（土地资源管理专业论文）重庆市住宅价格变化及其驱动机制研究.pdf

摘要 重庆市住宅价格变化及其驱动机制研究 土地资源管理专业硕士研究生徐芬明 指导教师朱玉碧副教授王炯副教授 摘要 目前我国正处在于现代化进程飞速发展阶段，伴随城市的扩张、农村人口的转移和城镇 居民的不断增加，城市住宅的供需矛盾日益突出。城市住房问题逐渐成为社会各界关注的焦 点，而住房问题中的价格问题又是重中之重，在这种形势下，研究房地产价格变动的驱动因 子，寻找房地产价格变化的内在机制具有重要意义。重庆市作为一个年轻的直辖市，又是被 中央批准的统筹城乡综合配套改革发展试验区，现止处于工业化和城市化进程飞速发展的阶 段，有大量的农村人口向城镇转移，加大了城镇住宅的供需矛盾，以致城市住宅价格增长较 快，在这样的背景下研究重庆市城镇住宅价格变化的影响因素及其内在驱动机制就更为必要。 纵观目前国内外关于房地产价格方面的研究成果，一方面分析中往往只针对某一单独因 素对房地产价格的影响进行分析，而缺少采用系统的方法考虑不同冈素对房地产价格的综合 影响；另一方面，当前研究成果人多停留在对定性的分析上，而定量的研究相对缺乏；再者， 国内外住宅价格影响因素的研究主要集中于对热点、关键因素的研究，而随着我国经济的快 速发展和产业结构的不断优化，影响房地产价格的因素也同日益错综复杂，所有这些都要求 研究者对住宅价格影响冈素有更深刻地认识。本研究在广泛汲取国内外专家学者对房地价格 变化影响因素研究成果的基础上，以区位理论、地租地价理论、供需理论等基础理论为指导， 以定性与定量分析为基础，先后对影响重庆市住宅价格变化的土地出让价格、住宅造价、金 融机构本外币贷款余额、城市居民家庭可支配收入、总人口、城镇化率等六个因子进行定性 阐述，关联度分析、定量的模型的建立，并在此基础上分析了它们对住宅价格的驱动作用， 这对探索重庆市商品房( 住宅) 价格变化及其驱动冈素的作用机制，找出房地产发展的过程 中决定其价格的主要因素，并进一步了解这些因素在多人程度上影响房地产价格具有一定理 论和实际意义，从而为冈地制宜地制定重庆市住宅的有关政策提供一定参考。 纵观全文，整个研究的内容可以分为以下几个方面。 文献综述部分，主要概括了国有关内外房地产价格变化问题的研究进展和成果，为研究 的展开提供背景资料； 第l 章是绪论，介绍了本研究选题背景及其意义、研究内容、目的和技术路线以及资料 来源等，为研究提供方向。 第2 章土要介绍研究相关概念的界定和理论依据，为研究的的进行提供理论支持； 两南大学硕十学伊论文 第3 章从重庆市简况、重庆市近年房地产供需和开发情况、重庆市商品房( 住宅) 变化 情况等方面概要的介绍了研究区的基本状况； 第4 章对影响重庆市住宅价格变化的因素从供给和需求两个视角进行定性分析。指出随 着重庆市社会经济的快速发展和城市化进程的加速，一方面是由总人口和居民收入不断增加 等冈素导致的市场需求的加大，而另一方面则是市场供给调整的相对滞后性等因素而导致的 供给相对不足，加剧了市场供需矛盾，引起了住宅价格的上升； 第5 章对影响重庆市住宅价格变化的冈素进行定量分析。通过对影响重庆市住宅价格变 化的人个冈子先后进行关联度分析、定量模型的构建，分别阐述了它们对重庆市住宅价格影 响的人小。 第6 章对驱动重庆市住宅变化的因素的作用机制进行了简单阐述。 第7 章得出了研究结论并据此提出相应的政策建议。 第8 章指出了本研究的局限性和需要进一步研究的问题。 本研究中取得的主要成果如下： ( 1 ) 分析了重庆市近年米房地产供需及住宅价格变化情况，并据此引出了研究的主要问 题。 ( 2 ) 从定性和定量两方面通过关联度分析和定量统计模型的建立等方法分析了影响重庆 市住宅价格变化的六个冈素及其各自作用的人小。 ( 3 ) 根据各冈素对重庆市住宅价格驱动作用的人小分析了它们对重庆市住宅价格的驱动 机制。 ( 4 ) 有针对性地提出了制定重庆市住宅价格宏观调控的有关政策建议。 关键词：住宅价格影响因素驱动机制 a b s t r c t 曼曼! 曼! 曼曼曼曼曼! 曼曼曼曼皇! 曼皇曼曼鼍量曼曼! ! ! 曼苎! 曼! ! 蔓! 曼! i ii 曼! 皇! ! 曼曼曼曼曼曼皇! ! ! ! ! ! ! 曼曼曼! 曼曼曼曼曼曼皇曼曼 s t uec h a n g e so fh o u s i n gp r i c ea n di t s m e c h a m s mi nc l a o n g q l n gc i t y l a n dr e s o u r c em a n a g e m e n tm a jo r m a s t e rc a n d i d a t e ：x uf e n m i n g t u t o r ：v i c ep r o f z h uy u b iv i c ep r o f w a n gj i o n g a bs t r a c t a tp r e s e n t ，c h i n ai si nt h ep r o c e s so fm o d e m i z a t i o n t h ea n dr a p i dd e v e l o p m e n ts t a g e ，w i t ht h e c i t y se x p a n s