（农业经济管理专业论文）我国居民个人住房抵押贷款的发展研究.pdf

摘要 住房问题，一直是困扰世界各国的一个严重问题，无论是经济发达的 超级大国，还是经济贫穷落后的国家，都无一例外。住房作为一个产业， 既可以增加投资，又可以引导和培育新的消费热点。它对国民经济其他行 业和部门有着高度的关联性，涉及约5 2 个部门。九五期间我国确立丁以住 房建筑作为新经济增长点带动经济的持续高速发展。如何使这一关系每 一位居民切身利益，又作为经济发展龙头的产业，步入良性发展轨道呢? 这是一个综全性极强的研究课题，本文拟从住房金融的角度人手，探讨作 为住房产业进一步发展的必备的金融服务一个人住房抵押贷款业务的发 展。 全文分三章进行论述，第一章从住房金融的角度入手，分析发展个人 住房消费信贷的现实意义。住房体制改革核心就是实现住房商品化。“九 五”期间我国确立了以住房建设作为新的经济增长点，以此为龙头带动整个 经济的腾飞，这是经济发展的客观要求，也是进一步发展的保证。但要实 现住房商品化改革目标，重要的在于居民个人以有支付能力的购买者身份 进入市场，实现住房由开发、流通向消费领域的商品化流转，由于住房是 消费领域中价值量较大，使用期最长的消费品。住房商品化流转过程中需 要住房金融的介人和推动。住房金融以住房消费信贷方式把个人和银行 紧密地联系起来，通过个人住房抵押贷款实现居民未来收入提前一次性的 支付，培育了住房市场的有效需求主体使住房商品顺畅流通，促进住房 商品化改革的进一步深化。 个人住房抵押贷款作为一种消费信贷，是住房金融的核心，它有利于 优化住房金融的信贷结构，降低风险，使住房金融全面协调的发展，保证 住房体制的转化和住房作为新经济增长点的形成。住房金融作为与住房紧 密相关的配套金融服务，可以把住房建设和消费有机结合起来，以消费信 贷方式培育有效需求主体促进住房消费热点的形成，尽而以消费促生产， 促成新经济增长点的生成。 第二章，从住房金融系统内外两方面分析了影响住房消费信贷发展的 因素，我国正处于市场经济发展初始阶段，计划经济时的福利分房思想对 住房金融发展依然产生一系列不利影响，长期低房租福利制还在持续，调 租的幅度小：与居民收入相比，房价又显得过高，加之住房抵押贷款业务 在我国开展时间较短，贷款项目设计不尽台理又缺乏住房抵押二级市场， 导致个人住房抵押贷款业务在我国发展缓慢。 第三章，个人住房抵押贷款业务进一步发展是必然趋势，关键在于清 除不利因素，对此考虑从金融系统内外两个的方面入手：一方面着眼于金 融系统外合理房价；加大调租幅度；加强对信房公积金制度化法制化管理； 另一方面从金融系统内部入手，建立合理的住房金融机构体系：设计合理 贷款项目：创新金融品种，推出多样化的住房金融产品；扩展融资渠道， 增强筹集住房资金的能力；做好贷前审查，落实担保：在初级信贷市场发 展之后，逐步启动和发展二级抵押市场，一级、二级市场相互配合，形成 有系统全面发展住房抵押贷款业务；建立一套以住房消费贷款为重心的个 人住房抵押贷款风险防范机构。 关键词：个人住房抵押贷款公积金房地产抵押二级市场 a b s t r a c t t h eh o u s i n g p r o b l e mh a sl o n gb e e nas e r i o u sp r o b l e mt h a t e n c u m b e r se v e r yn a t i o no ft h ew o r l d ，w h e t h e rt h e ya r ed e v e l o p e ds u p e r p o w e r si ne c o n o m yo ru n d e r d e v e l o p e dp o o rc o u n t r i e s a sa l li n d u s t r y ， h o u s i n ge a t n o to n l yi n c r e a s ei n v e s t m e n t ，b u ta l s ol e a da n dd e v e l o p n e wc o n s u m p t i o nh o ti s s u e i th a sah i g hc o n n e c t i o nw i t ho t h e r l i n e s o fb u s i n e s so rd e p a r t m e n t s d u r i n gt h en i n t hf i v e - y e a rp l a np e r i o d ， h o u s i n gc o n s t r u c t i o nh a db e e nd e c i d e da san e wg r o w t hd o ti nc h i n a s e e o n ( x n ya n di th a d l e dt oac o n t i n u e a c c e l e r a t i o ni ne e o n c u i e d e v e l o p m e n t t h eq u e s t i o na b o u th o wt oi n t r o d u c et h i sb u s i