速增加城市用地，而城市用地不足，造成了 土地价格特别是大城市中的地价迅速上涨，成为日本社会经济中一个严重的问题”1 。许 多日本学者也纷纷开展地价变化的研究，其中很有代表性的是野口悠纪雄教授，他的著 作土地经济学这本书中，运用一般均衡分析方法和经济计量模型，通过大量的统计 资料和多种形式的比较研究，考察了日本土地问题的演变过程和地价变动背后的土地供 需关系。论述了有关日本经济高速增长的机制和土地问题的关系。野口教授的书比较系 统地总结了日本在土地方面所遇到的问题及基本的机制，并用现代经济学方法分析了解 决土地问题的税收、证券化等方面的政策手段0 1 。 国外对于地价变化的研究还从城轨交通建设方面对地价变化的影响进行分析，在欧 美日等发达国家和地区则已经做了大量的定量研究工作。运用的方法主要包括前后地价 比较法、地域比较法、地价函数法三种重要方法，在国外比较有代表性的研究包 括：s h e p p a r d ( 1 9 9 9 ) 和g i b b o n s a n d m a c h i n ( 2 0 0 3 ) ：j a n c f r a n s o o 和 j w i l l m b e r t r a n d ( 2 0 0 0 ) ：6 r a h a m r c r a m p t o n ( 2 0 0 3 ) 。国外在研究中发现，在轨道交通 之中，这种基础设施的外溢效益表现得更为明显，站点周围房价往往呈环状大幅波动，评 价这种波动趋势更为重要和紧迫“”。 1 2 2 国内研究综述 改革开放以来，随着我国土地有偿使用制度的推行，城市地价问题逐步成为热门的 研究课题“”。研究地价的目的之一是为了利用地价来调控和完善土地市场。 最近几年，我国城市地价逐年快速增长，国内学者开展了对地价的大量研究，其中 以昆明市的地价空间变化研究最为突出，主要以西方城市空间结构的地价均衡理论为依 据，结合昆明市2 0 0 1 2 0 0 5 年的实际交易地价数据，实证研究了昆明市不同用途地价的 空间变化特征和变化差异，提出建立昆明市均衡的地价空间变化曲线及其土地利用模型 的思想。此项研究主要是借助g i s 空间分析和相关技术分析地价的影响因子并建立了影 响因子和地价之间的关系模型。国内开展过此类研究的还有南京大学的陆跃进、周生路， 他们利用a c c e s s 和m a p i n f o 软件分析1 9 9 7 2 0 0 1 年南京城区土地出让价格的时空变 异，并对分异规律的形成原因进行了探讨“。南京师范大学刘俊、郑光辉等人用马尔可 夫链对地价走势进行预测“”。中国农业大学的蒋芳、朱道林利用北京市1 9 9 8 2 0 0 3 年 的普通住宅出让地价资料，采用统计分析和g i s 空间分析相结合的方法，得到北京市普 通住宅出让地价的系列空间分布图，在此基础之上揭示北京市住宅地价空间分布规律及 其成因，并在此基础上提出了地价梯度和地价指向两项指标，表征地价的空间变化“”。 2 0 0 4 年华中农业大学的钱建平、周勇以可持续发展为总体目标，采用d s r ( 驱动 力状态一响应) 模型和因果分析法，构建城乡结合部土地价格影响因素体系。分析城 乡结合部土地价格特点，提出土地价格影响因素的d s r 概念模型；尝试构建土地 价格影响因素体系和土地估价的动态模型，这些模型和分析方法有助于分析地价变化的 规律。 1 3 研究目标 通过统计2 1 世纪2 0 0 2 2 0 0 6 年宽城区各类用地价格的动态检测结果，得出近几年 宽城区地价变化的趋势和特点，并与长春市同类地价进行对比，从中找出影响地价变化 的因素，预测地价的发展趋势和用地结构调整的对策。 1 4 研究内容 首先调查宽城区的土地价格现状，包括土地利用类型，各类土地价格以及它们的空 间差异。然后统计2 l 世纪2 0 0 2 - 2 0 0 6 年的地价的动态检测结果，在测算全区平均地价 的基础上，计算地价环比指数。通过地价环比指数，对各类用地地价指数的变化进行比 较分析，对全区地价动态变化的影响因素进行分析( 土地政策、土地市场需求变化、经 济发展速度与产业结构变化、生态环境质量等) 。