（土地资源管理专业论文）居住分异理论和上海市配套商品房的规划规模及选址研究.pdf

摘要 摘要 城市居住区空间是城市社会空间的一个重要组成部分。因社会阶层收入的 不同而形成城市居住区空间分化是客观的，如何兼顾到社会公平，同时避免居 住空问的社会阶层“隔离”与“歧视”现象，不但是发达国家、也是现代我国城市面 临的一个主要理论与实践问题。居住分异加剧引发城市问题的加深甚至极化， 产生了许多负面影响，对城市的发展起到抑制作用。 2 0 0 5 年，上海市政府提出2 个“1 0 0 0 万”的中低价位住房建设目标，从而 使配套商品房的规划规模和选址问题成为社会关注的焦点之一。针对上海市配 套商品房规划规模的扩大化和选址郊区化而引发上海市居住分异加剧问题，会 造成哪些负面影响，政府在制定宏观政策时如何来规避这些问题的产生和减缓 居住分异加剧造成的负面影响，是本文重点解决的问题。 本文首先在定义居住分异、大城市和公共住房三个相关概念基础上，对国 内外居住分异理论研究成果进行了梳理，明确了国内外关于城市居住分异现象 及其产生的影响等相关研究的进程。其次，深入探讨了引发大城市居住分异和 居住分异加剧的原因，重点从宏观( 包括快速城市化和郊区化) 和微观( 包括 就业、医疗、教育、邻里关系) 两个方面说明居住分异和居住分异加剧对大城 市发展和被隔离群体造成的负面影响。再次，以上海为例，得出上海市可能出 现居住分异加剧的初步论断，再引入m a s s e y d e n t o n 衡量方法罩的2 种衡量指数， 对比论证配套商品房大规模建造在郊区引发上海居住分异加剧的可能性。 本文的创新点是将居住分异理论作为公共住房基地) i ! l ! 划规模和选址的理论依 据，并采用m a s s e y d e n t o n 指数，衡量由于配套商品房基地规划规模过大和选址 较偏而引发上海市居住分异加剧，从而提出相应的政策建议措施。本文认为防 止居住分异加剧是我国大城市公共住房基地规模和选址的重要依据。 关键词：居住分异，m a s s e y d e n t o n 衡量方法，配套商品房，规划规模，选址 a b s t r a c t a b s t r a c t r e s i d e n t i a ls p a c ec o n s t i t u t e sav i t a lc o m p o n e n ti nu r b a na r e aa n dt h ee x i s t i n g d i v e r s i t yo fa c t u a li n c o m eh a si n t r o d u c e dar e s i d e n t i a ls e g r e g a t i o n c u r r e n t l y , h o wt o s u c c e s s f u l l ys e c u r eas o c i a li m p a r t i a l i t ya n da v o i ds e g r e g a t i o na n dd i s c r i m i n a t i o ni n t h eu r b a nr e s i d e n t i a ls p a c eh a sb e c o m eaw o r l di s s u ei ni t st h e o r e t i c a la n dp r a c t i c a l s e n s e i nt h em e a n t i m e ，av a r i e t yo fn e g a t i v ei m p a c t sa r i s i n gf r o mt h ew o r s e n i n g r e s i d e n t i a ls e g r e g a t i o nw i l lg r e a t l yr e s t r a i nt h ec i t y , m e t r o p o l i t a ni np a r t i c u l a r , f r o m h e a l t h i l yd e v e l o p i n g i n2 0 0 5 ，s h a n g h a im u n i c i p a lg o v e r n m e n tp r o p o s e di t s2a m b i t i o u st e nm i l l i o n p r o j e c t st oc o n s t r u c te c o n o m i cr e s i d e n t i a lh o u s e sf o r t h em a s s ，w h i c hi n e v i t a b l ym a d e t h e i rs i t ea n dd i m e n s i o nt h ef o c u si nt h es o c i e t y i nt h i st h e s i s ，t h ee m p h a s i sw i l lb eo n w h a tn e g a t i v ei m p a c t sw i l lb es q u e e z e do u to ft h ew