房屋租赁合同代理词.doc

房屋租赁合同代理词 尊敬的审判员： 云南南广律师事务所接受本案原告委托指派我作为原告代理人参加原告诉被告房屋租赁纠纷一案现根据本案事实、法律及庭审情况发表如下代理意见： 一、原被告双方对其于xx年10月所签订的门面租赁合同书之性、合法性均不持异议故该门面租赁合同书合法有效应对原被告产生约束力在合同履行中原告先后向被告支付了xx年11月1日至XX年4月1日的租金和水电费并交纳了保证金8000元 二、被告确认其已经于XX年4月把原告向其承租的门面房另租给他人以实际行为违约应承担按合同约定的违约责任被告以原告未付租金为由径自单方面解除合同既与事实不符也无法律依据 1、在XX年3月原告与被告商谈XX年4月1日至XX年3月31日房租支付一事被告明确告知不再把房屋租给原告并要求原告及时搬走因被告岳母去世占用了门面房一定时间被告同意把xx年4月1日至XX年3月31日的租期延长6天到4月6日;在4月1日至6日原告仍然与被告协商承租事宜被告称房子已经另租给隔壁卖服装的老板不可能租给原告因被告实际的不履约行为4月6日原告被迫搬离承租门面原告未能向被告支付租金完全系被告违约所致不能成为被告解除合同的理由 2、退一步说根据合同法第227条之规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的出租人可以要求承租人在合理的期限内支付”也就是说做为出租方即使在承租方无正当理由未支付租金的情况下也必须给承租方留有合理的支付期限即使如被告所说原告未按时支付租金在未给原告确定合理的支付期限的情况下于XX年4月7日就把门面房另租他人悍然违约既不符合法律规定也不合乎情理且本案中原告未交纳租金是因被告不收显然不属“无正当理由”并且在xx年4月1日至XX年4月1日的房租支付中双方都达成了可缓缴的口头补充协议 3、被告称担心原告交不起房租或猜测原告不租房均不能成为其违约把房屋另租他人的理由根据合同法第六十九条规定“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的应当及时通知对方”【合同法第六十八条“应当先履行债务的当事人有确切证据证明对方有下列情形之一的可以中止履行：(一)经营状况严重恶化 (二)转移财产、抽逃资金以逃避债务;(三)丧失商业信誉;(四)有丧失或可能丧失履行债务能力的其他情形当事人没有确切证据中止履行的应当承担违约责任”】被告以想当然的不安抗辩且没有通知原告就毁约不符合适用不安抗辩权的情形 4、根据“谁主张谁举证“的基本诉讼原则原告应举证证明其在把门面房另租他人之前已履行了相应的告知及要求支付租金的义务事实上被告是因门面租金上涨的直接原因又有隔壁租其门面的卖服装老板愿意出远远高于原租金价承租房屋才找借口违约有意损害原告的权益的 5、“鼓励交易原则”为合同法的一项基本原则该原则严格限制了解除合同的条件根据该原则并不意味着一旦违约都可导致合同解除解除从实质上来说是消灭一项交易一旦宣告合同解除既不利于保护非违约方的利益也不能体现合同的鼓励交易的目的合同法规定只有在一方根本违约时才能宣告合同解除本案原告多次主动向被告履行交付租金的义务而原告对此不闻不问一味回避不理其行为与合同法规定的“诚信原则”背道而驰 三、原告诉求被告返还保证金8000元并赔偿装修折旧损失25000元有事实依据和法律依据 1、因被告违约把房另租他人致使原告与被告的租赁合同实际不能履行;新承租人又拆毁原装修装饰致使原告装修全部丧失按双方门面租赁合同书第六条、第九条“乙方租赁期间甲方保证乙方门面的正常经营活动的使用甲方不得把门面另租给他(她)人如有甲方赔偿乙方所有的损失”的约定被告应承担返还及赔偿责任 2、据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十一条“承租人经出租人同意装饰装修合同解除时双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的人民法院按照下列情形分别处理：(一)因出租人违约导致合同解除承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的应予支持”本案中被告应赔偿剩余租赁期内装饰装修费32050元的残值损失即25000元 3、退一步说即使原告在合同履行中有小过错因被告毁约另租房给他人是导致合同不能继续履行的根本原因据上述第(三)款“因双方违约导致合同解除剩余租赁期内的装饰装修残值损失由双方根据各自的过错承担相应的责任”的规定被告也要承担退还保证