最后提出宽城区关于控制地价的相关 政策和建立监测地价变化网络的建设性意见。 1 5 技术路线 一般资料收集整理卜_ 叫宗地资料收集整理卜+ l市区初步选点 毛地出让价格的计算 土地等级的确定 地价环比指数计算 地价变化分析 地价随时i 刨变化趋势分析 一般因素分析 地价随空间变化趋势分析 地价 响因 化影 分析 地价发展趋势预测 稳定地价的对策研究 区域因素分析 4 2 研究依据的地价理论和计算方法 2 1 土地价格的内涵 地价不同于一般的商品价格，它不是对商品实体的购买价格，而是对预期收益的购 买价格。因此，地价的实质是地租的资本化，用公式表示为：地价= 地租利息率“”。我 国实行的是土地公有制，土地所有权归国家或集体所有，土地所有权转移只发生在农村 集体所有土地转变为国家所有，准入市场交易的只是土地使用权。因此，在我国，一般 意义上的地价是指受到一定年期限制的土地使用权价格“”。 在城镇规划区内的出让地价有两个概念：毛地地价和净地地价。毛地出让，征地或 拆迁、安置由开发者完成，并支付相关费用。因此，毛地地价主要指基准地价中的土地 所有权收益“”。净地出让，拆迁、安置或征地由政府完成，并由政府支付相关费用。因 此，净地地价除了包括土地所有权收益外，还包括征地或拆迁、安置费，配套费及开发 费，利润、利息以及管理费等“”。毛地地价反映的是政府作为土地所有者应得的收益， 本文研究的地价为毛地出让价格。 2 2 土地价格研究的相关理论与原则 2 2 1 土地价格研究依据的理论 1 、市场供求理论 土地供求分析是土地经济学研究的起点和终点，而土地需求又是土地供给的起因， 很大程度上对土地供给有决定性影响。从土地供求关系来看，必须通过两者的相互作用， 并通过价格信息予以体现，才能形成有效需求和有效供给。实践中必须依据这一基本理 论，进行深入分析，才能更为科学地反映土地供求关系变化的态势。也可通过土地供求 关系的程度进行土地价格的动态预测。 2 、产权经济理论 相对于土地资源而言，土地产权是一个重要的经济要素。土地经济运行实践都是以 具有一定产权的土地资源为单元进行资源配置的。土地产权要素对于土地资源配置效率 产生直接的影响，并且还引导着土地资源配置的方向。产权经济理论作为土地经济学的 基础理论，可有效地推动土地价格理论和研究方法的深入研究。 3 、地租地价理论 地租地价理论既是土地经济学的重要内容，同时也是土地经济学的基础理论，是对 土地收益分配关系合理确定的重要依据。当前有关地租地价的研究已经开始建立定量化 的经验模型。而地租地价的研究，不仅与土地利用，而且与基础设施的合理布局、城市 规划的合理程度等有密切的关系。因此，地租地价理论是确定不同等级不同类型土地价 格的重要理论依据汹1 。 4 、边际效用理论 边际效用是指从消费一件商品的额外数量中获得的额外满足。在边际效用理论应用 中存在两个重要原则，一是边际效用递减原则，即一种商品的消费越多，那么额外数量 消费的额外满足越小；二是相等边际原则，即只有当消费者花在所有商品上的单位投资 带来的效用相等时，才会使效用最大化。这两个原则，对于合理确定土地利用规模以及 产业部门之间土地资源的分配关系具有实践性意义，也是土地价格确定的重要依据”“。 2 2 2 土地价格研究遵循的原则2 2 1 1 、灵敏性原则 土地价格研究中的地价指数包含的指标应对市场的反应有足够的敏感，指数计算公 式也应体现指数的灵敏性。 2 、可比性原则 地价指数应该满足时间与空间的可比要求，特别是样点地价资料应能反映连续几年 的地价变动的真实情况。 3 、实用性原则 选择的指标能反映土地市场的变动状况，测算的地价指数可直接用于基准地价更 新。 4 、科学性原则 地价指数动态编制建立在地价调查的基础上，依赖于大量详实的样点地价资料，且 应有理论依据，确保地价指数的合理性和科学性。 2 3 土地价格研究的基本计算方法 1 、将净地地价转换为毛地地价。地价样点中有部分是净地地价，需要转换为毛地 地价，按照以下公式处理”： 公式一： 毛地地价= 净地地价一征地拆迁安置补偿费一土地开发费一利息一利润一管理费 式中，征地拆迁安置补偿费、土地开发费( 含城市综合配套费和地块内开发费) 、 利息、利润和管理费按南京市各年各级别土地相应标准计算得到。 