o r s e n i n gr e s i d e n t i a ls e g r e g a t i o n a n dh o wt of i n do u tt h ee f f e c t i v em e a s u r e sd u r i n gt h ep o l i c ym a k i n g b yf i r s t l yd e f i n i n gr e s i d e n t i a ls e g r e g a t i o n ，m e t r o p o l i t a na r e aa n dp u b l i ch o u s i n g ， t h et h e s i sr e c o l l e c t st h er e l a t e dr e s e a r c h e sa n dt h e i rd e v e l o p m e n to nr e s i d e n t i a l s e g r e g a t i o nd o m e s t i ca n da b r o a dw i t he x p l i c i t n e s s i nt h em e a n t i m e ，t h et e n t a t i v e c a u s e sf o rt h es e g r e g a t i o na n di t si n c r e a s i n gs e r i o u s n e s sa r ep r o b e di nd e p t h ， p a r t i c u l a r l y i nm a c r o a s p e c t w h i c he m b o d i e ss p e e d yu r b a n i z a t i o n a n d s u b u r b a n i z a t i o na n dm i c r oa s p e c tw h i c hc o v e r se m p l o y m e n t ，m e d i c a r e ，e d u c a t i o n a n dn e i g h b o r h o o d i na d d i t i o n ，b y t a k i n gs h a n g h a ia sat y p i c a li n s t a n c e ，t h e c o n c l u s i o ni sm a d et h a tr e s i d e n t i a ls e g r e g a t i o ni ns h a n g h a im i g h tb ew o r s e n i n g a t t h es a m et i m e ，t w oi n d e x e so fs e g r e g a t i o nf r o mm a s s e y d e n t o na r ei n t r o d u c e dt o p r o v et h ep o s s i b i l i t y o ft h ei n c r e a s i n gs e r i o u s n e s so fr e s i d e n t i a ls e g r e g a t i o ni n s h a n g h a io n c ep u b l i ch o u s e sa r eb u i l ti ns u b u r b a na r e ai nal a r g es c a l e t h eu l t i m a t e p u r p o s eo ft h ew r i t i n gi st oc a l l o ns h a n g h a im u n i c i p a lg o v e r n m e n tt ot r e a tt h es i z e a n dd i m e n s i o no fp u b li ch o u s i n gw i t hm o r es e r i o u s n e s sa n dt h e r e b yt op r o v i d es o m e h e l p f u lr e f e r e n c e si nt h ep o l i c ym a k i n g i i a b s t r a c t t h ei n n o v a t i v ea s p e c t si n t h i st h e s i sh a v em a d et h e mf e i ta sf o l l o w ：b a s et h e p u b l i ch o u s i n gd i m e n s i o na n ds i t eo nr e s i d e n t i a ls e g r e g a t i o n ；p r e s e n tm a s s e y d e n t o n i n d e xa st h ew a yt oe v a l u a t et h ew o r s e n i n gr e s i d e n t i a ls e g r e g a