（土地资源管理专业论文）城市立体综合用地地价评估研究——以兰州市为例.pdf

、 k f - i - 甘肃农业大学 s u m m a r y i nr e c e n ty e a r s ，、) i r i t l l c h a n g e si nl a n du s ep a t t e r n s ，l a n dp r i c e sa r ea l s of r o m t w o - d i m e n s i o n a lt ot h r e e d i m e n s i o n a l s p a c ed e v e l o p m e n t t h es a m en u m b e ro f m u l t i - p u r p o s et h r e e - d i m e n s i o n a ld i s t r i b u t i o no ft h ee a r t h ，i t sp r i c ee v a l u a t i o ni sm o r e c o m p l e x s t a n d a r dl a n dp r i c ef a c t o rc o r r e c t i o nm e t h o di sa p p l i c a b l et oi n t e g r a t e dl a n d u s ea s s e s s m e n t ，t h ep r i c eo fi t sd i f f e r e n tu s e sa n dl a n da r e ao fh o wt os h a r e ，h o wt oa c t o nt h el a n d ，h a sb e e nd i s c u s s e da n dd e b a t e db yt h ei n d u s t r y 1 1 1 i sc i t y - d i m e n s i o n a li n t e g r a t e dl a n d - u s eo b j e c to fs t u d y , r e s e a r c ht h ec i t y s c o m p r e h e n s i v el a n du s er e s e a r c hs t a t u sa n ds i g n i f i c a n c e ，b a s e do na n a l y s i so f t h el a n d l o c a t i o na n do t h e rf a c t o r so nt h e c o m p r e h e n s i v e l a n d p r i c e e f f e c t sa n d t h r e e - d i m e n s i o n a li n t e g r a t e dl a n dp r i c eo ft h es p a t i a lv a r i a t i o no fm o m e n t u ma r o u n d t h et h r e e - d i m e n s i o n a li n t e g r a t e dl a n dm e a n i n go fl a n z h o uc i t y , o nt h r e e - d i m e n s i o n a l i n t e g r a t e du r b a nl a n dp r i c ee v a l u a t i o nt e c h n i c a lm e t h o d sa n dr o u t e sl a u n c h e ds y s t e m f i r s t , b ys t u d y i n gt h ec i t y sc o m p r e h e n s i v el a n dl l s es t u d yo i lt h eb a s i so f t h es t a t u s a n ds i g n i f i c a n c eo fp r o p o s e dc o m p r e h e n s i v el a n dp r i c eo ft h r e e d i m e n s i o n a lt h i n k i n g a n dt os o l v et h ek e yp r o b l e m s ，ac o m p r e h e n s i v ea s s e s s m e n to fl a n dp r e m i u m , c o n t e n t a n dt h e o r e t i c a lb a s