（土地资源管理专业论文）城市土地集约利用研究(1).pdf

华中农业大学2 0 0 6 届硕士学位论文；城市土地集约利用研究 中文摘要 我国土地资源短缺，随着城市化进程的加快和人口的迅速的增长，土地已成为 城市经济发展的制约因素开展城市土地集约利用评价，不断提高城市土地利用效 率，有利于城市土地资源优化配置和合理利用，促进城市土地由外延扩展向外延扩 展与内涵挖潜相结合的方向转化，走可持续发展之路。 城市土地集约利用是世界各国的大趋势，是符合土地经济规律和城市社会经济 发展的长远目标。进行城市土地集约利用研究，已成为土地利用学研究的热点 本文共分七章对城市土地集约利用进行分析研究： 第一章绪论主要阐述了研究的背景、目的、意义及研究方法 第二章是城市土地集约利用的概述，总结了城市土地集约利用的概念，城市土 地集约利用的特性，城市土地集约利用与相关概念的关系及城市土地集约利用研究 的必要性。 ， 第三章主要阐述了城市土地集约利用的理论基础 第四章提出了城市土地集约利用评价指标体系和评价标准，分析了城市土地集 约利用的影响因素，建立评价指标体系，确定评价标准及评价方法 第五章我国城市土地集约利用模式创新，主要阐述了。紧凑型城市”模式和城 市地下空间的开发利用模式。 ：9 第六章以武汉市为例分析了武汉市土地利用的现状及存在的问题，并对城市土 地集约利用现状进行评价，提出集约利用土地的措施。 第七章结果讨论与分析。 本文的创新点有：其一，建立了城市土地集约利用评价指标体系，对土地集约 利用现状进行评价；其二，提出了“紧凑型城市”的城市土地集约利用模式。 关键词：城市土地；集约利用；现状评价 竺主查兰查兰! 竺曼堡主兰竺丝苎：苎! 圭兰墨竺型望竺墨 a b s t r a c t a tp r e s e n tt h el a n di si ns h o r t , b u to u rc o u n u yi se n t e r i n gu r b a n i z a ：t i o ns t a g eo f a c c e l e r a t e dd e v e l o p m e n t , c i t yd e v e l o p m e n ta n de v e r yc o n s t r u c t i o nl a n da r eb e i n g e x p a n d e dr a p i d l y , t h el a n di sa v i t a lf a c t o rt h a tp h ya ni m p o r t a n tp a r ti na c c e l e r a t i n gt h e d e v e l o p m e n to fe c o n o m y l a u n c h i n gt h ea p p r a i s eo fu r b a nl a n di n t e n s i v e l yu t i l i z a t i o n , a n dc o n s t a n t l yi m p r o v i n gt h eu t i l i z a t i o ne f f i c i e n c yo fu r b a nl a n d , c a np r o m o t er a t i o n a l d i s t r i b u t i o na n dr a t i o n a lu t i l i z a t i o no ft h eu r b a nl a n d “i s o u r i 强t r a n s f o r me p i t a x ye x p a n d t ot h ec o m b i n a t i o no fe p i t a x ye x p a n da n dl a t e n tp o w e re x p a n d , t a k et h es u s t a i n a b l e d e v e l o p m e n tr o a d n ei n t e n s i f i e du t i l i z a t i o no fu r b a nl a n d si st h eg e n e r a lt r e n d , a n ds u i t st h el a n d e c o n o m i cr u l e sa n dt h ed e v e l o p m e n ta i m so fo u ru r b a ns o c i a le c o n o m y 1 1 1 es t u d yi n i n t e n s i f i e du t i l i z a t i o no fu r b a nl a n dh a sb e e nt h ef o c u so fs t u d yi nt h el a n du t i l i z a t i o n s u b j e 沁t t h ep a p e ri st o t a l l yd i v i d e di n t os o v e nc h a p t e r ： c h a p t e rlm a i n