（农业经济管理专业论文）我国城镇住房市场需求分析及对策研究.pdf

效配置。特别是在我国城镇住房制度经历了由传统的福利分配制度带来的种种弊端之后， 住房的商品化、货币化、社会化要求变得愈为迫切，市场供求机制对住房资源配置的基础 性作用显得愈为重要。 既然引入了市场机制，我们就要按市场经济规律来运作房地产业。首先要明确目前我 国城镇住房市场是一个买方市场，消费者的需求是市场中的主导因素。这就要坚持以需求 为中心，坚持住房建设必须面向百姓、面向未来，把“两个面向”作为住房建设的出发点 和立足点。面向百姓，就是面向现实的有效需求，面向各种不同需求层次消费者的需要： 面向未来就是面向需求特点的变化，面向需求趋势，搞好市场调查和市场预测。总之， 只有掌握了消费者现在和未来的消费需求，房地产企业才能立于不败之地，房地产主管部 门才能更好地发挥政府的宏观调控职能，房地产业才能稳步地发展，不断满足人们日益增 长的住房需求。 现在，房地产主管部门、金融机构、房地产企业越来越意识到，充分认识住房市场需 求的特点和规律对进行明智决策是至关重要的，但苦于缺乏相应的理论指导和专门的人 才。因此，本论文的目标就是分析我国城镇住房市场需求的现状、特点，以及未来若干年 关的大量数据，用基本的经济模型对我国城镇住房市场的潜在需求和有效需求进行了认真 研究，对当前和未来几年内我国城镇住房市场需求作了全景式的、有说服力的分析预测。 并在此基础上，借鉴一些专家学者的观点，提出了自己对拉动有效需求，增加有效供给， 发展我国城镇住房市场的对策。 全文共分八部分： i 本研究的现实意义、研究状况及指导思想 2 住宅的商品性及市场供求的一般规律( 主要介绍住宅作为一般商品所具有的共性) 3 住宅需求的特点( 主要介绍住宅作为一种特殊商品所具有的个性) 4 住房的潜在需求分析( 分析人口增长和生活水平提高等因素引起的住宅需求) 5 住房的支付能力分析( 主要从居民收入、消费水平、消费结构和储蓄的角度分析居 民的购房能力) 6 住宅市场中的空置问题分析( 明确空置率的概念，合理判断我国空置率水平，进而 回答目前我国城镇住宅是否存在泡沫的问题) 7 对策研究( 从制度和政策两方面提出发展我国城镇住房市场的对策) 8 结论 关键词住房市j 痴住房盲晾；消费塘辆；市场蓣萄 i 城有的的分房部住成对组现其实为制作机k 求制供体别济剌经队 场，市路要恭社场的 暮 摘辩驻立然建必 是，标应目适的相革之 改与制要体革济改经度国制 、 我席，壹镇 a n a l y s i s o nd e m a n do fu r b a n h o u s i n g m a r k e ta n d r e s e a r c ho nc o u n t e r m e a s u r e si nc h i n a a b s t r a c t t h e g o a lo f e c o n o m i cs y s t e mr e f o r mi st os e tu pap e r f e c ts o c i a l i s mm a r k e te c o n o m i cs y s t e m a sap a r to fi t ，h o u s i n gs y s t e mr e f o r mi nt o w na n dc i t ys h o u l ds e l e c tt h er o a do fm a r k e ta n d r e a l i z ee f f i c i e n th o u s i n ga l l o c a t i o nw i t hs u p p l ya n dd e m a n dm e c h a n i s mo fm a r k e ti no r d e rt o c o n f o r mt oi t e s p e c i a l l ya f t e ru r b a nh o u s i n gs y s t e mh a se x p e d e n c e dk i n d so fd i s a d v a n t a g e s t a k e nb yt r a d i t i o n a lw e l f a r ea l l o t t i n gd w e l l i n gh o u s e ss y s t e m ，d e m a n df o rc o m m e r c i a l i z a t i o n ， m o n e t i z a t i o na n ds o c i a l i z a t i o no fh o u s i n gi sm o r ep r e s s i n ga n dt h ei n f l u e n c ew h i c hm a r k e t m e c h a n i s mo fd e m a n da n ds u p p l yp l a y s0 0h o u s i n gr e s o u r c e sa l l o c a t i o ni sm o r ea n dm o r e i m p o r t a n t s i n c ew eh a v ei n t r o