（土地资源管理专业论文）耕地发展权价格评估与交易机制研究.pdf

摘要 随着我国社会经济的发展和城市化进程的加快，耕地保护形势日 益严峻。我国虽然实施了世界上最为严格的耕地保护制度，但由于这 些制度主要是依靠行政命令的执行来实施，缺乏有效的经济激励机 制，其实际运行效果与预期的政策目标仍有一定的差距。从2 0 世纪 中期开始，西方国家开始相继建立农地发展权制度，对保护耕地、遏 制城市规模无序扩张发挥了积极的作用。而目前我国学术界对农地发 展权的理论研究仍处于初步阶段，许多相关理论问题还未展开进一步 的细化研究。根据中国国情，综合国内外相关研究理论，本文提出了 耕地发展权理论，试图从完善产权、引入市场机制的角度探索并创新 耕地保护机制。 本文采用比较分析法、综合类比法、定性与定量相结合等分析方 法，对耕地发展权的内涵、归属和收益分配、价格评估及交易机制进 行了分析和探索。从内涵和外延两个角度分析了耕地发展权与农地发 展权的区别和联系；从产权、行使方式、经济价值等分析了耕地发展 权的特征；从权属权能细分的角度分析了耕地发展权的归属和收益分 配方式，使原有的农地发展权基本理论问题进一步深化和细化；至于 耕地发展权的价格评估，则采用定量的方法进行测算。耕地的经济价 格、社会价格、生态价格采用收益还原法、统计学方法和环境经济学 方法等进行评估，而耕地潜在市地价格的测算则通过构建评估模型拟 合得到。在价格评估基础上，本文从耕地发展权的交易类型、交易方 式、交易程序等方面探索了耕地发展权的市场交易机制。 关键词：耕地发展权；归属；收益分配；耕地发展权价格：交易机制 a b s t r a c t w i t hs o c i a la n de c o n o m i cd e v e l o p m e n ta n du r b a n i z a t i o na d v a n c e d , t h es i t u a t i o no fc u l t i v a t e dl a n dp r o t e c t i o nb e c o m i n gi n c r e a s i n g l yg r i m o u r c o u n t r yc a r r i e do u tt h es t r i c t e s tc u l t i v a t e dl a n dp r o t e c t i o ns y s t e m i nt h e w o r l d ， b u ti t sr u n n i n gr e s u l t sa r es t i l ls o m ep r o v i s i o n sf r o mt h ed e s i r e d o b j e c t i v e st oac e r t a i ng a pa st h e s ep o l i c i e sa n dm e a s u r e sa reh e a v i l y d e p e n d e n to nt h ep e r f o r m a n c eo fa d m i n i s t r a t i o n a lo r d e rw i t c hl e a d st o l a c ko fe f f e c t i v ee c o n o m i cd r i v em e c h a n i s m f r o mt h em i d d l eo f2 0 t h c e n t u r y , w e s t e r nc o u n t r yb u i l d s t h es y s t e mo ff a r m l a n dd e v e l o p m e n t r i g h t si ns u c c e s s i o n ，w i t c hi st a k ea na c t i v ep a r ti np r o t e c t i n gc u l t i v a t e d l a n da n dk e e p i n gd o w nt h ed i s o r d e re x p a n s i o no fc i t ys c a l e t h e t h e o r e t i c a lr e s e a r c ho ff a r m l a n dd e v e l o p m e n tr i g h t si ss t i l la ta ne a r l y s t a g eb yt h ea c a d e m i cc i r c l ei no u rc o u n t r ya tp r e s e n ta n dm a n yr e l a t i n g t h e o r e t i ci s s u e sd o n tl a u n c hd e t a i l e ds t u d y a c c o r d i n gt oc h i n a sb a s i c c o n d i t i o n s ，c o m p o s i t i n gt h er e s e a r c ht h e o r i e sa th o m ea n da b r o a d ，t h e t h e s i sp u tf