l ye l a b o r a t e st h eb a c k g r o u n d , p u r p o s e ，m e a n i n ga n dm e t h o d so f t h e r e s e a r c h c h a p t e r2i st a l l y i n gu pt h ec o n c e p ta n dt h ec h a r a c t e r i s t i co fu r b a n l a n di n t e n s i v e u t i l i z a t i o n , a n dt h er e l a t e dc o n c e p ta n dt h en e c e s s i t yo fs t u d yi nu r b a nl a n di n t e n s i v e u t i l i z a t i o n c h a p t e r3m a i n l ye l a b o r a t e st h et h e o r i e sf o u n d a t i o no fu r b a n l a n di n t e n s i v e u t i l i z a t i o n c h a p t e r4i n t r o d u c e st h ei n d e xs y s t e ma n ds t a n d a r do fu r b a nl a n di n t e n s i v e u t i l i z a t i o n , a n da n a l y z e st h ei n f l u e n c ef a c t o r s ，b u i l du pt h ee v a l u a t i o ni n d e xs y s t e m , e v a l u a t i o ns t a n d a r da n dm e t h o d c h a p t e r5i n t r o d u c e st h en e wm o d eo fu r b a n l a n di n t e n s i v eu t i l i z a t i o na n d e l a b o r a t e st h em o d eo f “i m p a c tc i t y ”a n dm a k i n gu s eo f u n d e r g r o u n ds p a c er e s o u l e si n o u rc o u n t r y c h a p t e r6a n a l y z e sa n de v a l u a t e st h ep r e s e n tc o n d i t i o no fw u h a nc i t y , a n dp u t s f o r w a r dt h em e a s u r e s th er e s u l ti se v a l u a t e d 1 1 蝣i n n o v a t i o no fp a p e ri st h ei n d e xd i a g r a mo ft h eu r b a nl a n di n t e n s i v eu t i l i z a t i o n a n dt h en e w m o d eo f “i m p a c tc i t y ， k e yw o r d s ：u r b a nl a n d ： i n t e n s i v eu t i l i z a t i o n ：p r e s e n tc o n d i t i o ne v a l u a t i o n 华中农业大学学位论文独创性声明及使用授权书 学位论文 是否保密否 如需保密，解密时间年 月日 独创性声明 本人声明所里交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成 果尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发 表或撰写过的研究成果，也不包含为获得华中农业大学或其他教育机构的学位或证书 而使用过的材料，指导教师对此进行了审定与我一同工作的同志对本研究所做的任 何贡献均已在论文中做了明确的说明，并表示了谢意 研究生签名：于各丰幻 时间：形侔彳月7 7 日 学位论文作者张罐拖导师张娥删 签名日期：1 “年z 月，7 日 签名日期：二f 年月7 日 注；请将本表直接装订在学位论文的扉页和目录之问 华中农业大学2 0 0 6 届硕士学位论文：城市土地集约利用研究 l 绪论 1 1 研究背景、目的和意义 1 1 1 研究背景 ( 1 ) 控制城市用地蔓延，提高城市土地利用率是一个全球性问题 当今世界，城市化地区盲目扩张及其后果已经引起了全球的关注控制城市 用地蔓延，探讨城市土地利用模式与经济发展的关系问题，一直是世界各国政府所 关注的问题，西方国家在城市化前期。受郊区廉价土地的诱惑，城市盲目向外扩张， 不仅占用了大量的耕地和林地资源，而且也导致了城市用地规模的不合理扩张和土 地资源的粗放式经营，引发了如“钟摆式交通气“中心区衰落”等一系列城市问题。 