i o n ，t h et r a n s f e ro ft h er u r a lp o p u l a t i o na n di n c r e a s i n gu r b a nr e s i d e n t s ，u r b a nh o u s i n g s u p p l ya n dd e m a n dh a v eb e c o m ei n c r e a s i n g l yc o n s p i c u o u s t h ei s s u eo fu r b a nh o u s i n gh a s g r a d u a l l yb e c o m et h ef o c u so ft h ec o m m u n i t y ，a n dt h ep r i c eo fh o u s i n gi st h em o s ti m p o r t a n ti s s u e ， u n d e rt h e s ec i r c u m s t a n c e s ，r e s e a r c hr e a le s t a t ep r i c e so ft h ed r i v i n gf o r c e so fc h a n g e ，l o o k i n gf o r c h a n g e s i nr e a le s t a t ep r i c e sh a sa ni m p o r t a n ti n t e r n a lm e c h a n i s ms i g n i f i c a n c e c h o n g q i n g m u n i c i p a l i t i e s ，a say o u n g ，b u ta l s oa p p r o v e db yt h ec e n t r a lc o o r d i n a t i n gu r b a na n dr u r a lr e f o r ma n d d e v e l o p m e n to fc o m p r e h e n s i v ee x p e r i m e n t a lz o n e ，i sn o wi nt h ep r o c e s so fi n d u s t r i a l i z a t i o na n d u r b a n i z a t i o n ，t h er a p i dd e v e l o p m e n ts t a g e ，al a r g en u m b e ro ft h et r a n s f e ro ft h er u r a lp o p u l a t i o nt o u r b a na r e a s ，i n c r e a s e du r b a nh o u s i n gs u p p l ya n dd e m a n d ，r e s u l t i n gi nr a p i dg r o w t ho f u r b a nh o u s i n g p r i c e si nt h ec o n t e x to ft h i ss t u d yi nc h o n g q i n gu r b a nh o u s i n gp r i c e sa n dt h ei m p a c to fc h a n g e si n t h ef a c t o r sd r i v i n gm e c h a n i s mi se v e nm o r en e c e s s a r y l o o k i n ga tt h ec u r r e n tr e a le s t a t ep r i c e sa th o m ea n da b r o a do nr e s e a r c hr e s u l t s ，o nt h eo n eh a n d ， t h ea n a l y s i si so f t e no n l yas i n g l er e a le s t a t ep r i c e so nt h ei m p a c ta n a l y s i s ，a n dt h el a c ko fs y s t e m a t i c a p p r o a c ht ot h eu s eo fd i f f e r e n tf a c t o r st oc o n s i d e rt h ec o m b i n e de f f e c t so fr e a le s t a t ep r i c e s ；o nt h e o t h e rh a n d ，m o s tc u r r e n tr e s e a r c ht o s t a yo nt h eq u a l i t a t i v ea n a l y s i s ，a n dt h er e l a t i v el a c ko f q u a n t i t a t i v er e s e a r c h ；m o r e o v e r , t h ei m p a c to fd o m