t i o ni ns h a n g h a io u to f e x c e s s i v ed i m e n s i o na n dr e m o t es i t ea n dp r o p o s er e l a t i v em e a s u r e s ；p u tf o r w a r d s m a r t l yt h a td i m e n s i o na n ds i t eo fm e t r o p o l i t a np u b l i ch o u s i n gs h o u l df u l l yt a k et h e p o t e n t i a lw o r s e n i n gr e s i d e n t i a ls e g r e g a t i o ni n t oa c c o u n t k e yw o r d s ：r e s i d e n t i a ls e g r e g a t i o n ，m e a s u r e so fr e s i d e n t i a ls e g r e g a t i o n ，p u b l i c h o u s i n g ，d i m e n s i o na n ds i z e i i i 学位论文版权使用授权书 本人完全了解同济大学关于收集、保存、使用学位论文的规定， 同意如下各项内容：按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版 本；学校有权保存学位论文的印刷本和电子版，并采用影印、缩印、 扫描、数字化或其它手段保存论文；学校有权提供目录检索以及提供 本学位论文全文或者部分的阅览服务；学校有权按有关规定向国家有 关部门或者机构送交论文的复印件和电子版；在不以赢利为目的的前 提下，学校可以适当复制论文的部分或全部内容用于学术活动。 学位论文作者签名： 年月日 经指导教师同意，本学位论文属于保密，在年解密后适用 本授权书。 指剥币签名：压怛气 学位论文作者签名：匍由弘手 施2 月卅日) 和6 年月如曰 同济大学学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文：屋焦佥显理论塑土渔直配套 直晶废的趣型规撞拯造丝婴究= = 是本人在导师指导下，进行研究工作 所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本学位论文的研究成 果不包含任何他人创作的、已公开发表或者没有公开发表的作品的内 容。对本论文所涉及的研究工作做出贡献的其他个人和集体，均已在 文中以明确方式标明。本学位论文原创性声明的法律责任由本人承 担。 签名：伺畸畸 朋6 年易月日 第1 章绪论 1 1 研究背景 1 1 1 选题背景 第1 章绪论 1 1 。1 。1 本选题是在我国构筑和谐社会的实践背景下提出的 党的十六大特别是十六届四中全会以来，以胡锦涛同志为总书记的党中央 提出了构筑社会主义和谐社会的战略任务。重点强调，必须注重社会公平，正 确反映和兼顾不同方面群众的利益，正确处理人民内部矛盾和其他社会矛盾， 妥善协调各方面利益关系，使改革发展稳定相互协调、相互促进，确保人民群 众安居乐业，确保社会政治稳定和国家长治久安。因此，如何构筑和谐社会， 是现今我国所急需解决的新课题。居住和谐是衡量和谐社会的关键指标，那么 如何实现居住和谐就成为构筑和谐社会的首要问题。在我国，居住和谐可以定 义为在城市中，高收入家庭的住房条件通过市场渠道不断得到改善的同时，政 府通过相应的住房保障政策保障弱势群体的基本居住权利，使城市的户籍中低 收入家庭、特殊困难家庭( 如单亲家庭、重大疾病家庭) 、新移民家庭、农民工 家庭等群体的居住条件得到相应改善。和谐，不仅指不同收入阶层在居住面积 上的相互协调，而且指在空问关系上的相互协调，避免中低收入家庭居住区的 边缘化，减少不同收入阶层之间的居住分异。社会和谐与安定，需要不同收入 群体在居住上的相对和谐，减少和尽量避免居住不和谐引发的社会不安定。 我国在1 9 7 8 年后所推行市场经济体制对我围社会经济结构重大转型起到决 定性作用。城市的劳动力市场进一步丌放，导致城市内居民收入进一步分化， 特别足像北京、上海等大城市由于空间和社会资源的非均衡性导致城市内部居 民的筹异更加突出；另外，早期的居住空间的单位制分异格局也随着城市化的 快速推进出现巨大的变革。1 9 9 8 年住房分配制度改革后，随着我国房地产市场 体系的发展，居民个人已逐渐成为房地产市场的消费主体。掘统计资料乜显示， i ：海统计局纠f ：海2 0 0 5 统计年糁丛蛙丛婴盟! a ! ：h 名q ! ：塑，2 0 0 5 第1 章绪论 1 9 9 9 年，上海市个人购买商品住宅面积占全部销售面积的6 8 9 ，2 0 0 0 年上 升到7 9 8 ，2 0 0 4 年这一比例提高到8 8 8 。居民个人成为住宅市场购买的主 体后，择居的绝对自由决定了居民在选择住房的过程中更多的因自身的经济实 力、社会属性、家庭构成、住宅的价格和区位的不同而选择不同类型的住宅， 并在择居过程中不断分化，使微观上的上海市居住空间开始表现出如西方城市 2 0 世纪5 0 年代居住郊区化过程中出现的居住分异现象。