o r w a r dt h et h e o r yo fc u l t i v a t e dl a n dd e v e l o p m e n tr i g h t sa n d a t t e m p t st oe x p l o r ei n n o v a t i v em e c h a n i s mf o rc u l t i v a t e dl a n dp r o t e c t i o n f r o mi m p r o v i n gt h es y s t e mo fp r o p e r t yr i g h t sa n di n t r o d u c i n gm a r k e t m e c h a n i s m t h et h e s i sr e s e a c h st h ec o n n o t a t i o n ，o w n e r s h i p ，i n c o m ed i s t r i b u t i o n a n d p r i c e a s s e s s m e n t so fc u l t i v a t e dl a n d d e v e l o p m e n tr i g h t sb y c o m p a r a t i v ea n a l y s i s ，i n t e g r a t e da n a l o gm e t h o d , q u a l i t a t i v ea n a l y s i s a n d q u a n t i t a t i v ea n a l y s i s a n a l y z h a gd i f f e r e n c e sa n dr e l a t i o n sb e t w e e nc u l t i v a t e d l a n dd e v e l o p m e n t r i g h t sa n df a r m l a n dd e v e l o p m e n tr i g h t s f r o mt h e p e r s p e c t i v eo ft h ec o n n o t a t i o na n de x t e n s i o n r e s e a c h i n gc h a r a c t e r i s t i c s o fc u l t i v a t e dl a n dd e v e l o p m e n tr i g h t sf r o mp r o p e r t yr i g h t ，e x e r c i s es t y l e a ne c o n o m i cv a l u e ；a n a l y z i n ga t t r i b u t i o na n dt h e p a t t e r no fi n c o m e d i s t r i b u t i o no fc u l t i v a t e dl a n dd e v e l o p m e n tr i g h t sf r o mt h es u b d i v i s i o no f r i g h t sa n do w n e r s h i p w h i c hd e e p e na n dd e t a i lt h eo r i g i n a lt h e o r i e so f i i f a r m l a n dd e v e l o p m e n tr i g h t s f u r t h e r l y t h e nt h ep r i c ee v a l u a t i o n o f c u l t i v a t e dl a n d d e v e l o p m e n tr i g h t s i sm e a s u r e db y q u a n t i t a t i v e m e a s u r e m e n tm e t h o d s e c o n o m i cv a l u e ，s o c i a lv a l u ea n de c o l o g i c a l v a l u eo fc u l t i v a t e dl a n di sc a r r i e dm a i n l yo u tb yi n c o m ec a p i t a l i z a t i o n m e t h o d ，s t a t i s t i c a lm e t h o d sa n de n v i r o n m e n t a le c o n o m i cm e t h o d s t h e p o t e n t i a lu r b a nl a n dp r i c eo fc u l t i v a t e dl a n di sm a i n l ye v a l u a t e db y c o n s t r u c t i o ne v a l u a t i o nm o d e l o nt h eb a s i so fe v a l u a t i o no fc u l t i v a t e d l a n