d u c e dm a r k e tm e c h a n i s m ，w es h o u l dr u nr e a le s t a t ei na c c o r d a n c ew i t ht h e l a wo f m a r k e te c o n o m y a b o v ea l l ，w em u s tm a k ei tc l e a rt h a tu r b a n h o u s i n gm a r k e t i sab u y e r s m a r k e tn o wa n di t sd o m i n a n tf a c t o ri nt h em a r k e ti st h ec u s t o m e r sd e m a n d s i tr e q u i r e su st o p e r s i s ti nm a k i n gd e m a n d w o r k i n gc e n t e r , h o u s i n gc o n s t r u c t i o nf a c et ot h ep u b l i cm o w a n d f u t u r ea n d t w o - f a c e a sh o u s i n gc o n s t r u c t i o n sf o o t h o l da n ds t a r t i n gp o i n t f a c i n gt ot h ep u b l i c i st of a c er e a l i s t i ce f f e c t i v ed e m a n d ，t of a c ea l lk i n d so fd e m a n do fc u s t o m e r so nd i f f e r e n t d e m a n d i n gl e v e l s f a c i n gt ot h e f u t u r ei st of a c ec h a n g eo f d e m a n dc h a r a c t e r s ，d e m a n dt e n d e n c y a n dm a k em a r k e t i n v e s t i g a t i o na n df o r e c a s tw e l l i n aw o r d ，o n l ya l = t e rw eh a v eg r a s p e d c u s t o m e r s c o n s u m p t i o nd e m a n dn o wa n di nf u t u r e ，r e a l e s t a t ee n t e r p r i s e sc o u l db ei na l l i n v i n c i b l ep o s i t i o n ，t h ec o m p e t e n td e p a r t m e n t si nc h a 曙eo fr e a le s t a t ec o u l dp l a yg o v e r n m e n t m a c r o - c o n t r o lf u n c t i o n sb e t t e r , t h er e a le s t a t ei n d u s t r yc o u l dd e v e l o ps t e a d i l ya n dm e e t p e o p l e s c o n t i n u o u s l yi n c r e a s i n gd e m a n d s f o rh o u s i n g t o d a y , e x p e r t si nr e a le s t a t e ，f i n a n c i a li n s t i t u t i o n sa n dt h ec o m p e t e n td e p a r t m e n t si nc h a r g eo f r e a le s t a t ea r eg r a d u a l l yr e a l i z et h a th a v i n gaf u l lu n d e r s t a n d i n go f e c o n o m i cf a c t o r sw h i c ha f f e c t h o u s i n gm a r k e td e m a n d i se s s e n t i a lt om a k ew i s ed e c i s i o n s s o ，t h eo b j e c t i v eo f t h i st h e s i si st o a n a l y s i st h ee x i s t i n gs i t u a t i o na n dc h a r a c t e ro f u r b a nh o u s i n gm a r k e td e m a n da n di t sc h a n g i n g t r e n di nn e x tc