直到2 0 世纪5 0 年代，英、法、美、德、日才开始制定较为系统的土地管理法规， 试图限制城市用地规模的无限扩张和提高城市土地利用率，但收效甚微。7 0 年代美 国为了集约使用土地，一些州掀起所谓的“城市增长管理运动”，要求建立城市增 长边界，鼓励边界内提高土地开发强度，以控制城市用地规模的不合理增长和减少 城市用地的扩张对农地的占用。进入2 1 世纪，各国的工业化和城市化进入加速发 展时期，对城市土地利用的研究更加深入 。 ( 2 ) 我国国情迫使我们必须对城市土地进行集约利用 ： 我国城市土地利用面l 临着世界上少有的严峻环境。一方面，目前我国正处在城 市化加速发展阶段，2 0 0 1 年城市化率已经达到3 7 6 6 1 1 1 城市化背景下，城市迅速 向外扩展据统计，1 9 9 7 - - 2 0 0 2 年期间各项建设占用耕地1 0 9 7 2 万公顷，而城市 每年占地9 0 万亩以上 2 1 另一方面，据统计资料显示我国的耕地2 0 0 2 年为1 2 6 亿公顷( 1 8 8 9 亿亩) 已接近粮食生产安全底线f 3 】，现有人口1 2 8 4 5 3 万，人均耕地只 有0 1 0 1 公顷。( 严金明，2 0 0 3 ) 城市扩展不可避免地要占用耕地资源，而且大部分 是优质耕地，部分外国学者已经向我们敲响了“谁来养活中国人”的警钟 4 1 随着现 代社会的飞速发展，人口、资源、环境之间的矛盾日趋突出，有限的土地资源能否 合理利用，将直接影响到社会可持续发展的进程。 因此，无论从城市发展和城市土地合理配置的角度，还是保护土地资源促进土 地可持续利用的角度，城市土地集约利用的研究都显得非常重要。如何集约化利用 有限的城市土地资源，是急需解决的问题 ( 3 ) 我国对城市土地集约利用研究还处于初始阶段 我国城市土地利用问题伴随着自2 0 世纪8 0 年代以来城市土地有偿使用制度的 实行、房地产业的迅猛发展和城市土地的快速扩展，而逐渐成为社会各界关注的焦 点和地理学、城市规划学、经济学、社会学等学科研究的重点总的来看，我国的 城市土地研究主要集中在城市土地使用制度改革、城市土地分等、定级与估价和经 华中农业大学2 0 0 6 届硕士学位论文：城市土地集约利用研究 济区位空间结构与扩展形态等三个方面。而对城市土地如何集约利用，还在进行初 步的探索研究阶段。但对城市土地以上几方面的研究为城市土地集约利用的探索提 供了借鉴和思路。党的十四届五中全会提出要实现经济增长方式从粗放型向集约型 转变，只有经济发展转移到新型工业化道路上来，集约利用资源，调整产业结构， 才能真正提升我国的城市竞争力。 国外较系统的研究城市土地利用理论始于2 0 世纪2 0 年代以来兴起的生态学派 1 1 2 研究目的 我国目前正处在城市化加速发展的时期，长期以来我国城市建设用地都是粗放 式经营。在用地规模上，表现为总量失控，扩展过快；在用地结构上，表现为各类 用地布局不合理、产值低；城市用地的建筑容积率也很低。随着社会主义市场经济 的发展、人口的增长，城市化、工业化进程的加快，将需要大量的城市用地，各类 建设占地需求给城市土地供应带来很大压力，仅靠新增用地发展城市建设已不可 能。如何调整好城市土地资源，促进城市土地及空问资源的合理配置和高效利用， 已成为学术界和规划界研究的焦点。本文研究目的主要是通过对城市土地集约利用 的分析，提出城市土地集约利用的模式及评价方法，实证部分分析了武汉市土地集 约利用现状，提出了武汉市土地集约利用的措施，为武汉市土地合理利用提供参考。 1 1 3 研究的意义 开展城市土地集约利用研究，既是贯彻土地利用基本国策的重要途径，又是建 立科学、合理的用地管理决策系统不可缺少的依据。 ( 1 ) 保护耕地的需要 我国基本国情是人多地少，优质耕地少，耕地后备资源少。我国现有耕地1 3 7 1 3 万公顷，人均耕地o 1 0 1 公顷，不到世界人均水平o 2 6 公顷的一半。城市扩张绝大 部分占用的是耕地资源，未来3 0 年还要增加3 亿多人口，需要约6 0 0 0 万亩建设用 地。( 林培，2 0 0 3 ) 多占一亩耕地，就意味着增加一份吃饭的压力。这一基本国情 决定了城市建设靠新增土地已不可能了，城市建设的出路在于内涵挖潜，集约利用。 ( 2 ) 从理论上引导城市土地由粗放化的利用模式向集约化的方向转变 长期以来，我国城市土地的利用主要采取外延式粗放化发展模式，这种利用模 式，不仅导致了城市土地利用规模的盲目扩张、城市土地利用的低效化、耕地资源 的大量流失和区域范围内土地资源系统的破坏，而且也违背了土地的经济规律，进 而制约了社会经济的全面发展。在人口、资源、粮食问题日趋严峻的今天。我们必 须对以前的城市土地利用方式进行反思，从集约化和可持续发展的角度重新审视城 市土地利用问题，这对改变土地利用的传统观念，实现城市土地资源的高效利用和 2 华中农业大学2 0 0 6 届硕士学位论文：城市土地集约利用研究 合理配置均具有重要意义 ( 3 ) 为政府制定有关城市土地集约利用的政策法规提供依据，进一步加强政府 与土地管理部门对城市土地市场管理以及城市土地利用的宏观调控作用，改变城市 建设利用的现状，为城市土地集约利用提供借鉴的模式，促进城市土地资源的优化 配置和合理利用。 ( 4 ) 为城市总体规划和土地利用总体规划协调提供理论依据。通过对城市土地 利用的分析，对现状进行集约利用评价，根据评价结果，找出制约集约利用的因素， 制定城市土地集约利用的措施在土地利用总体规划修编中把集约利用土地作为一 条指导原则，使城市规划与土地规划协调统一 1 2 研究方法 本文运用了经济学、土地规划学、城市规划学、生态学、数学等相关学科知识 展开对城市土地集约利用的理论、模式及评价进行研究，采用的研究方法有： ( 1 ) 统计和调查分析法 城市土地集约利用的分析涉及长时间序列数据，需要运用多年来与城市土地衬“。 用和城市发展相关的统计数据，这些统计数据也要借助调查方法对武汉市城市土 地利用现状进行调查。 ( 2 ) 定性与定量相结合的方法 定性描述方法是社会科学研究普遍采用的一般性方法，通常用于对事物及其发 生规律进行宏观的、概括的描述。本文在进行城市土地集约利用研究中，比较多地，；。、 采用这一方法。定量分析方法是现代科学研究的必要手段。要准确、深入地揭示事 物运动规律，必须借助该方法。城市土地集约利用研究需要采用定性与定量相结合 的方法。如首先要用定性的方法选取评价指标，然后运用定量的方法对其进行度量， 综合测算出城市土地集约利用水平并提出城市土地集约利用的措施。 ( 3 ) 对比和比较的方法 本文研究中采用了横向和纵向的比较方法，如对于武汉市建设用地结构和国内 外城市进行了横向比较，反映出武汉市土地利用结构存在的问题。对武汉市建成区 城市规模扩展进行了纵向比较，找出变化的特点，并进行分析 参考文献 1 刘盛和，吴传钧，陈田评析西方城市土地利用的理论研究 j 】地理研究，2 0 0 l ，2 0 ( 1 ) 2 刘峰积极推进城市化与土地使用集约化宁夏社会科学，1 9 9 9 ，( 4 ) 3 王放中国城市化与可持续发展凸i 】北京：科学出版社，2 0 0 0 ：1 0 - 1 5 4 叶裕民中国城市化之路凸i 】北京；商务印书馆，2 0 0 l ，6 5 - 6 6 华中农业大学2 0 0 6 届硕七学位论文：城市t 地集约利用研究 2 城市土地集约利用概述 2 1 城市土地的概念和特- 眭 城市土地是城市功能的基础。所谓城市土地可以统称城市规划区范围内的陆 地，水面以及其地上、地下一定空间所构成的自然综合体。城市土地有狭义和广义 之分，广义城市土地包括城市建成区的土地和城市郊区的土地；狭义城市土地是指 城市市区范围内的土地。本文所研究的城市土地指的是狭义的城市土地。 从区域上说，城市土地包括三个层次：一是城市市区的土地，即城市己开发建 成的土地，通常指城市建成区或主城区；二是城市规划区范围内的土地，指按城市 土地利用总体规划确定定期发展的土地，包括近郊的农田或村镇等所占用的土地； 三是城市行政管理区范围内的土地，包括城市郊区县范围内的土地。上述三个层次 的土地构成了整个城市的土地面积。目前我国土地管理部门和学术界普遍赞成以城 市主城区( 或建成区) 界定城市土地的范围。 城市土地除了具有一般土地的自然特征和经济特征以外，还具有它本身的某些 特征，然而归纳起来，对土地集约利用影响最大的特性有以下几种： ( 1 ) 城市土地的区位性 位置对城市土地非常重要，城市士地的质量主要取决于城市土地的位置及其该 位置下的区位条件。区位不是一种简单的距离关系，而是多因素影响的空间关系的 总和。从影响范围来看，城市土地区位分为三个层次，即：宏观区位、中观区位和 微观区位。宏观区位是城市或地域之间的区位差异，中观区位是城市内部不同区域 之间的区位差异，微观区位是不同地块之间的区位差异。不同的区位条件决定了城 市土地的价值、利用战略和利用方向，并直接影响到土地利用的可能强度。所以， 集约利用土地的必需前提是充分分析城市土地区位条件。 ( 2 ) 城市土地供应的稀缺性 由于城市化进程的加快、人口不断增长和社会经济文化的发展，对城市土地需 求不断扩大，而可供人类利用的城市土地又是有限的，因而便产生了城市土地供给 的稀缺性，并日益增强。城市土地供给的稀缺性，不仅仅表现在城市土地供给总量 与城市土地需求总量的矛盾上，还表现在由于城市土地为之固定性和质量的差异性 导致的某些地区( 如经济发达地区、入口密集地区) 和某种用途( 如工业用地、农 业用地) 土地供给的特别稀缺上。由于城市土地稀缺性日益增强，城市土地供求矛 盾日益尖锐化，导致一系列土地经济问题的产生。城市土地供给稀缺性是引起土地 所有权垄断和土地经营权垄断的基本前提。土地是自然赋予的不可再生资源，因此 对于不断增加的人口和不断增长的需求来说，土地资源永远是稀缺的。土地资源的 有限性不仅是指土地总量的恒定不变，而且主要是指在某一地区，尤其是城市地区， 用于某种特定用途的土地数量是有限的、排他的。增加某种用途的用地就必然减少 4 华中农业大学2 0 嘶届硕士学位论文l 城市土地集约利用研究 其他用途的用地，永远无法达到满足所有需求的状态。城市规模越大，则往往供需 缺口也越大。大城市商业中心地段之所以“寸土寸金”，正是因为稀缺性而来土 地的稀缺性要求土地必须集约利用，提高土地利用率。 ( 3 ) 城市土地效应的聚集性和城市土地报酬递减性 城市土地利用的一个非常重要的特性就是它的聚集效应。