（土地资源管理专业论文）住宅市场供求均衡研究——以武汉市为例.pdf

华中农业大学学位论文独创性声明及使用授权书 学位论文 乃 如需保密，解密时间年月日 是否保密 独创性声明 本人声明所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成 果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发 表或撰写过的研究成果，也不包含为获得华中农业大学或其他教育机构的学位或证书 而使用过的材料，指导教师对此进行了审定。与我一同工作的同志对本研究所做的任 何贡献均已在论文中做了明确的说明，并表示了谢意。 研究生签名：解侈 帆 沙f 口年占月 l 日 学位论文使用授权书 本人完全了解华中农业大学关于保存、使用学位论文的规定，即学生必须按照学 校要求提交学位论文的印刷本和电子版本；学校有权保存提交论文的印刷版和电子版， 并提供目录检索和阅览服务，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位 论文。本人同意华中农业大学可以用不同方式在不同媒体上发表、传播学位论文的全 部或部分内容，同时本人保留在其他媒体发表论文的权力。 注：保密学位论文( 即涉及技术秘密、商业秘密或申请专利等潜在需要提交保密的论 文) 在解密后适用于本授权书 学譬论文作者签名：户孵芬锄签名：色惫乏 签名日期：矽驴年多月2 日 签名日期：功，口年6 月弓日 注：请将本表直接装订在学位论文的扉页和目录之间 华中农业大学2 0 1 0 届硕士学位论文：住宅市场供求均衡研究以武汉市为例 摘要 目录 a b s t r a c t 1 绪论 i 1 1 1 研究背景1 1 1 1 住宅市场的突出问题1 1 1 2 住宅市场与国民经济的密切联系2 1 2 研究意义3 1 2 1 有利于正确认识住宅市场发展状况3 1 2 2 有利于政府制定住宅市场健康发展政策3 1 3 国内外相关研究综述3 1 3 1 国外住宅市场供求均衡研究3 1 3 2 国内住宅市场供求均衡研究4 1 3 3 研究评述8 1 4 研究思路、方法及主要内容8 1 4 1 研究思路8 1 4 2 研究方法9 1 4 3 主要研究内容1 0 1 5 本文的创新点l o 2 住宅市场供求均衡研究的理论基础 2 1 住宅市场概念与特征1 2 2 1 1 住宅市场概念12 2 1 2 住宅市场特征12 2 2 理论基础1 4 2 2 1 住宅需求理论14 2 2 2 住宅供给理论15 目录 2 2 3 住宅市场供求均衡理论 2 3 本章小结 3 住宅市场供求总量均衡模型 3 1 一般商品市场供求总量均衡模型 3 2 住宅市场供求总量均衡模型的构建 3 3 住宅市场供求总量均衡模型的应用 3 4 本章小结 4 住宅市场供求结构均衡模型。 4 1 住宅市场供给结构模型 4 2 住宅市场需求结构模型 4 3 住宅市场供求结构均衡模型2 5 4 4 本章小结2 6 5 武汉市住宅市场供求均衡的实证分析 5 1 武汉市住宅市场供求总量均衡分析2 7 5 2 武汉市住宅市场供求结构均衡分析2 9 5 3 武汉市住宅市场供求总量状况预测3 6 5 3 1 武汉市住宅供给总量预测3 6 5 3 2 武汉市住宅消费需求量预测3 6 5 3 3 武汉市住宅供求总量状况预测3 8 5 4 武汉市住宅市场供求结构状况预测3 9 5 4 1 武汉市住宅供给结构预测3 9 5 4 2 武汉市住宅需求结构预测4 0 5 4 3 武汉市住宅供求结构状况预测4 1 5 5 本章小结4 2 6 结论与政策建议4 3 6 1 结论4 3 6 2 政策建议4 3 华中农业大学2 0 1 0 届硕士学位论文：住宅市场供求均衡研究以武汉市为例 6 2 1 消除非市场因素，增加有效供给4 3 6 2 2 调整土地供应结构，加大保障性住房供应比例4 4 6 2 3 减缓消费改善性需求，抑制投机需求4 4 6 3 研究不足与展望4 5 参考文献 攻读硕士研究生期间发表的学术论文 致谢 。4 6 4 9 5 0 图表目录 图表目录 图3 1 一般商品市场供求均衡状态 图3 2 一般商品市场供不应求状态 图3 3 一般商品市场供过于求状态 图3 4 住宅市场供求均衡模型 图4 1 住宅市场供求结构均衡性分级 图5 1 武汉市19 9 9 2 0 0 9 年住宅供给结构变化趋势图 图5 2 武汉市1 9 9 9 2 0 0 9 年住宅需求结构变化趋势图 图5 3 武汉市住宅供需预测散点图 表5 1 武汉市1 9 9 9 2 0 0 9 年住宅开发经营情况 表5 2a d f 单位根检验结果 表5 3 协整检验表 表5 _ 4 格兰杰因果关系检验表 表5 5 武汉市19 9 9 2 0 0 9 年住宅市场供给结构3 0 表5 - 6 武汉市城市居民家庭平均每人每月住宅消费支出3 