o n s e c u t i v e y e a r s ，t o r a i s es o m ec o r r e s p o n d i n gs o l u t i o i l s ，t oc a u s es o m e d e p a r t m e n t st oa n a l y s i st h ed e m a n do fh o u s i n gm a r k e t , e s p e c i a l l yp a ya t t e n t i o nt oq u a n t i t a t i v e a n a l y s i s ，a n dt op r o v i d er e f e r e n c e so nm a k i n gs c i e n t i f i c ，e f f e c t i v e ，p r o p e rg e n e r a la n ds p e c i f i c p o l i c y i no r d e rt oa c h i e v e t h i sa i m ，t h ea u t h o rc o l l e c t sal o to f d a t ar e f e r r i n gt oh o u s i n gd e m a n d ， m a k eas e r i o u sa n a l y s i so n p o t e n t i a ld e m a n da n de f f e c t i v ed e m a n d i nu r b a n h o u s i n g m a r k e tw i t h b a s i ce c o n o m i cm o d e l s ，a n dt h e ng i v eap e r s u a s i v ea n a l y s i sa n df o r e c a s to nu r b a nh o u s i n g m a r k e td e m a n do fc h i n ai na na l l r o u n dw a ya tp r e s e n ta n di nn e x tc o n t i n u o u sy e a r s o nt h e b a s i so ft h e s ea n du s i n gt h ee x p e r i e n c eo fs o m ee x p e r t s o p i n i o n s ，t h ea u t h o rr a i s eh i so w n v i i i c o u n t e r m e a s u i t st of u e le f f e c t i v ed e m a n d ，i n c r e a s ee f f e c t i v es u p p l ya n dd e v e l o pu r b a nh o u s i n g m a r k e to f c h i n a i tc o v e r se i g h tp a r t s ： lp r a c t i c a ls i g n i f i c a n c e ，p r e s e mr e s e a r c hs i t u a t i o na n d g u i d i n gi d e o l o g yo f t h i sr e s e a r c h 2n a t u r eo f c o m m o d i t y o f h o u s i n g a n db a s i cl a wo f m a r k e t s u p p l ya n dd e m a n d ( f o c u s i n go n g e n e r a lc h a r a c t e ro f h o u s i n ga sc o m m o ng o o d s ) 3c h a r a c t e r o f h o u s i n gd e m a n d s ( m a i n l y o n h o u s i n gs p e c i f i cc h a r a c t e r a ss p e c i a lg o o d s ) 4a n a l y s i so np o t e n t i a ld e m a n d so f h o u s i n g ( m a i n l yc a u s e db yp o p u l a t i o ni n c r e a s i n ga n d i m p r o v e m e n to f l i v i n g s t a n d a r d 5a n a l y s i so nh o u s i n gp a y m e n tc a p a c i t y ( a n a l y z i n gp e o p l e sp u r c h a s i n gp o w e ro nh o u s i n g f r o mi n c o m e ，c o n s u m p t i o nl e v e l ，p a r e