dd e v e l o p m e n tr i g h t s ，t h et h e s i s e x p l o r e m a r k e tt r a d i n gs y s t e mo f c u l t i v a t e dl a n dd e v e l o p m e n tr i g h t sf r o mt r a n s a c t i o nt y p e s ，t r a n s a c t i o n m e a n sa n dt r a n s a c t i o np r o g r a mo fc u l t i v a t e dl a n dd e v e l o p m e tr i g h t s k e y w o r d s ：c u l t i v a t e d l a n d d e v e l o p m e n tr i g h t s ；a t t r i b u t i o n ；i n c o m e d i s t r i b u t i o n ；t h ep r i c eo fc u l t i v a t e dl a n dd e v e l o p m e n tr i g h t s ；t r a d i n g m e c h a n i s m h i 湖南! j 币范大学学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下， 独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本 论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文 的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本 人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。、 学位论文作者签名：气t 彬加f 口年莎月夕日 i i 湖南师范大学学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定， 研究生在校攻读学位期间论文工作的知识产权单位属湖南师范大学。 同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版， 允许论文被查阅和借阅。本人授权湖南师范大学可以将本学位论文的 全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫 描等复制手段保存和汇编本学位论文。 本学位论文属于 1 、保密口，在年解密后适用本授权书。 2 、不保密口。 请在p j , 上相应方框内打“ ) 日期如o 年6 月多日 日期：加p 年莎月乒日“ 瓣吁 五，_、仔秽 名名签签 者师 作导 耕地发展权价格评估及交易机制研究 1 绪论 1 1 选题背景和研究意义 1 1 1 选题背景 ( 1 ) 耕地保护的形势日益严峻 我国人均耕地少，土地后备资源不足，耕地总体质量不高，生态 环境脆弱；高速城市化、工业化的发展，生态退耕与自然灾害使我国 的耕地保护面临着空前压力。在经济建设和生态建设过程中，中国的 耕地数量以令人吃惊的速度减少。2 0 0 6 年中国的耕地总面积为 1 3 0 0 3 9 2 千公顷，2 0 0 7 年耕地总面积1 2 1 7 3 5 2 千公顷，2 0 0 6 2 0 0 7 年间耕地净减少8 3 0 4 干公顷。2 0 0 8 年的耕地面积为1 2 1 7 1 6 千公顷， 2 0 0 7 2 0 0 8 年间，耕地净减少1 9 2 干公顷。在耕地数量不断减少的同 时，多占少补，占优补劣的现象仍然屡见不鲜。 ( 2 ) 耕地保护的计划管理模式 在耕地保护形势严峻的背景下，我国实施了世界上最为严格的耕 地保护制度、如基本农田保护制度、耕地总量动态平衡制度、土地用 途管制制度等，这些政策和措施对切实保护耕地和保障粮食安全发挥 了巨大的作用，但从实施效果来看，耕地数量减少质量下降的趋势并 未根本扭转。土地用途管制和耕地占b 平衡等制度虽具有一定的强制 性，但仅限于行政手段，它实质上是国家凭借其公权力以下达指标的 形式限制耕地使用数量的一种计划管理的制度模式，这种制度单纯依 靠人的主观意志确定耕地的市场供给数量，缺乏资源配置的效率。因 此，要切实保护好耕地，还必须探究出符合中国国情的耕地长效保护 机制，完善中国耕地的产权制度。 ( 3 ) 耕地被非法征收，且得不到合理补偿 目前，我国进入了城市化快速发展的阶段。城市迅速向郊区和农 村蔓延和扩张，大量的优质耕地转化为建设用地。与此同时，非法征 地和不合理补偿现象也屡见不鲜。由于国家法律对公益性质与非公益 性质征地界定不明显，事实上大量的征地并非都是用于公益设施建 设。而农民在耕地被征收时，并未得到合理的补偿，政府仍按年产值 硕士学位论文 的若干倍作为征地补偿标准，这显然忽视了耕地的社会价值和生态环 境价值，且经济价值的计算也缺乏理论基础。同时，耕地转换为建设 用地获得的巨大的增值，在运行操作中全部归政府所有，作为耕地所 有者的集体经济组织并未得到相应的收益。 ( 4 ) 农地发展权研究受到关注 在耕地保护的任务日益艰巨、耕地保护的效果不尽理想、征地流 血事件频频发生的大背景下，农地发展权理论成为学术界关注的热点 问题之一。国外建立的( 农地) 发展权制度，对保护耕地和生态环境 都发挥了积极作用，且取得了很好的经济、社会和环境效型1 1 。但由 于我国农地发展权制度的缺失，国内学术界对农地发展权的研究主要 集中在基本理论问题方面，而对于发展权价格评估、发展权交易、发 展权制度运行等方面则涉及很少。如何从农地发展权视角探索耕地保 护机制，则是需进一步探索的理论问题。 1 1 2 研究意义 ( 1 ) 有利于深化农地发展权理论及地价研究 我国的耕地保护以义务为本位，很难调动各利益主体保护耕地的 积极性，滥占乱用耕地的现象仍时有发生。鉴于此，国内学者纷纷展 开了基于产权创新的农地发展权理论研究，这些研究主要集中在农地 发展权的内涵、性质、归属、利益分配等基础理论研究上，对于耕地 发展权的研究则尚未涉及。本文以耕地发展权基础理论为切入点，以 耕地保护为归宿，着重研究耕地发展权价格评估和耕地发展权交易机 制，以期深化农地发展权基础理论研究，并在一定程度上创新耕地保 护机制理论。 目前，我国的地价理论主要集中于城市基准地价和宗地地价研 究，农村土地价格理论虽有了一定进展，但研究不够深入，而耕地发 展权价格研究既不同于城市地价，又不同于农村地价，但又与二者紧 密联系。耕地发展权价格的评估研究将有利于现有地价理论的深化。 ( 2 ) 为探索多元耕地保护机制提供新视角 目前，我国耕地保护制度有基本农田保护制度、耕地占补平衡制 度和土地用途管制制度，并通过制定土地利用总体规划来实施。但由 于这些制度主要依赖于行政手段，缺乏经济手段的支持，很难达到耕 耕地发展权价格评估及交易机制研究 地保护的预期目标。而从物权角度引入产权优化配置资源理论，则可 有效地解决这一难题。在我国创设耕地发展权，制定耕地发展权价格 评估程序和方法，探索耕地发展权的交易机制，既可优化耕地产权配 置和收益分配机制，也可激励农民保护耕地的积极性。 ( 3 ) 为征地补偿标准提供新的理论依据 目前，我国的征地补偿标准普遍采用年产值的若干倍来作为补偿 依据，但是这种补偿办法缺乏足够的理论依据，极大地损害了农民集 体的利益。耕地发展权价格则可作为征地补偿的重要参照标准。耕地 发展权价格即建设用地价值扣除耕地价值的增值额，这部分增值额通 过合理分配后可确保国家和农民集体的利益。 ( 4 ) 有利于显化耕地的无形价值 耕地的有形价值是指耕地的生产收益价值，即农民利用耕地生产 的农作物所获得的纯收益。事实上，耕地除了自然生长功能外，还具 有涵养水源、防风固沙、保持水土的生态保护功能及医疗、养老的社 会保障功能和维护粮食安全的社会稳定功能。受目前的土地制度和土 地市场发育不完善所限，这些无形的价值无法在经济上得到实现。通 过耕地发展权价格评估研究，具体测算耕地经济价值以外的其他价 值，有利于耕地的正外部性功能价值内部化，显化耕地的无形价值。 ( 5 ) 强化土地利用规划的实施，促进城乡土地的合理利用 近年来，由于社会经济的发展，建设用地向城乡结合部蔓延的速 度加快，土地利用总体规划及相关规划也不断修改调整，违反规划的 现象时有发生。创设耕地发展权后，只有符合土地规划及相关规划的 耕地才可出售耕地发展权，通过限制耕地发展权交易可强化土地利用 总体规划及相关规划的实施，促进城乡土地的合理利用。 1 2 文献综述 目前，学术界尚未出现耕地发展权这一提法，因此本文的国内外 研究综述主要围绕农地发展权进行描述。耕地发展权是农地发展权的 子集，农地发展权理论的研究进展与耕地发展权研究进展联系紧密。 1 2 1 国外研究动态 ( 1 ) 农地发展权制度的起源 硕士学位论文 国外农地发展权制度率先创设于2 0 世纪4 0 年代末的英国。随着 工业化和城市化进程逐步加快，建设用地逐步向郊区和农村蔓延，为 了保护耕地，控制城市建设用地的不合理扩张，农地发展权制度应运 而生。英国在工党执政期间制定的城乡规划法( 1 9 4 8 年) 规定： 一切私有土地的发展权归国家所有，土地所有权人和使用权人若想获 得土地进行开发建设，必须首先向政府购买土地发展权【2 1 。 进入7 0 年代，美国为了保护耕地和自然生态环境，防止建设占 用城乡结合部土地，美国创设了所有权和发展权于一体的农地发展权 制度，旨在控制耕地非农化和保护生态环境。政府购买农地发展权并 向土地所有者发放农地发展权价款后，原有土地的耕地用途仍保持不 变，如若土地规划改变此块土地用途，开发建设此块用地的土地使用 者必须从政府手中购回其农地发展权。 1 9 7 5 年，法国通过城市规划法典，创建了土地干预区和“法 定上限密度限制 制度。所谓土地干预区，是指政府为了加强土地市 场管理和抑制房地产投机，向某些机关和福利机构发放优先购买权的 特定区域。而法定上限密度限制主要是指对建蔽度等建筑权的限制， 超过一定限制的建筑权属于地方政府所有【3 】。 ( 2 ) 农地发展权理论研究现状 由于国外的农地发展权起源较早，农地发展权制度已基本成熟， 与此相适应，其农地发展权理论研究也起步较早，其理论体系也相对 比较成熟和完备，其内容主要包括农地发展权的含义、定价方法、具 体区域设置和发展权制度运行机制。 各国农地发展权制度及其运行机制在前面已有叙述，下面主要介 绍可转移农地发展权理论。 