随着资本和物质在一 定面积土地上的聚集，会产生超出各单位效益的更高聚集效益，并因此可以使城市 土地具有极大的产出。因此，土地报酬递减现象短期内在城市土地中表现不明显， 一轮一轮的聚集效益存在，会使城市土地相当长时期处于效益递增阶段，递减时刻 的到来会大大推迟，递减的区段也大大延长而且，从城市整体角度讲，递减的效 应主要来源于城市的拥挤成本。其中特别是环境成本对于单一城市地块而言，报 酬递减规律表现在建筑成本和土地价格的平衡上高聚集必然高集约，因此，提高 城市土地聚集效益和降低城市土地拥挤成本是确定城市土地集约利用需要平衡的 关键问题。 ( 4 ) 城市土地空间利用的多维性 城市土地对土地功能的应用完全有别于农业用地，土地仅作为承载空间，不直+ 接作为生产要素而且，城市各种社会经济活动对土地空间的利用是立体多维的 除了城市土地利用方式的平面结构开发外，重要的还能充分利用地上和地下立体空 间这就为城市土地空间利用的潜力挖潜提供了根本基础。也正由于这一特性，使 + 得城市土地空间利用存在多样性和复杂性，而土地集约利用的研究具有更大的挑战 性。 ( 5 ) 城市土地生态的敏感性 城市是人类改造自然的产物，城市的生态环境是典型的人工生态环境，人工的 控制和人工的作用对它的存在和发展起着决定性的作用。与自然生态环境系统相 比，城市生态环境系统由于物种的多样性急剧减少，能量流动和物质循环的方式、 途径都发生了变化，使系统自组织能力减弱，其稳定性取决于社会经济系统的利用 方式、调控能力和水平城市生态系统中消费者有机体和物质能量高度集中性以及 一级环境自净能力的有限性，产生了大量的城市污染和废弃物，加剧了城市生态系 统的脆弱性显然，过度利用城市土地，减少城市土地的生态用地( 如城市水面、 城市绿地、城市开敞空间) 数量，或者高楼林立，通风、采光不够，交通拥挤，加 剧环境负荷和污染程度，都会导致城市土地的不可持续利用。所以，如何适度集约 利用土地，确定适度土地利用强度，关系到城市生态的稳定性 ( 6 ) 城市土地利用后果的综合性 城市土地是城市社会、经济、生活等各项活动的载体，一个自然历史经济综合 体，是生态经济系统的基础因子。土地相互连接在一起，不能分割，不可移动每 块土地或每一区域的土地利用后果。不仅关系到本区域的经济效益以及本区域的生 华中农业大学2 0 0 6 届硕士学位论文：城市土地集约利用研究 态和社会效益，更重要的还影响到临近区域甚至整个城市、国家的经济、生态和社 会效益，产生巨大的社会后果。 2 2 城市土地集约利用概念、内涵及特性 集约这一概念最早来自农业土地利用的研究，是李嘉图等古典政治经济学家在 地租理论中首先提出。后来集约经营引申到其他领域，是指靠科技进步和现代化管 理，提高产品质量，降低物质和劳动消耗，实现生产要素的合理配置，以求得经济 效益和生产效益的生产经营方式。但由于城市土地利用有其自身的特殊性，迄今为 止，中外学者对于城市土地集约利用的概念和内涵尚未达成共识。以下是涉及非农 土地集约概念的一些观点： 2 2 1 国内外学者对土地集约利用的观点 美国著名土地经济学家伊利在其所著的土地经济学原理中指出：“对现在 以利用的土地增加劳动和资本，这个方法叫做土地利用的集约”。所以，在土地经 济理论研究领域中，对农业集约利用的定义基本一致，认为土地利用集约度是指人 们为了提高土地收益在单位土地面积上投入的密集程度，主要可从单位面积土地上 劳力、资金、技术、物质等方面投入去考察。不过，这里的土地利用集约度显然还 是针对农业土地集约利用而言的。土地集约利用研究起源于农业土地集约利用的研 究，因此，前人关于城市土地集约利用的概念大多是从农业土地集约利用借鉴过来 的。 马克伟主编的土地大辞典中对“土地集约经营”词条的解释是：“土地集 约经营是粗放经营的对称。是指在科学技术进步的基础上，在单位面积土地上集中 投放物化劳动和活劳动，以提高单位土地面积产品产量和负荷能力的经营方式。 在建筑业中，集约经营则是通过对单位土地面积多投入活劳动和物化劳动，来提高 土地利用率，增加建筑层数，提高土地的经济功能和负荷能力。”【1 1 j 毕宝德认为，“所谓集约度，它是相对粗放而言的，是指单位面积土地上，追 加更多的人力、物力或财力和技术、经营管理，已取得更多的产出。要实行集约利 用，是需要一定条件的：有一定的经济实力，可以向土地提供足够的物质投入。 有较充足的劳动力提供足够的人工。有先进的科学技术与管理手段。不论是条 件还是条件，都必须与条件相结合，没有条件作保证，单纯向土地上堆积 物质和劳动力，是难以取得好的经济效益的，其结果往往是造成巨大浪费。” 刘卫东，袁华宝等认为，“城市土地集约利用是指整个城市土地的最佳利用， 它要求加强对城市土地开发利用的宏观控制，使整个建成区土地单位面积土地利用 效益得到提高，能够使经济效益、社会效益和生态效益相互协调统一。”【3 】 6 华中农业大学2 0 0 6 届硕士学位论文：城市土地集约利用研究 雷利巴洛维在土地资源经济学中指出，。当应用到土地利用时。集约度是 指生产过程中与单位面积结合的资本和劳动的相对量人们把在单位土地上使用高 比率的资本和劳动投入的土地利用类型称作集约利用。