mo f c o n s u m p 廿o na n db a n k s a v i n g s ) 6a n a l y s i so nv a c a n c yp r o b l e mi nh o u s i n gm a r k e t ( w e l ld e f i n i n gt h ed e f i n i t i o no f v a c a n c y r a t e ，r a t i o n a l l yj u d g i n gt h el e v e lo fv a c a n c yr a t e ，a n dt h e na n s w e r i n gt h eq u e s t i o nw h e t h e r t h e r ee x i s t sb u b b l e si nr e a le s t a t em a r k e tn o wi nc h i n a ) 7r e s e a r c ho nc o u n t e r m e a s u r e s ( r a i s ec o u n t e r m e a s u r e st od e v e l o pu r b a nh o u s i n gm a r k e ti n o u rc o u n t r yf r o mt h et w os i d e so f s y s t e ma n dp o l i c y ) 8c o n c l u s i o n p o s t g r a d u a t e ：z h a oz h e u n l n g m a j o r ：a g r i c u l t u r a le e o n o m i cm a n a g e m e n t s u p e r v i s o r ：p r o f l i a n gx u e q i n g k e y w o r d s h o u s i n gm a r k e t ；h o u s i n gd e m a n d ；p a r e mo f c o n s u m p t i o m m a r k e tf o r e c a s t i x 引言 1 引言 1 1 本研究的意义与指导思想 随着我国改革开放的进一步扩大和社会主义市场经济的建立，我国经济已持续多年 高增长，人民生活水平也有了较大提高。随着居民收入的提高，人们对改善自己居住条 件的要求越来越迫切。但是改革开放前的住宅发展却是在以福利分房为主的计划经济体 制下推行的，完全否定了住宅的经济属性。国内外的实践证明。只有实现住宅的商品化、 社会化才能满足城镇居民不断增长的住房需求，实现住宅的合理分配。1 9 9 8 年7 月3 日，国务院发出关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，确定了深化 城镇住房制度改革工作的目标：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化：建立和 完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系，发展住房金融，培育和规范住房交 易市场，从而标志着一个新的改革阶段的开始。同时也对房地产主管部门和房地产企业 提出了新的要求。 既然引入了市场机制，我们就要按市场经济规律来运作房地产业，就要求经营者、 管理者了解市场。掌握市场规律。而市场如天气，无时无刻不在变化。只有掌握了消费 者现在和未来的消费需求，房地产企业才能立于不败之地，房地产主管部门才能更好地 发挥政府的宏观调控职能，使房地产业稳步地向前发展，更好地满足人们不断增长的住 房需求。 本文的目的是借鉴市场供求的一般规律和方法，并根据我国住宅市场的特殊性，应 用定量与定性分析方法对我国住宅市场需求进行分析和预测，提供一些对策参考。 1 2 国内外研究状况 1 2 1 国外研究状况 由于欧美国家房地产业较早地走上了市场化、商品化的道路，在房地产需求分析的 理论和实践方面自然也比较早，他们把效用论、均衡论应用于房地产业的理论与实践。 如 美 伊利尔沙里宁著城市它的发展衰败与未来， 美 盖伦格里尔等著房地 产投资决策分析，迪帕斯奎尔等著城市经济学与房地产市场等。其中，迪帕斯奎尔 教授和惠顿教授合著的城市经济学与房地产市场) 以城市经济学理论为基础，透析住 宅市场的运行规律，为住宅市场需求分析提供分析方法，帮助相关人士理解影响住宅市 场需求的经济因素并有效地进行决策。现已成为包括哈佛、m i t 等美国著名高校房地产 等相关专业的经典教材，在房地产研究领域具有较高的学术地位。 并且西方学者早就开始了对经济计量学的研究，试图用一些数学模型来推测经济走 势，如边际效用论的代表人物詹宁斯 英 曾说过：“假如研究心理学和经济学是万能 的话则借助于纯数学将会使其语言更贴切，使其观察和实验更确定，更有把握推断过 去现象的长远后果”。1 9 8 1 年克莱因 美 撰写了作为决策指导的计量经济模型一书， 该书全面阐述了计量经济模型在进行经济预测和帮助决策等方面所发挥的积极作用。在 东北农业大学管理学硕士学位论文 这些理论的影响下。