p a t r i c i a 等认为可转移发展权( t r a n s f e r a b l ed e v e l o p m e n tr i g h t s ， 简称t d r ) 重点在于整个规划区的开发密度上，可转移发展权制度 由四个基本组成部分【4 】：( 2 ) 发送区( a “s e n d i n ga r e a ) ，该地区通过 出售土地发展权给接受区来获得低于区划限制的相应补偿，其土地使 用者仍按原有用途和区划限制来使用土地；( 1 ) 接受区( a “r e c e i v i n g a r e a ) 。该地区通过购买发送区的土地发展权来获得超过现有区划限 制的更高强度的土地开发权；( 3 ) 分离的发展权；( 4 ) 发展权转移的 耕地发展权价格评估及交易机制研究 程序。 j o h nc 等认为可转移发展权制度可依据供给需求原理来进行设 计【5 1 。a r i kl 认为，在城市分区的局部均衡模型中，可通过可转移发 展权制度( 1 r i ) r ) 的限制来统一建筑的高度来促进整个地区的总体发 展【6 l 。v a l e r i el 等认为：发展权购买是由农用地所有者的出售或捐出 土地发展权的意愿所决定的；购买发展权的价值为开发后的价值扣除 农用地价值后所得的价值1 7 1 。p l a n t i n g a 和m i l l e r 以农地价格为基础数 据，以基本资本市场理论和城镇经济理论中城镇增长理论为指导，采 用计量经济学方法评估出了美国奥兰治郡的农地发展权价格。秦周明 等通过对美国的可转移发展权制度研究，表明t d r 对土地投机产生 抑制作用，并可促进公共设施供给和税收平衡等t s l 。k a t h r y na 等研 究表明：如果缺少可靠机制则发展权价值的评估结果缺乏可信度，此 时应间接评估发展权的价值1 9 。v i n g i n i am e t c 研究了可转移发展权市 场的特征；同时，也发现该项制度在农村地区运行的效率较高，在城 镇和居民区运行的效率欠佳【l o l 。 国外发展权理论研究呈现出以下特点：其一，研究的范围比较广。 不仅研究了农地发展权的基础理论，如归属和制度设计等方面，还包 含了农地发展权价格评估研究、农地发展权转移研究和农地发展权与 其他制度关系的研究。其二，研究的层次较深。国外的土地发展权及 其制度的基础理论已经比较成熟，其研究逐渐向纵深发展，如如何细 化农地发展权转移制度研究和价格评估等；其三，注意实证研究与理 论相结合。由于西方各国早已建立了土地发展权制度，西方学术界通 过制度产生的一系列问题进行了针对性地研究，具有较强的现实意 义。 1 2 2 国内研究综述 我国现行的法律制度并没有明确提出土地发展权和农地发展制 度，而我国目前的土地用途管制制度、土地征用制度和农用地专用制 度等，实际上包含着农地发展权问题。目前国内学术界对土地发展权 和农地发展权的研究主要集中在基础理论方面，如土( 农) 地发展权 的内涵、性质、特征、归属，收益分配等方面。 ( 1 ) 土( 农) 地发展权的内涵 硕_ 上学位论文 关于土( 农) 地发展权的涵义的界定国内学者提出了不同的见解。 沈守愚将农地发展权界定为“将农地变更为非农用地的变更利用 权”【1 1 1 ；王小映则认为，土地发展权是一种将农地转为建设用地的权 利【1 2 】；周建春认为，农地发展权又称土地发展权或土地开发权，是 指将农地改为最佳利用方向的权利，也可狭义的定义为农( 耕) 地改为 建设用地的权利；杜业明认为，土地发展权是基于土地所有权并与其 分离的一种物权，是土地所有者或使用者变更土地用途而获得额外收 益的权利，并特别指出农村建设用地变更为国有建设用地也属于农村 土地发展权范畴【l 引。柴强认为：土地发展权是指土地变更为不同使用 用途之权，包括土地用途的改变和原土地利用集约度的提高【1 4 1 ；胡兰 玲1 5 1 、季禾禾1 6 1 、万磊【1 刀从土地向空间发展的角度指出土地发展权 不仅包括土地用途变更之权，还包括向空间纵深( 地上、地下) 发展 的权利；侯华丽对土地发展权外延做了具体分卡斤【1 8 】；范辉等将土地发 展权分为农地发展权、建设用地发展权和未利用土地发展权，并对其 作了具体阐述【1 9 】。张安录从土地发展权流转的角度指出：“可转移发 展权是指允许土地使用受限制的土地所有者将其土地发展权卖给土 地使用不受限制的土地所有者，进行额外土地开发 【2 0 】。从以上介绍 可知，目前的发展权理论主要集中在土地发展权理论研究方面，而对 于农地发展权的研究则较少。因此，明确界定耕地发展权的涵义，既 可深化农地发展权的内涵研究，又可为耕地发展权研究提供理论基 础。 ( 2 ) 农地发展权的归属 关于农地发展权的归属，国内学术界主要有三种观点。一种观点 认为农地发展权应该归国家所有，以沈守愚、孙弘【2 l 】和胡兰玲为代表， 与英国模式类似。持国有归属论者主要是从我国现行的土地制度、法 律规定、产权制度和基本国情来分析论证的。另一种观点是农地发展 权归农民和农村集体经济所有，类似美国模式，持此种观点的代表有 黄祖辉【2 2 1 、汪晖2 3 1 、贾天啸【2 4 】、刘鹏凌f 2 5 】、雷寰等。集体归属论 者主要从保障农民权益、征地行为特征等方面来说明农地发展权应归 农民和农民集体所有。