e s t i ca n di n t e r n a t i o n a lf a c t o r s ，h o u s i n gp r i c e s s t u d yf o c u s e do nt h eh o tk e yf a c t o ri nt h es t u d y ，a n da sc h i n a sr a p i de c o n o m i cd e v e l o p m e n ta n dt h e c o n t i n u o u so p t i m i z a t i o no fi n d u s t r i a ls t r u c t u r e ，t h ef a c t o r st h a ta f f e c tr e a le s t a t ep r i c e sa r eb a c kt o t h ei n c r e a s i n g l yc o m p l e x ，a l lo fw h i c hr e q u i r et h ei m p a c to fr e s e a r c h0 nf a c t o r st h a th o u s i n gp r i c e s h a v eam o r ep r o f o u n du n d e r s t a n d i n g i nt h i ss t u d y ，l e a r ni naw i d er a n g eo fd o m e s t i ca n df o r e i g n e x p e r t sa n ds c h o l a r so nt h ep r e m i s e so ft h ei m p a c to fp r i c ec h a n g e si nt h ef a c t o r so fr e s e a r c hr e s u l t s b a s e do nl o c a t i o nt h e o r y ，l a n dr e n tt h e o r y ，b a s i ct h e o r yo fs u p p l ya n dd e m a n dt h e o r ya sag u i d et o n i 两南大一f - 硕十学伊论文 q u a l i t a t i v ea n dq u a n t i t a t i v ea n a l y s i s ，o n ea f t e ra n o t h e ro nt h ei m p a c to fc h o n g q i n gu r b a nh o u s i n g p r i c ec h a n g e si nl a n dp r i c e s ，h o u s i n gc o s t s ，f i n a n c i a li n s t i t u t i o n sa n df o r e i g nc u r r e n c yl o a n s ，t h e d i s p o s a b l ei n c o m eo fu r b a nh o u s e h o l d s ，t h et o t a lp o p u l a t i o n ，u r b a n i z a t i o na n do t h e rf a c t o r sa ss e to u t s i x ，l i n k a g ea n a l y s i s ，q u a n t i t a t i v em o d e l ，o nt h eb a s i so fa na n a l y s i so ft h e i rr o l ei nd r i v i n gh o u s i n g p r i c e s ，w h i c hi nc h o n g q i n gt oe x p l o r er e a le s t a t e ( r e s i d e n t i a l ) p r i c ec h a n g ea n di t sm e c h a n i s mo f d r i v e r st of i n do u tt h er e a le s t a t ed e v e l o p m e n tp r o c e s st od e t e r m i n et h e i rp r i c e sam a j o rf a c t o r ，a n da b e t t e ru n d e r s t a n d i n go ft h ee x t e n tt ow h i c ht h e s ef a c t o r sa f f e c tt h ep r i c eo fr e a le s t a t eh a sac e r t a i n t h e o r e t i c a la n dp r a c t i c a ls i g n i f i c a n c e ，a c c o r d i n gt ol o c a lc o n d i t i o n ss oa st or e s i d e n t i a ld e v