2 、最高出让年期修正。有部分样点的地价不是最高出让年期，需修正到最高出让 年期，修正公式幽1 ： 公式二： v t = v o k k = 1 1 ( 1 + r ) m 1 1 ( 1 + r ) 1 1 式中，v t 为年期修正后地价；v o 为年期修正前地价：k 为年期修正系数；r 为土 地还原利率；m 为最高出让年期；n 为实际出让年期或剩余出让年期。其中土地还原利 率r 根据宽城区的实际情况，2 0 0 2 和2 0 0 3 年取0 1 0 ，2 0 0 4 年取0 0 8 ，2 0 0 5 和2 0 0 6 年取0 0 6 ；最高出让年期m ，商业用地取4 0 年，住宅用地取7 0 年，工业用地取5 0 年。 3 、容积率修正。容积率对地价尤其是住宅地价影响很大，需要进行容积率修正。 由于同一区域内不同地块容积率不同，要根据不同容积率地块的分布，制定一个区域平 均容积率。本研究以同一级别的土地为相同区域，根据不同级别内地价样点的容积率测 算不同土地级别用地的容积率修正系数。住宅用地地价容积率修正公式如下： 公式三： 1 级地：y = x ( 0 5 9 4 + 0 1 3 8 r ) ( 2 04 r4 4 0 ) ； y = x 0 8 3 ( r 4 0 ) 2 级地：y = x ( 0 6 2 6 + 0 1 3 6 r ) ( 2 04 r4 3 8 ) ； y = x 0 8 5 ( r 3 8 ) 。 3 级地：y = x ( 0 7 1 6 + 0 1 3 2 r ) ( 1 54 r4 3 0 ) ； y = x 0 8 6( r 3 o ) 。 4 级地：y = x ( 0 7 6 3 + 0 1 3 6 r ) ( 1 0 4r 42 5 ) ； y = x 0 8 4( r 2 5 ) 。 5 级地：y = x ( o 7 8 1 + 0 1 6 2 r ) ( 0 8 r 42 0 ) ； y = x 0 8 8( r 2 0 ) 6 级地：y = i ( 0 8 5 7 + 0 1 3 1 r ) ( 0 6 4r4 1 8 ) ； y = x 0 9 0 ( r 1 8 ) 7 级地：y = x ( 0 8 7 9 + 0 1 3 6 r ) ( 0 54 r 41 6 ) ； y = x 0 8 9( r 1 6 ) 最后，在进行样点平均地价分析时，需要对有效样点进行筛选，计算各类用地样点 地价的均值x 和方差，商业用地和住宅用地样点数较多，且地价的同一性较好。工业用 地样点较少，且样点地价水平差异较大，故直接剔除异常样点。 4 、采用环比指数分析地价变化特点，由于本人技术水平以及资料数据有限，文中采 用的公式是简化之后的公式：i m = p t p i ，式中，i m 为城市分类用地环比地价指数；p t 为报告期地价监测点地价；p i 为报告前一期地价监测点地价嘲。 7 3 宽城区土地价格的变化 3 1 宽城区概况 宽城区位于长春市北部，是长春市的老城区。它位于波状起伏的洪积台地上，属温 带亚湿润大陆性季风气候。四季分明，温、光、水、土壤等土地自然条件较好，适合于 种植业的生产。现辖兰家镇、奋进乡，9 个街道办事处，4 7 个社区居民委员会；全辖区 面积为2 4 5 3 8k m 2 ，其中城市面积为2 3 3 6k m 2 ；东西最长2 8 5 k i n ；南北最宽1 9 5 k m 。 2 0 0 5 年全区总人口为4 0 9 9 6 0 人，其中常住人口3 7 1 9 8 5 人，非农人口3 1 5 9 9 7 人，流动 人口3 7 9 7 5 人。 图1 宽城区位置图 c h a r t1t h ep o s i t i o no fk u a n c h e n gd i s t r i c t 3 2 宽城区的土地利用类型 3 2 1 农用地 全区农用地面积2 0 0 7 6 1 5 h m 2 ，占土地总面积的6 8 0 3 。