（土地资源管理专业论文）廉租房保障进入与退出机制研究.pdf

r e s e a r c ho f e n t r y a n de x i tm e c h a n i s m o fl o w r e n th o u s i n gs e c u r i t ys y s t e m at h e s i s s u b m i t t e di n p a r t i a lf u l f i l l m e n to ft h er e q u i r e m e n t f o rt h em a s t e rd e g r e ei nm a n a g e m e n t b y x i a ox u e l i a n g p o s t g r a d u a t ep r o g r a m e c o n o m i c sa n dm a n a g e m e n tf a c u l t y c e n t r a lc h i n an o r m a lu n i v e r s i t y s u p e r v i s o r ：w a n gy o u h u i a c a d e m i ct i t l e ：a s s o c i a t ep r o f e s s o r s i g n a t u r e 讲塘 m a y 2 0 1 1 帅30 华中师范大学学位论文原创性声明和使用授权说明 原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下，独立进行研究工作 所取得的研究成果。除文中已经标明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或 集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体，均已在 文中以明确方式标明。本声明的法律结果由本人承担。 名：匈纯 日翔：硝l l 每( 只亏o b 学位论文版权使用授权书 学位论文作者完全了解华中师范大学有关保留、使用学位论文的规定，即：研 究生在校攻读学位期间论文工作的知识产权单位属华中师范大学。学校有权保留并 向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许学位论文被查阅和借阅； 学校可以公布学位论文的全部或部分内容，可以允许采用影印、缩印或其它复制手 段保存、汇编学位论文。( 保密的学位论文在解密后遵守此规定) 保密论文注释：本学位论文属于保密，在年解密后适用本授权书。 非保密论文注释：本学位论文不属于保密范围，适用本授权书。 作者签名 日期：伽f 1 年r 月；。日 导师签名：诈抒 日期b f1 年期卜日 本人已经认真阅读“c a l i s 高校学位论文全文数据库发布章程”，同意将本人的 学位论文提交“c a l l s 高校学位论文全文数据库”中全文发布，并可按“章程”中的规 定享受相关权益。回意途塞握变卮滥后! 旦坐生；旦二生；旦三生筮查! 作者签 日期： 训年妨弓。日 导师签名：诈如 日期：协c 年歹月岁。日 摘要 廉租住房保障制度是我国住房保障体系的重要组成部分，2 0 0 7 年国务院关于 解决城市低收入家庭住房困难的若干意见出台标志着廉租房保障现已成为解决城 市低收入家庭住房问题的政策主体。近两年，政府在廉租房制度建设上加大投入力 度，建设规模不断加大，制度建设取得长足进步。然而，廉租房保障进入与退出机 制还存在不少问题，阻碍了制度的发展。因此，如何从廉租房政策的公平性出发， 有效地解决廉租房保障进入与退出过程中存在的问题，使真正需要保障的家庭纳入 到廉租房体系，成为完善廉租房保障制度最为重要和紧迫的任务。 本文从廉租房保障进入与退出机制入手，系统分析了进入与退出管理过程中涉 及到的相关主体与各运行环节及其相互关系，通过进入与退出机制建设现状分析结 合前人的研究基础，认为廉租房保障进入与退出机制中的问题主要存在于三个相互 联系的环节：保障标准的界定环节、保障对象申请与审核环节和退出环节。 文章主要安排三章分别阐述以上三个环节中存在的问题并具体提出解决问题 的相关建议。保障标准确定环节主要存在保障标准线设置不合理而导致保障范围过 窄的问题，文章应用住房支付能力评估模型以确定廉租住房保障标准线，提出了城 镇廉租房保障范围的量化标准，并结合武汉情况，进行了实证分析。申请与审核环 节主要存在申报信息甄别难和寻租现象，文章通过博弈分析申请与审核过程中政府 主管部门与申请户的行为选择，提出加大审核力度和建立一套有效的审核办法相关 建议。退出环节中廉租户家庭收入动态监管难度大，惩罚力度少、激励措施缺失， 退出体系不完善是造成廉租户退出困难的主要原因。通过分析，笔者试图探索出一 种有效的退出模式，以解决廉租房保障退出难的问题。 