i so fac o m p r e h e n s i v el a n dp r i c eo ff a c t o r sa n ds p a t i a lv a r i a t i o n t r e n do fi n t e g r a t e dl a n dp r i c ei nc u r r e n ta s s e s s m e n tm e t h o d sb a s e do nt h ep r o p o s e d c o m p r e h e n s i v el a n d 蹴a s s e s s m e n to f u r b a ns o l i dt e c h n i c a lm e t h o d sa n dr j o u t e s s e c o n d , t h ec o m b i n e dl a n ds p a c ea l l o c a t i o nt h e o r y , c o m p r e h e n s i v ea s s e s s m e n to f t h ec i t y sc o m p r e h e n s i v el a n du s et h e o r ya n dm e t h o d ，p r o p o s e dc o m p r e h e n s i v el a n d p r i c eo ft h r e e d i m e n s i o n a ld i s t r i b u t i o nl a wa n dc o m m e r c i a la n dr e s i d e n t i a ls p a c e f a c t o ri n c r e a s e sm o d e lo fi n t e g r a t e dl a n d - u s e ，a n dm e a s u r eo u tt h el a n di nl a n z h o u c i t yc o m m e r c i a l & r e s i d e n t i a ll a n ds p a c ea l l o c a t i o n f a c t o r t oc o m p a r et h e c o e f f i c i e n to fl a n dd i s t r i b u t i o nm e t h o dt og e tt h es p a c et h r e e - d i m e n s i o n a li n t e g r a t e d l a n dp r i c e ，p r o p o s e dp r i c e ”m o d e l ”d i s t r i b u t i o nc o e f f i c i e n to fl a n dp r i c ev e r i f i c a t i o n m e t h o dt og e tt h el a n d k e yw o r d s ：t h r e e - d i m e n s i o n a li n t e g r a t e dl a n d - u s e ；p r i c ee v a l u a t i o n ；s p a c e a l l o c a t i o n ；i n c r e a s em o d e l i i 、 l q 甘肃农业大学2 0 1 0 属硕二l 学位论文 目录 摘要i s u m m a r y i i 目录n i l 绪论：1 1 1 研究现状与研究意义1 1 1 1 研究现状1 1 1 2 城市立体型综合用地的研究意义2 1 1 3 立体综合用地发展的基本走势3 1 2 研究思路与拟解决的关键问题。4 1 2 1 研究思路4 1 2 2 拟解决的关键问题“5 2 综合用地地价评估的理论基础。6 2 1 综合用地地价的内涵6 2 1 1 综合用地6 2 1 2 综合用地地价。6 2 2 综合用地地价评估的理论基础7 2 2 1 土地立体区位理论7 2 2 2 马克思地租理论8 2 2 3 空间价值理论。1 0 2 3 综合用地评估的必要性1l 3 综合用地地价的影响因素与空间变化态势分析1 4 3 1 综合用地地价的影响因素分析1 4 3 1 1 规划条件变化对地价的影响1 4 3 1 2 土地区位变化对地价的影响1 5 3 1 3 供地政策变化对综合项目的影响1 6 3 2 地价的空间变化态势分析1 6 3 2 1 商业用地地价的空间分配1 6 3 2 2 住宅用地地价的空间分配1 7 3 2 3 工业用地地价的空间分配1 7 4 立体综合用地评估方法研究18 4 1 现有评估方法介绍与分析1 8 4 1 1 剩余法18 n i 甘肃农业大学2 0 1 0 届硕上学位论文 4 1 2 市场比较法l8 4 1 3 灰色预测法l8 4 1 4 每米加价法1 9 4 2 兰州市立体综合用地评估方法1 9 4 2 1 评估方法体系1 9 4 2 2 地价空间分配系数的测算方法。