2 表5 72 0 0 7 年有效需求比例计算过程3 3 表5 8 武汉市1 9 9 9 2 0 0 9 年住宅市场需求结构3 3 表5 - 9 武汉市住宅市场供求结构不匹配系数3 4 表5 1o 武汉市2 010 2 015 年住宅供给量预测表3 6 表5 1l 武汉市建成区非农人口预测表3 7 表5 1 2 武汉市2 0 1 0 2 0 1 5 年住宅消费需求量3 7 表5 1 3 武汉市2 0 1 0 2 0 1 5 年住宅消费需求量3 8 表5 1 4 武汉市2 0 1 0 2 0 1 5 年住宅市场供给结构预测4 0 表5 1 5 武汉市2 0 1 0 2 0 1 5 年城市居民家庭平均每人每月住宅消费支出预测4 0 表5 1 6 武汉市2 0 1 0 2 0 1 5 年住宅市场需求结构预测4 1 表5 1 7 武汉市2 0 1 0 2 0 1 5 年住宅市场供求结构状况4 2 华中农业大学2 0 1 0 届硕士学位论文：住宅市场供求均衡研究以武汉市为例 摘要 住宅市场是房地产市场的一个重要组成部分，住宅市场健康有序的发展关系到 社会、经济的稳定发展。尽管政府采取了一系列的政策来促进住宅市场的健康发展 和解决中低收入家庭的住房问题，但住宅市场仍存在一系列突出问题：住宅市场有 效需求不足、住宅供求结构性矛盾突出、住房保障制度建设相对滞后等。 本文以住宅市场供给和需求理论为基础，探讨住宅市场供求均衡。包括以下主 要内容：首先，从住宅竣工率和住宅空置量构建住宅供求总量均衡模型，从供求结 构不匹配系数构建供求结构均衡模型；然后，以武汉市为实证，分析武汉市历年住 宅市场供求均衡状况，并对未来住宅市场供求进行了假设和预测。研究结果表明： 从住宅供求总量来看，1 9 9 9 2 0 0 3 年武汉市住宅市场存在住宅过剩，有效需求不足； 2 0 0 4 2 0 0 9 年住宅市场供不应求，有效供给不足；从供求结构来看，武汉市2 0 0 5 年、2 0 0 6 年供求结构严重失衡；同时1 9 9 9 年、2 0 0 1 年、2 0 0 2 年、2 0 0 4 年、2 0 0 7 年、 2 0 0 8 年、2 0 0 9 年供求结构一般失衡；2 0 0 0 年、2 0 0 3 年供求结构相对均衡。武汉市 当前供求结构存在经济适用住宅供给不足、普通商品住宅供给过剩、高档商品住宅 需求过剩等问题；武汉市住宅供求总量经过适当宏观调控在2 0 11 年会趋于平衡， 供求结构在2 0 1 3 年可以达到均衡，但这种宏观调控应与市场供求关系相适应，根据 住宅供求关系改变，否则将会继续表现为供求不均衡。最后，根据实证分析结果提 出实现武汉市住宅市场供求均衡的政策建议：消除非市场因素、增加住宅有效供给； 调整土地供应结构，加大保障性住房供应比例；减缓改善型需求、抑制投机性需求。 关键词：住宅市场；住宅供给；住宅需求；均衡 s u p p l ya n dd e m a n ds t r u c t u r e ，t h el a g g i n go fh o u s i n gs y s t e ma n ds oo n t h i sp a p e rs t u d i e st h ee q u i l i b r i u mo fh o u s i n gs u p p l ya n dd e m a n do nt h ef o u n d a t i o n o fh o u s i n gs u p p l ya n dd e m a n dt h e o r y i n c l u d i n gt h eb e l o wp r i m a r yc o v e r a g e ：f i r s t ，t h e p a p e rc o n s t r u c t st h et o t a lq u a n t i t ye q u i l i b r i u mm o d e lo fh o u s i n gs u p p l ya n dd e m a n df r o m t h eh o u s i n gc o m p l e t i o nr a t ea n dt h eh o u s i n gv a c a n t ，t h e nt h ep a p e rc o n s t r u c t st h es t r u c t u r e e q u i l i b r i u mm o d e lo fh o u s i n gs u p p l ya n dd e m a n df r o mm i s m a t c h t h ep a p e r t a k e sw u h a n a sa ne x a m p l e ，a n a l y z e st h ee q u i l i b r i u mo fh o u s i n