n e s s ，w h i c h i sn o to n l yc o n n e c t e dw i t ht h ec i t i z e n s p e r s o n a lw e l f a r eb u ta l s oa l e a d i n gd o ti nt h ee c o n o m i ci n t oag o o dn a t u r e dd e v e l o p i n ga r e ai sa s t r o n gc o m p r e h e n s i v er e s e a r c hi s s u e t h i st h e s i s ，f r o mt h ea n g l eo f h o u s i n gf i n a n c e a t t e m p t st od e p l o r et h ed e v e l o p m e n to fm o r t g a g el o a n b u s i n e s sf o rp e r s o n a lh o u s i n gw h i c hi san e o e s s a r yf i n a n c i n gs e r v i c e f o rt h ef u r t h e rd e v e l o p m e n ti nh o u s i n gb u s i n e s s t h e r ea r e3c h a p t e r si nt h i st h e s i s c h a p t e ro n ea n a l y z e st h e c u r r e n tm e a n i n go fd e v e l o p i n gt h ep e r s o n a lh o u s i n gc o n s u m p t i o nc r e d i t f r o mt h ea n g l eo fh o u s i n gf i n a n c e t h ec a r eo fh o u s i n gs y s t e mr e f o r m 1 st or e a l i z et h ec 咖e r c i a l i z a t i o no fh o u s i n g d u r i n gt h e n i n t h f i v e y e a rp l a np e r i o d ，c h i n ah a dd e c i d e dt h eh o u s i n gc o n s t r u c t i o na s an e g r o w t hd o ti ne c o n o m i cd e v e l o p m e n ti no r d e rt os e ti ta sal e a d i n g d o tt os t i m u l a t et h ew h o l ee c o p n m i cd e v e l o p m e n t i ti st h e m a t e r i a l i s t i cr e q u i r e m e n ti nt h ee c o n o m i cd e v e l o p m e n ta n di t i sa l s o ag u a r a n t e e h o w e v e r ，t h em o s ti m p o r t a n tf a c t o ro fr e a l i z i n gt h er e f o r m o b j e c t i v eo fh o u s i n gc o m m e r c i a l i z a t i o ni st h a ti n d i v i d u a l sa r ea b l e t oe n t e rt h em a r k e t p u r c h a s e r sw h oh a v et h ea b i l i t yt op a ya n dt h a t h o u s i n gs h o u l db ec o m l e r c i a l i z e di nt h ec o n s u m p t i o n & r e af r o mi t s d e v e l o p m e n ta n dc i r c u l a t i o n s i n c eh o u s i n gi san o r ev a l u a b l ec o n s u m e r p r o d u c ti nt h ec o n s u m p t i o na r e aw i t hal o n g e rp e r i o df o ru s i n g , i ti s n e c e s s a r yi nt h ec o l l r s eo fh o u s i n gc o m m e r c i a l i z a t i o nt oh a v e t h e i n t r o d u c t i o na n ds t i m u l a t i o no ff i n a n c e t h eh o u s i n gf i n a n c e , a sa m e a 4 so fh o u s i n gc o n s u m p t i o nc r e d i t 。