2 0 4 2 3 三种思路分析2l 4 2 3 评估路线2 2 5 兰州市立体综合用地地价测算评估2 3 5 1 确定基准地价2 3 5 2 测算兰州市立体综合用地空间分配系数2 3 5 2 1 地价楼层分配率的测算。2 3 5 2 2 面积分摊系数的测算。2 5 5 2 3 结果统计分析2 6 5 3 确定容积率修正系数2 7 5 4 兰州市立体综合用地地价实证研究。2 8 5 5 加价模型评估验证。3 0 5 5 1 商住综合用地地价测算的加价模型3 0 5 5 2 利用“每米加价”评估商住综合用地的步骤3 1 5 5 3 利用加价模型来测算商住综合用地。3 1 5 6 结果比较分析。3 3 6 结论及存在的问题。：3 4 6 1 结论3 4 6 2 存在的问题3 4 参考文献3 6 附表3 8 致谢4 l 作者简介4 2 导师简介4 3 i v 甘肃农业大学2 0 1 0 届硕士学位论文 1 绪论 1 1 研究现状与研究意义 1 1 1 研究现状 纵观我国城市发展研究的状况，可以发现城市的研究重点多放在定性理论方 面，如城市发展类型、城市发展的经济模式，以及城市发展的主要特征等。而对 城市的空间发展、用地发展模式等方面的研究并不多见。 近几年，随着我国城市房地产业的蓬勃发展，土地交易市场日益活跃。在城 市基准地价研究中普遍采用以多因素综合定级法来确定土地级别，然后用土地交 易实例价格进行基准价格测算的技术路线。使其无论是在评估工作的效率，还是 在评估结果的科学性上，都比以前有较大的改进。但是，在基准地价的评估过程 中，特别是对城市中综合用地地价评估，仍然存在着一些不足和需要改进的地方， 主要表现在： ( 1 ) 忽略城市空间结构对城市基准地价的影响，在评估过程( 特别是土地定级) 中，人为主观因素、专家经验因素比较多，评估工作的自动化程度不高，这些限 制了基准地价的日常更新。 ( 2 ) 在城市土地定级过程中，多采用多因素综合定级，分用途得出基准地价。 地价影响因素考虑得过于简单和粗糙，甚至对于综合用地地价影响因素未加考 虑。大多情况下只是根据各用途地价比例系数得出综合用地的价格，缺乏合理性。 ( 3 ) 没有建立综合用地地价影响因素分值和地价的关系，很难对分级成果和土 地基准价格的科学性进行检验n h 羽。 从以上可知，传统及当前的基准地价评估方法，存在着可操作性差、效率低、 成果不够科学等不足。这在一定程度上降低了基准地价的指导作用；与此同时， 也造成了大量人力、物力的浪费。目前，国内一些公司或研究机构在土地分等定 级计算机系统开发上做了大量的工作，也推出了一些应用系统，如深圳凯利德公 司开发的“城市土地估价与分等定级系统”、武汉大学资源与环境学院完成的“土 地分等定级与估价”系统等，这些都是基于传统的方法，并在市场上得到了应用。 近年来，随着土地利用形态的改变，土地价格必然由平面计算向立体空间发展。 甘肃农业大学2 0 1 0 届硕士学位论文 它对于目前广泛存在的同一宗地上不同权属的价格分割具有重要实际意义。同一 宗地上多种用途呈立体分布时，其价格评估较为复杂。基准地价系数修正法是否 适用于综合楼用地的评估，其不同用途的价格与用地面积如何分摊，如何作用于 土地，一直为业界人士所探讨和争论，所提出的各种方法，均在一定程度上存在 理论或应用方面的缺陷。 基于同一宗地上价格分割的实际意义，越来越多的城市在基准地价评估中引 入楼面地价这一表现形式，以统一内涵的地面地价满足国家与当地政府宏观管理 的需要，同时以楼面地价应用于实际宗地评估。楼面地价与相应的楼层修正、容 积率修正等修正体系，共同构成分布于各层空间的立体地价，不失为一种较为直 观、便于操作的方法，它是对传统的以地面价格表示的基准地价的有益补充。然 而，目前基准地价体系中使用的地价分配率或楼层修正系数通常以同一用途为前 提，当各楼层用途不同时，这种比例关系势必发生变化，应视具体宗地情况而调 整。 1 1 2 城市立体型综合用地的研究意义 随着形势发展的变化和城市化进程的快速推进，城市土地资源日益稀缺、区 域发展空间严重不足的问题已十分突出。遵循发展要有新思路的要求，向空间发 展，向空间要效益成为未来城市经济发展的重要途径。通过城市立体综合用地的 研究能充分发挥城市综合用地的集聚效应、财富效应、空间效应、内生效应、联 动效应4 删。 ( 1 ) 集聚效应 在城市立体综合用地内，通过商铺门市房的招商引资，百货店、酒店、大小 商场等汇集，广泛开展商务活动，资本、技术、信息、知识、人才、企业家等多 个要素聚合，形成了资本集中、人才集中、知识、信息集中，资源共享的集聚优 势。