欧美的住宅市场需求研究更多地使用经济计量模型，试图用数据和 模型来分析房地产市场发展的内在规律。实践证明他们的研究更有说服力，更能反映房 地产市场的现状和未来。 1 2 2 国内研究状况 我国住房制度改革从1 9 7 9 年开始，但由于传统观念的阻挠和条件的限制。9 8 年以 前实质仍在实行福利分房制度，以集团消费和卖方市场为主。政府和企业都不注重分析 市场发展趋势和需求，房地产理论界一直停留在我国住房制度改革的目标模式的讨论上， 因此住房市场需求分析的理论研究开展的也比较晚。1 9 9 9 年成思危主编的中国城镇住 房制度改革一目标模式与实施难点，2 0 0 0 年卢卫著解读人居等书中都谈到了新形 势下的城镇住宅需求问题。但受制于我国住宅市场运行不规范、市场数据不完备和难以 获得等条件制约，同国外相比还有很大差距，在定量分析和实证分析方面都还有待提高。 1 3 本研究的技术路线及方法论 本文既注重宏观总量的分析，又注重微观的、区域性的分析。以定性分析为指导， 定量分析为龙头。建立数学模型对风云变幻的房地产市场进行模拟和预测。当然任何数 学模型都有它适用的条件和范围，并不能解决我们所有的问题。希望我的论文能对我国 住宅产业的发展提供一些思路。 2 2 住宅的商品性及市场供求的一般规律 2 1 住宅的商品性 在市场经济体制下。住房是商品这已是无可争辩的共识，但我国学术界在7 0 年代 末期还对住房是否具有商品属性展开过一场争论。在邓小平理论的指导下，经过多年来 改革开放的实践，绝大多数学者都承认住房应当成为商品，但是在探讨住房制度改革方 案的过程中，还有时会出现一些或多或少地否定住房具有商品属性的见解和思路，例如 在房租及房价的确定上不遵循价值规律：不承认经济适用房是商品：在允许住房作为商 品交换方面顾虑重重，多方设限；等等。因此我们必须首先承认，在社会主义市场经济 体制下，住房是具有使用价值和价值双重属性，可以通过交换来满足人们的居住需求的 商品。市场是商品流通的领域，是一切商品交换的总和。在社会主义市场经济体制下， 住宅不仅应当成为商品，而且必须要能够通过市场进行交换。要利用市场的力量来使各 种住宅商品适应各种不同的需求，以实现供需之间的动态平衡。纵观世界各国住房政策 的演变，最后都归结为“市场调节为主，政府调控为辅”的模式。即使像瑞典这样的高 福利国家，最后还是不得不依靠“市场化为主”来解决住房问题。所谓市场化主要是指 住房的价格要根据价值规律，根据其规模、质量、位置和环境等因素来确定，并按照供 求关系进行调节，还要通过竞争在供需双方之间达成满意的价格和交易条件。 2 2 需求与需求曲线 2 2 1 需求 微观经济学认为，需求不仅是消费者取得某些商品的欲望，而且是有货币购买力支 持的欲望。所以，需求是指消费者在某一特定时期内在每一价格水平上愿意而且能够购 买的商品量。当消费者对商品的需求如果只有愿望而没有能力购买，那么这种需求在经 济学上是无效的。消费者对商品不仅有购买的欲望。而且愿意按照现行价格购买，也有 能力购买，这种需求在经济学上才是有效的。消费者在某一特定时期内按某一可能的价 格愿意而且能够购买的某一商品的各种数量叫做有效需求。本文以下在说“需求”时都 是指有效需求，而不是指只有购买愿望而没有购买能力的需求。 在经济活动中，消费者购买某种商品的数量是有规律可循的。一般说来，当某一商 品的价格下降时，买者或消费者对这种商品愿意而且能够购买的数量就会增加；当某种 商品的价格上涨时，买者或消费者对这种商品愿意而且能够购买的数量就会减少。这就 称作需求规律。 当然，需求规律只适用于同一商品的价格和需求曩之间的关系。而不适用于不同商 品的价格和需求量之间的关系。 2 2 2 需求曲线 商品的供求关系是市场价格体系的中心内容，市场上每一种商品都具有需求和供给 3 两方面的属性。市场对某种商品的需求可以用商品的需求 表和商品的需求曲线来表示。需求表是表示某种商品在每 一种价格下需求量的序列表。需求曲线是按商品在每种 价格下需求数量而绘出的曲线。曲线上的一点对应着在这 个价格下商品的需求量。如图2 - 1 。 2 3 供给与供给曲线 2 3 1 供给 圈2 - 1 需求曲线 f a b 2 1d e m a n dc u t v e q 在市场上，需求来自消费者，供给来自生产者，需求与供给是对立统一的，说到需 求必然要谈到供给。供给是生产者在某一特定的时间内按照每一可能的价格愿意而且能 够提供出售的某一商品的各种数量。 在经济活动中，供给也有规律可循：当某一商品的价格上涨时，卖者或生产者对这 种商品愿意而且能够出售的数量就会增加：当价格下降时，卖者或生产者对这种商品愿 意而且能够出售的数量就会减少。这条规律称为供给规律。 一 e a k s 2 3 2 供给曲线 if l 供给曲线是表示卖者或生产者在某一时阀对某一商品l 在各种价格下所愿意而且能够出售的各种数量的曲线。一 i 一 般商品的市场供给曲线向右上方倾斜，这说明供给量随着1 。 懈燃要煞翥景淼一条向。黑线叫 一般商品的供给和价格成正比，故供给曲线是一条向 “” 右上方倾斜的曲线。但有些商品比较特殊，如古董、证券、 1 9 2 。28 ”p p l y 。“。 黄金等。 p 十p 2 4 供求曲线共同作用：均衡价格i i 2 4 1 均衡价格 ie p 。