c l o s e l yc o n n e c t si n d i v i d u a l sa n d b a n k s t h r o v l g ht h ep e r s o n a lh o u s i n gs e c u r i t yl e n d i n g ，i ti ss u r et o r e a l i z et h ed o w n p a y m e n to ft h ec i t i z e n s f u t u r er e v e n u e ，t h u st o d e v e l o pt h ee f f e c t i v ed e m a n do b j e c ti nt h eh o u s i n gm a r k e t ，t os m o o t h t h eh o u s i n gc o m m o d i t y sc i r c u l a t i o n 。a n dt od e e p e nf u r t h e rt h eh o u s i n g c o m m e r e i a l i z a t i o nr e f o r m p e r s o n a lh o u s i n gm o r t g a g el o a n , a sac o n s u m p t i o nc r e d i t i st h e c o r eo fh o u s i n gf i n a n c e i tf a r i l i t o t e st of a v o rt h ec r e d i ts t r u c t u r e i nt h eh o u s i n gf i n a n c e 。t ot o r nd o w nr i s k s ，t h u st oa d j u s tt h ew h o l e p r o p e rd e v e l o ! m a n ti nt h eh o u s i n gf i n a n c et og u a r a n t e et h ec o n v e r s i o n o fh o u s i n gs y s t e ma n dt h ef o r m a t i o no fh o u s i n gt ob ean e we c o n o m i c g r o w t h d o t t h u st oi n c r e a s ep r o d u c t i o nt h r o u g hc o n s t m p t i o ni no r d e r t om a k ean e we c o n o m i cg r o w t hd o t c h a p t e rt w oa r a l y z e st h ef a c t o r si n f l u e n c i n gt h ed e v e l o p m e n to f h o u s i n gc o n s u m p t i o nc r e d i tf r o mb e t ht h ei n n e ra n dt h eo u t e rs i d e so f f i n a n c es y s t e mi nh o u s i n gc h i n ai sn o ta tt h ep r e l i m i n a r ys t a g eo f ma = r k e te e o n o n yd e v e l o p i n g t h ew e l f a r ea l l o c a t i o nt h o u g h ti np l a n n i n g e c o n o m ys t i l lh a s s e r i e so fu n f a v o r a b l ei m p a c to nt h ed e v e l o p m e n t o ft h eh o u s i n gf i n a n c e f o rt h el o n gt i m et h ew e l f a r es y s t e mo fl o w r e n t i n gh a sb e e nc o n t i n u e da n dt h er e n ta d j u s t m e n tr e m a i n si sav e r y s m a l lm a r g i n c o m p a r e dw i t ht h er e s i d e n t s i n c o m e ，t h ec u r r e n tr e n t s e e st o oh i g h ，t h eh o u s i n gm o r t g a g el o a nb u s i n e s sd e v e l o p e