在这里，人气，财气旺盛，经济活跃，财源滚滚，放大了城市经济效能。 ( 2 ) 财富效应 据调查，在大城市一幢高级商务商贸综合楼里所创造的效益与城郊7 8 平方 公里范围内的商户所产生的经济效益相等。一幢立体综合楼就是一个大磁场，巨 大的物质、能量、信息的流动、聚集、碰撞、组合，形成显著的财富效应。 2 甘肃农业大学2 0 1 0 届硕十学位论文 ( 3 ) 空间效应 城市规模的日益扩展，土地资源越来越稀缺，真可谓“寸土寸金。如何使 有限的土地资源发挥出巨大的能量，立体综合用地无疑释放了巨大的能量。在城 市商务中心区内，高密度的修建商住综合楼，一幢幢高楼昂然矗立，为城市经济 提供了持续发展的空间。它不但为城市经济寻求了新的增长点，而且也节约了有 限的土地资源，提高了单位土地的使用率，充分发挥了土地的潜能，从这个意义 上可以说，立体综合用地就是向城市“空间”和“高度要效益地经济用地模式。 ( 4 ) 内生效应 立体综合楼内商业门面房通过招商引资，使大量的超市、百货商店、酒店等 入驻，安营扎寨，提供了交融机会，萌发着无限商机。无论同质或异质企业之间， 广泛的交流碰撞，彼此的对话融通，可以互通有无，优势互补，整合要素，共享 资源，凝聚合力。 ( 5 ) 联动效应 一 城市立体综合楼所释放出的巨大能量不仅仅“照亮一了一幢幢高楼，而且也 辐射到了周边地区，拉动了相关产业的发展。出现了一业兴，百业旺，“楼内人 气涨，楼外店成行 的繁荣景象。楼多店多，店多成市，楼内人气、财气、商气、 文气的攀升，必然带动周边地区的会展、旅游、餐饮、健身、休闲、购物、美容、 茶楼、娱乐、书屋等一路走红。各种商业要素异常活跃，服务配套做得有声有色， 有力地促进了现代服务业的发展。 1 1 3 立体综合用地发展的基本走势 城市综合用地虽然在我国还处于发展阶段，且发展也不平衡，但正以强劲的 风势向我们扑来，展示出光辉的前景和清晰的脉络。 1 1 3 1 立体综合用地的发展速度日益加快 随着经济建设的不断发展，土地相对稀缺性增强，土地集约利用增多，综合 用地在城市中所占的比重快速增长，其地位也越显重要，近几年在城市土地出让 中规定的土地用途大多是综合用地就是一个明显的反映口射。与此相对应的，估价 实 甘肃农业大学2 0 1 0 届硕t 学位论文 物中接触最多最为广泛的也恰恰是综合用地地价的评估。 1 1 3 2 立体综合用地是未来城市建设的基本走向 城市发展立体型综合用地是拓展城市经济发展空间的重要途径。经济发展是 在时间的持续和空间的拓展上延伸的，适度的经济发展空间是保持一个地区经济 持续稳定发展的基本条件嗍n 们。可以预测，随着城市化的快速推进，城市的土地 资源越来越紧缺，现实经济发展的平面空间将会受到极大限制，而向立体空间发 展是其必然选择。如果我们仍是固守传统观念，习惯于守着不多的土地，以此作 为经济发展的唯一载体的话，城市区域经济发展的道路将会越走越窄。所以，应 充分认识当前经济发展的趋势，确立经营城市空间的新理念，把立体综合用地作 为经济发展重点，以商住综合楼作为招商引资的载体和立体经济的表征形态，向 立体空间要效益，从而使城市经济发展的空间得到全新的拓展。 1 1 3 3 立体综合用地的类型越来越多样化 当前城市经济结构正由第二产业转向第三产业，建立功能多样，以现代服务 业为核心的新体系势在必行，城市商、住格局将发生新变化，过去简单的商业、 住宅模式将被专业化、层次化、规范化、信息化、配套化的商住模式所取代，单 一的商业楼、住宅楼趋向于综合用途的商住楼、商服楼、住工楼n 订n 羽。 1 2 研究思路与拟解决的关键问题 1 2 1 研究思路 ( 1 ) 通过查阅文献资料，系统认识我国城市土地基准地价评估问题，研究城市 立体型综合用地地价的研究意义。 ( 2 ) 探讨分析立体综合用地地价的影响因素和空间变化态势。 ( 3 ) 通过对目前有关综合用地地价评估方法的分析，研究确定适合兰州市综合 用地评估的技术方法。 ( 4 ) 通过对目前有关综合用地地价分配率和楼层修正的研究，研究适合城市当 地的综合用地评估的技术参数。确定了兰州市立体综合用地的地价空间分配系 数。 4 甘肃农业大学2 0 1 0 届硕f 二学位论文 ( 5 ) 选取典型案例，对确定的技术方法进行实证分析。 ( 6 ) 引用商住综合用地加价模型来验证所确立技术方法的可行性。 1 2 2 拟解决的关键问题 ( 1 ) 综合用地的内涵界定。 ( 2 ) 综合用地地价影响因素和空间变化态势分析。 ( 3 ) 综合用地地价评估方法体系研究。根据土地评估原则，构建综合用地土地 价格评估方法体系。 ( 4 ) 城市立体综合用地地价评估的技术参数。