关键字：廉租房保障进入与退出机制保障标准申请与审核退出 颁士学位论文 m a s t e r st h e s i s a b s t r a c t l o w - r e n th o u s i n gs e c u r i t ys y s t e mi sa l li m p o r t a n tc o m p o n e n to fo u rh o u s i n gs e c u r i t y s y s t e m ，t h ei s s u i n go f s e v e r a lv i e w so ft h es t a t ec o u n c i la b o u tt h es e t t l e m e n to ft h e h o u s i n gd i f | f i c u l t i e so fu r b a n1 0 w i n c o m ef a m i l i e s ) ) m a r k st h a t1 0 w r e n th o u s i n gs e c u r i t y h a sb e c o m et h em a i np o l i c yt or e s o l v et h ed i 茄c u l t i e so fu r b a nl o w - i n c o m ef a m i l i e s t h e l a s tt w oy e a r s ，o u rg o v e r n m e n ti n c r e a s e si n p u to nt h ec o n s t r u c t i o no fl o w - r e n th o u s i n g s e c u r i t ys y s t e m ，i n c r e a s i n gt h es c a l eo fc o n s t r u c t i o n ，a n dt h ec o n s t r u c t i o no fs y s t e mh a s m a d eg r e a tp r o g r e s s h o w e v e r , t h e r ea r es t i u m a n yp r o b l e m si nt h ee n t r ya n de x i t m e c h a n i s m ，h i n d e r i n gt h ed e v e l o p m e n to ft h es y s t e m s o ，h o wt or e s o l v ee f f e c t i v e l yt h e p r o b l e m si nt h ee n t r ya n de x i tm e c h a n i s ma n dt om a k et h ef a m i l i e sw h i c hr e a l l yn e e d h e l pi n t ol o w - r e n th o u s i n gs y s t e mi sa l li m p o r t a n ta n du r g e n ta s s i g n m e n tf o rp e r f e c t i n g l o w - r e n th o u s i n gs e c u r i t ys y s t e m a f e ra n a l y z i n gr e l a t e ds u b j e c t sa n dt h er e l a t i o n s h i pb e t w e e nt h ev a r i o u sp a r t s ，t h i s p a p e rc o n s i d e rt h a tt h ep r o b l e m sm a i n l ye x i s ti nt h r e ei n t e r r e l a t e dp a r t sw h i c ha r e d e f i n i t i o no fs e c u r i t ys t a n d a r d s ，a p p l i c a t i o na n dr e v i e wa n de x i t , b a s e do ns i t u a t i o n a n a l y s i so fe n t r ya n de x i ts y s t e ma n dp r e v i o u sr e s e a r c h n e x t , t h i sp a p e ra r r a n g e st h r e ec h a p t e r st oe l a b o r a t ep r o b l e m se