df o ra s h o r tp e r i o d ，t h ed e s i g n sf o rl o a ni t e m sa r en o tr e a s o n a b l e ，a n dc h i n a i ss h o r to ft h es e c o n dr m r k e tf o rh o u s i n gm o r t g a g e a l lt h ef a c t o r s l e a dt oas l o wd e v e l o p m e n ti st h ep e r s o n a lh o u s i n gm o r t g a g el e n d i n g b u s i n e s si nc h i n s c h a p t e rt h r e es h o w st h a tt h ef u r t h e rd e v e l o p m e n to ft h ep e r s o n a l h o u s i n gm o r t g a g el c a ni sa ni n e v i t a b l et r e n d t h ek e yt ot h a ti sh o w t oe r s s et h eu n f a v o r a b l ef a c t o r s w e w i l ld e a lw i t ht h i sf r o mt w oi a n e r m u do u t e rs i d e si nt h ef i n a n c es y s t e m o no n eh 8 n db yk e e p i n g me y e o nt h er e a s o n a b l er e n to u t s i d et h ef i n a n c es y s t , w e i ia d j u s tt h e r e n tt oah i g h e rm a r g i na n ds t r e n g t h e nt h em a n a g e m e n to ft h e l e g a l i z a t i o no ft h eh o u s i n gd e p o s i ts y s t e m ：o nt h eo t h e rb a n d ，t h r o u g h t h e i n n e rs i d ee f 铀ef i n a n c es y s t e m ，w e 1 1e o n s t r n e tar e a s o a n b e h o u s i n gf i n a n c es y s t e ms t r a r t t t r e ；d e s i g nr e a s o n a b l el o a ni t e m s ： d e v e l o p n e w f i n a n c e p r o d u c t s ：p r e m o t ev a r i o u sh o u s i n g f i n a n c ep r o d u c t s w i d e nf i n a n c ec h a n n e l sa n di n c r e a s et h ea b i l i t yo fp o o l i n gh o u s i n g c a p i t a l 。m a k e g o o d p r e p a r a t i o n f o r p r e _ l o a n e x a m i n a t i o n a n d g i 王a r a n t e e ； g r a d u a l l ys t a r ta n dd e v e l o pt h es e c o n ds e c u r i t y m a r k e tu p o nd e v e o p o ft h ef i r s t c r e d i tm a r k e ts ot h a tt h ef i r s ta n ds e c o n dm a r k e tw i l l c o o r d i n a t ep r o p e r l y od e v e l o p8s y s t e m a t i ch o u s i n gm o t t g a g c l o a n b u s i a r s s ；a n db h i l daw h o l es e to fp r e c a u t i o ni n s t i t u t i o na g a i h s ta 1 1 t h ep e r s o n a lh o u s i n gm o r t g a g er i s k sw i t hh o u s i n gc o n s u m p t i o nl o a na s g r a d u a t e ：l ij i a n g y i n g m a j o r ；a g r l c t t l t u r a le c o n o m i cm a n a g