主要是综合用地地价空间分配系 数的确定及其方法介绍。通过调查与测算，对兰州市立体综合用地土地价格进行 实证测算的基础上，确立兰州市立体综合用地土地价格空间分配系数。 甘肃农业大学2 0 1 0 届硕士学位论文 2 综合用地地价评估的理论基础 2 1 综合用地地价的内涵 2 1 1 综合用地 综合用地是指同二宗地具有两种或两种以上用途的用地。根据城镇土地估 价规程( g b 厂r1 8 5 0 8 - 2 0 0 1 ) 的划分，城镇用地包括居住用地；工业用地；教 育、科技、文化、体育及卫生用地；商业、旅游业及娱乐业用地四类用地。以上 类型中任何两种以上的综合称为综合用地。 在评估过程中综合用地都是比较普遍的。根据不同用途的公布情况，综合用 地又分为平面综合用地、立体综合用地和混合综合用地三种情况n 羽。 ( 1 ) 平面综合用地是指将一宗地划分为两个或两个以上用地单元，每一个用地 单元有不同的用途。一宗地内多幢不同用途建筑物的综合，常见的如商品房开发 中，一宗地内既有门面房等商业用房，又有住宅楼，还有其他如车库、社区服务 中心等辅助配套设施，这种综合可以称为平面型综合用地。 ( 2 ) 立体综合用地是指宗地上某一建筑物在楼层空间上多种用途的综合。一宗 地上建造的建筑物，不同楼层有不同的用途。常见的如“底商+ 住宅、“底商+ 办公 。 ( 3 ) 混合综合用地是指平面型综合用地和立体综合用地复合而成的综合用地 类型。 2 1 2 综合用地地价 在一个城市或某一个区域当中，不论是工业、商业或住宅，测算出的基准地 价都有一个相应的容积率与之相对应，即该城市或某一个区域某种用途的平均容 积率。当具体宗地的容积率低于或高于平均容积率时，则土地价格应作相应的修 正。由此我们不难发现：土地利用是立体的，建筑物实物形态不仅仅占据平面的 土地，而且也占据空间即立体的土地，容积率的增加实质上是增加了土地的利用 空间，利用空间的增加与平面用地面积的扩大是具有相同的效果的。 6 立体地价是平面地价在立体空间上的分布。这种提法尽管正确但却是不全面 的。这是因为，既然土地的利用本身并不是平面的而是立体的，那么，一切地价 本质上都是立体的。因此，应当明确指出：平面地价是立体地价的浓缩，立体地 价是平面地价的分割n 1 8 1 。所以，给立体地价作如下了定义：立体地价是土地各 层空间纯收益的资本化或使用价值的货币表现。 空间地价分摊实际上就是一个平面地价空间化、立体化的问题，因此立体综 合用地价分摊是本研究的主体。 2 2 综合用地地价评估的理论基础 2 2 1 土地立体区位理论 目前我们在对城镇土地质量的综合评价中，是将土地作为二维平面的概念来 考察的。谈土地的区位质量也是指土地在城市中的平面几何位置而决定的地理区 位、交通区位和经济区位。具体体现为影响土地综合质量的各种地理因素、交通 因素和经济因素，如土地在城市中的地理位置、坐落、商业服务繁华程度、交通 状况、市政设施完备度、生活设施完善度、环境优劣度、人口密度和土地的地基 承载力、地形地势、面积形状、临街状况等个别条件。这一系列因素综合的决定 了土地的区位质量。 而实际上，关于土地的定义是，地球上一定高度和深度的岩石、矿藏、土壤、 水文、气候、植被等要素组成的自然历史综合体。可见，土地的范围为横的和纵 的两个角度：它具有立体的垂直剖面，在纵向范围上，包括地表、地面、也包括 较深的地下，它向上、向下的范围是现今人们利用土地的技术所能达到的范围。 事实上，从土地开发利用的角度来看，土地的区位不再是一个二维平面的量，而 是一个三维立体上的量。 因此，土地的立体区位取决于其水平区位和垂直区位。就市地而言，土地的 水平区位通常是指其距离城市中心的远近，包括前文中所谈到的地理区位、交通 区位和经济区位：而土地的垂直区位则通常是指其相对于地平面的高度或深度， 而不是指其海拔高度。就一般建筑物而言，其整体或其中的一部分，都可以简化 成为立体几何所界定的一个“六面体 ；这一“六面体一可以有立体坐标进行定 7 甘肃农业大学2 0 1 0 届硕上学位论文 位。这样的“六面体 ，无论是直接与地平面相连接，或者是“悬挂 于空中， “埋藏 于地下，其立体区位都是具体而明确的1 9 m 引。 为了对立体区位进行直观地描述，我们引入简便直观的迪卡尔坐标乜，如图 y jl 2气 7 ， a q瓦扛 一一7 7 ， j 一) ， 5 6 x o z 为地面，0 点为城市坐标系统之原点，那么对a 地产作如下纪录：x 。y 。z ，、， x 。y 。z 。，x 8 y 。z 。：使用地产立方米。对a 地产也可做同样的描述。 2 2 2 马克思地租理论 地租是指报酬或收益。就各种社会经济形态下地租的最一般特征来讲，地租 是直接生产者在使用土地过程中所创造的财富上交给土地所有者的部分，是土地 所有权借以实现的经济形式。