l 一 在市场上，商品的价格通常是由需求规律和供给 ”i 。一一i t 、 规律二者共同决定的。当价格上涨时，供给量增加，l 。l 。 但需求量减少，供给量超过需求量，出现过剩，这就 l _ + 喜墨竺誓乏譬? 篓票主鬈兰簇雾耋，誓主差袈：萎 “。昱：三圣求苎线 v 给量又随之减少，需求量超过供给量，出现短缺，这 一! ：? 一 就会使价格上涨。两种相反的力量相互作用的结果， 1 9 - 2 。3b 4 1 a n 。o 。“。 最终使某一商品的需求量和供给量在某一价格水平上正好相等。经济学把在某一价格上 需求量和供给量正好相等的商品数量称为均衡数量，把使需求量和供给量正好相等的商 品价格称为均衡价格。均衡价格是在没有外部力量影响时不会自行变化的价格，是买卖 双方都愿意接受并继续保持下去的价格。在图2 - 3 中，d d 表示需求曲线，s s 表示供给 4 住宅的商品性及市场供求的般规律 曲线，d d 和s s 曲线的交点为均衡点，在均衡点e 上，供给和需求相等，对应的价格为 均衡价格。 2 4 2 政府对价格的调控 上面讨论在自由市场经济里的价格的决定，现在分析假定政府为了实现某种目标， 采取了干预措施，将会出现的情况。 政府可以从两个方面来干预价格，这就是支持价格和限制价格。支持价格是指政府 为了扶植某一行业而规定的高于均衡价格的价格。由于价格较高，这将刺激生产者的积 极性，因为高价格会带来更多的利润，于是该行业的投资增加，生产能力将会提高。但 高价格会抑制需求，在消费者既定收入下，需求量将会减少。现在矛盾出现了，社会经 济中将会出现该产品供过于求的问题。很显然，如果听任市场去起作用，供过于求将迫 使价格下降，恢复以往的均衡价格。这样政府施行的支持价格就没有任何意义了。因此， 跟随支持价格而来，政府又必须提出一系列后续的干预政策，例如：政府必须收购这 些供过于求的产品。问题是如何处理这些供过于求的产品呢? 推入市场，供过于求就会 导致市场价格下降，这不符合政府确定支持价格的初衷：政府必须扩大财政支出。问 题是当政府不改变这种支持价格时，供过于求的局面会发展下去，这就要不断加大财政 的支出：政府将采取措施限制企业的生产能力，这将导致社会资源的闲置。而这又如 何取得生产者的支持呢? 因为这会影响他们的利润量；政府对消费者补贴扩大社会需 求，使需求在更高的价格上处于平衡。显然如果没有政府对消费者补贴，较多的供给量 是无法消除的，但政府对消费者补贴同样会产生财政支出的负担。 限制价格是指政府限制过高价格而规定的一种低于均衡价格的价格。例如房租，政 府认为房产所有者所规定的房租过高，对于无房户是不利的，由政府规定最高限价，这 种限制价格是低于均衡价格的。如同支持价格一样，政府不能提出限制价格以后就大功 告成了。政府既然干预了均衡价格，也会由此产生一系列后果，如：由于价格低于均 衡价格，价格过低，会扩大消费需求，出现供不应求的局面，如果听任市场供求作用， 那么价格就会上升，现在由于政府控制了价格，那么这种商品就将是一个供不应求的市 场；由于价格较低，生产者感到生产商品无利可图。于是资本会转向其他产品的生产， 使这种供不应求的局面难以纠正；产品供不应求必然会产生许多消极的后果，产品质 量可能下降，生产者可能偷工减料生产该产品，消费者可能因该商品短缺需要排长队， 需要等待，黑市与贿赂行为都会出现，一些非金钱关系开始发生作用，如走后门拉关系； 政府如果想维持正常秩序，以杜绝上述的不赶行为就必须通过行政力量实行定额配 给制，以缓和因该商品短缺而出现的问题。这样在货币流通的同时，还有票证的流通。 同时票证的发放与管理仍然需要人力、物力，交易成本的增加也是一种资源的浪费。因 此，市场经济条件下，政府对价格的调控必须慎重，尽量减少干预，让市场作主。 2 5 需求弹性 需求弹性分为需求的价格弹性、需求的收入弹性和需求的交叉弹性。 东北农业大学管理学硕士学位论文 2 5 1 需求的价格弹性 需求的价格弹性简称为需求弹性。需求弹性是表示某一商品的需求量对它本身的价 格变化的反映程度。需求弹性公式是： 需求弹性= j 鼍蠢奏器 按照需求价格弹性系数的大小，可以将需求弹性系数分成三类：弹性大于1 的情况 称为弹性大，弹性小于i 的情况称为弹性小，弹性等于1 称为等一弹性。 2 5 2 需求的收入弹性 需求收入弹性简称收入弹性。收入弹性指的是在其他情况不变时需求量变化对收入 变化的反应程度。收入弹性的公式是： 一h 需求量变化百分率 收入弹性= j 篱蓍焉翥紧 但是，收入提高时，并不是所有商品需求量都增加。同样，收入下降时，也不是所 有商品需求量都减少。微观经济学把商品分为“正常商品”和“低级商品”。“正常商品” 的需求量随着收入的提高而增加。收入弹性是正值：“低级商品”的需求量随着收入的提 高而减少，收入弹性是负值。“正常商品”和“低级商品”的区分是相对的，而不是绝对 的。相对于大米、白面而言，高粱米、玉米面是“低级商品”。相对于彩色电视机而言， 黑白电视机是“低级商品”。在“正常商品”中，高级消费品的收入弹性通常大于1 ，生 活必需品的收入弹性通常小于l 而大于0 。 2 5 3 需求的交叉弹性 需求的交叉弹性是指需求的价格交叉弹性，简称交叉弹性。在需求和供给理论中， 需求价格弹性是指在其他情况不变时某商品本身的需求量变化对这种商品本身的价格 变化的反映程度。