北京、广州和深圳等一 些大城市也具有相类似的居住空间分化的趋势。随着住宅市场市场化进一步加 深，城市中居住空间分异现象在我国更为突出，这些必将对我国构筑和谐社会 产生重大的影响。 1 1 1 2 本选题是解决我国城市化进程中大城市如何健康发展所面临的社会问 题的需要 随着我国城市化的不断加深，城市的发展特别是大城市的健康发展面临很 多新的问题。贫富差距加大所带来的不同收入群体的居住分异是其中较为突出 的问题，由于不同阶层在居住上的分化，易形成社会阶层的对立。贫困家庭的 大规模集中，不仅带来高密度、设施匮乏等环境问题，也引发了高犯罪率、高 失业等社会问题。必然会导致这种地区更难以吸引开发机会和投资活动，将渐 渐被隔离于城市社会主流经济之外。 大城市的发展应兼顾公平与效率。部分学者认为高收入人群选择高档区居 住，低收入人群委身贫民区是一种有效率的资源配置选择，也是社会发展的结 果。但社会的过分不公平结构足很危险。愈来愈扩大的贫民区的恶劣影响，终 会扩散到整个城市。根据“木桶定理”，最短的那根木条将决定木桶的容积。在城 市中，最弱地区和人群的集合，将成为制约城市发展的那根最短木条。现代化 城市需要合理的社会阶层结构，需要给予各阶层人民以公平、开放和合理的生 活和发展空间，尤其是低收入阶层，应享有满足基本生活需要和提升生存能力 的制度保障。我国大城市中存在的居住分异加剧趋势，是我国城市化进程中大 城市的健康发展所面临的新的社会问题。 1 1 1 3 本选题是上海市配套商品房政策在实施中出现有关问题的实际需要 在我国一些城市中，特别是大城市，为了解决困难家庭和巾低收入家庭居 2 第1 章绪论 住问题，采用了建设公共住房的实物保障措施，比如北京针对中低收入家庭的 经济适用房、上海针对动拆迁居民中的中低收入家庭的配套商品房等等。由于 公共住房选址大都选择在城市边缘地区，规划规模较为集中，使得中低收入家 庭被动地集中聚集，形成市中心地段高收入家庭聚集同郊区低收入家庭居住分 异，并且分异程度不断加剧。 以上海为例，据统计，2 0 0 1 年到2 0 0 3 年，上海市动迁居民为2 4 9 7 万户 ( 占上海市户籍总人口的4 3 ) ，拆除居住房屋1 3 4 7 1 3 万平方米。据上海市房 地局有关文件的预测数据，随着世博会的申请成功，2 0 0 4 2 0 1 0 年上海旧区将拆 除旧住房的总量将达到1 4 0 0 万平方米。为了缓解由于城市化进程中动拆迁引起 的中低价位商品房供不应求的结构性矛盾和刚性需求，为动迁居民提供合适的 房源，2 0 0 2 年上海市政府启动了重大工程配套商品房项目。2 0 0 5 年年初，上海 市政府公布建设1 0 0 0 万平方米配套商品房的目标。据上海市房地局数据表明： 2 0 0 3 年到2 0 0 4 年，上海相继开工建设了9 0 0 万平方米配套商品房，其中宝山顾 村、嘉定江桥、南汇周浦等每个基地规模在1 平方公罩左右、建筑面积在1 0 0 万平方米左右。2 0 0 5 年全市东、西、南、北几个主要区位的配套商品房基地将 在原有基础上扩大三倍，这些示范居住区将进一步扩大选址，从而形成每个规 模在4 平方公里、建筑面积在4 0 0 万平方米左右的居住区。预计建成后每个基 地房源能够供应给5 万户家庭，约1 5 万人口。虽然建设配套商品房可改善中低 收入家庭的居住条件，但配套商品房的集中建设和规划规模过大，会加剧上海 市高收入人群和低收入人群的居住分异，人为地造成社会不同收入阶层由于居 住分化而产生的对立，从而产生的一系列社会问题。所以回答上海市配套商品 房规划选址和规模的扩大化是否会引发上海市居住分异加剧问题，究竟会产生 哪些负面影响，如何影响，以及如何来避免? 是本文选题的动机。 基于以上三点原因，本文的选题为：“居住分异理论和上海市配套商品房的 规划规模及选址研究” ：海统汁局网1 ：海2 0 0 5 统计年鉴 h t t p ：w w w s t a t s - s h g o v c n ，2 0 0 5 3 第1 章绪论 1 1 2 研究目的与意义 为了避免居住分异在我国大城市的快速城市化过程中的加剧，就需要从理 论上系统地来认识居住分异。那么究竟什么是居住分异，产生居住分异的原因 是什么? 什么是居住分异, d nj 1 07 哪些因素会导致居住分异加剧，居住分异加剧 会对城市的发展造成哪些负面影响，对我国构筑和谐社会有何现实意义? 上海 作为我国大城市之一，它的居住分异现状如何? 针对上海市配套商品房规划规 模的扩大化和选址郊区化是否会引发上海市居住分异加剧，会造成什么负面影 响，在政府制定宏观政策时如何来规避这些问题的产生和减缓居住分异加剧造 成的负面影响? 本文的研究目的在于，通过对居住分异及其相关理论的梳理，对配套商品 房项目可能引发上海市居住分异加剧问题进行预测分析；通过分析居住分异的 加剧对社会发展的负面影响，以引起政府及相关部门对配套商品房规划规模和 选址的关注，在制定相关政策时能有所借鉴，也使其对公共住房的规划规模和 选址的认识上升到系统、理论的高度。本文从宏观的角度出发，将居住分异理 论作为公共住房基地规划规模和选址的理论依据，具有一定的现实意义，同时 也是对城市经济学和房地产经济学理论发展的重要补充。 