gs u p p l ya n dd e m a n d ，a n df o r e c a s t st h e f u t u r eo nt h es u p p o s i t i o n t h er e s u l t si n d i c a t e dt h a t ：( i ) l o o k i n gf r o mt h et o t a lq u a n t i t yo f h o u s i n gs u p p l ya n dd e m a n d ，t h eh o u s i n gs u p p l ya r es u r p l u sf r o m19 9 9t o2 0 0 3 t h e h o u s i n gs u p p l yh a v ef a l l e ns h o r to fd e m a n df r o m2 0 0 4t o2 0 0 9 ( 至) l o o k i n gf r o mt h e s u p p l y d e m a n ds t r u c t u r e ，t h es u p p l y d e m a n ds t r u c t u r ew a ss e r i o u su n b a l a n c e db e t w e e n 2 0 0 5a n d2 0 0 6 ，t h es u p p l y - d e m a n ds t r u c t u r ew a sg e n e r a lu n b a l a n c e di n19 9 9 ，2 0 01 ，2 0 0 2 ， 2 0 0 4 ，2 0 0 7 ，2 0 0 8a n d2 0 0 9 ，t h es u p p l y d e m a n ds t r u c t u r ew a sr e l a t i v e l yb a l a n c e db e t w e e n 2 0 0 0a n d2 0 0 3 t h ee c o n o m i c a l l ya f f o r d a b l eh o u s i n gw e r eu n d e r s u p p l y , t h eo r d i n a r y c o m m e r c i a lh o u s i n gw e r ee x c e s ss u p p l y , a n dh i g h g r a d ec o m m e r c i a lh o u s i n gw e r e d e m a n ds u r p l u s ；t h eh o u s i n gd e m a n da n ds u p p l yw i l lk e e pi ne q u i l i b r i u mu n d e r r e a s o n a b l em a c r o c o n t r o lp o l i c i e st h r o u g ht h ef o r e c a s to fh o u s i n gd e m a n da n ds u p p l y f r o m2 0 1 0t o2 0 1 5 t h eh o u s i n gd e m a n dw i l lr e t u r nt ot h er a t i o n a l i t ya t2 0 11 ，t h es u p p l y d e m a n ds t r u c t u r em a yb eb a l a n c e da t2 0 13 ，b u tt h i sk i n do fm a c r o e c o n o m i cr e g u l a t i o n s h o u l db ea d a p t e dt ot h em a r k e ts u p p l y d e m a n dr e l a t i o n f i n a l l y , t h ep a p e rc o m e st ot h e c o n c l u s i o nt h a tt h eg o v e r n m e n ts h o u l de l i m i n a t et h en o n m a r k e tf a c t o r s ，i n c r e a s et h e 华中农业大学2 0 1 0 届硕士学位论文：住宅市场供求均衡研究以武汉市为例 h o u s i n ge f f e c t i v es u p p l y , a d j u s tl a n ds u p p l ys t r u c t u r e ，e n l a r g et h es u p p l yp r o p o r t i o no f i n d