但是，对价格而言，某一商品需求量的变化不仅受到这种商品本身价 格变化的影响，还会受到相应商品价格变化的影响。例如苹果的需求量的增加或减少， 不仅受到苹果本身价格下降或上涨的影响，而且还受到与苹果同类的商品例如桔子、梨、 香蕉等价格变化的影响。 2 6 供给弹性 供给的价格弹性简称为供给弹性。供给弹性是表示某一商品的供给量对价格变化的 反应程度。供给弹性公式是： 供给弹性= j 篆墓薹耄黼 供给弹性有下列五种情况： ( 1 ) 供给无弹性，供给曲线斜率无穷大。这时，无论价格如何变动，供给量不会改变。 6 住宅的商品性及市场供求的一般规律 通常认为，只有珍贵的、无法复制的传世之宝这一类物品才具有这种特性。 ( 2 ) 供给弹性无限大，供给曲线的斜率为零。这时供给量的变动对于价格变化的反应 非常敏感，如果价格稍有上升，供给量便无穷大：如果价格稍有下降，供给量则减至为 零，这是极为罕见的情况。在完全竞争市场中，个别企业产品的供给属于这种情况。 ( 3 ) 供给弹性系数等于1 。在这种情况下，价格与供给量以等比例变动。 ( 4 ) 供给弹性系数小于1 。在这种情况下，供给量变动的幅度小于价格变动的幅度。 f 5 ) 供给弹性系数大于1 。在这种情况下，供给量变动的幅度大于价格变动的幅度。 供给弹性的大小取决于供给的难易程度，一般讲，劳动密集产业的产品增加供给比 较容易，供给弹性大于1 ：资本密集型产业的产品增加涉及技术、设备及外部条件，增 加供给比较困难，供给弹性小于1 。第一、第二种情况是理论上的一种极限状态，在现 实中是不存在的，第三种情况也较罕见，现实中的供给曲线多在( 1 ) 和( 2 ) 之间。 2 7 蛛网模型 蛛网理论是供求弹性的理论应用。是本世纪3 0 年代后由一批经济学家采用动态均 衡方法分析某种商品的价格与供应量在失去均衡时所发生的不同波动情况的一种理论。 运用蛛网理论对商品的价格和供应量之间的不同波动情况进行动态均衡分析所形成的价 格与产量( 供应量) 的波动模型称之为蛛网模型。按照商品的供给弹性与需求弹性的相 互关系和对比情况，蛛网模型具体分为收敛型蛛网、发散型蛛网、封闭型蛛网。 2 7 1 收敛型蛛网 收敛型蛛网是指供给弹性小于需求弹性，即价格变 动对供给量的影响小于对需求量的影响。在这种条件下， 价格对产量的影响越来越少，价格与产量的波动也越来 越弱，最终趋向于均衡水平。为了更好地说明问题，我 们把价格波动的轨迹用线段连接起来，描绘在以价格为 纵坐标，时间( 生产周期) 为横坐标的图形中，可以得 到图2 - 4 。我们会发现价格波动的轨迹越来越趋向于一 条直线，直至与均衡价格的水平线重合。 o 2 7 2 发散型蛛网 p 发散型蛛网是指供给弹性大于需求弹性( e s e d ) ， 即价格的变动对供给量的影响大于对需求量的影响。在 这种情况下，价格变动对产量的影响越来越大。价格与 产量的波动也越来越强，最终离价格和产量的均衡水平 越来越远，无法达到均衡。将e s e d 情况下价格波动的 轨迹连接起来，就会得到同e s e d 时。p 。= f ( q t ) 、 q = f ( p t ) 都是发散函数，因而这种形态的波动叫做“发 7 图2 4 收敛型蛛网 f i g 2 4r e f r a i n e dt y p eo f s p i d e r sw e b 图2 - 5 发散型蛛网 f i g 2 - 5d i s s i p a t e do f t h et y p e o f s p i d e r sw e b 东北农业大学管理学硕士学位论文 散型蛛网”：e s e d 即为蛛网不稳定条件。 2 7 3 封闭型蛛网 封闭型蛛网是指供给弹性等于需求弹性 ( e s = e d ) ，即价格变动对供给量的影响与对需求量的 影响完全一致。在这种情况下，价格与产量的波动始 终如前，既不是波动越来越小，也不是波动越来越大， 既不能达到均衡点，又不远离均衡点。见图2 - 6 。 封闭型蛛网说明，价格与产量的波动始终如一地 围绕均衡点循环不已，但不能恢复到均衡水平；至于 波动是沿着外边的大圈还是里边的小圈，要根据价格 变动的幅度和市场受到影响的程度来定。 8 图2 - 6 封闭型蛛网 f i g 2 - 6c l o s e d t h et y p eo f s p i d e r s w e b 逦一 3 住宅需求的特点 住宅需求的变化规律和特点，可以用上述市场供求的一般原理加以描述，但考虑到 住宅作为商品运行的特殊性，考虑到住房是一种复杂的特殊的商品，不仅具有商品的一 般属性还具有必需性、耐用性、高值性、不动性等特征，故有必要进一步深入讨论， 搞清住宅需求的特点。 3 1 住宅的需要、需求与有效需求 3 1 1 住宅的需要 在经济学家看来，住宅的需要( h o u s i n gn e e d ) 与住宅的需求( h o u s i n gd e m a n d ) ，完 全是两个概念，政府的住宅规划机构和普通消费者对此又有不同的理解。从需要来看， 住宅作为人类生存必备的消费资料，是入和活劳动再生产的基本前提无论个人的社会 地位和经济收入如何。住的需要都是必须的。因此，政府有义务为低收入阶层甚至无收 入者提供住宅，这已是全球的共识。