x i s t i n gi nt h et h r e e p a r t sa n dt op r o p o s er e l a t e dr e c o m m e n d a t i o n sf o rs o l v i n gp r o b l e m s t h e r ei sap r o b l e m a b o u ts e c u r i t yc o v e r a g ed u et os e c u r i t ys t a n d a r d sl i n eb e i n gs e tu pu n r e a s o n a b l yi nt h e p a r to fd e f i n i t i o no fs e c u r i t ys t a n d a r d s t h i sp a p e rs e t su pa c c u r a t es t a n d a r dl i n et h r o u g h q u a n t i t a t i v es t a n d a r da n da n a l y s i sc u r r e n ts i t u a t i o no fw u h a n n l e r ea l ep r o b l e m sa b o u t r e g i s t r a t i o ni n f o r m a t i o nb e i n gd i f f i c u l tt oc h e c ka n dt h ep h e n o m e n o no fr e n t s e e k i n gi n t h ep a r to fa p p l i c a t i o na n dr e v i e w t 1 1 i s p a p e ra n a l y z e sg o v e r n m e n td e p a r t m e n t sa n d a p p l i c a t i o nu s e r s b e h a v i o rc h o i c e sb yg a m em o d ea n dp r o p o s e sr e l a t e ds u g g e s t i o na b o u t i n c r e a s e da u d i te f f o r t sa n dt h ee s t a b l i s h m e n to fa l le f f e c t i v ea u d i ta p p r o a c h t h e r ea r e s e v e r a lp r o b l e m sa b o u tb e i n gd i 伍c u l tt oc h e c kh o u s e h o l di n c o m e ，f e w e t p e n a l t i e s ，1 a c k o fi ni n c e n t i v e sa n di m p e r f e c te x i ts y s t e mi nt h ep a r to fe x i t t h o u g ha n a l y z i n g ，a u t h o r t r yt oe x p l o r ea ne f f e c t i v ee x i tm o d e ，i no r d e rt os o l v et h ep r o b l e mw h i c hl o w - r e n t f a m i l i e sa l ew i l l i n gn o tt oe x i t k e yw o r d s ：l o w - r e n th o u s i n gs e c u r i t y e n t r ya n de x i tm e c h a n i s m s e c u r i t ys t a n d a r d s a p p l i c a t i o na n dr e v i e w e x i t i l 硕士学位论丈 m a s t e r st h e s i s 目录 摘要 a b s t r a c t i i 1 绪论。1 1 1 研究背景与意义l 1 1 1 研究背景1 1 1 2 研究意义2 1 2 国内外研究文献综述2 1 2 1 国内研究现状2 1 2 2 国外相关研究4 1 2 3 国内外研究文献评述5 1 3 研究内容、方法与技术路线6 1 3 1 研究内容6 1 3 2 研究方法6 1 3 3 技术路线7 1 4 可能创新之处与不足7 2 基本概念与理论基础 2 1 基本概念8 2 1 1 住房保障8 2 1 2 廉租房8 2 1 3 廉租房保障8 2 1 4 廉租房保障进入9 2 1 5 廉租房保障退出9 2 2 理论基础9 2 2 1 公平分配理论9 2 2 2 “经济人”理论1 0 2 2 - 3 住房支付能力评估理论。