马克思认为，不论地租有什么独特的形式，它的一 切类型有一个共同点：地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式。 根据地租产生的原因和条件，马克思把地租区分为级差地租和绝对地租，指 出这是地租的两种最基本的形式。此外，还有垄断地租、矿山地租、建筑地段地 租等形式。建筑地段地租是为获得生产场所和空间而支付给土地所有者的地租 z 2 - 2 4 甘肃农业大学2 0 1 0 属硕士学位论文 从经济的角度对土地立体区位进行分析，就涉及到“土地立体区位价值。 在这里，“价值”是一个综合性概念，包括其经济上的重要性、效用等内涵，它 与土地价格有着密切的关系。决定土地立体区位价值的主要是便利性、舒适性、 安全性、观赏性等要素，这些要素的状况是土地立体区位重要性和效用状况的反 映。而不同的土地区位价值决定了城市土地不同的地租量和地价，这个地租量和 地价是一个三维的空间地租量和空间地价。“高层建筑 地价的分摊就是要体现 土地的立体区位价值，以及由此决定的土地的空间地租量和空间地价。 如果我们将购房者购置房地产的行为视为一种投资活动( 大部分的确也是一 种投资行为，即使有些部分不是投资行为，如购买自用住房，但购房必定形成资 金的占用，只要占用资金就必须考虑资金的机会成本，即资金用于购房而放弃的 其他投资收益) ，购买者购置一定面积的楼字，并非是为了获得实物形态上一定 面积的房屋和土地，而是为了获得楼宇在未来利用中所产生的收益( 即预期收 益) 。购买者在购买房屋的同时也就购买了一定份额的土地使用权，购买者愿意 支付的地价，显然应该是在将来若干年的楼字利用中由于土地的立体区位而给其 带来的立体土地收益( 或称为空间地租量) 的折现值之和儿箱1 。 对于土地的立体区位价值以及由此产生的空间地租量的大小进行判断和衡 量是一个十分复杂的问题。通过观察，就一般现象而言，第一层楼的地租量最大， 随楼层的提高地租量将逐渐减少，项层的地租量最小，甚至为零，这有点类似于 临街面土地的地价( 地租) 随临街深度的增加逐渐递减的规律。因此，可总结出地 租量空间分布的一般规律，一块土地的地租总量在空间上的分布是随空间位置的 不断提高而逐渐减少的，地面以上部分，大致呈上底短，下底长的梯形分布或三 角形分布：地面以下的部分，地租量也随着距离的不断加深而减少，大致呈倒三 角形分布1 。当然，也会有一些特殊的情形，如项楼作为屋顶观景及休闲娱乐城 时，由于其特殊的用途可能会产生比其下若干层都大的地租量，这就需要具体问 题具体分析。 对空间地租垂直分布的一般规律有了一个了解，就从理念上把握住了地价分 摊的总体思路。然而，要想具体确定各楼层楼面地价的分配比例仍然是比较困难 的，因为影响这一分配比例的因素很多，并带有很大的不确定性。以下有四个值 得参考的规律：第一，从城市规模来说，不同规模的城市，分配比例的变化是不 9 甘肃农业大学2 0 1 0 届硕士学位论文 相同的。地价随楼层提高而减少的幅度，跟城市规模成反比，规模越大的城市， 地价随楼层提高而减少的幅度越小。如北京、上海、深圳等大城市，在若干楼层 内，土地的立体区位价值差别并不十分明显，这是因为土地的集约化程度高，表 现在一幢高层楼宇中作为商场的楼层比较多，一般可达五层甚至以上。相反，规 模较小的城镇，地价随楼层提高而减少的幅度较大，如在一般的县城，在一幢多 层楼宇内，最多就是一至二层作为商场，以上部分就只能作为其他用途，土地的 集约化利用程度低。第二，即使是在同一城市，不同区域位置的土地有不同的分 配比例。地价随楼层提高而减少的幅度，跟土地的区位质量好坏成反比。区位质 量好的地段，地价随楼层提高而减少的幅度较小，而区位质量差的土地，地价随 楼层提高而减少的幅度较大。当然，不同用途土地对不同区位质量也有不同的要 求。第三，同一城市不同用地类型的土地有不同的分配比例。城市用地主要分为 商业、住宅、工业三种类型。商业用地随楼层的提高，其地价减少的幅度较大： 而工业用地由于空间利用效率低，其地价随楼层提高而减小的幅度就不明显：住 宅用地的地价随楼层提高其变化有其特殊的规律。就纯居住用地地价随楼层增高 的分布规律而言，多层楼字中间楼层最大，从中间往上或往下都有所减小，但减 小的幅度不太明显：而对高层、超高层居住楼宇来说则是随楼层的提高，空间区 位越好，地价随楼层提高是逐渐增加的。第四，综合楼宇的地价分配和前面所谈 到的又不相同，不同的立体用途有不同的分配比例。不同用途之间楼层的地价变 化幅度较大，而同一用途各楼层之间地价的变化幅度相对来说要小一些。如商业 层与办公层、办公层与居住层之间地价变动的幅度很明显，而在同一用途的各层 之间，地价变动的幅度就不明显乜7 1 。 2 2 3 空间价值理论 空间价值理论是传统的城市地租地价理论的一个补充。