其中： s 耕地面积1 7 6 9 8 9 7h m 2 ，占全区土地总面积的5 9 9 8 。 园地面积1 3 3 3 7h m 2 , 占全区土地总面积的0 4 5 。 林地面积8 2 1 1 8h m 2 ，占全区土地总面积的2 7 8 。 其他农用地面积1 4 2 2 6 3h m 2 ，占全区土地总面积的4 8 2 3 2 2 建设用地 总面积8 6 0 4 1 5h f f ，占土地总面积的2 9 1 6 。其中： 居民点及工矿用地面积7 5 8 4 3 7h m 2 ，占土地总面积的2 5 7 0 。 交通用地面积7 3 9 6 3h m 2 ，占土地总面积的2 5 1 。 水利设施总面积2 8 0 0 9h i h ：，占土地总面积的0 。9 5 。 3 2 3 未利用地 面积8 2 8 5 耐，占土地总面积的2 8 1 。 3 32 0 0 6 年宽城区各类土地的价格 宽城区主要的土地利用类型是农用地和建设用地，、其中农用地分为三个二级地类： 耕地、园地、林地。根据从易的原则仅对建设用地中的三种二级利用类型进行分析：商 业用地，住宅用地，工业用地。”。由于本文重点是讨论城市土地地价，故仅对建设用地 进行研究。2 0 0 6 年宽城区建设用地中商业用地、住宅用地、工业用地的价格见表1 ： 表12 0 0 6 年宽城区各类型、各级别土地价格 t a b l e1a l lk i n d so ft y p e sa n dg r a d e sl a n dp r i c eo fk u a nc h e n gd i s t r i c ti n2 0 0 6 单位：元m 商业用地住宅用地工业用地 土地级别 样点数平均单价样点数平均单价样点数平均单价 1 级 2 03 5 3 41 51 3 2 8 2 级 1 72 5 7 02 51 0 4 0 3 级 1 51 7 7 41 7 8 7 63 3 4 4 级 1 18 2 41 65 1 932 8 2 5 级 96 3 11 03 2 902 4 6 6 级 94 9 31 12 5 091 9 8 7 级 53 5 432 l o 61 1 5 8 级 82 7 031 4 5 从这里可以看出商业用地的样点数是9 4 个，住宅用地的样点数是1 0 0 个，工业用 地的样点数是2 5 个。具体分布见图2 ： 9 图2 宽城区地价监测样点分布图 c h a r t 2s c a t t e rd i a g r a mr e g a r d i n gm o n i t o r i n gs a m p l i n gp o i n to fl a n dp r i c eo f k u a n c h e n g d i s t r i c t 本文讨论的主要是宽城区城市土地价格，所以样点分布区只取接近宽城区中心城区 的区域，这一区域土地等级从1 级到5 级，图中以i 到v 表示。同时由于此区域的大小 有限，所以样点不能全部列出，在此只取部分样点作为代表标注其位置。 3 42 1 世纪以来土地利用类型与土地价格的基本情况 2 1 世纪以来，土地市场逐步规范化，地价与宏观社会经济的关系正在不断引起社会 的广泛关注，比如土地价格与房地产价格的关系，土地价格与宏观经济的发展，土地价 格在土地资源配置方面所发挥的作用等。从1 9 9 9 年开始，国土资源部开始组织全国城 市地价调查，并在此基础上逐步建立起全国的地价动态监测体系。1 。 目前，长春市的地价动态监测体系基本完善。1 9 9 9 _ 2 0 0 1 年，长春市进入了基准地 价的第一个更新期，在这一时期，长春市区开始了对土地价格的招、拍、挂，宽 城区土地价格有所上升。2 0 0 5 年长春市进行了基准地价的第二次更新，使基准地价 及时地反映土地市场的变化趋势，为政府调整土地供应量提供依据，也为土地交易提供 了基准性的价格参照。本文取长春市基准地价更新之后，也就是2 0 0 2 年一2 0 0 6 年宽城 区的地价进行分析。由于收集的数据资料有限，只取各类土地三级地价作为分析对象，此 时期本区各类土地价格见表2 。 