1 2 相关概念的诠释 1 2 1 居住分异 居住分异( r e s i d e n t i a ls e g r e g a t i o n ) 是一种社会现象，它的产生既来自于一 定的政治因素又是城市发展到一定阶段的体现。由于不同时期、不同困家的历 史和现状以及各个学者的研究领域、研究角度的不同，赋予了居住分异较复杂 的含义。其定义众说纷纭。社会学家习惯从阶级、种族和人的行为的角度来， 城市地理学家侧重于通过研究城f 再空f n j 演变来说明居住分异的空间状况。经济 学家则从产业变迁和分配方式导致收入差距方面来理解。 m a s s e ya n dd e n t o n l7 ( 1 9 8 8 ) 认为居住分异是两个或多个群体之间居住相对 。m a s s e y , d o u g l a ss a n dn a n c y 八d e n t o n t h ed i m e n s i o n so f r e s i d e n t i a ls e g r e g a t i o n ，s o c i a lf o r c e s ，1 9 8 8 ，6 7 ：2 8 1 3 5 1 4 第1 章绪论 隔离的程度。 s a b a t i n i i o ( 2 0 0 1 ) 等人认为居住分异是属于同一个社会群体的家庭之间空间 上的接近程度。 田东海( 1 9 9 8 ) 认为居住差异是城市居住结构中不同收入、家庭和种族居 住水平和空间位置的差异及不平等。它有多种具体表现形式：包括与种族歧视 相关联的同一种族各自形成纯化的聚居区和不同种族间的居住隔离( r e s i d e n t i a l s e g r e g a t i o n ) ；城市内城衰败是城市贫困阶层聚居中心区和中、高收入阶层居住 郊区化的两极分化，中、高收入阶层重返城市中心区形成的内城住房高贵化 ( g e n t r i f i c a t i o n ) ；不同社会经济地位、种族在城市中心区中形成高贵化和贫困 化社区隔离相邻的并置( j u x t a p o s i t i o n ) 顾朝林( 2 0 0 0 ) 认为居住隔离指在城市中，人们居住在各种不同层次的社 区中，这是西方城市的一大特点。在美国社会隔离明显的社会罩，各类社区均 有其自身发展的独特性，邻里单位成为组织这些社区的基本方法。城市社会隔 离( s o c i a ls e g r e g a t i o n ) 表现在城市生活中最明显的是居住隔离。 黄怡( 2 0 0 1 ) 认为居住隔离是指都市居民由于种族、宗教、职业、生活习 惯、文化水准或财富差异等关系，特征相类似的集居于特定地区，不相类似的 集团间则彼此分开，产生隔离作用，有的甚至彼此产生歧视或敌对的态度。各 种不同层次的集居区，在其内部有着趋向一致的价值观念，常为同性质的住宅 社区。各类集居区之间则差异较大并有着自身发展的独特性。 叶迎君( 2 0 0 1 ) 居住空间分异是指不同职业背景、文化取向、收入状况的 居民住房选择趋于同类相聚，居住空间分布趋于相对集中、相对独立、相对分 化的现象。 万勇王玲慧 ( 2 0 0 3 ) 居住分异借用人类生态学的概念解释，即因居民的 ”s a b a t i n i ，f r a n c i s c o ，gc j c e r e s 。a n dj o r g ec e r d f i s e g r e g a c i 6 nr e s i d e n c i a le nl a sp r i n c i p a l e sc i u d a d e s c h i l e n a s ：t e n d e n c i a sd el a st r c su i t i m a sd 6 c a d a sy p o s i b l e sc u r s o sd ea c c i 6 n ”e u r e ( s a n t i a g o ) 2 7 ( 2 0 0 1 ) ： 2 1 4 2 厦东海天困城市的居住差异现象分析，困外城市规划， 1 9 9 8 ( 2 ) 。顾剜林令固城市规划执业制度管理委员会，城i 盯规划相关知识( 下) ，北京：中困建筑t 业 f j 版 ：，2 0 0 0 ： 1 1 9 。黄怡住宅产业化进程中的居住隔离以i ：海为例，现代城市研究，2 0 0 1 ( 4 ) 4n l | 迎村居住审问分异初探脱划师，2 0 0 1 ， 1 7 ( 3 ) ：9 4 9 7 万勇，i i 玲慧城市居住，卜问分异j 住区规划j 虹对策略城市问题，2 0 0 3 ( 6 ) 第1 章绪论 职业类型、收入水平及文化背景差异而产生的不同社会阶层相对集聚的居住区。 张维等( 2 0 0 4 ) 居住空间分异是指社会实体( 社会群体与其社会关系) 分化导致城市居住空间分布的差异。 这些定义表明，居住分异是一种复杂的社会现象。从社会学角度来讲，是 由于社会实体的分化而导致人们在择居时的不同偏好而导致城市居住空间分布 的差异，更多的学者把它灌输上种族和阶级特征。从城市地理学的角度来讲， 是城市发展到一定程度必然产生的一种城市空间演变的现象。从人类生态学角 度更多地以人的生态特征的异质性来诠释。