传统的城市地租地价 理论是建立在土地平面利用的价值观上，研究不同平面位置的地租地价的分布规 律，解释不同平面位置的土地用途确定问题，它是一个只有位置差别的各等级地 价分布和土地用途分布的模式1 。但是，随着城市土地集约利用程度的提高，土 地利用形态发生了变化，逐渐发展为立体利用的价值观，产生了空间地价理论。 这是因为房屋位置不仅包括平面区域位置，而且也包括垂直空间位置，两者都对 l o 甘肃农业大学2 0 1 0 届硕上学位论文 建筑地段地租地价的形成产生影响乜9 1 。房屋垂直空间位置不同，各层空间在可及 性、视野、景观、采光、安全性等方面是各不相同的，其空间使用价值也不一样， 体现的房屋价格( 隐含着地价) 出现较大的差异n 1 。 空间价值理论不仅研究地价的空间分布，还可以解释不同立体空间用途的决 定。由于商业通常依靠与消费者接近而取得良好的经济效益，并且商业竞租能力 强，往往占据了可及性最好、价格最高的底层房屋，对于商业地价，它随楼层增 加而迅速递减；而竞租能力较弱的住宅用途向较高空间依次发展。因为住宅房屋 价格( 隐含着地价) 远低于商业房屋价格( 隐含着地价) 。空间地价反映了土地 价值在三维空间上的层次性分布，有利于引导城市土地利用方式的优化啪1 。然而， 商住综合用地是复合价格，价格的评估远比单一用途的宗地价格评估复杂和困 难，因为这种商住综合用地价格不可能用单一的商业或住宅用地的基准地价来反 映，而必须在客观地分析商住综合用地收益实现的途径和特征的基础上，运用综 合的方法来评估。所以我们认为，商住综合用地价格的评估基础是商业用地所在 地段的商业用地基准地价与住宅用地基准地价。 地价空间分配理论是应用基准地价评估综合用地地价的理论基础。空间分配 理论认为，由于建筑物各楼层的空间影响因素( 如采光、视野、景观、使用的便 利性、安全性等) 存在差异，导致地价在各楼层分配的比例不同这种地价楼层 分配的规律是通过不动产的价格体现出来的。根据房价与地价的关系，可以测算 出建筑物各楼层的地价空间分配比例，从而将这种空间分配规律加以量化，表现 出来7 1 。 各用途的用地都有自己的地价空间分配规律。工业用地容积率一般较低，通 常不考虑其空间分配规律。商业和住宅用地的地价空间分配规律是研究的重点。 商业用地底层的竞租能力很强，这种能力随楼层的增加而明显减弱；住宅用地的 地价空间分配比例相对而言比较均衡，但低层、多层、小高层、高层各类型住宅 的分配规律不尽相同。 2 3 综合用地评估的必要性 第一、目前我国的基准地价只分商业、住宅、工业这三种类型来表达，通常 没有综合用地的基准地价口。但事实上，城市作为商业服务业、工业、交通、住 甘肃农业大学2 0 1 0 届硕一学位论文 宅、机关事业等组合起来的一个空间结合体，为有效地利用土地、发挥土地最佳 效益，其某一区域或某一具体地块，在立体利用上往往是多用途的，而并非是某 一单一用途的土地使用方式，尤其是在县市级及以下城市，大多为底层作商店， 二层以上作住宅m 3 。随着经济建设不断发展，土地相对稀缺增强，对土地集约利 用的要求会更多，商住综合用地在城市中地位也愈显重要。近几年的城市土地出 让中规定的土地用途大多是商住综合用地就是一个明显的反映。与此相对应，估 价实务中接触最多最为广泛的也恰恰是商住综合用地地价的评估，因此如何利用 分类基准地价对商住综合用地地价评估的研究也就非常重要。针对城市土地综合 用途的常见性，在基准地价评估中我们很有必要对小城市基准地价评估中综合用 地地价做出进一步研究，尤其是立体型综合用地。 第二、在城市基准地价的评估中，对于商住综合用途的土地，往往采用商住 综合用地的级别价的形式，而实际上，大部分的商住综合用地均位于路段两旁， 它既有住宅用地的特点，又因底层为商业而带有商业用地的特点，且价格与路段 的商业繁华度等因素紧密相关。对于一般的城市而言，大部分的商住综合用地是 一种“底层( 或下几层) 为商业，其上为住宅”的立体格局，其住宅所占的比重 往往要大于商业所占的比重瞳m 羽，因此，为了能比较客观地反映商住综合用地的 价格，应有一种既基于住宅价格、又与路段相关的商住综合用地的价格，即采用 商住综合用地地价的形式。在目前的城市基准地价评估体系中，商业路线价m 1 是一个不可缺少的部分，除了土地评估的作用外，它往往还是城市商业发达程度 的一个重要指标，住宅用地级别价是另一个不可缺少的部分，而商住综合用地地 价，则很少出现。因此，我们可以利用商业路线价、住宅用地级别价和商住综合 用地地价之间的相互关系，来寻找一种既基于目前的城市基准地价评估体系、又 易于操作且易于推广的商住综合用地评估方法。 第三、用途立体化的建筑无疑使土地得到了高效利用，然而却给国土部门出 让土地使用权带来了一些问题。