e l o p m e n t o fc h o n g q i n gm u n i c i p a l i t yt op r o v i d ear e f e r e n c et ot h er e l e v a n tp o l i c i e s t h r o u g h o u tt h et e x t ，t h ee n t i r es t u d yc a nb ed i v i d e di n t ot h ef o l l o w i n ga s p e c t s l i t e r a t u r er e v i e wo ft h es t a t es u m m a r i z e dt h em a j o rr e a le s t a t ep r i c ec h a n g e so nt h ei n s i d ea n d o u t s i d et h er e s e a r c hp r o g r e s sa n dr e s u l t so fr e s e a r c hc a r r i e do u tt op r o v i d eb a c k g r o u n di n f o r m a t i o n ； c h a p t e rl i st oi n t r o d u c et h es u b j e c t so ft h i ss t u d yt h eb a c k g r o u n da n di t ss i g n i f i c a n c et os t u d y t h ec o n t e n t ，o b j e c t i v e sa n dt e c h n o l o g yr o a d m a p ，a sw e l la ss o u r c e so fi n f o r m a t i o ns u c ha sd i r e c t i o n s f o rr e s e a r c h c h a p t e r2i n t r o d u c e st h ed e f i n i t i o no ft h ec o n c e p to fr e s e a r c ha n dt h e o r e t i c a lb a s i sf o rt h es t u d y b ec o n d u c t e dt op r o v i d et h e o r e t i c a ls u p p o r t ； c h a p t e r3p r o f i l e sf r o mc h o n g q i n gm u n i c i p a l i t y ，c h o n g q i n gm u n i c i p a l i t yi nr e c e n ty e a r sa n d t h ed e v e l o p m e n to fr e a le s t a t es u p p l ya n dd e m a n d ，c h o n g q i n gc i t yr e a le s t a t e ( r e s i d e n t i a l ) a r e a s s u c ha sas u m m a r yo ft h ec h a n g e si n t r o d u c e di nt h eb a s i cs i t u a t i o no ft h es t u d ya r e a ； c h a p t e r4o ft h ei m p a c to fc h a n g e si nh o u s i n gp r i c e si nc h o n g q i n gf a c t o ro ft w of r o mt h e p e r s p e c t i v e o fs u p p l ya n dd e m a n df o r q u a l i t a t i v ea n a l y s i s c h o n g q i n gt h a t w i t ht h er a p i d s o c i o e c o n o m i cd e v e l o p m e n ta n da c c e l e r a t et h eu r b a n i z a t i o np r o c e s s ，o nt h eo n eh a n d ，t h et o t a l p o p u l a t i o na n db yi n c r e a s i n gp e o p l e si n c o m ea n do t h e rf a c t o r sl e dt ot h ei n c r e a s e dm a r k e td e m a n d ， w h i l et h eo t h e ri st h ea d j u s t m e n to fm a r k e ts u p p l yi sl a g g i n gb e h i n dar e s u l to ff a c t o r ss u c ha st h