1 0 3 廉租房保障进入与退出机制概述 硕士学位论文 m a s t e r + st h e s i s 3 1 进入与退出机制1 3 3 1 1 机制运行主体13 3 1 2 机制运行环节和要素1 4 3 2 廉租住房进入与退出机制现状17 3 2 1 建设成效1 7 3 2 2 存在的问题18 4 廉租房保障标准确定分析。2 0 4 1 保障标准确定现状2 0 4 1 1 相关制度规定2 0 4 1 2 保障标准建设现状2 1 4 2 保障标准确定中存在的问题2 2 4 2 1 地方政府动力不足，保障范围过窄2 2 4 2 2 保障标准线确定合理性不足2 3 4 3 合理确定保障标准的对策建议2 5 4 3 1 强化地方政府责任，扩大保障范围。2 5 4 3 2 基于住房支付能力评估模型的保障线确定2 6 4 3 3 模型应用分析。2 7 5 廉租房保障申请与审核环节分析 3 0 5 1 现行申请与审核办法3 0 5 1 1 相关制度规定3 0 5 1 2 现实状况3 0 5 2 申请与审核过程中存在的问题3 1 5 2 1 廉租户申报信息甄别难3 1 5 2 2 存在寻租现象31 5 3 申请与审核的对策建议3 2 5 3 1 博弈模型分析解决信息甄别难问题3 2 5 3 2 加强监管防止寻租现象发生3 4 5 3 3 加大对虚假信息申报和寻租现象的处罚力度3 5 6 廉租房保障退出环节分析 3 7 6 1 廉租房保障退出的相关规定与现状3 7 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 6 1 1 相关制度规定3 7 6 1 2 廉租房保障退出机制现状3 8 6 2 退出环节中存在的问题3 8 6 2 1 受保家庭对退出廉租房保障的认同度不高3 8 6 2 2 对受保家庭收入动态监管难度大3 9 6 2 3 惩罚力度小，激励措施缺失4 0 6 2 4 廉租房退出体系不完善4 1 6 3 完善退出的对策建议4 2 6 3 1 加强管理队伍的建设。4 2 6 3 2 建立有效的家庭收入动态监控制度4 2 6 3 3 严厉处罚与奖励措施并举。4 3 6 3 4 完善退出体系。4 4 7 结论与展望 7 1 主要结论4 7 7 2 研究的不足与展望。4 7 附录 参考文献 致谢 5 1 硕士学位论丈 m a s t e r st h e s i s 1 绪论 1 1 研究背景与意义 1 1 1 研究背景 居住权是一项基本人权，住房是人们生活必需的最基本物质条件，而现今的房 价不断高涨，城市低收入和大部分中低收入人群无法通过自身的能力解决住房问 题，过多的居民无房可住将会影响社会的稳定。为了缓解住房矛盾，保持社会安定， 我国一直将建立和完善住房保障制度作为住房制度改革的一项重要内容。特别是近 几年，相继颁布了新的经济适用住房管理办法和廉租住房保障办法；2 0 0 7 年国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见出台；2 0 0 8 年住房和城 乡建设部提出“9 0 0 0 亿安居工程投资计划”；2 0 0 9 年1 2 月“国四条”再次提高住房保 障指标，力争到2 0 1 2 年末，基本解决1 5 4 0 万户低收入住房困难家庭的住房问题； 2 0 1 0 年6 月8 号发布关于加快发展公共租赁住房的指导意见力在解决夹心层住 房问题，这些足可以表明中央越来越重视住房保障问题。 经过十多年的发展，我国住房保障制度在维护城镇居民基本居住权、促进社会 稳定上发挥着越来越重要的作用，但由于多方面的原因，我国住房保障工作目前还 存在着诸多的问题与不足。为此，国家调整了住房保障的政策重点，逐步加大廉租 房保障力度，2 0 0 7 年出台的2 4 号文件明确提出建立健全以廉租住房制度为重点、 多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。将廉租房保障范围由城市最低收 入住房困难家庭扩大至低收入住房困难家庭，并做到“应保尽保”。相继出台 ( 2 0 0 9 2 0 1 1 廉租住房保障规划，力争用三年时间，基本解决城市7 4 7 万户低收 入家庭的住房问题。 廉租房保障现已成为解决城市低收入家庭住房问题的政策主体，然而廉租房制 度建设还存在不足和问题，其中进入与退出管理中存在的问题显得比较突出。首要 是保障范围过窄，至2 0 0 9 年底，我国通过新建、购置、改建等多种方式，累计筹 集廉租住房2 7 3 万套左右，租赁补贴达2 9 2 万户左右，廉租住房受益家庭数仅占全 国城镇户籍人口总户数的2 8 左右，远没有达到中央扩大廉租房保障范围的政策要 求。