一方面，根据城市国有土地使用权出让和转让 暂行条例第十二条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地 7 0 年；工业用地5 0 年：教育、科技、文化、卫生、体育用地5 0 年；商业、旅 游、娱乐用地4 0 年；综合或者其他用地5 0 年。目前，我国出让土地使用权一般 都为最高年限。对于一宗拥有若干用途的土地来说，如果整宗地按综合用地对待， 1 2 甘肃农业大学2 0 1 0 届硕士学位论文 居住用地也只能使用5 0 年，开发商付出同样多的建筑成本和税费，销售价格却 必然要比7 0 年使用期的住宅低；对于购房者来说，无论是否以较低的价格购得房 产，都不愿意自己崭新的房子比别人少用2 0 年陋3 7 1 。因此，如果在一宗多用途 的土地中包括普通居住用地，那么整宗土地设定为出让期5 0 年的综合用地，将 使许多人难以接受。 另一方面，全国各城市制定基准地价的时候，由于综合用地的地价内涵难以 界定，除北京等个别城市外，绝大多数地方都回避了这个问题，基本上只确定了 商业、居住、工业三类用地的基准地价。并且，北京的综合用地是指办公科研、 写字楼、会展中心、文体卫生等用地，并没包括同一宗土地中既有商业又有普通 住宅的情况。这样，国土资源部门在核定综合用地的出让价格时，没有统一的基 准地价可供参考。所以对城市的综合用地地价评估的研究就显得很有必要，在本 论文中针对兰州市综合用地土地价格的评估，采取地价空间分配系数法与加价模 型两种方法解决。 1 3 甘肃农业大学2 0 1 0 届硕上学位论文 3 综合用地地价的影响因素与空间变化态势分析 3 1 综合用地地价的影响因素分析 3 1 1 规划条件变化对地价的影响 容积率与建筑密度作为控制土地利用强度的主要指标，在城市规划中起着重 要作用，对土地价格的影响也十分明显啪1 。 容积率作为影响地价的重要因素，其基本点是容积率的变化可导致土地利用 收益的大幅度变化。在房屋单方售价和建造成本保持不变的前提下，提高容积率 指标，在同面积土地上开发能获得更多的建筑面积，产生更多的超额利润，地价 上升；反之，容积率降低，地价下降。在建筑密度保持不变的条件下，地价与容 积率的关系可简化为地价与建筑楼层数的关系。容积率修正系数可用楼层修正系 数来代替。以第一层的楼面地价为基准，则楼层修正系数可用公式表示为： 尸f 硒2 百1 = 1 式中：以脚楼层数为h 时的修正系数： 只第i 层楼的楼面地价： 只第l 层楼的楼面地价。 如上所述，随着楼层的增高，商业用地楼面地价呈明显的递减趋势。所以， 在容积率一定的条件下，建筑密度的降低就意味着楼层数的升高，地价的下降。 建筑密度必然小于l ，土地的最有效使用应是地上建筑物尽量靠近临街线且 充分利用土地的宽度，即土地在深度方向上未完全利用的概率远远超过土地在宽 度方向上未完全利用的概率。以此为权重，综合考虑两个方向后的建筑密度修正 系数k 可表示为： k c 。) = 丘d ) + 墨c 2 ) 式中：w 1 土地在深度方向上未完全利用的概率 w 2 土地在宽度方向上未完全利用的概率 1 4 甘肃农业大学2 0 1 0 届硕士学位论文 3 1 2 土地区位变化对地价的影响 房地产区位优劣的形成，一是先天的自然条件，二是后天的人工影响。在实 际评估中，关键是要搞清楚什么样的区位为优，什么样的区位为劣。具体来说， 居住房地产的区位优劣，主要是看其周围环境、交通条件、公共服务设施完备程 度等阳明h 们。商业房地产的区位优劣，主要是看其繁华程度、交通条件、临街状况 等。 影响城市商业地价的区域因素有： ( 1 ) 住宅区的位置 包括商业服务业中心和城市中心的距离、所处的土地级别及级中区位、商业 服务业对各类型住宅区的影响程度等。 ( 2 ) 交通便捷度 主要指生活和工作的交通方便程度。公交便捷度是指空间地域上人们出行的 可达性程度。反映交通变捷程度的因素主要包括道路功能、道路宽度、道路网密 度、公交便捷程度和对外交通便利程度等；宗地与客运站、火车站距离； ( 3 ) 基础设施保证度 基础设施主要指直接用于居住服务的供电、供气、供水、供暖等设施。保证 度则是用来衡量这些设施配置及运行状况。在我国，许多城市特别应着重供水、 供电、供热的保证程度。 ( 4 ) 公共设施完备度 公共设施完备度主要指为住宅区域服务的公用设施完善程度，包括学校、幼 儿园、医院、邮电所、公园、电影院、游乐场所的配置状况。 ( 5 ) 环境质量优劣度 环境质量优劣度一是人文环境，包括住宅区内居民的就业结构、受教育程度、 社会阶层、居住条件等；二是自然环境，包括绿化状况、水污染及噪音污染，洪 水及自然灾害，工程地质条件等。 ( 6 ) 城市规划限制 主要指城市规划对住宅区建筑的高度、样式、密度、建筑容积率、消防间距 以及土地使用等提出的具体规划和限制要求。 ( 7 ) 其他因素 甘肃农业大学2 0 1 0