而从经济学角度则从产业的变迁和 分配方式的不同导致收入差异来描述不同收入人群相对聚集居住。居住分异也 是一个具有复杂性与多样性的概念，既包括物质形态要素，又包含社会经济 结构要素；既是城市发展的表征分布，又是城市经济与政治相互作用结果；既 是一个客观存在的概念，也是一种主观意识的表现。从本文的研究目的，本文 将从经济学的角度来诠释，详见第二章2 2 1 。 在概念的表达方式上，国外社会学家和城市地理学家习惯用r e s i d e n t i a l s e g r e g a t i o n ( m a s s e ya n dd e n t o n ，1 9 8 8 ；s a b a t i n i ，2 0 0 1 ) ，而城市经济学家和部分 社会学家习惯用r e s i d e n t i a ld i f f e r e n t i a t i o n ( s a m p or u o p p i l a ，2 0 0 4 ) 。国内的学者 的研究文献中也采用了很多不同的表达方式，例如：居住分异( 万勇，王玲慧， 2 0 0 3 ) 、居住隔离( 黄怡，2 0 0 4 ) 、居住差异( 田东海，1 9 9 8 ) 和居住空间分异 ( 叶迎君，2 0 0 1 ) 。在本文的研究中一并称为居住分异。 1 2 2 大城市 大城市( m e t r o p o l i t a na r e a ) 也称作大都市，往往是较大地域范围内的政治、 经济、文化、教育、科学、技术、交通运输和信息中心，是具有多种较高层次 的社会和经济职能的综合性城市，尤其足人口规模2 0 0 万以上的大型中心城市， 它们较一般城市的聚集程度更高，辐射作用更强。 中国的特大城市人口一般在1 0 0 力到2 0 0 万之间，而超大城市人口一般在 2 0 0 万以上。我国中华人民共和固城市规划法第四条规定大城市是指市区和 近郊区非农业人口5 0 力以卜的城市。 张维等，武汉市居住卒闻分异特 l r 初探华中建筑，2 0 0 4 ( 3 ) 6 第1 章绪论 一些学者在研究美国居住分异的时候发现城市规模越大越容易产生居住分 异现象，同时居住分异加剧现象也越容易发生( j a k u b s ，1 9 8 6 ；f a r l e ya n df r e y , 1 9 9 4 ； c u t l e r , g l a e s e r , a n dv i g d o r ，1 9 9 9 ) 。因此本文的研究主要针对大城市的居住分异现 象及居住分异加剧问题的研究。 1 2 3 公共住房和配套商品房 公共住房相对于私营部门供给的商品房，是一种排他性的公共产品，英文 中称之为p u b l i ch o u s i n g 。从广义上讲，它包括所有享有政府一定优惠政策的住 房( 半公共品或准公共品) ；从狭义上讲，它只包括完全由政府拨款建造的住房。 而本文采用公共住房的广义概念。 在我国，根据补贴形式和产权形式不同，公共住房可以包括公房、经济适 用房、廉租房，其中经济适用房分为狭义的经济适用房和广义的经济适用房。 本文所提及的配套商品房( 重大工程配套商品房) 属于广义的经济适用房。配 套商品房起源于上海，它是上海市政府为了缓解城市化进程中，由于动拆迁引 起的中低价位商品房供不应求的结构性矛盾，专门为动迁居民建造的房源，具 有很强的针对性。2 0 0 5 年上海市政府下发上海市配套商品房和中低价普通商 品房管理试行办法中明确：配套商品房( 简称“配套房”) ，是指政府提供优惠政 策，限定建设标准，供应本市重大工程、重点旧区改造等建设项目被拆迁居民 的政策性商品住房。 1 3 国内外居住分异理论研究成果综述 1 3 1 国外居住分异理论研究成果综述 关于居住分异的研究最早可以追溯到恩格斯对1 9 世纪4 0 年代英国曼彻斯 特社会居住空间模式进行的分析，他从社会阶层的居住空间分割的角度探讨了 英国社会的阶层化问题。在划分穷人和富人两大社会阶层的基础上，将其投影 到城市窄问，旨在揭示城市内在的社会贫富现象。其后的居住分异的研究是伴 随着住宅区位的分布以及其成凶的研究展开的，这些研究从社会、经济、生念， 。钱瑛瑛，虏地产经济学，j 叫济人学版社，2 0 0 4 1 1 7 第1 章绪论 乃至心理学等方面进行了重点探讨。美国社会学者伯吉斯但w b u r g e s s ，1 9 2 5 ) 在研究芝加哥城市内部结构时提出同心圆理论；经济学家霍伊特( h h o y t ，1 9 3 2 ) 通过对1 4 2 个北美城市内部结构的研究，提出了扇面结构理论；1 9 4 5 年，哈里 斯和乌曼在总结同心圆和扇面学说的基础上提出多中心理论；英国学者帕顿 ( j o h np a t t e n ) 根据城市居民的社会地位、生活周期、种族、生产活动和城市扩张 对城市内部结构进行了综台研究，提出城市内部空间结构的综合模型。 2 0 世纪5 0 年代以前，城市地理学关于城市内部的研究主要是在城市形态的 演变。5 0 年代后期，随着人文地理学方法论的转变，模型和定量分析技术开始 广泛应用于人文地理学，特别是城市地理学，使之从文字描述转变为数量化的 研究。