第三种观点认为农地发展权应该由国家、农民 及农村集体经济组织共同分享，持此种代表的人物主要有刘永湘【2 7 1 耕地发展权价格评估及交易机制研究 和周城【2 引。持此种论点者主要从产权角度和土地增值分配角度来讨论 土地发展权收益如何在国家、农民和农民集体之间合理分配。可见， 目前国内学术界对农地发展权归属问题尚未达成统一的认识，如何合 理确定农地发展权的归属，使其既保障各利益主体的权益，又能与目 前的中国国情和制度相融合，是亟待解决的一个重要课题。 ( 3 ) 农地发展权其他理论问题 此外，很多学者对农地发展权的其他理论性问题进行了研究。如 农地发展权创设的必要性、可行性及其重要意义；( 沈守愚、李世平 1 2 9 1 等) ；基于农地征用问题建立土地发展权转让制度和土地发展权的 利益补偿途径( 黄祖辉、刘永湘等) ；从土地用途变更产生两类用途 价值增值差价的角度来分析测试农用地发展权价格( 孙弘、汤芳【3 0 1 、 宋敏等) ；从耕地保护的农地发展权转移的角度探索农地发展权的市 场流转机制和交易方案( 汪晖3 1 1 、洪辉、丁丽丽3 2 】、臧俊梅【3 3 1 、张 友安等) 。 目前国内学术界对土( 农) 地发展权的研究尚处于初步阶段，且 研究的内容集中在土( 农) 地发展权的基础理论问题上，而对发展权 价值、价格的应用性评及估测算方法和具体的交易规则及保障机制则 缺乏深入细致的研究。 1 3 论文结构 本文首先介绍了耕地发展权的研究背景及研究意义，综述了国内 外关于土( 农) 地发展权相关理论的研究现状，概括了与耕地发展权 相关的理论基础知识，在此基础上，分析了耕地发展权的内涵、特征、 归属及收益分配方式，并以农用地价值构成理论、市地评估方法理论 等为基础对耕地发展权价格进行了理论和实证研究。以耕地保护为归 宿，以耕地发展权价格评估为基础，探索了耕地发展权的交易机制。 论文结构框架如图1 1 。 1 4 创新点 本文耕地发展权理论为基础，主要有以下创新之处： 1 、提出了耕地发展权理论，使原有的农地发展权的内涵进一步 细化：从权属权能细分的角度分析了耕地发展权的归属，使原有的农 耕地发展权价格评估及交易机制研究 和周城【2 引。持此种论点者主要从产权角度和土地增值分配角度来讨论 土地发展权收益如何在国家、农民和农民集体之间合理分配。可见， 目前国内学术界对农地发展权归属问题尚未达成统一的认识，如何合 理确定农地发展权的归属，使其既保障各利益主体的权益，又能与目 前的中国国情和制度相融合，是亟待解决的一个重要课题。 ( 3 ) 农地发展权其他理论问题 此外，很多学者对农地发展权的其他理论性问题进行了研究。如 农地发展权创设的必要性、可行性及其重要意义；( 沈守愚、李世平 1 2 9 1 等) ；基于农地征用问题建立土地发展权转让制度和土地发展权的 利益补偿途径( 黄祖辉、刘永湘等) ；从土地用途变更产生两类用途 价值增值差价的角度来分析测试农用地发展权价格( 孙弘、汤芳【3 0 1 、 宋敏等) ；从耕地保护的农地发展权转移的角度探索农地发展权的市 场流转机制和交易方案( 汪晖3 1 1 、洪辉、丁丽丽3 2 】、臧俊梅【3 3 1 、张 友安等) 。 目前国内学术界对土( 农) 地发展权的研究尚处于初步阶段，且 研究的内容集中在土( 农) 地发展权的基础理论问题上，而对发展权 价值、价格的应用性评及估测算方法和具体的交易规则及保障机制则 缺乏深入细致的研究。 1 3 论文结构 本文首先介绍了耕地发展权的研究背景及研究意义，综述了国内 外关于土( 农) 地发展权相关理论的研究现状，概括了与耕地发展权 相关的理论基础知识，在此基础上，分析了耕地发展权的内涵、特征、 归属及收益分配方式，并以农用地价值构成理论、市地评估方法理论 等为基础对耕地发展权价格进行了理论和实证研究。以耕地保护为归 宿，以耕地发展权价格评估为基础，探索了耕地发展权的交易机制。 论文结构框架如图1 1 。 1 4 创新点 本文耕地发展权理论为基础，主要有以下创新之处： 1 、提出了耕地发展权理论，使原有的农地发展权的内涵进一步 细化：从权属权能细分的角度分析了耕地发展权的归属，使原有的农 耕地发展权价格评估及交易机制研究 和周城【2 引。持此种论点者主要从产权角度和土地增值分配角度来讨论 土地发展权收益如何在国家、农民和农民集体之间合理分配。可见， 目前国内学术界对农地发展权归属问题尚未达成统一的认识，如何合 理确定农地发展权的归属，使其既保障各利益主体的权益，又能与目 前的中国国情和制度相融合，是亟待解决的一个重要课题。 ( 3 ) 农地发展权其他理论问题 此外，很多学者对农地发展权的其他理论性问题进行了研究。如 农地发展权创设的必要性、可行性及其重要意义；( 沈守愚、李世平 1 2 9 1 等) ；基于农地征用问题建立土地发展权转让制度和土地发展权的 利益补偿途径( 黄祖辉、刘永湘等) ；从土地用途变更产生两类用途 价值增值差价的角度来分析测试农用地发展权价格( 孙弘、汤芳【3 0 1 、 宋敏等) ；从耕地保护的农地发展权转移的角度探索农地发展权的市 场流转机制和交易方案( 汪晖3 1 1 、洪辉、丁丽丽3 2 】、臧俊梅【3 3 1 、张 友安等) 。 目前国内学术界对土( 农) 地发展权的研究尚处于初步阶段，且 研究的内容集中在土( 农) 地发展权的基础理论问题上，而对发展权 价值、价格的应用性评及估测算方法和具体的交易规则及保障机制则 缺乏深入细致的研究。 