但是。人对住宅的普遍需要不能没有标准，换言之， 什么是住宅需求的起码标准呢? 根据2 0 世纪7 0 年代联合国有关机构的测定，国际上通 用豹住宅标准分为三级：一是每人一个床位，称最低标准：二是每户一套住宅，称文明 标准：三是每人一个房间，称舒适标准。中国于1 9 8 4 年制订的2 0 0 0 年住宅发展“小康” 目标即参照的是文明标准。但问题至此并未完全解决。按照小康目标，每户至少拥有 一套住宅，那一套标准住宅该是多大? 于是小康目标又规定。人均居住面积要达到8 平 方米，折合建筑面积为1 2 平方米，中国的城市家庭按照国家统计局的测算，到2 0 0 0 年 户均人口为3 2 人，据此计算，目前的三口之家。能够居住一套建筑面积4 0 平方米的住 宅就己达到人均一间房的舒适标准，人们还孜孜以求，期望拥有更大更好的住宅。 3 1 2 住宅的有效需求 显然，对于住宅需要的标准。只有一定时期内政府规定的最低下限，没有可以满足 的上限，而且，这个最低下限也会随着社会经济的发展和居民生活水平的提高而不断提 高。按照心理学家马斯洛的需求递进理论，人们对于住的需要是无止境的。香港的谢贤 程博士认为：“房屋虽然被视为生活的基本条件，但房地产亦可被视为一种优质商品 ( s u p e r i o rg o o d s ) ，当人们的经济条件改善之际，对房屋的需求将大大超过基本所需。” 这也就是说，在一定经济条件下，住宅需要才能转变为住宅需求。经济学对需求( d e m a n d ) 的解释是：消费者( 购买者) 既有购买商品( 或劳务) 的愿望。又有购买商品的能力， 这意味着，只有消费者同时具备了购买商品( 或劳务) 的欲望和支付能力两个条件才称 之为是需求。就住宅而言，每个人或每个家庭都想住得更大更好，但这只是一种欲望。 并非都能实现，相反，一些人具有足够的经济支付能力。但并没有购买住宅的欲望也 。谢贤程着港房地产市场商务印书馆( 香港) 1 9 9 7 年舨。第2 8 页 9 至!垒些奎茎墼墨耋堡圭耋竺鎏三。一。，。 难以构成住宅需求。住宅需求通常是指消费者在特定时刻、特定位置、某一价格水平上 愿意并能够支付购买价格的住宅数量。因此，现实经济生活中的住宅需求，通常进一步 被定义为有效需求( e f f e c t i v ed e m a n d ) ，即指住宅消费者既有购买意愿，又有购买能力的 需求。 对于需求目标各异的消费者，政府在规划住宅供给数量时，要以有效需求作为规划 的基准，比较准确地反映在规定时间和规定空间条件下。住宅购买和住宅租赁的市场需 求量。而对于那些无支付能力或无全部支付能力的住宅需求，政府是否置之不顾呢? 当 然不是这样。在一个经济稳定增长的环境中，政府肩负着为低收入者改善居住条件的重 任。但作为一种公共发展目标，就不能按照有效需求的标准去测度和规划。英国学者gj 骧 弗特和威廉姆认为：“应将需要( 作为需求的概念) 从公共政策的讨论中排除出去， 因为确定这种需要( 个人需要) 是困难的。”。在大多数国家，政府为中低收入者提供的 公共住宅均带有补贴性质，按照住宅需要无上限的原理推论，对公共住宅的需求量总会 超出实际的供给量。因此，在香港、新加坡、英国等大量建设公共住宅的国家，“排队” 等候入住的现象极为正常。如果限量供给特定对象的公共住宅出现了供过于求，必然会 出现象城市道路、消防相类似的公共品“搭便车”现象。中国政府在1 9 9 5 年制订的“安 居工程”规划，显然混淆了“需要”、“需求”和“有效需求”的概念，以致出现了担心 “安居住宅”会出现市场滞销的官方说法，这在理论上毫无依据，指导实践必然偏离了 方向。 对于房地产开发商而言，明确有效需求的概念同样极其重要。在竞争日益激烈的市 场上，住宅的有效需求在特定的时空条件下是一个确定的量，但对某一具体的住宅项目 则具有不确定性。因为有效需求既包括购房者有消费意愿的经济支付能力，还包括消费 偏好的要求。简言之，“有能力买房”和“买你的房”完全是两回事。如何争取最大的市 场份额，也就是如何确定开发项目有效需求数量和质量的问题，应当在项目启动前通过 可行性分析和市场定位加以测算，才可能做到心中有数。 1 9 9 7 年以来，包括住宅在内各类日用和耐用消费品均出现滞销现象，中国一些权威 的宏观经济形势分析报告中也经常出现“有效需求不足”的字眼从理论上讲，这种现 象的出现说明我们的政府、企业和消费者，还不能真正适应市场经济发展应保持供给需 求平衡的要求，理性生产和理性消费的时代还未到来。住宅的市场供求均衡更加复杂， 必须给予格外关注。 3 2 住宅需求的影响因素 在完全竞争市场条件下，市场需求量是由所有个人对某种物品或劳务的需求总和确 定的。个人需求量作为市场的晟终决定因素，又受到价格、收入等因素的共同影响。具 体包括以下一些因素： 3 2 1 价格 ok g 成廉斯著，朱林兴等蝙译城镇规划经济学上海社会科学院出版社1 9 8 9 年版，第1 3 8 页 1 0 住宅需求的特点 当某地的住宅价格上升，作为购房者的个人选择是多样的：减少购买住宅的面积， 不再考虑购买，不考虑在此地购买而去寻找其他价格较低的住宅等。无论怎样决定，都 会导致某地住宅需求量的减少。相反，如果价格下降，需求量就会上升。 3 2 2 收入 收入决定个人