其中对分异指标的研究中，最著名的是1 9 5 5 年o d d u n c a n 和b d u n c a n 在美国社会学评论杂志上发表的分异指标的方法论分析，他们制定并推 广了相异指标( i d ，i n d i c e so fd i s s i m i l a r i t y ) 和隔离指标( i s ，i n d i c e so f s e g r e g a t i o n ) 。2 0 世纪8 0 年代术期，m a s s e y 和d e n t o n ( 1 9 8 8 ，1 9 8 9 ) 提出分异 是一个多维度的概念，并且认定了分异是由五个独立的部分组成的。 2 0 世纪9 0 年代两种论点主导了城市居住分异的研究。一种是西方资本主义 城市由于经济重构正在进行的空间转变，出现了诸如“二元城市( d u a lc i t y ) 和社会空间分裂的趋势。由于技术变化和劳动力市场调节，社会分层的加深和 社会经济隔离加剧，城市空间极化，使得介于富裕与贫穷的都市地区间的鸿沟 同益加深。第二种论点则引入福利分配机制干预社会经济分异与社会空问分裂。 这一论点认为社会分层和居住分异必须独立理论化：富人不必住在富裕的地方， 在社会的流动与地理的迁移之间不存在一对一的关系。迄今为止的研究主要是 围绕着两个论点的论争与深化。 以上是国外居住分异的研究历程，为了更深入明确地说明居住分异理论的 研究成果，以下将从居住分异形成机理的研究、居住分异模式研究的成果和衡 量分异度指数的研究成果三个方面对居住分异的相关研究文献做综述。 1 3 1 1 居住分异形成机理的研究 圆外城市居住空间分异的研究涉及了多门学科，已经成为人文地理学、城 市科学、社会学、经济学等研究的热点。各学派学者通过社会因素、行为冈素、 住宅区位、家庭生命剧期和种族等方而来研究居住分异的形成机理。以下将对 8 第1 章绪论 不同研究角度所取得的成果作综述： 1 、社会因素 社会因素主要包括政治、经济、文化和人口发展的要求。以社会因素为主 的研究以美国的生态学派为代表，着力探讨城市的空间社会环境，集中于对城 市中人际关系的研究，重点描绘城市居住空间的演变。他们将自然生态学的基 本理论体系尝试性地、系统性地运用于对人类居住区的研究，认为社会等级的 分化导致居住分异。1 9 2 5 年城市经济学家e w 伯吉斯( e w b u r g e s s ，1 9 2 5 ) 根 据美国芝加哥市土地使用模式，应用生态学概念构建了一个清晰的城市空间发 展模型同心圆模型，创立了“同心圆带状住宅区位论”。他提出：城市住宅 分布呈现出以城市中心商务区的几何中心为同心圆带状结构，从市中心到市郊， 住宅档次由低到高，居民家庭收入由低到高渐次变化。首次提出家庭收入与住 宅区位选择的关系。他在1 9 2 8 年发表的“美国城市的居住分异”一文中描绘了 新移民的不断涌入而导致城市居住隔离形成的简单过程；城市经济学家霍姆霍 伊特( h o m e rh o y t ，1 9 3 9 ) 通过对1 4 2 个北美城市内部结构的研究创立了“扇形 住宅区位论 。他认为美国城市居住区有向外延伸的趋势，高级住宅区往往接近 自然环境，同时沿河流或公路向内延伸到市中心。低级住宅区向外扩展到城郊。 “扇形住宅区位论”在伯吉斯同心圆学说的基础上增加了方向要素；1 9 4 5 年， 哈罩斯和乌曼在总结同心圆和扇面学说的基础上提出多核心理论；英国学者帕 顿( j o h np a t t e n ) 根据城市居民的社会地位、生活周期、种族、生产活动和城市扩 张对城市内部结构进行了综合研究，提出城市内部空问结构的综合模型。从中 可以看出以社会因素为出发的研究，更多地是从宏观角度来探讨城市空间的演 变而导致城市中居住分异的现象。 2 、行为因素 西方行为学家认为，仅从社会角度米解释居住分异现象是不全面的，应从 人的行为角度加以阐述。他们认为，人的居住空问选择足建立在居住需求上的， 而居住需求源于其家庭状况( 包括家庭构成、收入) 、种族属性、文化背景以及 社会和经济地位，在这种选择机制的作用下，促使具有类似需求的住户迁住到 一起，从而住特定的地段形成社会构成相对一致的居住群体，导致居住分异。 美幽地理学家罗两( r o s s i o ，1 9 3 5 ) 曾研究过美囤居住空间迁移模式：单身青年居 9 第1 章绪论 住在市中心区( d o w n t o w n ) ，结婚后在中心区附近寻找出租房，等孩子出生便到 城市边缘区寻求更大的居住空间，待孩子独立便迁往郊区高级住区，退休后住 在远郊别墅，年老后又迁回市中心区。从中可以看出以行为因素为出发的研究， 更多地是从微观角度来探讨由于人对居住区选择的差异性而导致的城市中居住 分异的现象。 3 、住宅区位选择因素 2 0 世纪5 0 、6 0 年代，西方经济学家创立了权衡理论( t r a d e o f f t h e o r y ) 。他 们把经济理论用于居住区区位问题的研究，该理论认为，住宅的最佳区位的决 定是通过对上下班的通勤费用和城市不同区位的级差地租的比较而确定的。低 收入者对通勤费用的支付较弱，限制了其对居住地的选择，往往局限于离工作 地近的地方，而高收入者具有较强的通勤费用支付能力，选择住房区位的自由 度较大。在经济规律作用支配下，影响人们对居住空间选择的关键因素是地点 和环境，穷人首先考虑地点，富人首先考虑环境。