e r e l a t i v es h o r t a g eo fs u p p l y ，e x a c e r b a t e db yt h em a r k e ti m b a l a n c eb e t w e e ns u p p l ya n dd e m a n dh a s c a u s e dt h er i s ei nh o u s i n gp r i c e s ； c h a p t e r5o ft h ei m p a c to fc h a n g e si nh o u s i n gp r i c e si nc h o n g q i n gq u a n t i t a t i v ea n a l y s i so ft h e f a c t o r s c h o n g q i n ga f f e c t e db yc h a n g e si nh o u s i n gp r i c e sh a sc a r r i e do u ts i x f a c t o rc o r r e l a t i o n a n a l y s i s ，q u a n t i t a t i v em o d e l ，r e s p e c t i v e l y ，o nt h e i ri m p a c to nh o u s i n gp r i c e si nc h o n g q i n gs i z e c h a p t e r6o ft h ed r i v e rc h a n g ec h o n g q i n gr e s i d e n t i a lf a c t o r so nas i m p l em e c h a n i s m c h a p t e r7o ft h es t u d yt od r a wc o n c l u s i o n sb a s e do nt h ec o r r e s p o n d i n gp o l i c yr e c o m m e n d a t i o n s c h a p t e r8p o i n t so u tt h el i m i t a t i o n so ft h i ss t u d ya n dn e e d sf u r t h e rr e s e a r c h i nt h i ss t u d y ，t h em a i nr e s u l t so b t a i n e da r ea sf o l l o w s ： i v a b s t r a c t ( 1 ) a na n a l y s i so fs u p p l ya n dd e m a n di nc h o n g q i n ga n dr e s i d e n t i a lr e a le s t a t ei nr e c e n ty e a r s ，p r i c e c h a n g e s ，a n dt h i ss t u d yl e dt oam a j o rp r o b l e m ( 2 ) f r o mb o t hq u a l i t a t i v ea n dq u a n t i t a t i v e a n a l y s i st h r o u 曲t h ea s s o c i a t e ds t a t i s t i c a lm o d e l sa n d q u a n t i t a t i v em e t h o d ss u c ha st h ee s t a b l i s h m e n to fa na n a l y s i so ft h ei m p a c to fc h a n g e si nh o u s i n g p r i c e si nc h o n g q i n gc i t y ，t h es i xf a c t o r sa n dt h es i z eo f t h er e s p e c t i v er o l e s ( 3 ) a c c o r d i n gt ot h ec h o n g q i n gm u n i c i p a l i t yo nt h er o l eo fh o u s i n gp r i c e - d r i v e na n a l y s i so ft h es i z e o ft h e i rd o m e s t i cp r i c e si nc h o n g q i n gd r i v em e c h a n i s m ( 4 ) p u tf o r w a r dt h ed e v e l o p m e n to fh o u s i n gp r i c e si nc h o n g q i n go nt h em a c r o - c o n t r o lp o l i c y r e c o m m e n d a t i o n s k e yw o r d s ：h o u s i n gp r i c e i n f l u e n c i n gf a c t o r sd r i v i n gm e c h a n i s m v 独创性声明 本人提交的学位论文是在导师指导下进行的研究工作及取得的研 究成果。