相对于使用的资本和劳动量 来说，那些使用大面积土地的企业经营叫做粗放利用农业用地的集约边际定义 为“某块土地在耕种所达到的临界点，在该点所用的资本和劳动仅能不作长期成本。 这个概念除了适用于农业以外，也适用于城市、矿区、交通和其他土地利用在边 际成本超过边际收益之前，最后一个连续变动所投入达到这点正是集约边际。” 肖梦认为，“城市土地集约化使用，可以多维利用城市土地的立体空间，并使 城市土地一地多用。城市土地立体空间的多维利用，就是利用土地的地面、上空和 地下进行各种建设一地多用则是在同一块土地上根据需要安排各种不同用途的多 种建设项目。这也就是提高城市土地利用率的集约化利用”u 习 丘金峰主编的房地产法辞典 在解释城市土地利用的集约程度时指出：“城 市土地利用的集约程度指单位面积城市土地上的投资和使用状况衡量城市土地利 用集约程度的指标有：资金集约度，即单位面积城市土地上的土地投资额，表现 为土地上的土地投资占土地面积之比。技术集约度，即土地之上建筑物或设施在 4 施工中和落成后所应用的先进技术程度，这往往可通过资金集约度反映人口集 约度，即单位面积城市土地上的人口数量，通常用人口密度表示。”l l 珂 。 宋春华等主编的房地产大辞典中对“土地集约经营程度”词条的解释是： “土地集约经营程度，是指单位面积土地投入的人力、财力、物力的状况单位面 积上的人、财、物力投入水平高，则集约经营的水平就高；反之亦然反映集约经? 一 营程度的指标有许多，如每平方米的建筑投资量等等。”1 1 , 1 杨重光认为，城市土地集约利用包括三方面的内容；城市单位面积的产出率 不断提高；通过土地利用规划和城市总体规划科学和合理利用城市土地，建立合 理和经济的空间布局。并且使城市的经济、社会和环境得到协调发展；通过旧城 改造和房地产开发，结合调整产业结构，调整用地结构，提高城市土地的整体利用 水平，最大限度地利用现有土地 朱林兴对城市集约用地的涵义进行了总结，他认为，“所谓城市集约用地是指 对城市土地追加投资采取集中高效的方式，而不是依赖粗放经营、分散利用土地” 包括以下涵义：( 1 ) 城市建设和发展对土地的占用，立足于既定的城市空间范围， 通过对原有土地的挖潜改造来解决，而不以牺牲耕地、扩大城市范围为代价。集 约用地”从根本上说，是要保护耕地，要解决当代人和子孙后代生存和发展的空间。 ( 2 ) 对城市三维空间的利用是充分而有序的，和谐而充满生机的。利用三维空间， 就是要充分认识土地的稀缺性，以盘活土地存量，挖掘土地资源潜力，向空中要地， 向地下要地，充分发挥土地资源的空间价值然而，这种三维空间的开发是以维持 城市这架复杂机器的正常运转为前提的，是以最大限度的发挥构成城市的各种社会 7 华中农业大学2 0 0 6 届硕士学位论文：城市土地集约利用研究 经济生态细胞的活力为前提的，是以维护和发展优美的、充满活力的城市形态为前 提的。( 3 ) 追求单位土地产出的高效性，生态效益和社会效益的统一性，将当代人 的利益和后代人的利益恰当地结合起来，谋求土地的可持续利用与人类的永恒发展 是集约用地的最终目标。这一点很重要，这是因为我们强调“集约用地”是有极限 的，并不等于土地利用率越高，负荷越大越好。这里说的极限是土地利用率和负荷 以生态经济平衡为前提的，换而言之，地面建筑物容积率、覆盖率。人口聚集和绿 化覆盖率、市政设施覆盖率之间的比率是适宜的，符合国家标准和国际规范的。现 在有些城市，中心区人口、建筑物密度偏高，尤其高层建筑林立，导致一系列负面 效应。l t l 2 2 2 城市土地集约利用的内涵总结 以上各类观点立足于既定的城市空间范围从不同的侧面表达了对城市土地集 约利用的认识，具体可以归纳为五点：将土地集约利用理解为土地投入的提高； 将城市土地集约利用理解为城市土地结构和布局的优化；将土地集约利用理解 为土地产出率的提高；将土地集约利用理解为土地利用率的提高；将土地集约 利用理解为土地利用强度的提高。 根据对以上观点的分析，我认为可将城市土地集约利用的内涵界定为：在现期 条件下，以城市规划、土地利用总体规划及相关法规为导向，以城市土地合理布局、 用地结构的优化配置和可持续发展为前提，通过增加存量土地投入，充分利用闲置 土地、改善经营管理等途径来充分挖掘城市土地资源经济供给潜力，使城市土地投 入产出比和土地利用率最佳。 对城市土地集约利用内涵的理解还要注意以下几方面： l 、城市土地集约利用是一个动态的过程，随着经济的发展和技术水平的不断 进步，导致城市土地集约利用在不同发展阶段有着不同的表现。 2 ，城市土地集约利用不能理解为土地投入高，集约程度就高，也不能理解为 土地产出高，集约程度就高，应该关注的是土地投入产出比的最佳比配问题。 3 、对城市存量土地的集约利用，不能片面地理解为“见缝插针”，或消灭空地。 从满足城市居民各方面的需要来看，在城市中保存一定的开敞空间，增加绿地面积， 对改善城市的生态环境，营造“以人为本”的居住环境是十分必要的。 4 、城市土地集约利用追求“社会效益、经济效益、环境效益”的统一。城市 具有多种社会、经济功能，土地集约利用不能简单地局限于经济投入和产出效益的 提高，还应综合体现社会效益和环境效益，在追求经济效益的同时，实现经济、社 会、生态环境效益的统一。