1 3 论文结构 本文首先介绍了耕地发展权的研究背景及研究意义，综述了国内 外关于土( 农) 地发展权相关理论的研究现状，概括了与耕地发展权 相关的理论基础知识，在此基础上，分析了耕地发展权的内涵、特征、 归属及收益分配方式，并以农用地价值构成理论、市地评估方法理论 等为基础对耕地发展权价格进行了理论和实证研究。以耕地保护为归 宿，以耕地发展权价格评估为基础，探索了耕地发展权的交易机制。 论文结构框架如图1 1 。 1 4 创新点 本文耕地发展权理论为基础，主要有以下创新之处： 1 、提出了耕地发展权理论，使原有的农地发展权的内涵进一步 细化：从权属权能细分的角度分析了耕地发展权的归属，使原有的农 硕七学位论文 地发展权归属理论进一步深化和细化。 2 、耕地发展权价格评估中，不局限于具体宗地的价格评估，而 是从整体空间角度估算耕地各级别的耕地发展权价格，并为具体宗地 的价格评估提供了思路。 3 、由于耕地发展权只是一种潜在的未行使的权利，耕地有转化 为商业用地、住宅用地和工业用地的可能性。所以对于每一块耕地都 有三种耕地发展权价格。因此，本文将耕地发展权价格分为发展为商 业用地的耕地发展权价格、发展为住宅用地的耕地发展权价格和发展 为工业用地的耕地发展权价格 4 、在耕地社会稳定价格评估理论方法介绍中，提出了土地稀缺 性价值的概念，并指出耕地的社会稳定价格除包含耕地开垦费和土壤 培肥费外，还应包含土地的稀缺性价值。 5 、依据资产价值理论提出了耕地发展权的储蓄机制说，创造性 地解决了国家无力购买耕地发展权的经济难题。提出了耕地发展权交 易机制及其设计规则，以往的耕地保护基本采取行政强制政策与措 施，满足了参与相容性，是被动的。耕地发展权及其交易，利用市场 机制来保护耕地与生态环境，满足了激励相容性，增强了保护主体的 主动性，具有重要的理论意义与实际意义。 硕士学位论文 2 理论基础 2 1 土地产权的法理基础及产权相关定理 2 1 1 土地产权的法理基础 ( 1 ) 我国的土地产权制度 依据中华人民共和国土地管理法的规定：中华人民共和国实 行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全 民所有，即国有土地的所有权由国务院代表行使，城市市区的土地属 于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有外， 属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 ( 2 ) 国有土地使用权制度 国有土地的使用权可通过无偿划拨或者有偿使用方式( 包括出 让、转让) 获得，国有土地使用者通过与国家签订土地出让、转让合 同来取得土地使用权，土地使用者必须按照合同规定的义务行使权 利，未经规划许可不得改变土地的用途和性质。我国的国有土地使用 制度从一个侧面反映了对土地发展权的限制。 ( 3 ) 集体所有土地制度 我国现行的土地管理法明确规定，农民集体所有的土地由本集体 经济组织的成员承包经营，承包经营者和农民集体之间通过签订承包 经营合同来履行各自的权利和义务，农地承包者必须按合同规定的用 途使用土地。承包者在取得土地承包经营权后，在承包期内，所承包 的土地经营权可以依法有偿转让、转包、互换、入股。此外，我国颁 布了基本农田保护法，出台了基本农田保护政策，制定了土地用 途管制制度，这些政策和措施限制了实质上是控制了农民进行土地开 发建设的权利。 所谓所有权，是指所有人依法对自己财产所享有的占有，使用，收 益和处分的权利。由此推论，土地所有权人对土地应该享有对土地的 占有、使用、收益和处分的权利。而从我国目前的土地法律和制度设 计来看，我国农村集体土地的所有权有失完备，农民集体只有土地的 占有、使用和收益的权利，其处分权的行使受到了极大的制约。 1 0 耕地发展权价格评估及交易机制研究 ( 4 ) 与土地发展权相关的法律制度 我国目前的法律条文中并没有明确提出土地发展权，但从土地相 关的法律法规中可引射出土地发展权的客观存在。如土地用途管制制 度和基本农田保护制度等。土地发展权理论是建立在一定的法律基础 上的，具体可通过宪法、民法、行政法来反映。 宪法 中华人民共和国宪法第l o 条第5 款规定：“一切使用土地的 组织和个人必须合理利用土地。”开发土地作为利用土地的一种方式 或环节，体现开发权利的土地发展权一要合理，二要必须行使。 民法 中华人民共和国民法通则有关财产所有权、财产所有权的取 得、国有土地使用的权利义务、不动产相邻关系的规定，成为构造中 国土地发展权制度所要遵循的基本准则。 行政法 我国在2 0 0 4 年修订的土地管理法、1 9 9 4 年颁布的城市房地产管 理法、1 9 8 9 年颁布的城市规划法、及1 9 9 0 年国务院5 5 号令等法律 法规中确立了土地用途管制制度、土地征用按农用用途补偿制度、国 有土地使用权出让制度、房地产开发用地管理制度、城市规划与土地 利用规划管理制度等，体现了我国在没有创设土地发展权的制度背景 下，客观存在着“土地发展权”的制度安排：( 1 ) 通过土地用途管制限 制了土地所有者和使用者的土地发展权；( 2 ) 通过土地规划许可制度 和开发许可制度向土地使用者发放土地发展权，国家通过对土地招 标、拍卖、挂牌等出让方式出售土地发展权；( 3 ) 购得土地发展权的 土地使用者必须按照合同规定的要求行使权利和履行义务。 