其中，以w a l o n s o 的需求模 式、e s m i l l s 的供给模式及供给与需求模式为代表。a l o n s o 以一系列假设为基 础，根据古典消费者均衡理论，建立了数学式，用定量化的方法得出：从城市 中心到边缘，土地成本递减，由于土地价格成本是住宅费用的重要组成部分， 因此住宅的价格或房租也递减，而交通成本递增，人们唯有在居住费用所导致 的节省大于通勤费用增加时，才会定居下来。a l o n s o 的研究在一定程度上揭示 了不同社会阶层的居住空间分布及居住分异的形成。也就是从居住区位理论角 度来研究居住分异的形成原因和过程。 4 、阶层分化和种族因素 认为由于阶层分化而引起的居住分异的研究多缘起于欧洲，例如英国，英 国是一个阶级分化特别明显的国家，关于阶层的争论也始于一个世纪以f j 仃恩格 斯关于阶级社会的著作( 黄怡，2 0 0 4 ) ： 从种族角度出发的研究，则以美图学者研究为代表。由于美国经历了大量 的、连续的种族移民潮，所以由于种族原凶造成的一系列社会问题，特别是居 住分异现象，学者们更多地从种族的角度来考虑。虽然自从6 0 年代美国的由于 种族原凶造成的居住分异有所下降，但是种族隔离仍然是造成美国居住分异的 主要原因( d e n t o n ，1 9 5 5 ) 。美刚居住分- 异研究的重点在8 0 年代后期与9 0 年代初期 10 第1 章绪论 仍然是种族人口的居住分异、居住分异的规模以及隔离和下层阶级的产生等， 主要研究者有w i l s o n ( 1 9 8 7 ) 、m a s s e y 和d e n t o n ( 1 9 8 8 、1 9 9 3 ) 、b i c k f o r d ( 1 9 9 1 ) 、 f a r l e ya n df r e y ( 1 9 9 4 ) 、l e w i sm u m f o r dc e n t e r ( 2 0 0 1 ) 。种族隔离造成的居住分异 在美国的城市中是非常突出的现象( m a s s e ya n dd e n t o n ，1 9 8 8 ) 。 1 3 1 2 居住分异的模式研究 居住分异是一个随着时间渐进的动态过程，而不是一成不变的静态过程。 从居住分异的研究早期，就有一些学者试图总结出一些模式。芝加哥学派总结 出传统的居住分异模式( p a t t e r n so fr e s i d e n t i a ls e g r e g a t i o n ) 在工业社会城市中获得 了广泛的应用，而城市经济的发展和产业结构的变迁，使得人类的某些活动和 与之相适应的空间特征发生了改变，也带来了后工业社会城市居住空间形态及 居住分异的新模式。 早期的居住分异模式研究是以都市生态为出发点，探讨归纳都市土地使用 的模型与空问结构的演变情形，以伯吉斯( b w b u r g e s s ，1 9 2 5 ) 的同心圆模式、 霍姆霍伊特( h h o y t ，1 9 3 9 ) 的扇形模式以及哈罩斯( j r h a r r i s ，1 9 4 5 ) 和乌曼 ( e u l l m a n ，1 9 4 5 ) 的多核心模式最具代表性。 此后赫伯特( d t h e r b e r t ，1 9 7 2 ) 和约翰斯顿( r j j o h n s t o n ，1 9 7 8 ) 等学者的 实证研究表明北美城市具有比较相似的社会空间结构模式。经济地位( e c o n o m i c s t a t u s ) 造成城市内部呈扇形分布的整体的居住分异；家庭类型( f a m i l ys t a t u s ) 造成同心圆状的居住分异，人口多的大家庭一般处在城市外圈，而小家庭、单 身家庭则在内圈；种族背景( e t h n i cs t a t u s ) 造成多核心式的居住分异。虽然对于 北美以外的城市，这些居住分异的模式并不定适用，但是仍然被作为经典模 型和基本的方法，广泛用以检验对照其他国家和城市的空间结构与居住分异状 念。 借助于社会区域分析和生态因子( f a c t o r i a le c o l o g y ) 方法，社会地理学家们 发展了新的居住分异分析模型。穆蒂( m u r d i er a ，1 9 6 9 ) 提出了由社会经济地 位，家庭地位和种族地位三个主要方面决定城市社会空间结构和居住分异的模 型。穆蒂认为，不| 一种族各自独立聚居而是不同地位的种族居住形态呈现分散 布局的居住隔离状态，不同家庭地f 移的居住形态呈现围绕城巾商务中心区的同 心圆布局，不同经济地位的居住形态呈现围绕城市商务中心区的扇形布局，这 第1 章绪论 三种形态的叠加并根据城市道路和土地使用等城市空间形态加以调整，就形成 了城市居住分异的空间形态。 达瓦斯( d a v i e sw ：，1 9 8 4 ) 又为穆蒂的三因素模型补充了六个因素：移民地 位、非标准住房、初始家庭、已建家庭、住房产权和城市边缘。他认为，城市 经济地位差异呈扇形分布，家庭地位、移民地位和已建家庭地位的差异呈围绕 市中心的环形圈层分布，非标准住房和初始家庭分布于市中心，不同种族和住 房产权呈分散隔离形态。这九个方面居住分异形态的叠加，共同形成了城市居 住分异形态的最终空间实态。 1 3 1 3 衡量居住分异方法的研究 最早研究居住分异衡量方法始