1 0 表22 0 0 2 年2 0 0 6 年宽城区各类土地价格 t a b l e 2a l lk i n d so f l a n dp r i c e so fk u a nc b e n gd i s t r i c tb e t w e e n2 0 0 2 - 2 0 0 6 单位：元m 乍劳 2 0 0 2 生2 0 0 3 年，2 0 0 4 年2 0 0 5 年2 0 0 6 年 类型 商业用地1 4 6 41 5 2 51 5 7 11 6 5 8 1 7 7 4 住宅用地 6 5 07 1 57 3 77 9 78 7 6 工业用地 3 1 23 2 23 2 73 2 93 3 4 图32 0 0 2 年2 0 0 6 年宽城区各类土地价格 c h a r t 3a l lk i n d so fl a n dp r i c e so fk u a nc h e n gd i s t r i c tb e t w e e n2 0 0 2 - 2 0 0 6 3 52 0 0 6 年宽城区土地价格与长春市土地价格的对比 为了能直观的体现出宽城区与全市土地价格的差异，以分析空间位置差异对土地价 格的影响。本文以2 0 0 6 年宽城区3 级土地价格与长春市3 级土地价格进行对比( 表3 ) 。 表32 0 0 6 年宽城区与长春市3 级各类土地价格对比 t a b l e 3t h ec o m p a r a t i o no fa l lk i n d so f3g r a d el a n dp r i c e sb e t w e e nk u s nc h e n g d i s t r i c ta n dc h a n gc h a nc i t yi n2 0 0 6 单位：元m 2 、类型商业居住 工业 区域用地用地用地 长春市 1 8 0 21 3 0 24 1 7 宽城区 1 7 7 48 7 63 3 4 图42 0 0 6 年宽城区与长春市3 级备类土地价格对比 c h a r t 4t h ec o m p a r a t i o no fa uk i n d so f3g r a d el a n dp r i c e sb e t w e e nk u a n c h e n g d i s t r i c ta n dc h a n gc h u nc i t yi n2 0 0 6 通过上表数据可以看出，虽然宽城区地价呈逐年上涨之势，但其地价的增长速度低 于长春市同一时段各类用地的价格水平。 3 6 土地价格的动态变化 3 6 1 时间变化趋势分析 随着时闻的变化，各级各类用地的地价相应地发生变化。根据宽城区的实际情况， 本文用1 、2 级地代表质量好的土地，3 、4 级代表质量中等的土地，6 代表质量较差的 土地。分析l 、3 和6 级各类用地地价随时间的变化。1 。 根据卜述计算公式一、公式_ 和公式三，编制宽城区2 0 0 2 - 2 0 0 6 年1 级、3 级和6 级各类用地地价( 表4 、表5 、表6 ) 。绘制2 0 0 2 2 0 0 6 年1 级各类用地价格的趋势变化 图( 图5 ) 。 表4 宽城区1 级各类型用地地价的时间变化 t a b l e 4t h et e n p o r a lc h a n g ec o n c e r n i n ga l lk i n d so fl a n dp r i c e so fg r a d eo n e o fk u a nc h e n gd i s t r i c t 单位：元时 用地 2 0 0 22 0 0 32 0 0 42 0 0 5 2 0 0 6 平均指数平均指数平均指数平均指数平均指数 类型单价 ( ) 单价( )单价( )单价( ) 单价 ( ) 商业 2 6 7 21 0 02 8 5 81 0 73 0 5 9 1 0 43 2 4 21 0 63 5 3 41 0 9 住宅 9 8 51 0 01 0 5 41 0 71 1 0 71 0 51 2 0 71 0 91 3 2 81 1 0 工业 表5 宽城区3 级各类型用地地价的时间变化 