2 1 2 产权资源配置理论 产权除了明确产权主体的行为和权利外，还对资源配置起着决定 性地作用，最早认识到产权在资源配置中的决定作用的是著名经济学 家科斯。他先后提出了科斯第一定理、第二定理和第三定理。 科斯第一定理指出假设在交易费用为零的情况下，无论对权利如 何进行界定，资源配置都会达到最优状态，即由产权配置资源的市场 机制会自动达到帕累托最优。此定理包含两条假设，一是假设交易费 用为零，二是假设产权得到清晰地界定。这给我们提供了一条有别自 由竞争市场的思路。微观经济学认为，通过自由交换这种市场机制可 使资源得到最充分的利用，即资源配置的帕累托最优。根据这种看法， 科斯定理认为，法定权利只要能够在市场上进行自由交换，都可达到 资源的最优配置1 3 5 i 。 科斯第二定理指出在交易费用为正的情况下，交易权利的初始界 定会影响资源配置的效率。由此可知，不同的产权制度安排和设计会 对资源配置的效率产生不同的效果，可见产权制度的设定是经济配置 效率的一个相关变量。科斯将权利界定、交易成本、资源配置效率结 合起来，为社会找到了资源优化配置的途径【3 6 i 。 科斯虽然没有明确提出第三定理，但从其社会成本问题的产 权经济学分析中，可看到该定理的存在。科斯第三定理指：在交易成 本大于零的情况下，由政府选择某个最优的初始产权安排，就可能使 福利在原有的基础上得以改善；并且这种改善可能优于其他初始权利 安排下通过交易所实现的福利改善。即产权的清晰界定是市场交易的 前提。这就是“科斯第三定理 彻。 科斯定理为国家的产权初始界定及建立基于产权配置资源的市 场提供了理论基础。本着这一原则，我国土地产权市场的建立应对土 地所有权、使用权及其他物权进行合理界定。由于土地发展权是独立 于土地所有权的一种用益物权，因此如何界定土地发展权的归属则显 得尤为重要。 2 1 3 赔偿悖论 关于赔偿悖论的理论要旨，可从罗伯特考特和托马斯尤伦在其 名著法和经济学中得到考证。考特和尤伦通过对占有问题在效率 方面的分析中指出，不论如何设计赔偿规则，产权所有者和政府( 财 产的赔偿者) 均得不到有效的行为激励【3 引。具体说来，如果政府通过 对产权的管制或约束而向产权所有者赔偿一定的财产，那么财产所有 者并不能产生有利于外部或内部的行为激励，产权所有者会因为得到 赔偿而减轻投资风险的心理感受程度，从而激励其过度投资；如果政 府不必对产权所有者予以应有的补偿，那么这种无成本的管制规则会 激励政府过度管制私人财产的行为。如若要产生有效的行为激励，则 耕地发展权价格评估及交易机制研究 必须由政府向财产所有者购买某种特权。由此看来，土地这一财产的 合理有效利用和土地市场的良性发展，也可通过政府购买某种特定权 利来实现。而这一权利的特殊性，在于可以激励国家和土地所有者产 生有效行为，在我国设置土地发展权便是解决关于土地财产赔偿悖论 的有效途径。例如，国家可以向土地所有者购买土地发展权来达到用 途管制的目的；由此双方产生良性行为：土地所有者将土地发展权售 出后，会积极主动地遵守土地用途管制规则并理性投资：而政府也会 因为购买发展权需要成本而只对土地利用状态进行合理限制。 2 2 农用地功能与价值构成理论 2 2 1 农用地功能 农用地的功能包括生产功能、社会保障功能和生态环境功能。 农用地是农作物尤其是粮食的生产资料和劳动对象，具有生产功 能，为人类提供粮食及其他食物。农用地是人类赖以生存的农作物吸 取营养的主要源泉，是农作物正常生长发育不可缺少的水分、养分、 空气和热量的供应者与调节者。 农用地的社会保障功能首先体现为养老保障功能，当农民有劳动 能力时可以维持耕种者的生活，当农民失去劳动能力时，则可将其农 用地出租给其他农民，以确保老有所养。同时，农用地还具有承载功 能、蓄积和增值功能等，这些功能可为农民提供为就业保障、医疗保 障等，此外，农用地还具有财产继承保障功能。 农用地的社会保障功能还指农用地具有保障国家粮食安全的功 能，由于我国的粮食安全关系着国内的社会稳定和世界粮食市场的稳 定，为确保粮食安全，我国实施了世界上最严格的农用地保护政策。 农用地具有有效维护生态环境安全的生态保护功能。农用地作为 一种土地资源，直接参与着生态系统物质能量的转换，是一种最基本 的自然生态环境要素。农用地作为绿色植物的生产者，具有吸收二氧 化碳制造氧气的净化空气功能。农用地上作物根系可涵养水源并有效 防止土壤侵蚀。 2 2 2 农用地的价值构成 硕t - 学位论文 对应于农用土地的功能，农用地价值应该包括自然质量价值( 即 生产经济价值) 、生态环境价值、社会价值三个组成部分【3 9 1 ，这基本 上已经达成了共识。 农用地的自然质量价值体现的是农用地在一定的光、温、水等自 然条件和技术条件下，通过农业生产活动所能获得的直接经济效益， 体现了农用地的生产功能。其对应的是农用地自然质量价格，这正是 我国现行农用地估价中最常见的农用地评估价格农用地基准地 价。 农用地社会价值主要指农用地的社会保障功能和社会稳定功能 所产生的农用地社会保障价值和农用地社会稳定价值。农用地社会保 障价值指农用地本身具有的养育功能、承载功能、蓄积和增值资产功 能可以转化为农民的养老保障、就业保障、医疗保障和财产继承的可 靠手段。农