e m n i f i c a t o r yh o u s i n g ，s l o wd o w nt h ei m p r o v e m e n td e m a n d ，s u p p r e s st h es p e c u l a t i v e d e m a n dt or e a l i z eh o u s i n gm a r k e te q u i l i b r i u mo fd e m a n da n ds u p p l y k e yw o r d s ：h o u s i n gm a r k e t ；h o u s i n gs u p p l y ；h o u s i n gd e m a n d ；e q u i l i b r i u m i i i 华中农业大学2 0 1 0 届硕士学位论文：住宅市场供求均衡研究以武汉市为例 1 绪论 1 1 研究背景 1 1 1 住宅市场的突出问题 住宅市场是房地产市场的一个重要组成部分。在经济理论上，住宅市场应存在 均衡状态，但实际中，市场运行却总是不尽如人意。长期以来，住宅销售价格持续 快速增长，特别是近几年，以两位数的涨幅高位运行。不断上涨的房价普遍超出了 中低收入居民家庭的住宅购买能力，“住房难”成为百姓关注的社会焦点；另一方面 许多商品住宅却是被大量空置，造成了巨大的社会资源浪费。高房价与高空置率并 存的奇怪现象反映出住宅市场一系列的突出问题，如住宅市场潜在需求巨大而有效 需求不足、住宅供求结构矛盾突出、保障性住房供应严重不足、住房保障制度建设 滞后等。 政府采取了一系列的政策措施来促进住宅市场的健康发展和解决中低收入家庭 的住房问题。2 0 0 3 年1 月1 日实施的经济适用房价格管理办法是为解决大多数 城镇中低收入居民的住房问题；2 0 0 3 年8 月1 2 日，国务院颁发了关于促进房地产 市场持续健康发展的通知，标志我国住宅市场进入宏观调控可持续发展阶段；2 0 0 4 年3 月1 日实施的城镇最低收入家庭廉租住房管理办法，标志着我国最低收入家 庭住房保障新机制启动：2 0 0 5 年房地产市场的宏观调控主要集中于金融和土地两个 方面；2 0 0 6 年针对部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的突出问题，出台 一系列涉及信贷、土地、住房供应结构、税收、廉租房和经济适用房等多个方面的 政策措施；2 0 0 7 年，中央进一步加大房地产调控力度，继续严格控制土地供给，进 一步限制外商在房地产业的投资，对商业性房地产信贷政策进行了调整，提高了购 买第二套以上含第二套住房的贷款首付款比例，要求各地建立廉租房制度，推进住 房保障制度建设；2 0 0 8 年，依旧注重严格土地管理，倡导节能型住宅建设，加强廉 租住宅和经济适用住宅的建设；2 0 0 9 年，调控政策注重增加供给、抑制投资投机、 加强监管、推进保障房建设等；2 0 1 0 年初，国务院办公厅关于促进房地产市场平 稳健康发展的通知，为进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房 地 长 1 切 下 后 引 发 出 跌 年 济 上 紧 导 确 需 观 产 2 华中农业大学2 0 1 0 届硕士学位论文：住宅市场供求均衡研究以武汉市为例 1 2 研究意义 1 2 1 有利于正确认识住宅市场发展状况 反思人们对中国住宅市场发展的判断、评价和预测，不难发现人们对中国住宅 市场发展看法意见不一，给我们对住宅市场现状的认识带来了紊乱，同时也给国家 宏观调控政策带来了误导。尤其是片面的指标得出的偏激的言论，可能会助长住房 恐慌。通过对住宅市场供求均衡进行研究，分析当前住宅市场存在的问题和矛盾， 有助于正确认识当前住宅市场发展状况，理性看待当前住房问题。 1 2 2 有利于政府制定住宅市场健康发展政策 住宅市场供求均衡研究，有助于发现当前住宅市场存在的问题，分析产生问题 的深层原因，有针对性的提出促进住宅市场健康发展的政策建议。同时对未来住宅 市场发展趋势进行估计，对制定科学的住房政策等有重要的指导作用。 1 3 国内外相关研究综述 1 3 1 国外住宅市场供求均衡研究 早在1 7 世纪末，威廉配第第一次提出级差地租的概念，并初步系统阐述了级 差地租、土地价格等问题，开创了房地产经济理论研究的先河( 季朗超，2 0 0 5 ) 。此 后的一个世纪，杜尔哥、亚当斯密、大卫李嘉图、马克思等人分别对土地经济问题、 住房问题进行了探讨，从经济学角度对地租理论进行了丰富和发展。1 9 4 5 年，拉特 克利夫在他出版的城市土地经济学一书中重点研究了城市土地均衡模式，这是 第一部系统研究房地产发展规律的经济学著作。