t a b l e 5t h et e m p o r a lc h a n g ec o n c e r n i n ga l lk i n d so fl a n dp r i c e so fg r a d et h r e e o fk u a nc h e n gd i s t r i c t 单位：元m 用地 2 0 0 22 0 0 32 0 0 42 0 0 52 0 0 6 平均指数平均指数平均指数平均指数平均指数 类型单价 ( ) 单价 ( ) 单价( )单价 ( )单价( ) 商业 1 4 6 41 0 01 5 2 51 0 41 5 7 11 0 31 6 5 81 0 61 7 7 41 0 7 住宅 6 5 01 0 07 1 51 1 07 3 71 0 37 9 71 0 88 7 61 1 0 工业 3 1 21 0 03 2 21 0 33 2 71 0 23 2 91 0 03 3 41 0 1 表6 宽城区6 级各类型用地地价的时间变化 t a b l e 6t h et e m p o r a l c h a n g ec o n c e r n i n ga l lk i n d so fl a n dp r i c e so fg r a d es i x o fk u a nc h e n gd i s t r i c t 单位：元m 用地2 0 0 22 0 0 32 0 0 42 0 0 52 0 0 6 平均 指数 平均指数 平均 指数 平均 指数平均指数 类型单价( )单价( )单价( ) 单价 ( ) 单价 ( ) 商业4 5 5 1 0 04 6 01 0 l4 6 5 1 0 1 4 7 4 1 0 2 4 9 31 0 4 住宅 2 2 21 0 02 2 41 0 12 2 91 0 22 3 61 0 32 5 01 0 6 工业1 7 l1 0 0 1 8 8 1 0 11 9 01 0 11 9 41 0 21 9 81 0 2 1 3 圈5 宽城区1 级各类型用地地价的时间变化 c h a r t 5t h et e m p o r a l c h a n g ec o n c e r n i n ga l lk i n d so fl a n dp r i c e so fg r a d eo n e o fk u a nc h e n gd i s t r i c t 从表1 、4 、5 、6 和图2 、5 中可知： l 、商业用地的价格呈不断增长的趋势。在2 0 0 6 年商业用地地价采样点上，1 级、2 级、3 级样点数分别为2 0 、1 7 和1 5 个，1 、2 级地的商业样点数较多。近几年来1 、2 级商业用地的地价涨幅比较大，这主要是由于宽城区中心商业区用地紧张，可供出让的 土地越来越少，导致整个地区地价水平大幅上涨。2 0 0 6 商业用地地价的涨幅为9 。但3 级商业用地的地价涨幅较小，在5 左右。原因一是l ，2 级商业用地处铁南地段，土地 收益高，而可供出让的土地越来越少，地价上涨的幅度大；二是近几年来政府重视对新 区的开发，一般新区的商业用地多位于5 、6 级地段上，致使5 、6 级商业用地的地价涨 幅逐年上升，越来越接近3 、4 级商业用地的地价。“。 2 、住宅用地地价的上涨幅度相对较快，尤其是1 级住宅用地地价比同级别内商业 用地、工业用地的地价增幅高，如2 0 0 6 年l 级住宅用地地价涨幅为1 0 ，比同期商业 用地地价涨幅高1 。各类住宅用地近几年的涨幅都在l0 9 6 左右，只有2 0 0 4 年土地价格 1 4 涨幅出现下降，原凶是区域界限的变更，城市中心及副中心区域虽供地量减少，但城市 边缘地区及郊庆供地量大幅增加。 3 、近几年来，工业用地出让地价一直比较平稳，基本在原有水平上略有波动。这 是近年宽城区老工业企业经济效益欠佳，企业陆续改制等所致1 。 3 6 2 空阿变化趋势分析 甲均地价( 元开) 圈62 0 0 6 年宽城区各类垂、各级别土地出让平均价格折线图 c h a r t 6t h el i