嘲 8 华中农业大学2 0 0 6 届硕士学位论文t 城市土地集约利用研究 2 2 3 城市土地集约利用的特性 ( 1 ) 区域性特征 城市是区域发展的必然产物，是区域各种资源聚集利用形成的特定空间，是区 域经济、社会、政治、文化、交通、金融等各方面的集结点。城市是以区域资源为 基础发展起来的，并通过城市经济的高速运行又促进整个区域的发展城市土地集 约利用格局就是这种发展的综合结果。区域自然资源和地理环境的结构、经济结构、 社会结构以及土地资源承载力存在着显著的区域差异，从而构成了城市土地集约利 用的区域空间性研究城市土地集约利用，必须研究区域发展与城市发展的关系， 从宏观层面把握城市土地集约利用的规律 。 ( 2 ) 区位性特征 区域性特征是从区域的宏观角度反映了不同城市具有不同的土地利用集约程 度和模式区位特征则强调城市建成区范围内部，不同区位的土地具有不同集约利 用特点。因此，研究城市土地集约利用，应该把握城市土地集约利用的空间分布规 律缸，。 城市土地集约利用的特性首先表现在城市地域结构空间上集约利用程度的相 异性，即城市城区与边缘区集约度的不同。城区的高价地和建筑的高密集以及人们 对郊区自然环境要求和郊区的低地价必然造成城市土地最佳集约强度是城区高于 ，。w 边缘区。其次，集约利用的区位特性还表现在处于距离城市中心的远近不同，城市 地块最佳集约度不同，随着距离城市中心距离的加大，集约度呈下降趋势。其三， 集约利用的区位特性还表现在不同区位土地用途选择带来集约程度不同，如人们对 。 住宅的开放强度越来越倾向低密度、低层次、办公用途则可承受高的容积率开放等； 以及不同城市内部空间结构形态影响着土地集约利用形态分布：等等因此，研究 土地集约利用，必须关注区位的研究。 ( 3 ) 动态性特征 经济在发展，人类需求及其准则在改变，技术水平更是日新月异，导致城市土 地集约利用在不同历史发展阶段有着不同的表现，在不同阶段中土地集约利用程 度、类型和对土地集约利用的认知标准均不相同所以，要研究城市土地集约利用， 不能孤立于城市特定的发展阶段去讨论，应该把握城市不同发展阶段的土地集约利 用的规律，去研究城市土地合理的集约度，并通过对未来城市的发展趋势，研究城 市土地集约利用的潜力。u 川 。 城市土地利用最佳集约度不是一个僵化的和固定数量值的概念，不同经济发展 阶段，土地利用最佳集约度的内涵是不同的。城市化的不同阶段客观上对应着城市 土地利用的不同集约强度以及不同集约利用形式和类型所以，研究城市土地的集 ， 约利用，必须在充分研究城市化水平的不平衡分布和土地资源的不平衡分布基础 上，研究土地集约利用模式。 9 华中农业大学2 0 0 6 届硕士学位论文：城市土地集约利用研究 ( 4 ) 层次性特征 对城市土地集约利用，对于不同层次关注的重点不同。对整个城市区域土地进 行宏观的集约利用评价时，需要从各个方面进行评判，包括总量、结构、开发强度、 投入、产出等，强调城市用地规模、城市用地功能、城市用地结构和城市综合效益 最终结果的合理性。而对某一类型用地分区( 如住宅区、工业区、商务区等) 士地 进行中观尺度的集约利用评判时，强调的是用地规模、开发强度，设施完善度。产 出等。对某地块进行微观尺度的集约利用评判时，强调的是开发强度，侧重投入产 出的合理性。 2 3 城市土地集约利用与相关概念的联系、区别 2 3 1 城市土地可持续利用 土地资源可持续利用的提法早在资本论中马克思提出，土地在利用过程中， “只要处理得当，土地就会不断改良”，我们把它归结为“永续利用”。美国经济学 家伊利等人在1 9 2 4 年出版的土地经济学原理中，使用了“土地的耐久性”来 说明在合理的投入下，土地能够一次一次地被反复使用的自然属性。可持续发展思 想的出现，扩大了土地资源可持续利用的内涵，丰富了其含义，并使其具有新的生 命力。联合国环境与发展委员会于1 9 8 7 年提交的报告我们共同的未来中，对 可持续发展下了准确、严格的定义，即：可持续发展是既满足当代人的需要，又不 对后代人满足其需要的能力构成危害的发展。至1 9 9 2 年通过的里约环境与发展 宣言、( 2 1 世纪议程等重要文件和公约之后，人们对可持续发展思想已有了较深 的了解。1 9 9 3 年联合国粮农组织颁布了可持续土地利用管理评价大纲，提出土 地可持续利用目标在于：土地利用方式有利于保持和提高土地的生产能力( 生产 性) 有利于降低生产风险的水平( 安全性) 保护自然资源潜力和防止土地与水 质退化( 保护性) 经济上可行性( 可行性) 社会可以接受( 可接受性) 。 土地资源可持续利用，包括土地资源应公平分配，以满足当代人和后代人的需 求，即“代内平等”和“代际平等”；土地资源可持续利用包含土地资源合理配置 和土地资源充分利用两个方面，即做到以最小的土地投入获得最大的产出；在土地 利用过程中人与自然应当和谐相处即永续利用；随时间的推移和技术的进步而不断 变化的过程；土地资源的利用必须具备时间、空间上的连续性和利用上的低耗高效 性。【2 】 城市土地资源可持续利用是指合理配置和有效利用有限的城市土地资源，在不 增加城市土地面积或尽可能少占用耕地的条件下，扩大城市土地的经济供给，不断 满足城市建设和发展对土地资源的要求。