1 9 8 4 年歇德伯格等在他们出版的城 市土地经济学一书中重点研究了土地市场供求规律、房地产调控等问题，从单一 的市场均衡模式、存量一流量均衡模式、蛛网滞后调节模式、闲置与过度需求模式 等几个方面研究了土地市场的均衡与供求机制( 歇德伯格等，1 9 8 4 ) 。2 0 世纪6 0 年 代以来，城市经济学开始关注城市内部的房地产业的发展问题，阿隆索和温哥提出 了房地产市场供求模式、土地市场与住宅市场的均衡模式等。美国经济学家迪帕斯 1 绪论 奎尔和惠顿在他们1 9 9 6 年出版的城市经济学与房地产市场一书中以城市经济学 理论为基础，深刻透析了房地产市场的运行规律，并且采用宏观经济分析和微观经 济分析相结合的方法，对住宅市场、写字楼市场、商业市场进行了深入研究，同时 该书还重点研究了住宅市场的周期性波动规律、存量流量模型、供求规律和空置率 等一系列问题，用详实可靠的房地产市场数据对房地产市场进行了定量研究，对房 地产市场研究做出了重要的贡献。1 9 8 8 年s m i t hlb 研究了美国住宅市场的模型变 化( s m i t hlb ，1 9 8 8 ) ；1 9 9 6 年c 1 a p pjm 运用房地产市场均衡的四象限模型解释 了写字楼市场的供求均衡与失衡的状况( c l a p pjm ，1 9 9 6 ) ；1 9 9 7 年w e a t h e r h e a dm 分析了房地产市场的租售均衡状况( w e a t h e r h e a dm ，1 9 9 7 ) ；1 9 9 9 年a m o t tr 等从 房屋质量角度研究建立了与房屋质量有关的房屋供求均衡模型( a r n o t tr 等，1 9 9 9 ) ， h e n d e r s h o o tph 等建立了伦敦办公楼市场的供求均衡模型( h e n d e r s h o o tph 等， 1 9 9 9 ) 。 1 3 2 国内住宅市场供求均衡研究 1 3 2 1 住宅市场供求总量均衡研究 在关于房地产市场供求规律、影响因素、均衡分析等方面，我国学者也做了不 少研究工作。陈伯庚研究了我国房地产市场有效需求不足的问题( 陈伯庚，1 9 9 7 ) ； 蔡穗声研究了我国房地产供求新格局及政策取向，指出我国房地产供求呈现以下几 个特点：无效供给过剩与有效供给不足并存，潜在需求巨大和有效需求不足反差悬 殊，形成中国房地产市场错综复杂的结构性供求失衡的局面( 蔡穗声，1 9 9 9 ) ；李铁 岗等研究了房地产市场存量与流量市场的均衡模型和房地产空闲与过度需求模型 ( 李铁岗等，2 0 0 1 ，2 0 0 2 ) ；中国社科院财贸经济研究所“中国城镇住房公共政策选 择”课题组对住房市场均衡模型进行了研究( 中国社科院财贸经济研究所，2 0 0 1 ) ； 张永岳等研究了房地产需求和供给的影响因素，以及房地产市场的供需均衡态、非 均衡态和供给、需求均衡条件( 张永岳等，2 0 0 2 ) ；曹振良等研究了土地市场均衡、 住房供求的影响因素及供求弹性( 曹振良等，2 0 0 3 ) 。王倩采用双曲线聚合模型分析 了上海市房地产市场供求均衡状况( 王倩，2 0 0 7 ) ；刘亚呈等利用主成分分析法对沈 阳市房地产供求协调度进行了分析，证明主成分分析法是分析房地产市场供求关系 4 华中农业大学2 0 1 0 届硕士学位论文：住宅市场供求均衡研究以武汉市为例 的有效工具( 刘亚呈等，2 0 0 8 ) 。 1 3 2 2 住宅市场供求结构均衡研究 关于我国住宅市场供求结构的研究，张泓铭认为在住宅空置面积增加的同时， 有众多潜在消费者却因为房价过高而不能实现住宅需求，这主要是因为供给与需求 结构差异所致，需求结构与需求层次的多样性必然也要求供给结构与供给层次的多 样性( 张泓铭，1 9 9 8 ) ；刘洪玉从商品住宅、经济适用住宅和廉租住宅方面对中国住 宅市场供给结构进行了分析( 刘洪玉、张红，1 9 9 9 ) ；蔡莉用洛伦兹曲线对住宅面积 结构的合理性进行分析，发现住宅面积两级分化现象严重，这主要是由于收入结构 的两级分化造成的( 蔡莉，2 0 0 2 ) ；张华平分析了上海住宅供给面积、价格、购买对 象结构与居民收入结构的匹配程度，结果表明上海市住宅供给结构不尽合理( 张华 平，2 0 0 3 ) ；周江认为当前住宅供给结构的不合理性主要表现为高档商品住宅开发比 例过大( 周江，2 0 0 3 ) 、中低价位住房供应不足( 周江，2 0 0 5 ) ；上海房地产经济学 会课题组通过比较住宅的档次、品质结构、面积结构、价格结构是否与居民收入结 构相适应来衡量供给结构的合理性( 上海房地产经济学会课题组，2 0 0 4 ) ；赵振宇等 采用供需比例偏度对住宅供给结构的均衡性进行评价，结果表明高档商品住宅供给 过剩，而经济适用住宅供给不足( 赵振宇等，2 0 0 7 ) 。甄雯通过研究我国城镇家庭的 居民收入水平、住房支付能力，通过对住宅市场有效供给比例与有效需求比例的对 比，分析了我国住宅市场供求现状为：经济适用住宅供给不足、普通商品住宅供给 过剩、高档商品住宅需求过剩( 甄雯，2 0 0 8 ) 。 