e m e n t 轰c a d e m i ca d v i s e r ip r o f 越y a h u a k e yw o r d s ：p e r s o n a lh o u s i n gm o r t g a g el e n d i n g ；c o e r c i o nr e s e r v ef u n d ；t h es e c o n dh o u s i n gm o r t g a g em a r k e t 李建英我国居民个人住房抵押贷戡的蔑展研究 引言 住房抵押，是指抵押人向抵押权 提供其所拥有的住房或住房所有权，以不转移占 有的方式作为按期履行债务的担保，在不能按期履行债务时，抵押权 、有权依法处分抵 押物，并优先得到偿还的民事行为。个人住宅抵押贷款，是金融部门以居民个人所购住 房或其它抵押物为抵押品而提供的一种个人消费贷款，个人抵押贷款的进行，是以建立 住房抵押贷款合同开始的。 标准的住房抵押贷款合同除载明抵押人( 居民个人) 和抵押权人( 金融部门) 双方 的权利和义务外，还列贷款本身作了明确的规定。包括： 偿还期：贷款本身全部偿还的时期，即为贷款期。 合同利率：合同中规定的名义利率。 首付率：为建立抵押合同抵押人所预付的住房购买价款的一定比例，设定首付款， 是出于贷款安全性的考虑，以降低贷款额度来确保抵押贷款清偿时的价值大于未偿还贷 款本息和。 每月支付：抵押人按抵押合同规定月均归还的贷款本息和，是对抵押人最具影响的 指标，是抵押人考虑的主要内容。抵押权人在设计抵押贷款时，也需要考虑使每月支付 不超过居民户月收入的一定比例。 贷款与价值比：抵押贷款本金与住房购买价格的比例，这一比例是签定住房抵押贷 款台同时双方考虑的首要指标。它反映一定时期内住房金融市场的景气程度。 有关住房抵押贷款合同中的上述内容，实际上规定了住房抵押信贷的经济特牲，反 映了不同国家和地区住房金融的不同发育程度，以及住房部门的完善程度。 般地，住房抵押贷款合同一旦建立，在抵押期内，作为一种物质产品，住房满足 抵押人居住的需要；作为一项金融资产，它又能为抵押权人提供资本收益，抵押人为满 足居住需要并最终成为住房所有者获得资本收益，必须不断筹集资金来按月均还贷款 本息，住房抵押信贷成为鼓删署民长期储蓄的一项措施，也促进了居民消费结构和资产 结构的合理化。同时，作为项能提供长期稳定收入的金融资产，住房抵押贷款是资本 市场中一种有竞争力的长期金融商品，而一旦与资本市场联系起来，住房就拥有了长期 稳定的资金来源，可见，推进住房抵押贷款，对促进住房资金良性循环、住房信贷部门 功能的完善，甚至居民经济行为的理性化、资本市场的发育等，都有重要意义。 个人住房抵押贷款作为住房金融的重要组成部分，是被许多国家广泛采用，是推进 住房商品化进程行之有效的措趣之一。在美国、香港等房地产市场化程度较高的国家和 地区，个人住房抵押贷款己被广泛推行，制度相当完备，在我国，改革开发以来党和国 家历来很重视房地产金融工作。根据中央关于房改和金融的总体设想以及党的十一届三 中全会、十四届三中全会精神制定了许多政策措施，扶植和促进房地产金融的发展， 并根据形势发展的需要，严格规范房地产金融业务，从1 9 8 4 年起，国务院先后颁布一列 文件，这些文件为住房金融的发展设定了基本框架和思路，明确提出大力开展个人购建 硕士论文 壅! ! 壅些茎堂! 卿警9 旦 三 痔借赞鼗务和往赛羝押贷莸韭务，强住痔金融鼗务指出了重点发展方向，畿融枫梅开办 个人往房抵押贷款始于1 9 9 2 年9 月，中国人民建设银行印发中国人民建设黻行房地产 信贷部职工住房抵押赞款暂行办法之后，许雾城市、其他备扦都相应地制定了暂行办 法秘实缝缨则，金融觊梅逐步拜蔗个 佳痔抵摊妲务。 穗是，见年来，个太往禽 露擀褥歉来赶全瓣摊开达弱其颈期翦嚣静。这燕中原嚣何 在昵? 如何进一步艘展呢? 尤其怒在九五韧始，中央从整个国家经济发展的全局出 发，考察现阶段经济发展特点，将住房建设确定为新的经济增长点。面对这一契机作为 帮佳糖涟费直接据装联螅个夫住房抵抨费熬，搬俺进一步发燕鞠完善，班提成遮一蒡般 济增长点扮彩薅褫? 这是个天往禽乎螽择赞款进一步发展的核心鞫题，也是美系住房制度 改革、国民经济持续发展的重大问题。本文拟觥制约个人住房抵押贷款发展闳索作一分 析对个人住房抵押贷款的进一步发展提出自己的拽见。 2 李建英 擞嘲居民个人住腐抵押贷款的裳蔗研究 1 发展居鼹个人住房抵押贷款的现实性 我国处于计赶篷黼南市场经济转轨的特殊掰史时期，国辩经济经历由公熬积累为主 商鞋个a 赣蠢为主翁转交，这要术往赛金融溪城进行辐应辩变摹，瑟透过往赛饔磊靶改 革鼓励居民买房和从事生产性积髌，运步实现往房融资以公共积累为主向个人积累为主 的转化。在这转化中，住房金融的支持是重要的，而且由往腐金融以抵掸持款方式参 予融搬，选已先世界器量发展居民住房，解炎鼹黼其屋”的实践所证实。 “九五，掏蠲我嚣确立了班茬痔建设捧蠹赣秘经济| 誊长点，鞋l l 艺秀龙头带动整个羟济 的腾飞，这是经济发展的客观要求，也是进一步靛展的保证。由于住房是一项价值量大、 使用周期长的特殊的消费品，决定了它与住房畿融密不可分的联系，尤其是在当前，由 于住艨潢费不旺，擞璇住房业的不鼗气更显示或糖金融以消费信贷方式支持嵌房蛙的重 要往。 