城市土地可持续利用内涵概括为： ( 1 ) 城市土地可持续利用以城市用地空间结构的优化配置和高效集约利用为目的。 华中农业大学2 0 0 6 届硕士学位论文：城市土地集约利用研究 ( 2 ) 城市土地可持续利用要求城市土地生态结构得到改善，提高城市环境质量。 ( 3 ) 城市土地可持续利用要求促进城市可持续发展和区域内土地资源的可持续利 用。 因此，可以认为，城市土地可持续利用是城市土地合理利用的重要理念、指导 思想和总目标城市土地集约利用则是实现城市土地可持续发展的重要手段和具体 方式 2 3 2 城市土地合理利用 城市土地合理利用是指，根据土地资源的特点，通过科学技术和规划布局的手 段，使城市土地具有最佳的空间组合与利用方式，充分发挥土地功能要素在城市活 动中的作用，以期获得最佳的社会、经济、生态的综合效益，并保持这种效益的长 期性阴 土地集约利用研究方向仅是城市土地合理利用的一个方面。它的研究应该侧重 于它的特定内容城市土地集约利用侧重于城市土地利用潜力的挖掘研究，并具有 节约土地和高效利用土地的含义。所以，城市土地合理利用研究与城市土地集约利 用研究的主要区别在于：城市土地合理利用研究的是整个土地资源配置的方方面 面，而城市土地集约利用只是研究城市土地资源配置的经济合理性，研究城市土地 配置中土地潜力的挖掘。， 参考文献 。 一 l 范字知识经济和中国城市更新地域研究和开发2 0 0 2 2 刘康土地可持续性评价的系统概念模型中国土地，2 0 0 1 ( 6 ) 3 刘卫东，袁华宝城市土地集约利用房地产开发与经营策略地转变 j 同济大学学报( 社 会科学版) 1 9 9 9 ，1 0 ( 2 ) ：5 6 - 6 1 屯钱铭2 l 世纪中国土地可持续利用展望中国土地科学，2 0 0 1 ( 1 ) 5 谭术魁耕地总量动态平衡目标下的城市土地利用策略资源科学，1 9 9 2 ( 2 ) 6 吴志强论新世纪中国大都市发展战略目标规划师，2 0 0 0 ( 1 ) ；i - 4 7 朱林兴简论。城市集约用地”e a s tc h i n ae c o n e m i cm a n a g e m e n t ，1 3 ( 2 ) ：2 6 - 2 7 8 于春艳浅谈城市土地集约利用安徽农业科学，2 0 0 5 ( 7 ) 9 曹建海中国城市土地高效利用 m 经济管理出版社，2 0 0 2 ：1 2 8 1 0 何芳城市土地集约利用及其潜力评价同济大学出版社2 0 0 3 ：4 7 - 4 8 1 1 何芳城市土地集约利用及其潜力评价同济大学出版社2 0 0 3 ：5 l 1 2 马克伟土地大辞典凸叮长春：长春出版社1 9 9 1 8 3 8 - 8 3 9 1 3 丘金峰房地产法辞典m 】北京：法律出版社，1 9 9 2 ：6 1 华中农业大学2 0 0 6 届硕士学位论文：城市土地集约利用研究 1 4 宋春华房地产大辞典 m 北京：红旗出版社，1 9 9 3 ：4 6 1 5 肖梦城市微观宏观经济学 m 北京：人民出版社1 9 9 3 ：3 9 3 华中农业大学2 0 6 6 届硕士学位论文：城市土地集约利用研究 3 城市土地集约利用的理论基础 3 1 土地稀缺性原理 马克思指出：“土地是一切存在的源泉”，土地经济供给的稀缺性是由于土地自 然供给的绝对有限性、土地的不动性、质量的差异性及土地报酬的递减等因素所造 成的。随着人口增加、社会产业的规模和种类的发展，不仅需要更多的耕地，也需 要适合城市建设的各类用地西方土地经济学创始人伊利( r e 【y ) 等在其土地 经济学原理一书中指出：“具体合理的土地供应，一经减少到不敷需求的时候。 这种土地就可以说是比较稀少，就值得花代价去购买，位于大城市中心区的土地就 有这种情形。土壤肥沃，其产品能够在市场上有利地出售的那种农地，也有同样的 情形。嘲土地的稀缺性就是适合各种一定用途的土地供不应求，土地供给的稀缺性， 不仅表现在土地供给总量与土地需求总量的矛盾上，还可以导致经济文化发达、人 口密集的城市地区和某种用途( 如耕地) 的土地特别稀缺上 2 0 0 2 年末，我国设市城市已达6 6 0 个，【叼建制镇已达到2 万多个，网城市化水 平不断提高，中国城市化正处在快速发展时期。但是，城市的迅猛扩张，占了大量 的土地特别是耕地。据测算，1 9 8 8 年一1 9 9 6 年，全国3 7 个特大城市的主城区用地 规模平均增长5 0 9 6 ( 这期间全国净减少耕地4 0 0 万公顷) ，城市用地规模增长弹性指 数已达2 2 9 ，超出合理限度1 1 2 的i 倍以上，( 谢文惠，1 9 9 6 ) 是典型的粗放式增长。 根据城市发展规律，城市化水平在2 0 - - 3 0 时是城市加快发展时期。今后若干年我 国城市化将呈较大的增长趋势，未来城市建设仍会占用一些土地，然而土地供给是 有限的，这种土地供给刚性和城市建设对土地需求弹性的矛盾迫使我们要走城市土 地集约利用的道路。 3 2 集约经营原理 集约经营是农业经营的一种方式，是在一定面积的农业用地上集中投入较多的 生产资料和活劳动，采用先进的技术和管理方法，精耕细作，提高单位面积产量的 农业经营方式。在衡量某宗地集约化经营水平时，通常以集约度( 单位土地面积上 所投入劳动和资本的多少) 来表示，即