而退出保障情况更是非常之少，作为一项公共政策，廉租房制度要保证制度 的公平与效率，保证那些真正需要得到政策扶持的人能够进入廉租房保障，而那些 。杨红旭：住房保障必须与住房市场划清边界，上海易居房产研究院研究报告w w w y i j u o r g2 0 1 0 - 0 7 - 2 1 。 l 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 条件已得到改善的家庭能够及时退出保障体系。因此，如何完善廉租房保障的进入 与退出机制就成为当前发展和完善廉租住房保障制度重要而紧迫的工作。 1 1 2 研究意义 廉租房保障是国家的一项福利政策，为了保证这项政策的公平与效率，避免一 些理应受政策保障的家庭因进入机制不完善而享受不了廉租房保障，也为了避免一 些条件得到改善的家庭不肯退出廉租房保障，非法占有国家福利政策资源，本文以 廉租房保障的进入与退出机制建设为研究视角。试图通过研究提出一些合理的解决 办法与措施，完善廉租房保障进入与退出机制，保证廉租房政策的公平与效率。 笔者认为本文的研究具有重要的现实意义： 第一、有利于合理安排使用有限的公共资源，保障廉租住房政策的公平与效率。 第二、指导还没有进行廉租房保障进入与退出制度建设的城市进行制度建设。 第三、为已建立廉租房保障进入与退出制度城市提供一些完善制度的相关建议。 总体来讲，完善廉租住房保障进入与退出机制是促进廉租房制度建设的关键环 节，对保障低收入家庭住房权力，健全我国住房保障体系具有重要的意义。 1 2 国内外研究文献综述 1 2 1 国内研究现状 对廉租房制度的研究一直是理论界热点问题，近来开始关注现阶段我国廉租房 政策在准入与退出管理中存在着的一些问题。单希( 2 0 0 9 ) 指出廉租房保障面过窄， 没有建立完善的准入与退出机制是我国廉租房政策实施过程中所存在的主要问题。 曾慧敏( 2 0 0 9 ) 阐述了现阶段廉租房制度缺乏有力地准入、退出和管理机制，致使保 障对象界定不明、定位过宽，造成了一些不符合条件的人出现了“搭便车”的现象。李 岚( 2 0 1 0 ) 指出个人信用体系与收入核查体系不完善，对个人申报不实情况缺乏惩 罚措施，住房保障体系不健全以及缺乏完善的法律制度是现阶段廉租房准入与退出 中存在的主要问题。 对这个问题的研究集中于进入与退出过程中保障对象准入、审核、退出管理等 几个方面。纵观我国现行的廉租房保障办法规定及各地方政府的做法，在廉租房准 入管理方面设置了三个标准：本地户口、收入标准及住房面积标准。对第一个标准 的设置，有学者就提出了不同的观点。吴秀荣( 2 0 0 9 ) 论及现在的谦租房制度时指 出廉租房的申请门槛高，分配对象只针对城市户口的双困难户家庭的方法导致保障 范围狭窄。韩立达、李耘倩( 2 0 0 9 ) ，李斌、王凯( 2 0 0 9 ) 等学者也都认为廉租房 2 保障范围不仅仅局限于城市户口，还应将外来流动人口及常年的务工人员纳入进 去。但另一方面也有学者意识到：即使完全符合保障法规定的三条标准的城市低保 住房困难户，许多城市都还没有做到“应保尽保”( 李静2 0 0 9 ) ，从廉租房政策落实 情况看，对城镇“双困”家庭的保障尚不到位，更不用谈农民工及外来流动人1 ：3 保障问 题( 刘海燕2 0 1 0 ) ，这个问题就涉及到地方政府保障力问题。在保障范围确定方法 研究方面，国内学者开始借鉴西方一些理论与研究方法，郭玉坤，杨坤( 2 0 0 9 ) 基 于城镇居民住房支付能力的角度确定住房保障的家庭收入线。廖阳( 2 0 0 4 ) 借用系 统动力学原理建立了一个模型，通过调整可控参数的数值并在计算机上仿真，对廉 租住房保障的范围作出了分析和预测。姚文江( 2 0 0 8 ) 基于住房支付能力评估理论， 构建了廉租住房保障范围确定的分析模型，提出廉租房保障的确定原则。黄庆梅 ( 2 0 0 9 ) 在界定廉租房保障对象时运用了基本指标、道德约束指标以及优惠政策指 标构建分析模型。余凌志( 2 0 0 7 ) 基于收入余额指标构建了城镇低收入家庭住房支 付能力问题评价模型，为廉租房保障范围的确定提供了科学的依据。 在申请与审核环节研究方面，张金娟( 2 0 0 7 ) 谢小红( 2 0 0 9 ) 几位学者有相似 的观点，主张建立家庭住房信息档案。乔艳君( 2 0 0 7 ) 对廉租房保障对象信息甄别 别难的原因进行了分析，并提出了创新收入核对机制、建立个人信用制度、建立个 人信用资产评价机构、更新住房保障信息系统和保障对象档案等建议。廖阳( 2 0 0 4 ) 在分析廉租房保障对象审核时运用博弈模型。目前我国在解决申请和审核环节对真 假申报信息甄别还没有一个完全有效的办法，在这方面学术界和各地方政府应加快 步伐研究出一套行之有效的审核办法。 