个人住房抵押贷款作为一种消费信贷，是往房金融的棱心，它有利于优化住房金 融的信贷结构，喇氐风险，使住房金融全面卧调的发展，保证住房体制的转化和住房作 为菪黻济增长点的生成， i 1 我国住房众融的发展 ii 1 传统住房体露i 下住房金鞋姓予空白拭态。 祷统扮住痔镩靠酉氍概括为实物福莉分配，避手无偿幢粥鳃溉毽垒割e 褒往房酸策 的确定上选择了“阻租养房”的原则，即所有公房的居住者或使用者，均蔫交纳必须的租 金作为维修和管理住房以及建造新房之用。1 9 4 8 年1 2 月确定的房屋租金接折旧费、管 理费、缍謦费三矮费耀计算，簸每平方米胃耱盘为氇2 5 元友豢t 占当时职z 家庭月牧 入的争1 0 。这种“戳租养房”的设想与马克思主义经典作家关于实行住房掰宥制的设想 是一教的，在特定的历史条件下斑到了积极的作用，主要是保证了解放初辫城镇居民的 基率擞活条件，维护了社会安定，保证了重工业化战略的实施，但是，随着时间的推移， 售统健房隶渡熬弊蟪越来越甥虽越溉出来，梵其是“鞋租菸嚣f 原受在l 毯露抟住房政策 实旖中并没有得到整持，五十年代率期，在片蔼强调低租金制壤的优越洼弱影响下，各 地住房租金逐步降低，大部分城带的公房租金水平由原来的每平米o2 5 元降低摹口每平米 n1 3 觉左右，而且几十年一贯制的租金水平牧肖随着职工收入和房屋成本的变化而调 整。 这种住房政燕体制不仅无法从掖本土解决城镇居民的侥房河题，无泣保证住房建 筑和维修的资金需簧，更为长远的影响是形成了住房不是商品邀种大环境a 成 蠹说住房 作为个人消费品，尤其是作为基本生活资料类的商品，其价值的货币表现成i 藉包括在城 菝职工薛王资掩或孛。遥遘职工熬购痔过覆实撬住赛褰品扶生产漉逶彝溃费瓣转纯e 毽 传统体制下认为往腐不是商品，襁城市职工鼬工资构成中基本没有把住房遮个消费品静 价格包括在内。从膳民个人角度分析，工资收入不包括住房资众- 头脑中形成住房“等、 靠、鬟”的思想，只要是城镇居民蜕单位职工，或早或晚、或大或小总会等刘分到近乎 硕士论文 东北农业大学2 0 0 0 颦9 月4 无偿馈照脖住房，横率不存在 壬辫燕赛秘意识。躲嵫袋疑乏购赛霰求，更纛扶浚及住 痔金融的存在和发蔗，可以说，传统住房体制下，住房金融处予空白状态。 ll2 住房金融的发展初期 住麂困难是房改提出的最初动暇。党的十一魑三中全会以前的2 9 年间，避家投资3 4 7 证元，建藏隹宅53 证平方米，毽逶来潢是壤镇臻赛霉求，城镶a 趣握住蠹熬不援投毒 增长，康而获解放翱的4 5 平米下酶刘1 9 7 辉的3 6 平米。提高人民生活水平，维护城镇 社会稳蹙迫切需要寻求一种新制度。对此，1 9 8 0 年4 月，邓小平同志首次提出“城镇居民 可以购妥房屋，也可以自己盖。不t 垦新房可咀出错，老房也可以出售，可以次付款， 毒莓强分凌 撼，l 瓣、1 5 年付薅。要联系房徐调整痔 啦久螂考惑爨妥房客舞，垂| 扰 要研究逐步提高房聪，房租太低，人们就不买房丁”。这些观点是对传统住痔制度住痔 公有制、低租金制的臣太挑战，由此也拉开了住膀制度改革的序幕。 饯房制度改革从三个方面促成 房金融的生成袒识步发展。首先，住房制度改革形 襄强魏瓣往赛蕊念教变靛挣壶波，享 渡了太髑鞋露鹣经赛心瑾警鬟，突酸了谨赛不是囊 品的嚼观念提出作为生活资料的往房，可以作为商品出租，也可以由私人购买并拥有 住房的所有权和土地的使用权，破除了将住房排除在个人消费支出之乡h 的旧观念，使人 们逐辩鞠自住房开支成包括在居民个人的消费支出之中。如果说兰捧改革方案出台时， 栅j 愚慧毪摹鸯摇动，甚至毒逆芨心毽貔话，弱么经遭多年静敬荤实黢瑶晁蹲于买赛敞 心理承受能力上已渐趱成熟。其次，公积金制度韵设立为住房搬融的生酿危0 造了条件。 1 9 7 8 年姒前国家采用住房实物公配形式，货币形式的分配很少，这与当时低租金制度 基本适皮：1 9 8 5 年之麒，随着城_ 审经济体制改革的推进和分配制度的变革，聪= 以货币 形式璇褥麴住鸯玲醚寄新增鞠。 羹逸种增热静囊苈赞乖牧凡龟僬疆金睾l 下簿没有慝于 购、穗住房，而是沉淀为居民储蓄。即使房改韧期的提租补贴锋方案也未能解决住房资 金短矾问题。面对遮一困难，理论界研究认为必颁开辟新的资盘供给渠道，借监新加坡 的经验，经e 海试点愿，从t 9 9 1 年舞始遥步设立公积金。到1 9 9 3 年底t 住房公积金己得 到较祆发震，全簪琏书缓班上藏审串有1 3 l 巾城市建立了疰虏公耪金翻度，辩燕住寝公 积金近1 1 0 亿元，1 9 9 6 年达到3 啦6 4 亿元，1 9 9 7 年底达到8 5 0 亿。公积金的积累，为住 房金融拇供了资金来源，使制约城镇居民住房的瓶颓资金黼觖问题得到缓解。第三， 租金敬革的接进，馒购房渐成趋势，客璐上纛簧建立和完善个人购房融嚣弧毒如随着租 金茂革静推进，公虏糕金麸改革秘媳2 元每平拳挺高强每乎舞2 。o 元到2 8 党，租金支 出占艘职工家庭工资比重也从改革栅的n8 7 吲是高申到1 9 9 3 筚的1 0 4 。随着租金改革的 逐步展讦，城镇职工工资体制也发生了一些变化。从城镇居民收入水平看， 1 9 8 0 年人 均生涟赞收a 为4 3 9 4 元，1 9 9 0 牟魄1 3 8 7 3 元，剿1 9 9 5 年达到3 8 9 3 元，1 9 9 7 每迭至4 5 l 元。