论文中引用他人已经发表或出版过的研究成果，文中己加了 特别标注。对本研究及学位论文撰写曾做出贡献的老师、朋友、 同仁 在文中作了明确说明并表示衷心感谢。 学位论文作者：；拓仡签字日期：砂尸年q 月夕。d 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解西南大学有关保留、使用学位论文的规 定，有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允 许论文被查阅和借阅。本人授权西南大学研究生院( 筹) 可以将学位 论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩 印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权书，本论文：口不保密， 口保密期限至年月止) 。 学位论文作者签名：乏孙以导师样：易眇骆 签字日期： 沙尸年吁月? 口日签字日期：力形哆年岁月乡日 | 文献综述 文献综述 1 、国外房地产价格变化研究概况 ( 1 ) 宏观因素与房地产价格变化关系的研究 国外关于宏观因素与房地产价格变化关系的研究方面，c l a p p 和g i a c c o t t o 利用简单回归 分析，认为宏观经济的变化对于房地产价格有着很好的预测能力，不符合有效市场的假说心1 ； q u i g l e y ( 1 9 9 9 ) 使片j1 9 8 6 1 9 9 4 年美国4 1 个大城市截面数据，采用时间序列和截面回归分析 房地产价格和经济周期的关系。他进行了两方面的分析：首先根据居民收入、家庭数量、人 口数量、就业量、每年房屋建造许可和开h 数量、空房率等实际经济变量及房地产价格滞后 变量对房地产价格进行分析，得出这些变量对房地产价格具有一定的解释能力，尽管短期经 济基本面不能解释太多的房价波动，但从长期看可以解释房价走势；然后将研究对象转向相 反的方向，分析了房地产价格的变化对宏观经济的影响。m i k i s e k o ( 2 0 0 3 ) 通过利用计量模型 分析出日本各地区的住宅价格和经济基本面有着比较强的相关性，可以预测房地产市场的发 展；y o o nd o k k o ，r o b e r th e d e l s t e i n ，a i l a nj l a c a y o 和d a n i e lc l e e ( 1 9 9 9 ) 从研究美国 的总体宏观经济的波动入手提出了所谓房地产价值的周期模型，其目的是通过研究基本经济 条件对美国入都市统计区( m s a ) 写字楼市场周期的影响，描述不同都市区写字楼市场周期的 关键特征，为投资组合提供依据i 3 川 拍。他们通过基本的房地产价值评估公式建立了写字楼的 净营运收入( n o i ) 与其价值的数量关系，并在消除了趋势冈素影响的基础上，得出了一个写 字楼价值及其变动和营运收入的关系模型哺1 。 ( 2 ) 微观因素与房地产价格变化的关系研究 目前国外在研究微观因素( 如住宅环境、城市交通、消费者预期以及投机等) 对房地产 价格变化的影响方面，成果颇多。比如s uh a nc h e n e t a l 于1 9 9 8 年在加州o r a n g ec o u n t r y 研 究了公园绿地对附近公寓价格的影响盯1 ；波特兰a 1 一m o s a i n d 等则从交通方面入手，通过实证 比较美国俄勒冈州波特兰市的m a x 开通前后房地产价格的变化情况得出：在美国俄勒冈州波 特兰市的m a x 开通两年后，距车站5 0 0 m 范围的住房价格比其他地区高1 0 6 ，而且越接近车站， 住房价格越高，但在紧靠车站附近，由丁噪声和拥挤等原冈，土地的潜在价值有所_ 卜降。但比较 特殊的例子是在波特兰的都市区，这种负面影响会被正面的影响所遮盖| 8 。同时，k n a a p 等测 算了m a x 系统对土地价值的影响，发现在宣布建轻轨之前，距车站的远近对十地价值没有影 响：在宣布建轻轨之后，距离车站8 0 0 m 范同内的土地价格上升3 1 ，1 6 0 0 m 范围内的土地价格 上升1 0 。其他学者比如t h m s o r y c t s e 和s g a n e s a n 等使用h e d o n i cp r i c em e t h o d o l o g y ， 研究了香港中等收入居住区的样本，发现中巴乍的出现对住宅价格最有影响【9 训。其他方面 比如l e v i n 和w r i g h t ( 1 9 9 7 ) 研究发现人们的投机行为是英国房价高涨的一个原冈。因为当 房价预期上涨时，人们更有积极性去先买新房后卖旧房，当所有的人都都采用这种方式时， 两南大学硕十学位论文 房价就会逐步上升，直至引发泡沫，此时的交易成本已经显得不是那么重要。