1 3 2 3 住宅市场供求均衡研究方法 判断住宅市场供求是否均衡的研究方法比较多，综合起来可分为两类，一类为 单指标评价法：主要有价格指数法、空置率法、吸纳周期法、非均衡度法、结构匹 配法等；另一类为综合指标评价法，主要是将单指标赋予一定的权重求出一综合指 标来判断住宅市场供求是否均衡。 住宅价格指数是动态的描述一定区域内住宅价格变动趋势和变动程度的相对 数。它是一种单一的指标指数，即选取一定数量的住宅价格样点，以价格指数理论 基础进行编制，用来反映住宅市场的景气状况。刘洪玉指出房地产价格指数是重要 的房地产市场指标之一，既能够反映国家和区域房地产市场的整体行情，又可以反 5 1 绪论 映不同物业类型的变化行情；既可以描绘房地产市场的发展轨迹，又可以用于预测 未来的发展趋势( 刘洪玉，2 0 0 5 ) 。但是如果价格指数不能消除“异质性”的问题，即 排除其他因素的干扰如品质的提高、交通的改善等对房地产价格的影响，那么价格 指数就不是单纯就供求关系的变动引起的住宅价格的变动进行的描述。美国住宅价 格指数h p i 通过使用来自联邦全国抵押贷款协会f a n n i em a e 和联邦住宅抵押贷款公 司f r e d d i em a c 提供的抵押贷款交易数据，通过追踪同一房地产的重复交易价格变化 轨迹，采用特征价格法计算得到，消除了“异质性”的影响，保证了住宅商品品质前 后期的同一性。 住宅空置率是一个反映住宅的供给与需求之间矛盾的指标，合理的住宅空置率 能使这个矛盾最小化，使住宅的供给和需求达到均衡。但空置率指标的应用还不规 范和统一，更没有明确的定义，许多研究中提到的空置率= 当前商品房空置量近三 年商品房竣工量，这一空置率的计算方法也受到很大争议。同时从住宅空置率来判 断供给与需求是否合理需要有一个标准，国际上有关合理空置率的一般判断标准 4 5 为适度空置率，1 0 为警戒空置率，超过1 0 为严重空置，即供过于求，低 于4 为空置不足，即供不应求，但国际上空置率的计算方法与国内存在差异，采用 这个标准对国内住宅市场进行评判还有待研究。贾海研究了空置率计算方法存在很 多不足，主要是分子与分母使用的报告期不同，分子与分母使用的指标口径不同， 计算的资料有缺陷，判断空置率的国际标准不可比，计算结果不能很好的反映实际 情况( 贾海，2 0 0 3 ) 。针对空置率计算方法的不足，张泓铭较早提出了把以供给为导 向的空置率计算方法改为以需求为导向，他认为在商品住宅的供求关系中，需求处 于主导地位，供给是为了满足需求的，因此，张泓铭提出计算商品房的空置率时应 以需求面积作为分母，但由于需求不易确定，这种方法在实践中也不可行( 张泓铭， 1 9 9 8 ) 。陈隽芝也指出了空置面积指标过于笼统，不能完全反映住宅实际供求矛盾的 状况，将空置率的计算公式改进为：空置率= 当前空置商品房的价值近三年竣工的 商品房的价值或空置率= 当前空置商品房的成本近三年竣工的商品房的总成本( 陈 隽芝，2 0 0 2 ) ，但在实践中也很少应用。 郑思齐、刘洪玉提出了用吸纳周期指标来反映住宅市场供求状况，改进了住宅 空置率存在的不足，吸纳周期被定义为：吸纳周期= ( 上期期末空置量+ 本期新增供应 量) 本期吸纳量。吸纳周期可以进一步与建设周期进行比较，当吸纳周期等于建设周 6 华中农业大学2 0 1 0 届硕士学位论文：住宅市场供求均衡研究以武汉市为例 期时，这是供求正好均衡的状况；当吸纳周期大于建设周期时，这是一种供过于求 的状况；当吸纳周期小于建设周期时，这是供不应求的情况( 郑思齐、刘洪玉，2 0 0 4 ) 。 高兴海采用吸纳周期研究了北京市住宅供求现状( 高兴海，2 0 0 6 ) 。 非均衡度法主要是通过非均衡模型计算出住宅的有效供给与有效需求，然后计 算住宅市场供求的非均衡度：非均衡度= ( 有效需求量有效供给量) ，实际交易量。 非均衡度等于0 说明市场达到供求均衡；非均衡度大于0 说明有效需求大于有效供 给；非均衡度小于0 说明有效需求小于有效供给。刘芳利用非均衡模型测算了我国 房地产市场的非均衡度，说明了我国房地产市场的供求状况( 刘芳，2 0 0 6 ，2 0 0 7 ) 。 此后有很多学者利用该方法分析了不同地区的房地产市场供求状况。但有效供给与 有效需求的影响因素较多，很难对其进行准确测算，从而影响了非均衡度的精确性。 上述方法主要侧重于对住宅市场供求总量均衡进行研究，关于住宅市场供求结 构均衡研究的方法主要采用住宅供给结构与居民收入结构的匹配程度进行判断，更 多的主要集中在住宅市场供给结构不合理的定性描述上。