廉租房保障退出是最近理论界研究的热点问题，很多学者已清楚地认识到了现 阶段我国廉租房保障退出机制中存在着大量的问题。方贵跃( 2 0 0 8 ) 刘黎辉、童中 贤( 2 0 0 8 ) 等几位学者关注到了廉租房保障退出中存在退出条件规定不够周严、界 限比较模糊：廉租房住户收入动态变化难以监测，退出体系不全等问题。刘梅( 2 0 0 6 ) 袁文全( 2 0 0 7 ) 关注到有关退出的法律位阶太低，导致对违反退出规定的的处罚力 度不足。刘颖( 2 0 0 9 ) 指出退出过程中的激励措施缺失。在解决问题方面，张祥标 ( 2 0 0 8 ) 认为应做好基础材料的核查及动态管理工作，建立住房档案。方贵跃( 2 0 0 8 ) 提出一种新的的廉租房退出模式；刘颖( 2 0 0 9 ) 研究了如何设置由压力、推力与引 力组合成的动力机制力求达到使受保障对象主动退出的目的；李静( 2 0 0 9 ) 认为一 个较好的解决办法就是设置多层次的保障标准；梁涛( 2 0 1 0 ) 建议应加快征信立法， 建立完善的个人信用信息管理系统和个人信用资信评价机构，大力推动不同层次的 征信中介的发展；还有不少学者主张借鉴国外成功经验。 1 2 2 国外相关研究 国外住房保障政策主要经历了两个阶段。第一阶段是在住房严重短缺时期，政 府直接干预公共住房的建设，第二阶段是住房短缺问题基本上得到解决，住房供求 能保持大致平衡的时期，各国政府都对购房实行财政补贴和税收优惠的政策，推动 个人购房，提高住房的自有率。出现过几种比较有代表性的住房保障模式( 金涛， 2 0 0 9 ) ，政府参与，适度保障，强调市场机制作用的美国模式；政府补助非盈利经 营机构主导建设公共住房的欧洲福利国家模式；政府与市场“双轨制”的住房供应系 统的东亚福利经济模式；以政府为主导的贫民窟改造的南美住房保障模式( 王春华， 2 0 0 8 ) 。 国外学者在住房保障收入线划分研究方面，集中于住房支付能力研究，s t o n e ( 1 9 9 4 ) 应用收入余额指标研究方法研究了美国家庭的住房支付能力问题，他认为 计算一个家庭真实住房支付能力就是家庭可支配收入与基本合理水平的非住房需 求成本之差。h i l i p p et h a l m a n n ( 2 0 0 3 ) 采用了收入余额指标和反映住房过度消费或支 付的指标来研究瑞士住房支付能力问题，区分了需要一般的收入资助与特定的住房 资助的群体。g l e nb r a m l e y & n o a hk o f ik a r l e y ( 2 0 0 5 ) 在研究英国可支付住宅问题 时指出：基于收入余额指标的住房支付能力评价方法，不仅可以更准确地判断低收 入家庭的住房问题，更为重要的是它可以作为确定住房保障范围的依据。 国外住房保障进入与退出机制建设方面有许多可借鉴的地方，我国学者对此 也进了大量的研究。不同国家住房保障的覆盖面不同，德国和法国将保障对象界定 为低收入者，美国的保障范围占总人口1 5 以下的中低收人家庭，新加坡的组屋政 策覆盖了8 5 的居民，而瑞典的公益住房则面向所有公民( 课题组2 0 0 7 ) 。姚玲珍， 张小勇( 2 0 0 9 ) 在研究德国住房保障收入线划分问题时指出：德国不同的州根据当 地实际的经济水平设置准入线，采取十分位方法将居民收入水平划分为三类：1 - 3 分位属于低收入阶层，4 7 分位属于中等收入阶层，8 1 0 分位属于高收入阶层。当住 房开支占家庭总收入达1 5 0 o - 2 5 就应对其进行住房补贴。韩国公共住房保障对象 划分为1 0 级，1 5 级纳入保障体系，对1 级家庭提供永久租赁住宅，2 级提供国民 租赁住宅，3 - 4 级通过国民租赁住宅和长期押金租赁住宅来解决，5 级通过持股型公 共租赁住宅和中小型出售住宅来解决( 黄修民2 0 1 0 ) 。在保障住房审核分配、及退 出上有国外有相对完善的管理。王鸿春( 2 0 0 7 ) 对法国的做法进行了研究：先由受 保家庭提出申请，政府有关部门再对申请者的社会保险记录、家庭住房情况、收入 及财产状况和家庭人口等做出严格的审查，这些都可以通过银行和申请者所在单位 负责查证，最后在网上公示公共住房受保情况。张琪( 2 0 0 9 ) 指出新加坡组屋的分 4 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 配由早期采用登记配售的办法发展成更为科学合理的定购制度。政府根据申请人的 登记信息进行组屋的规划建设，再按登记排名先后顺序轮候分配。并采用规范的分 级补贴办法，严格按照家庭收入水平确定保障水平，同样政府对购房也采取分级补 贴。钟芸( 2 0 0 9 ) 认为美国在审核与退出方面做得很成功的最主要是因为美国有一 套健全的个人信用制度。张琪( 2 0 0 9 ) 、课题组( 2 0 0 7 ) 认为国外住房保障法律非 常的健全，而且根据不同时期居住水平的变化，颁布不同的住房保障法律，通过法 律的强制效力，起到监管住房保障的作用。