a b r a h a m 和 h e n d e r s h o t t ( 1 9 9 5 ) 、i t o 和1 w a i s a k o ( 1 9 9 5 ) 、m u e l l b a u e r 和m u r p h y ( 1 9 9 7 ) 等人却从另 一个角度( 比如投机问题) 作了大量的研究，发现房地产投资中确实存在投机行为，并且是 房地产价格的决定因素之一n n 引。 2 、国内房地产价格变化研究概况 近年来，中国政治稳定，房地产市场获得快速发展，房地产迅速成为消费热点和投资热 点，由此而带来的房价走高并且持续增长引起了普遍的关注，在国内掀起了房地产价格问题 的研究热潮，人量的学者分别从不同角度对影响房地产价格的冈素进行了广泛和深入的研究， 成果颇丰。 ( 1 ) 宏观经济因素对房地产价格的影响 目前，在国内，对房地产价格变化的宏观驱动因素的研究还相对较少：其中比较有代表 性是王春艳，吴老二( 2 0 0 5 ) 运用空间计量学的方法审视了广尔省1 9 9 7 1 9 9 9 年各城市房地 产价格变动与人口迁移之间的关系；王勇、龙奋杰( 2 0 0 2 ) 对我国城市住宅价格进行研究后， 发现城市住宅价格与城市职上的平均收入之间有很强的相关关系；刘立民( 2 0 0 2 ) 讨论了房 地产价格的形成与决定因素，认为城市经济环境的发展变化所造成的房地产供求变化，逐渐 成为房地产价格形成中最具决定性的冈素；刘敬伟( 2 0 0 7 ) 从房地产市场的非均衡性、房地 产的资源和资产两重性出发，论述影响房地产价格的主要因素及引发房地产变化的动力机制。 n 3 号长学忠、李业兴、魏丽霞( 2 0 0 7 ) 以利率上升与房地产价格的关系为出发点，从房地产投 资、开发商的行为选择、外汇市场、证券市场等方面分析了利率上升对房地产价格的直接影 响与间接影响；郑捷( 2 0 0 7 ) 从士地价格上涨和建安成本上涨两方面对影响房地产价格的成 本冈素进行了分析，并从居民收入增长和流动性过剩两方面对其需求冈素进行了探讨n 引 1 0 i 。 ( 2 ) 房价与地价的关系 是房价上涨拉动了地价，还是地价上涨抬高了房价，亦或二者相辅相成? 其关系剑底如 何? 邓宇、揭筱纹( 2 0 0 7 ) 对2 0 0 5 年我国3 5 个大中城市商品房价格指数、土地价格指数及 房屋租赁价格指数进行分析，研究了中国主要城市房价与地价之间的相互影响关系，分析得 出：我国大中城市商晶房价格和土地价格之间没有稳定的线性关系，房价包含了一定的炒作成 份。房地产价格的构成要素除了士地以外，还有包括建筑成本、资金使用成本、税收政策以及 开发利润等其他多个要素，要素构成和这些要素本身的变化都是很复杂的，而且现实中房地产 价格主要是受市场供求关系的影响，所以不能简单地以土地价格的高低米判断商品房的价格 高低，其从实证的角度说明了地价并不构成房价上涨的直接原囚，尤其是在涨幅较快的2 2 个 大中城市。n 7 1 马思新等( 2 0 0 3 ) 分析了房价和地价时间序列的特征，通过建立v a r 模型分析 房价和地价的大系，得出了长期内房价是地价的冈，而地价不是房价的冈的结论引“引。高波 等( 2 0 0 3 ) 采用1 9 9 9 - 2 0 0 2 年十地季度价格指数和房地产季度价格指数为样本，通过g r a n g e r 2 文献综述 曼曼! ! 曼曼曼曼曼曼曼曼曼蔓曼皇量曼曼曼皇皇i o 葛i i 皇曼曼曼曼曼曼曼曼曼苎曼曼曼曼! 曼! 鼍曼曼! 鼍 因果关系检验和回归分析，得出长期内房价走势决定地价走势、短期内两者存在相互影响的 结论，并认为房价对地价的影响更多的是长期效应，地价短期波动原因在于十地市场交易的 不规范性和土地商品自身的特殊属性啪1 。 ( 3 ) 房地产价格泡沫问题 近年来，随着房地产市场的不断升温，房价不断上涨，市场上关于房地产出现泡沫的声 音不断增强，有关研究也成为热点之一。 对于我国房地产价格是否存在泡沫的问题，黄金梅( 2 0 0 7 ) 通过选用7 项指标衡量我国 房地产市场的泡沫，并运用主成分分析对7 项指标赋予权数，计算我国房地产泡沫指标数值房 地产泡沫指标计算结果表明：1 9 9 8 - - 2 0 0 5 年我国房地产价格存在泡沫且指标值逐年增大。谢经 荣、丰雷等人运用案例分析、回归分析等方法对中国房地产泡沫问题进行了系统分析。他们 认为中国房地产业存在泡沫，但这种泡沫并非全国性的，而是地区性的。而王俊等则认为从 1 9 9 8 年至今，全国房地产平均价格变化趋势和部分地区价格变化特点看，我国商品房价格年上 涨幅度小于4 ，远远低于日本的房地产泡沫和泰国地产泡沫中的成倍上涨幅度，也低于国内 经济增长速度，价格运行不存在泡沫招别。与此同时，刘丽( 2 0 0 7 ) 从房地产开发投资与 同定资产投资的比例、房价增长率与实际g d p 增长率的比率、房价收入比、房地产开发贷款 占银行贷款总额的比重、商品房空置率五个指标对我国房地产市场泡沫存在性进行测度，得 出我国房地产市场不存在全局性高泡沫的结论，并基于以上结论提出了加强对土地的宏观调 控、调整商品房供给结构、倡导购房者理性消费、拓宽融资渠道、强化经济杠杆的调控作用、 严格限制国外资金进入中国地产套利等一系列防治我国房地产泡沫的政策建议引心引。罗丹 ( 2 0 0 7 ) 从收入与租赁需求的增长、地方政府意愿、- 十地价格的非理性上涨、金融业的介入、 经济适用房投资严重不足五个方面分析了当前房地产价格泡沫的形成原因，提出应加强税收 调节，政府宏观调控来抑制房地产价格泡沫【2 引。 ( 4 ) 房地产价格的周期波动理论 房地产周期波动，是指房地产业的实际发展与其趋势之间的偏差，围绕长期趋势发生的 波动。房地产经济的增长和国民经济的增长一样，不是平稳发展，而是波浪式地前进。从长 期来看，随着国氏经济的发展，房地产经济的发展有一个向上的总体趋势，而从中短期来看， 由于自身结构的失衡或外部冈素的冲击，房地产的实际增长曲线总会与趋势增长曲线发生偏 离，围绕长期趋势上下波动。在地产周期波动理论研究中比较有代表性的是张瑜在2 0 0 7 年从 房地产经济周期的角度出发，撰文分析了我国房地产经济周期的特征，进而从宏观经济、投 资、消费、政策等方面分析了不同冈素对房地产周期波动的影响，得出房地产业投资扩张过 快、房地产有效需求严重不足、房地产投资在时间上的集中性和投资产品的同质性是影响我 国房地价格波动的主要原冈幢7 1 2 8 o 刘洪玉( 1 9 9 9 ) 等人通过研究认为，从历史发展进程分析 出发，市场机制作用下总能不时达剑一种供需的均衡。从而定义出房地产市场的自然周期， 3 两南大学硕十学伊论文 包括四个阶段：房地产市场周期的谷底、增长超过平衡点，需求继续增长阶段、供求转折点 之后供给增长速度高于需求增长速度阶段、市场运行到平衡点水平之下，供给高增长，需求 低增长或负增长阶段。同时他还根据对应的资本流动给出房地产市场投资周期的概念。啪3 ( 5 ) 房地产价格变化的研究方法 目前国内大多数都是利用线性回归、主成分分析、实证分析及长期趋势法等方法米研究 影响住宅房地产价格的冈素及其变动过程。如马思新、李昂( 2 0 0 2 ) 借鉴现有关t - h e d o n i c 定价的理论方法和研究经验，构建了北京市商品住宅价格的h e d o n i c 模型”叫b ；曾向阳( 2 0 0 4 ) 使用g r a n g e r 因果检验的方法得也结论得出房地产价格的变动依赖丁当前价格与政策；付慧 莲和付惠文( 2 0 0 6 ) 则从需求和供给两个方面对房地产的价格波动机制进行了论证；章新峰 ( 2 0 0 7 ) 利用实证的方法从利率方面着手研究银行利率与房地产价格比例关系：宋勃、高波 ( 2 0 0 7 ) 利用我国1 9 9 8 - - - - 2 0 0 6 年房价和地价的季度数据，在考虑通货膨胀的条件下，建立误差 纠正模型( e c m ) ，使用g r a n g e r 冈果检验方法对我国房价变化中的地价冈素进行实证检验。张 夕琨、缪小林( 2 0 0 7 ) 通过单位根检验，协整检验，建立长期模型检验，研究了我国房地产价格 和居民可支配收入的关系【3 引 3 3 1 。 3 评述及总结 从目前国内外的研究成果可以看出房地产价格是当前讨论的热点话题之一，也是一个充 满争议的领域，大量的专家学者对与房地产价格的相关方面进行了一系列卓有成效的研究， 在取得丰硕成果的同时亦存在着一些不足或缺陷，主要表现在以下几个方面： ( 1 ) 分析中往往只针对某一单独的冈素对房地产价格的影响进行分析，而缺少采用系统的 方法考虑不同因素对房地产价格的综合影响。 ( 2 ) 当前研究成果人多停留在对定性的分析上，而定量的研究相对缺乏。 ( 3 ) 国内外住宅价格影响因素的研究主要集中于对热点、关键因素的研究。而随着我国经 济的快速发展和产业结构的不断优化，影响房地产价格的因素也同日益错综复杂，所有这些 都要求研究者对住宅价格影响冈素有更深刻地认识，以便使其研究结论对政府部j 制定相关 政策和开发商定价行为都有一定的参考价值。 4 第1 章绪论 第1 章绪论 1 1 研究背景 改革开放以来，特别是1 9 9 8 年推行城镇住房体制改革以来我国城乡居民的住房消费观念 发生了翻大覆地的变化。住房消费的有效驱动，住房商品化新体制的基本确立，以及房地产 投资的持续快速增长，使得以住宅为主的房地产业成为国民经济的支柱产业。住宅产业的快 速发展对于改善居民居住条件、拉动经济增长、扩人就业以及加快城市建设都发挥了重要作 用，房地产市场获得快速发展，房地产迅速成为消费热点和投资热点，由此而带来的房价走 高并持续增长引起了普遍的关注，根据有关部i j 的统计1 9 9 2 年- 2 0 0 7 年间全国住宅平均价格 增长了将近1 3 倍之多，房价收入比高达1 0 - 2 0 倍，而且部分城市的上涨幅度更人，远远超过 我国城乡居民收入水平增长幅度。但是根据国际经验，我国属于发展中国家，房价收入比高 达3 - 6 倍属于比较正常的范围【3 引。面对房地产价格的一路走高，在国内有关学者掀起了研究 房地产价格问题的热潮探寻房地产价格上涨原因，研究房地产价格的变化机制和作用原 理，大量的学者分别从不同角度对影响房地产价格的冈素进行了广泛、深入和卓有成效的探 讨，但同时，某些成果也存在着一些不足和缺陷，主要表现在一方面分析中往往只针对某一 单独冈素对房地产价格的影响进行分析，而缺少采用系统的方法考虑不同因素对房地产价格 的综合影响；另一方面当前研究成果大多停留在对定性的分析上，而定量的研究相对缺乏。 对于重庆市而言，一方面随着这些年来重庆丁业化和城市化进程的飞速发展，大量的人 口涌入城市从而导致城市住宅新一轮的供需矛盾，使住宅价格人幅上涨，根据重庆统计年鉴 的资料，从1 9 9 6 年- 2 0