蔡莉绘制了住房面积的洛 伦兹曲线，并用集中系数说明了住房面积在家庭中的分配情况很不均匀( 蔡莉2 0 0 2 ) ； 张华平通过住宅的价格结构比例、面积结构比例等与收入结构比例的匹配程度来研 究住宅供求结构的合理程度( 张华平，2 0 0 3 ) ；上海房地产经济学会课题组提出了住 宅供给结构的合理度标准为是否与收入结构相适应( 上海房地产经济学会课题组， 2 0 0 4 ) 。 综合指标评价法主要是选定若干项监测指标，每项指标根据其变化幅度大小设 定一定的分值，某一时期各监测指标的加权平均值就是这一时期住宅市场供求状况 的数量评价，再根据分值高低设立定性区间来判断住宅市场是供过于求、供不应求 还是供求均衡。张泓铭，陈则明选取了1 个主指标和1 0 个补充指标作为商品房供求 总量均衡指标进行了分析，并选取了1 个主指标和3 个补充指标作为住宅结构均衡 指标进行了分析( 张泓铭，陈则明，2 0 0 7 ) 。综合指标法也存在一些问题，如权重的 确定对结果的影响很大，其次是合理区间的确定在目前要么基于经验，要么采用基 于正态分布假设的3 6 方法，由于在我国样本长度的不足使得3 6 方法难以取得良好 的效果。 7 1 绪论 1 3 3 研究评述 综上所述，国内外对住宅市场供求均衡的研究和实践积累了丰富的经验 前为止，该研究还在不断发展，但从研究的方法来看，都存在一些不足和可 的地方，尤其是在中国，借鉴国外的研究方法还需要深入的研究。在我国住 发展的初期，也不可能完全依赖一两套模型就能说明所有的问题，很多结论 性还需要深入的研究，一些方法也需要加以不断的完善。因此本文的研究是 研究的基础上通过改进并加以完善，提出一套既有理论依托又简便实用的方 结构来研究住宅市场的供求均衡。 方法及主要内容 前人的研究，在分析住宅市场供求均衡研究方法的基础上 总量均衡模型和供求结构均衡模型，并以武汉市为实证， 来一段时间住宅市场供求状况进行分析、评价和预测，为 到借鉴和指导作用。本文具体研究思路如图1 1 ： 8 华中农业大学2 0 1 0 届硕士学位论文：住宅市场供求均衡研究以武汉市为例 1 4 2 研究方法 图1 - 1 研究思路 f i g 1 - 1a n a l y t i c a ls t r u c t u r e ( 1 ) 规范研究与实证研究相结合的方法 首先进行了住宅市场供求均衡理论基础研究，在此基础上建立住宅市场供求总 量和结构均衡模型，对武汉市住宅市场供求状况进行了实例分析，规范研究与实证 研究方法都贯穿在其中。 ( 2 ) 数学模型的方法 住宅市场的供求关系采用数学模型进行模拟，通过模型更加清晰的了解住宅供 给与需求的均衡关系。本文利用微观经济学的基础理论，结合计量经济学的方法， 形成关于住宅市场供给与需求总量均衡的模型。在住宅供给结构和需求结构的理论 基础上，建立了供求结构不匹配系数，形成关于住宅市场供给与需求结构均衡的模 型。 9 1 绪论 1 4 3 主要研究内容 本文共包括六部分内容： 第一章，绪论部分。分析研究的背景、意义，总结了国内外有关住宅市场供求 均衡研究动态，在此基础上对住宅市场供求均衡研究方法进行了简要概述，并对研 究思路、研究方法及主要研究内容和创新进行了介绍。 第二章，住宅市场供求均衡的理论基础。对本研究的相关概念和理论基础做了 简要阐述与分析。 第三章，住宅市场供求总量均衡模型。在一般商品市场供求均衡模型的基础上 构建了住宅市场供求总量均衡模型。 第四章，住宅市场供求结构均衡模型。对住宅供给结构和需求结构进行定量分 析，并采用住宅市场供求结构不匹配系数建立住宅市场供求结构均衡模型。 第五章，武汉市住宅市场供求均衡的实证研究。首先，分析了武汉市住宅市场 供给和需求总量状况，采用住宅市场供求总量均衡模型对历年来武汉市住宅市场供 求总量状况进行了验证；其次，分析了武汉市住宅市场供给和需求结构状况，采用 供求结构不匹配系数对历年住宅市场供给结构和需求结构的均衡程度进行了分析； 最后对武汉市住宅市场供求状况进行了预测。 第六章，结论与政策建议部分。就论文研究的结论进行了总结，提出了针对性 的政策建议。 1 5 本文的创新点 ( 1 ) 研究视角创新：本研究从住宅理想竣工率和住宅理想空置量一起来研究住 宅市场供求总量均衡，从居民收入结构和住宅产品结构的匹配程度来研究住宅市场 供求结构均衡。 ( 2 ) 研究方法创新：通过总结前人的研究方法，在此基础上进行改进创新，建 立住宅市场供求总量均衡模型和住宅市场供求结构均衡模型；同时运用计量经济学 方法对数据进行处理，使研究结论更具有可靠性。 ( 3 ) 研究结论创新：本研究在实证分析的基础上提出武汉市住宅市场在合理的 政府宏观调控作用下可以实现均衡，并提出了减缓改善型住房需求的政策建议，对 1 0 华中农业大学2 0 1 0 届硕士学位论文：住宅市场供求均衡研究以武汉市为例 当前国家鼓励改善型住房政策提出了异议。同时指出政府在经济适用住宅保障对象 上，应根据经济适用住宅供给情况合理确定，逐步将扩大保障对象，不应急于求成， 扰乱市场机制。 