刘黎辉( 2 0 0 8 ) 分析了香港住房保障退 出的成功经验：制定了完善的住房保障法律体系，对违规者严格的处罚，建立了专 业的管理机构，激励措施资助租屋户自置居屋。杨道法( 2 0 0 8 ) 指出英国政府实行 “优先购买权政策”，鼓励租房者按一定折扣购买租住公共住房，解决租户对住房所 有权的渴求，降低公租房的腾退阻力，同时对折扣出售的公房再转售进行了限制。 1 2 3 国内外研究文献评述 根据以上现有研究文献的概述，我国目前有关廉租住房保障范围的研究主要具 有以下几个方面特点： ( 1 ) 定性研究多，定量研究比较少 很多研究都是偏重从定性分析的角度来讨论问题，如在讨论廉租房保障对象问 题时，多数学者仅是提到现有廉租房的保障面过于狭窄，没有把农民工及外来流动 人口涵盖进来，而很少有学者动用运用具体的定量分析方法来有效地确定一个合理 的保障范围。 ( 2 ) 对问题的认识比较多，有效实用的解决方法探讨少 国内学者对廉租房准入与退出过程中存在的问题都能有比较清楚的认识，对问 题分析比较透彻，但在提出解决问题的具体办法时，大多停留在观念阶段，解决方 法就显得相对宏观笼统，缺少可操作性。 ( 3 ) 多数研究是将准入与退出机制分开进行研究，要么重在研究廉租房保障对象 的确定，要么重在退出机制的建立与完善。而本文认为廉租房的准入与退出管理是 一个相对完整的体系，两者间存在紧密的联系，应该做为一个整体对象进行研究。 国外的住房保障政策实施的比较早，政策体系相对成熟，有一套相对而言成熟 的研究理论与研究方法。我们在进行廉租房政策研究时可以借鉴国外成熟的理论与 方法应用，时时完善进入与退出机制的措施可以借鉴国外的成功的经验做法。 5 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 1 3 研究内容、方法与技术路线 1 3 1 研究内容 本文首先对基本概念与理论基础进行介绍。接着概述廉租房保障的进入与退出 机制，分析了机制运行的各个环节及联系，结合具体实施情况将进入与退出机制中 存在的问题主要归纳为三大相互联系的环节：保障标准的界定、保障对象申请与审 核环节与退出环节。接下来文章总体上就围绕这三点展开，从目前我国廉租房保障 进入与退出机制相关做法与运行现状入手，通过分析发现其中存在的问题，提出解 决问题的方法与建议。在解决问题时，本文借用住房支付能力评估模型合理确定廉 租房保障标准线，通过建立政府主管部门与申请者之间不完全信息动态博弈模型解 决审核过种中信息甄别难的问题，并试图建立一种惩罚与奖励并重、健全退出体系 于一体的有效的退出模式。 拟解决的关键问题。廉租房进入与退出机制运行环节中主要在三个方面存在比 较大的问题：廉租房保障标准线确定不合理、申请与审核过程中信息甄别难和没有 形成有效的退出机制。所以本文拟解决的关键问题主要有以下几点：( 1 ) 分析廉租 房保障进入与退出机制，找出存在的关键问题点。( 2 ) 运用收入余额指标评价方法 构建住房支付能力评估模型以确定廉租住房保障标准线。( 3 ) 运用博弈分析申请与 审核过程信息甄别难的问题。( 4 ) 探索一套有效的退出模式，解决廉租房保障退出 难的问题。 1 3 2 研究方法 ( 1 ) 文献分析法 本文通过分析国内外有关公共住房保障的研究文献，特别是分析了国外公共住 房与我国廉租房保障准入与退出管理中的研究成果，从中发现我国廉租房保障进入 与退出中存在的不足，为本论文提供可研究的视角。 ( 2 ) 对比分析法 在研究我国廉租房保障进入与退出问题时，通过对比分析国外和地区公共住房 保障进入与退出中的成功做法，从中总结一些经验和启示，并结合我国不同城镇实 际情况的对比分析，提出完善我国廉租房保障进入与退出机制相关措施和建议。 ( 3 ) 定性与定量结合分析方法 全文采用了定性与定量相结合的分析方法。对我国廉租房保障中进入与退出现 行规定与做法以及存在的问题采用了定性分析的方法，在解决问题，提出相关措施 6 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 与建议时，应用了一些模型分析具体问题。 1 3 3 技术路线 研究背景介绍与文献归纳 1 i r 基本概念与理论基础 1 l r 进入与退出机制概述 1 l r i 保障线确定分析 申请审核环节分析退出环节分析 l ii t 结论 1 4 可能创新之处与不足 在学界已有研究的基础上，本文对论题的探讨和论证可能具有以下创新之处： ( 1 ) 研究视角 本文围绕廉租房保障进入与退出机制运行展开分析，以其中几个相互联系的关 键环节为切入点进行研究，解决其中存在的的问题以完善机制。学术界虽近来开始 关注进入与退出问题，但多数不以进入与退出机制做为完整体系来研究，以机制运 行为切入点研究的更少。