醚羲屠是的疰席满费支出穗多上手 ，购买往席新或趋势，群统计， 9 9 3 箨屠民住房 支出占嫩活费支出的比例为2 5 1 ，1 9 9 4 年为27 7 ，随者租金改革和居民收入水平的提 高，住腐支出比例呈邂步提高态势。城镇居民从怯房需求主体逐步转化为购房黼求主体， 形成个人篷房抵拇贷敦的潜在需求主体。 我辫住房金融静复苏是在j 赋镑往房体制最萃的窖麓要求下歼始静。1 9 8 4 颦，挥搦、 沙市、常卅f 、四平鲫城市开始全国酋批公有住房补贴出售试点，据国务院规定，建设银 4 事端英我国居民个人往痨抵押贷款的麓展研究 行为拜发公霉捷擞她嚣发嚣翡蘸虏建设贷款，耱痿舞办往涝糖蔷业务，耀莓靛定彝发 放低患购房贷款。1 9 8 6 年，嘻赞络分韵住房储蓄韭务开始扩夫。1 9 8 7 军i 2 嚣、1 9 8 8 年 5 月，烟台、蚌埠先后成立了股份制的区域性住房储蓄银行，紧密配合了两市的住房改 革试点工作，对垒飘产生了积极影响。1 9 8 8 年，随着住房改革的推行，建设擞行、工商 镶辛 _ 5 凳或立了专门办理挂痔信贷妲务瓣痔建产接贷罄，鼗努幂凝扩大，至 刚年各季 房地产信贷部达5 l o o 多个。有力鳓推动了房地产金融的发震。 l _ i 3 住房制度改革的深化 城镇住房制度改革是针对嵩魔 十划经济体制下形式的低租盒福利制n 避种体制产生 诸多弊端。如崔腐蠹垒其鸯投 没寄产爨，建赛趣多重家帮龟娃辑鹜缒器酱赞自雹毂越 重：强租不能养房，房产经营薅以为继，住房供帮 矛盾加捌。其原因在于羝骞租是既不 反映价值，又不反映供需关系韵搬不合理的价格。以这种不奄理的价格进行变换，住房 不能实现价值，垫付的资本不能收回，无法形成商品经济运行机制t 与商品缀济体制格 掊不入，更涟鞋逢疵挂会主盅牵弱经济捧翎，发撵摹舞器丢妻爨深麴基琏蛙终臻。住痔剽 度改革的楱l 在于政变这种机制，解决住房资金融通闽惩。 自1 9 8 8 年2 月凰务院发布了在全国城镇分期分批推行往房制度改革的实施方案 以采，房改在全国范围内陆续铺_ 开，初见成效，但绝大多数城市全面深化房改，普遍陷 入瓣境；深耗疰房浚荸，走步攥褰稚金蘸要太鬟璞艇莲寝补站，戆玫强盘甄承受不了； 补贴不蹭加，房租提不上去；房租提不上去，糨售比价不舍理，买房不合算，群众不愿 买房；公房卖不掉，难以筹集犬擞房改资金；席子没钱盖，住房困难总是滩以解决：房 改资众短缺又影响下一轮的提租 贴。为此，形成了深化住房懿嬗改革自q 髓鼹，这个怪 器懿辕心是粪金瓣较瓣瑟。 住房带幢改革韵核心是解决往房资金融通问题，深化住房制度改革，面i 瞄的难题仍 是资众台理化运行问题。实现住房商品化必须广泛有效筹集和融通资金，因为不论是居 民购房还是住房建设企业建房，郝矗一个资金来源问题，为此舞有一个专门从事接金筹 豢、短缓、篌焉鹃谯痔金轻梃撺瓣配套驻努，盎黼套改革建程具有突蠢遣袋。显姥 住房制度改革必颁簧有住房金融部门的介入，往房制度改革的深化也必有赖于住房金融 的支持。 我国巨前商赫虏市场耍临的熙境，是对遮一鳙论的有力的证明。星蘸，商箍房市场 呈 融游静蜀嚣：一方蓠商菇斑舞耪当数塞蘼空置和程嚣，瀵不出去，毂不蠢授资瓷 金。据统计，截止1 9 9 9 年初全国商品商品房空鬣面积达7 h 7 万平方米：另一方面，社会 上宥6 万亿人民币的“游资”和4 0 0 多万户住房圃雉户等待解围，市场严重缺点消费冲动n 这一霹境严重寿约往房商品他改革的进一步摆杼。在这种情况下，最s 鲁健匿家、开发企 韭、个九者耐等乖j 静方链遣正是凿簖遁焉静寿法，# 攉行住痔撼抨贷款。显箍嚣见，个九 住房抵押贷款的推行，可提高广大居民的购房能力，形成商品虏市场的有效需求主体 推动商品住房的营销从而推动谯房商品化的进程。 嚣姥，可以说拄麝制度改革敏曩至今，往赛金融裾伴着邋步形成住房制度改革，舞 戳个a 住房抵抨爨歙为菝心豹往痨金融再次唐动和澈活市臻，激求改革韵源 和发震。 5 珂i 士论文 东北农业泰堂2 0 0 0 警9 月! l 。2 发曩建房袅融蜓磐要疑 1 2 ，l 住房建设是新的经济增长点和消费热点 众所周知，进入q o 年代，城镇居民的耐用消费拥有量已赫本饱和。保持经济适度高 增长窖j 趾要求有麟的消费热点，以什么作为新瓣消费热点去刺激发展昵? 霉家计委提 塞穗赛蓬重笺经济丸要诗翊对，住房建爱终为裁鹣经济增长点。疆羞经济瓣鬟震，城 镇爝鼹的消费倾向变化以住房最为明显。据对错民储蓄心恚调查，居民长期储蓄的目的 之便是为购买住房及相关支出，显然住房具备了成为热点商品的基本条件，即具有购 买愿颦。有着庞大需求的住房产渡，其皇身每特点决定在其赡为消费热点之后。完全有 可藏、有条律成为麓麓经济增长患，痒舞茏赛礴动整个莺辩经济趣耩飞。 住房产业关系国计民生，社会安定团结，住房消费为广大居民提供良好的居住环境， 为经济发展提供个良好的社会环境，为社会稳定打下良好撼础。住房产业县有先导作 用，缆直接、间接蛾有力促进翦赢和鑫向相关产业的发展。饯赛产晶的生产靼镫费与建 筑、建材、冶金、缡织，纯工、鹱i 等弱多个物痿生产部f 1 糍翻相关，井糍接影晦弱家 电、家庭装饰等产品以及商贸、运输、保险等中介服务等行她的发展，可阻说是牵一发 而动垒身。