2 住宅市场供求均衡研究的理论基础 2 住宅市场供求均衡研究的理论基础 2 1 住宅市场概念与特征 2 1 1 住宅市场概念 住宅市场是房地产市场的重要组成部分。住宅市场从狭义上来讲是指住宅的买 卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所；住宅市场从广义上来讲是指整个社会的 住宅交易关系的总和，包括了住宅市场主体、客体、价格、资金、运行机制等，它 是住宅经济运行的基础，是住宅经济纳入市场经济轨道的必然产物( 郑思齐，2 0 0 7 ) 。 按照刘琳对我国房地产市场的划分，住宅市场包括居住用地出让、住宅增量以及住 宅存量市场三部分( 刘琳，2 0 0 4 ) ，其中增量住宅以商品住宅和经济适用住宅为主， 由于目前大量的存量住宅属于福利性质的公房，无法形成有效的市场供给，所以本 文的研究范围确定为住宅增量市场。 2 1 2 住宅市场特征 ( 1 ) 地区性 由于住宅位置的固定和住宅质量的差异，决定了住宅市场是一个地区性市场， 因此当住宅市场出现供过于求或供不应求的非均衡状态时，不可能向一般商品一样 通过从其他地区或向其他地区调配来达到供求均衡。同时由于地区经济发展水平和 居民收入水平不同，各地区供求状况都不相同，价格差异也较大，住宅市场也呈现 明显的地区性。 ( 2 ) 不充分性 由于住宅的价值一般较高、交易过程比较复杂，导致住宅市场供求双方交易成 本比较高，住宅市场信息获得比较困难，因此住宅交易价格、住宅市场供求信息具 有不充分性。住宅市场供求信息的不充分性使得住宅市场很难靠自身有效调节达到 市场供求均衡，因此适当的政府介入和干预成为解决市场供求失衡的必要手段。 ( 3 ) 供给的滞后性 1 2 华中农业大学2 0 1 0 届硕士学位论文：住宅市场供求均衡研究以武汉市为例 由于住宅商品具有建造时间长、价值大的特点，新住宅的投资开发到交付使用 有一个时滞，因此当需求发生变动后，住宅供给的变动会存在一段时间的滞后。开 发商通常要根据对未来住宅需求的预测来安排当前住宅的供给，由于供给的滞后性， 到新供给产生时住宅需求很可能发生了变化，因此开发商经常投资错位，造成供求 失衡。 ( 4 ) 需求的超前性 由于住宅的耐久性使得消费者在其生命年限内，只需购买一次就可终生受益， 因此住宅需求和一般商品相比更具有超前消费的特点。 ( 5 ) 供求关系的特殊性 由于住宅供给相对于需求具有滞后性和住宅需求具有超前消费性等特点，在短 期内，住宅供给不能马上作出反应，住宅的价格往往由需求来决定，住宅供给价格 弹性较小，导致了住宅市场短期内极易出现不稳定。但从长期来看，随着时间的延 长，住宅供给会根据住宅需求的变化作出相应的调整，住宅供给价格弹性也会逐渐 增大。 ( 6 ) 住宅市场投机性 由于土地供给的有限性、住宅市场地区性、住宅商品建造时间长、价值大等特 点，住宅市场的投资风险要高于一般商品市场，风险越高投资回报就越多。因此住 宅成为投资者赚取高额利润的投资对象，同时住宅市场信息的不充分性也更容易吸 引投资者进行投机。 ( 7 ) 政府的干预性 由于住宅市场的健康对经济的发展和社会的稳定有重要的作用，住宅除具有商 品特性之外还具有社会福利性，住宅市场必然受到政府住房等福利政策的影响，政 府成为调控住宅供求、保障住房供给、实现住宅合理分配的重要参与者；同时住宅 建设也是城镇建设的一个重要部分，住宅建设的和谐发展关系到城镇建设的品牌和 形象，因此政府对住宅的权利、交易、规划等都进行严格的控制。 2 2 理论基础 2 2 1 住宅需求理论 2 2 1 1 有效需求与潜在需求 在市场经济条件下，住宅需求 数量， 观经济的角度来看，是指住宅商品总供给和总需求达到均衡状态时的住宅总需求量 ( 李龙萍，2 0 0 8 ) 。潜在需求与有效需求具有很大的区别，住宅潜在需求具有被动性， 通常靠自身无法得到全部满足，需要借助非市场的方式如政府支持才能得到一定程 度的实现，而住宅有效需求可通过市场的方式得到实现。住宅的潜在需求加上支付 能力就转化为有效需求，因此住宅潜在需求要大于、高于有效需求。 2 2 1 2 消费性需求与投资性需求 按住宅需求的目的不同，住宅需求又可分为住宅消费性需求和住宅投资性需求 ( 刘永平，2 0 0 1 ) 。住宅消费性需求是指消费者为满足自身和家庭居住需要购买或租 赁住宅。影响住宅消费性需求的主要因素为人口增长与经济发展。随着我国城市化 进程的逐步加快，城市规模的不断扩大，城市人口的不断增长，人们对住宅的消费 性需求必然增加，人口的数量决定了对住宅消费性需求的数量，大城市庞大的人口 基数是住宅需求的基础。随着经济的快速发展，城镇居民收入水平的不断提高，住 宅支付能力也在逐步上升，住宅更新换代的欲望也越来越强，这样就增加了对住宅 的消费性需求。相关研究表明，住宅的消费性需求主要来源有以下三个方面：第一 个方面是城市原有人口因改善住房条件的需要而产生的住宅需求；第二个方