所以笔者以为本文的研究视角具有一定的创新。 ( 2 ) 方法应用 已有的研究文献，要么没有具体的方法应用，要么解决问题时只提出观念性政 策建议，没有形成体系，操作性不强。本文在解决具体问题时，借用住房支付能力 评估模型确定保障标准线，应用博弈模型分析审核过程，建立新的模式完善退出管 理，应用定性与定量结合的方法分析解决问题，在方法应用上具有一定创新。 本文存在以下不足： 对廉租房保障进入与退出机制建设只选取了其中几个重要的关键环节展开论 述，未能做到面面俱到。根据最新十二五规划，公共租赁住房将成为我国住房保障 新的政策主体，而本文仍与廉租房作为研究对象基于以下考虑，廉租房保障还是解 决城市低收入家庭住房住房问题的政策之一，关于公租房和廉租房的关系，没有做 更深入的研究和探讨。 7 2 基本概念与理论基础 在具体研究廉租房保障进入与退出机制之前，有必要对一些基本概念及相关理 论基础界定清楚，本章就有关基本概念与理论基础作具体介绍。 2 1 基本概念 2 1 1 住房保障 不少学者对住房保障的问题进行过研究，本文借鉴西南财经大学的博士郭 玉坤的观点，住房保障是指一个国家为了弥补市场住房的不足，在住房领域实 施社会保障职能，对城市居民中住房困难的中低收入家庭进行扶持和救助，解 决弱势群体的住房问题。包括以下几个要点：住房保障是社会保障制度的重 要内容，所以住房保障的责任主体是国家和政府，其目的是满足中低收入家庭 的基本居住要求，必须以相应的社会立法做为保证。 2 1 2 廉租房 廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向城市住房困难的低收入家庭 提供的具社会保障性质的住房。 2 1 3 廉租房保障 简单地讲，廉租房保障是指政府以租金补贴或以低廉租金配以廉租房的方式保 障城镇低收入住房困难的家庭最低的住房生活标准。总体来看，我国廉租房保障 制度具有以下几个特征： ( 1 ) 社会保障性 政府有义务和责任保障社会成员的基本居住权，而廉租房是政府给城市低收入 人群提供的一种带有保障性质的政策性住房，因此，廉租房保障具有社会保障性。 ( 2 ) 廉租房建设的非盈利性 廉租房开发建设追求的是社会效益而不是经济效益，不以盈利为目的，非盈利 性的特征决定国家和地方政府必须承担起廉租房保障重任。 ( 3 ) 保障程度的有限性 。郭玉坤：中国城镇住房保障制度研究，西南财经大学，2 0 0 6 年 曲周晓丹，梅艳群：浅析我国廉租住房制度，武汉冶金管理干部学院学报，2 0 0 8 ( 6 ) 8 硕士学位论丈 m a s t e r st h e s i s 我国廉租房保障的保障程度是有限的，不能达到全面覆盖，所以在具体的实施 过程中就必须设置一个标准，只有低于这个标准的人群才可以纳入到保障体系内。 ( 4 ) 保障对象的流动性 廉租房是一种有限的公共资源，为了保证资源使用的公平合理性，就要保证将 廉租房供应给最需要得到廉租房保障的最困难人群。而城市低收入家庭往往是动态 的，当受保障的家庭的条件超过了当地的保障标准就应该退出保障体系，让其他符 合条件的家庭进入保障体系，这样才能保证廉租房制度的公平性。 ( 5 ) 管理严格性 从资金筹集、房源筹建、进入与退出管理建设等方面，政府应对廉租房制度建 设进行统筹管理，制订一系列廉租住房管理制度，确保廉租住房制度的良性运行。 2 1 4 廉租房保障进入 廉租房保障进入是指政府为保障低收入群体的住房权利，设定一个合理的廉租 房保障标准，将收入和居住条件低于保障标准的家庭按纳入保障体系，并按照一定 的程序和方法，提供与家庭条件相对应的不同形式的廉租住房保障。 2 1 5 廉租房保障退出 廉租住房保障退出是指政府为了公平合理地分配有限的廉租房资源，通过住房 保障主管部门审核，对廉租房房保障对象的资格进行审核，让收入或住房条件得到改 善的家庭通过一定渠道或方式而退出的一整套制度安排、程序以及与之相应的保障 廉租户退出后对住房需求的配套措施等。 2 2 理论基础 2 2 1 公平分配理论 许多西方学者认为，任何国家在实施住房政策时应当实现公平目标，政府应该 注重住房公平分配，通过对中低收入阶层的补助，缩小他们与其它阶层在居住水平 上的差距，保证他们能够达到政府规定的住房水准。 对我国住房保障制度具有重要指导意义的是黑登提出的垂直公平和水平公平 分配理论，垂直公平是指不同阶层家庭从国家政策中获得的收入分配程度不同， 其中积极的垂直公平计划强调使低收入家庭获得额外的好处，而水平公平是指同一 。刘黎辉、童中贤：城镇廉租住房保障的退出机制探讨，住房保障，2 0 0 8 ( 6 ) 。 。h e a d yb ：h o u s i n gp o l i e yi nt h ed e v e l o p e de c o n o m y m l o n d o n