住房消赞热点的形成将缓和建筑业开工不足，工业产品滞销的矛盾，促进 国鲢经济的快速发壤。住房产业对多种消费服务市场还有耪荧鲍癌动效应，住房消费是 一种练合消费，会涉及搿咤穿黼铲港个方蕊。甄1 9 9 5 年蔼晶痔销售羲1 2 5 1 ，4 亿元为基 数，按我国i 3 4 的带动系数来计算，所带动的被会商品整体销售额为2 9 3 0 亿元，相当于 1 9 9 5 年全社会消费晶零售额总额的1 4 2 2 9 6 。发选国家的家庭往房支出般占消费支出的 1 5 - 2 0 。露我国出于愚格尔系数较裹，1 9 9 5 年瓣象蹇住房爨费支出仅秀强。毽是睫羞人 们收入水平豹提离鞍往房渣费观念静树立，避一步提高对往赫消费静支出楚有可能豹。 目前我国银行的个人存款己高选6 万亿，只要政策引导得好，完全有可能将个人的消费 资金引导到住宅消费上来形成新消费热点。而且，相比于其它产业，住房产业发展所 牵动静基家配套投入较多丽效益较大，住房产鼗茨曩成漕费热点既剿 酶线产最的游 亿，逝虹建筑钢材，永泥等，又祷利于新产品的发展。住房产业发展成为新瓣消费热点 完垒有可能，有条件成为新的经济增长点，带动国民经济进一步发展。 i2 2 住房成为热点离不开住房盎融的支持 拄痔否真燕蔽毙薮鳃经济| 璧长赢，藐券越甏带动量藏缀涛释飞熬茂袅簿焉，关键 在予住房消费热点能否形成。由于住房车身特点的决定，住房赞盘一次性盘付量大，使 用期限长，必然要被器有住房金融协助其形成往房消费热点。 住房金融包括对住房生产者房地产商的融资和对住寓消费者广大居民和居 凳集体熬i 驶资两个部繁。其中鞋溃费毒巍技心辩住房金融能移整篷赛翡生产练搀与谴宅 需求结构一致，一方面有利于房地产商按消费者需求组织生产，避免房地产搿盲目追求 高颟利润，大量资盘投入到高级綮华住宅上，造成豪华商品麝滞销与普通商品房房源不 足的局面。另一方衙也真正体现了消费者依靠离已能力来购魔的客观要求，在激活住房 事燕英我禽瓣麓个 僚痔抵押赞鼓艴靛箍磷究 市场过程中，金融部门的支持成避步从单纯支持房地产企业开发转向支持住房消费与住 虞您竣搏燕，共逐步扩大对居嚣拿入竣家庭熬长期购赛抵押贷款蝗务姥重，刺激骞遗产 市垢的确青效需求，以往房消费推动游赞增长。 往苈金融扮配套黻务是住涝滂赞热赢形成熬税赛需要，藩梵褒住寝垒融辩支持下， 中长期支付能力提前进入市场，有r 足够的支付能力，住房生产者的资金就能疾现循 耳 o 罐蕊，住房生产誊方# l 鞋袋魔蒋求缝梅鸯导薅潺整生产结擒，发擐爱寄鸯垒瓣静最 大效能，壤太强度地解块住房姆题。以居民溥费者搀中心瞬往房金融体系中，个 住房 抵弹赞款燕辫。、。般褫采，藏鞠鲆髑韭锭荐豹贷款串，抵掉贷款占西势乏一爱右，其 中住房抵押贷款又占抵押贷款的9 0 ，所以个人住房抵押贷款作为面向消费者的消费信 贷菝心，透过竣变个a 赡买嶷嚣往转豹一次蛙黧孛支辩为长瓣势教支舒，攫勰羼民妁 现安购兴自力，对屠最嵌房消费热点的形成是商不可替代的传豫，是形成住房潲费热点 靛必要蘩 串，毪甍键避 圭痔遗产l 耙作为新秘鼙济热杰，鞋帮穑酉辩经济褥一毪粒萋点。 l 。3 瓣民个人住房抵押贷款是谨房金融斡秘0 戳消费者为较心燕往房金融授璇被大鲍搽诞。播舞收入的提高，屠民往虏消费基金 的稳步缵陡，是住房金融发展的纂础，由于住房消费者支彳寸能力稳步增长，住膀投资的 安垒霾牧麓有了秣汪，往房金融妲势蘸喜醢。袋到各个缝区、个除箍，拇有蔓，“灞熬市 场，荠麓屣为存、贷、建、销、餐莲一条龙殿势，增强岛我发展、鑫我平衡雒力。 侄痨盎融的生命办耀于其配察的往房商晶纯职自的发挥，这一职能发挥得越好，住 房盘融的吸引力就越丈，它的融瓷实力就越强自我生存和抗风陵的能力就大，如果离 开往产懿支持，盛然麓入困境，褥个人住痔抵辩贷款垂是袋系住户个人与谯赛垒融最为 直接帮紧橙的缓带。 l3 。1 优化住房叠融费教结构，降低贷靛风醯 住房借贷体系包括住房开发信贷蕈口住房消费信贷两部分。在我国大中城市，住房消 费镑贷主要是面辩筵凳个人韵往寤抵簿舞款。个九往房抵押贷彀就凌要经进对潦多贷款 条静特舅是还款能力翡严格审套，一a 凳均鞋其家庭蔗嚣工整收 麟以承受靛托剿都分采 计算和确定其贷款额度斧日分期迸敲颓艘。贷款除簧以所购房产作低押的外，还螫经保险 公司或单位提供综合保黢或担保，由乏，居民还款能力基本不受鳗家宏观疑泓斑控的影 响、贷靛飙验较小。由予贷款巢篇分期偿还方式，港贷款的整敞额达到一定规横时，自 熟影成群鞑瘸转後露蘸亵金匿瓣，获撵 霎囊经济效盏，显她，大力发展个a 犍赛抵押贷 款符合商业银行经营业附三性原则，相比之下，由于房地产业的特殊性决定了它既是 高收蕊行业，也是赢风险行业，对爱家宏观调控、囊民经辚发展、遥货膨胀等宏观经济 禹索高度韵敏感，一有融革动藏豁打摆子，遇瀚家宏观调拣、镊根紧缩，作为固定 整盒舞款靛痔蛙声群发赞款，必营当菸洚；蠢开发惫监滚动凝盒黛靛，不缎围样受至# 宏 观经济环境的影响，述簧受到企业微觏经营情况的影响，其产品开发建设情况、销售情 况觏耋接影啷| 芟_ 盏葺b 溅幼。对往磨盘融鲍影响也十分巨丈，镞至可能使之成为泡溶经济 的牺牲品日零住专蹿件就是爨好构例证。国此，丈力裴壤面向活民个人韵住房抵押 硕士论文 东北农业太学 2 o 警! 旦 ! 贷款。提高其在住房金融